BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN & BEA

MATERAI

BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN

BANGUNAN (BPHTB)

1. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah atau hak atas bangunan

2. Perolehahan Hak atas Tanah dan Hak atas Bangunan adalah perbuatan atau perbuatan hukum yang menggakibatkan diperolehnya hak atas tanah atau hak atas bangunan oleh orang pribadi atau badan

3. Hak atas Tanah dan atau Bangunan adalah hak atas tanah termasuk hak pengelolaan, beserta bangunan diatasnya, sebagaimana dimaksudkan dalam undang-undang No.5 tahun 1960tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, undang-undang No.16 Tahun 1985 tentang rumah susun dan ketentuan perundang-undangan yang berlaku lainnya

4. Surat Ketetapan Bea atas Tanah dan Bangunan kurang Bayar (SKBKB) adalah surat keputusan yang menentukan besarnya jumlah pajak yang terutang, jumlah kekurangan pembayaran pokok pajak, beserta sanksi administrasi dan jumlah yang masih harus dibayar

5. Surat ketetapan Bea Perolehan atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar (SKBLB) adalah surat keputusan yang menentukan jumlah kelebihan pembayaran pajak karena jumlah pajak yang telah dibayar lebih besar dari pajak yang telah dibayar lebih besar dari pajak yang seharusnya terutang

Dasar hukum bea perolehan atas tanah dan bangunan adalah :

1. Undang-undang No.21 Tahun 1997 sebagaimana telah diubah dengan undang-undang No.21 tahun 2000 tentang bea perolehan atas tanahdan bangunan. Undang-undang ini menggantikan Ordonansi Bea Balik Atas Nama Staatsblad 1924 No.291

2. Peraturan pemerintah no. 111 tahun 2000 tentang pengenaan BPHTB karena waris dan hibah

3. Peraturan pemarintah No. 112 tahun 2000 tentang pengenaan BPHTB karena pemberian hak pengelolaan

4. Peraturan pemerintah No. 113 tahun 2000 tentang besarnya NPOPTKP BPHTB

Objek Pajak BPHTB 1. Pemindahan hak karena :

1. jual beli2. tukar menukar3. hibah4. hibah wasiat5. waris6. pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya7. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan8. penunjukan pembelian dan lelang9. pelaksanaan keputusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap10. pengabungan usaha11. peleburan usaha12. pemekaran usaha13. Hadiah

2. Pemberian hak baru karena :1. Kelanjutan pelepasan hak2. Diluar pelepasan hak

Tidak Termasuk Objek Pajak 1. perwalian diplomatik, konsulat berdasar asas perlakuan timbal

balik2. negara untuk menyelenggarakan pemerintahan dan atau

pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum3. badan atau perwalian organisasi internasional yang ditetapkan

dengan keputusan menteri dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain diluar fungsi dan tugas badan usaha atau perwalian organisasi tersebut

4. orang pribadi atau badan karena konvensi hak atau karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama

5. orang pribadi atau badan karena wakaf6. orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan

ibadah

Subjek pajak

Yang menjadi subjek pajak adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan. Subjek pajak yang dikenakan kewajiban membayar pajak membayar pajak menjadi wajib pajak BPHTB menentukan Undang-undang BPHTB

Dasar Pengenaan Pajak, Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) dan Tarif Pajak

1. Dasar Pengenaan PajakYang menjadi dasar pengenaan pajak adalah nilai perolehan objek pajak (NPOP). NPOP ditentukan sebesar :a. harga transaksi dalam hal jual belib. nilai pasar objek pajak dalam hal c. harga transaksi yang tercantum dalam risalah lelang dalam hal

penunjukkan pembelian dalam lelangd. nilai jual objek pajak bumi dan bangunan (NJOP PBB) apabila besarnya

NPOP sebagaimana dimasukkan dalam poin 1 dan 2 tidak diketahui atau NPOP lebih rendah dari NJOP PBB

2. Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOP TKP)Besarnya NPOP TKP ditetapkan secara regional paling banyak Rp. 60.000.000 kecuali perolehan hak karena waris atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam keturunan garis lurus satu derajat keatas atau satu derajat kebawah dengan pemberian hibah wasiat termasuk suami atau istri. Nilai perolehan pajak tidak kena pajak ditetapkan secara regional paling banyak Rp. 300.000.000. besarnya NPOP TKP dapat diubah dengan peraturan pemaritah dengan mempertimbangkan perkembanganekonomi dan moneter dengan perkembangan harga umum tanah dan atau bangunan

3. Tarif pajak sebesar 5%

Cara Menghitung BPHTBBPHTB = nilai perolehan objek pajak kena pajak x tarif

= (NPOP – NPOP TKP) x tarifContoh :

Rizal membeli tanah dan bangunan di Kudus dengan nilai perolehan objek pajak Rp. 70.000.000 sedangkan nilai objek pajak tidak kena pajak yang berlaku di Kudus adalah Rp. 60.000.000

nilai perolehan objek pajak Rp. 70.000.000nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak Rp. 60.000.000nilai perolehan objek pajak kena pajak Rp. 10.000.000tarif 5 % xBPHTB yang terutang Rp. 500.000

Saat Terutang Pajak

Saat yang menentukan terutangnya pajak adalah :1. sejak tanggal dibuat dan ditandatangani akta, untuk

1. jual beli2. tukar menukar3. hibah4. peleburan usaha5. penggabungan usaha6. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan7. pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya8. pemekaran usaha9. hadiah

2. sejak penunjukkn pemenang lalang, untuk lelang3. sejak tanggal putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum yang tetap

, untuk putusan hakim4. sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya kekantor

pertanahan, untuk : hibah wasiat dan waris5. sejak tanggal ditanda tanggani dan diterbitkanya surat keputusan pemberian

hak untuk :1. pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak2. pemberian hak baru diluar plepasan hak

Tempat Pajak Terutang 1. kabupaten2. kota3. propinsiTempat tersebut meliputi letak tanah dan atau bangunan

Tempat PembayaranPajak yang terutang dibayar kekas negara melalui :1. bank badan usaha milik negara atau bank badan

usaha milik daerah2. kantor pos dan giro3. tempat pembayaran lain yang disetujui oleh menteri

keuangan

Ketentuan Bagi Pejabat

1.pejabat pembuat akta tanah (PPAT) atau notaris

2.pejabat lelang negara

3.pejabat yang berwenang menandatangani dan menerbitkan surat keputusan pemberian atas hak tanah

4.pejabat pertanahan kabupaten atau kota untuk pejabat-pejabat tersebut berlaku ketentuan-ketentuan

BEA MATERAI

Dalam pasal 1 UU Bea Materai 1985 dijelaskan apa yang dimaksud bea materai, dokumen, pemeteraian, dan pejabat pos.

1. Bea Materai adalah pajak yang dikenakan atas dokumen.2. Dokumen adalah kertas yang berisikan tulisan yang

mengandung arti dan maksud tentang perbuatan, keadaan, atau kenyataan, bagi seseorang dan atau pihak – pihak yang berkepentingan.

3. Benda Bermaterai dadalah materaaaai temple dan kertas materai yang dikeluarkan oleh pemerintah Republik Indonesia

4. Pemeteraian Kemudian adalah suatu cara pelunasan bea materai yang dilakukan oleh pejabat pos atas permintaan pemegang dokumen.

5. Pejabat Pos adalah pejabat perusahaan umum pos dan giro yang diserahi tugas melayani permintaan pemateraian kemudian.

OBJEK BEA MATERAI

Objek Bea Materai.Mengenai objek bea materai adalah dokumen. Dokumen yang dikenakan bea materai, diatur dalam pasal 2 UU Bea Materai 1985, yaitu ;(1) Surat perjanjian dan surat – surat lainnya yang dibuat dengan tujuan untuk digunakan

sebagai alat pembuktian mengenai perbuatan, kenyataan atau keadaan yang bersifat perdana. Missalnya akta perjanjian sewa – menyewa, surat kuasa, surat hibah, surat pernyataan.

