Post on 04-Feb-2018
PENGURUSAN BANGUNAN
PERATURAN DAN PERUNDANGAN
KEMENTERIAN KESEJAHTERAAN BANDAR, PERUMAHAN DAN KERAJAAN
TEMPATAN
KEMENTERIAN KESEJAHTERAAN BANDAR, PERUMAHAN DAN KERAJAAN TEMPATAN
BERSTRATA DI MALAYSIA
“Badan Pengurusan
boleh dianggap
lapisan KE-4 Kerajaan”
KESEJAHTERAAN MASYARAKAT
MATLAMAT
KEPERLUAN PERLEMBAGAAN
PEMACU
POLITIK
PROSES
KEWARGA NEGARAAN
PARADIGMA HUBUNGAN DENGAN KLIEN
AUTONOMI
OPERASI
PEMBETULAN, KREDIBILTI
PENEKANAN
Sumber : A. Rabaiah & E. Vandijck (2007)
Evolusi Perundangan Pengurusan Strata
Akta Pengurusan Strata 2013
(Akta 757)
Hakmilik Subsidiari
(KTN 1965)
Akta Pemajuan Perumahan
1966
(Akta 118)
Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318)
Akta Bangunan Dan Harta
Bersama 2007
(Akta 663)
Hakmilik Subsidiari
(KTN 1965)
• Hakmilik strata adalah merupakan satu urusniaga hartanah dan diperuntukkan didalam Kanun Tanah Negara 1965 sebagai hakmilik subsidiari (Seksyen 151 - 137 KTN).
• Pada 1 Jun, 1985, peruntukkan Hakmilik Subsidiari didalam Kanun Tanah Negara telah dimansuhkan dan Akta Hakmilik Strata, 1985 berkuatkuasa bagi semua pengurusan Hakmilik Subsidiari dan istilah tersebut diganti dengan istilah Hakmilik Strata.
Evolusi Perundangan Pengurusan Strata
Akta Pengurusan Strata 2013
(Akta 757)
Hakmilik Subsidiari
(KTN 1965)
Akta Pemajuan Perumahan
1966
(Akta 118)
Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318)
Akta Bangunan Dan Harta
Bersama 2007
(Akta 663)
Akta Pemajuan Perumahan 1966
(Akta 118)
• Akta Pemajuan Perumahan 1966 (Akta 118) Jadual G, H, I dan J juga memperuntukan klausa spesifik berkaitan dengan penyenggaraan dan pengurusan bangunan dan harta bersama.
Evolusi Perundangan Pengurusan Strata
Akta Pengurusan Strata 2013
(Akta 757)
Hakmilik Subsidiari
(KTN 1965)
Akta Pemajuan Perumahan
1966
(Akta 118)
Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318)
Akta Bangunan Dan Harta
Bersama 2007
(Akta 663)
Akta Hakmilik Strata 1985
(Akta 318)
• Akta Hakmilik Strata (AHS) 1985 (Akta 318) menjelaskan pecah bahagi bangunan berbilang tingkat kepada petak-petak strata dalam satu (1) lot tanah.
• Pecah bahagi ini bermaksud pengeluaran hakmilik berasingan yang dipanggil hakmilik strata bagi tiap-tiap petak (unit) dalam bangunan yang mempunyai dua (2) tingkat atau lebih.
Evolusi Perundangan Pengurusan Strata
Akta Pengurusan Strata 2013
(Akta 757)
Hakmilik Subsidiari
(KTN 1965)
Akta Pemajuan Perumahan
1966
(Akta 118)
Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318)
Akta Bangunan Dan Harta
Bersama 2007
(Akta 663)
Akta Bangunan Dan Harta Bersama 2007
(Akta 663)
• Akta 663 merupakan undang-undang untuk mengadakan peruntukan bagi penyenggaraan dan pengurusan bangunan dan harta bersama yang bertujuan menjaga kepentingan pembeli pembangunan berstrata sebelum hakmilik strata didaftarkan
• Tiga entiti diperkenalkan di bawah Akta 663 iaitu Pesuruhjaya Bangunan (Commissioner of Buildings), badan pengurusan bersama (Joint Management Body) dan badan pengurusan (MC).
