Ganti Rugi Pembebasan Lahan

7/23/2019 Ganti Rugi Pembebasan Lahan

http://slidepdf.com/reader/full/ganti-rugi-pembebasan-lahan 1/27

i

Daftar Isi

DAFTAR ISI ...................................................................................................................................... I

DAFTAR GAMBAR ........................................................................................................................... II

KATA PENGANTAR ......................................................................................................................... III

1. PENDAHULUAN................................................................................................................ 4

1.1. L ATAR BELAKANG........................................................................................................................................ 4

1.2. R UMUSAN M ASALAH / PERTANYAAN PENELITIAN................................................................................. 5

1.3. TUJUAN......................................................................................................................................................... 5

1.4. K ELUARAN.................................................................................................................................................... 5

1.5. M ANFAAT...................................................................................................................................................... 5

2. METODOLOGI .................................................................................................................. 5

3.1. PENDEKATAN PENELITIAN......................................................................................................................... 5

3.2. JENIS DAN SIFAT PENELITIAN.................................................................................................................. 6

3.3. POPULASI PENELITIAN............................................................................................................................... 6

3.4. METODE PENGUMPULAN D ATA ................................................................................................................. 6

3.5. ANALISIS D ATA.......................................................................................................................................... 7

3. HASIL PENELITIAN ......................................................................................................... 8

3.1. G AMBARAN PERMASALAHAN YANG TIMBUL DI LOKASI PENELITIAN.................................................. 8

3.1.1. Jalan Tol Surabaya – Mojokerto ........................................................................................... 9

3.1.2. Jalan Tol Kertosono – Mojokerto ........................................................................................ 9

3.1.3. Permasalahan di Jalan Lintas Selatan Jawa (JLSJ) Ruas Pacitan – Sidomulyo - Hadisuwarno ............................................................................................................................................... 11

3.1.4. Permasalahan di Jalan Tol Medan – Kualanamu – Tebing Tinggi dan Jalan Akses Bandara Kualanamu Non Tol. ................................................................................................... 12

3.2. SISTEM PENILAIAN T ANAH BESERTA ASET DI LOKASI PENELITIAN.................................................. 13

3.2.1. Sistem Penilaian dengan pendanaan Swasta ............................................................... 13

3.2.1.1. Penilaian Aset terdampak di TOL SUMO ..................................................................... 13

3.2.1.2. Penilaian Aset terdampak di TOL MOKER .................................................................. 14

3.2.2. Sistem Penilaian dengan pendanaan Pemerintah ...................................................... 15

3.2.2.1. Penilaian Aset terdampak di JLSJ Ruas Pacitan – Sidomulyo - Hadisuwarno .................................................................................................................................................. 15

3.3. USULAN K OMPONEN DALAM ALTERNATIF PERHITUNGAN G ANTI R UGI ........................................... 18

3.4. SISTEM K OMUNIKASI DI LOKASI PENELITIAN..................................................................................... 23

24

4. KESIMPULAN DAN REKOMENDASI..............................................................................25

4.1. K ESIMPULAN.............................................................................................................................................. 25

4.2. R EKOMENDASI........................................................................................................................................... 25

DAFTAR PUSTAKA .........................................................................................................................27



ii

DAFTAR GAMBAR

G AMBAR 1 TRASE J ALAN TOL SURABAYA - MOJOKERTO.............................................................. 9

G AMBAR 2 TRASE J ALAN TOL K ERTOSONO – MOJOKERTO ......................................................... 10

G AMBAR 3 PETA TRASE JLSJ RUAS P ACITAN – SIDOMULYO – H ADIWARNO................................... 11

G AMBAR 4 MIND M AP USULAN K OMPONEN DALAM PERHITUNGAN G ANTI R UGI L AHAN .................... 22

G AMBAR 5 MODEL K OMUNIKASI PEMBEBASAN L AHAN ............................................................. 24



iii

KATA PENGANTAR

Rinkasan Eksekutif ini merupakan ringkasan kegiatan Penelitian Perhitungan

Pemberian Ganti Rugi Kegiatan Pembebasan Lahan Berdasarkan Valuasi Ekonomi.

Penelitian ini merupakan salah satu kegiatan penelitian yang dilaksanakan oleh

Balai Penelitian dan Pengembangan Sosial Ekonomi Lingkungan Bidang Jalan dan Jembatan

pada Tahun Anggaran 2011 yang bertujuan untuk mengidentifikasi proses pengadaan

tanah untuk kepentingan umum dan alternatif perhitungan ganti rugi akibat kegiatan

pembebasan lahan.

Ringkasan Eksekutif ini secara garis besar menjelaskan proses dan hasil-hasil yang

diperoleh dari penelitian.

Surabaya, Nopember 2011

Tim Pelaksana



4

1. PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang

Kemajuan suatu kawasan tidak terlepas dari kontribusi kemajuan infrastruktur di

daerah tersebut. Sudah merupakan suatu rumusan umum, jika terdapat pembangunan

infrastruktur pada suatu kawasan atau wilayah tertentu akan selaras dengan perkembangan

(pertumbuhan) ekonomi pada kawasan tersebut. Hal ini dikarenakan pembangunan

infrastruktur merupakan suatu variabel dalam akselerasi pertumbuhan ekonomi suatu

kawasan. Tersedianya infrastruktur yang memadai, akan mempercepat distribusi barang dan

jasa dari suatu kawasan ke wilayah lainnya. Sehingga akan memacu laju pertumbuhan

ekonomi regional suatu kawasan. Pada akhirnya akan berpengaruh positif terhadappertumbuhan ekonomi nasional. http://www.hijdinstitute.com

Pada era reformasi, yang menjunjung tinggi Hak Asasi Manusia dan Demokrasi,

banyak pembangunan infratruktur jalan di Indonesia, baik yang dibiayai oleh pemerintah

ataupun investor terhambat penyelesaiannya akibat kesulitan pengadaan lahan. Meskipun

pemerintah telah mengeluarkan peraturan (PP No. 36 Th. 2005 yang disempurnakan dengan

PP No. 65 Th. 2006) sebagai payung hukum penyelesaian pembebasan lahan, tetapi

pelaksanaan dilapangan tetap tidak mudah.

Sebagai contoh, Jalan Tol Surabaya-Mojokerto (SUMO) dengan panjang 36,6 Km

memerlukan lebih dari 4 (empat) tahun untuk membebaskan keseluruhan lahan yang

dibutuhkan (dimulai 2007 – saat ini). Salah satu masalah penghambat pengadaan lahan

adalah kesepakatan harga antara pemilik lahan dengan pemerintah. Banyak pemilik lahan

meminta nilai kompensasi lahan lebih tinngi dari harga penawaran pemerintah.

