Gila Hartanah · 2019-04-02 · Antara salah satu cara nak jadi jutawan adalah dengan memastikan...

224

Transcript of Gila Hartanah · 2019-04-02 · Antara salah satu cara nak jadi jutawan adalah dengan memastikan...

2

Gila Hartanah

“Takde Duit, Boleh Beli Rumah Ke?”

Bagaimana 12 pelabur otai ini beli

rumah tanpa gunakan banyak duit.

Hakcipta Terpelihara – GH Media PLT (LLP0005570-LGN)

3

Apa yang korang akan dapat lepas selesai baca e-Book ini?

Sebelum korang selak ke halaman seterusnya, tahniah Tok ucapkan

terima kasih sebab beri laburkan duit untuk dapatkan e-Book ni.

Tujuan dan niat utama Tok terbitkan e-Book ini tak lain dan tak bukan,

untuk:

kongsikan idea dan ilmu kat korang (tak kira yang baru nak mula

atau dah lama libatkan diri) pasal pelaburan hartanah,

supaya korang boleh belajar daripada perkongsian pelabur yang

ada pengalaman membeli rumah, tanpa membayar sebarang

deposit,

naikkan semangat korang untuk teruskan perjuangan dalam

pelaburan hartanah, yang berpotensi tinggi menjana untung

berlipat ganda untuk jangka masa panjang.

Harapan Tok adalah supaya korang lebih berani mengambil tindakan

yang wajar (due diligence) dan merangka strategi yang betul untuk

setiap pelaburan yang korang buat.

Tok harap, korang hadam, faham, dan rangka tindakan dan juga

strategi yang sesuai korang gunakan untuk mencapai matlamat

masing-masing dalam pelaburan ini.

Kalau kita belajar ilmu yang betul dan kekalkan momentum usaha,

impian nak beli rumah secara zero-down payment ini boleh dicapai.

Cuma, Tok tak boleh janji korang akan dapat sebarang hasil lepas habis

baca e-book ni. Itu luar daripada bidang kuasa Tok.

4

Tok sekadar sampaikan ilmu yang korang patut tahu untuk berjaya

membeli rumah, hanya dengan gunakan sedikit atau tak gunakan duit

korang langsung.

Kita semua bergantung kat rezeki Allah S.W.T, dan yang lain bergantung

kat usaha korang sendiri.

Semoga berjaya dapatkan hasil dan matlamat yang korang mahukan.

In Shaa Allah.

Tok harap, lepas korang dah habis baca, korang dapat idea dan

membeli rumah pertama guna strategi ini.

Selamat menghadam segala bait ilmu dalam e-Book ini ya.

Tok Penghulu

GilaHartanah.com

5

Bab 1

Kenapa kita melabur dalam bidang hartanah?

Pernah tak korang tanya soalan ini kat diri sendiri?

Pernah tulis tak apakah matlamat yang korang nak dapatkan melalui

pelaburan ini?

Mari kita cuba bayangkan.

Korang perlu sekurang-kurangnya antara RM10,000 sebagai down

payment (duit muka) untuk membeli rumah berharga RM100,000 (10%

daripada harga rumah).

Sama juga kalau korang nak beli rumah teres 3 tingkat. Kalau harga

jualan rumah itu berharga RM1,000,000, korang kena sediakan

RM100,000 sebagai bayaran pendahuluan.

Kalau kita beli hartanah secara zero-down payment, dah tentu korang

boleh jimat sebanyak RM10,000 hingga RM100,000 untuk bayaran

deposit.

Bak kata Donald Trump, hartanah adalah sebuah pelaburan yang

menawan, mempunyai sifat fizikal yang mantap, dan ada nilai yang

artistik.

(Kata-kata ini dipetik daripada buku Think Big and Make It Happen in

Your Business and Your Life!).

6

Donald Trump: Si Gila Hartanah.

Menurut beliau lagi, hartanah adalah salah satu pelaburan yang cukup

berseni, disamping bolehkan kita mengaut keuntungan yang banyak.

Lihat saja portfolio Trump. Beliau ada pelbagai jenis pelaburan hartanah

yang hebat kat sekitar Amerika Syarikat.

Tak cukup dengan itu, Trump juga melabur kat pusat peranginan yang

baik (seperti resort dan hotel terkemuka).

Korang tahu hotel lama Commodore di bandar New York? Trump

adalah insan yang bertanggungjawab membangunkan hotel ini

daripada terkubur.

Pada tahun 1980, Trump buka balik hotel ini dengan nama lain – Grand

Hyatt Hotel. Dan ia terus hidup dan berdiri teguh hingga saat ini.

7 Sebab Penting Kenapa Korang Mesti Melabur Dalam Hartanah

Mari kita patah balik kat soalan utama: Kenapa kita melabur dalam

bidang hartanah?

Berikut ada 7 sebab yang boleh korang baca dan hadam, supaya

korang benar-benar faham tujuan kita melabur dalam bidang ini.

Nota: Kalau korang tak pernah beli rumah, boleh baca artikel ni untuk

tahu langkah-langah membeli rumah kat Malaysia. Klik sini dan baca

sekarang.

7

#1: Anda boleh kaya untuk tempoh masa panjang.

Pelaburan hartanah ada kelasnya yang tersendiri.

Dari segi keuntungan, pelaburan ini jelas boleh untungkan kita dengan

banyak sekali.

Namun, pelaburan ini bergantung kat pelbagai jenis faktor, seperti

lokasi, kadar sewaan, dan nilai jualan balik pada satu-satu masa.

Tak semua pelaburan janjikan pulangan yang pasti. Kadar keuntungan

daripada pelaburan ini juga boleh terkesan dek faktor ekonomi yang

tak menentu. Tapi, kajian pakar buktikan sebaliknya.

Kalau korang sedia mengkaji dan buat pelaburan ini bersungguh-

sungguh, jadi kaya dan jutawan tu kira kacang saja.

“Ekonomi Teruk Pun Boleh Melabur Dalam Hartanah”

Tak bermakna ekonomi tengah menjunam, korang tak boleh buat

untung. Paling kurang, mesti boleh buat sikit daripada tak ada untung

langsung.

Lihat saja Tuan Faizul Ridzuan. Beliau membeli hartanah pada saat

ekonomi negara dilanda masalah, dan beliau masih boleh buat untung

berlipat ganda.

Sebab apa pelaburan hartanah macam ini?

Ini kerana risikonya yang rendah berbanding pelaburan lain, seperti

pelaburan saham atau bond.

8

Syarat Penting Dalam Pelaburan: Aliran Tunai Yang Positif?

Dalam buku ‘Pesara Jutawan’ hasil nukilan Tuan Azizi Ali ada jelaskan.

Antara salah satu cara nak jadi jutawan adalah dengan memastikan

kita ada aliran tunai yang positif. Tak kisah ia berasal daripada apa jenis

pelaburan sekalipun.

Cuma, bagi yang beragama Islam, ikutlah hukum yang dah ditetapkan

berlandaskan Al-Quran dan Sunnah. Sebab kita nak dapatkan rezeki

yang berkat dan diredhai Allah S.W.T.

Baru kita selamat kat dunia dan kat akhirat. Kan bagus gitu?

Buku itu juga sarankan kita menyimpan duit untuk kita gandakan melalui

keuntungan kompaun (compounding interest), atau sebagainya.

Dan tak boleh nak nafi lagi. Pelaburan hartanah melalui penjualan balik

atau penyewaan rumah boleh berikan kita aliran tunai yang positif.

Ini baru 1 sebab kenapa kita kena melabur dalam bidang hartanah.

Teruskan bacaan. In Shaa Allah muncul cahaya minat dalam hati

korang untuk mula melabur dalam industri ini.

9

#2: “Terpaksa” terima pendapatan pasif setiap bulan.

Bunyi ayat kat atas ni best kan?

Bayangkan, korang boleh jana pendapatan sampingan, tanpa perlu

bekerja keras.

Siapa yang tak nak, betul tak?

Asasnya, pelaburan hartanah adalah salah satu sumber pendapatan

pasif yang agak terkenal kat mata pelabur yang dah berpengalaman

(seasoned investor).

Rata-rata cerita yang korang dengar pasal pelaburan ini adalah

daripada kawan-kawan yang membeli rumah, dan kemudian,

sewakan rumah kat orang lain.

10

Ada yang siap dapat jana untung bersih sekitar RM500 sebulan, untuk

sebuah rumah yang mereka sewakan.

Dan ada yang dapat untung lebih daripada ini. Bila Tok kata lebih, ia

boleh jadi RM1,000, RM10,000, atau lebih daripada 5 angka.

Macam mana nak jana angka ini?

Kita boleh dapatkan angka-angka ini dengan membeli rumah secara

berstrategi. Pelabur yang dah dapat jana untung berpuluh ribu ni boleh

korang jadikan penanda aras (benchmark) yang bagus.

Sebagai permulaan, korang boleh dapatkan dan membaca tip-tip

pelaburan hartanah dengan mudah kat Internet sekarang. Banyak

artikel dalam blog Gila Hartanah yang berkongsi pasal tips pelaburan

hartanah dan kewangan peribadi.

Tapi hakikatnya, masih ramai lagi yang sanggup leburkan masa kat

Facebook, membaca gosip dan berita politik, dan menonton perkara

lagha yang langsung tak berikan sebarang faedah.

Rugi.. rugi.. Padahal, akses untuk dapatkan ilmu pada hari ini amat

mudah berbanding dulu. Jadi, gunakan peluang ini dengan sebaiknya.

Dengan pendapatan sewa dan pasif ini, korang boleh gunakan

sebagai batu loncatan untuk kasi slip gaji (atau pendapatan bersih)

korang lebih cantik.

Kalau sekarang, pendapatan bulanan korang sebanyak RM3,000, dan

korang boleh dapatkan ekstra RM500 sebulan, pihak bank akan melihat

korang mempunyai jumlah pendapatan sebanyak RM3,500.

11

“Bila bank percaya, mereka tak kisah pinjamkan duit kat kita”

Ini bagus untuk dapatkan dan keraskan kepercayaan pihak bank kat

kita, untuk urusan berkaitan pinjaman perumahan pada masa akan

datang.

Bayangkan, nak buat pinjaman pun senang bank nak luluskan. Korang

boleh fikir tak apa potensi pelaburan ini bila korang ada lebih daripada

2, 3, 5, atau lebih rumah dalam satu masa?

Goyang kaki kat rumah pun, duit masuk setiap bulan. Silap-silap, ada

yang berhenti kerja masa umur masih muda. Financial freedom!

Seronok kita dengar, kan? Dan situasi ini tak mustahil terjadi kat korang

tau.

12

#3: Sebagai strategi untuk hasilkan pendapatan pasif yang

pelbagai, dan sentiasa meningkat dari masa ke semasa.

Selepas dah berjaya menjana pendapatan pasif dengan rumah

pertama, korang boleh mula fikir untuk kembangkan pendapatan ini ke

peringkat seterusnya.

Mungkin sebelum ini, korang hanya tertumpu kat hartanah seperti

apartmen, flat kos sederhana, atau rumah teres saja (hartanah jenis

kediaman).

Selepas korang boleh dapatkan kapasiti pinjaman yang tinggi, korang

boleh tukar strategi pelaburan ini daripada projek perumah ke projek

komersial.

Antara contoh projek komersial adalah seperti:

lot kedai,

13

studio hotel,

SOHO (Small Office Home Office), atau lain-lain.

Banyak pelabur hartanah yang dah kumpul aset dan dana yang

banyak, akan beralih ke pelaburan hartanah jenis komersial.

Balun beli sekali 6 biji hartanah?

Ada satu kisah seorang pelabur bernama ‘Cikgu Amir’, yang suka Tok

nak kongsikan kat korang.

Beliau pernah membeli 6 buah lot kedai sekaligus, dan 90% pelaburan

ini ditanggung oleh pinjaman bank. ‘Cikgu Amir’ cuma keluarkan 10%

saja untuk jelaskan bayaran deposit.

Cuba kita bayangkan bersama. Sebuah lot kedai ini bernilai RM1 juta,

dan selepas beberapa tahun, nilainya menjadi RM2 juta untuk setiap

satu lot.

Maksudnya, dia untung 100%, hasil daripada pembelian lot kedai ini. Tok

sendiri geram dengar cerita ni.

Harga asal lot kedai ini adalah RM1 juta untuk setiap unit. Tapi, pemaju

ada berikan pelbagai tawaran istimewa kat beliau, seperti diskaun

tempahan awal (early bird discount), diskaun khas, dan rebat tunai

daripada pihak pemaju.

Diskaun ini bernilai 5% sehingga 7%, dan pemaju bagi kat pembeli

bumiputera atau bukan bumiputera.

Sebenarnya, banyak kita boleh jimatkan melalui pelaburan hartanah

14

ini. Cuma kena tahu cara nak buat saja. Sebab itu, korang baca e-Book

ini sekarang kan?

Dah tak sabar nak mula melabur? Sila teruskan membaca.

#4: Boleh menjana keuntungan yang tinggi, kesan daripada

kenaikan harga hartanah.

Nilai rumah yang mampu meningkat sehingga 100% daripada harga

asal. Ini bergantung kat kawasan hartanah yang berlokasi strategik dan

baik.

Ada beberapa kawasan yang mampu berikan pulangan yang tinggi

kat pelabur.

Jadi, tak usah hairan kalau kawasan ni boleh meletup dan berikan

pulangan lumayan kat pelabur yang berjaya ambil kesempatan ini.

Dalam kes Tuan Faizul Ridzuan pula, beliau pernah membeli hartanah

kat kawasan Ampang. Masa beliau beli, hartanah ini berharga sekitar

RM140,000 saja.

15

Masa nak jual balik, beliau berjaya buat untung lebih daripada 100%.

Dan ini hanya ambil masa kurang 5 tahun!

#5. Boleh jadi sumber menjana pendapatan, dan kekal kaya

tak kira waktu senang atau susah.

Mari sama-sama kita buka minda kita.

Kalau korang membeli dan memiliki rumah sekarang, korang sedang

bertapak untuk menjamin masa depan korang untuk waktu senang

atau susah.

Ini pengalaman yang dikongsi sendiri oleh seorang hamba Allah, yang

elok untuk kita belajar dan ambil tahu.

Beliau bukanlah berasal daripada keluarga yang senang dan kaya-

raya. Dan beliau sendiri pernah lalui saat ketika keluarga sedang

kesempitan wang.

16

Masa itu, beliau sedar yang harta seperti rumah dan kereta boleh

dijadikan aset positif kita pada waktu kecemasan.

Re-financing: Senjata Penyelamat Waktu Kecemasan?

Ini perkara berkaitan pengurusan kewangan yang boleh kita semua

belajar daripada ayahnda beliau.

Waktu sedang sempit tak ada wang, ayah beliau membuat

pembiayaan balik (re-financing) rumah yang keluarga beliau duduki.

Cuma kita perlu tahu sama ada berbaloi atau tak buat re-financing ini.

Kalau kita dah kaji dan buat kira-kira dan ia berbaloi, tak salah untuk

kita buat.

Bila buat refinancing, kita akan dapat lebihan duit (cashout) yang boleh

kita gunakan, rendahkan kadar faedah, kurangkan ansuran bulanan,

kurangkan tempoh bayaran balik, dan lain-lain lagi.

Nota: Nak tahu cara refinancing rumah untuk bayar hutang-hutang

jahat? Klik sini untuk baca.

17

#6. Sebagai platform tingkatkan taraf kehidupan, daripada

rumah kecil ke rumah yang lebih besar dan selesa.

Logik tak kalau Tok kata, kita semua ada impian untuk duduk kat rumah

yang selesa dan cantik?

Selalunya, kalau kita duduk kat rumah yang kecil, kita pasti ada buat

pelan untuk besarkan atau ubahsuai rumah kita. ‘Renovate’ rumah la

bak kata orang putih.

Tapi, ada kala pengubahsuaian ini boleh jadi tak berikan sebarang

keuntungan kat kita, dan sudah pasti ia juga memakan banyak duit kita.

Lebih baik duit itu kita kumpul dan gunakan untuk membeli rumah yang

lebih besar dan cantik.

Perkara ini boleh dikira penting sebab bila korang nak beli rumah

18

pertama, kawasan yang strategik adalah salah satu punca supaya

rumah itu dapat dijual dengan mudah.

Nota: Nak tahu 4 tip memilih lokasi strategik yang untungkan si pelabur

hartanah? Klik sini.

Jadi, sebelum bertindak membeli sesebuah rumah, kaji habis-habis dulu

pasal kawasan serta lokasi rumah itu.

Dah selesai buat ini, baru korang boleh buat keputusan membeli. Kita

nak jadi pembeli yang bijak.

Kenapa kita kena pilih lokasi atau kawasan rumah yang strategik?

Kalau rumah yang beli itu berada dalam kawasan atau lokasi strategik,

korang mudah nak sewakan rumah itu kat orang lain.

Nota tambahan: Sewa rumah boleh jadi mahal kalau ia berada dalam

kawasan (atau lokasi) yang strategik.

Hasilnya, korang boleh gunakan hasil sewaan ini untuk bayar rumah

idaman korang. Seronok kan?

19

#7: Rumah adalah keperluan asas manusia.

Ya, ia adalah keperluan asas seorang manusia dan banyak lagi rumah

akan dibina pada masa akan datang.

Ada satu kajian yang dibuat oleh iProperty.my tentang kekuatan

ekonomi pelaburan hartanah kat Malaysia, Indonesia, dan Singapura.

Dalam masa beberapa tahun lagi, permintaan rumah dan hartanah

akan meningkat, akibat peningkatan populasi manusia, dan juga

kenaikan gaji tahunan.

Jadi, kalau dah dapat peluang ini, beli hartanah cepat-cepat. Tak usah

tunggu lagi.

Berbalik semula kat kajian iproperty.com, banyak pelabur Malaysia suka

beli hartanah kat lokasi yang strategik.

20

Jadi, ini adalah petua utama yang boleh kita gunakan untuk pelaburan

hartanah yang menguntungkan. Lokasi strategik adalah lubuk untuk

korang dapatkan pulangan lumayan.

Nota: Ada 4 jenis hartanah kat Malaysia yang memang khas untuk

golongan Bumiputra sahaja. Nak tahu? Klik sini.

21

Bab 2

Betul ke boleh beli rumah tanpa letak sebarang down

payment?

Tok yakin, ramai orang ada soalan macam ini dalam otak masing-

masing:

"Betul ke ni? Aku rasa macam ada potensi jadi mangsa scam je…"

"Biar betul? Takkan la boleh beli rumah tanpa keluar duit

langsung?"

"Macam tipu je… Macam tak logik je..."

Semua ayat atas ini adalah perkara biasa yang Tok dengar, bila

bercakap pasal benda ni.

Bagaimana Jana Keuntungan 80% Dengan Modal RM10,000?

Tok baca ini kat blog Propertywaltz.com hasil nukilan Cikpuan Rohaniah

22

Noor, seorang pelabur dan juga penulis terkenal dalam industri

hartanah negara.

Satu pelabur ni keluarkan modal sementara sebanyak RM10,000 untuk

bayar deposit dan peguam.

Lepas dapat kunci rumah, dia dapat balik modal yang dikeluarkan, siap

dengan untung sekali sebanyak RM18,000.

Tolak dengan deposit dan bayar peguam itu tadi, bermakna dia dapat

lebihan RM8,000. Untung 80%! Tak ke best kalau benda ni jadi kat

korang?

“Untung 200% pun boleh? Gila!”

Ada yang dah dapat kaut untung sebanyak RM20,000, dan ia bukan

satu perkara yang mustahil untuk kita buat. Yang lebih daripada ini pun

ada.

Jadi, korang masih lagi was-was dengan strategi pelaburan hartanah

ini?

Tak apa. Nanti lepas korang baca e-Book ni, pasti korang akan

bertambah yakin. In Shaa Allah, korang akan faham yang strategi

pelaburan ini boleh dibuat, dan ia sangat menguntungkan!

Nota: Korang amalkan sistem ini sebelum beli hartanah tak? Klik sini

untuk baca.

23

3 cara berkesan yang anda boleh gunakan untuk buat

pelaburan hartanah secara zero-down payment.

Ini teknik yang Tok belajar dari saudara Faizul Ridzuan.

Biasanya, ada 3 teknik yang pelabur gunakan untuk membeli hartanah

secara zero-down payment, atau dengan modal yang sangat sedikit.

Teknik ini secara ringkasnya, memberi kita peluang untuk membuat

zero-down SEBELUM, SEWAKTU atau SELEPAS transaksi kita berakhir.

Teknik #1: Zero-down payment SEBELUM pembelian - Beli

rumah yang ada tawaran diskaun 10% daripada pemaju, dan

buat 90% pinjaman dengan pihak bank.

Agak jarang pihak pemaju berikan diskaun sebanyak 10% kat pembeli,

tapi tak bermakna ia tak pernah berlaku.

24

Kalau ada pun, mesti ramai pelabur atau pembeli serbu. Jadi, siapa

yang lambat, susah nak dapat.

Tapi, kenapa kita kena ambil peluang kalau ada pemaju tawarkan

diskaun 10% ini?

Sebab kita tak payah nak bayar kadar down payment standard untuk

membeli rumah (sebanyak 10%). Ya, tak perlu langsung gunakan duit

korang kat dalam bank tu.

Kalau ikut cerita tuan Faizul, beliau sudah beli lebih dari 10 hartanah dari

pemaju yang rebate-nya melebihi 10%, dan membolehkan beliau beli

hartanah tanpa gunakan modal.

Katakan, korang nak beli apartmen yang bernilai RM350,000. Kalau

pemaju bagi diskaun 10% ini, korang dah boleh jimat sebanyak

RM35,000.

Bermakna, korang tak perlu bayar down payment!

Duit ini boleh korang gunakan untuk membeli barang dalam rumah dan

hias biar cantik. Atau pakai untuk buat ubahsuai ikut citarasa korang.

Dalam kes biasa, pemaju akan buat perjanjian awal dengan pembeli

masa nak tandatangan Perjanjian Jual Beli (Sell and Purchase

Agreement, atau SPA).

Pihak peguam yang wakili pemaju akan berikan korang nota kredit

(Credit Note). Ia adalah surat yang akan nyatakan nilai 10% diskaun

yang mereka berikan.

25

Harga dalam SPA sangat penting?

Selain itu, harga rumah asal juga akan tertera kat dokumen Perjanjian

Jual Beli (harga ini adalah sebelum diskaun). Pastikan dulu harga asal ini

ada dalam perjanjian ini.

Untuk pastikan perkara ni, boleh tanya kat peguam korang. Sebelum

apa-apa, pastikan korang betul-betul faham segala isi kandungan

dalam dokum ini, sebelum turunkan tandatangan.

Tok akan kongsikan case study berdasarkan pengalaman sebenar

pelabur hartanah yang pernah guna cara ini.

26

Cari rumah yang rendah kadar down payment, atau yang berikan rebat

(sekitar 5 hingga 7%).

Tawaran yang ini lebih mudah kita nak jumpa, berbanding diskaun 10%

yang Tok sebutkan tadi.

Kalau dah ikhtiar dan masih tak jumpa hartanah yang ada diskaun 10%,

korang boleh cari rumah yang ada diskaun sekitar 5% hingga 7%.

Paling kurang, duit yang korang kumpul tak guna banyak. Ia tak

sakitkan simpanan korang sangat.

Tok bagi satu contoh.

Katakan harga rumah yang kita nak beli itu berharga RM400,000, harga

biasa rata-rata rumah jenis apartmen dan kondominium kat kawasan

Kuala Lumpur.

Dengan harga ini, dah tentu kita perlukan RM40,000 (10% dari harga

rumah) sebagai down payment (bayaran pendahuluan).

Lain pula cerita kalau pemaju bagi diskaun atau rebat.

Anggap pemaju bagi diskaun 5% kat kita. Kita hanya perlu bayar

RM20,000 duit simpanan kita untuk beli rumah itu. Kan lebih mudah

macam ini?

Asas nak buat pelaburan adalah menyimpan dulu.

27

Kalau tak boleh nak disiplinkan diri dalam bab menyimpan, lupakan

dulu soal nak buat pelaburan. Tak kira apa pun jenis pelaburan yang

kita nak buat.

Early-Bird Discount

Dan ada satu lagi tambahan yang Tok nak bagitahu kat korang. Ia

berkaitan dengan diskaun tempahan awal, atau early bird booking

discount.

Biasanya, pemaju akan bagi kat pembeli diskaun ini sebelum projek

pembinaan hartanah itu berjalan. Kalau korang berminat nak beli

projek perumahan baru, selalu ingat perkara ini.

Walaupun diskaun ini nampak tak besar, ia tetap dapat jimatkan

banyak duit kita. Sebab harga rumah cecah beratus ribu. Kalau dapat

1% diskaun pun, dah banyak duit kita boleh jimat.

Yang paling utama, ia tak kacau banyak duit simpanan kita. Jadi, duit

dalam akaun bank selamat daripada habis terus.

28

Ramai pemaju yang berikan diskaun bawah 10% seperti ini. Paling

kurang kita boleh dapatkan adalah sebanyak 5%. Jadi, tajamkan mata

dan kerap kaji projek-projek baru untuk dapatkan diskaun ini.

Nota: Nak tahu macam mana nak lulus loan dengan mudah kalau

anda bekerja sendiri? Klik sini.

Teknik #2: Zero-down payment SEWAKTU PEMBELIAN - Beli

rumah sub-sale (rumah secondhand), dan buat 100%

pinjaman kat bank.

