Post on 10-Feb-2018
Kertas Penyelidikan 2008
LALUAN RENTIS DAN NILAI
TANAH KEDIAMAN
DISEKITARNYA
Disediakan Oleh :-
Fatimah Zulkifli
Maimuna Md Sidek
Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta Temerloh
ABSTRAK
Nilai hartanah kediaman dipengaruhi oleh ciri-ciri fizikal, lokasi, kejiranan dan
persekitaran nya. Kesan faktor persekitaran, termasuk keterhampirannya dengan laluan
rentis , terhadap nilai hartanah kediaman , masih kurang dikaji di Malaysia. Adakah
pembeli rumah kediaman mengambilkira faktor kedudukannya yang berhampiran dengan
laluan rentis didalam menentukan harga nya? Objektif kajian ini adalah untuk
mengetahui kesan laluan rentis keatas nilai harta kediaman dan telah memilih taman
perumahan disekitar Bandar Bentong, Pahang sebagai kawasan kajian. Kaedah analisis
regrasi digunakan untuk menentukan kewujudan pengaruh laluan rentis terhadap nilai
harta tanah kediaman disudut jarak dan pandangan.
Kata kunci : Nilai harta tanah kediaman, pengaruh faktor persekitaran, laluan
rentis, jarak dan pandangan.
KANDUNGAN
Tajuk m/s
BAB 1 - PENGENALAN
1.1 PENGENALAN 1
1.2 PERNYATAAN MASALAH 2
1.3 MATLAMAT 3
1.4 OBJEKTIF 3
1.5 SOALAN PENYELIDIKAN 3
1.6 KEPENTINGAN KAJIAN 4
1.7 BATASAN 4
BAB 2 - KAJIAN LITERATUR 5
BAB 3 – METODOLGI PENYELIDIKAN
3.1 PENDEKATAN DAN REKABENTUK 10
3.2 KAWASAN KAJIAN 11
3.3 PENGUMPULAN DATA 12
3.4 PEMBENTUKKAN MODEL MRA 15
BAB 4 – HASIL KAJIAN & PERBINCANGAN
4.1 ANALISIS DATA & HASIL KAJIAN 17
BAB 5 – KESIMPULAN HASIL KAJIAN & CADANGAN
5.1 KESIMPULAN 22
5.2 CADANGAN 23
BIBLIOGRAFI
JADUAL
Jadual 1 : Frekuensi data mengikut tahun
Jadual 2 : Bilangan data transaksi yang dikumpulkan
Jadual 3 : Pembolehubah yang dipilih dalam spesifikasi Model Regrasi
Jadual 4 : Jadual Model Summary
Jadual 5 : Jadual ANOVA
Jadual 6 : Frekuensi nilai kediaman yang dikumpulkan
Jadual 7 : Jadual Coefficients
Jadual 8 : Jadul Rumusan hasil kajian.
RAJAH
Rajah 1 : Struktur Hierarki Penentuan Nilai Harta Tanah Kediaman
Rajah 2 : Faktor-faktor yang mempengaruhi Nilai Harta Tanah Kediaman
PETA
Peta 1 : Laluan rentis di Bandar Bentong
BAB 1
PENGENALAN
1.1 LATARBELAKANG :
Tanah tapak stesen janakuasa dan substesen adalah kepunyaan Pihak Pembekal kuasa
elektrik ( TNB ), tetapi tidak bagi tanah-tanah yang dilalui oleh talian . Hak laluan talian
diperolehi oleh Pihak Pembekal kuasa dengan cara perjanjian ‘wayleave’ atau
haklulalang kekal dengan tuantanah. Oleh kerana tanah-tanah yang dilalui oleh talian
elektrik masih dipunyai oleh tuan-tuan tanah, Pihak Pembekal tiada hak menyekat
penggunaannya, dan sehingga kini tiada peruntukan perundangan boleh menyekat
pembangunan berhampiran talian elektrik berkuasa tinggi tersebut. Sekatan keatas
pembangunan baru hanyalah berupa sekatan keatas pelepasan keselamatan. Akibatnya
sehingga kini didapati masih terdapat pembangunan kediaman serta pembangunan lain
telah dibangunkan dibawah dan sejajar dengan laluan rentis.
Talian atau laluan kabel elektrik berkuasa tinggi ( rentis ) adalah satu pencemaran
persekitaran kerana pertamanya, ia merupakan penghalang pandangan dan keduanya,
mempunyai kesan keatas kesihatan ( walaupun masih belum dapat dibuktikan secara
saintifik), dan ketiganya ianya mengeluarkan bunyi dan mengakibatkan gangguan bunyi.
Walaubagaimanapun, implikasi pencemaran laluan kabel elektrik berkuasa tinggi ( rentis
) terhadap nilai harta tanah kediaman di Malaysia belum begitu jelas diperkatakan.
Masih tidak dipastikan sama ada pencemaran tersebut menjejaskan hak pembeli, dan oleh
itu diambilkira dalam transaksi harta tanah kediaman.