Selama ini besaran ganti rugi lahan yang terkena proyek pemerintah ditetapkan

berdasarkan nilai rata-rata NJOP dan harga pasar. Besaran nilai tersebut, seringkalidianggap oleh sebagian pemilik tanah belum layak yang berujung keengganan pemilik untuk

melepaskan lahan. Sedangkan di lain pihak Panitia Pengadaan Tanah sebagai wakil

pemerintah, tidak dapat memenuhi permintaan nilai tanah yang diajukan pemilik lahan

karena ketidakadaan acuan.



5

1.2. Rumusan Masalah / Pertanyaan Penelitian

Pertanyaan yang berusaha dijawab dalam penelitian ini adalah : Bagaimana alternatif

perhitungan ganti rugi pembebasan lahan berdasarkan valuasi ekonomi?

1.3. Tujuan

Tujuan : Menyusun Naskah Ilmiah alternatif perhitungan besaran ganti rugi uang

pembebasan lahan

1.4. Keluaran

Keluaran : 1 (Satu) Naskah Ilmiah alternatif perhitungan ganti rugi uang pembebasan

lahan proyek pembangunan infrastruktur jalan dan jembatan.

1.5. Manfaat

Hasil penelitian secara teoritis :

- Memberikan gambaran proses pelaksanaan pengadaan tanah untuk proyek

pembangunan jalan dan jembatan yang pendanaan oleh swasta maupun

pemerintah.

- Memberikan panduan umum bagi Tim Pembebasan Tanah di Lingkungan

Kementerian / Dinas Pekerjaan Umum dalam menentukan besaran ganti rugi

pembebasan lahan yang diberikan kepada pemilik lahan.

2. METODOLOGI

3.1. Pendekatan Penelitian

Penelitian Perhitungan Pemberian Ganti Rugi Kegiatan Pembebasan Lahan

Berdasarkan Valuasi Ekonomi menggunakan pendekatan kualitatif, yaitu berusaha

mendapatkan informasi yang selengkap mungkin mengenai proses pengadaan tanah untuk

pembangunan jalan dan jembatan serta informasi alternatif perhitungan ganti rugi yang

diterima pemilik lahan yang dilewati trase jalan sebagai akibat kehilangan hak milik.



6

3.2. Jenis dan Sifat Penelitian

Sifat penelitian ini adalah penelitian terapan yang bertujuan untuk menjawab

persoalan/masalah praktis dan evaluasi kegiatan proses perhitungan ganti rugi

pemebebasan lahan yang merupakan salah satu rangkaian kegiatan pengadaan tanah untuk pembangunan.

Exploratory research (Penelitian Penjajagan) digunakan untuk memperdalam

pengetahuan mengenai proses pengadaan tanah dan mendapatkan ide-ide alternatif

perhitungan ganti rugi yang dapat diterima oleh kedua belah pihak, baik yang membutuhkan

lahan maupun yang memiliki lahan.

3.3. Populasi Penelitian

Unit analisa dari penelitian ini adalah semua pemilik lahan yang terkena dampak

pembebasan lahan dan panitia pengadaan tanah yang terlibat dalam suatu pembangunan

jalan.

3.4. Metode Pengumpulan Data

Metode pengumpulan data yang digunakan dalam kegiatan ini meliputi :

3.2.1. Pengumpulan data sekunder, dilakukan dengan mengumpulkan literatur yang

berhubungan dengan proses pengadaan tanah di suatu wilayah. Data sekunder

terdiri atas :

- Artikel-artikel di media cetak dan internet yang relevan

- Peraturan yang terkait proses pengadaan tanah untuk kepentingan umum.

-

Panduan rencana kegiatan pembasan tanah dan pemukiman kembali (LARAP).

- Kajian metodelogi dan perhitungan kompensasi pembebasan tanah di negara

lain.

- Peta rencana trase jalan dan daerah – daerah yang dilewati.

- Dokumen – dokumen pengadaan tanah untuk kepentingan umum.



7

3.2.2. Pengumpulan data primer, dilakukan dengan menggunakan beberapa teknik,

yaitu:

- Observasi, digunakan untuk mengetahui gambaran secara umum kondisi

sosial, ekonomi dan lingkungan masyarakat yang terkena dampak pembebasanlahan dalam wilayah studi.

- Wawancara mendalam, terhadap informan-informan kunci yang memiliki

kompetensi untuk mengumpulkan data yang lengkap mengenai permasalahan

yang sering terjadi pada kegiatan pengadaan tanah untuk pembangunan jalan

dan gambaran proses perhitungan ganti rugi. Pihak-pihak yang dilibatkan

meliputi:

a. Badan Pertanahan Nasional

b. Subdit Pengadaan Tanah Ditjen Bina Marga

c. Dinas Bina Marga

d. Dinas Cipta Karya

- Focus Group Disscussion (FGD) dilakukan kepada beberapa warga yang

terkena pembebasan lahan di wilayah studi untuk mengetahui keinginan

mendasar pemilik tanah dalam penentuan besaran ganti rugi.

Berbagai teknik pengumpulan data tersebut dipadukan satu sama lain agar dapat

menggali permasalahan studi secara komprehensif.

3.5. Analisis Data

3.3.1. Analisis kualitatif

Analisis pada penelitian kualitatif terdiri atas tiga aliran kegiatan yaitu reduksi data,penyajian data dan penarikan kesimpulan / verifikasi (Miles and Huberman, 1994. Page 10-

11). Reduksi data (data reduction ) mengacu pada proses memilah, memfokuskan,

menyederhanakan, mengintisarikan, dan mengubah data yang muncul dalam catatan

tertulis lapangan atau transkrip, Tahap lebih lanjut dari reduksi data adalah menulis

ringkasan, coding, mengkategori data, membandingkan data dan mengintegrasikan dengan

tujuan penelitian. Penyajian data (data display ) hasil tinjauan lapangan yang telah

direduksi dalam bentuk matrik dan jaringan. Matrik digunakan untuk mengetahui parameter-

parameter yang diperlukan dalam menentukan perhitungan ganti rugi suatu lahan dan data



8

jaringan untuk mengetahui sistem prosedur pengadaan tanah untuk pembangunan jalan

dan jembatan.

3.3.2. Analisis valuasi ekonomi

Untuk mengetahui konsep opportunity cost , konsekuensi kemungkinan kehilangan

keuntungan dalam bentuk lain akibat pemilihan suatu keputusan diperlukan satu kriteria

yaitu kriteria well-being (kesejahteraan) anggota masyarakat. Kecenderungan individu

mengurutkan barang-barang berdasarkan preferensinya merupakan dasar dari tindakan

memilih yang diakibatkan keterbatasan barang dan jasa. Penilaian suatu barang atau jasa

dalam bentuk uang merupakan konsep valuasi ekonomi.