Ini adalah salah satu cara yang mudah untuk kita dapatkan pembelian

secara zero-down payment.

Pelabur tegar, biasanya akan gelar kan cara ini sebagai teknik mark-up.

Teknik mark-up ini biasanya memerlukan kita meletakkan harga palsu

dalam perjanjian SPA kita.

29

Sebagai contoh, harga sebenar yang telah kita persetujui untuk beli

hartanah itu adalah RM250,000. Tetapi, harga yang kita letakkan dalam

perjanjian SPA adalah RM300,000.

Jika kita berjaya dapatkan loan 90% , jumlah loan yang bakal kita

dapati adalah RM300,000 x 90% atau RM270,000, melebihi harga

sebenar yang kita beli pada RM250,000.

Dalam contoh ini, bukan sahaja kita dapat beli hartanah itu tanpa

keluarkan sesen pun. Malah kita siap dapat cashback atau wang

lebihan sebanyak RM20,000.

Sebagai ilustrasi :

Harga jualan dalam SPA = RM300,000.

Nilai loan 90% x RM300,000 = RM270,000.

Nilai sebenar pembelian = RM250,000.

Cashback yang bakal kita dapat = RM20,000.

Tuan Faizul jelaskan yang korang mesti penuhi 3 syarat ini sebelum

korang boleh buat transaksi mark-up:

Berbincang dan dapatkan kerjasama daripada penjual rumah

supaya beliau benarkan kita buat teknik mark-up ini.

Sebagai contoh diatas, si penjual kena bersetuju untuk

membenarkan kita mark-up harga jualan RM300,000.

Selain dari itu, korang juga kena pastikan yang pihak bank akan

dapat menilai hartanah itu pada harga RM300,000.

30

Jangan pula korang memandai nak buat mark-up kalau bank

tidak dapat support nilai mark-up yang korang cuba buat.

Peguam yang korang pakai mestilah mereka yang dah biasa

kendalikan urusan yang melibatkan strategi mark-up ini.

Win-win Situation.

Sentiasa dapatkan persefahaman dan buat tawaran yang untungkan

dua belah pihak (penjual dan pembeli). Bahasa mudahnya adalah

win-win situation.

Bila dah mula berbincang, matlamat korang adalah untuk capai

persetujuan ini, supaya kedua-dua belah pihak berpuas hati dan tak

rasa kena tipu atau tertindas.

Semasa korang buat rundingan dengan penjual, buat permohonan

untuk dapatkan harga terbaik (below market price) supaya kita

(pembeli) senang lulus pembiayaan daripada bank.

Nota: Nak tinggikan peluang loan bank lulus? Klik sini untuk baca.

Boleh jadi, korang tak payah bayar 10% down payment pun!

Kat sini, kita akan masukkan sekali bayaran pendahuluan (down

payment) sebanyak 10% dalam harga rundingan. Ini bergantung kat

budi bicara owner itu sama ada dia nak bagi atau tak.

Ini sebab kita nak nampak seakan-akan kita dah bayar pendahuluan

dalam Perjanjian Jual Beli (S&P). Itu sebab kita kena berbincang elok-

elok sampai dapat mencapai persetujuan penjual dalam perkara ni.

31

Kalau penjual bersetuju, kita dah boleh jimatkan 10% duit down

payment, dan kita boleh gunakan duit ni untuk mengubah suai hiasan

dalaman rumah supaya lebih cantik dan kemas.

Kalau beli rumah ini untuk tujuan pelaburan pula, tambahan hiasan

dalaman ini akan tingkatkan kadar sewaan dengan baik. Rumah yang

lengkap dengan perabot boleh dapat kadar sewa yang lebih tinggi.

Tok nak kongsikan kat korang cerita mamat ni, yang membeli rumah

jenis apartmen kat kawasan pusat bandaraya.

Harga asal rumah yang kawan beliau nak beli adalah RM380,000.

Sebab nak tanggung kos guaman seperti Perjanjian Jual Beli (SPA) dan

juga kos dan yuran pinjaman, beliau memohon kat penjual untuk

letakkan harga sebanyak RM400,000 kat dokumen Perjanjian Jual Beli.

Bila rundingan berjalan lancar, confirm kita boleh buat untung.

Pendek cerita, penjual bersetuju dengan permohonan beliau ini. Jadi,

harga RM400,000 menjadi harga sebenar yang ditulis dalam SPA.

Dan ia tak berhenti setakat itu saja. Pemilik rumah juga tak ambil deposit

10%, dan hanya harapkan pembeli dapat menanggung semua kos

yang terlibat dalam urusan ini.

Korang boleh nampak, kan?

Urusan jual beli boleh jadi lebih mudah, dan ada ruang berbincang

untuk capai persetujuan antara dua belah pihak.

32

Kalau kita boleh mudahkan kerja penjual, mereka tak kisah nak bantu

kita, asalkan rumah itu terjual tanpa sebarang masalah.

Teknik #3: Zero-down payment SELEPAS PEMBELIAN - Beli

rumah macam biasa, kemudian re-finance untuk cairkan

modal.

Teknik ni biasanya diguna pakai dalam situasi yang mana kita berjaya

beli hartanah bawah harga pasaran, tetapi penjual tak berikan kita

sebarang rebat atau peluang untuk buat mark-up.

Contoh terbaik adalah bila kita beli hartanah dari pasaran lelong.

Sebagai contoh, Tuan Faizul menceritakan pembelian hartanah ke-2

beliau di Casa Mutiara, Kuala Lumpur.

33

Beliau beli hartanah berikut pada harga RM160,000 dengan membayar

RM16,000 bayaran muka terlebih dahulu.

Selepas 6 bulan, nilai hartanah tersebut melonjak ke RM200,000 dan

beliau buat re-finance (pembiayaan semula) hartanah tersebut

berdasarkan nilai RM200,000.

Tok jelaskan pembelian beliau di bawah :

Harga pembelian hartanah = RM160,000.

Bayaran muka atau down-payment = RM16,000.

Nilai hartanah selepas 6 bulan = RM200,000.

Nilai re-finance (90% dari nilai hartanah) = RM180,000.

Nilai tunai yang Tuan Faizul dapat = RM34,000.

Nilai re-finance RM180,000 ini (mengikut nilai terkini hartanah yang Tuan

Faizul beli) akan ditolak dengan:

o tolak RM160,000 (nilai pembelian),

o dan ditolak RM16,000 (bayaran muka yang dibayar).

Dalam masa 6 bulan selepas pembelian, Tuan Faizul berjaya

mendapatkan modal RM16,000 semula (down-payment) dan dapat

lebihan wang tunai RM20,000 kerana nilai hartanah ini meningkat.

Nota: Siapa kata tak banyak modal, tak boleh nak melabur dalam

hartanah? Klik sini untuk baca sekarang.

34

Kelebihan pelaburan hartanah secara zero-down payment

yang “terpaksa” anda terima.

Buat korang yang pening kepala dengan masalah tak cukup duit untuk

buat pelaburan hartanah, ini satu strategi yang patut korang gunakan.

Sebab ia ada potensi besar cepatkan perkembangan pelaburan

hartanah korang. Korang dah tak payah risau nak kumpul duit hingga

bertahun-tahun untuk sediakan modal buat pelaburan ini.

Selepas ini, korang boleh mula beli hartanah tanpa letakkan down

payment, atau kes paling teruk pun, guna sikit saja modal.

Korang tahu apa maksudnya?

Bermakna, korang boleh mula beli sebanyak hartanah yang korang

nak. Dan ini jadi berita baik buat korang yang baru melangkah ke alam

pekerjaan.

Siapa kata orang baru bekerja tak boleh beli rumah? Ini adalah salah

satu caranya!

Siapa cakap tak ada modal, tak boleh beli rumah?

Ya, korang boleh anggap strategi ini sebagai “lampu penyuluh” dan

benchmark untuk korang mulakan pelaburan hartanah secepat

mungkin. Tak perlu tunggu-tunggu lagi.

Jadi, macam mana nak mula?

35

Belajar dulu dari mentor hartanah yang bertauliah kat negara ini. Dan

mula belajar dan buru ilmu tentang pelaburan guna strategi ini.

Nota: Ini 5 sebab kenapa graduan kena beli hartanah cepat-cepat. Klik

sini dan baca sekarang.

Bila dah ada ilmu yang betul dan dah tahu cara nak buat, korang tak

akan takut dan rasa teragak-agak nak buat.

Yang dah bekerja pula, duit yang korang kumpul dan simpan itu tak

perlu diusik. Sebab korang tak perlu keluarkan duit untuk jelaskan down

payment kalau gunakan strategi ini dengan betul.

Untungkan? Tapi Tok nasihatkan, tak usah pula joli duit itu. Simpan

sebagai dana kecemasan, atau cari pelaburan lain untuk buat lebih

banyak duit.

Mungkin bila dah mula gunakan strategi ini, korang akan rasa agak

susah nak buat. Tak pula Tok cakap ia semudah ABC. Kalau senang,

dah tentu ramai orang kaya-raya dengan pelaburan hartanah.

Tapi, pengalaman yang korang bakal dapat dengan pelaburan ini

sangat berharga. Dan bab untung pula, dah pasti ia berbaloi-baloi.

Nota: Siapa kata umur bawah 25 tak boleh beli rumah? Klik sini untuk

belajar.

36

Sesi Interview 12 Pelabur Hartanah Malaysia yang pasti

korang pasti suka baca.

Bab 3

Adrian Un

Responden #1: Tuan Adrian Un Kok Keong.

Nama Penuh:

Adrian Un Kok Keong.

Profesion:

Pengasas dan CEO Skybridge International Sdn. Bhd.

Status Perkahwinan:

Sudah berkahwin.

Umur semasa membeli rumah pertama:

19 tahun.

37

Nama hartanah yang dibeli secara ‘zero down payment’:

M Suite, Jalan Ampang.

Kenapa saya pilih untuk membeli rumah ini?

Sebab ia adalah hartanah jenis service apartment yang ada 2 bilik. Dan

ia terletak kat lokasi utama (prime location), betul-betul kat depan

Jalan Ampang.

Seperti yang ramai sedia maklum, service apartment sebuah konsep

yang menawarkan kemudahan dan servis, seperti penginapan kat

hotel.

Sepanjang penginapan kat rumah itu, kita akan dapat kemudahan

seperti housekeeping, parking, dan lain-lain servis yang termasuk dalam

sewa bulanan yang kita bayar.

38

Tambahan pula, kawasan ini dikira sebagai kawasan elit dan pasaran

kat kawasan ini bertaraf high profile.

Ramai ekspatriat yang bekerja kat kedutaan negara masing-masing

memilih untuk sewa, atau membeli rumah kat kawasan ini.

Apakah persediaan yang saya buat sebelum membeli rumah

ini?

Sekitar tahun 2010, masih tak banyak kondominium dan ‘service

apartment’ kat kawasan sekitar Jalan Ampang.

Yang ada, cuma banyak kondominium lama.

Kondominium ini pula bersaiz besar, sekitar 1,500 hingga 2,300 kaki

persegi untuk setiap unit.

Masa ini, saya dah dapat kenal pasti target pasaran saya yang utama.

Saya target untuk dapatkan penyewa yang nak menyewa rumah yang

mempunyai 2 bilik.

Selepas saya dah tetapkan target penyewa, saya kaji pula kawasan

sekitar apartmen ini untuk meninjau setiap kemudahan yang ada.

Langkah kanan!

Langkah kanan bagi saya. Apartmen ini terletak dekat sebelah Great

Eastern Mall. Kat situ, ada banyak kemudahan yang akan berikan

manfaat kepada bakal penyewa.

Antara kemudahan yang ada seperti pasaraya ‘Cold Storage’ yang

bekalkan barangan katering dari dalam dan luar negara, pelbagai jenis

kedai makan, dan macam-macam kemudahan lagi.

39

Tak cukup dengan itu, apartmen ini dekat dengan kompleks beli-belah

lain seperti:

Suria KLCC,

Wangsa Walk Mall,

Pavilion,

Ampang Point Shopping Centre.

Penyewa ada akses ke kompleks ini dalam masa beberapa minit

perjalanan saja.

Berhampiran dengan lebuhraya

Hasil daripada kajian yang lebih terperinci, saya dapat tahu tentang

projek pembangunan lebuhraya kat sekitar kawasan ini.

Antara lebuhraya yang ada adalah:

SMART,

AKLEH,

40

MRR2,

DUKE, dan

Lebuhraya KL – Putrajaya.

Paling utama, penyewa nak dapatkan harga sewaan yang rendah,

berbanding menyewa kat apartmen sekitar kawasan berdekatan

KLCC.

Dan apartmen M Suites adalah antara pilihan yang terbaik untuk

mereka.

Siapakah target penyewa utama saya?

Target pasaran utama saya adalah para ekspatriat yang menetap

lama di Malaysia.

Dan kini, apartmen ini saya sewakan kat konsulat negara Turkey.

Cerita terperinci bagaimana saya dapatkan hartanah ini

secara zero-down payment.

41

Semasa pemaju sedang merancang untuk lancarkan jualan apartmen

ini, saya kerap berulang-alik ke pejabat mereka sebagai usaha untuk

dapatkan tempahan awal.

Saya beritahu ejen mereka yang saya tak ada masa untuk tunggu

‘private preview’, sebab saya akan berangkat ke negara China ketika

sesi itu berlansung.

Atas sebab ini, ejen itu berikan sepenuh tumpuan kat saya.

Kawtim dengan ejen

Beliau jelaskan yang harga pelancaran apartmen ini adalah sekitar

RM750 untuk setiap kaki persegi (sq.ft).

Saya berunding dengan ejen itu untuk membeli 2 unit apartmen ini.

Dengan syarat, mereka berikan saya rebat lanjut.

Ejen itu setuju dengan permintaan saya, dan saya semakin hampir untuk

membeli apartmen ini.

Cuma, ada perkara yang menghalang.

Sebelum ini, saya dah pernah buat pinjaman bank untuk membeli

hartanah pertama saya. Potensi untuk saya tak dapat loan (sebanyak

90%) adalah tinggi.

Paling kurang pun, hartanah yang bakal saya beli ini boleh dapatkan

pinjaman sekitar 70% saja.

Lepas puas berfikir panjang, saya dapat satu idea yang cukup bernas.

Saya buat permohonan pinjaman untuk beli 2 unit apartmen ini kat 2

buah bank yang berbeza.

42

Dan pendek cerita, saya dapat pinjaman sebanyak 90% untuk 2 buah

unit ini.

Apakah halangan utama yang anda hadapi semasa

membeli hartanah ini?

Semasa tengah buat beberapa kajian tentang kawasan apartmen ini,

saya dapati ia ada potensi dari segi pembangunan sebesar 1,000 kaki

persegi untuk setiap unit.

Atas sebab potensi pembangunan yang pesat pada masa hadapan,

keadaan ini mungkin akan berubah secara ketara.

Perasaan saya bercampur baur.

Risau adalah perasaan yang paling kuat bermain kat minda saya ketika

ini. Takut juga kalau pelaburan ini tak menjadi.

Tapi, saya tetap kentalkan diri dan berdegil pertahankan ramalan saya

untuk masa akan datang.

43

Saya percaya, masa akan datang nanti, lebih ramai pemaju yang akan

membina rumah yang bersaiz kecil. Ini akan buatkan apartmen ini lebih

mampu dimiliki oleh generasi yang akan datang.

Dengan saiz rumah yang lebih kecil, risiko untuk saya rugi dapat

dikurangkan secara berkesan sekali.

Harga jualan rumah akan terkesan secara positif, pada masa yang

sama, orang ramai mampu nak beli rumah ini.

Saya juga membuat perbandingan dari segi pembangunan untuk

masa depan.

Untuk ini, saya mengkaji sekurang-kurangnya 5 pemaju tentang projek

pembinaan kediaman yang akan mereka lancarkan, dalam radius 1KM

daripada apartmen yang saya beli ini.

Macam mana saya belajar cara dapatkan tawaran zero-

down payment ini.

Saya juga sama macam manusia lain. Banyak menimba ilmu daripada

pengalaman dan belajar dengan orang yang ada pengalaman.

Dan setakat ini, saya berani cakap.

Saya dapat tawaran ni sebab saya buat kaji selidik secara mendalam

pasal hartanah yang nak dibeli.

Selain itu, usaha tanpa kenal erti penat lelah juga jadi antara sebab

utama.

Bukan senang nak cari hartanah yang boleh kita beli, tanpa keluarkan

sebarang modal langsung. Tapi, ia tak pula mustahil untuk kita buat.

44

Apakah prestasi terkini hartanah yang saya beli ini?

Suka saya akui. Pembelian apartmen ini adalah antara pelaburan yang

terbaik saya pernah buat.

Masa mula-mula beli apartmen ini, harga setiap kaki persegi (sq.ft)

adalah RM750.

Sekarang, harga setiap kaki persegi dah meningkat sehingga RM1,400,

hampir 2 kali ganda dalam tempoh 5 tahun.

3 mesej untuk anda yang nak dapatkan tawaran zero-down

payment.

1. Sentiasa berusaha cari tawaran yang terbaik daripada pihak pemaju.

Adalah perkara biasa kalau tawaran yang bagus seperti ini, tak ramai

orang tahu.

Kalau kita fikirkan secara logik, tak semua orang yang senang-senang

akan kongsikan tawaran seperti ini kat orang lain.

Jadi, langkah terbaik yang kita boleh lakukan adalah dengan buat

kajian secara terperinci.

Setiap kali ada masa dan peluang, tambah jumlah ‘networking’ (yang

terdiri daripada pemaju yang mempunyai ‘track record’ yang baik

dalam industri).

2. Periksa kawasan sekitar rumah yang dibeli untuk harga pasaran

terkini.

Paling kurang, kaji dalam 3 hartanah yang dah lama ada kat kawasan

itu (yang berusia lebih 5 tahun), dan 3 hartanah yang baru siap dibina

(yang berusia kurang daripada 5 tahun).

45

Harga hartanah akan berubah setiap tahun. Adalah bagus kalau kita

boleh dapatkan ‘update’ terkini tentang nilai terkini hartanah itu,

supaya kita boleh merangka strategi dan tindakan selanjutnya.

3. Sentiasa jawab soalan ini:

“Siapakah bakal penyewa yang aku nak sasarkan?”

Soalan ini boleh membantu kita kenal pasti penyewa yang bersedia nak

keluarkan duit untuk kita.

Kalau salah target, sampai ke sudah susah kita nak dapat penyewa

yang betul.

Lagi satu. Kaji juga sama ada target penyewa yang kita nak dapatkan

itu, sudah berada dalam kawasan hartanah yang kita nak beli.

Ini cara mudah untuk kita pastikan sesebuah kawasan itu dihuni oleh

sasaran penyewa, yang berkongsi ciri-ciri yang sama seperti yang kita

target.

46

Bab 4

Gavin Liew

Responden #2: Tuan Gavin Liew.

Nama Penuh:

Gavin Liew.

Profesion:

Senior Consultant, The Makeover Guys Sdn. Bhd.

Status Perkahwinan:

Bujang.

47

Umur semasa membeli hartanah pertama:

30 tahun.

Nama hartanah yang dibeli secara zero-down payment:

Subang Perdana Goodyear Court 1.

Kenapa saya pilih untuk membeli hartanah ini?

Sebab utama saya memilih untuk membeli hartanah ini adalah

lokasinya yang strategik.

Ia terletak kat sepanjang Jalan Kemajuan di USJ, dan sangat dekat

dengan pusat membeli-belah seperti:

The USJ City Mall,

Empire Subang,

Subang Parade,

First Subang,

48

Carrefour Subang,

Sunway Pyramid,

Sunway Lagoon,

Mydin,

Subang Business Centre USJ 9,

dan Taipan Business Centre USJ 10.

Selain ini, terdapat banyak kemudahan lain seperti pelbagai bank,

tempat makan, pelbagai kolej swasta, hospital, dan juga sekolah

rendah dan menengah kat sekitar kawasan USJ.

Penyewa ada akses mudah ke semua tempat ini dalam hanya

beberapa minit saja. Sama ada berjalan kaki atau guna kenderaan.

Kawasan matang?

Kawasan ini boleh dikira sebagai kawasan yang dah mencapai tahap

matang. Sebab ia juga ada pelbagai akses lebuhraya untuk ke pusat

bandar, Shah Alam, Cheras, Klang, dan juga KLIA.

Dalam usaha mencari hartanah yang akan menjana untung, kita boleh

pastikan ia ada 2 elemen ini:

potensi pembangunan pada masa depan kat kawasan hartanah

itu, dan

hartanah itu dijual dengan harga yang rendah (berbanding

harga pasaran).

Saya ada dengar khabar angin yang landasan LRT Kelana Jaya akan

dibina kat kawasan ini. Ini kuatkan sebab supaya saya mencari dan

membeli hartanah kat kawasan ini secepat mungkin.

Apa yang perlu saya buat, adalah mencari satu rumah yang berharga

kurang daripada nilai bank semasa ketika itu.

49

Pada kajian dan pemerhatian saya, hartanah kat kawasan ini

diselenggara dengan baik, dan ia dihuni ramai penduduk yang dah

berkeluarga. Persekitaran kawasan ini juga baik dan sesuai dihuni.

Apakah persediaan yang saya buat sebelum membeli rumah

ini?

Seperti pelabur lain yang baik, saya lakukan segala usaha dan tindakan

yang wajar (due diligence) sebelum bertindak memilih dan membeli

sesebuah hartanah.

Sebelum apa-apa, saya bandingkan hartanah ini dengan hartanah

yang lain kat sekitar kawasan yang sama.

Ini supaya saya dapat pastikan yang saya tak terlebih bayar dan tak

rugi semasa membeli.

50

Saya sedia maklum yang ada penjual yang berikan tawaran harga

yang lebih rendah daripada nilai semasa. Kita hanya perlu kaji dan cari

saja.

Saya juga periksa ada dapatkan penilaian daripada pihak bank,

sebelum membuat sebarang tawaran dan melihat unit yang saya nak

beli.

Siapakah target penyewa utama saya?

Saya target untuk dapatkan penyewa golongan muda yang dah

bekerjaya.

Cerita terperinci bagaimana saya dapatkan hartanah ini

secara zero-down payment.

Sebagai permulaan, kita boleh tanya dulu kat pihak bank tentang nilai

hartanah semasa yang tertinggi (kat kawasan hartanah yang saya nak

beli itu).

Saya sendiri banyak bertanya kat pelbagai bank dan kumpul banyak

maklumat pasal nilai hartanah terkini, sebelum bertindak melawat unit

yang nak dibeli dan membuat sebarang tawaran.

Bila dah dapat apa yang saya nak, baru saya mulakan proses

pencarian rumah.

51

Terjumpa satu unit yang ‘teruk’!

Saya berjumpa dengan satu unit yang teruk dari sudut kondisi.

Tingkap rumah ini banyak yang pecah, pintu banyak yang rosak, lampu

dalam rumah pula tak terang, dan ada bangkai bintang kat dalam

rumah ini (saya tak nak cerita lebih spesifik sebab geli).

Selain itu, saya tengok banyak kaca yang dah pecah bertabur kat atas

lantai rumah, dan juga perabot yang rosak.

Saya dapat tahu yang penyewa sebelum ini bergaduh sebelum mereka

keluar.

Perasaan nak membeli terus hilang, dan saya rasa tak unit ini tak patut

dibeli.

Tapi nasib baik, saya tak terlalu ikut emosi dan mengambil keputusan ini.

52

Lepas saya periksa dengan lebih lanjut, banyak perkara yang rosak

dalam unit ini hanyalah kerosakan dari sudut kosmetik semata-mata.

Jadi, ia tak akan gunakan banyak duit untuk baik pulih masalah ini.

Bangkai binatang itu juga tak menjadi masalah. Ia bukan perkara yang

tak boleh saya uruskan. Dengan pembersihan yang betul dan gunakan

sanitizer, ia pasti boleh diatasi.

Malah, lumut dan kotoran kat sekitar dinding rumah juga boleh dibaiki

dengan mudah. Saya boleh cat balik dinding, dan masalah ini dah

boleh selesai.

Masalah perabot rosak? Buang saja yang lama, dan tukarkan dengan

yang baru. Saya boleh tambah baik reka bentuk dalaman, dan

buatkan unit ini sama taraf dengan rumah yang baru siap dibina.

Bagaimana berunding untuk dapat harga 15% di bawah harga

pasaran?

53

Penjual dah sedia maklum dengan kondisi unit ini, dan tak kata banyak

bila saya nyatakan harga belian. Bagi beliau, ia munasabah, dan ia

kurang daripada nilai bank semasa.

Saya buat beberapa kiraan dan terus buat tawaran 15% lebih rendah

daripada nilai bank. Dengan harapan lebihan sebanyak 5% boleh

menanggung kos baik pulih unit ini nanti.

Untuk buktikan saya benar-benar serius, saya sentiasa bawa buku cek

setiap kali melawat unit yang nak dibeli. Tak ada penjual yang akan

terima tawaran kita, kalau tak siap sedia bawa buku cek.

Dan kita tak pernah tahu apa akan jadi, kan? Jadi, lebih baik bersedia

dan bawa buku cek sentiasa. Oh, dan jangan lupa bawa sekali pen ya.

Sebab ini, penjual yakin yang saya benar-benar serius nak beli rumah

ini. Dan tanpa buang banyak masa, beliau bersetuju mengambil

deposit yang saya sedia berikan.

