Kekuatan Mengikat Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) Dalam Perjanjian

Utang Piutang Menurut UU No.4 Tahun 1996.

Ahmaturrahman,S.H.Sri Turatmiyah, S.H.M.Hum.

Arfianna Novera, S.H.M.Hum.

Hak tanggungan sebagai amanat dari pasal 51 UUPA.

Langkah pemberian jaminan kebendaan:a. Perjanjian pokokb. Perjanjian pemberian jaminan—Hak

tanggungan dengan akta notaris/ PPAT.c. Akta pembebanan hak tanggungan (APHT)d. Pendaftaran ke kantor pendaftaran tanah

selambat-lambat 7 hari setelah dibuatnya APHT

e. Sertifikat APHT—kekuatan eksekutorial.

Latar belakang

Hanya dibuat SKMHT pembuatan SKMHT hanya diperkenankan

dalam keadaan khusus yaitu apabila pemberi Hak Tanggungan tidak dapat hadir sendiri di hadapan PPAT untuk membuat Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT).

Dalam hal ini pemberi Hak Tanggungan wajib menunjuk pihak lain sebagai kuasanya dengan SKMHT yang berbentuk akta otentik dan pembuatannya diserahkan kepada Notaris atau PPAT.

Dalam praktek

Bagaimana kekuatan mengikat dari SKMHT dalam perjanjian utang piutang dengan jaminan Hak Tanggungan?

Upaya hukum apa yang dapat dilakukan kreditur pemegang SKMHT dalam perjanjian utang piutang dengan jaminan Hak Tanggungan, dalam hal debitur wanprestasi?

Perumusan masalah

Pendekatan yuridis normatif dilengkapi empiris.

Data sekunder sebagai data utama dan didukung data primer.

Analisis data—deskriptif kualitatif.

Metode penelitian

Objek HT—Hak milik, HGU. HBG dan Hak pakai (tanah negara yang terdaftar dan dapat dipindahtangankan).

Dalam hal khusus pembebanan HT dapat dibuat SKMHT—para pihak tidak dapat hadir sendiri.

SKMHT (pasal 15 harus dibuat dengan akta Notaris/ PPAT).

pembahasan

Alasan kreditur mau menerima SKMHT:a. Karena debitur sudah dipercaya kreditur.b. Biaya murah.c. Efisien dan waktu tidak lama.d. Prosedur lebih mudah.

SKMHT sifatnya sementara karena dalam Pasal 15 UUHT ditentukan bahwa:

a. SKMHT mengenai hak atas tanah yang sudah terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan APHT selambat-lambatnya 1 (satu) bulan sesudah diberikan.

b. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan mengenai hak atas tanah yang belum terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan selambat-lambatnya 3 (tiga) bulan sesudah diberikan.

c. Ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dan ayat (4) tidak ber-laku dalam hal SKMHT diberikan untuk menjamin kredit tertentu yang ditetapkan dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku.

d. SKMHT yang tidak diikuti dengan pembuatan APHT dalam waktu yang ditentukan sebagaimana yang dimaksud pada ayat (3) atau ayat (4), atau waktu yang ditentukan menurut ketentuan sebagaimana yang dimaksud pada ayat (5) batal demi hukum.

SKMHT tidak mempunyai kekuatan hukum yang mengikat karena SKMHT sifatnya sementara dan harus segera dibuatkan APHT.

SKMHT tidak mempunyai kekuatan eksekutorial, kreditur tidak mempunyai hak preferen.

Yang mempunyai kekuatan eksekutorial adalah APHT setelah didaftarkan ke kantor pendaftaran tanah.

Pasal 15 ayat 5 berdasarkan Pasal 1 Peraturan Menteri negara Agraria/ Kepala BPN No. 4 tahun 1996 tentang Batas waktu SKMHT—bahwa:

SKMHT yang menjamin KUT, KUK, KPR maka masa berlaku SKMHT adalah sama dengan masa berlakunya perjanjian pokok yang bersangkutan” misalnya jangka waktu perjanjian utang piutang 10 tahun maka masa berlakunya SKMHT adalah 10 tahun juga.

Perjanjian kredit yang boleh dibuat SKMHT hanya kredit di bawah 50 juta rupiah.

Kredit di atas 50 juta rupiah wajib dibuat APHT.

Upaya hukum kreditur jika debitur wanpretasi:

a. Kreditur akan segera memerintahkan debitur agar segera memasang APHT.

b. Kemudian APHT agar didaftarkan ke kantor pendaftaran tanah

c. Dengan demikian kreditur akan menerima sertifikat hak tanggungan yang mempunyai kekuatan eksekutorial.

SKMHT tidak mempunyai kekuatan mengikat,karena sifatnya sementara.

Kreditur dengan SKMHT tidak mempunyai kedudukan preferen.

Jika debitur wanprestasi sedangkan kreditur hanya mempunyai SKMHT maka: kreditur memerintahkan debitur agar segera memasang APHT.

APHT agar didaftarkan ke kantor pendaftaran tanah 7 hari setelah dibuatkan APHT.

Dengan didaftarkan maka kreditur memegang sertifikat HT yang mempunyai kekuatan eksekutorial.

kesimpulan

Terima kasih