Pendekatan yang mengasumsikan penilaian terhadap suatu barang atau jasa

berdasarkan karakteristik yang dimiliki, attribute-based method (ABM), dianggap sesuai

untuk menentukan kompensasi terhadap kehilangan aset tanah. Langkah awal metode ABM

adalah dengan mengidentifikasi komponen-komponen yang dapat dilakukan valuasi dalam

kemungkinan biaya – biaya yang melekat pada suatu aset. Komponen – komponen tersebut

dikembangkan menjadi desain eksperimental untuk dilakukan uji yang bertujuan untuk

mengeliminasi masalah.

Kegiatan valuasi dalam penelitian ini, masih pada langkah mencari komponen –

komponen yang berkaitan dengan suatu proses pelepasan hak atas tanah dan asetdiatasnya.

3. HASIL PENELITIAN

Penggalian informasi, yang dilakukan dengan cara langsung maupun tidak

langsung di lokasi penelitian, dimaksudkan untuk memperoleh informasi mengenai

permasalahan pemberian ganti rugi lahan dan alternatif-alternatif perhitungan ganti rugi

pada kegiatan pengadaan tanah untuk kepentingan umum.

3.1. Gambaran Permasalahan yang Timbul di Lokasi Penelitian

Permasalahan yang pengadaan tanah yang terjadi di lokasi penelitian secara garis

besar antara lain : (1) Penentuan Kompensasi; (2) Sistem Komunikasi; (3) Komitmen

Pemerintah Daerah; (4) Legal Formal; (5) Koordinasi Antar Instansi; (6) Status Tanah.



9

3.1.1. Jalan Tol Surabaya – Mojokerto

Jalan TOL SURABAYA – MOJOKERTO adalah jalan tol yang menghubungkan Kota

Surabaya dengan Kota Mojokerto, sebagaimana terlihat pada Gambar 1. Penyelengaraan

pengadaan tanah telah dimulai pada tahun 2007 yang mencakup empat wilayahpemerintah daerah, yaitu Kota Surabaya, Kabupaten Sidoarjo, Kabupaten Gresik dan

Kabupaten Mojokerto. Terhambatnya pengadaan lahan disebabkan oleh beberapa hal,

antara lain :

- Proses administrasi pembebasan tanah milik TNI AL, tanah milik Dinas Pekerjaan

Umum Pengairan dan tanah milik Perusahaan Jawatan Kereta Api (PJKA).

- Warga / pemilik lahan enggan melepaskan aset yang dimiliki karena besaran harga

tanah yang disodorkan oleh pemerintah dianggap kecil. Harga yang diperoleh pemilik tanahtidak memungkinkan untuk memperoleh tanah didaerah yang sama.

- Status kepemilikan tanah, seperti tanah berstatus Letter C dan tanah yang telah

diwakafkan oleh pemilik terdahulu hanya melalui lisan tanpa ada perubahan sertifikat. Tanah

berstatus Letter C adalah tanah yang belum bersertifikat dan hanya terdaftar dalam peta

kelurahan setempat dimana letak tanah tersebut berada.

Gambar 1 Trase Jalan Tol Surabaya - Mojokerto

3.1.2. Jalan Tol Kertosono – Mojokerto

Jalan Tol Mojokerto - Kertosono dengan panjang 41,65 Km yang penandatanganan

Perjanjian Pengusahaan Jalan Tol (PPJT) telah dilakukan pada tahun 2006 ini, baru



10

menyelesaikan beberapa lahan (±35,5%dari keseluruhan bidang tanah) untuk proses

pembebasan.

Pelaksana kegiatan pengadaan tanah untuk pembangunan Jalan Tol Kertosono –

Mojokerto adalah Pemerintah Daerah Jombang dan Pemerintah Daerah Mojokerto sesuaicakupan wilayah kewenangan. Profil lokasi trase jalan tol Kertosono – Mojokerto dapat

dilihat pada Gambar 2.

Gambar 2 Trase Jalan Tol Kertosono – Mojokerto

Salah satu permasalahan yang muncul pada proses pengadaan tanah di proyek

pembangunan Jalan TOL MOKER adalah penolakan sejumlah kecil warga di Kabupaten

Jombang terhadap besaran ganti rugi yang telah ditetapkan pemerintah daerah, dengan

membentuk kelompok yang bernama “Jamaah Korban Pembangunan Jalan Tol” atau

disingkat menjadi JKPT.

Kebijakan Pemerintah Kabupaten Jombang dengan memberikan nilai ganti rugi

langsung pada nilai tertinggi dari kisaran nilai tanah disalah-artikan oleh masyarakat sebagai

tindakan otoriter pemerintah yang tidak menghendaki adanya musyawarah.

Langkah konsinyasi yang diambil oleh Panitia Pengadaan Tanah mengalami

kegagalan dalam melakukan penerapan fisik meskipun mendapat pengamanan dari personel

TNI - POLRI. Perbedaan persepsi dalam membaca peraturan tanaha yang berlaku menjadi

kendala dilakukan penerapan fisik di lokasi.

Selain di Kabupaten Jombang, permasalahan pengadaan tanah juga terjadi di

wilayah Mojokerto. Lambatnya proses pembuatan peta bidang dan inventarisasi



11

menyebabkan terhambatnya pelaksanaan pengadaan tanah. Kekurangan personel di pihak

BPN Kabupaten Mojokerto ditengarai sebagai penyebab utama. Peta bidang tanah

merupakan data pokok untuk pelaksanaan penilaian tanah beserta aset diatasnya.

3.1.3. Permasalahan di Jalan Lintas Selatan Jawa (JLSJ) Ruas Pacitan –

Sidomulyo - Hadisuwarno

Upaya membuka isolasi untuk lebih mendorong pertumbuhan ekonomi daerah sisi

selatan Jawa merupakan alasan pemerintah membangun Jalan Lintas Selatan Jawa. Jalan

Lintas Selatan Jawa Ruas Pacitan – Sidomulyo - Hadisuwarno merupakan bagian dari Trase

Jalan Lintas Selatan. Pengadaan tanah didanai oleh APBD Kabupaten Pacitan dimulai pada

Th. 2002 hingga Th. 2008.

Total panjang penanganan Pembangunan Jalan Pacitan – Sidomulyo – Hadiwarno

adalah 30,1 Km yang meliputi 13 Desa. Pembebasan lahan terkendala di Desa Jetak

Kecamatan Tulakan yang masih menyisakan trase sepanjang 2,5 km. Lokasi pembangunan

jalan dapat dilihat pada Gambar 3.