Tawaran meleleh kepada penjual yang tak mampu ditolak

Dan sebelum urusniaga ini selesai, saya bagitahu yang saya perlukan

sikit bantuan kecil daripada beliau.

Saya nyatakan yang saya mungkin perlukan pinjaman yang lebih besar,

untuk tanggung segala kos baik pulih unit ini.

Syukur, penjual tak ambil banyak masa dan bersetuju dengan

permintaan saya ini.

Saya berjaya dapatkan unit bawah nilai semasa bank, dan yakinkan

penjual untuk membantu saya. Jadi, dua halangan terbesar dalam

pembelian secara zero-down payment ini berjaya saya atasi.

54

Apakah halangan utama yang anda hadapi semasa

membeli hartanah ini?

Kat tengah-tengah urusan jual beli (selepas dah tandatangan SPA),

pihak pengurusan tiba-tiba buat proses baik pulih dan seluruh unit kat

setiap blok dicat balik.

Dalam hal ini, saya dapati yang saya betul-betul bertuah sebab beli

awal-awal.

Lepas pihak pengurusan selesai baik pulih, harga rumah terus

meningkat naik. Dan dah tentu penjual unit yang saya beli sedia

maklum dengan perkara ini.

Tiba-tiba penjual bertukar fikiran!

Sebelum ini, beliau nak gunakan peguam sendiri sebagai wakil untuk

uruskan proses jual beli ini.

Tapi lepas dapat tahu pengurusan buat sesi baik pulih apartmen, beliau

cuba cari loophole dan lewatkan urusan. Dengan harapan supaya

proses jual beli ini tak menjadi.

Nasib baik peguam saya sangat berpengalaman, dan pendek cerita,

beliau berjaya selesaikan jual beli ini tanpa sebarang masalah.

Pengalaman ini mengajar saya supaya sentiasa dapatkan peguam

yang baik, sebab ia akan menjamin keselamatan kita sebagai seorang

pelabur hartanah.

55

Macam mana saya belajar cara dapatkan tawaran zero-

down payment ini.

Saya banyakkan membaca buku tentang pelaburan ini, serta bertanya

kat kawan-kawan yang pernah membeli secara zero-down payment.

Tak patut saya katakan yang strategi ini mudah dibuat. Sebab itu saya

perlu dapatkan bantuan daripada yang lebih berpengalaman, dan

kawan-kawan saya banyak membantu dalam perkara ini.

Tak semua benda kita boleh buat seorang diri. Kalau dah tahu diri sendiri

tak mampu, tak salah minta bantuan orang lain.

Kenapa kena ada mentor dan ilmu sebelum bermula?

Ini sebab utama pentingnya untuk dapatkan mentor dan ilmu yang baik

dalam pelaburan hartanah. Kesilapan dalam pelaburan ini boleh

56

makan banyak duit kita, dan ia boleh buatkan kewangan kita jatuh

sakit.

Mentor yang baik akan jimatkan masa kita bereksperimen dan hadapi

kesilapan yang akan menelan duit kita dan buatkan kita rugi banyak.

Saya bersyukur sebab ada kawan-kawan yang sanggup luangkan

masa membimbing saya jauh daripada buat kesilapan.

Strategi terbaik adalah melabur dulu pada ilmu. Seterusnya, dapatkan

bantuan daripada orang yang lebih mahir pasal pelaburan ini.

Kesilapan (walaupun sikit) boleh akibatkan duit kita lesap begitu saja.

Apakah prestasi terkini hartanah yang saya beli ini?

Hari ini, unit yang saya beli itu meningkat (dari sudut nilai) sebanyak 300%

daripada tarikh saya beli. Untung sewaan pula sangat sihat, sebanyak

12%.

3 mesej untuk anda yang nak dapatkan tawaran zero-down

payment.

1) Berusaha sebaik mungkin (due diligence). Tahu dulu segala

nombor-nombor yang terlibat sebelum bertindak membuat

tawaran dan melawat unit yang nak dibeli.

2) Sentiasa rendah hati dan bersyukur. Tak ada sesiapa pun yang

berhutang dengan kita. Adalah satu nikmat yang sangat lazat

bila penjual bersetuju dan sanggup membantu kita.

3) Jangan sekali-kali mula melabur kalau kita tak mampu. Ada risiko

yang tinggi terlibat kat sini, dan kita perlu ada duit simpanan yang

cukup untuk uruskan masalah yang mendatang.

57

Bab 5

Khairulnawawi

Responden #3: Tuan M. Khairulnawawi bin Kamaruddin.

Nama Penuh:

M. Khairulnawawi bin Kamaruddin.

Profesion:

Perunding hartanah.

Status Perkahwinan:

Dah berkahwin.

58

Umur semasa membeli rumah pertama:

Semasa berumur 23 tahun.

Nama hartanah yang dibeli secara zero-down payment:

Apartmen Dataran Otomobil.

Kenapa saya pilih untuk membeli hartanah ini?

Hartanah ini berstatus underconstruction (dalam pembinaan), yang

saya beli pada tahun 2008.

Ia sebuah apartmen 3 bilik dan 2 bilik air dengan keluasan 835 kaki

persegi. Saya beli unit ini dengan harga RM125,000, dengan bayaran fi

tempahan (booking fee) sebanyak RM100.

Saya nak beli unit ini sebab ia terletak kat sebelah Lebuhraya

Persekutuan (Federal Highway) dan ada akses yang baik daripada

seksyen 15, Shah Alam.

59

Selain itu juga, apartmen ini ada banyak kilang kat kawasan sekeliling,

pejabat kerajaan kat kawasan jiran (Seksyen 14) yang sangat dekat,

dan kawasan komersial.

Bila newbie nak beli hartanah, ini jadinya!

Masa nak beli unit ini, saya masih lagi tak berapa mahir dalam

pelaburan hartanah. Tapi sebab ia menepati asas-asas pelaburan yang

baik, saya tetap teguh dengan keputusan saya untuk beli.

Kadar sewa saya tetapkan masa itu adalah RM750, dan saya kena

bayar ansuran sebanyak RM650 kat bank. Jadi, saya dapat buat untung

sebanyak RM100.

Lepas itu, saya tingkatkan kadar sewa sebanyak RM800. Kemudian saya

sewakan sebanyak RM1150, sebelum saya menjual unit ini pada bulan

Disember 2015 (saya berjaya jual dengan harga RM210,000).

Antara sebab lain saya membeli hartanah ini adalah:

lokasi unit ini yang strategik,

kos kemasukan (entry cost) yang rendah,

60

harga jualan yang sangat berpatutan.

Apakah persediaan yang saya buat sebelum membeli

hartanah ini?

Masa saya nak beli hartanah ini, gaji bulanan saya sekitar RM1,800 saja.

Jadi, saya bertindak dengan buat bajet dan menyimpan duit untuk

membayar faedah semasa projek ini dalam pembinaan.

Sebagai maklumat tambahan, projek ini tak ada DIBS (Developer

Interest Bearing Scheme).

Nota: DIBS ni secara ringkasnya adalah, pihak pemaju yang tolong

bayarkan bayaran faedah (interest) pinjaman bank semasa

pembinaan masih dibuat sehingga projek selesai.

Saya ambil tindakan dengan kurangkan perbelanjaan, dan buat kerja

tambahan untuk dapatkan pendapatan sampingan.

Siapakah target penyewa utama saya?

Syarikat yang bekalkan pekerja. Sebab senang saya nak uruskan, dan

boleh dapatkan duit sewa yang tepat pada masanya. Tak payah nak

risau pasal isu bayaran sewa.

Bagaimana saya dapatkan hartanah ini secara zero-down

payment.

Sebab unit ini adalah unit yang baru dilancarkan, saya berjaya

dapatkan kadar diskaun yang menarik serta rebat bumiputera.

Biasanya untuk unit baru, pemaju akan berikan diskaun sekitar 5 hingga

7%. Kat sini, kita dah boleh jimat banyak wang.

61

Ada juga pemaju yang berikan diskaun sebanyak 10%, tapi ia amat

jarang berlaku.

Kalau nak lebih pasti, tanya dulu pihak pemaju dan dapatkan informasi

tentang projek dan kadar diskaun yang mereka boleh bagi.

Katakan, rumah yang kita nak beli itu berharga RM200,000. Jadi, kita

dah boleh jimat sebanyak RM10,000 hingga RM14,000. Ini akan

mudahkan kita membeli rumah yang kita nak.

Kunci utama adalah membayar fi tempahan (booking fee) sebelum

pihak pemaju buat pelancaran rasmi projek itu. Ini akan buatkan kita

layak terima diskaun early bird ini.

Walaupun diskaun ini nampak sikit, tapi impaknya besar dan tak dapat

kita nak nafikan. Paling kurang, kita dah boleh jimat sebanyak 5 angka

duit kita. Jadi, sambar peluang ini jika ada.

Apakah halangan terbesar yang anda hadapi semasa

membeli hartanah ini?

Alhamdulillah, segala urusan jual beli berjalan dengan lancar dalam kes

saya.

Cuma, saya perlu buat sikit kerja rumah seperti periksa profil pemaju,

tunggu projek perumahan ini lulus (yang ini saya paling tak suka

tunggu), dan dapatkan pembiayaan pinjaman perumahan yang

terbaik.

Macam mana saya belajar cara dapatkan tawaran zero-

down payment.

62

Sebelum membeli rumah ini, saya banyak bertanya kat kawan-kawan

yang dah ada pengalaman gunakan strategi ini. Masa ini, saya banyak

luangkan masa mengumpul ilmu yang cukup bermanfaat ini.

Selain itu, bahan bacaan yang pelbagai juga banyak membantu saya

mencapai impian untuk membeli rumah, dengan hanya keluarkan

modal yang sikit.

Apakah prestasi terkini hartanah yang saya beli ini?

Alhamdulillah, ia sangat memuaskan hati saya! Jadi, anda pun patut

cuba juga.

Bila fikir balik, rasa menyesal pun ada, sebab tak beli hartanah ini

banyak-banyak sebelum penguatkuasaan LTV (Loan-to-Value)

sebanyak 70% untuk pembelian hartanah ke-3.

3 mesej untuk anda yang nak dapatkan tawaran zero-down

payment.

Ini nasihat untuk anda yang nak beli hartanah berstatus

underconstruction:

1) Dokumen kewangan: Sediakan dokumen kewangan untuk

dapatkan pembiayaan perumahan, dan periksa siap-siap

kelayakan anda sebelum ke bank.

2) Kajian Projek: Kaji dan cari projek perumahan yang belum

dilancarkan oleh pemaju, supaya kita boleh dapatkan diskaun

dan rebat menarik. Banyak duit kita boleh jimat dengan cara ini.

3) Kajian Pemaju: Sentiasa kaji dengan mendalam tentang profil

63

pemaju seperti permit pengiklanan dan Lesen Pemaju

(Developer’s License, atau DL). Pastikan ia sahih dulu sebelum

apa-apa hal.

Saya juga sertakan sekali nasihat ini, khas untuk anda yang nak melabur

dalam pasaran Subsale (atau rumah secondhand).

1) Sentiasa semak 3 perkara:

nilai anggaran pasaran semasa sesuatu hartanah,

sediakan dokumen kewangan dengan baik (ini akan

mudahkan kerja pihak bank, dan buatkan mereka senang

nak luluskan permohonan pinjaman),

dan periksa juga kelayakan anda untuk buat pinjaman

perumahan.

2) Belajar cara dan teknik berunding yang betul dan efektif.

Skil tawar-menawar yang baik (beserta dengan tawaran

yang munasabah) akan tingkatkan peluang anda dengan

tinggi.

3) Bersedia untuk membayar duit deposit.

Anda juga perlu berhati-hati kat siapa anda nak bayar.

Pastikan anda membayar kat firma ejen hartanah, atau kat

peguam sebagai pemegang saham kalau anda berurusan

secara direct dengan vendor.

Nota: 6 cara kenal pasti ejen hartanah yang cuba nak kelentong

anda? Klik sini.

64

Bab 6

Mohamed Haryzul

Responden #4: Tuan Mohamed Haryzul bin Mohamed

Ghazali.

Nama Penuh:

Mohamed Haryzul Bin Mohamed Ghazali.

Profesion.

Ahli perniagaan dan pelabur hartanah.

Status Perkahwinan:

Sudah berkahwin.

Umur semasa membeli rumah pertama:

27 tahun.

65

Nama hartanah yang dibeli secara zero-down payment:

Galleria, Equine Park (Seri Kembangan).

Kenapa saya pilih untuk membeli hartanah ini?

Saya jadi berminat untuk memilih hartanah ini kerana pakej yang

pemaju tawarkan amat menarik. Sebab ia ada potensi untuk jadi

pembelian secara zero-down payment.

Bahkan, terdapat juga 12% rebat tunai kalau kita berjaya mendapatkan

90% pinjaman dari bank.

Apakah persediaan yang saya buat sebelum membeli

hartanah ini?

Saya dapat tahu projek perumahan yang menarik ini melalui kenalan

saya.

66

Lepas dapat sedikit informasi tentang projek ini, saya melakukan

beberapa kajian yang mendalam terhadap potensi hartanah ini.

Saya kaji semua benda yang patut, termasuk profil pemaju seperti

permit pengiklanan, Lesen Pemaju (Developer’s License, atau DL), dan

sebagainya. Saya sahihkan betul-betul dulu projek ini.

Satu hari, saya dapat tahu yang pemaju ini ada anjurkan ceramah

hartanah tentang projek ini. Jadi, saya pergi ke ceramah itu bersama

kawan-kawan saya untuk dapatkan maklumat lebih lanjut.

Pendek cerita, lepas selesai sesi itu, kami terus buat keputusan untuk

membeli hartanah itu cepat-cepat tanpa lengahkan sebarang masa.

Siapakah target penyewa utama saya?

Sasaran penyewa saya adalah golongan seperti:

Eksekutif yang bekerja kat Kuala Lumpur. Mereka boleh gunakan

Lebuhraya MEX (susur masuk ke Seri Kembangan) yang baru saja

siap pada akhir 2015 untuk ke tempat kerja mereka.

Golongan profesional yg bekerja kat sekitar Equine Park seperti

Alice International School.

Pemilik bisnes kecil (bisnes SME) yang yang beroperasi sekitar

Equine Park.

Pasangan muda yang baru berkahwin, tapi nak duduk kat rumah

yang lengkap dengan kemudahan kondominium (seperti sekuriti,

kolam renang, gym, dan lain-lain).

Cerita terperinci bagaimana saya dapatkan hartanah ini

secara zero-down payment.

67

Ini adalah sebuah projek underconstruction, dimana ia masih dalam

fasa pembinaan. Saya dapat tahu pasal projek ini daripada kawan-

kawan saya.

Lepas diberitahu yang projek ini ada tawarkan pembelian secara zero-

down payment (serta ada tawaran rebat tunai), saya jadi agak teruja

untuk tahu lebih lanjut pasal projek ini.

Kebetulan pula, pihak pemasaran pemaju tengah giat promosikan

projek ini, dengan menganjurkankan ceramah hartanah kat galeri

jualan mereka di Equine Park, Seri Kembangan.

Jadi, saya buat keputusan untuk survey projek ini dengan kawan-kawan

saya.

Setelah membuat lawatan tapak, rupa-rupanya..

Lepas selesai mendengar sesi penerangan yang jelas daripada pihak

pemaju, kami melakukan lawatan kat tapak kawasan projek itu, dan

kami berbincang sebentar untuk menilai potensi hartanah ini.

68

Hartanah ini adalah jenis unit studio, dan terletak betul-betul sebelah

restoran McDonald, dan hanya 5 minit saja perjalanan untuk ke

pasaraya Jusco, Equine Park.

Terdapat banyak shop lot kat sekitar kawasan ini. Ia ditambah pula

dengan kediaman jenis rumah dua tingkat, flat-flat yang menjadi bukti

yang kawasan ini dah sedia ada populasi penduduk yang baik.

Kami juga dapat maklumat yang pembinaan Lebuhraya MEX

Interchange (jalan susur masuk ke Equine Park) sedang giat dibina dan

akan siap dalam tempoh 1 tahun.

Apa yang buatkan kami teruja sekali adalah rebat tunai (cashback)

sebanyak 12% (anggaran berjumlah RM30,000), serta tak perlu letakkan

sebarang pendahuluan (zero-down payment tu)!

Lepas dah selesai berfikir panjang dan yakin dengan potensi hartanah

ini, kami ambil keputusan untuk bayar fi tempahan (booking fee) dan

seterusnya, cuba untuk dapatkan pinjaman perumahan.

Apakah halangan utama yang anda hadapi semasa

membeli hartanah ini?

69

Halangan terbesar yang saya hadapi dah tentu usaha untuk dapatkan

pinjaman bank.

Pada masa itu, saya tak ada wang sebanyak RM5,000 untuk membayar

fi tempahan (dimana duit ini akan dipulangkan kalau pembeli lulus

pinjaman perumahan sebanyak 90%).

Saya juga risau, sebab kalau saya beli rumah ini, saya hanya mampu

dapatkan 70% pinjaman saja. Ini sebab saya dah membeli dua buah

hartanah sebelum ini.

Joint-Venture

Jadi, saya mengambil keputusan untuk mengajak kawan saya untuk

berkongsi membeli rumah ini dengan gunakan nama beliau.

Beliau masih mempunyai kuota pinjaman 90%, serta tak ada seabrang

masalah Debt Service Ratio (DSR) (dan kewangan beliau sangat

cantik).

Beliau bersetuju berdasarkan terma dan syarat, termasuk menyediakan

surat perjanjian untuk pembelian ini.

Alhamdulillah. Selain beliau, saya juga berjaya yakinkan dua lagi

sahabat saya untuk melabur kat situ secara JV (joint venture).

Saya gunakan kad kredit untuk jelaskan bayaran fi tempahan untuk

ketiga-tiga rumah tersebut.

70

Beli rumah secara percuma?

Dan lepas setahun, pihak pemaju tunaikan janji mereka dengan berikan

rebat tunai pertama (sebanyak 5%), yang bernilai lebih kurang

RM16,000 seunit termasuk pemulangan RM5,000 (fi tempahan).

Lepas dibahagikan, untuk rabat pertama setiap unit saya berjaya

dapatkan lebih kurang RM8,000. Dan jika 3 unit, bermakna saya dapat

sekurang-kurangnya sebanyak RM24,000!

Rebat kedua (5%) dan ketiga (2%) pula akan pemaju bagi lepas siap

beberapa fasa pembinaan yang seterusnya.

Jadi, bukan saja jumlah keseluruhan pelaburan saya adalah sifar, malah

saya dan kawan-kawan dapat membeli rumah secara percuma!

Macam mana saya belajar cara dapatkan tawaran zero-

down payment.

Saya belajar teknik ini masa menghadiri kelas Sarjana Hartanah yang

dianjur oleh saudara Faizul Ridzuan.

Apakah prestasi terkini hartanah yang saya beli ini?

Hartanah yang saya beli ini masih dalam status pembinaan.

Tapi daripada hasil maklumat yang saya terima, terdapat satu projek

hartanah jenis studio yang dekat dengan projek Galleria dah siap

dibina.

Dan hartanah tersebut berjaya disewakan pada kadar RM1,200 sebulan

(kadar sewa ketika ini). Kadar sewaan ini boleh jadi benchmark untuk

unit saya bila siap nanti.

71

Dengan pengumuman projek MRT Line ke-2, dimana salah satu stesen

MRT akan dibina di Equine Park, kadar sewaan mungkin boleh

mencapai sekitar RM1,500 sebulan.

Kami jangkakan setiap unit hartanah ini mampu menjana dalam

RM300 hingga RM400 aliran tunai positif setiap bulan.

3 mesej untuk anda yang nak dapatkan tawaran zero-down

payment.

1. Pertama, mantra “Lokasi, Lokasi, Lokasi” mungkin sudah tak relevan

lagi.

Elemen yang penting zaman sekarang adalah Network, Network,

Network! Jadi, berikan sepenuh fokus untuk luaskan rangkaian anda

dengan pelabur hartanah yang lain.

Saya dan rakan-rakan JV tak mungkin dapat melabur pada projek yang

menguntungkan ini, kalau kami tidak dapat maklumat daripada

rangkaian pelabur hartanah yang lain.

Selain itu, mula berkawan baik dengan pegawai bank dan peguam,

terutama sekali dengan ejen hartanah.

2. Bila peluang dah ada depan mata, jangan lepaskan peluang itu!

Fikirkan cara bagaimana kita boleh manfaatkan peluang itu sebaik

mungkin.

72

3. Lakukan kajian secara terperinci sebelum membeli.

Jangan sekali-kali membeli tanpa anda kenal pasti siapa target

penyewa anda, pasaran sewaan (market rental), nilai pasaran

hartanah (market value), atau analisis kawasan (area analysis).

Dan yang paling utama, periksa dulu tahap kewangan anda sebelum

membeli dan mula melabur dalam bidang ini.

Pelaburan zero-down payment hanya berikan kelebihan kat pelabur-

pelabur yang pandai manfaatkan setiap kelebihan yang ada. Always

be a strategized investor!

73

Bab 7

Mohd. Azlan Abdul Majid

Responden #5: Tuan Mohd. Azlan Abdul Majid

Nama Penuh:

Mohd. Azlan Abdul Majid.

Profesion:

Pengurus akaun.

Status Perkahwinan:

Sudah berkahwin, dan mempunyai 2 orang anak.

Umur semasa membeli rumah pertama:

27 tahun, pada tahun 2007. Saya beli Pangsapuri Desa Tasik Fasa 1A kat

Sungai Besi. Rumah ini, saya menang via lelongan pada harga

RM53,500 (nilai pasaran semasa rumah ini adalah RM80,000).

Saya dah biaya semula (refinance) rumah ini sebanyak 2 kali:

74

Kali pertama:

RM110,000 daripada RM53,500 pada tahun 2012.

Duit ini, saya gunakan untuk bayar pendahuluan 10% untuk hartanah

kedua (rumah teres 2 tingkat, yang saya gunakan untuk duduk

sendiri).

Saya juga simpan sedikit duit baki ini, dan ada yang saya gunakan

untuk membantu ibu dan adik saya menyambung pengajian tinggi.

Kali kedua:

RM180,000 daripada RM110,000 pada tahun 2014.

Saya gunakan duit ini untuk bayar balik pinjaman peribadi, kad kredit,

dan belikan isteri saya sebuah hartanah (Mentari Court, Bandar

Sunway) pada tahun 2014.

Harga pasaran rumah ini pada masa itu adalah RM200,000. Saya

berjaya beli dengan harga RM168,000.

Nama hartanah yang dibeli secara zero-down payment:

75

Mentari Court, Bandar Sunway. Saya beli hartanah ini dengan harga

RM160,000 (pada masa ini, nilai pasaran Mentari Court berharga sekitar

RM200,000).

Kenapa saya pilih untuk membeli hartanah ini?

Selepas refinance semula rumah Desa Tasik buat kali kedua, saya

berjaya dapatkan wang tunai.

Sebab saya dah gunakan kuota pinjaman 90% daripada bank untuk

membeli rumah sebelum ini, saya gunakan nama isteri saya untuk buat

permohonan pinjaman.

Ketika ini, fokus saya tertumpu kat kawasan Petaling Jaya dan mencari

rumah dengan harga yang berpatutan. Pada masa yang sama, saya

juga mencari rumah di kawasan sekitar Kuala Lumpur.

Prioriti utama saya adalah nak dapatkan rumah dengan kadar sewaan

yang baik. Selain itu, saya juga fokus untuk dapatkan hartanah:

mass-market (hartanah yang mampu milik),

down payment yang rendah atau zero-down payment,

dan dapat menjana aliran tunai positif.

10 hartanah saya kaji, akhirnya satu sahaja pilihan di hati

Selepas mencari dan mengkaji lebih 10 hartanah kat pelbagai

kawasan, saya buat keputusan untuk pilih Mentari Court, Bandar

Sunway.

Walaupun pada masa ini, banyak berita tak baik yang saya baca pasal

kawasan ini kat Internet. Tapi, saya masih tetap teguh dengan pendirian

saya.

76

Mentari Court adalah pangsapuri berstatus pajakan (leasehold) yang

terletak kat lokasi utama (prime location) kat Bandar Sunway.

Ia adalah pangsapuri medium-level dengan jumlah 4 blok (setinggi 18

tingkat), ada kemudahan kondominium, dan dikelilingi oleh kawasan

jiran seperti USJ (Uep Subang Jaya) dan dekat dengan Puchong.

Setiap unit ada 3 bilik dan 2 bilik mandi (dengan 1 bilik mandi kat master

bedroom).

“Best sangat ke apartment ni?”

Kawasan Mentari Court ini dekat dengan beberapa pangsapuri dan

kondominium seperti:

Kondominium Ridzuan,

Kondominium Suriamas,

Pangsapuri Kayangan,

Apartmen Makmur,

dan Apartmen Aman.

77

Mentari Court juga dekat dengan pelbagai kemudahan awam, seperti:

Kompleks Sunway Pyramid,

Pusat Dagang Setia Jaya (atau Leisure Commerce Square),

pelbagai bank,

pelbagai tempat makan,

perhentian bas (laluan utama bas untuk akses mudah ke Kuala

Lumpur),

stesyen Komuter Setia Jaya (dan BRT yang baru beroperasi),

institusi pengajian tinggi seperti Taylor College, Monash University,

Sunway University College, dan The One Academy.