• Akta 663 juga memperkenalkan tempoh interim di mana penyenggaraan dan pengurusan bangunan dan harta bersama diletakkan di bawah JMB sebelum hakmilik strata didaftarkan dan badan pengurusan diwujudkan.
• Dari tarikh penerimaan milikan kosong sehingga selepas hakmilik strata dikeluarkan, bangunan dan harta bersama akan disenggara dan diuruskan oleh tiga badan pengurusan: pemaju (tempoh permulaan), badan pengurusan bersama (JMB) (tempoh interim) dan perbadanan pengurusan (MC) (tempoh akhir).
KEBAIKAN AKTA 663
KELEMAHAN AKTA SEDIA ADA
• Penjelasan kurang terperinci mengenai tatacara Akta 663 menyebabkan timbulnya kekaburan atau “grey areas” dalam mengintepretasi Akta ini, khususnya kekeliruan tatacara peralihan tugasan (tanggungjawab dan pembahagian tugas) daripada pemaju ke JMB dan MC
• Tindakan yang boleh diambil oleh COB terhadap pemaju sekiranya pemaju gagal melaksanakan tanggungjawab
• Hal-hal berkaitan dengan pengurusan akaun penyenggaraan dan akaun perjelas setelah berlaku peralihan kuasa dalam keahlian pihak pengurusan
• Kawasan harta bersama yang tidak ditandakan atau dinyatakan dengan jelas
• Tidak ada peruntukan khusus untuk mengira unit syer petak dalam sesebuah kawasan pemajuan bagi kes-kes petak yang tidak dinyatakan unit syer.
• Pemaju, JMB atau MC sering menghadapi masalah kewangan akibat kurang keberkesanan di dalam kaedah pungutan caj penyenggaraan daripada pemilik petak.
• Kuasa dan tanggungjawab COB adalah pelbagai (multiple roles) tetapi ia tidak mempunyai kuasa menghukum atau “punitive” yang mencukupi supaya mereka boleh membuat penyelesaian yang berkesan.
• Akta 663 dan Akta 318 mempunyai intepretasi dan definisi yang berbeza bagi sesuatu perkara yang sama seperti definisi harta bersama, akaun penyelenggaraan, proksi dan lain-lain.
Statistik Tindakan Penguatkuasaan
Akta 663 Mengikut Jenis Kesalahan (Jan-Jun 2014)
Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan
Pengeluaran surat/notis peringatan
87.37%
10.43%
1.05%
0.78%
0.27%
0.09%
0.01%
10
Evolusi Perundangan Pengurusan Strata
Akta Pengurusan Strata 2013
(Akta 757)
Hakmilik Subsidiari
(KTN 1965)
Akta Pemajuan Perumahan
1966
(Akta 118)
Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318)
Akta Bangunan Dan Harta
Bersama 2007
(Akta 663)
Akta Pengurusan Strata 2013
(Akta 757)
• Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757) adalah undangundang yang diperuntukan untuk mengawal selia penyenggaraan dan pengurusan bangunan bertingkat atau tanah yang dipecah bahagi dan dikeluarkan hakmilik strata, bermula dari peringkat penyerahan milikan kosong sehingga ke peringkat selepas perbadanan pengurusan diwujudkan