Gambar 3 Peta Trase JLSJ ruas Pacitan – Sidomulyo – Hadiwarno

Permasalahan muncul akibat dari ketidakpuasan salah satu warga terhadap

penetapan besaran ganti rugi pada tahun 2006 yang dirasakan terlalu rendah yaitu Rp.

30.000/m2 (besaran maksimum). Upaya penyelesaian yang diambil Panitia 9 yaitu



12

pengukuran ulang terhadap luas lahan dan bangunan yang terkena trase jalan tidak

mebuahkan hasil. Tuntutan masyarakat sebagai pemilik lahan kepada panitia pengadaan

tanah, timbul dari kecurigaan terhadap sikap Panitia 9 yang tidak transparan terhadap daftar

normatif (luasan lahan).

Konsinyasi ternyata tidak mudah dilakukan. Meskipun warga memprotes besaran

ganti rugi yang ditetapkan Panitia 9, tetapi mereka ambil uang ganti rugi yang dititipkan di

pengadilan dan tetap tidak mengijinkan pelaksanaan fisik diatas lahan yang mereka miliki.

Hal tersebut mengakibatkan pembangunan fisik tetap belum dapat dilakukan. Pihak aparat

kepolisian pun sulit melakukan tindakan eksekusi lahan karena ketetapan konsinyasi tidak

memiliki hukum kuat, untuk dasar pengusiran warga dari lahan yang telah dikonsinyasikan.

Pelaksanaan konstruksi yang menggunakan sistem paket, konstruksi bertahap yang

dibagi menjadi beberapa segmen/seksi ruas jalan, kemungkinan ditengarai juga

menyumbangkan andil menambah permasalahan karena memberikan celah waktu yang

memungkinkan pihak ketiga masuk. Lahan beserta rumah atau aset lain diatasnya yang

telah terbebaskan dan tidak segera digusur memberikan persepsi bahawa lahan tidak

tergarap dan memberikan peluang pihak provokator untuk merubah persepsi warga pemilik

lahan untuk menolak besaran ganti rugi.

3.1.4. Permasalahan di Jalan Tol Medan – Kualanamu – Tebing Tinggi dan Jalan

Akses Bandara Kualanamu Non Tol.

Jalan Tol Medan – Kualanamu – Tebing Tinggi dengan panjang trase ± 72 Km

merupakan jalan penghubung kota Medan menuju tebing Tinggi. Trase jalan tol melewati

dua kabupaten yaitu Kabupaten Deli Serdang dan Kabupaten Serdang Bedagai, sehingga

kegiatan pengadaan tanah dibagi menjadi dua Seksi. Seksi I dilaksanakan oleh Pemda

Kabupaten Deli Serdang dan Seksi II dilaksanakan oleh Pemda Kabupaten Serdang

Bedagai. Pendanaan kegiatan pengadaan tanah Jalan Tol Medan – Kualanamu – Tebing

Tinggi berasal dari APBN.

Permasalahan yang terjadi di Proyek Jalan Tol Medan – Kualanamu – Tebing Tinggi

dan Jalan Akses Bandara Kualanamu Non Tol, antara lain :

Ketidaksepakatan harga tanah. Terdapat 64 persen tanah di Desa Sena, untuk

jalan akses Bandara Kualanamu non tol, terkendala adanya ketidaksepakatan harga.

Masyarakat menginginkan tanah milik mereka dihargai sama dengan tanah di Desa Buntu



13

Beribar. Selain di Desa Sena, terdapat ketidaksepakatan atas harga di Desa Buntu Beribar

dan Desa Tanjung Morawa B, karena nilai tanah lebih rendah dibandingkan harga pasar.

Tanah HGU. Adanya masyarakat yang menempati tanah PTPN untuk permukiman

dan tanah garapan. Mekanisme pembayaran ganti rugi hanya memungkinkan P2T

membayarkan uang ganti rugi (UGR) kepada pihak yang tercatat dalam sertifikat. Pada

Tanah HGU yang tercatat sebagai pihak yang berhak adalah PTPN, sehingga pihak yang

menandatangani penerimaan UGR adalah PTPN. P2T bermaksud menambahkan uang

kompensasi masyarakat penggarap tersebut didalam besaran UGR yang diterima PTPN agar

uang tersebut dapat diberikan kepada masyarakat penggarap yang terkena dampak

pembangunan jalan. Tetapi hal tersebut tidak dapat dilakukan karena seluruh UGR yang

diterima / ditandatangani PTPN menjadi aset PTPN yang harus dilaporkan kepada Menteri

Negara BUMN untuk tujuan pengembalian aset ke Negara.

Tanah Eks HGU. Tanah Eks HGU adalah tanah bekas perkebunan yang telah habis

masa ijin usaha. Tanah eks HGU didiami oleh masyarakat untuk keperluan permukiman,

pertanian ataupun usaha. Masyarakat berkenan pindah dari tanah tersebut dengan syarat

diberikan kompensasi atas bangunan yang telah mereka bangun dan tempati. Permasalahan

diatasi dengan Peraturan Gubernur No. 62 Th. 2011 sebagai landasan hukum pemberian

santunan bagi masyarakat yang menepati tanah Eks HGU.

Tanah Sengketa Masyarakat dengan PT. KAI. Ditemukan permasalan masyarakat

menempati dan memiliki sertifikat (Sertifikat Hak Milik) atas tanah yang tercatat sebagai

aset milik PT. KAI berdasarkan surat ground card (peta) jaman Belanda.

Komitmen Pemerintah Daerah. Kurang aktifnya Pemerintah Daerah dalam

melaksanakan kegiatan pengadaan tanah menuntut Tim Pembebasan Tanah dari Pihak

Kementerian Pekerjaan Umum untuk selalu aktif berkoordinasi dan berinisiatif

menyelesaikan kelengkapan setiap tahap pengadaan tanah.

3.2. Sistem Penilaian Tanah beserta Aset di Lokasi Penelitian

3.2.1. Sistem Penilaian dengan pendanaan Swasta

3.2.1.1. Penilaian Aset terdampak di TOL SUMO

Pelaksanaan penilaian tanah Tol SUMO secara keseluruhan dilakukan oleh KJPP

IJR PT. Sucofindo Advisory atas penunjukan langsung oleh Gubernur Jawa Timur. Penilaian

dilakukan berdasarkan pada nilai pasar dengan menggunakan nilai kesetaraan berdasarkan

faktor fisik dengan menggunakan variable : (a) Waktu; (b) Lokasi; (c) Bentuk; (d) Jalan



14

Masuk; (e) Surat tanah, kondisi fisik dan (f) Peruntukan, luas dan faktor faktor yang

mempengaruhi nilai tanah.