Faktor-faktor fizikal, lokasi, kejiranan dan persekitaran mempengaruhi nilai harta tanah
kediaman . Walaubagaimanapun, faktor-faktor seperti kemudahan awam, jarak dengan
Pusat Bandar, kejiranan dan sebagainya pula dianggap lebih mendorong segelintir
masyarakat Malaysia untuk terus tinggal disesuatu kawasan berbanding masalah
pencemaran dikawasan kediaman mereka tersebut. Sesuatu faktor itu akan hanya
mempengaruhi nilai harta tanah apabila masyarakat mengambilkira hal tersebut.
1
Begitulah juga halnya dengan faktor persekitaran ( umpamanya, yang diakibatkan oleh
laluan rentis ) akan hanya memberi kesan keatas nilai harta tanah sekiranya masyarakat
prihatin terhadapnya. Ia mungkin akan meningkat atau merendahkan nilai sesuatu harta
tanah ( Ismail,1997).
1.2 PERNYATAAN MASALAH :
Laluan Rentis adalah merupakan salah satu pencemaran persekitaran yang mungkin
menjadi punca perubahan kepada nilai harta tanah. Pencemaran persekitaran
mempengaruhi nilai harta tanah melalui impaknya keatas kepentingan –kepentingan harta
tanah tersebut ( the real estate bundle rights). Diantara kepentingan yang dimaksudkan
adalah seperti kepentingan hakmilik, keseronokan , kuasa dan hak pelupusan harta tanah
tersebut. Kerugian akan terjadi dalam bentuk lain selain penurunan nilai ( i.e keupayaan
memperolehi kapital, pinjaman atau pinjaman semula, kelewatan penjualan, dll.) lihat
Simons, Bowen dan Sementelli (1999) atau Jackson (2001 ) bagi mengetahui bagaimana
kerugian boleh berlaku. Harga jualan yang di kaji bagi penyelidikan ini hanya bertumpu
kepada kepentingan dalam pelupusan hartanah ( kerugian kapital sebenar ), dan tidak
mengambilkira tempoh penjualan. Sebaliknya, kemudahan-kemudahan yang berbentuk
positif boleh memberikan peningkatan nilai kepada harta tanah.
Sejak bertahun-tahun, impak atau kesan laluan rentis keatas nilai harta kediaman telah
dikaji dengan meluas. Kesan-kesan ini bukan mudah untuk diukur. Hasil kajian –kajian
tersebut telah menunjukkan pengaruh laluan rentis keatas nilai harta kediaman adalah
berbeza-beza dan ditentukan oleh lima faktor pengantara. Faktor-faktor tersebut adalah
kehampirannya dengan menara dan laluan , pandangan ke menara dan laluan, jenis dan
saiz struktur laluan rentis tersebut, lanskap dan topografi persekitaran. Banyak dari kajian
yang telah dijalankan tersebut menunjukkan laluan rentis tidak memberi kesan keatas
nilai harta kediaman secara signifikan ( Cowger et.al ,2003). Walaubagaimanpun, akhir-
akhir ini terdapat beberapa kajian yang menunjukkan wujud sedikit penurunan nilai yang
berpunca dari keterhampirannya dengan laluan rentis.
2
Kebanyakan penyelidikan yang dinyatakan diatas telah dijalankan di luar negara
terutamanya di United States dan di United Kingdom. Didapati terlalu sedikit kajian telah
dijalankan di Malaysia yang telah diterbitkan. Oleh itu kami berhasrat untuk mengetahui
Apakah keadaannya di Malaysia? Adakah laluan rentis di Malaysia memberi kesan
keatas nilai harta kediaman di sekitarnya?
1.3 MATLAMAT :
Kajian ini dijalankan dengan hasrat untuk mengetahui situasi sebenar yang berlaku keatas
nilai hartanah kediaman yang terletak berhampiran dengan laluan rentis di Malaysia.
Hasil kajian ini diharapkan dapat memberikan gambaran yang sebenarnya kepada penilai-
penilai tempatan berkenaan pengaruh laluan rentis terhadap nilai harta tanah tempatan.
1.4 OBJEKTIF :
Objektif kajian ini adalah untuk mengetahui samada laluan rentis mempunyai pengaruh
terhadap nilai tanah disekitarnya dan untuk mengetahui sejauh manakah laluan rentis
tersebut mempengaruhi nilai tersebut.
1.5 SOALAN PENYELIDIKAN :
Didalam menghasilkan kajian ini beberapa persoalan terlebih dahulu perlu ditangani.
Persoalan-persoalan tersebut adalah: Wujudkah perbezaan nilaian tanah kediaman
berhampiran rentis dengan harta tanah kediaman yang terletak lebih jauh daripada laluan
rentis? Pada jarak manakah laluan rentis masih mempengaruhi nilai tanah disekitarnya?
Adakah faktor pemandangan menjadi salah satu faktor penyebab kepada pengaruh laluan
rentis terhadap nilai tanah di sekitarnya?