Selain itu, Mentari Court juga dekat dengan Lebuhraya Persekutuan

(Federal Highway), dan ada akses mudah ke lebuhraya NPE, LDP, New

Pantai Ekspress, dan lebuhraya KESAS.

Penduduk kawasan ini boleh ke Giant dan Mydin Subang Jaya, akses

ke USJ, dan Puchong dalam tempoh 10 minit.

Kalau nak ke Bukit Jalil dan Damansara pula, hanya ambil masa 20 minit

dan Shah Alam dalam tempoh 15 minit. Untuk ke Kuala Lumpur, ia akan

telan masa sebanyak 30 minit perjalanan.

Selain isu pengurusan yang tak baik serta pelbagai lagi perkara negatif

seperti vandalisme, dan tempat tinggal pilihan warga Afrika dan

Indonesia, masih ada perkara positif yang menguntungkan kami.

78

Banyak yang baik dari yang buruk?

Antara kelebihan yang kami kenal pasti adalah:

aliran tunai (cash flow) positif, walaupun kami sewakan unit

kosong (not furnished), sebahagian lengkap (partially furnished),

atau serba lengkap (fully furnished).

Pada hari ini, pangsapuri ini boleh disewakan pada kadar

RM1,000, dan unit serba lengkap pula pada harga RM1,200

hingga RM1,400.

Ada juga saya dengar orang buat untung yang lebih tinggi. Saya

dapat tahu ada satu tim sublet yang berjaya buat keuntungan

yang tinggi kat kawasan ini.

79

Nilai pasaran semasa (masa saya beli pangsapuri ini) bernilai lebih

kurang sekitar RM190,000 ke RM200,000.

Tapi, saya ada nampak iklan yang nak jual rumah dengan harga

RM180,000.

Saya jadikan harga ini sebagai penanda aras maksimum, dan ia

bergantung kat kondisi rumah itu.

Boleh saya katakan, kawasan Mentari Court ini ada ramai

penyewa yang pelbagai dari segi bangsa dan umur.

Saya luangkan masa kat gerai mamak Mentari Court (sekitar

pukul 6.30 hingga 9.00 pagi) untuk mengkaji trafik dan prospek

yang tinggal kat sini.

Saya berimpian nak ada hartanah yang dekat dengan stesyen

LRT (kalau boleh, jalan kaki saja pun dah boleh sampai).

Sayangya, saya tak berpeluang dengan rumah Mentari Court ini.

Tapi, ia tak pula merugikan. Rumah ini masih dekat dengan

stesyen KTM, dengan jarak 500 meter. Tambahan pula, projek BRT

sedang dalam proses.

Projek ini akan jadi booster yang baik kat kawasan ini. Ia akan

berikan akses mudah ke:

a) Sunway Lagoon,

b) SunMed (Sunway Medical Centre),

c) Sunway University,

d) Monash University,

80

e) South Quay (The Summit, Mydin, SEGi College),

f) dan USJ 7.

Mentari Court adalah kawasan yang sangat spekulatif oleh

pelabur pada masa itu. Ini sebab harga rumah kat kawasan ini

sentiasa meningkat.

Apakah persediaan yang saya buat sebelum membeli rumah

ini?

Bila dah jumpa Mentari Court untuk isteri saya yang tercinta, saya mula

hubungi ejen dan pemilik untuk melihat kondisi rumah.

Walaupun saya sedia maklum harga rumah kat kawasan ini sekitar

RM180,000 ke atas, saya cuba juga buka harga yang lebih rendah

(RM140,000). Saya fikir, tak salah mencuba.

Dan dah saya jangkakan, ramai ejen dan pemilik rumah menolak

tawaran ini, serta pernah di-banned daripada menghubungi mereka

hingga saya benar-benar serius.

Selepas meneliti setiap blok yang berbeza (terutama sekali blok C dan

D), saya mula sedar yang susah nak dapatkan harga sekitar 5% di

bawah harga permintaan.

Dan saya dapati, blok A adalah blok yang ramai orang duduki.

Susah payah sewaktu masih newbie

Saya agak naif pada masa ini. Tapi, saya ada alasan tersendiri kenapa

saya nak dapatkan harga bawah nilai pasaran dan boleh di-mark up:

81

masa ini, GST belum ada lagi. Saya cuma perlu bayar fi ejen

(sebanyak 2%) saja. Adalah bonus bagi saya kalau dapat beli

terus dengan pemilik rumah.

Sebagai persediaan kalau unit ini berkondisi teruk. Banyak unit

yang saya lihat tak berjubin, dan lantai hanya dilapik dengan

permaidani getah saja. Ini tak masuk lagi dengan kos nak baik

pulih unit ini.

Masa ini, tak ada lagi laman web seperti Brickz.my, yang mudahkan

pembeli melihat transaksi jual beli yang berlaku. Lagi best, saya tak ada

akses Internet untuk mengkaji kawasan Mentari Court ini.

Dengan bebanan kerja, tak ada kemudahan Internet dan laptop pada

masa ini, saya hanya bergantung kat ejen dan kawan saya (yang dah

ada lebih 6 unit hartanah).

“Setelah 2 bulan, jumpa jugak akhirnya..”

82

Alhamdulillah. Dalam masa kurang 2 bulan, saya berjaya jumpa sebuah

iklan kat sebuah portal pengiklanan hartanah dengan harga

RM168,000.

Sebelum saya jadi lebih teruja, saya buat semakan kat portal hartanah

yang lain. Mana tahu ada harga yang lebih rendah. Tapi, tak jumpa

dan harga RM168,000 ini adalah yang terbaik yang saya dapat.

Saya cepat-cepat hubungi nombor telefon yang tertera dan aturkan

perjumpaan dengan ejen pada malam hari itu juga. Saya juga turut

bagitahu kawan saya dan ajak dia temankan saya pada malam itu.

Saya bagitahu isteri saya yang Mentari Court ini mungkin akan menjadi

hartanah pertama beliau. Pada masa yang sama, saya ingatkan dia

juga supaya tak terlampau ghairah dan teruja.

Risiko beli rumah tak elok?

RM168,000 dengan kondisi rumah yang tak elok? Saya sanggup beli

rumah ini. Bagi saya, harga ini berpatutan kalau nak dibandingkan

dengan nilai pasaran (yang bernilai RM200,000).

Tambahan pula, saya tak ada masa nak cari kontraktor untuk betulkan

kondisi rumah ini.

Pada pandangan saya, kondisi rumah ini tak seteruk rumah kat flat Desa

Tasik yang saya beli. Lepas selesai urusan transaksi, baru saya tahu flat

ini kondisinya teruk, dan 2 tahun terpaksa melayan kerenah penyewa

yang perangai tak semenggah.

Berbalik ke cerita Mentari Court tadi. Semua pintu dalam unit ini

berlubang (saya rasa setiap lubang ini ada cerita tersendiri). Lantai

hanya dilapik dengan permaidani getah yang dah melekat kat simen.

83

“Ini rumah ke sarang tikus?”

Unit ini cuma berjubin kat kawasan dapur saja. Separuh daripada gelas

tingkap dah hilang ataupun rosak. Setiap dinding mempunyai warna

yang berbeza (warna kuning dan hijau muda).

Dinding unit ini juga ada kesan ditebuk. Bahkan ada kesan tapak kaki

anjing. Saya agak pelik macam maca pihak pengurusan jaga kawasan

perumahan ini.

Tambahan pula, banyak soket eletrik yang dah rosak dan tak diganti.

Saya dapat maklumat yang penyewa sebelum ini adalah

warganegara Vietnam, dan unit ini disewa dengan harga RM600

sebulan (selama 2 tahun).

Dan saya tak nak jelaskan lebih lanjut pasal keadaan kat kawasan

bingkai tingkap dan kaca. Kalau ingat balik, boleh rasa nak muntah.

84

Ya. Ia akan ambil banyak duit, masa dan tenaga untuk betulkan semua

kerosakan ini. Tapi, saya tak kisah. Sebab saya dapat tawaran yang 20%

lebih rendah daripada harga pasaran untuk unit ini.

Saya juga sedia maklum yang pemilik rumah ini terdesak nak dapatkan

duit, untuk tanggung pembelian rumah di Putrajaya untuk anak

perempuan beliau. Rugi kalau saya tak gunakan peluang baik ini.

Walaupun unit ini teruk dari sudut kondisi, tapi ia hanya perlu dibaik pulih

dari sudut kosmetik dan kos untuk perkara ini tak terlalu tinggi.

“Walaupun keadaan rumah hancur, tapi ada peluang keemasan

menanti..”

Dan ada satu lagi perkara yang amat menarik perhatian saya.

Unit ini ada potensi untuk jadi pembelian zero-down payment, yang

secara teknikalnya, saya tak perlu gunakan duit sendiri.

Lepas dah puas melawat unit, saya dan penjual duduk sambil

menghirup teh tarik. Kami berunding untuk beberapa terma dan harga

jualan.

Saya buka harga RM160,000. Tapi pemilik tak terima tawaran ini.

Walaupun beliau tak terima, saya cukup yakin nak beli rumah ini. Ini

adalah petanda awal urusniaga ini akan berakhir dengan baik.

Rezeki zero-down payment saya.

Saya boleh beli rumah ini secara zero-down payment, dan kos nak baik

pulih pula tak lebih daripada RM5,000 (selepas saya periksa dengan

beberapa kontraktor).

Mungkin dah rezeki saya. Pemilik rumah hubungi saya pada esok hari

sebab nak berbincang pasal pembelian ini.

85

Saya bagitahu beliau yang saya tetap dengan harga RM160,000,

dengan beberapa terma khas yang saya minta. Dan tawaran ini beliau

terima dengan terbuka.

Tak tahu nak cerita betapa gembiranya hati saya masa itu. Tanpa

buang banyak masa, saya cepat-cepat jelaskan bayaran, siapkan

dokumen secepat mungkin, dan hubungi peguam untuk urusan jual

beli.

Siapakah target penyewa utama saya?

Sebelum bertindak membeli hartanah ini, saya dah sedia tahu siapa

target penyewa yang patut saya sasarkan.

Sebab pada mula lagi, saya dah kaji siap-siap kawasan sekeliling (ingat

lagi tak, saya pernah bertapa kat kedai mamak sekitar Mentari Court

sebelum ini?).

Jadi, saya dah sedia maklum. Kawasan ini sesuai untuk orang dewasa

yang bekerjaya dengan pendapatan rendah-sederhana (low-medium

income).

Saya mula bertindak dengan iklankan tawaran sewa ini (secara

percuma) kat:

Mudah.my,

Lelong.com.my,

dan juga kat pelbagai forum yang dihuni oleh golongan belia

seperti forums-lowyat.net.

Selagi boleh, saya tak akan sewakan unit ini kat warganegara luar.

Itu sebab saya tak iklankan kat papan kenyataan apartmen ini, stesen

KTM Komuter yang berdekatan, stesen bas, atau kat lot pejabat yang

berhampiran.

86

Bila masa yang sesuai nak letak iklan sewa?

Saya mula buat iklan masa unit ini hampir siap diubahsuai (saya cuma

tinggal nak beli dan masukkan perabot saja.

Lepas dah selesai iklankan, saya mula dapat banyak panggilan

daripada orang yang berminat. Sampai tak menang tangan layan

semua.

Ramai yang cuba dapatkan kadar sewa bawah RM1,000, tapi mereka

nak unit ini lengkap dengan perabot (fully-furnished).

Selepas dah jalankan beberapa sesi viewing bersama prospek, saya

berjumpa dengan sekumpulan wanita dan mereka nak sewa unit ini

dengan harga RM1,200 (kadar sewa yang saya nak dapatkan).

Grup wanita ini pula dah pernah tinggal kat kawasan ini. Jadi, mereka

agak mahir dengan selok-belok kawasan Mentari Court.

Sebab ini, saya yakin mereka akan menjaga rumah saya dengan baik.

Dan Alhamdulillah, mereka masih kekal menyewa dengan saya hingga

hari ini.

Cerita terperinci bagaimana saya dapatkan hartanah ini

secara zero-down payment.

Dari pengalaman saya sendiri, saya dapati hartanah yang dibeli secara

sub-sale ada ruang rundingan yang luas dengan penjual.

Kat bawah ini, saya jelaskan macam mana saya dapatkan keuntungan

dan nilai maksimum daripada belian ini:

87

Poin Rundingan Rundingan

Konvensional

Rundingan untuk pembelian

Mentari Court

Bayaran Duit

Muka (Down

Payment).

Down payment

sebanyak 10%

untuk SPA

(Perjanjian Jual

Beli) pada harga

RM200,000, atau

10% deposit, atau

Down Payment

sebagai modal beli

rumah pada harga

RM160,000.

3% sebagai fi tempahan untuk

beli rumah pada harga

RM200,000 (RM6,000.00),

saya gunakan duit pembiayaan

semula (refinance) rumah kat

Apartmen Desa Tasik, Sg. Besi.

Pembiayaan

yang saya

berjaya

dapatkan.

Pinjaman sebanyak

90% untuk baki harga

SPA sebanyak

RM200,000.

Pinjaman lebih daripada 100%,

Secara teknikal, saya “dibayar”

untuk membeli unit ini, dan tak

perlu gunakan duit saya sendiri

(ini sebab unit ini berkondisi tak

sempurna, dan ada banyak utiliti

tertunggak daripada pihak

pengurusan apartmen, serta

pihak berkuasa tempatan),

Pemilik bersetuju untuk bayar

perbezaan antara harga jualan

sebenar dengan harga kat

dokumen SPA.

Menerima kunci

rumah/akses

(atau VP

(Vacant

Possession))

Biasanya pembeli

akan dapat akses

(atau kunci rumah) 4

hingga 6 bulan

selepas selesai

tandatangan SPA.

Dapat kunci rumah lepas selesai

tandatangan SPA,

saya juga dapat uruskan proses

ubahsuai dengan cepat (dalam

masa 1 bulan lepas

tandatangan dokumen SPA,

dapat RM40,000 (perbezaan

antara harga SPA dan harga

jualan sebenar) daripada

penjual lepas tandatangan SPA.

Pendapatan

daripada

sewaan.

Biasanya lepas rumah

itu sah jadi hakmilik

kita.

Saya boleh mula sewakan

rumah ini sejurus lepas

tandatangan SPA.

Syarat bayaran

deposit.

Biasanya, pembeli

akan bayar 10% kat

penjual.

Jumlah 10% ini, saya gunakan

untuk selesaikan segala bayaran

yuran guaman, kerja baik pulih

rumah, dan segala tunggakan

rumah yang ada, sebelum

berikan baki kat penjual.

88

Saya tak gunakan banyak modal duit sendiri, dan akhirnya dapat

beli rumah secara zero-down payment.

Pada mula, saya tak berjaya dapatkan tawaran tanpa modal (zero-

down payment).

Tapi sebab tuan rumah terdesak nak jual rumah, dan beliau bersetuju

menjual rumah lebih daripada harga kat dalam SPA (dan unit ini pula

berkondisi agak teruk), saya berjaya buat untung sebanyak RM40,000.

Dan saya tak perlu keluarkan sebarang modal untuk beli rumah ini!

Saya dapat VP (Vacant Possession) lepas tandatangan SPA.

Sebab rumah ini berstatus pajakan (leasehold), proses pindahan

hakmilik biasanya akan memakan masa 4 hingga 6 bulan.

Sebelum urusan jual beli ini berlaku, saya pernah tanya penjual sama

ada boleh dapatkan Vacant Possession (Milikan Kosong) lepas

tandatangan surat tawaran (Offer Letter), supaya saya boleh sewakan

rumah ini secepat mungkin.

Pendek cerita, penjual bersetuju dengan permohonan saya ini. Dan

dalam masa kurang 30 hari, segala urusan jual beli untuk unit ini selesai.

Saya dapat sewakan rumah ini sebelum selesai proses tukar

hakmilik.

Sebab penjual dah bersetuju berikan VP (lepas tandatangan SPA),

benarkan saya buat proses baik pulih, serta kebenaran untuk sewakan

unit ini lepas selesai urusan jual beli, saya berpeluang untuk buat duit

secepat mungkin.

Tapi, ada sikit masalah dalam proses menandatangani dokumen SPA

dan pinjaman perumahan masa ini. Sebab pemilik berada kat luar

89

Malaysia dan ada beberapa masalah teknikal daripada pihak

perbankan.

Tapi saya dapat atasi masalah ini dengan baik, dan ia tak kacau

pinjaman perumahan yang saya dah buat sebelum ini.

Walaupun dalam masa hanya 5 bulan lepas urusan ini selesai, saya

berjaya dapatkan:

Untung sewa selama 5 bulan: 5 x RM1,200.00 : RM6,000.00.

Sekurity terkumpul: RM1,200.00 x 2.5 months: RM3,000.00.

Apakah halangan yang anda hadapi semasa nak membeli

hartanah ini?

Halangan yang terpaksa saya hadapi adalah berunding dengan

penjual supaya bersetuju berikan RM40,000 (perbezaan harga SPA dan

harga jualan) secara verbal, tanpa gunakan perjanjian bertulis.

Ada berlaku kekecohan pada mulanya. Hakikatnya, penjual seorang

yang pelupa. Sebab ini, beliau tercampur-aduk urusan jual beli ini

dengan urusan yang lain.

Walaupun proses jual beli ini dah selesai, saya sedar yang urusan

bersama sokongan undang-undang adalah amat penting.

Lebih baik buat perjanjian bertulis antara penjual dan pembeli supaya

ia jelas dan bersandarkan kat undang-undang yang nyata.

Ini boleh elakkan masalah lebih besar kemudian hari.

90

Macam mana saya belajar cara dapatkan tawaran zero-

down payment?

Saya banyak bertanya soalan kat ramai orang yang dah ada

pengalaman melabur dalam bidang hartanah, selain membaca

macam-macam buku daripada pelbagai guru.

Selain itu, saya juga banyak hadirkan diri kat seminar dan kelas

berkaitan hartanah. Saya banyak bertanya soalan tentang perkara ini

sebagai persediaan sebelum mulakan sebarang tindakan.

Dan boleh saya katakan, ia satu pelaburan yang amat berbaloi.

Group Whatsapp yang sangat membantu

Dalam kes saya, grup WhatsApp yang penuh dengan pelabur daripada

pelbagai latar belakang adalah yang paling banyak membantu.

Pengalaman uruskan jual beli hartanah Mentari Court ini, mengajar saya

meneliti betul-betul penjual yang terdesak untuk jual hartanah secepat

mungkin.

Biarpun hartanah itu berkondisi agak teruk dan ada banyak masalah, ia

masih tak rugi untuk kita beli, selagi kita benar-benar jelas dengan

tujuan kita.

Buktinya? Walaupun Mentari Court yang saya beli ini banyak masalah,

ia masih boleh disewa dengan cepat dan mudah. Tak sampai masa

sebulan, saya dah boleh dapatkan penyewa dan mula kaut untung.

Apakah prestasi terkini hartanah yang saya beli ini?

Sampai hari ini, rumah saya masih disewa oleh orang yang sama. Saya

91

juga masih tak naikkan kadar sewa sebab penyewa sekarang menjaga

rumah saya dengan cukup baik.

Kalau ikut kadar semasa, saya boleh tingkatkan kadar sewa sekitar

RM1,300 atau RM1,400 untuk unit yang lengkap dengan perabot.

Tapi bagi saya, kadar sewa RM1,200 untuk unit tanpa peti sejuk dah

cukup bagus untuk pelaburan hartanah pertama buat isteri saya.

Bagi saya, penyewa yang bebas masalah adalah jauh lebih penting

berbanding sekadar kaut untung semata-mata. Ia bergantung. Lain

orang, mungkin lain cara dan objektifnya.

Sebagai ringkasan pembelian Mentari Court ini:

Penjual sanggup bayar kat saya RM40,000 untuk membeli unit yang

berkondisi tak berapa cantik ini,

Saya berpeluang untuk baik pulih unit ini, kemudian sewakan

dengan cepat. Saya berjaya dapatkan untung sewaan

sebanyak RM6,000 dan deposit RM3,000, walaupun rumah ini

belum sepenuhnya jadi hakmilik saya,

Hari ini, Mentari Court yang saya beli ini dapat berikan RM250 setiap

bulan sebagai duit poket isteri saya. Setakat ini, penyewa tak

pernah buat hal dalam hal bayaran sewa,

Saya hanya bayar RM160,000 untuk hartanah yang bernilai

RM200,000 pada tahun 2014 (RM40,000 lebih murah daripada

harga pasaran semasa),

Pada tahun 2015, nilai hartanah ini meningkat sekitar RM240,000

92

hingga RM260,000 (dengan anggaran keuntungan sebanyak

RM80,000 hingga RM100,000 dalam masa hanya 2 tahun saja).

3 mesej untuk anda yang nak dapatkan tawaran zero-down

payment.

1. Sentiasa semak transaksi pembelian hartanah terkini dengan saiz

yang sama (dengan rumah yang anda pelan nak beli).

2. Bandingkan dengan unit lain yang sama saiz sebelum bertindak

berunding dengan penjual.

3. Sentiasa buat catitan atas kertas supaya kita jelas, dan boleh

merangka pelan strategi yang sepatutnya untuk dapatkan tawaran ini.

(2 mesej kat bawah ini sebagai bonus khas untuk anda)

4. Tak perlu tergesa-gesa dalam membuat rundingan, walaupun

terdapat prospek lain yang sanggup bayar harga yang lebih tinggi.

Tenang saja.

5. Sentiasa bawa buku cek untuk mudahkan dan cepatkan urusan jual

beli dengan penjual.

93

Bab 8

Ariff Shah

Responden #6: Tuan Ariff Shah.

Nama Penuh:

Ariff Shah Bin Ramlan.

Profesion:

Eksekutif kat sebuah syarikat multinasional berpengkalan kat

Switzerland.

Status Perkahwinan:

Sudah berkahwin.

Umur semasa membeli rumah pertama:

25 tahun.

Nama hartanah yang dibeli secara zero-down payment:

Dataran Otomobil Sek.13, Shah Alam.

94

Kenapa saya pilih untuk membeli hartanah ini?

Objektif utama saya membeli hartanah ini adalah untuk dapatkan

lebihan tunai, sebagai modal untuk beli hartanah yang seterusnya.

Saya dah tetapkan 2 kriteria untuk pembelian hartanah ini:

Hartanah ini mesti dapat bekalkan modal yang cukup untuk

pembelian hartanah yang seterusnya,

Dapat disewa pada kadar yang baik. Atau paling kurang, dapat

capai breakeven (pulang modal) supaya saya tak gunakan duit

sendiri, untuk membayar ansuran pinjaman perumahan.

Saya tak kisah tak dapat menjana untung (rujuk pada poin ke-2 atas

ini). Ia lebih baik berbanding saya perlu keluarkan duit sendiri untuk

tanggung bayar ansuran pinjaman guna duit sendiri.

Lokasi hartanah yang saya beli ini agak strategik.

Ia bertempat kat 2 Lebuhraya utama (Lebuhraya Persekutuan dan

Lebuhraya Kemuning – Shah Alam).

95

Bukan setakat itu saja. Saya dapat tahu yang akan ada pembinaan

LRT3 kat Seksyen 14, Shah Alam. Tambahan pula, IDCC (Ideal

Convention Centre) dah dibuka.

Mesti anda semua tahu sebab apa saya beli hartanah ini kan? Ya, ia

ada potensi untuk meningkat dari segi capital appreciation

(peningkatan nilai hartanah).

Dan lagi satu. Hartanah ini juga berada dalam kawasan perindustrian

yang dah sedia matang (matured area) kat bandar Shah Alam. Jadi,

tak susah untuk saya cari penyewa dan tak perlu risau pasal permintaan

(demand).

“Kadar sewa kat sini boleh tahan jugak!”

Lepas saya buat kajian, saya dapati kadar sewaan kat kawasan ini tak

kurang daripada RM1,100 setiap bulan. Kat sini, saya mula merangka

strategi untuk buat markup.

96

Saya buat pinjaman sebanyak 90% daripada bank berdasarkan nilai

semasa hartanah (yang bernilai RM265,000). Ini adalah nilai pinjaman

yang saya dapat, termasuk sekali dengan nilai markup.

Kat sini, saya dapat tunai sebanyak RM30,000 hasil daripada markup

yang saya buat.

Kadar ansuran yang saya perlu jelaskan kat bank setiap bulan adalah

RM1,100.

Jadi, saya dah tak payah pening kepala pasal bayaran ansuran

bulanan kat bank. Sebab harga sewaan dah boleh tanggung kos ini,

tanpa perlu saya keluarkan duit sendiri.

Kalau saya terlampau malas sekalipun, saya tak rugi apa-apa. Saya

cuma perlu cari orang yang nak menyewa saja.

Lagipun, kawasan ini menjadi tumpuan banyak syarikat mencari rumah

kediaman untuk pekerja asing mereka. Ini satu lagi poin yang

untungkan saya.

Saya tak payah pening kepala pasal bayaran sewa. Sebab jarang ada

syarikat yang tak bayar sewa tepat pada masanya. Ia boleh dianggap

selamat dan terjamin.

Strategi kontrak jangka masa pendek beri keuntungan lebih?

Saya juga tumpukan lebih perhatian untuk dapatkan penyewa yang

bersetuju dengan kontrak jangka masa pendek.

Kenapa saya buat macam ini?

Ada seorang pelabur yang ada rumah kat kawasan yang saya beli,

kongsikan maklumat berharga ini kat saya.