Pada tahun 2008, dilakukan penilaian ulang pada tanah yang berada di

Kecamatan Wringinanom Kabupaten Gresik (Seksi III) oleh Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP)Nanang Rahayu. Metode yang digunakan dalam penilaian tanah adalah metode pendekatan

perbandingan data pasar. Koreksi penyesuaian pada metode ini dengan menggunakan

faktor lokasi, faktor kegunaan, faktor fisik, faktor sarana dan faktor waktu.

Faktor lokasi adalah status letak suatu tanah pada suatu daerah apakah itu kota

atau desa yang menentukan kemudahan pencapaian sebuah properti. Penilai melihat tanah

berdasarkan tingkat strategis letak tanah, jauh-dekatnya lokasi dengan fasilitas umum

(tempat ibadah, pasar tradisional, kantor pemerintahan, dll). Faktor kegunaan dengan

mempertimbangkan peruntukan tanah, apakah pertanian, pemukiman atau industri. Faktor

fisik meliputi keterangan ukuran, bentuk tanah, topografi dan kondisi tanah. Faktor sarana

adalah kelengkapan sarana yang dimiliki oleh suatu properti yang meliputi jalan masuk (tipe

konstuksi jalan dan lebar jalan), PDAM, PLN, Telkom, angkutan umum dan lain-lain. Faktor

waktu adalah keterangan kapan terjadinya penjualan / transaksi atau masih dalam bentuk

penawaran. Penilai tanah melakukan pembagian lahan menjadi empat jenis lahan yaitu :

a) tanah sawah/tegalan didalam;

b) tanah sawah/tegalan dipinggir jalan;

c) tanah pekarangan dipinggir jalan desa

d) tanah pekarangan didalam.

3.2.1.2. Penilaian Aset terdampak di TOL MOKER

Penilaian atas tanah di Kabupaten Jombang telah dilakukan pada tahun 2007oleh pemenang tender konsultan penilai, yaitu Daksana Intra Swadaya. Sebagian besar

masyarakat yang menolak adalah masyarakat petani yang menopangkan penghidupannya

dari hasil tanah yang dimiliki. Sebagai contoh, tanah yang dimanfaatkan sebagai produksi

batu bata yang dapat menghasilkan 500 buah bata untuk setiap luasan satu meter (satu

bata dapat dijual dengan harga Rp. 1500,-) dinilai Rp. 70.000/m2.

Keluhan terhadap penilaian bangunan (rumah) yang terkena trase jalan tol juga

diajukan oleh masyarakat. Penilaian terhadap rumah milik masyarakat terdampak



15

diklasifikasikan menjadi dua jenis bangunan yaitu rumah tinggal tidak bertingkat dan rumah

tinggal bertingkat yang kemudian dikelompokkan menjadi beberapa kelas berdasarkan luas

bangunan dan lahan yang dimiliki, sebagaimana terlihat pada Tabel 1. Nilai HSPGN yang

didapat kemudian dikalikan dengan persentase biaya komponen kegiatan. HSPGN berasal

dari hasil survey pasar yang diperbarui setiap tiga bulan sekali dan dikeluarkan oleh

Pemerintah Daerah, Kabupaten Jombang.

Tabel 1 Standar luas Rumah Negara ditentukan sesuai dengan tipe peruntukannya

Tipe Luas Bangunan Luas Lahan

Khusus 400 m2 1000 m2

A 250 m2 600 m2

B 120 m

2

350 m

2

C 70 m2 200 m2

D 50 m2 120 m2

E 36 m2 100 m2

Sumber : Permen PU No.45/PRT/M/2007

Perhitungan tersebut diatas berbeda dengan panduan perhitungan nilai pasar

bangunan yang dikeluarkan oleh BPN yang menggunakan Daftar Komponen Penilaian

Bangunan (DKPB) sebagai dasar penilaian. Nilai pasar bangunan merupakan nilai Biaya

Penggantian Baru (Replacement Cost New / RCN) bangunan yang dikurangi dengan besaran

penyusutan akibat umur efektif bangunan dan tingkat inflasi. Biaya Penggantian Baru

bangunan berasal dari biaya langsung (DC) ditambah dengan biaya tidak langsung (IC).

Biaya langsung (DC) adalah luas per meter persegi fisik suatu bangunan dikalikan dengan

total nilai DKPB sedangkan biaya tidak langsung (IC) adalah beberapa persen dari DC.

Kekurangan dari sistem perhitungan dengan menggunakan HSPGN adalah

bangunan dinilai sama rata berdasarkan luas bangunan. Sedangkan sistem penilaian

menggunakan DKPB perlu lebih mencermati komponen – komponen bangunan secara detail

agar tidak merugikan warga terdampak.

3.2.2. Sistem Penilaian dengan pendanaan Pemerintah

3.2.2.1. Penilaian Aset terdampak di JLSJ Ruas Pacitan – Sidomulyo -

Hadisuwarno

Penafsiran atau penilaian tanah pada Proyek JLSJ oleh Tim Penaksir dilakukan

berdasarkan nilai NJOP, Nilai Pasaran dan Nilai Transaksi. Besaran nilai NJOP dapat



16

diketahui dari surat pajak tanah dan bangunan pemilik lahan. Nilai pasaran diperoleh dari

kisaran harga yang berlaku di masyarakat. Nilai transaksi adalah nilai penjualan tanah yang

tercatat di Kecamatan dan Kelurahan. Besaran nilai Taksiran Tim diperoleh dari nilai rata -

rata penjumlahan nilai NJOP terendah dan nilai Pasaran tertinggi dengan

mempertimbangkan nilai transaksi. Contoh hasil penaksiran harga tanah yang dilakukan

Pemda Pacitan dapat dilihat pada Tabel 2 berikut,

Tabel 2. Hasil Taksiran Tanah untuk pembangunan pelabuhan di Pacitan(14 – 15 April 2011)

No. Lokasi NJOP (Rp)Pasaran

(Rp)

Transaksi

(Rp)

Taksiran Tim

(Rp)

1. Dusun GayamDesa Sidomulyo Kec.

Kebonagung

14.000 s/d

15.000

40.000 s/d

190.000

40.000 s/d

143.000

35.000 s/d

100.000

2. Dusun KaliwaruDesa Sidomulyo Kec.Kebonagung

7.150 s/d8.150

30.000 s/d40.000

30.000 s/d40.000

30.000 s/d40.000

Sumber : Bagian Administrasi Pemerintah Umum – Pemda Pacitan .