Elemen penambahbaikan Akta Pengurusan Strata 2013
Warta
BIL ELEMEN PENAMBAHBAIKAN
1 Undang-Undang pengurusan strata yang lebih komprehensif
2 Pemfailan jadual petak kepada Pesuruhjaya Bangunan (COB)
3 Jawatan Timbalan COB diwujudkan
4 Tribunal Pengurusan Strata diwujudkan
5 Peruntukan penguatkuasaan komprehensif dan kadar penalti bagi setiap kesalahan dinaikkan
6 Penyediaan formula unit syer
7 Peruntukan berkenaan penubuhan perbadanan pengurusan subsidiari dan harta bersama terhad
6
LATAR BELAKANG Elemen penambahbaikan Akta Pengurusan Strata 2013
Warta
BIL ELEMEN PENAMBAHBAIKAN
8 Penyelarasan kaedah mesyuarat agung
9 Penyelarasan kaedah peralihan badan (Pemaju/JMB/MC)
10 Penyeragaman kaedah-kaedah pelaksanaan
11 Peruntukan kutipan caj penyenggaraan daripada penyewa
13 Proviso Menteri untuk pengecualian
14 Prosedur khusus insuran bangunan
15 Mekanisma rayuan yang seragam
7
8 PRINSIP ASAS PENGURUSAN HARTA BERSAMA.
Dr. Elinor Ostrom,
Nobel Laureate in Economy
8 PRINSIP ASAS
SEMPADAN JELAS
UNDANG-UNDANG SEPADAN
KEPUTUSAN SECARA
KOLEKTIF
KURANG CAMPUR
TANGAN PIHAK KETIGA
PEMANTAUAN BERKESAN
HUKUMAN KEPADA PESALAH
PENYELESAIAN KOS EFEKTIF
SUBSIDIARI KAWASAN
BESAR
PRINSIP ASAS
a. Kenalpasti dan tentukan Individu Atau
Peserta Yang Mempunyai Hak Ke Atas
Harta Bersama.
b. Tandakan dengan Jelas Sempadan Harta
Bersama.
SEMPADAN YANG JELAS
Sek 4 Akta 318 : Pemilik merujuk
kepada pemilik petak
Sek 2 Akta 757 : Harta Bersama (b)(i)
berhubung dengan suatu bangunan atau tanah yang dipecah
bahagi, ertinya sebahagian daripada
lot yang tidak terkandung dalam mana petak yang
ditunjukkan dalam PELAN STRATA yang
diperakui.
Undang-undang dan peraturan yang dibuat
mestilah bersesuaian dan mestilah
berkaitan dengan keadaan setempat.
UNDANG-UNDANG YANG SEPADAN
Sek 70 Akta 757 : Undang-undang kecil bagi mengawal selia
bangunan atau tanah yang dipecah bahagi
Sek 71 Akta 757 : Undang-undang kecil bagi harta bersama
terhad
Majoriti yang terlibat dengan peraturan
yang dibuat, mestilah berhak untuk
meminda peraturan tersebut.
KEPUTUSAN MAJORITI
Jadual Kedua, Peruntukan bagi Perbadanan
Pengurusan : Subseksyen 22(2), 56(2) dan 63(5)
Meminimakan penglibatan pihak ketiga
dalam pengurusan kehidupan Pemilik
Petak .
PENGLIBATAN PIHAK KETIGA YANG MINIMA
MC Hanya pemilik petak
yang lebih tahu kehendak, keperluan
dan kemampuan mereka.
Pemantauan hendaklah sentiasa dilakukan.
Ini memastikan harta bersama tersebut
terpelihara dan dapat dinikmati oleh
semua pihak dalam jangkamasa panjang.
PEMANTAUAN
Seksyen 21 Akta 757 : Kewajipan dan Kuasa Badan Pengurusan
Hukuman sebagai sebagai satu bentuk
peringatan mesti diwujudkan bagi
mengelakkan keharmonian terganggu.
HUKUMAN
Sesiapa yang melanggar peraturan mesti di hukum.