97

Korang nak tahu maklumat berharga ini tak? Baik, saya kongsikan.

Kontrak jangka masa pendek berikan kelebihan kat pemilik, daripada

segi kadar sewaan yang lebih tinggi. Bermakna, kita boleh letak kadar

sewaan yang lebih tinggi berbanding kadar sewaan pasaran semasa.

Sebab demand (permintaan) rumah sewa kat kawasan ini berada kat

tahap stabil. Akan sentiasa ada permintaan daripada penyewa, sebab

ia sangat dekat dengan tempat kerja mereka.

Siapa pesaing saya?

Saya tak pernah lupa mengkaji pesaing. Ia adalah salah satu perkara

yang utama yang kita semua perlu buat.

Berdasarkan kajian yang saya dah buat, pesaing saya adalah rumah

kedai kat kawasan Seksyen 7 Shah Alam, dan juga beberapa apartmen

sekitar tempat ini.

Tapi, rumah yang saya beli ada kelebihan dari sudut akses mudah ke

kawasan perindustrian. Tak logik kalau penyewa yang bekerja kat

kawasan ini memilih rumah kedai atau apartmen kat Seksyen 7.

Baik lagi mereka menyewa kat kawasan yang lebih dekat, walaupun

terpaksa bayar lebih sikit. Saya buat keputusan ini berdasarkan

common sense (logik).

Kenapa saya ‘confident’?

Saya tak takut sebab saya tahu target penyewa dan dah sedia maklum

dengan kemahuan dan kehendak mereka. Mereka akan dapat nilai

yang mereka sanggup bayar.

98

Ada juga kondominium kat sebelah kawasan ini, tapi kadar sewaan

lebih mahal. Sebab ia dikira sebagai medium-high end. Tak ramai yang

mampu nak tanggung kadar sewa yang lebih tinggi.

Kalau nak dibandingkan dengan hartanah saya, ia masih lagi berada

kat tahap mampu disewa oleh rata-rata orang yang bergaji paras

medium (middle income).

Dan pejabat saya juga agak dekat dengan kawasan ini. Saya boleh

uruskan sendiri hal-hal berkaitan hartanah yang saya beli ini tanpa

sebarang masalah.

Saya juga tahu selok-belok kawasan ini, dan cukup yakin ia amat

berpotensi menjana untung.

Tak bermakna ia tak akan ada sebarang masalah. Cuma apa yang

saya boleh kata, risiko melabur kat hartanah ini berada kat tahap yang

minimum.

Apakah persediaan yang saya buat sebelum membeli

hartanah ini?

Sebelum membeli, dah tentu kita kena buat kajian terlebih dulu. Ini

penting supaya kita tak tersilap beli hartanah, dan akhirnya buatkan kita

rugi.

Selalu ingat pesanan berharga Warren Buffet ini:

“Peraturan pertama: Elakkan rugi bila kita melabur. Peraturan ke-2:

Ingat peraturan pertama tadi.”

Bila dah buat kajian tentang harga pasaran, kadar sewaan semasa,

dan lain-lain yang berkaitan, baru saya turun padang untuk tengok

hartanah kat kawasan ini.

99

Saya tengok sekurang-kurangnya 4 buah unit.

Saya ingat lagi masa itu, saya pergi melawat masa makan tengahari,

lepas waktu kerja, pada malam hari, dan hujung minggu.

Semua ini saya buat sebab nak kaji apa yang berlaku kat kawasan ini,

yang boleh saya jadikan data untuk saya menilai potensi hartanah ini

sebagai pelaburan.

Pada pengamatan awal saya, rumah kat kawasan ini ada turun naik

dari segi harga (tak stabil). Tapi, bila IDCC mula dibuka sekitar tahun

lepas, saya dapati nilai hartanah semakin meningkat.

Perasan dengan perubahan ini, saya terus beli tanpa buang banyak

masa. Kalau tunggu lagi, mungkin saya tak dapat beli. Peluang baik

susah nak datang lebih daripada 2 kali (kecuali dengan izin-Nya).

Nasihat saya adalah periksa dan kaji trend harga hartanah kat kawasan

yang kita nak beli terlebih dulu. Buat ini sekurang-kurangnya seawal 2

bulan sebelum bertindak membeli.

100

Dan yang pasti, kita hanya boleh beli hartanah lepas dah kaji dan yakin

ia ada potensi menjana untung. Elakkan beli hartanah yang akan

menyusahkan diri sendiri. Dah tentu kita tak nak rugi kan?

Data yang baik boleh membantu kita atasi masalah ini. Banyakkan

bertanya kat orang yang lebih pakar. Itu sebab kena ada mentor.

Sebab mereka boleh elakkan kita daripada buat silap.

Siapakah target penyewa utama saya?

Pekerja kilang dan perindustrian (industrial workers) dan penyewa untuk

tempoh masa yang singkat, atau homestay.

Cerita terperinci bagaimana saya dapatkan hartanah ini

secara zero-down payment.

Harga asal unit yang saya nak beli ini berharga RM220,000. Dan pemilik

dah bagitahu awal-awal yang beliau nak jual pada harga RM210,000.

Lepas saya dah pergi tengok unit ini, saya dapati ada banyak ubahsuai

yang nak kena buat. Jadi, saya tawarkan harga RM200,000 kat penjual.

Dan saya juga bagitahu yang saya nak buat markup. Penjual tak kisah.

Janji saya sanggup tanggung 100% perbezaan harga ini untuk pihak

beliau.

Nak jadi cerita, proses rundingan berhenti setakat ini saja. Sebab

penjual tak setuju dengan harga yang saya tawarkan.

Mungkin dah jadi rezeki saya. Lepas tempoh 2 minggu, ejen yang

uruskan jualan unit ini hubungi saya balik. Beliau tanya kat saya sama

ada tawaran saya masih dibuka.

Ini peluang yang besar buat saya, dan tanpa buang masa, ejen itu

bersetuju dengan tawaran itu.

101

Padahal, saya ada terfikir untuk kurangkan harga tawaran ini. Sebab

saya yakin yang hartanah ini berpotensi berikan keuntungan berganda

dalam jangka masa panjang.

Apakah halangan utama yang anda hadapi semasa

membeli hartanah ini?

Pemilik tak sanggup terima harga yang saya tawarkan. Biasanya, proses

rundingan adalah perkara yang paling susah kita nak uruskan.

Tak semua pemilik sanggup lepaskan hartanah, selagi mereka tak

dapat harga yang mereka nak harapkan. Ini bergantung kat skil

rundingan yang baik dan cara kita berkomunikasi dengan mereka.

Kunci utama supaya proses ini berjalan dengan baik dan lancar?

Cakap dengan mereka sebaik mungkin. Berikan sebab yang

munasabah kenapa kita nak beli dengan harga itu. Dalam kes ini, saya

dapati unit ini perlukan sejumlah kos untuk pengubahsuaian.

Sebab itu saya tawarkan harga RM200,000, supaya saya boleh buat

markup. Duit lebihan ini, saya akan gunakan untuk menanggung kos

ubahsuai ini, supaya saya perlu keluarkan duit sendiri.

“Tak ada siapa yang suka bercakap dengan orang yang tak hormat

orang lain.”

Nasihat saya?

Belajar cara berkomunikasi dengan baik dengan ejen atau penjual.

Dan cakap dengan penuh bersopan-santun. Tak ada siapa yang suka

bercakap dengan orang yang tak hormat orang lain.

102

Matlamat kita adalah nak mencapai persetujuan bersama (mutual

agreement) dengan mereka. Biasanya, kalau cakap baik-baik, penjual

pun senang hati nak terima tawaran kita.

Pendek kata, proses runding akan jadi lebih mudah kalau kita ada skil

rundingan yang bagus. Jadi, tumpukan perhatian dan belajar cara

yang kuasai skil bermanfaat ini.

Macam mana saya belajar cara dapatkan tawaran zero-

down payment.

Pembelian pertama saya dibantu oleh seorang pelabur hartanah yang

terkenal kat negara kita ini. Beliau adalah Abang Ensem

(abangensem.com).

Dan boleh saya kata, saya ulang dan buat balik setiap ilmu yang beliau

curahkan kat saya dalam pelaburan ini. Macam yang saya tekankan

sebelum ini, mentor itu perlu ada.

Kalau tak pernah buat, baik lagi dapatkan bantuan mentor yang

bertauliah. Sebab pengalaman mereka sangat bernilai dan ia tak

dapat ditukar dengan duit.

Mereka ini (mentor) dah lalui dan pernah buat kesilapan sebelum ini.

Jadi, dengan belajar dan dapatkan nasihat mereka, kita tak akan ulang

kesilapan dan tanggung kerugian yang pernah mereka lalui.

Logik tak apa yang saya katakan ini? Saya pasti korang yang baca pun

bersetuju dengan ayat yang saya kongsikan ini.

Lagipun, dah semakin ramai yang berminat dan ambil tahu pasal

strategi ini. Tak kira ejen atau pemilik hartanah itu sendiri.

103

Sama ada mereka terima atau tak tawaran kita, itu terpulang kat

mereka untuk tentukan. Sebab itu adalah hak mereka.

Yang terbaik kita boleh buat, adalah bagitahu mereka yang kita nak

beli hartanah tanpa zero-down payment. Kalau kita cakap elok-elok,

tak mustahil mereka sanggup dan rela hati nak membantu kita.

Terus-terang dengan mereka, dan tak perlu menipu.

Kalau mereka tak tahu macam mana strategi ini berfungsi, mereka tak

akan tanya. Pada pandangan penjual pula, mereka tak akan senang-

senang terima tawaran kita selagi kita tak minta.

Kalau kita bagitahu dengan baik, benda tak mustahil boleh jadi.

Apakah prestasi terkini hartanah yang saya beli ini?

Hartanah yang saya beli ini masih dalam proses tukar milik. Bab harga

pula, ia masih kat paras yang lebih kurang sama dengan sebelum ini

(sekitar RM220,000 hingga RM230,000++).

104

3 mesej untuk anda yang nak dapatkan tawaran zero-down

payment.

1. Kaji dan ambil tahu segala hal berkaitan hartanah yang kita nak beli

itu. Perkara pertama yang elok kita kenal pasti adalah umur hartanah.

Beli hartanah yang dah berusia lebih 6 tahun, supaya kita dapat

elakkan harga tawaran terjejas dek RPGT (Real Property Gain Tax), dan

dapat uruskan markup tanpa sebarang masalah.

2. Elakkan membeli hartanah sebelum kita tengok unit yang nak dibeli.

Kaji dan tengok sekurang-kurangnya 3 hartanah dalam satu kawasan

yang sama pada satu masa.

Serta, cari hartanah dengan harga yang berikan nilai terbaik untuk duit

yang korang keluarkan.

Kalau cari dan kaji betul-betul, korang akan dapat kenal pasti mana

satu hartanah yang bagus (dari sudut nilai) untuk dibeli.

Bagi saya, tawaran terbaik adalah unit yang berharga RM200,000 ke

bawah. Tapi, saya tak kata semua hartanah kat paras harga ni bagus.

Kena kaji juga potensi yang ada, yang boleh menjana keuntungan.

Lagi satu, elakkan beli unit kat tingkat tinggi. Tak ramai yang nak

menyewa unit jenis ini. Dan kalau unit itu berharga lebih RM200,000,

pastikan ia unit corner lot.

Dalam pembelian ini, saya berjaya dapatkan unit corner lot (saya boleh

tambah bilik untuk maksimumkan kadar sewaan), tak berada kat

105

tingkat yang terlalu tinggi, serta terletak berhampiran pintu masuk

utama.

Askes mudah adalah kata kunci dalam perkara ini. Penyewa senang

nak ke bank, restoran, stesen minyak, dan kedai runcit yang

berhampiran. Hanya beberapa tapak saja, dah boleh sampai.

Masa ini, saya dapat maklumat daripada kawan-kawan ejen saya yang

dapat jual unit intermediate pada harga lebih RM200,000.

3. Sentiasa pastikan kita tahu nilai pasaran semasa (market value) unit

yang nak dibeli. Saya sendiri bertanya kat 5 banker (paling kurang)

untuk perkara ini.

Dan sekarang, tak susah nak berhubung dengan mereka ini. Media

sosial dan Internet boleh mudahkan kerja mencari ini. Berkawan baik

dengan golongan ini.

Tak perlu hadkan senarai networking kita. Sebab ia adalah aset utama

untuk seorang pelabur berjaya, Lagi ramai, lagi bagus.

106

Bab 9

Faizul Ridzuan

Responden #7: Tuan Faizul Ridzuan

Nama penuh:

Faizul Ridzuan.

Profesion:

Pelabur hartanah sepenuh masa.

Status perkahwinan:

Sudah berkahwin (ada 2 orang anak).

107

Umur semasa membeli rumah pertama:

Umur? Biarlah rahsia (Hehe). Saya beli hartanah pertama (Kondominium

Kelana Puteri) pada tahun 2005. Masa tu, valuasi harga pasaran

(market value) untuk unit ini bernilai RM165,000.

Saya beli dengan harga RM140,000 secara zero-down payment, dan

pembelian ini berjaya dapatkan untung sebanyak RM30,000 secara

rebat tunai (cashback).

Hari ini, unit yang saya beli ini menjana RM260 setiap bulan untuk kadar

sewaan. Dan nilai terkini adalah sebanyak RM450,000. Bermakna,

hartanah ini meningkat sebanyak RM310,000 dalam masa 11 tahun.

Saya ada bercerita panjang lebar pasal hartanah ini dalam buku saya

(WTF: 23 properties by 30). Buku ini juga ada dalam versi bahasa

Malaysia.

Untuk e-Book ini, saya nak kongsikan cerita lain daripada yang dah saya

kongsikan sebelum ini. Dan ia masih dibeli gunakan strategi zero-down

payment.

108

Nama hartanah yang dibeli secara zero-down payment:

Unit yang saya beli ini agak unik sikit. Ia adalah Axis Residence, terletak

kat kawasan yang sangat hampir (sebelah )dengan stesen LRT Pandan

Indah, Ampang.

Kenapa saya cakap ia unik?

Sebab projek ini pernah dalam kategori terbengkalai selama lebih 2

tahun. Ramai pembeli mula panik lepas dengar berita buruk ini. Tapi

akhirnya, ia siap dibina dah dapat VP pada tahun 2010.

Dan ada sikit yang saya nak tambah berkaitan sejarah hartanah ini.

Harap korang tak terkejut dengan maklumat ini (bagi yang tengah

makan nasi, saya nasihatkan supaya berhenti baca dulu).

Hartanah ini dibina kat atas bekas loji rawatan kumbahan (bahasa

mudah, loji tahi). Tapi, saya tak kisah beli unit ini. Sebab pada kajian

saya, ia ada potensi untuk menjadi sebuah pelaburan yang baik.

109

Ia mula dibina pemaju sekitar tahun 2005 dan siap untuk dihuni pada

pertengahan tahun 2010. Patutnya, projek ini dijangka siap sekitar bulan

April tahun 2009.

Unit ini menghadap Menara KLCC dan Pandan Indah, dan kedua-

duanya berharga RM160 setiap kaki persegi.

Kenapa saya pilih untuk membeli hartanah ini?

Saya cadang nak beli hartanah ini sebab tak ada pilihan lain.

Masa tu, duit jadi isu dan halangan utama. Tapi bagi saya, ia masih tak

mustahil untuk dibeli secara zero-down payment.

Sebelum saya pergi tengok unit ini, saya buat kajian yang mendalam

pasal potensi yang ada. Saya mula jenguk dalam forum hartanah dan

dapatkan maklumat yang boleh saya gunakan sebelum cari penjual.

Bagi saya, potensi unit ini sangat tinggi untuk harga rumah yang tak

sampai RM200,000. Paling seronok, masa buat site visit, saya perasan

ada papan tanda pasaraya Tesco akan dibina kat kawasan ini.

Dah tentu kelebihan ini akan buatkan nilai Axis Residence jadi lebih

tinggi. Biarlah orang kata hartanah ini “taik”. Sebab kajian saya buktikan

hartanah ini boleh meningkat dari segi nilai dengan mudah.

Janji saya boleh buat duit. Itu matlamat utama saya.

Ia cukup dekat dengan stesen LRT Pandan (dengan jarak berjalan kaki

saja). Ditambah pula dengan pembinaan pasaraya Tesco, lagi

110

mencanak-canak nilai Axis Residence ini boleh meningkat.

Akses ke Lebuhraya juga agak mudah. Penyewa ada akses ke MRR2,

dan ia cuma ambil masa 15 ke 20 minit untuk ke KLCC, melalui

Lebuhraya AKLEH (Ampang – Kuala Lumpur Elevated Highway).

Selain itu, nak ke Cheras, Jalan Istana, Bangsar, Putrajaya dan

Cyberjaya pun senang. Terima kasih kat integrasi lebuhraya Sungai Besi

Expressway ke Jalan Pandan Indah dan Pandan Indah 1.

Saya bertambah yakin dengan unit ini sebab ia adalah unit SOHO 2

tingkat (jenis Duplex LOFT) yang ada pusat membeli-belah kat

bawahnya. Jadi, ia sesuai untuk golongan bekerjaya dan ekspatriat.

Lepas dah cukup berpuas hati dengan kajian sendiri, saya mula

mencari iklan untuk unit Axis Residence ini. Saya terjumpa iklan seorang

penjual nak lepaskan 2 unit dengan harga RM145,000 dan RM151,00.

Tanpa buang masa, saya terus telefon penjual dan tanya harga jualan.

Saya buat temu janji untuk berjumpa penjual kat kedai mamak sekitar

kawasan Bangsar.

Mark-up 10% dari harga jualan?

Masa jumpa, saya terus usulkan niat untuk buat markup sebanyak 10%

sebab tak ada duit nak bayar duit pendahuluan (down payment).

Nak jadi cerita, penjual ini adalah peguam untuk pemaju yang dirikan

projek Axis Residence ini. Alhamdulillah. Mungkin dah jadi rezeki saya.

Sedar akan kelebihan yang ada dalam tangan saya, saya terus

111

bersetuju membeli 2 unit ini dalam masa kurang 5 minit. Penjual pula tak

ada masalah dengan permintaan saya ini, dan proses rundingan

berjalan dengan lancar sekali.

Lepas dah selesai beli 2 unit ini, saya keluarkan modal untuk buat

pengubahsuaian kat kawasan tingkat 2. Saya tambah keluasan

sebanyak 100 kaki persegi untuk tinggikan nilai hartanah ini.

Ia juga jadi sebab unit ini senang nak jual balik. Sebab jumlah kaki

persegi lebih besar daripada yang saya beli dulu.

Mula-mula beli unit ini dulu, ia cuma sekitar 500++ kaki persegi. Lepas

buat ubahsuai, ia jadi sekitar 700 kaki persegi, dan dah tentu ini jadi

indikator yang naikkan nilai hartanah ini.

Bagaimana naikkan kadar sewaan?

112

Bab kadar sewa pula, dalam kajian yang saya buat, kadar sewaan kat

kawasan ini sekitar RM1,500.

Tapi, sebab saya buat ubahsuai dan tambah kaki persegi unit ini, saya

dapat sewakan dengan harga RM1,800 dan RM2,000 setiap satu.

Dan saya juga siapkan unit ini dengan mengisi rumah dengan perabot

secara lengkap (fully furnished). Jadi, bab kadar sewaan boleh saya

naikkan dan penyewa tak kisah nak bayar harga ini.

Lepas 6 bulan, saya tambah lagi 2 unit yang dibeli dengan harga

RM200,000 dan RM225,000.

Keuntungan kasar yang saya dapat adalah RM600,000 untuk 4 unit

yang saya beli ini. Dalam masa 3 tahun lebih, saya dapat jual semua

unit ini pada harga:

Unit pertama = RM300,000,

Unit ke-2 = RM330,000,

Unit ke-3 = RM340,000,

Unit ke-4 = RM360,000.

Nota tambahan: Jumlah modal yang saya gunakan untuk beli semua

unit ini adalah RM100,000 saja.

Apakah persediaan yang saya buat sebelum membeli

hartanah ini?

Sebelum apa-apa, saya memang akan buat kajian terlebih dulu. Dan

saya galakkan semua orang buat perkara ini.

113

Untuk unit ini, saya kaji dulu kelebihan yang ada kat kawasan Axis

Residence ini. Dan saya bandingkan ia dengan hartanah lain yang

sama konsep (Duplex LOFT) kat sekitar Lembah Klang.

Saya dapati, kadar sewaan untuk unit seperti ini tak akan kurang

daripada RM1,200 dan RM1,300. Dan dalam kes saya, unit yang saya

beli ini sangat dekat dengan LRT dan hypermarket.

Jadi, boleh kata hartanah ini memang dari sudut convenience

(kemudahan). Dan penyewa boleh jadi tak kisah nak bayar kadar

sewaan yang tinggi sikit daripada harga pasaran masa itu.

Mereka tahu nilai yang mereka bayar. Bayangkan, mereka tak perlu

risau nak beli makanan dan barang dapur. Ia hanya sekangkang kera

saja, dan langsung tak memenatkan. Turun lif, dah boleh membeli-

belah.

“Main agak-agak je ke?”

Kalau nak buat agakan, tak salah. Tapi, pastikan dulu kita ada asas

yang betul. Tak elok berjudi dan bergantung kat nasib semata-mata.

Korang boleh kata yang saya mengagak, tapi saya tak buat agakan

secara kosong. Saya buat kajian pasal pasaran untuk unit yang sama

konsep dengan kondominium (yang saya beli) ini.

Unit yang dekat dengan pelbagai kemudahan susah nak jatuh dan

disewa dengan harga yang murah. Ini dapat kita buktikan melalui

kadar sewaan hartanah semasa yang dekat dengan pelbagai

kemudahan.

114

Macam-macam jenis penyewa

Satu lagi, kita boleh belajar dan fahamkan pasaran hartanah daripada

mata seorang penyewa. Bagi saya, semua penyewa tak sama. Lain

orang, lain bajet yang mereka sanggup keluarkan.

Ada jenis penyewa yang jenis laburkan duit untuk kemudahan, dan ada

yang tak sanggup. Penyewa yang sanggup, mereka tak kisah bayar

mahal, asalkan dapat nilai yang mereka nak.

Waktu mula-mula sewakan hartanah ini dengan harga yang tinggi

berbanding harga pasaran, saya langsung tak risau. Sebab saya tahu

nilai yang saya berikan kat mereka.

Penyewa tinggal nak masuk rumah dan duduk saja. Biar orang lain

panggil saya gila, sebab buat benda yang orang lain tak pernah buat.

Tak salah jadi pioneer (perintis) untuk lakukan perkara baru. Paling

kurang, bila saya jadi orang pertama yang buat ini, akan ada orang lain

ikut. Barulah pasaran sewa berkembang maju dan tak pegun

(stagnant).

Siapakah target penyewa utama saya?

Target penyewa yang saya jadikan sasaran adalah golongan eksekutif

yang bekerja kat kawasan sekitar Kuala Lumpur, yang tak ada

kenderaan sendiri.

Itu sebab saya selalu fokus untuk dapatkan hartanah yang dekat

115

dengan stesen LRT. Orang tak kisah bayar sewa tinggi untuk dapatkan

kemudahan ini.

Selain itu, saya juga target untuk dapatkan pelajar asing (foreign

student) yang bergantung 100% kat LRT sebagai medium

pengangkutan ke kolej.

Dan tak lupa juga golongan ekspatriat yang tak letakkan bajet sewa

yang terlampau tinggi. Biasanya, saya akan cari yang bekerja kat

Malaysia untuk tempoh masa yang tak lama.

Fahami kehendak penyewa, baru cari penyewa?

Kunci utama untuk pastikan target penyewa yang baik adalah fahami

kehendak dan kemahuan mereka secara mendalam. Bila dah faham,

baru bertindak membeli hartanah untuk pelaburan.

Tak pula saya cakap perkara ini wajib untuk semua pelabur buat.

Cuma, ini cara dan strategi personal yang saya selalu buat. Dan setakat

ini, ia tak pernah buatkan saya rugi.

116

Apakah halangan utama yang anda hadapi semasa

membeli hartanah ini?

Mungkin dah jadi rezeki saya. Saya dapat peluang bertemu dengan

penjual, yang juga seorang peguam untuk pemaju hartanah yang saya

nak beli ini.

Jadi, tak banyak halangan yang saya hadapi masa nak beli rumah Axis

Residence ini.

Cuma, halangan yang saya terpaksa tempuh adalah nak letakkan

standard kadar sewaan yang lebih tinggi berbanding kadar semasa.

“Selamber je ejen tu gelakkan saya..”

Saya pernah kena gelak depan-depan lepas bagitahu ejen yang saya

nak dapatkan sewa RM1,800. Mereka tak percaya, dan kata ia mustahil

nak buat.

Nak buat macam mana, dah orang tak percaya boleh dibuat. Tapi

sebab saya degil dan yakin ia boleh dicapai, saya buat sendiri semua

benda (dari proses meletak iklan ke proses viewing).

Bagus juga. Sebab saya dapat jimatkan fi ejen sebanyak RM2,000.

Pengajaran yang saya dapat adalah tak semestinya ejen tahu semua

perkara. Bila saya dah berjaya buktikan kadar sewa RM1,800 boleh

dicapai, mereka mula buka mata kat usaha saya.

117

Ini menjadi benchmark (penanda aras) yang baik. Bila kita buat kajian

dan yakin ia betul, tak perlu risau dengan pandangan dan kata-kata

orang lain, walaupun ejen sekalipun.