Penggunaan sistem zona dalam menilai tanah ditemukan tidak tepat digunakan

untuk penilaian pengadaan tanah. Kelemahan dari cara pandang terhadap nilai tanah

berdasarkan zona lokasi adalah penilai hanya menilai tanah berdasarkan perbandingan

tanah yang ditinjau terhadap nilai tanah sejenis tanpa memperhitungkan aspek-aspek sosial

ekonomi yang melekat pada tanah sebagai modal ekonomi individu-individu pemilik atau

pengguna tanah serta kemungkinan kehilangan keuntungan akibat melepaskan kepemilikan

atas tanah tersebut. Semisal, suatu lahan yang berada di tepi jalan dengan peruntukan

sebagai lahan pekarangan produktif yang ditanami dengan pohon pisang memiliki

persamaan nilai dengan tanah kosong yang berada di tepi jalan yang sama atau dua tanah

pertanian produktif dengan dilengkapi sistem irigasi akan terhitung memiliki persamaan nilai

per meter persegi tanah meskipun salah satu lahan terpotong trase jalan sehingga

pemanfaatan sisa tanah tidak dapat maksimal. Kondisi tersebut dapat diatasi dengan

mengubah sudut pandang penilaian terhadap tanah sebagai suatu aset properti dan tanah

sebagai aset bisnis yang berbeda satu dengan yang lain tergantung peruntukan, sehingga

metode yang digunakan harus berupa penilaian tanah bidang per bidang. Perbandingan nilai

pasar sangat tergantung pada data – data nilai transaksi yang tercatat dalam buku

rekapitulasi transaksi jual beli yang dimiliki oleh pihak kelurahan/kantor desa atau

kecamatan. Permasalahan kebenaran data di perkotaan, bahwa nilai transaksi yang tercatat,

bukan merupakan nilai transaksi nyata dilapangan. Kepala Desa/Lurah dan Camat terkadang



17

tidak dikutsertakan dalam perjanjian jual beli sehingga data nilai transaksi hanya berasal

dari laporan pelaku jual beli. Nilai transaksi yang terlaporkan dapat memiliki nilai lebih

rendah ataupun lebih tinggi tergantung kebutuhan atau kepentingan pihak pelaku jual beli.

Nilai transaksi yang dilaporkan lebih rendah bertujuan untuk mengurangi besar pajak yang

harus dibayar kepada pemerintah. Berbeda dengan nilai transaksi yang terlaporkan lebih

tinggi diperuntukkan untuk kebutuhan penyertaan modal dalam pengajuan pinjaman.

Sedangkan permasalahan di pedesaan adalah tidak adanya data penjualan tanah pada

kurun waktu tertentu. Hal ini dikarenakan perubahan peruntukan tanah di pedesaan tidak

secepat perkembangan tanah di perkotaan. Persamaan dan perbedaan sistem penilaian

tanah dapat dilihat pada Tabel 3.

Tabel 3. Matrik Perbandingan Sistem Penilaian Tanah

No. UraianJLSJ ruas Pacitan –

Hadiwarno

Jalan Tol Surabaya –

Mojokerto – Kertosono

Jalan Tol Medan –

Kualanamu – Tebing

Tinggi

1. Sumber Dana APBD dan APBN Badan Lay anan Umum (BLU) APBN

2.

Mekanisme

pengadaan

tanah

- Perpres No. 36 Th.

2005 jo Perpres No.

65 Th. 2006

- Keputusan Kepala

BPN No. 3 Th. 2007

- Perpres No. 36 Th. 2005 jo

Perpres No. 65 Th. 2006

- Keputusan Kepala BPN No.

3 Th. 2007

- Perpres No. 36 Th.

2005 jo Perpres No. 65

Th. 2006

- Keputusan Kepala BPN

No. 3 Th. 2007

3.

Tahun

pelaksanaanpenilaian

Th. 2006

- Th. 2006, dan Th. 2008

penilaian ulang untuk

beberapa desa (Tol Sumo)- Th. 2007 (Tol Moker,

Kabupaten Jombang)

Th. 2008

4.Sistem ganti

rugi

- Uang

- Sertifikasi- Uang

- Uang

5.Aset yang

diganti uang

- Lahan

- Bangunan

- Lahan

- Bangunan

- Tanaman

- Utilitas

- Lahan

- Bangunan

- Tanaman

- Utilitas

6.Metode

penilaian

- Metode penilaian

dengan

membandingkan nilaiNJOP, Nilai Pasaran

dan Nilai Transaksi

untuk memperoleh

nilai Taksiran.

- Besaran nilai Taksiran

Tim diperoleh dari

nilai rata - rata

penjumlahan nilai

NJOP dan nilai

Pasaran dengan

mempertimbangkan

- Metode penilaian

perbandingan nilai pasardengan faktor fisik

menggunakan variable

sebagai berikut :

(a)Waktu; (b) Lokasi;

(c) Bentuk; (d) Jalan

Masuk; (e) Surat tanah,

kondisi fisik;

(f) Peruntukan, luas dan

faktor faktor yang

mempengaruhi nilai tanah

- Koreksi penyesuaian pada

- Metode penilaian

perbandingan nilaipasar

- Dasar penilaian yang

digunakan adalah Nilai

Jual Obyek Pajak

(NJOP), harga pasar

dan nilai terakhir

penjualan.



18

No. UraianJLSJ ruas Pacitan –

Hadiwarno

Jalan Tol Surabaya –

Mojokerto – Kertosono

Jalan Tol Medan –

Kualanamu – Tebing

Tinggi

nilai transaksi. (range

terendah dan

tertinggi)

penilaian ulang dilakukan

pada faktor lokasi, faktor

kegunaan, faktor fisik,

faktor sarana dan faktor

waktu.

- Dasar penilaian yang

digunakan adalah Nilai

Jual Obyek Pajak (NJOP),

harga pasar dan nilai

terakhir penjualan.

7.Sistem

penilaian- Metode zona tanah - Metode zona tanah - Metode zona tanah

8.

Pihak yang

melakukan

penilaian

Tim Penafsir tanah yang

dibentuk berdasarkan SK

Bupati

Lembaga Penilai Tanah

(Appraisal /KJPP)

Lembaga Penilai Tanah

(Appraisal /KJPP)

3.3. Usulan Komponen dalam Alternatif Perhitungan Ganti Rugi

Sistem perhitungan ganti rugi yang diberikan kepada pemilik tanah, hasil diskusi

dengan BPN dan Subdit Pengadaan Tanah, selama ini telah memperhitungkan penilaian fisik

dan penilaian non fisik. Penilaian fisik adalah nilai fisik dari hak atas tanah menggunakanberbasis nilai pasar. Nilai non fisik merupakan nilai kehilangan finansial akibat kehilangan

aset tanah yang diwakili oleh nilai premium, nilai selain akibat kehilangan finansial seperti

nilai kosmis religious magis atau ikatan emosional yang dimiliki tanah tidak diperhitungkan.