3
1.6 KEPENTINGAN KAJIAN :
Memberi panduan kepada penilai-penilai semasa menilai harta tanah yang terletak
berhampiran dengan laluan rentis. Hasil kajian juga dapat membantu Pihak Pembekal
kuasa elektrik didalam mempertimbangkan laluan rentis yang akan datang.
1.7 BATASAN KAJIAN:
Kejayaan penyelidekan ini banyak bergantung kepada :
i. bilangan data yang akan diperolehi
ii. Ketepatan data yang akan diperolehi- semakan semula tidak akan dijalankan.
4
BAB 2
KAJIAN LITERATUR
Pelbagai kajian dan pendapat mengenai pengaruh laluan rentis terhadap nilai hartanah
sekitarnya telah dijalankan semenjak tahun 1950-an lagi. Pada tahun 1995, Stanley
Hamilton dan Gregory Schwann menyatakan bahawa terdapat penurunan nilai sebanyak
6.3% dikesan pada harta tanah kediaman di Vancouver, British Colombia. Kesimpulan
akhir yang diperolehi daripada kajian tersebut adalah, kesan laluan rentis terhadap harta
tanah tidak memberi impak yang besar terhadap pasaran harta tanah di Amerika.
Namun terdapat kajian oleh Cowger, Bottermiller dan Cahill (1996) di dalam majalah
Right of Way yang menunjukkan bahawa laluan rentis boleh menyebabkan penurunan
nilai harta tanah kediaman dan pertanian dimana bagi harta tanah kediaman dianggarkan
di antara 0-10% dan kesan yang lebih besar bagi harta tanah pertanian yang dimajukan
secara intensif.
Pada tahun 1995, satu kajian sikap (attitudinal studies) telah dijalankan oleh sekumpulan
firma harta tanah terhadap sekumpulan professional yang terlibat dengan pembangunan
harta tanah mengenai pengaruh laluan rentis terhadap nilai harta tanah. Hasil daripada
kajian menunjukkan 57% berpendapat kesan yang amat negatif, 23.8% negatif sahaja.
Wujud pelbagai bentuk literatur berkaitan potensi akibat laluan rentis keatas pelbagai
jenis hartanah. Sehingga kini kebanyakan daripada literatur kajian-kajian tersebut
merumuskan bahawa laluan rentis mempunyai sedikit atau tiada efek keatas nilai
hartanah. Kinnard(1988) melaporkan melalui lebih dari 75 kajian dan artikel ( termasuk
yang diterbitkan ataupun tidak ) dari pertengahan 1950an hingga 1988, yang cuba
menentukan apa, sekiranya ada, efek ( akibat) laluan rentis keatas harga jualan dan nilai
pasaran hartanah berdekatan. Kajian tersebut mengkaji harta kediaman yang telah
dibangunkan ( fokus kajian ini ) , tanah kosong, termasuk pecahan-pecahan lot, tetapi
5
tidak termasuk tanah-tanah pertanian yang sedang diusahakan secara aktif, dan termasuk
tanah-tanah kegunaan lain termasuk tanah-tanah ladang.
Disamping mengkategorikan kajian mengikut jenis-jenis harta, Kinnard (1988)
seterusnya mengkelaskan literatur mengikut tarikh ( sebelum 1970 atau selepas 1970 ),
tajuk ( kajian yang memfokus kepada ‘economic value’ versus isu ‘non-monetary’ seperti
keadaan fizikal, kesihatan dan saikologi akibat dari kedudukan harta yang berhampiran
dengan laluan rentis), dan kaedah kajian yang digunakan. Kebanyakan kajian-kajian yang
terkemudian ini bergantung kepada model-model statistik, perbandingan terus keatas
data-data jualbeli, kajian kes dan ‘mini-appraisals’, dan keputusan kehakiman dan kajian
‘non-empirical’, termasuk yang bergantung kepada soalselidek (‘questionnaires’).
Terdapat beberapa kajian yang menggunakan model-model statistik bagi menentukan
sekiranya talian elektrik berkuasa tinggi mempunyai impak yang boleh diukur keatas
hartanah kediaman. Terdapat diantara kajian tersebut melaporkan sedikit atau tiada impak
yang ketara ( Blinder(1979); Brown(1975); Kinnard, Geckler, Geckler, Kinnard dan
Mitchell(1984)). Colwell dan Foley(1979) pula melaporkan wujud impak negatif keatas
nilai . Satu lagi kajian oleh Colwell(1990), mendapati wujud impak negatif keatas
hartanah kediaman yang terletak berhampiran talian rentis , berkurangan mengikut
pertambahan jarak, dan impak negatif tersebut berkuranagn mengikut masa.