Dan mungkin proses mencari rumah boleh kita anggap sebagai

halangan utama. Sebab saya nak cari unit dengan harga yang

berpatutan dan bawah nilai pasaran semasa (below market value).

Dan dah tentu ia tak mudah.

Kita kena tahu kat mana nak cari hartanah yang betul. Sekarang ni,

banyak laman web yang tawarkan servis ini dan semua orang ada

akses Internet, yang mudahkan kerja pencarian hartanah.

Dan sebelum apa-apa, pastikan apa matlamat yang kita nak capai. Ini

akan mudahkan proses pencarian hartanah yang tepat untuk kita

sendiri.

Sebab kita tak berkongsi matlamat yang sama. Lain orang, dah tentu

lain matlamat yang mereka nak capai.

Macam mana saya belajar cara buat strategi zero-down

payment.

Masa tahun 2005 dulu, masih tak ada akses untuk dapatkan e-Book

macam ini. Yang ada (dan yang terbaik) adalah menyedut ilmu

daripada mentor dan buku hartanah kat luar negara.

Saya banyak bertanya dengan orang yang dah ada pengalaman buat

strategi ini. Itu sebab kita kena selalu fokus tambahkan senarai

networking kita setiap masa.

118

Networking yang baik boleh bantu kita capai matlamat kita dengan

lebih cepat.

Dan ini satu lagi rahsia tingkatkan potensi strategi ini berjaya.

Belajar minta elok-elok dengan penjual. Biasanya, kalau minta elok-

elok, semua orang tak kisah nak tolong kita. Biarpun mereka baru kenal

kita.

Budi bahasa mainkan peranan penting dalam memastikan kejayaan

strategi ini. Tak ada sebab untuk mereka tak bantu kita kalau kita minta

tolong dengan baik dan penuh beradab.

Kalau penjual itu betul-betul nak jual, dan kita ikhlas nak beli hartanah

guna strategi ni, mereka tak kisah nak jual dengan harga yang lebih

murah berbanding harga pasaran.

Dan lagi satu. Tak usah menipu dan ambil kesempatan kat penjual.

Kalau penjual sedar benda ini, usahkan nak dapat harga rendah, silap-

silap dia tak berminat nak berurusan dengan kita.

Apakah prestasi terkini hartanah yang saya beli ini?

Saya dah jual semua hartanah yang dibeli kat Axis Residence. Harga

semasa unit ini sekitar RM450,000 hingga RM499,000 (berdasarkan laman

web Propwall.my).

Bagi saya, tindakan menjual hartanah ini 3 tahun lepas adalah tindakan

yang baik untuk saya buat.

119

Antara sebab saya jual adalah saya dapat tahu yang ada keretakan

kat hartanah ini, dan ia ada potensi menjadi lebih teruk dan silap-silap,

tak selamat untuk diduduki.

Lepas dapat maklumat ini daripada penyewa saya, cepat-cepat saya

jual unit ini supaya ia tak terkesan kat sudut harga secara mendadak.

“Hidup segan, mati tak mahu”

Selain itu, pasaraya kat bawah hartanah ini dah jadi seperti “hidup

segan, mati tak mahu”.

Lagipun, saya ada sebab personal. Saya jual semua unit ini sebab saya

nak jadikan ia sebagai modal, untuk mulakan bisnes saya (FAR Capital).

120

Jadi, saya tak pernah rasa menyesal jual hartanah ini. Dan pada

pandangan saya, ia dijual dengan harga yang baik dan berjaya

dapatkan pulangan lebih 600% berbanding harga asal.

3 mesej untuk anda yang nak gunakan strategi zero-down

payment.

1. Sentiasa cari ilmu dan mentor yang baik sebelum buat strategi ini.

Elakkan rasa “syok sendiri” tanpa buat sebarang kajian. Dari masa ke

semasa, tambah senarai networking kita.

2. Fahamkan teknik berkesan yang boleh kita gunakan untuk buat

pelaburan secara zero-down payment. Fokus untuk tajamkan skil

berunding kita untuk tinggikan potensi kejayaan guna strategi ini.

3. Setiap pelaburan tak akan terlepas daripada risiko. Fahamkan risiko

yang kita hadapi dan belajar mengawal risiko ini (risk management).

Kita boleh kawal risiko dengan ilmu yang betul.

4. Gunakan alat (tool) seperti laman web yang bantu mencapai

matlamat pelaburan hartanah kita dengan strategi ini. Contohnya,

brickz.my atau belowbankvalue.com.my.

5. Kalau nak dapatkan bantuan untuk buat strategi ini, boleh gunakan

khidmat FAR Capital dengan hantar emel ke

[email protected].

121

Bab 10

Zaidi Ismail

Responden #8: Tuan Zaidi Ismail

Nama penuh:

Zaidi bin Ismail.

Profesion:

Dah selamat bersara sejak berumur 32 tahun.

Aktiviti sekarang banyak fokus kat uruskan kelab Urus Insan (sebuah

kelab celik kewangan), mengurus restoran kat Shah Alam, konsultan

dalam industri telekomunikasi, dan juga pelabur hartanah.

Status perkahwinan:

Sudah berkahwin.

122

Umur semasa membeli rumah pertama:

23 tahun.

Nama hartanah yang dibeli secara zero-down payment:

Sebelum saya kongsikan cerita saya, saya nak berikan nasihat yang

agak mustahak kat pembaca.

Saya sarankan supaya pembaca tak terus gunakan segala maklumat

tentang pembelian secara zero-down payment, selagi tak ada

simpanan yang cukup dalam bank dan bimbingan mentor yang

bertauliah.

Ramai yang salah faham pasal strategi ini.

Mungkin sebab ayat zero-down payment itu sendiri terlalu general. Dan

saya risau ramai yang akan terus buat strategi ini, tanpa merujuk kat

orang yang dah berpengalaman membeli hartanah.

Dalam apa jenis bentuk pelaburan sekalipun, perkara pertama yang

kita kena ada adalah MODAL. Tak usah gatal tangan nak melabur

kalau langsung tak ada simpanan.

Sebab apa saya pesan macam ini awal-awal?

Jarang ada penjual yang nak jual hartanah tanpa ambil sebarang

modal. Kita kena jadi realisitik dan berfikir secara logik.

123

Cuba kita fikirkan kejap. Kalau korang sendiri nak jual hartanah, korang

nak ke senang-senang jual tanpa dapatkan sebarang duit

pendahuluan terlebih dulu?

Dan ia tak berhenti takat itu saja. Ada bayaran yang masih kita kena

jelaskan semasa proses tukar milik, seperti kos peguam atau duit

booking.

Dan duit yang kita keluarkan ini, kita boleh dapat balik lepas bank dah

luluskan pinjaman perumahan yang kita buat. Ini yang sebenarnya

berlaku. Bukan tak keluarkan langsung modal bila membeli hartanah.

Ia bukan tak boleh dibuat. Perkara ini boleh jadi kalau kita tahu cara

nak berunding dengan penjual. Dan skil berunding ini diasah dengan

pengalaman dan ilmu berkomunikasi yang betul.

“Jangan memandai-mandai. Dapatkan bantuan pakar.”

Lain cerita kalau korang dah ada pengalaman membeli hartanah

sebelum ini. Bagi yang baru pertama kali nak beli hartanah, saya

nasihatkan tak usah cuba strategi ini dulu.

Kalau nak cuba juga, dapatkan bantuan dan tunjuk ajar daripada

mentor yang bertauliah dan dah ada pengalaman gunakan strategi ini.

Takut kalau tersilap buat, kita kena tanggung kerugian yang banyak.

Dan bila tak ada langsung simpanan, boleh saya katakan ia agak

merbahaya untuk kita buat.

124

Kalau salah beli hartanah, kita bukan rugi seringgit dua. Malah ia boleh

cecah beratus ribu dan yang paling tak best, angka kerugian ini tak ada

hadnya.

Tapi, tak apa. Sebab itu korang nak baca e-Book ini kan? Supaya

korang tahu dan belajar daripada pengalaman pelabur hartanah yang

tersedia dalam ini.

Lambat-laun, dan kalau korang betul-betul serius nak beli rumah guna

strategi ini, korang akan dapat buat satu hari nanti. Tapi sebagai

permulaan, baca dulu bait ilmu dan pengalaman dalam e-Book ini.

Lepas dah baca, cari mentor yang baik supaya mereka dapat bimbing

korang daripada buat silap, yang pernah mereka buat dan rendahkan

potensi kerugian daripada berlaku.

Okay. Cukup dah saya berpesan dan berleter. Let’s get to the main

business already.

125

Hartanah yang saya beli gunakan strategi ini adalah Vista Seri Putra,

Bandar Seri Putra, Bangi. Saya beli hartanah ini sekitar tahun 1997 – 1998

(tak ingat sebab beli hartanah ini lebih 10 tahun lepas).

Masa itu, unit ini dijual dengan harga RM98,000 dan ia adalah projek

pembinaan baru (new construction project). Saya beli harga dengan

harga RM85,000 daripada pemaju sendiri (Island & Peninsular Berhad).

Saya dapat harga ini selepas dah tolak segala diskaun seperti diskaun

bumiputera (sebanyak 7%), termasuk diskaun lain yang pemaju bagi

(maklumat ini terpaksa saya rahsiakan. Ia private & confidential).

Hartanah ini saya pegang selama 5 tahun sebelum dijual dengan harga

RM125,000. Oh ya, sebelum saya terlupa. Modal yang saya keluarkan

adalah fi tempahan (booking fee) sebanyak RM1,000.

Modal RM1,000, untung RM23,000? 23x ganda!

126

Ia adalah apartmen middle-range, tapi lengkap dengan fasiliti

kondominium. Boleh kata ia ada macam-macam kemudahan, seperti

kolam renang, clubhouse, dan lain-lain fasilliti yang kediaman

kondominium ada.

Bab pinjaman pula, saya dapat pembiayaan penuh daripada Bank

Islam, dan segala kos lain seperti yuran peguam dan sebagainya, dapat

diserap dalam pinjaman yang saya buat ini.

Pada pengalaman masa nak beli unit ini, saya rasa bersyukur dan

bertuah sebab dapat berunding secara terus dengan pemaju. Itu

sebab saya boleh beli unit ini dengan hanya gunakan modal yang sikit.

Tambahan pula, pemaju sendiri yang tawarkan skim pembiayaan

penuh untuk pembeli yang berminat nak beli unit ini.

Jadi, saya dapat beli tanpa gunakan banyak kos. Hanya keluarkan

RM1,000 saja untuk bayar fi tempahan. Untung kan?

Kenapa saya pilih untuk membeli hartanah ini?

Masa ini, saya belum ada niat nak mula melabur secara serius. Jadi

secara jujur, saya tak fikir nak buat kajian secara terperinci masa nak

membeli.

Saya beli unit ini sebab dekat dengan keluarga saya. Saya berasal dari

Rembau, Negeri Sembilan. Jadi, senang untuk keluarga dan saudara-

mara kat kampung datang dan singgah.

127

Dan masa tu, anak buah semua kecil lagi. Senang budak-budak nak

bersuka ria sebab ada taman permainan dan kolam renang. Tempat ini

pula sangat tenang, rasa seperti ala-ala menginap kat resort.

Mak pula dah mula bising sebab tak beli rumah lagi. Biasalah, orang

tua. Dah ada kerja, tapi masih lagi tak beli rumah. Ini antara salah satu

sebab saya bertindak membeli rumah ini.

Maknanya, saya beli atas dasar personal dan tak ada niat nak buat

rumah ini sebagai pelaburan.

Saya sangat muda lagi masa ni. Jadi, mentaliti hanya fokus kat kerja

makan gaji dan sekadar beli rumah untuk duduk saja.

Kenapa senang sangat lulus loan bank waktu tu?

Kita masuk pula bab pinjaman perumahan. Saya tak buat pinjaman

selama 30 tahun. Saya cuma buat selama 20 tahun sahaja. Tiap-tiap

bulan, saya kena bayar ansuran kat bank sekitar RM1,100.

128

Pinjaman senang lulus sebab saya bekerja kat MRCB (Malaysian

Resource Corporation Berhad). Saya ada kelebihan dalam bab nak

dapatkan pinjaman sebab berkerja kat syarikat yang agak gah.

Gaji masa itu boleh dikira sedap sebab hampir cecah RM3,000. Jadi,

bank tak ada masalah nak luluskan permohonan pinjaman.

Masa dulu-dulu, tak ada DSR (Debt Service Ratio) dan sebagainya. Nak

dapatkan pembiayaan cukup senang. Boleh kata, kalau nak beli 10 biji

rumah sekalipun, bank masih senang nak bagi pinjaman kat pembeli.

Sangat berbeza dengan zaman sekarang. Bank dah mula ketatkan

syarat pinjaman. Siapa yang ada kualiti dalam bab gaji dan uruskan

kewangan pun, belum tentu lagi bank nak bagi pinjaman.

Tambahan pula, saiz unit ini bersaiz standard (sekitar 874 hingga 987 kaki

persegi) dengan 3 bilik tidur dan 2 bilik air. Ia terlebih cukup untuk saya

sebab masa tu masih bujang lagi.

Bertambah-tambah best bila pemaju yang tawarkan skim pembiayaan

penuh untuk pembeli yang berminat. Saya tak fikir panjang nak beli

sebab rugi kalau saya abaikan peluang emas ini.

Apakah persediaan yang saya buat sebelum membeli

hartanah ini?

Boleh saya kata, tak banyak persediaan yang saya buat masa nak beli

hartanah ini. Bagi saya, ia adalah rezeki saya sebab dapat beli rumah

dengan gunakan modal yang amat sikit.

129

Lagipun, pemaju sendiri tawarkan skim pembiayaan penuh untuk unit

ini. Lepas jelaskan fi tempahan sebanyak RM1,000, saya hanya perlu

tunggu pinjaman bank lulus saja.

Nasihat saya kalau korang nak beli rumah projek baru. Cari dulu projek

perumahan yang ada tawaran skim macam ini oleh pihak pemaju.

Mana tahu kalau rezeki korang, dapat peluang macam saya kan?

Tak tanya, maka tak tahu.

Walaupun saya beli rumah ini berpuluh tahun dulu, tak bermakna

kelebihan ini langsung tak ada kat zaman sekarang. Kita kena bertindak

lebih sikit berbanding orang biasa.

Maksud saya, kita tak akan tahu kalau kita tak mula bertanya. Kalau

dapat berita pasal projek perumahan yang terbaru, tanya kat pemaju

sama ada mereka ada buat tawaran istimewa untuk pembeli atau tak.

Pendek kata, ringankan mulut untuk bertanya. Ada juga kes sesetengah

pemaju tak bagitahu kat pembeli tentang tawaran yang mereka

tawarkan, selagi pembeli tak mula bertanya.

Siapakah target penyewa utama saya?

Mula-mula, saya tak pasang niat pun nak sewakan unit yang saya beli

ini. Macam saya kata tadi, masa ni saya masih muda bergetah lagi.

Jadi, tak terfikir nak melabur dalam pelaburan hartanah secara serius.

Nak jadikan cerita, saya dapat tawaran bekerja kat negeri orang

(United States) selama setahun setengah. Jadi, memandangkan tak

130

ada orang yang jaga rumah ini, saya pun buat keputusan untuk

sewakan.

Target penyewa saya masa tu adalah pelajar universiti. Masa ni, Kolej

Universiti Islam Antarabangsa Selangor (KUIS) dah sedia berperasi.

Aliran tunai yang negatif?

Sebelum saya berangkat ke luar negara atas urusan kerja, saya

sewakan rumah ini kat pelajar KUIS untuk tempoh 1 tahun. Kadar sewa

pula saya caj RM350 sebulan.

Seronok pelajar tu sebab tak payah bayar sewa yang tinggi. Kalau saya

pun, saya suka hati. Memang aliran tunai masa tu negatif, sebab saya

masih tanggung bayaran ansuran kat bank.

Tapi, saya tak kisah sangat sebab duit gaji masih mampu nak cover kos

ini. Lagipun, rumah ini dijaga dengan baik dan penyewa tak pernah

buat hal langsung. Bagi saya, ini dah cukup baik.

131

Lepas dah cukup tempoh 1 tahun, penyewa saya berjaya tamatkan

pengajian. Lepas ini terjadi, baru saya jual rumah saya dengan harga

RM125,000. Ok lah, dapat untung RM40,000 untuk rumah pertama kan?

Cerita terperinci bagaimana saya dapatkan hartanah ini

secara zero-down payment.

Macam yang saya ceritakan tadi, pemaju sendiri yang bagi kelebihan

ini kat pembeli. Bagi saya, ini adalah rezeki dan peluang baik yang tak

patut saya lepaskan.

Biasanya, projek perumahan baru akan ada macam-macam tawaran

diskaun yang pemaju akan bagi. Rajinkan diri minta risalah (pamphlet),

atau dapatkan sebarang maklumat ini daripada mereka.

Apa yang kita boleh buat adalah mencari dan mengkaji tawaran ini.

Lepas tu, baru buat keputusan membeli lepas dah timbang kira segala

tawaran yang mereka berikan kat kita.

Macam kes saya, pemaju sendiri yang berikan tawaran membeli rumah

secara zero-down payment. Saya cuma perlu bayar duit booking

(sebanyak RM1,000) dan tunggu pembiayaan saya lulus saja.

Tambahan pula, saya sendiri yang pergi berbincang sendiri dan buat

deal dengan pihak pemaju. Saya tak boleh nak kongsikan kat sini sebab

ada yang saya tak ingat dan ada perjanjian yang private &

confidential.

132

Apakah halangan utama yang anda hadapi semasa

membeli hartanah ini?

Alhamdulillah. Sepanjang proses pembelian ini, semuanya berjalan

dengan lancar. Jadi, tak ada sebarang halangan besar yang saya

hadapi.

Macam mana saya belajar cara dapatkan tawaran zero-

down payment.

Masa saya beli unit ini, tak ada lagi kelas atau seminar yang berkaitan

hartanah. Jadi, banyak yang saya teroka, belajar dan bertindak sendiri.

Lagipun, masa tu tak ada peraturan dan polisi pinjaman yang ketat

macam sekarang ni. Kalau nak beli 10 biji rumah pun, bank senang nak

bagi. Janji jangan tak bayar ansuran bulanan cukuplah.

Korang sekarang lagi mudah. Nak belajar pelaburan hartanah kemain

senang. Banyak dah guru dan mentor yang hebat-hebat dalam

Malaysia ni yang boleh mengajar dan membantu korang.

Buku pasal hartanah pun dah berlambak-lambak kat pasaran

sekarang. Jadi, tak ada alasan lagi untuk korang cakap “tak tahu”. Nak

atau tak nak belajar saja. Ini terpulang kat korang.

Kalau tak tahu, boleh tanya dan belajar kat orang yang lebih

berpengalaman.

133

Apakah prestasi terkini hartanah yang saya beli ini?

Sebenarnya, ada sikit penyesalan dalam diri saya bila dah jual unit ini.

Kalau saya tahu, saya mungkin beli lebih daripada 1 unit. Tapi, nak buat

macam mana. Bukan rezeki saya kat situ.

Ingat lagi saya cakap sebelum ini saya dapat jual hartanah ini, dengan

harga RM125,000 (untung RM40,000)?

Dalam tempoh 15 tahun, nilai terkini hartanah ini (tahun ini) adalah

sekitar RM200,000++, dan ada juga yang dah cecah sehingga

RM250,000++.

Sekarang, dah ada macam-macam kemudahan kat kawasan ini.

McDonalds pun dah naik. Tak cerita lagi pasal kompleks membeli-belah,

atau pelbagai universiti dan kolej yang dekat-dekat belaka.

Nak ke kawasan ini pun dah jadi semakin mudah. Ada pelbagai akses

lebuhraya yang dah dibina seperti Besraya, ELITE, SKVE, LDP, dan MEX.

Tak termasuk lagi dengan stesen KTM Kajang dan Serdang yang terletak

dekat kawasan jiran.

3 mesej untuk anda yang nak dapatkan tawaran zero-down

payment.

1) Dahulukan fasa mencari ilmu yang betul terlebih dulu.

Sekarang, ada pelbagai jenis maklumat pasal hartanah yang tersedia

kat Internet. Senang sangat nak akses maklumat seperti ini berbanding

134

zaman saya dulu. Rajin atau tak saja nak baca.

Tapi, ia tak cukup sekadar itu saja.

Ilmu dan pengalaman amat berbeza dengan maklumat. Mungkin kita

boleh kata, senang nak dapatkan maklumat. Tapi, nak dapatkan ilmu

dan pengalaman itu cukup susah.

Lain orang, lain pengalaman.

Kita tak tahu susur galur hidup seseorang itu dalam mencari

pengalaman dan ilmu. Mungkin orang itu pernah terpaksa tidur bawah

jambatan atau sebagainya.

Kita sendiri kena bertindak dan rasa sesuatu perkara yang kita belajar,

baru boleh dapatkan ilmu dan pengalaman itu.

Boleh saya simpulkan yang ilmu dan pengalaman tak sama langsung

dengan maklumat. Kita boleh dapat maklumat secara percuma, tapi

kita tak boleh bayar untuk dapatkan ilmu dan pengalaman.

Pengalaman dan ilmu itu yang sangat mahal, dan ia tak dapat dibayar

dengan wang ringgit. Dan maklumat itu belum tentu boleh jadi ilmu.

Kalau betul-betul nak dapatkan ilmu dan pengalaman, kita kena buat

dulu. Selagi kita tak buat, ia hanya sekadar teori semata-mata.

2) Cari mentor yang boleh membimbing kita.

135

Saya rasa tak perlu tekankan lebih lanjut pasal bab ini. Kalau nak

selamat, cari mentor atau guru yang boleh membimbing kita dengan

baik.

Golongan ini penting bagi saya, sebab mereka boleh tunjukkan jalan

yang betul, tak kira apa jenis pelaburan sekalipun.

Tambahan pula, kita boleh jadikan mereka sebagai sumber aspirasi

untuk mencapai kejayaan. Dan mereka adalah orang yang akan push

kita untuk ambil tindakan yang sepatutnya.

Mentor boleh kuatkan semangat kita

Tak dapat nak nafikan, semangat boleh datang dan pergi. Itu sebab

wajib berdamping dengan orang yang boleh naikkan semangat kita

dan membantu kita bertindak dengan lebih yakin tanpa rasa takut.

136

Pengalaman yang mereka dah lalui boleh jadi sumber ilmu yang

berguna untuk diri kita sendiri. Dengan tunjuk ajar dan pengalaman

mereka, kita boleh elakkan masalah yang mereka dah lalui sebelum ini.

Macam yang saya cakap sebelum ni, ilmu dan pengalaman itu sangat

berharga. Belum tentu lagi maklumat yang kita dapat, boleh menjamin

keselamatan kita dalam pelaburan ini.

3) Dah selesai belajar, terus bertindak (praktik). Tak usah buang banyak

masa.

Masa tak pernah jadi kawan baik kita. Dan ia juga bukanlah musuh kita.

Yang terbaik kita boleh buat adalah gunakan masa sebaik mungkin.

Setuju?

Bila dah selesaikan dapatkan maklumat, buat terus. Bila kita buat, baru

kita akan dapat ilmu dan pengalaman. Selagi tak buat, selagi itu ia

sekadar maklumat semata-mata.

Satu lagi saya nak pesan.

Belajar uruskan jangkaan kita. Sebab tak semua benda yang kita buat

(walaupun belajar ilmu yang betul), akan wujudkan hasil yang kita

mahukan.

Dunia ini tak semuanya indah belaka. Jadi, belajar untuk menerima

sebarang kemungkinan yang ada, dan tolak emosi ke tepi siap-siap.

Kenapa kita nak beremosi dengan harta dunia, sedangkan semua

benda ini tak ada sebarang emosi kat kita?

137

Ingat, elakkan daripada menjadi penny wise, pound stupid.

4) Gunakan common sense (akal) sebaik mungkin.

Kalau dah pernah buat, logik tak kita boleh ulang semula tindakan kita

dan dapatkan hasil yang lebih hebat berbanding sebelum ini?

Ini yang saya maksudkan. Itu sebab, lepas belajar, kita kena buat. Bukan

duduk melangut saja mengharap kat nasib semata-mata. Dengan

tindakan, baru kita akan dapat jana dan makan hasilnya.

Saya nak kongsikan satu contoh mudah.

Katakan, kita seorang petani yang menanam padi sebagai kerjaya.

Adakah tanpa sebarang tindakan, padi akan tumbuh?

Dah tentu kita kena tanam anak padi kat bendang dulu. Lepas satu

tempoh masa, padi itu akan membesar dengan baik dan baru kita

boleh tuai hasilnya.

Dan semua perkara dan pelaburan (tak kira apa jenis pun) perlukan

tindakan berserta ilmu yang baik. Boleh cakap, ini adalah perkara

common sense. Tak perlu jadi saintis pun, boleh tahu.

Tapi malangnya, common sense is not so common anymore.

5) Berhati-hati dengan saudagar yang menjual 3 perkara ini.

Sampai hari ni, banyak kisah orang kena tipu yang bertaburan kat

media massa dan media sosial. Masalah ni tak akan berakhir selagi kita

sendiri tak belajar ilmu yang betul.

138

Sampai bila nak cakap:

“Dah nasib aku kena tipu dengan si X. Mungkin bukan rezeki aku

barangkali.”