(2) Akta Notaris termasuk salinannya. Misalnya akta pendirian perusahaan, akta pembubaran perusahaan, dsb. Termasuk salinannya, disini berarti salinan tidak perlu lagi dibubuhi materai.

(3) Akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat akta tanah(PPAT) termasuk merangkap.(4) Surat yang memuat jumlah yang lebiih dari Rp. 1000.000,00 yang meliputi surat – surat

seperti termasuk dibawah ini.a. Surat yang menyebutkan penerimaan uang ( kuitansi)b. Surat yang menyatakan pembukuan uang atau penyimpanan uang dalam rekening uang

di Bank.c. Surat yang berisi pemberitahuan saldo rekening di Bankd. Surat yang berisi pengakuan bahwa utang uang seluruhnya atau sebagian telah dilunasi

atau diperhitungkan.(5) Surat beharga sepeti wesel, promes, aksep, dan cek yang harga nominalnya lebih dari Rp.

1000.000,00.(6) Efek dengan nama dan dalam bentuk apapun sepanjang harga nominal lebih dari Rp.

1000000,00(7) Dokumen yang digunakan sebagai alat pembuktian dimuka pengadilan, seperti:

a. Surat-surat bisa dan surat-surat kerumah tanggaan b. Surat-surat yang semula tidak dikenakan bea materai berdasarkan tujuannya, jiak

digunakan untuk lain atau digunakan oleh orang lain, lain dari maksud semula.

Tarif Bea Materai

a. Tarif Bea Materai Rp 6000,00 dikenakan atas dokumen1. surat perjanjian dan surat-surat lainnya yang dibuat dengan tujuan untuk

digunakan sebagai alat pembuktian mengenai perbuatan, kenyataan atau keadaan yang yang bersifat perdata

2. akta notaries termasuk salinannya3. akta yang dibuat oleh pejabat pembuat akata tanah (PPAT) termasuk rangkapnya4. surat yang rermuat jumlah yang lebih dari Rp 1000000,005. surat berharga seperti wesel, promes, aksep, dan cek yang harga nominalnya

lebih dari Rp 1000000,00.6. efek dengan nama dan dalam bentuk apapun sepanjang harga nominalnya lebih

dari Rp 1000000,00.7. Dokumen yang digunakan sebagai alat pembuktian dimuka pengadilan seperti :- surat-surat biasa dan surat-surat kerumahtanggaan- surat yang semula tidak dikenakan bea materai berdasarkan tujuannya, jika

diguinakan untuk tujuan lain atau untuk digunakan orang lain darinmaksud b. Semula tarif bea materai Rp 3000 dikenakan atas dokumen;1. surat yang memuat jumlah uang yang mempunyai jumlah nominal lebih dari Rp

250000,00 tetapi tidak lebih dari Rp 1000000,002. surat-surat berharga seperti: wesel, promes, dan aksep yang nilai nominalnya lebih

dari Rp 250000,00 dan kurang dari Rp 1000000,003. efek dengan nama dalam bentuk apapun sepanjang harga nominalnya lebih dari Rp

250000,00 dan kurang dari Rp 1000000,004. cek dan bilyet giro dengan harga nominalnya berapapun

Terhutangnya Bea Materai

Mengenai kapan asat terutangnya bera materai, diatur dalam pasal 5 dan 6 UU Bea Materai 1985 ketentuanya dalah sebagai berikut:

a. untuk dokumen satu pihak, hutang bea materai adalah pada saat dokumen diserahkan. Misalmya kuitansi, hutang bea materai pada saat uang diterima dengan jumlah sesuai UU Bea Materai 1985

b. untuk dokumen yang dibuat oleh lebih dari satu pihak utang bea materai adalah pada sat selesainya dokumen itu dibuat.isalnya pada saat perjanjian jual beli, huatang bea materai pada saat penjualan dan pembeli membubuhkan tanda tangan diatas kertas dan materai.

c. Untuk dokumen yang dibuat diluar negeri, huatang bea nmaterai pada saat dokumen digunakan di Indonesia.