Dua daripada kajian tersebut menggunakan kaedah ‘paired sales analyses’ dan ‘direct
comparison’ (perbandingan terus). Kedua-dua kajian tersebut mendapati tiada impak
negatif terhadap nilai hartanah kediaman ( Canadian Real Estate Research Corporation,
Ltd. Dan Realty Research Group, Ltd.,1973). Enam kajian kes atau mini-appraisals telah
menjalankan analisa dan didapati tiada satu pun yang menunjukkan apa-apa impak keatas
nilai (Lamprey,1985; Realty Research Group,Ltd.1974;Commonwealth Edison,1978;
Minnesota Power 1983; Sherman 1974; and Vredenbrgh,1974). Seterusnya, dari 10
kajian yang dikelaskan sebagai ‘non-empirical’ atau penghakiman(judgemental),hanya
dua Ball 1970 dan Layton,1962 didapati mengkaji akibat laluan rentis laluan rentis keatas
faktor ekonomi atau nilai hartanah kediaman yang telah dibangunkan. Yang lain-lainnya
6
merujuk kepada akibat-akibat yang bukan berbentuk ekonomi. Samaada kajian oleh Ball
1970, begitu juga kajian Layton 1962 telah merumuskan kedudukan yang berhampiran
kepada talian elektrik berkuasa tinggi mempunyai kesan keatas nilai pasaran atau harga
jualan. Penemuan-penemuan, walau apapun kaedah kajian yang digunakan, menyokong
sepenuhnya rumusan bahawa terdapat sedikit atau tiada impak negatif yang signifikan
wujud keatas nilai hartanah yang kedudukannya berhampiran dengan laluan rentis.
7
BAB 3
METHODOLOGI PENYELIDIKAN
3.1 PENDEKATAN DAN REKABENTUK
3.1.3 Populasi Sasaran
Sasaran kajian ini adalah jualbeli rumah kediaman yang terletak didalam kawasan
kajian iaitu rumah kediaman yang terletak didalam kawasan Bandar Bentong.
3.1.1 Pemilihan Sampel
Kesemua data transaksi yang munasabah dan berpatutan bagi rumah teres unit
tengah yang direkodkan dalam tempoh kajian ( 2003 – 2008) di sekitar Mukim
Bentong dan Bandar Bentong.
3.1.2 Sumber data
Data-data jualbeli rumah teres tersebut di perolehi dari Jabatan Penilaian dan
Perkhidmatan Harta , Kementerian Kewangan Malaysia, cawangan Temerloh,
Pahang. Data-data tersebut dikeluarkan dari sistem yang dikenali sebagai
Valuation Information System ( VIS ). Berikut adalah data-data yang diperolehi:-
Tahun
Frequency Percent Valid Percent
Cumulative
Percent
Valid 2003 22 14.9 14.9 14.9
2004 39 26.4 26.4 41.2
2005 30 20.3 20.3 61.5
2006 24 16.2 16.2 77.7
2007 19 12.8 12.8 90.5
2008 14 9.5 9.5 100.0
Total 148 100.0 100.0
Jadual : Frekuensi data mengikut tahun.
8
3.1.4 Pendekatan
Pendekatan yang digunakan dalam menjalankan kajian ini adalah pendekatan
kuantitatif diskriptif. Sally Sims dan Peter Dent (2004) ada menyatakan apabila
terdapat data transaksi yang boleh digunakan, maka metodologi analisis yang
paling sesuai adalah menggunakan model Hedonic atau analisis MRA.
3.2 KAWASAN KAJIAN.
Kawasan Bandar Bentong dan sekitarnya dipilih sebagai kawasan kajian kerana didapati
terdapat dua lalauan rentis yang melintasi kawasan ini ( lihat Peta 1 ). Laluan rentis ini
meliputi kawasan seluas lebih kurang 45.1 hektar yang merentasi tanah-tanah
persendirian.
Keluasan Bandar Bentong ialah 3,492.8 hektar, dengan unjuran penduduk 2010 seramai
65,000 orang ( sumber: Rancangan Tempatan Bandar Bentong ). Terdapat 47 skim
perumahan terancang yang mempunyai stok perumahan sediaada sebanyak 7,377 unit
terletak didalam kawasan kajian (.Sumber dari NAPIC ). Dari bilangan unit tersebut
bilangan rumah-rumah teres adalah sebanyak 3,574 unit.Bilangan rumah kos rendah pula
adalah sebanyak 2,053 unit.
Bagi tujuan kajian ini taman-taman perumahan yang terletak sejajar dengan laluan rentis
ini telah dikenalpasati dan hanya data jualbeli unit-unit teres dari perumahan-perumahan
tersebut sahaja yang telah dipilih.
9
Peta 1: Laluan Rentis di Bandar Bentong
10
3.3 PENGUMPUILAN DATA
Maklumat jual beli dari tahun 2003 – 2008 bagi rumah-rumah kediaman di Bandar
Bentong di perolehi daripada Valuation Information System (VIS). Kriteria pemilihan
data adalah:-
i) jual beli yang diterima sebagai munasabah dan berpatutan
ii) harta kediaman unit tengah sahaja dipilih.