Perumusan perhitungan ganti rugi yang telah dilakukan adalah :

= + ( × ℎ) + ( × ℎ) + ( × )

≤ 1.6 ×

Berdasarkan Standar Operasional Prosedur (SOP) penilaian tanah yang dikeluarkanoleh Badan Pertanahan Nasional, kehilangan finansial akibat pengadaan tanah meiputi :

- Kerugian akibat nilai tanah yang menurun akibat tanah terbebaskan sebagian.

- Kerugian akibat kehilangan usaha yang sedang berjalan.

- Biaya yang ditimbulkan akibat relokasi/biaya pindah ke tempat baru.

- Biaya yang timbul akibat relokasi / pindah ke tempat baru.

Langkah awal dalam melakukan valuasi ekonomi terhadap suatu barang atau jasa

adalah dengan mengidentifikasikan komponen - komponen perhitungan ganti rugi yang



19

diklasifikasikan sesuai peruntukan suatu tanah atau lahan. Pengklasifikasi terdiri atas :

(1)Permukiman; (2)Perkantoran; (3)Pertokoan/Warung; (4)Tanah Pertanian/Perkebunan;

(5)Tanah Kehutanan; (6)Tanah HGU; (7)Tanah Eks HGU; (8)Utilitas PLN/PDAM; (9)Aset PT.

KAI; (10)Aset TNI/POLRI; (11)Aset Desa; (12)Tanah Wakaf dan (13)Fasus/Fasos. Gambaran

komponen – komponen tanah sesuai klasifikasi dapat dilihat pada Gambar 4.4.

Berdasarkan uraian diatas maka dibuat usulan komponen – komponen alternatif

perhitungan ganti rugi pembebasan lahan sebagai berikut :

- Permukiman

= ଵ + ଶ + ଷ + ସ + ହ

Keterangan :

X1 = nilai pasar tanahX2 = nilai bangunanX3 = faktor kehilangan waktu tempuh untuk beraktivitasX4 = biaya kontrak/sewaX5 = biaya pindaha,b,c = nilai pengali

- Perkantoran

= ଵ + ଶ + ଷ + ସ + ହ

Keterangan :

X1 = nilai pasar tanahX2 = nilai bangunanX3 = faktor kehilangan waktu tempuh untuk beraktivitasX4 = biaya kontrak/sewaX5 = biaya pindahd,e,f = nilai pengali

- Pertokoan / Warung

Toko

Warung=

ଵ+

ଶ+ gY

ଵ+ hY

ଶ+ i

ହ+ jY

ଷ

Keterangan :

X1 = nilai pasar tanahX2 = nilai bangunan Y1 = biaya pemulihan pendapatan Y2 = biaya promosiX5 = biaya pindah Y3 = kompensasi jarak tempat usaha ke sumber modalg,h,i,j = nilai pengali



20

- Tanah Pertanian / Perkebunan

KompensasiPertanian

Perkebunan= Xଵ + Xଶ + kYଵ + X + lYଷ

Keterangan :

X1 = nilai pasar tanahX2 = nilai bangunan Y1 = biaya pemulihan pendapatanX6 = nilai tanaman Y3 = kompensasi jarak tempat tinggal ke tempat aktivitask,l = nilai pengali

- Tanah Kehutanan

Kompensasi kehutanan = 2Xଵ + Yସ

Keterangan :

X1 = nilai pasar tanah Y4 = biaya appraisal

- Tanah HGU

Kompensasi HGU = Xଵ + Xଶ + mX ହ + X + nYହ

Keterangan :

X1 = nilai pasar tanah

X2 = nilai bangunanX6 = nilai tanamanX5 = biaya pindah Y5 = biaya pelatihan/modalm,n = nilai pengali

- Tanah Eks HGU

Kompensasi Eks HGU = Xଶ + mXହ + X + nYହ

Keterangan :X2 = nilai bangunanX6 = nilai tanamanX5 = biaya pindah Y5 = biaya pelatihan/modalm,n = nilai pengali

- Utilitas PLN / PDAM

Kompensasi PLN/PDAM = Y + Y + Y଼

Keterangan : Y6 = biaya relokasi instalasi Y7 = biaya konstruksi instalasi baru

Y8 = biaya bongkar instalasi lama



21

- Aset PT. KAI

Kompensasi PT. KAI = Xଵ

Keterangan :

X2 = nilai pasar tanah

- Aset TNI / POLRI

Kompensasi HGU = Xଵ + Xଶ + mX ହ + X + nYହ

Keterangan :

X1 = nilai pasar tanahX2 = nilai bangunan

-Aset Desa

Kompensasi Aset Desa = Xଵ + Yସ

Keterangan :

X1 = nilai pasar tanah Y4 = biaya appraisal

Besaran nilai pengali belum dapat diketahui dengan pasti karena memerlukan proses

simulasi yang berulang dan survey lebih detail untuk memperoleh nilai yang tepat.



22

Gambar 4 Mind Map Usulan Komponen dalam Perhitungan Ganti Rugi Lahan



23

3.4. Sistem Komunikasi di Lokasi Penelitian

Kabupaten Jombang sebagai lokasi penelitian memiliki konfigurasi sosial yang

rumit, sekaligus derajat konflik menengah-berat, sehingga pembebasan lahan tol Mojokerto

Kertosono (Moker) tidak berjalan lancar.

Pembebasan tanah untuk jalan Tol Moker, bisa digambarkan dalam matrik sebagai

berikut :

No Masalah Aspek Reaksi

1. Sosialisasi - Perbedaan freqwensi /

umlah sosialisasi antara

pemerintah dan warga

- Perbedaan kualitas dan

pemaknaan atas sosialisasi

antara pemerintah dan warga

- Intimidasi dalam sosialisasi

- Minimnya pengetahuan warga

atas sosialisasi.