Bukan ke bila keluar ayat macam ni kat mulut, kita seperti salahkan

qada dan qadar yang Allah S.W.T dah tentukan? Tapi, kenapa kita tak

bertindak salahkan diri sendiri terlebih dulu?

Bukan niat nak berkhutbah, cuma nak betulkan diri jua (chewah).

Sebagai permulaan, korang kena berhati-hati dengan individu yang

menjual 3 perkara kat bawah ini:

i) Menjual ketakutan.

Ini golongan yang cukup gemar takutkan kita. Antara dialog biasa yang

orang macam ini gunakan adalah:

“Rumah ini tinggal 1 unit saja. Kalau lambat beli, korang yang rugi nanti.”

Biasakan diri dan sentiasa bersedia nak hadap dialog seperti ini, sebab

ini antara senjata yang berkesan nak perangkap pembeli.

ii) Menjual sentimen.

Ini antara yang kerap berlaku dalam pasaran sekarang ini. Sentimen ini

pula tak terhad dengan jenis sentimen yang ada dalam dunia ini.

Antara sentimen yang biasa dimainkan adalah:

139

bangsa (kaum),

jantina,

agama, atau lain-lain.

Ini sebab sentimen adalah salah satu intipati yang berkesan untuk

menjana jualan.

Tak ramai yang dapat elakkan perkara ni sebab ia berkesan untuk

manipulasi emosi manusia. Dan kita sebagai manusia, dah tentu ada

emosi yang kuat tentang sesuatu perkara.

Sekarang, kita dah tahu pasal ni. In Shaa Allah korang boleh elakkan

masalah ini daripada berlaku.

iii) Menjual impian.

Kalau dua perkara kat atas ini tak menjadi, scammer pasti akan cuba

menjual impian kat pembeli. Dan susah nak nafikan, ramai yang dah

kecundang kat sini.

Logik tak kalau saya cakap, tak ada seorang manusia pun yang tak ada

sebarang impian?

Orang yang menjual impian ni sering menabur kata-kata manis, yang

sedap telinga kita dengar. Ini adalah satu strategi untuk buat jualan

yang berkesan sekali.

Contohnya:

140

“Rugi kalau abang tak beli sekarang. Harga unit ini boleh melonjak

hingga 7 angka dalam masa beberapa tahun saja. Jual balik, abang

dah boleh Ferrari.”

Dan siapa dalam dunia ni tak nak merasa pakai Ferrari kan? Nampak

tak game (permainan) dia?

Biasanya kes macam ni, daripada 10 orang, 7 orang pasti akan kena

sontot.

Jadi, sentiasa berhati-hati dengan golongan atau saudagar yang

menjual 3 perkara ini ya. Saya tak nak korang yang baca ini jadi mangsa

yang seterusnya.

141

Bab 11

Khairul Ezuwan

Responden #9: Tuan Khairul Ezuwan bin Yusof.

Nama Penuh:

Khairul Ezuwan bin Yusof.

Profesion:

Penasihat kewangan kat CWA (CIMB Wealth Advisor).

Status Perkahwinan:

Sudah berkahwin dan mempunyai seorang anak.

Umur semasa membeli rumah pertama:

Saya beli rumah pertama semasa berumur 23 tahun.

142

Nama hartanah yang dibeli secara zero-down payment:

Hartanah pertama yang saya beli adalah Semi-D Cluster kat kawasan

Shah Alam 2 (yang kini diubah nama menjadi Sinar Alam pada tahun

2015).

Masa tu, saya beli unit ini dengan harga RM150,000 daripada penjual.

Nilai pasaran (market value) rumah ni pula berharga RM180,000.

Oh ya. Lupa saya nak bagitahu. Unit yang saya beli ini tergolong dalam

pasaran sekunder (subsale). Rumah ini siap dibina masa tahun 2002,

dan saya beli unit ini masa tahun 2009.

Jadi, macam mana saya beli rumah ini dengan harga yang lebih

rendah berbanding harga pasaran?

143

Strategi yang saya gunakan mudah saja.

Katakan dalam satu kawasan (taman perumahan) itu ada 200 unit

rumah. Kalau kita lalu dalam kawasan perumahan, mesti akan ada satu

rumah yang tak dijaga dengan baik.

Senang saja nak kenal pasti rumah yang macam ni.

Kalau lalang dah meninggi daripada tahap yang sepatutnya kat laman

rumah, itulah rumah yang saya maksudkan. Ini tak termasuk lagi dengan

sampah-sarap atau kondisi rumah itu sendiri.

Kalau kita tengok rumah macam ni, kita sendiri pun rasa tak nak beli

kan? Tapi, melalui mata seorang pelabur, ini adalah satu peluang yang

baik untuk mereka gunakan.

Pelabur yang baik tahu nak baca sikap dan karakter orang.

Kalau rumah itu tak berjaga, ia secara tak langsung menunjukkan

karakter pemilik rumah tersebut.

144

Dalam kes saya, saya boleh simpulkan yang karekter pemilik rumah

(yang saya beli) ini adalah jenis yang tak terlalu ambil endah.

Dan karakter macam ini, selalunya adalah orang yang senang kita nak

tawar-menawar (negotiation).

Biasanya, orang yang betul-betul sayang dengan rumah mereka akan

menjaga unit itu dengan sebaik mungkin. Golongan ini akan kerap

mencantas lalang yang semakin menimbun, mengecat rumah, buat

ubahsuai rumah, dan sebagainya.

Ini adalah tindakan bagi karakter orang yang sayangkan hartanah.

Dan golongan macam ini, biasanya susah kita nak tawar-menawar

dengan mereka.

Nasib baik!

Pemilik rumah beli unit ini dengan harga RM157,888 pada tahun 2002.

Beliau tak pernah duduk kat rumah ini sehingga waktu ia nak dijual kat

saya.

Boleh katakan saya bernasib baik kerana dapat beli unit ini kat bawah

harga pasaran (market value), walaupun ia dipegang selama 7 tahun

oleh penjual.

Kalau nak terangkan dengan cara mudah, saya beli dengan cara

mark-up harga jualan mengikut harga pasaran semasa unit itu

(sebanyak RM180,000).

145

Sebab ini kali pertama saya nak membeli rumah, saya masih layak

dapatkan pinjaman perumahan sebanyak 90%. Jadi, pinjaman yang

saya dapat adalah sebanyak RM162,000.

Bermakna, saya dapat rebat tunai (cashback) sebanyak RM12,000

daripada pembelian unit ini, hasil selepas ditolak dengan nilai harga

pasaran dan pinjaman perumahan yang saya berjaya dapatkan.

Untuk jelaskan legal fee untuk Perjanjian Jual Beli (S&P), saya gunakan

KWSP Akaun 2. Tak silap saya, jumlah yang saya kena bayar sekitar

RM5,000++.

Nota: Nak tahu apa yang anda boleh buat dengan KWSP? Klik sini.

Perjanjian Pembiayaan (loan agreement) pula, saya serap masuk

dalam pembiayaan yang saya berjaya dapatkan, sekali dengan MRTT

(Mortgage Reducing Term Takaful, atau MRTA).

146

Total pembiayaan masa ni hampir mencecah RM170,000.

Lepas segala urusan ini selesai, baru saya dapat cashback (sebanyak

RM12,000), campur dengan RM5,000 daripada grill loan. Ini adalah

pinjaman khas untuk orang yang bekerja sebagai banker.

Jadi, total duit yang saya dapat (campur cashback dan grill loan)

berjumlah RM17,000. Duit ini saya gunakan untuk set up rumah yang

saya beli ini.

Skill tentukan kadar sewa

Bab kadar sewa pula, saya tanya kat jiran sebelah rumah yang saya

beli ini.

Dan kadar sewaan paling mahal masa ni adalah sekitar RM700. Kalau

ikutkan kadar pasaran, ia berada sekitar RM550 ke RM600 (ini kadar

pada tahun 2010).

Tapi, saya dapat sewakan rumah ini dengan harga RM1,350 sebulan.

Mesti korang tertanya-tanya. Macam mana saya boleh sewakan rumah

ini, pada kadar 92.9% lebih tinggi berbanding kadar sewaan pada

masa itu?

Bagaimana naikkan kadar sewaan setinggi 92.9%

Duit cashback dan grill loan yang saya dapat tu, saya gunakan untuk

berikan nilai yang penyewa harapkan. Saya betulkan apa yang patut,

dan cat balik rumah itu supaya sedap mata memandang.

147

Kalau orang lain masukkan katil besi yang biasa, saya masukkan katil

kayu berkualiti, tempah langsir baru, serta perabot-perabot lain yang

bermutu tinggi.

Ya, saya sewakan rumah ini lengkap dengan perabot (fully furnished).

Memang mula-mula beli rumah ni, saya berniat nak hias cantik-cantik

untuk bakal penyewa saya huni nanti.

Rumah ini, saya sewakan mengikut kepala. Jumlah orang yang boleh

menghuni rumah ini adalah seramai 9 orang. Jadi, RM150 untuk setiap

kepala, dan total hasil sewaan yang saya dapat adalah RM1350.

Jumlah ansuran yang saya kena jelaskan kat bank setiap bulan adalah

RM750. Tapi, sebab banker dapat kelebihan dari segi kadar ansuran ini,

saya hanya bayar RM550 saja setiap bulan.

Ini bermakna, keuntungan bersih (net profit) yang saya dapat setiap

bulan adalah sebanyak RM800.

Bermakna, rumah ini bukan lagi liabiliti buat saya. Ia dah menjadi aset

yang menjana pendapatan yang positif.

Beli rumah setiap 3 bulan?

Dalam tempoh 3 bulan (lepas dah sewakan unit pertama yang saya

beli ini), saya terus beli sebuah lagi rumah kat kawasan Alam Suria

dengan harga RM364,000. Ia adalah projek underconstruction.

Rumah ini adalah jenis teres (corner lot), bersaiz 40’ X 70’ (2,800 kaki

persegi) denga build-up area seluas 1,710 kaki persegi.

148

Macam biasa, ada pelbagai pakej istimewa yang pemaju tawarkan kat

saya. Ini termasuk diskaun Bumiputera (ekstra 3% diskaun) dan 100%

pembiayaan pinjaman perumahan.

Bermakna, perjanjian pinjaman (loan agreement), S&P (Perjanjian Jual

Beli) dan MOT (Memorandum of Transfer) ditanggung oleh pihak

pemaju sendiri.

Secara teknikalnya, boleh katakan saya tak gunakan duit untuk

membeli kedua-dua unit ini.

Hakikatnya, memang pada mulanya, saya ada keluarkan duit sendiri

untuk membayar apa yang perlu. Tapi akhirnya, saya dapat balik duit

yang saya keluarkan, beserta untungnya sekali.

Bila dengar ayat beli rumah secara zero-down payment, ramai yang

tersalah anggap yang kita tak perlu gunakan sebarang duit sendiri

untuk membeli rumah. Ini tanggapan yang tak tepat.

149

Hakikatnya, kita akan gunakan duit sendiri untuk membayar deposit

dan sebagainya. Tapi pada akhir urusan pembelian nanti, kita akan

dapat balik segala modal yang kita keluarkan sebelum ini.

Lepas dah buat kira-kira, saya hanya keluarkan sebanyak lebih kurang

RM600 saja untuk membeli kedua-dua unit ini.

Dan hasil sewaan rumah pertama saya, dah boleh bayar ansuran

bulanan rumah kedua yang saya beli itu. Untungkan?

Kenapa kena beli lebih dari satu rumah?

Bagi saya, kalau nak jadi pelabur hartanah yang baik, setkan fokus

untuk beli lebih daripada satu buah rumah. Paling kurang, 2 buah rumah

pun dah cukup. Dan kita juga kena pandai bezakan antara aset dan

liabiliti.

Selagi kita tanggung atas bawah (bermakna, ansuran bulanan kita

bayar gunakan duit sendiri, atau lain perkara yang sama waktu

dengannya), rumah ini masih tergolong dalam kategori liabiliti.

Lagi-lagi rumah yang kita gunakan untuk duduk sendiri. Pinjaman

perumahan untuk rumah ini boleh kita ketegorikan sebagai liabiliti

negatif.

Sebab apa?

Ia tak menjana sebarang keuntungan dari segi hasil sewaan. Bahkan,

kita gunakan duit sendiri untuk menanggung segala bayaran seperti

ansuran bulanan, penyelenggaraan (maintenance), dan sebagainya.

150

Jadi kalau nak tukarkan rumah itu menjadi aset, beli sekurang-

kurangnya 2 buah rumah setiap masa. Korang boleh gunakan strategi

seperti yang saya jelaskan sebelum ini.

Bagaimana mengatasi had pinjaman 70% untuk rumah ketiga?

Untuk pembelian rumah ke-3 dan seterusnya, dah tentu saya ada

kekangan dari segi pinjaman (saya hanya layak dapat pembiayaan

sebanyak 70% saja). Saya rasa semua dah sedia maklum dengan

perkara ini.

Saya ambil keputusan untuk joint-venture dengan abang kandung

untuk membeli rumah ke-3 kat kawasan Denai Alam, Shah Alam. Masa

ini juga, saya jual rumah pertama yang saya beli sebelum ini.

Rumah ke-3 ini berharga RM961,000, dan ia adalah jenis superlink end-

lot yang bersaiz 2,818 kaki persegi (build-up area).

151

Boleh saya kata, kami ada hadapi masalah dengan pembelian rumah

ke-3 ini. Sebab rumah ini susah kami nak jual balik. Ini pengajaran yang

saya dapat daripada pembelian ini.

Dah 2 kali kami cuba jual unit ini. Ramai yang berminat nak beli, tapi

semua prospek yang berminat ada masalah dari segi pelepasan

pembiayaan oleh pihak bank.

“Kenapa susah sangat nak jual ni?”

Kalau nak ikutkan, unit yang saya beli ini ada banyak kelebihan

daripada sudut posisi dan pemandangan yang cantik. Boleh kata, tak

ada ada langsung pesaing yang boleh challenge unit ini.

Jadi, korang boleh take note perkara ni ya. Rumah yang harganya

mahal, bank susah nak kasi lepas loan. Lagi-lagi masa sekarang. Polisi

bank yang semakin ketat jadi penghalang utama kami.

Baik lagi kita target untuk beli rumah yang dalam kategori mass-market

(hartanah mampu milik). Kalau beli rumah macam ini, bank masih

senang nak luluskan permohonan pembiayaan rumah.

Dan usaha nak cari penyewa atau pembeli pun masih lagi mudah untuk

kita buat. Tak ramai yang mampu nak sewa atau beli rumah yang

tergolong dalam kategori high-end.

Kenapa saya pilih untuk membeli hartanah ini?

Masa mula-mula nak beli rumah pertama (rumah kat Sinar Alam), saya

memang tak ada niat nak duduk kat rumah ini. Sebab saya tahu, saya

masih belum mampu nak beli dan menghuni rumah itu.

152

Dah tentu semua orang ada keinginan nak membeli dan duduk kat

rumah yang lebih baik. Tipulah kalau contohnya saya kata:

“Tak apalah. Dah dapat sebiji rumah kos rendah untuk duduk dengan

keluarga pun, dah cukup sampai bila-bila.”

Bukan bermaksud kita tak reti bersyukur. Mohon korang tak salah faham

maksud yang saya cuba nak sampaikan ini.

Cuba kita fikirkan. Katakan kalau kita ada rezeki lebih, besar tak potensi

untuk kita beli rumah yang lebih baik pada masa hadapan?

Beli kereta ke beli rumah dulu?

Bagi saya, baik lagi membeli rumah daripada beli kereta. Dah tentu

saya dapat mengaut untung berkali ganda pada masa akan datang,

berbanding membeli kereta yang akan jatuh harganya setiap tahun.

153

Keinginan kita menempatkan keluarga kita kat rumah yang lebih selesa

(dari sebelumnya) adalah satu perkara yang normal.

Siapa tak nak berusaha buatkan keluarga kita hidup dalam keadaan

yang selesa kan?

Sebab itu, kita kena tetapkan dalam minda yang kita beli rumah

pertama, untuk wujudkan aliran tunai (cashflow) yang boleh naikkan

pendapatan kita terlebih dulu.

Bab ini, kita kena belajar dan berusaha untuk menahan untuk melayan

kehendak kita dulu. Kan bersabar itu separuh daripada iman? Islam

sendiri dah menuntut perkara ini sejak awal lagi.

Dah tentu korang semua dah sedia maklum. Rumah atas tanah

(landed) mempunyai capital appreciation (peningkatan dari sudut

nilai) yang lebih tinggi, berbanding jenis hartanah yang lain.

Rumah yang berharga lebih daripada RM200,000 dah cukup mahal

bagi saya (pada masa tahun 2009). Saya hanya mampu membeli

rumah yang berharga sekitar RM150,000 (maksimum).

Gaji pun tak berapa besar lagi masa ni. Jadi, saya tangguhkan

kehendak saya untuk membeli rumah yang besar dan selesa dulu.

Aliran pendapatan tambahan: kata kunci utama

Matlamat utama saya masa beli rumah pertama ni adalah nak

mencipta aliran pendapatan tambahan, supaya ia boleh tanggung

rumah idaman (yang saya nak duduk sendiri) pada masa depan.

154

Kalau saya tak beli rumah pertama itu dulu, saya takkan mampu nak

beli rumah yang ke-2.

Jadi, tukar gaya fikir (mindset) kita. Beli rumah pertama sebagai batu

loncatan untuk membolehkan kita membeli rumah yang lebih baik

pada masa akan datang.

Sebab apa saya pesan macam ini?

Ramai yang saya perhatikan sekarang ni, budak-budak muda tergila-

gilakan rumah idaman yang besar dan selesa. Dan jadikan rumah ini

sebagai target rumah pertama mereka.

Nasihat saya, kawal perasaan terkejar-kejar rumah yang cantik dulu

sebagai rumah pertama. Tak berdosa pun beli rumah secondhand

(subsale) yang buruk sebagai rumah pelaburan pertama.

Janji ia dapat hasilkan pendapatan tambahan yang baik untuk kita.

Dengan duit lebihan ini, boleh kita kumpulkan untuk membeli rumah

idaman pada masa depan nanti. Cuma perlu bersabar saja.

Okay. Kita masuk pula bab komitmen.

Takutkan komitmen besar? Ini nasihat saya

Mungkin ada yang fikir, susah kita nak berikan komitmen yang baik bila

ada 2 buah rumah pada satu waktu yang sama. Bagi saya, ini bukan

satu tanggapan yang salah.

Tapi, kalau kita belajar dan pandai uruskan perkara ni, ia tak akan

susahkan kita. Kalau saya boleh buat, korang apatah lagi.

155

Jom kita recap balik cerita saya tadi. Korang dah tahu macam mana

saya beli rumah pertama dan ke-2 tadi kan? Komitmen bulanan rumah

pertama ditanggung sepenuhnya dengan hasil sewaan.

Siap ada lebihan lagi untuk saya bayar ansuran bulanan rumah ke-2

yang saya beli. Dan bukan takat itu saja. Saya juga dapat cashback,

yang saya gunakan untuk membeli perabot yang berkualiti untuk

rumah pertama.

Walaupun saya duduk kat rumah yang besar, saya tak ada masalah

nak bayar ansuran bulanan untuk 2 buah rumah ini. Bagi saya, ia adalah

kebebasan yang saya nak, dan saya dapat kebebasan ini.

Bos saya pernah cakap kat saya:

“Kenapa tak beli rumah yang murah-murah saja? Tak adalah kamu rasa

terbeban sangat nak bayar ansuran bulanan yang tinggi.”

Saya balas balik macam ini:

“Why not kita beli rumah besar, dan bayar ansuran bulanan yang

murah?”

Bagi saya, akan sentiasa ada cara atau kaedah yang boleh kita fikir

dan gunakan untuk mencapai matlamat yang kita nak. Tak bermakna

kita kena gunakan satu cara saja, baru menjadi.

Jom kita kira capital appreciation untuk 2 buah rumah yang saya beli

ni.

156

Untung pelaburan hartanah mencecah RM500,000!

Rumah pertama, saya beli dengan harga RM150,000. Bila jual balik, saya

dapat untung RM170,000. Bermakna, rumah ini dapat dijual dengan

harga RM320,000.

Rumah ke-2 pula, saya beli pada harga RM327,000. Bila saya periksa nilai

terkini unit ini, nilai ia dah meningkat sehingga RM650,000++.

Kat sini, saya dah dapat untung berkali ganda.

Dan duit untung ini, saya gunakan untuk membeli hartanah seterusnya.

Dan macam yang saya ceritakan tadi, ada kesilapan yang saya buat

bila membeli hartanah yang ke-3.

Rumah ini memang cantik dan besar. Pendek kata, sedap mata

memandang dan tak kira siapa pun, mesti teringin nak beli rumah ni

kalau mampu.

Tapi, sebab dek faktor ekonomi, rumah ini masih tak dapat dijual. Saya

terperangkap kat pembelian ini dan kena bersabar sebab bila ekonomi

elok balik, In Shaa Allah rumah ini boleh dijual dengan mudah.

157

Dan tak bermakna saya tak cuba fikirkan jalan keluar daripada masalah

ini. Sebelum rumah ini berjaya dijual, saya cadang nak sewakan ia. Dan

dah ada penyewa yang nak bayar sewa sehingga RM3,000 sebulan.

Tapi sebelum disewa, saya nak buat ubahsuai sikit dengan memasang

gril dan barang-barang lain. Bila dah siap semuanya, baru saya akan

sewakan.

Nak ikutkan, saya masih perlu keluarkan duit sendiri sebanyak RM1,000

lebih. Sebab ansuran bulanan rumah ini berharga RM4,300. Tapi tak

apa. Janji rumah ini masih lagi boleh survive sehingga ia dapat dijual.

Paling kurang, saya dapat kurangkan kos tanggungan sikit. Daripada

saya kena bayar penuh ansuran bulanan rumah itu. Tak apa. Ini adalah

pengajaran yang elok saya dan korang hadamkan.

Kalau boleh, elakkan masalah ini berlaku kat korang ya. Masalah ini

melibatkan keupayaan cash holding power kita. Ini adalah penyelamat

saya.

Bayangkan kalau saya tak ada duit yang cukup. Dah tentu perkara ini

akan jadi satu masalah buat saya.

Apakah persediaan yang saya buat sebelum membeli

hartanah ini?

Persediaan utama yang saya buat adalah menyimpan duit yang cukup

untuk membeli rumah. Dan tempoh simpanan ini berlangsung selama 3

tahun.

158

Saya berikan sepenuh komitmen buat ASB Financing dan konsisten

menyimpan setiap bulan sepanjang tempoh ini.

Nak simpan duit hanya satu cara saja yang saya tahu, dan ia dijamin

100% berkesan:

Paksa diri menyimpan.

Setiap hari, saya sanggup gadaikan tenaga saya untuk bekerja lebih

masa. Pada masa rakan-rakan pejabat balik tepat pada masanya,

saya masih lagi memerah tenaga buat kerja.

Saya tak kisah berkorban sikit demi menjamin masa depan saya. Saya

tahu apa yang saya nak, dan matlamat saya cukup jelas. Ini yang

menjadi sumber tenaga saya untuk terus bekerja dan bekerja.

Dalam keadaan kita masih belum mampu nak membeli rumah, tak usah

letakkan perkara ni sebagai alasan untuk kita tak perlu berusaha.

Elakkan buat perkara yang negatif dan buatkan kita tak menyimpan.

Kan lebih elok kalau kita buat perkara yang positif? Kekalkan tahap

positif diri supaya kita boleh bergerak maju ke hadapan dan simpan duit

lebih banyak dari masa ke semasa.

Cara berbelanja orang kaya?

Bab berbelanja pula, tak perlu saya terangkan. Saya yakin, korang

semua dah tahu apa nak buat. Berbelanja untuk perkara yang perlu

saja, dan tak usah berlebih-lebih. Tahan dulu setiap keinginan kita.

159

Kekalkan fokus, dan banyakkan bergaul dengan orang yang sama

matlamat dengan kita. Pada masa yang sama, belajar dan banyakkan

ilmu pelaburan hartanah dengan membaca.

Sekarang, banyak bahan bacaan bermutu yang boleh kita dapatkan

kat pasaran. Tak lupa juga mentor dan guru yang boleh mengajar kita

melabur dengan betul dan hasilkan keuntungan yang tinggi.

Mungkin ada yang kata, kelas sebegini mahal belaka. Tapi, kalau

korang berkira bab ilmu, diri sendiri yang akan tanggung susah nanti.

Pelaburan hartanah ini bukan makan modal kecil-kecil anak.

Dan tak semua kelas dan seminar hartanah memakan modal sehingga

beribu ringgit. Ada saja yang harganya berpatutan dan mampu untuk

ramai orang bayar.

Kalau rugi (sebab melabur tanpa sebarang ilmu) nanti, duit korang

sendiri yang jadi mangsa. Duit orang lain tak terkesan langsung. Mesti

korang tak sanggup tengok duit sendiri melebur macam tu saja kan?

Saya dah ceritakan pengalaman saya pasal pembelian hartanah ke-3

sebelum ni. Kalau korang tak bersedia, macam mana korang nak

hadap dan uruskan masalah seperti itu nanti?

Modal ilmu yang kita keluarkan tak banyak mana, berbanding jumlah

kerugian dalam pelaburan tanpa sebarang ilmu yang betul.

Saya dah jalankan tanggungjawab, memesan dan ingatkan awal-awal

supaya korang tak perlu bayar cukai kebodohan pada masa akan

datang.