Tahun
Data transaksi Taman Desa Damai
Data yang ada Data yang dipilih
2003 – 2008 185 148
3.4 Pembentukkan Model MRA
Menurut Sally Sims dan Peter Dent, 2005, kaedah yang paling sesuai digunakan bagi
mengenalpasti pengaruh kesan laluan rentis terhadap harta tanah kediaman, adalah
dengan menggunakan Model Hedonic.
Bagi menentukan pembolehubah tidak bersandar bagi kajian ini , terlebih dahulu faktor-
faktor penentu nilai harta tanah kediaman perlu dikenalpasti. Nilai harta tanah kediaman
bergantung kepada faktor-faktor seperti kebolehsampaian, kejiranan, ciri-ciri fizikal
kediaman, sosial dan alam sekitar atau persekitaran (Tom,2003) dan boleh dirujuk di
Rajah 1.
Dari sudut alam sekitar , sifat negatif yang spesifik seperti pencemaran air, bunyi, udara
kesan visual dan lain-lain boleh mempengaruhi nilai harta tanah (Miller,1982). Di
samping itu, keberhampiran dengan kawasan industri boleh menyebabkan penurunan
nilai harta tanah (Lentz dan Wang,1982) . Kemudahan atau perkhidmatan awam mungkin
mempunyai kesan positif , manakala cukai mempunyai kesan negatif ( Miller, 1982).
11
Rajah 1: Struktur Hierarki Penentuan Nilai Harta Tanah Kediaman
Sumber: Tom (2003)
Matlamat
Nilai Harta
Tanah
Kualiti
Lokasi
Ciri-
ciri
Fizikal
Kedia
Kebolehsam
paian
Kejiranan
Jarak
Dala
man
Jarak
Luaran
Keraja
an
Tempa
tan
Perkhidm
atan
Sosial Persekitaran
Fizikal
Dasar
Kerajaan
Percukaian
Perdagan
gan
Awam
Status Kesan Negatif
Luaran
Keberkesanan
Bangunan
Permandanga
n
Lebih
Semulajadi
Kepuasan
Hidup
12
Faktor-faktor mikro utama yang mempengaruhi nilai harta tanah ditunjukkan di rajah 2.
Pembangunan sekitar boleh memberi kesan positif atau negatif kepada sesuatu harta
tanah. Contohnya, kawasan perindustrian yang menyebabkan kebisingan, pencemaran
dan kesesakan akan menjadikan harta kediaman yang terletak berhampirannya kurang
diminati dan seterusnya menyebabkan nilai harta berkenaan rendah . Ciri-ciri penduduk (
kejiranan ) di sesuatu kawasan perumahan juga mempengaruhi nilai harta tanah.
Rajah 2: Faktor-faktor yang mempengaruhi Nilai Harta Tanah Kediaman
Ciri-ciri fizikal sesuatu harta tanah kediaman merangkumi keluasan lantai, saiz tanah,
kedudukan ( lot tengah, lot tepi atau lot hujung ), dan jenis bangunan. Ciri-ciri fizikal
sesuatu harta tanah itu berbeza diantara satu yang lain, dan ciri-ciri yang berbeza ini
menyebabkan perbezaan terhadap nilai harta tanah itu.
Keluasan sesuatu lot atau bangunan mempengaruhi nilai harta tanah secara positif (
Lexington, 1971). Semakin luas lantai atau tapak sesebuah bangunan, semakin tinggi
nilai sebuah rumah tersebut. Sesebuah rumah kediaman boleh terletak ditengah, dihujung
atau ditepi sesuatu deretan kediaman. Lot hujung biasanya mempunyai keluasan tapak
yang lebih besar berbanding lot tengah atau tepi, dan nilainya adalah lebih tinggi.
Faktor dianggap terpenting yang menentukan nilai harta tanah kediaman adalah faktor
lokasi. Menurut Khan(1977) , tanah yang terletak berhampiran dengan Pusat Bandar
mempunyai persaingan gunaan yang lebih tinggi. Oleh itu tanah yang terletak di Pusat
Bandar mempunyai permintaan yang lebih tinggi berbanding tanah yang terletak jauh
darinya. Ini adalah kerana aktiviti kehidupan manusia dari segi sosial, ekonomi dan juga
Nilai Harta Tanah
Pembangunan
Sekitar Faktor Pertapakan
dan Lokasi Harta
Tanah
Faktor
Perundangan
Faktor Fizikal
13
pasaran harta tanah bertumpu di pusat Bandar . Persaingan untuk mendapatkan harta
tanah menurun dengan meningkatnya jaraknya dari Pusat Bandar , dan begitu jugalah
nilainya (Zulkifli,1995).