4. DaluwarsaDaluwarsa dari kewajiban memenuhi bea materai ditetapkan 5 tahun terhitung sejak awal dokumen dibuat. Dengan demikian dokumen daluwarsa sudah ada kepastian hukum.

OBJEK YANG TIDAK DIKENAKAN BEA MATERAI

1. Dokumen yang berupa antara lain:2. Segala bentuk ijasah (surat tanda tamat belajar/STTB, tanda lulus surat

keterangan telah mengikuti suatu pendidikan, latihan, kursus dan penataran)3. Tanda terima gaji, uang tumggu, pensiunan, uang tunjangan dan pembayaran

lainnya yang ada kaitannya dengan hubungan kerja serta surat-surat yang diserahkan untuk mendapatkan pembayaran itu.

4. tanda bukti penerimaan uang negara dari kas negara, kas pemerintah daerah dan Bank.

5. kuitansi untuk semua jenis pajak dan penerimaan lainnya yang dapat disamakan dengan itu dari kas negara, kas pemerintah daerah dan Bank

6. Tanda penerimaan uang yang dibuat untuk keperluan intern organisasi7. Dokumen yang menyebutkan tabungan, pembayaran uang tabungan kepada

penabung oleh bank, koperasi, dan badan-badan lainnya yang bergerak dibidang itu.

8. Surat gadai yang diberikan oleh perum pegadaian9. Tanda pembagaian keuntungasn atau bunga dari efek, dengan nama dan

dalam betuk apapun

PENGUNAAN BENDA MATERAI DAN CAEA PELUNASAN BEA MATERAI

1. Cara pengunaan benda materaiBenda materai digunakan untuk dokumen . Dokumen yang bermaterai mempunyai

kekuatan hukum dalam lalu lintas hukum. Dengan tanda materai pada dokumen maka sah dokumen tersebut apabila digunakan sebagai tanda bukti dalam segala kejadian seperti peristiwa hukum, peristiwa transaksi jual beli, penerimaan uang dan lain sebagainya.

Adapun cara penggunaan benda materai diatur dalam pasal 7 UU Bea Materi 1985 sebagai berikut:

a. Materai tempel 1. Materai temple direkatkan seluruhnyadengan utuh dan tidak rusak diatas

dokumen yang dikenakan bea maaterai 2. Materai temple direkatkan diman tanda tangan akan dibubuhkan3. Pembubuhan tanda tangan disertai dengan tanggal, bulan dan tahun dilakukan

dengan menggunakan tinta atau yang sejenisnya. Sebagian tanda tangan berada diatas materai dan sebagian lagi diatas keras dokumen.

4. Jika digunakan lebih dari satu materai tempel, tanda tangan harus dibubuhkan sebagian diatas semua materai tempel dan sebagian diatas kertas dokumen.

2. Cara pelunasan bea materaiSesuai dengan ketentuan UU bea Materai 1985 hanya dikenakan 2 cara

pelunasan bea materai yaitu :a. Dengan menggunkan bea materai yaitu materai tempel dan kertas materai

sesuai dengan tariff yang telah dikenakanb. Dengan menggunakan sara lain yang telah ditetapkan denagan menteri

keuangan, yaitu misalnya dengan menggunakan mesin teraan diatas dokumen sebagai pengganti bea materai atau alat lainnya

Apabila dokumen tidak atau kurang dilunasi bea materai sebagaiman mestinya, maka akan dikenakan denda administrasi sebesar 200% dari bea matreai yang tidak atau kurang dibayar. Misalnya bea materai terutang Rp 6000,00 karena kelalaian belum mengenakan bea materai yang dibayar adalah

Bea materai terutang Rp 6000,00Denda administrasi 200%*6000 Rp 12000,00Jumlah pematerain Rp 18000,00Dapat dimengerti bahwa, wajib pajak seringkali kurang cermat atau lalai karena

berbagai ketentuan kurang tersosialisasi dengan baik, atau perubahan tarif meterai yang tidak diketahui mulai kapan berlakunya.

Pemetaraian kemudian dilakukan oleh pejabat pos menurut tatacara yang telah ditetapkan oleh menteri keuangan

Derikut denda 200%Tanpa denda