- Ketidakpahaman warga atas

manfaat pembanguan jalan tol

- Ketidakpahaman warga atas

jumlah dan perhitungan ganti

untung

- Ketidakpahaman warga atas hak

dan kuwajiban mereka

- Warga tidak memahami timeline

tahap-tahap pembangunan

- Warga menjadi ketakutan

2 Musyawarah - Perbedaan persepsi dan

makna musyawarah antara

warga masyarakat dan

pemerintah

- Intimidasi aparat dalam

musyawarah

- Warga kecewa atas penetapan

harga dan tidak adanya ruang

untuk diskusi

- Warga merasa terintimidasi

- Muncul Jamaah Korban

Pembangunan Jalan Tol

3 Administrasi - Ada oknum memalsukan

tanda tangan, diketahui

warga saat sidang di

pengadilan

- Pungutan liar dengan dalih

biaya administrasi

- Kekecewaan dan kemarahan

- Konsolidasi Jamaah Korban


4 Kultur Warga - Bergesernya peran tokoh

local kyai

- Hilangnya kepercayaan warga

terhadap fungsi kyai sebagai

fasilitator

5 Pemetaan - Pemerintah belum optimal - Kaburnya batas dan peran dari



24

Sosial memetakan konfigurasi

aktor-aktor sosial dalam

pergerakan melawan

komunitas Jamaah Korban


masing-masing actor sosial

sehingga gagal membaca dan

memprediksikan rencana

masyarakat

Rencana Tahapan Komunikasi (Communication Scenario Planning)

Gambar 5 Model Komunikasi Pembebasan Lahan

ProgamPembebasan

Investor TPT

Permen PU No. 01/PRT/M/ 2007 mengatur MOU dengan Investor agar pada masaoperasionalmelaksanakanCorporate

Social Responsibility .

Pemerinta P2T Warga SATGAS

P2T merupakan kepanitian Ad hoc yang berfungsi sebagaipengesah proses pelepasan hak atas tanah dalam kegiatan

pengadaan tanah untuk umum, sebagaimana layaknyaNotaris yang memiliki fungsi hukum.

Tokoh masyarakat dapat berperan dalam kegiatansosialisasi dengan dibentuk Satgas kegiatan sosialisasi yang

mengikutsertakan tomagada didalamnya.

Pembentukan Satgas erdiri dari pejabat instansi yang terkaitpengadaan tanah merupakan wewenang P2T. Tugas Satgassebaiknya diperjelas menghindari kecurigaanm engintimidasi.

Kementerian PU tidak dapatm encampuri wewenangersebut.

FasilitasiPemerintah desa

POSKO PENGADUAN

(INFORMATION CENTRE)

MEDIA DISEMINASI

Bagan alir pengadaan tanah sesuaiPerpres No. 36 Th. 2005 jo Perpres No. 65

Th.2006 dan Perka BPN No. 3 Th.2007,dapat ditempelkan pada papan

pengumuman di Balai Desa.Disampaikan dengan bahasa yang mudah

dipahami masyarakat.

SOSIALISASI Masyarakat dijelaskan pemilihan metode penilaiananah (system zona atau system bidang) saat sebelum

pelaksanaan penilaian.

Menghindarkan teknik sosialisasi yg mengandalkananji.

MUSYAWARAH Progres pengadaan tanah yang menampilkan bidanganah mana saja (beserta nama pemilik) yang telah

erbebaskan dapatditempelkan di papan pengumumandi Balai Desa. Disampaikan dengan bahasa yang mudah

dipahami masyarakat.

PEMBERIAN GANTI

UNTUNGRELOKASI

GANTI UANGATAU

BUKAN UANG



25

4. KESIMPULAN DAN REKOMENDASI

4.1. Kesimpulan

Berdasarkan hasil temuan dilapangan dan analisis dapat disimpulkan hal-hal sebagai

berikut :

(a) Alternatif perhitungan ganti rugi pembebasan lahan yang diterapkan di lapangan

adalah hasil penilaian tanah berbasis nilai pasar yang ditambahkan dengan nilai premium

yang diasumsikan sebagai nilai non fisik tanah. Rumus perhitungan ganti rugi dapat dilihat

pada rumus dibawah ini.

= + ( × ℎ) + ( × ℎ) + ( × )

≤ 1.6 ×

(b) Proses pengadaan tanah untuk pembangunan jalan dan jembatan yang pendanaan

oleh swasta maupun pemerintah secara garis besar tidak memiliki perbedaan dalam alur

pelaksanaan ataupun pihak yang berwenang dalam melaksanakan pengadaan tanah dan

melakukan penilaian atas tanah beserta aset diatasnya. Perbedaan, hanya terdapat pada

pengambilan kebijaksanaan untuk menyelesaikan permasalahan ganti rugi yang diberikan

kepada pemilik aset yang disebabkan tingkat flesibelitas aliran dana. Pihak swasta akan

lebih mudah berkompromi dengan masyarakat dengan pertimbangan sebagai usaha

menghindari kerugian yang lebih besar akibat terkendalanya pengadaan tanah.

4.2. Rekomendasi

Rekomendasi yang diberikan terkait alternatif komponen perhitungan ganti rugi dan

sistem komunikasi yang perlu dicermati.

(a) Perhitungan ganti rugi / komponen perlu memperhatikan klasifikasi kegunaan tanah

bidang per bidang tanah yang berujung pada penentuan jenis komponen yang terkandung

didalamnya. Perhitungan kompensasi untuk kepentingan umum merupakan gabungan

antara penilaian faktor fisik dan faktor non fisik. Faktor non fisik meliputi biaya pindah ke

lokasi baru; biaya sewa/kontrak (jika ada); biaya kehilangan usaha yang merupakan

gambaran ekspektasi tanah (fungsi ekonomis dari tanah tersebut); kompensasi pemulihan

pendapatan; dan biaya yang harus dikeluarkan untuk memulai usaha di tempat baru.



26

(b) Diperlukan rencana tahapan komunikasi untuk mencegah benturan yang mungkin

terjadi dalam proses pengadaan tanah. Sistem komunikasi dua arah yang memungkinkan

masukan atau pengaduan dari masyarakat terdampak dalam tahap penentuan keputusan

sehingga keterlibatan tidak sebatas sebagai penderita adalah penting untuk dicermati

mengingat nasib masyarakat setelah melepaskan hak atas tanah yang dimiliki tergantung

pada tahapan tersebut.



DAFTAR PUSTAKA

- Miles, Matthew B and Huberman, A.M. 1994. Qualitative data analysis. SAGE

Publications, Inc.

- Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 36 Tahun 2005 Tentang Pengadaan

Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, Jakarta, 3 Mei

2005.

- Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 65 Tahun 2006 Tentang

Perubahan Atas Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 Tentang Pengadaan

Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, Jakarta, 15

Juni 2006.

- Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 2007 Tentang

Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 Tentang

Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum

Sebagaimana Telah Diubah Dengan Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2006

Tentang Perubahan Atas Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 Tentang

Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum

- Anonim. Handbook for Preparing a Resettlement Action Plan . International Finance

Corporation .

Ganti Rugi Pembebasan Lahan

Documents

Transcript of Ganti Rugi Pembebasan Lahan