Kepentingan pemilikan harta tanah yang diwujudkan oleh undang-undang menjamin hak
sipemilik dan secara langsung atau tidak , ianya mempengaruhi nilai harta tanah tersebut
( Fadhilah, 1992) . Peruntukan undang-undang yang mempengaruhi nilai harta tanah
antaranya adalah sekatan hak milik dan jenis pegangan. Harta tanah dengan pemilikan
bebas biasanya akan mendapat permintaan yang lebih tinggi berbanding harta tanah
dengan sekatan pemilikan bumiputera atau Simpanan Melayu. Begitu jugalah bagi harta
tanah dengan pegangan kekal berbanding pegangan pajakan. Permintaan yang lebih
tinggi dialami oleh harta tanah dengan pegangan kekal kerana tempoh pemilikannya tidak
terhad, berbeza dengan harta tanah pegangan pajakan dimana pemilikannya terhad
kepada tempoh pajakan yang telah ditetapkan.
Setelah mengkaji faktor-faktor yang tersebut diatas, adalah dirumuskan pembolehubah-
pembolehubah berikut yang dipilih dalam spesifikasi model regressi yang mengaitkan
nilai harta tanah kediaman dengan faktor-faktor penentu nilai.
14
Jadual 1 : Pembolehubah yang dipilih Dalam Spesifikasi Model Regressi:
Faktor-faktor Simbol Unit Ukuran
Pembolehubah Bersandar (Y)
Harga jualan
NILAI
RM
Pembolehubah Tidak Bersandar (X)
1. Tarikh Transaksi
2. Pemandangan
3. Luas Tanah
4. Luas Lantai
5. Jenis Pegangan
6. Jarak dari Pusat Bandar (CBD)
7. Jarak dari laluan rentis
Jarak 1 = kurang dari 50m
Jarak 2 = Antara 51 m ke 100m
Jarak 3 = Antara 101 m ke 150 m
Jarak 4 = Antara 151 m ke 200 m
Jarak 5 =Antara 201 m ke 300 m
Jarak 6 =Antara 301 m ke 400 m
Jarak 7 =Antara 401 m ke 500 m
Jarak 8 =Lebih daripada 501 m
THN
VIEW
PGNG
J1
J2
J3
J4
J5
J6
J7
J8
Bilangan tahun dari tahun semasa
1= Berhadapan
0= Sisi dan membelakang
Meter Persegi
Meter Persegi
0= Kekal 1= Pajakan
Kilometer
1=J1 0=Lain-lain
1=J2 0=Lain-lain
1=J3 0=Lain-lain
1=J4 0=Lain-lain
1=J5 0=Lain-lain
1=J6 0=Lain-lain
1=J7 0=Lain-lain
1=J8 0=Lain-lain
15
Berikut adalah Test of Normality bagi data-data yang telah dipilih:
100000 150000 200000 250000
Nilai
0
5
10
15
20
25
Frequency
Mean = 126703.61Std. Dev. = 37146.365N = 148
Graf 2: Histogram yang menunjukkan normality taburan data.
16
BAB 4
HASIL KAJIAN & PERBINCANGAN
4.1 Analisa Data dan Hasil Kajian
Model Summary
Model R R Square
Adjusted R
Square
Std. Error of
the Estimate
1 .778(a) .605 .567 24443.808
a Predictors: (Constant), Jarak_3, Jarak_4, Jarak_2, Luas_Tanah, Jarak_1, Jarak_6, THN, Luas_Bang, PGNG,
JArak_7, Jarak_Bdr, BT, View
Jadual ….
Bagi menentukan samada sesuatu model itu adalah sesuai dengan data yang digunakan, ujian
analisis regrasi akan menunjukkannya di dalam jadual model summary,. Jika R² adalah melebihi
0.5 maka model itu bersesuaian dengan data. Berdasarkan Jadual di atas, di dapati nilai R²
melebihi 0.5. Ini bermakna model yang dicadangkan sesuai dengan data dalam nilai peratusan
60%. Melalui jadual di atas, kolerasi di antara pemboleh ubah bersandar dan tidak bersandar juga
dapat ditentukan. Selain daripada itu, kesimpulan yang dibuat turut disokong oleh analisis
ANNOVA seperti Jadual di bawah:-
ANOVA(b)
Model
Sum of
Squares df Mean Square F Sig.
1 Regression 1227733
39244.18
5
13 9444103018.78
3 15.806 .000(a)
Residual 8006496
5094.863 134 597499739.514
Total 2028383
04339.04
7
147
a Predictors: (Constant), Jarak_3, Jarak_4, Jarak_2, Luas_Tanah, Jarak_1, Jarak_6, THN, Luas_Bang, PGNG, JArak_7,
Jarak_Bdr, BT, View
b Dependent Variable: Nilai
Jadual……
Hasil analisis ANNOVA menunjukkan nilai signifikan iaitu 0.00 di mana ianya adalah lebih
kecil dari aras signifikan yang ditentukan iaitu 0.05. Kesimpulannya, daripada kedua-dua ujian
17
yang dijalankan di atas, di dapati model yang digunakan untuk menganalisis data-data kajian ini
adalah sangat sesuai untuk digunakan.