Pendakwaan-Penalti Kesalahan Bil. Kesalahan Akta Seksyen
1 Pemaju gagal adakan mesyuarat pertama JMB/ mesyuarat agung tahunan MC
757 18 & 57
2 Pemaju gagal berkenaan pengurusan akaun 757 10, 14, 54
3 Larangan mana-mana pihak kutip caj sebelum buka akaun penyenggaraan bangunan
757 13, 53
4 Pembeli/pemilik gagal membayar caj 757 12 & 52
Boleh dipenjarakan selama tempoh tidak melebihi 3 tahun atau
didenda tidak melebihi RM 250,000.00
Pendakwaan-Penalti Kesalahan Bil. Kesalahan Akta Seksyen
5
Pemaju gagal kemuka suatu akaun berkenaan penyenggaraan dan pengurusan bangunan dan harta bersama bagi tempoh pengurusan sebelum berkuatkuasa Akta
757 29
6 JMB gagal buat serahan dokumen kepada MC 757 27
7 Ejen dilantik COB gagal deposit caj dalam tempoh 2 hari 757 89
8 Ejen dilantik COB gagal kemuka maklumat kepada COB dalam tempoh ditetapkan
757 91
Boleh dipenjarakan selama tempoh tidak melebihi 3 tahun atau
didenda tidak melebihi RM 250,000.00
Pendakwaan-Penalti Kesalahan Bil. Kesalahan Akta Seksyen
9 Pemaju gagal deposit harta bersama 757 92
10 Pelanggaran oleh Perbandanan Pengurusan terhadap peruntukan Bahagian VII Akta 318
318 55
11 Pemaju gagal fail jadual petak kepada COB 757 6
12 Pemaju gagal melaksanakan tanggungjawab pengurusan bangunan dan tempohnya
757 9
13 Pemaju gagal buka akaun kumpulan wang penjelas 757 11 , 51
Boleh dipenjarakan selama tempoh tidak melebihi 3 tahun atau
didenda tidak melebihi RM 250,000.00
Pendakwaan-Penalti Kesalahan Bil. Kesalahan Akta Seksyen
14 Pemaju gagal bayar caj bagi petak tidak terjual 757 12
15 Pemaju gagal serah baki wang akaun dan dokumen kepada JMB/MC
757 15, 55
16 Pemaju/JMB gagal senggara daftar pemunya petak/daftar strata
757 30, 72
17 Pemaju gagal mematuhi sekatan semasa tempoh permulaan 757 49
18 Pemaju gagal buka akaun atas nama kawasan pemajuan/MC 757 10, 50
Boleh dipenjarakan selama tempoh tidak melebihi 3 tahun atau
didenda tidak melebihi RM 250,000.00
Pendakwaan-Penalti Kesalahan Bil. Kesalahan Akta Seksyen
14 Pemaju gagal bayar caj bagi petak tidak terjual 757 12
15 Pemaju gagal serah baki wang akaun dan dokumen kepada JMB/MC
757 15, 55
16 Pemaju/JMB gagal senggara daftar pemunya petak/daftar strata
757 30, 72
17 Pemaju gagal mematuhi sekatan semasa tempoh permulaan 757 49
18 Pemaju gagal buka akaun atas nama kawasan pemajuan/MC 757 10, 50
Boleh dipenjarakan selama tempoh tidak melebihi 3 tahun atau
didenda tidak melebihi RM 250,000.00
Sebarang pertikaian mestilah dapat
diselesaikan cepat, mudah dan murah. Ini
bagi mengelakkan perselisihan yang tidak
berkesudahan.
PENYELESAIAN KOS EFEKTIF
Bahagian IX Akta 757 : PERTIKAIAN DAN TRIBUNAL PENGURUSAN STRATA 24 perkara mengenai penyelesaian pertikaian melalui Tribunal .
Lebih besar satu kelompok masyarakat
maka lebih rumit ianya untuk diuruskan.
Oleh sebab itu kelompok besar ini perlu
dipecahkan kepada satu kelompok kecil
yang lebih mudah diurus.
JAWATANKUASA SUBSIDIARI BAGI KAWASAN YANG BESAR
Bab 4 Bahagian V Akta 757 : Perbadanan pengurusan subsidiari dan harta bersama terhad
TOWER PODIUM DESIGN
PODIUM (KOMERSIAL)
MENARA (KEDIAMAN)
LOGO
PREMIS
HAIWAN PELIHARAAN
TIMBUNAN YANG BOLEH MENJADI TEMPAT PEMBIAKAN NYAMUK ATAU LALAT
PONDOK ATAU SYED
Seksyen 80, Akta 171
Kuasa PBT untuk berhenti, musnah dan hapus kacau ganggu
LOGO
SEKSYEN 74 AKTA KERAJAAN TEMPATAN 1976
[AKTA 171]
“RUMAH KOTOR”
HUKUMAN KEPADA PEMILIK @ PENYEWA RUMAH
Denda < RM1 Ribu
Penjara < 6 bulan
LOGO
SEKSYEN 425 KANUN KESEKSAAN
[AKTA 574]
“KHIANAT”
HUKUMAN
Penjara boleh sampai 3bulan
Denda
Papar no Rakan Cop dan
tanda signage AWAS! ANDA DIPERHATIKAN….
RUMUSAN