Nilai harta kediaman yang terletak berhampiran laluan rentis adalah di antara RM72,000.00
sehingga RM250,000.00. Sila rujuk jadual frekuensi nilai di bawah. Nilai yang menunjukkan
kekerapan adalah RM120,000.00.
Nilai
Frequency Percent Valid Percent Cumulative
Percent
Valid 72000 1 .7 .7 .7
73000 1 .7 .7 1.4
76000 1 .7 .7 2.0
78000 2 1.4 1.4 3.4
80000 2 1.4 1.4 4.7
82000 1 .7 .7 5.4
83000 1 .7 .7 6.1
84000 1 .7 .7 6.8
85000 7 4.7 4.7 11.5
86000 1 .7 .7 12.2
87890 1 .7 .7 12.8
89000 1 .7 .7 13.5
90000 5 3.4 3.4 16.9
90500 1 .7 .7 17.6
92000 2 1.4 1.4 18.9
93000 3 2.0 2.0 20.9
94000 4 2.7 2.7 23.6
95000 5 3.4 3.4 27.0
97500 1 .7 .7 27.7
98000 2 1.4 1.4 29.1
100000 6 4.1 4.1 33.1
103000 1 .7 .7 33.8
105000 1 .7 .7 34.5
106000 2 1.4 1.4 35.8
108000 3 2.0 2.0 37.8
110000 4 2.7 2.7 40.5
113000 3 2.0 2.0 42.6
115000 4 2.7 2.7 45.3
118000 5 3.4 3.4 48.6
118800 1 .7 .7 49.3
120000 10 6.8 6.8 56.1
18
121000 1 .7 .7 56.8
125000 3 2.0 2.0 58.8
128000 1 .7 .7 59.5
130000 5 3.4 3.4 62.8
133000 1 .7 .7 63.5
134000 1 .7 .7 64.2
135000 3 2.0 2.0 66.2
138000 2 1.4 1.4 67.6
140000 5 3.4 3.4 70.9
145000 2 1.4 1.4 72.3
148800 1 .7 .7 73.0
149000 1 .7 .7 73.6
150000 5 3.4 3.4 77.0
155000 1 .7 .7 77.7
158000 1 .7 .7 78.4
160000 3 2.0 2.0 80.4
163000 1 .7 .7 81.1
168000 5 3.4 3.4 84.5
170000 2 1.4 1.4 85.8
173820 1 .7 .7 86.5
173900 1 .7 .7 87.2
173982 1 .7 .7 87.8
174143 1 .7 .7 88.5
178000 1 .7 .7 89.2
180000 1 .7 .7 89.9
185000 4 2.7 2.7 92.6
190000 1 .7 .7 93.2
200000 6 4.1 4.1 97.3
203800 1 .7 .7 98.0
205000 1 .7 .7 98.6
230000 1 .7 .7 99.3
250000 1 .7 .7 100.0
Total 148 100.0 100.0
Jadual…..
Seterusnya hasil analisis regrasi bagi setiap faktor yang dikaji ditunjukkan di dalam Jadual di
bawah:-
19
Coefficients(a)
Model Unstandardized Coefficients
Standardized
Coefficients t Sig.
B Std. Error Beta
1 (Constant) 6483.425 18453.551 .351 .726
BT 15124.842 10127.532 .187 1.493 .138
Luas_Tanah 522.467 135.904 .330 3.844 .000
Luas_Bang 630.428 152.167 .469 4.143 .000
Jarak_Bdr -4865.489 1609.158 -.271 -3.024 .003
PGNG 15720.909 7204.208 .162 2.182 .031
THN -1152.532 1410.693 -.047 -.817 .415
View -40548.019 13044.380 -.504 -3.108 .002
JArak_7 -12701.493 8814.970 -.124 -1.441 .152
Jarak_2 32132.630 15695.961 .184 2.047 .043
Jarak_4 74186.712 28303.059 .164 2.621 .010
Jarak_6 15527.955 13899.356 .143 1.117 .266
Jarak_1 66692.076 16410.103 .473 4.064 .000
Jarak_3 50276.051 22699.143 .157 2.215 .028
a Dependent Variable: Nilai
Jadual
Di dalam ujian analisa regrasi yang dijalankan, pemboleh ubah bersandar yang dikenal pasti
adalah nilai, manakala pemboleh ubah tidak bersandar adalah bilangan tingkat (BT), luas tanah,
luas bangunan, jarak dari bandar, pegangan (PGNG), tahun (THN), pemandangan (View) dan
jarak 1 sehingga 7.
Daripada jadual Cofficients di atas di dapati faktor luas tanah,luas bangunan, jarak daripada
bandar adalah amat signifikan kerana nilainya kurang dari nilai 0.05. Jarak yang menunjukkan
nilai yang signifikan iaitu nilai signifikan kurang daripada 0.05 adalah jarak 1 iaitu kurang
daripada 50 meter, jarak 2 kurang daripada 100 meter, jarak 3 kurang daripada 150 meter dan
jarak 4 kurang daripada 200 meter. Jarak 6 dan 7 yang melebihi 200 meter menunjukkan nilai
yang tidak signifikan iaitu lebih daripada aras signifikan 0.05.
Oleh itu, secara spesifiknya jarak harta tanah yang berada kurang daripada 200 meter daripada
laluan rentis menunjukkan wujudnya pengaruh laluan tersebut terhadap harta tanah kediaman. Ini
dapat menjawab objektif pertama dan soalan penyelidkan yang kedua untuk mengetahui sama
ada laluan rentis memberi kesan terhadap nilai harta tanah kediaman.
20
Objektif kedua dan soalan penyelidikan yang ketiga adalah untuk mengkaji mengetahui sejauh
manakah laluan rentis mempengaruhi nilai harta tanah kediaman. Objektif ini dapat dijawab
melalui jadual Coefficients, di mana jarak yang memberi kesan terhadap nilai harta tanah
kediaman adalah jarak yang kurang daripada 200 meter daripada laluan rentis.
Melalui analisis regrasi didapati faktor pemandangan(view) terhadap laluan rentis juga memberi
kesan kerana nilai signifikan adalah 0.02 iaitu kurang daripada aras nilai signifikan iaitu 0.05.
21
BAB 5
KESIMPULAN HASIL KAJIAN & CADANGAN
5.1 Kesimpulan
Ujian dengan prosedur pertama iaitu Ujian untuk menguji kesesuaian model
dengan data menunjukkan R² adalag 0.605 atau 60%. Ini bermakna model yang
digunakan adalah bersesuaian dengan data kerana melebihi paras penunjuk 0.5.
ini dapat disokong lagi dengan ujian Annova yang menunjukkan nilai signifikan
pada 0.00.
Seterusnya bagi mengetahui samada laluan rentis mempengaruhi nilai harta tanah
kediaman, ujian MRA telah menunjukkan bahawa terdapat kesan terhadap nilai.
Ianya dapat dilihat daripada Jadual Cofficient dimana jarak yang menunjukkan
nilai signifikan adalah pada jarak 1 iaitu kurang daripada 50 meter, jarak 2 iaitu
jarak diantara 50 meter ke 100 meter, jarak 3 iaitu 100 meter sehingga 150 meter
dan jarak 4 iatu 150 meter sehingga 200 meter. Dapat disimpulkan bahawa laluan
rentis memberi kesan terhadap nilai harta tanah pada jarak sehingga 200 meter
daripada kedudukkannya.
22
Berikut adalah rumusan daripada hasil kajian:-
Jarak Nilai
signifikan
Perbezaan
(RM)
Jarak 1 Kurang daripada 50
meter
0.00
Jarak 2 Di antara 50 meter
sehingga 100 meter
0.043
Jarak 3 Di antara 100 meter
sehingga 150 meter
0.027
Jarak 4 Di antara 150 meter
sehingga 200 meter
0.014
*Nilai signifikan adalah di bawah 0.05
5.2 Cadangan
Dari rumusan kajian diatas dicadangkan , untuk menilai harta tanah kediaman yang
terletak berhampiran dnegan laluan rentis, seseorang penilai perlu mengambilkira factor
tersebut. Bagi kawasan perumahan yang terletak di Mukim Bentong, semasa menilai harta
tanah kediama seseorang penilai perlu mengambilkira laluan rentis jika kedudukkan harta
tanah adalah di dalam lingkungan 200 meter daripada laluan tersebut.
Dicadangkan kajian selanjutnya bagi kawasan lain di daerah seperti Bera, Temerloh dan
Jerantut dijalankan untuk mengetahui kesan laluan rentis terhadap nilai harta tanah
kediaman.
23
BIBLIOGRAFI
Ismail Omar (1997). Penilaian Harta Tanah. Kuala Lumpur: Dewan Bahasa an Pustaka
T.Ball. the Economic Effects of Power Lines Adjacent to Residential Prperties in Phoenix
and Tempe, Arizona.
C. Blinder. The Effect of High Voltage Overhead transmission Lines on Residential
Property Values, Laurel, Maryland.
D. Brown. The Effects of Power Line structures and Easement on Farm Land value.
Right of Way (December 1975-January 1976), 33-38.
P.Colwell and K. Foley. Electric Transmission Lines and the Selling Price of Residential
Property. Appraisal Journal 47:4 (October 1979), 490-99
W.Kinnard, M. Geckler, J. Geckler, J. Kinnard and P. Mitchell. An Analysis of the
Impact of High Voltage Electric Transmission lines on Residential Property Values in
Orange County, New York, Storrs, CT: Real Estate Counselling Group f Connecticut,
Inc., May 1984.
Lentz, G.H., Wang, K. Residential Appraisal and The Lending Process: A Survey of
issues. Journal of Real estate Research.
Tom Kauko (2003). Residential Property value and locational externalities, On the
complementarity and substutability of approaches, OTB Research Institute for Housing,
Urban and Mobility Studies, Delft, the Netherlands. Journal of Property Investment and
Finance.