160

Bila dah cukup bersedia nanti (dengan simpanan yang cukup), kita tak

akan ada masalah untuk bayar kos peguam, deposit 10%, dan lain-lain

yang berkaitan semasa nak beli rumah.

Walaupun gaji tak besar mana, ia bukan satu lesen besar supaya kita

tak mula menyimpan. Simpan sikit-sikit berjuta kali ganda lebih baik

berbanding tak menyimpan langsung.

Cari ilmu dan mulakan buat bajet yang bagus dan efektif untuk

mengawal perbelanjaan kita setiap bulan.

Saya percaya. Kalau sanggup dan bersungguh-sungguh berikan

komitmen, orang bergaji RM900 sebulan boleh menyimpan lebih

banyak daripada orang gaji beribu sebulan.

Sepatutnya, orang yang meletup-letup gajinya menyimpan lebih

banyak. Tapi dalam kebanyakan kes, ramai antara mereka yang

kecundang dalam bab menyimpan.

Dan ada kes yang paling teruk, langsung tak ada simpanan walaupun

gaji mencecah tahap 5 angka sebulan. Mereka ini senang kalah

dengan rona-rona dunia yang cukup mudah pengaruhi nafsu manusia.

Jadi, ajar diri dan mulakan tabiat menyimpan bermula sekarang. Satu

hari nanti, korang akan rasa manisnya bila dapat menyimpan duit yang

cukup untuk membeli rumah pertama.

161

Siapakah target penyewa utama saya?

Pada mula lagi, saya memang berniat nak beli rumah dan sewakan

dekat pelajar universiti kat kawasan Puncak Alam ni. Bila dapat tahu je

UiTM Puncak Alam nak dibuka, saya terus buat kajian cepat-cepat.

Dan nasib saya cukup baik. Sebelum UiTM Kampus Puncak Alam dibuka,

saya dah selesai membeli rumah pertama yang saya ceritakan sebelum

ini.

Strategi yang saya gunakan untuk mencari penyewa adalah

menggunakan kaedah dummy call.

Mula-mula, saya akan telefon tuan rumah (yang tengah mencari

penyewa) dan tanyakan sama ada rumah rumah itu dah penuh atau

belum.

162

Kalau nak tahu sesebuah tempat itu mempunyai demand-on-rental

(permintaan sewa) kat sesebuah kawasan, korang boleh gunakan atau

tiruvasi cara ini.

Dan kalau rumah itu baru diiklankan kurang daripada 7 hari, dan ia dah

berjaya dipenuhkan dengan penyewa, bermakna demand-on-rental

kawasan ini berada kat tahap yang baik.

Dah tentu kita nak cari kawasan yang hot in demand (kawasan

‘panas’). Ini akan dapat tentukan sama ada kita senang nak dapatkan

penyewa atau sebaliknya.

Disamping itu juga, saya tanya kat tuan rumah itu berapa kadar sewaan

standard kat kawasan Puncak Alam ini.

Biasalah. Masa ni, saya baru nak bermula libatkan diri dalam

pengurusan hal rumah sewa. Jadi, kalau tak tahu, saya kena rajinkan

diri bertanya dan belajar dengan orang yang lebih tahu.

Lepas dah selesai dapatkan maklumat asas yang perlu saya tahu, saya

telefon balik tuan rumah itu sekali lagi dengan gunakan nombor lain.

Kali ini, saya terus jujur nak belajar dengan tuan rumah tentang cara nak

uruskan rumah sewa. Dan Alhamdulillah, tuan rumah tak menolak

permintaan saya dan berikan tunjuk ajar dan ilmu uruskan rumah sewa.

Dan ia tak berhenti takat tu saja. Saya siap minta bantuan kat tuan

rumah itu, untuk berikan nombor telefon saya kat pelajar yang masih

belum dapat mencari rumah sewa.

163

Padahal, saya belum selesai setup rumah lagi. Hehe. Tapi, tak apa.

Sebab bila dah ada penyewa, kerja saya dah boleh jadi lebih mudah.

Lagipun, saya hanya tinggal nak masukkan perabot saja.

Bab perabot, saya ada jelaskan sebelum ini. Saya bertindak masukkan

perabot yang berkualiti seperti katil kayu, televisyen, langsir yang

ditempah khas, dan lain-lain lagi.

Pendek kata, semua barang 100% baru. Saya memang nak penyewa

rasa selesa, seperti berada kat rumah sendiri.

Kenapa saya pilih pelajar universiti sebagai penyewa?

Tujuan utama saya membeli rumah pertama ini sebab nak naikkan

pendapatan (income), supaya aliran tunai daripada rumah pertama

ini, dapat tanggung pembelian rumah yang ke-2 untuk kediaman

sendiri.

164

Saya dah siap buat kira-kira. Kalau sewakan kat pasangan suami isteri,

rental yield (hasil sewaan) akan jadi negatif. Sama juga kalau saya

sewakan rumah ini secara fully furnished (lengkap dengan perabot).

Sebab itu saya pilih untuk sewakan mengikut kepala. Walaupun saya

sewakan dengan kadar RM150 sebulan untuk satu kepala, ia boleh buat

untung kasar sebanyak RM1350 untuk satu rumah.

Dan rumah pertama ini pula, boleh muatkan sebanyak 9 orang dalam

satu masa. Itu sebab saya pilih untuk beli rumah yang bersaiz dan

berkapasiti besar, supaya boleh kaut untung yang banyak.

Kawasan rumah dan target penyewa yang tepat juga mainkan

peranan penting dalam perkara ini. Jadi, sebelum apa-apa hal, kaji

dulu benda ini. Kemudian baru buat keputusan membeli.

Saya juga ada merangka satu strategi khas untuk elakkan mereka

(penyewa) lambat bayar duit sewa.

Mereka hanya perlu jelaskan duit booking untuk 1 bulan saja (RM150).

Kalau orang lain, biasanya kena jelaskan 2+1 untuk deposit. Sebab saya

tahu pelajar tak banyak duit, saya gunakan cara ini.

Dah tentu penyewa tak ada sebarang masalah nak bayar duit booking

berjumlah ini. Kalau saya pun, tenang je bayar RM150 tu. Dan ini boleh

buatkan kita dapatkan penyewa dengan cepat.

Dalam masa yang singkat, saya boleh penuhkan kuota penyewa tanpa

banyak masalah.

165

Lepas tu, saya akan ambil bayaran sewa sebaik saja mereka masuk

rumah. Dan bayaran sewa ni berjumlah RM900 untuk satu semester (6

bulan).

Saya buat macam ini untuk mudahkan kedua belah pihak (penyewa

dan diri saya sendiri). Mereka dah tak payah nak risau pasal bayaran

sewa setiap bulan, dan saya juga tak perlu risau mereka terlepas bayar.

Bak kata orang Jawa:

“It’s a win-win situation.”

Perkara ini perlu saya jelaskan awal-awal kat bakal penyewa, supaya

mereka benar-benar jelas dan faham. Saya juga dah masukkan klaus

ini siap-siap dalam perjanjian sewa (tenacy agreement).

Saya buat macam ni sebab dah masak sangat dengan perangai

pelajar universiti. Awal-awal semester je selamat duit PTPTN tu. Masuk

bulan ke-2, dah mula kayap.

Ada juga yang tak sampai lagi hujung bulan pertama, dah habis duit

PTPTN dibelanjakan. Tapi, saya tahu. Tak semua yang ada perangai

macam ni. Cuma segolongan saja.

Satu lagi masalah bila menyewa dengan pelajar adalah bayaran sewa

masa mereka cuti semester. Dialog standard yang tuan rumah kena

telan adalah:

“Eh, kita orang tak duduk rumah masa cuti semester. Jadi, tak payah

bayar duit sewa bulan itu la kan?”

166

Untuk para pemilik rumah yang nak bermatlamat nak sewakan kat

pelajar, minta sediakan diri untuk hadam ayat ini. Sebab peratus korang

akan dengar ayat ini adalah tinggi.

Sebab itu saya ambil terus bayaran sewa selama 6 bulan sekaligus. Dan

saya juga akan ambil duit deposit (selama sebulan/RM150) sebagai

insuran kalau-kalau terjadi sebarang masalah.

Kalau nak ikutkan, banyak lagi risiko bila nak sewakan rumah kat pelajar.

Yang terbaik kita boleh buat adalah mengawal dan uruskan perkara ini

sebaik mungkin. Ini adalah salah satu caranya.

Dan dalam kes saya, boleh kata success rate menjangkau 99.1%. Hehe.

Cerita terperinci bagaimana saya dapatkan hartanah ini

secara zero-down payment.

Mula-mula, pelan asal saya nak beli rumah kat kawasan Lestari Putra,

Puchong. Masa tu, saya dapati yang hasil sewaan (rental yield) kat sini

tak boleh pergi jauh.

Paling maksimum, saya boleh dapat untung dalam RM450 ke RM500

saja.

Harga rumah pula sekitar RM160,00 hingga RM180,000. Ini dah lebih

daripada apa yang saya mampu keluarkan untuk pembelian rumah

pertama (bajet saya sekitar RM150,000 saja).

Lagipun, niat asal saya adalah nak buat untung melalui sewaan rumah

pertama, supaya saya boleh membeli rumah ke-2 untuk duduk sendiri

bersama keluarga.

167

Dan daripada apa yang saya belajar, sebuah rumah masih lagi dalam

kategori liabiliti, sebab ia tak datangkan apa-apa pendapatan

tambahan. Banyak keluar duit sendiri lagi adalah.

Saya berterima kasih kat seorang kawan pejabat saya ni.

Kalau beliau tak bagitahu dan suruh saya cari rumah kat kawasan

Puncak Alam, dah tentu saya masih belum dapat mencapai apa yang

ada sekarang.

Kalau tak, sampai ke sudah saya akan ingat kawasan Puncak Alam ni

sebagai kawasan “jin bertendang.” Ya lah. Masa ni, kawasan ini masih

belum lagi dihuni ramai orang dan tak ada akses lebuhraya yang baik.

168

Berita paling baik yang saya dengar daripada beliau adalah UiTM

Puncak Alam nak dibuka. Dapat je berita ni, tanpa buang banyak

masa, saya terus bertindak mengkaji dan mencari rumah kat kawasan

ni.

“Sejak tahun 2009 lagi saya dah buat perkara ni..”

Awal tahun 2009, saya mula bergerak ke Puncak Alam dalam usaha nak

mencari rumah. Saya pusing habis satu Puncak Alam tu, nak tengok apa

yang ada. Dan banyak rumah yang masih tak bertuan masa ni.

Sampai la saya berjumpa dengan rumah yang sesuai dengan bajet

saya. Macam yang saya dah cerita sebelum ni, rumah itu penuh

dengan semak samun dan tak terurus dengan baik.

Senang cerita, kalau korang tengok, mungkin tak ada nafsu langsung

nak beli rumah tu. Tambahan pula, tuan rumah sendiri tak kisah nak jual

pada harga yang lebih rendah berbanding harga pasaran semasa.

Ok lah. Saya beli dengan harga RM150,000. Padahal, ia boleh dijual

dengan harga maksimum sehingga RM180,000. Dah jadi rezeki saya,

dapat juga saya beli rumah ini pada harga yang kena dengan bajet.

Bila dah jumpa dengan tuan rumah, beliau pula bersetuju dan

benarkan saya buat mark-up harga mengikut harga pasaran semasa.

Bermakna, saya boleh cover balik kos permulaan yang saya keluarkan.

Tuan rumah juga tak minta bayaran pendahuluan sebanyak 7% secara

penuh. Beliau hanya nak 3% (booking fee) saja.

169

Ini semua hasil daripada sesi rundingan yang baik. Tak sangka pula

boleh dapat macam-macam benefit!

Sebelum ni, tak pernah langsung orang duduk kat rumah ni. Jadi, saya

pun faham kenapa ia tak terjaga dengan baik. Dan bukan satu

masalah yang besar bagi saya untuk cantikkan rumah ni semula.

Bagus juga jadi macam ni. Masa ni baru saya belajar cara nak pasang

barangan eletrik, paip air, dan lain-lain perkara.

Dan saya juga tak upah orang lain untuk kemas rumah ini. Nak buat

macam mana. Dah teruja sangat sebab ini rumah pertama kan?

Mohon jangan gelakkan saya ya. Hehe.

Semata-mata nak mengemas punya pasal, saya bertapa 1 minggu

masa kat rumah baru tu. Menebas ruput, masukkan perabot, semua

saya buat sendiri. Alhamdulillah, semua kerja baik pulih lancar belaka.

Apakah halangan utama yang anda hadapi semasa

membeli hartanah ini?

Mungkin ramai dah hadapi masalah yang sama seperti ini.

Biasanya, tuan rumah susah nak percayakan orang lain, selain daripada

diri dia sendiri. Lagipun, normal bagi sesiapa pun untuk menjamin diri

sendiri sebelum apa-apa masalah berlaku.

Masa urusan pembelian ni tengah berlangsung, tuan rumah tak

bersetuju untuk gunakan peguam yang sama. Pendek kata, dia pakai

lawyer dia, saya pakai lawyer saya sendiri.

170

“Kenapa lama sangat nak settle urusan beli rumah ni?”

Satu lagi masalah adalah tempoh urusan ini selesai. Kalau korang nak

tahu, proses pembelian rumah pertama ni ambil masa 1 tahun 2 bulan,

baru selesai.

Rumah ni, asalnya ada 2 pemilik. Owner pertama (yang saya jumpa),

dan seorang lagi yang berada kat United Kingdom. Dan urusan

pertukaran hartanah ini macam game tarik tali.

Mungkin owner asal perasan yang masa tu, harga rumah kat kawasan

ni dah mula melambung. Sebab itu dia tangguh urusan ini untuk

tempoh masa yang lama dan cuba patahkan pembelian ni.

Masa ni juga, UiTM Puncak Alam dah mulakan operasi (first batch masuk

bulan 7, tahun 2009). Dah tentu pemilik hartanah kat kawasan ni akan

cuba elakkan menjual hartanah yang dibeli (melainkan terpaksa).

171

Bayangkan, loan dah lepas bulan 4 tahun 2010 (saya beli tahun 2009).

Tapi kena tunggu lama nak selesaikan urusan jual beli ni.

Saya sampai rasa nak putus asa. Tapi Alhamdulillah, urusan ini selesai

juga akhirnya.

Oh, satu lagi. Rumah ini adalah jenis leasehold. Jadi, sebelum ia boleh

dijual, kita perlu dapatkan consent (kebenaran) kerajaan negeri.

Ini pun antara masalah yang menyumbang kat tempoh nak selesaikan

urusan pindah milik ni.

Bab pinjaman, Alhamdulillah tak ada sebarang masalah. Sebab saya

dah setup aliran tunai (cashflow) cantik-cantik, buatkan pihak bank

berbunga je tengok dan luluskan permohonan. Hehe

Macam mana saya belajar cara dapatkan tawaran zero-

down payment ini.

Kalau nak tahu, saya jenis yang suka bertanya soalan dan suka berfikir.

Dan bila bertanya, saya tak akan letakkan status sebagai ukuran dalam

mencari guru.

Bagi saya, kita kena belajar dengan orang yang betul dan gunakan

akal yang Allah S.W.T dah bagi kat kita ni. Pelaburan hartanah tak

adalah complicated mana. Banyak yang guna common sense saja.

Ramai (tak semua) letakkan status seorang guru itu sebagai penanda

sama ada dia layak mengajar kita atau tak. Dan ini adalah perkara

yang kita perlu elakkan.

172

Saya pernah belajar dengan orang yang gagal dalam pelaburan

hartanah mereka. Pada pandangan saya, kita boleh banyak belajar

daripada pengalaman mereka.

Sebab mereka dah lalui jalan itu, dan ilmu seperti ini akan elakkan kita

daripada ulangi kesilapan yang pernah mereka lakukan.

Bak kata pepatah Mat Saleh:

“The best source of knowledge came from experience.”

Untuk yang baru nak bermula, saya nasihatkan carilah guru atau

mentor yang pakar dalam bidang hartanah. Supaya kita boleh licinkan

proses pelaburan sulung ini dan elakkan masalah besar berlaku.

Apakah prestasi terkini hartanah yang saya beli ini?

Rumah pertama (kat kawasan Sinar Alam), saya berjaya jual dengan

harga RM320,000. Beli dulu dengan harga RM150,000 saja, dan ia 16.7%

lebih murah berbanding nilai pasaran semasa.

Rumah yang saya duduk sekarang (kat Puncak Alam) dibeli dengan

harga RM327,000 (selepas diskaun). Harga jualan asal, RM364,000. Dan

nilai semasa hartanah ini dah mencecah RM650,000.

173

3 mesej untuk anda yang nak dapatkan tawaran zero-down

payment.

1) Rajinkan diri pusing-pusing kawasan rumah yang kita nak beli.

Macam yang saya dah cakap sebelum ni, saya akan luangkan masa

untuk mencari rumah dengan nilai yang terbaik.

Kalau rumah itu nampak buruk kat luaran, tak bermakna ia tak boleh

jana untung.

Saya sendiri fokus dalam menetapkan matlamat untuk cari rumah yang

tak terurus. Kita boleh menilai karakter owner rumah kat sini. Pemilik

rumah macam ni adalah jenis yang tak ambil kisah sangat.

Orang macam ni, senang kita nak tawar-menawar dan bawa

berbincang. Silap-silap, korang boleh dapat harga yang rendah

berbanding nilai pasaran semasa (macam saya).

Dah banyak kes. Kalau rumah jenis terjaga, tuan rumah itu mesti susah

nak turunkan harga. Kita boleh jadikan perkara ini sebagai indikator

awal, sebelum berjumpa dengan owner itu.

Kadang-kadang tu, ada juga rumah yang nak dijual, tapi tak ada

banner iklan kat pagar.

Cara yang saya gunakan adalah bertanya dengan jiran sebelah. Ada

kemungkinan mereka masih lagi simpan nombor telefon owner rumah.

Tak salah untuk kita bertanya. Bukan kena bayar apa-apa pun.

174

Kalau tak ada, boleh juga tanya kat ahli jawatankuasa setempat kat

kawasan atau taman itu. Biasanya, mereka akan simpan data seperti

ini.

2) Fahamkan betul-betul istilah beli rumah secara zero-down payment.

Ramai yang salah anggap pasal terma ni. Bila dengar beli rumah

secara zero-down payment, mesti kebanyakan orang ingat “beli rumah

tanpa gunakan sebarang modal.”

Ini adalah tanggapan yang tak betul.

Setiap jenis pelaburan kat dunia ni, pasti akan gunakan modal. Tak kira

sikit atau banyak. Dan tak logik langsung kalau nak mula melabur tanpa

keluarkan sebarang modal, betul?

Prioriti sebelum mulakan apa saja jenis pelaburan adalah simpanan.

Kalau duit simpan tak cukup lagi, sabar dan fokus kat menyimpan duit

dulu. Dan kawal diri supaya tak belanjakan duit itu ya.

Saya dah ceritakan sebelum ini. Kalau tak ada cash holding power

yang baik, kita akan hadapi masalah nak uruskan pelaburan kita

dengan baik. Lebih-lebih lagi pelaburan hartanah.

Secara teknikal, kita akan dapat balik modal yang dikeluarkan pada

awal pembelian sesebuah rumah. Bukan maksudnya, daripada awal

tak perlu keluarkan duit sendiri langsung.

Kita masih perlukan modal tertentu untuk uruskan proses pembelian dan

tukar-milik rumah yang dibeli. Kos peguam, Sales and Purchase

Agreement, semua ini gunakan duit.

175

Senang cerita, gunakan common sense kita dengan terbaik. Semua

pelabur hartanah akan keluarkan duit sendiri sebagai modal

permulaan.

Bila loan dah lulus nanti, baru kita akan dapat balik duit yang kita

keluarkan itu. Jadi, betulkan fahaman yang silap ini ya.

3) Banyakkan belajar ilmu tentang hartanah.

Sekarang ini, dah terlampau banyak peluang untuk belajar melalui

buku, ebook, seminar, dan tenaga pengajar (mentor atau guru) yang

boleh bantu kita capai matlamat dalam pelaburan hartanah.

176

Bahkan kat Facebook sendiri, kita dah boleh dapatkan macam-

macam ilmu pelaburan ini dengan mudah. Daripada korang skrol page

Facebook tu tanpa arah, baik lagi baca pos yang bermanfaat.

Pakcik Google pun boleh banyak membantu.

Tak usah takut keluarkan sikit modal untuk dapatkan ilmu yang baik.

Sebab ilmu yang baik, pasti akan menjana keuntungan dan kita akan

dapat elakkan kesilapan yang besar dalam pelaburan ini.

Dah semakin banyak sifu-sifu yang berkaliber dalam bidang ini

menyampaikan ilmu pelaburan hartanah yang baik kat media sosial.

Lagipun maklumat yang thorbaik ni, kita boleh dapatkan secara

percuma saja. Tak perlu bayar apa-apa. Tapi, lagi bagus kalau korang

dah setkan modal untuk pelaburan ilmu.

Kalau tahu tak ada ilmu pelaburan, cari dan belajar dulu dengan orang

yang lebih tahu. Bila dah bersedia, baru mulakan langkah pertama.

177

Bab 12

Meor Zaidee a.k.a Abang Ensem

Responden #10: Abang Ensem.

Nama Penuh:

Meor Zaidee bin Meor Ahmad Rasdi (a.k.a Abang Ensem).

Profesion:

Usahawan.

Pada masa yang sama juga, saya ada buat seminar, kelas, menjual e-

Book secara online, menjual buku fizikal, dan penerbit bersama dengan

penulis lain (topik hartanah dan kewangan). Antaranya:

Dr. Azizul Azli,

dan Mior Hafis (terkenal dengan nama pena “Melastik Bintang”

kat Facebook).

Saya tak buat servis coaching. Cuma, saya boleh tolong guide orang

yang rapat dengan saya, sehingga mencapai matlamat yang mereka

nak dapatkan.

178

Status Perkahwinan:

Alhamdulillah, dah berkahwin.

Umur semasa membeli rumah pertama:

Umur rahsia. Hehe. Saya beli rumah pertama pada tahun 1998.

Nama hartanah pertama yang dibeli:

Rumah pertama yang saya beli adalah projek under construction, dan

ia bertempat kat kawasan Subang 2, Shah Alam.

Jenis unit ini adalah apartmen 3 bilik (dengan 2 bilik mandi).

Masa beli rumah ni, saya baru mula bekerja dengan Public Bank (kurang

dari 1 tahun).

179

Sebenarnya, saya beli rumah ini secara tak sengaja. Beli pula semasa

ekonomi negara tengah gawat.

Dan boleh kata setiap minggu, saya akan ke pejabat developer untuk

menjaga satu booth projek mereka.

Biasanya, booth ni memang tak berapa nak dapat sambutan, sebab

masa ni tak ramai lagi orang berminat nak membeli rumah.

Kena pula kadar faedah (interest rate) masa ni mencecah 10% dan

kadar faedah tetap (BLR) boleh mencapai sehingga 11%. Bila jadi

macam ini, memang ramai yang kurang berminat nak beli rumah.

Tapi bila sampai satu projek ni (yang saya jaga), boleh katakan semua

unit sold-out dengan cepat. Antara faktor jualan yang saya dapat kenal

pasti adalah harga.

Senang cerita, harga jualan memang betul-betul murah. Ia dijual

separuh harga berbanding harga pasaran yang ada pada masa itu.

Tak buang banyak masa, saya terus beli satu unit pada masa itu juga.

Tapi, perjalanan membeli rumah pertama ini tak seindah seperti yang

saya harapkan.

Sebab projek ini pernah terbengkalai selama 3 tahun.

Bila dah terkena macam ini, saya pun mula mencari maklumat dan ilm.

Saya mula cari bahan bacaan, masuk seminar, dan sebagainya.

Masa ni, yang buat seminar hartanah hanya 3 orang saja.

180

Milan Doshi, Renesial Leong dan juga Tuan Azizi Ali. Kalau seminar

anjuran Milan Doshi dan Renesial Leong, harganya memang akan

mencecah ribuan ringgit.

Cuma Tuan Azizi Ali yang buat kelas dengan harga yang berpatutan.

Itu pun, kos early bird mencecah RM899. Jadi, saya buat keputusan

untuk hadirkan diri ke kelas beliau dan belajar secara lebih mendalam.

Dan tanggapan saya tak salah. Boleh kata, saya jadi lebih terbuka

pasal pelaburan hartanah lepas datang ke kelas ni. Dan idea

pelaburan pula mula datang mencurah-curah.

Lepas dah belajar dan berjaya yakinkan diri, saya beli rumah seterusnya

(tahun 2001). Kali ini, saya beli rumah bestatus lelong.

181

Biasanya, rumah lelong memang kita tak boleh buat mark-up. Sebab

pihak bank akan ambil harga yang kita menang, atau harga pasaran

(yang mana terendah).

Contohnya. Kalau kita dapat beli rumah itu dengan harga lelongan

yang rendah, bank akan ambil 90% daripada harga yang kita menang

itu.

Tapi kalau harga yang kita menang itu lebih tinggi berbanding harga

pasaran (market value), mereka akan bagi pinjaman 90% berdasarkan

nilai ini.

Pada tahun yang sama juga (2001), saya membeli rumah yang ke-3

yang juga projek under construction (tapi dah siap dibina).

Dan selepas tu, saya semakin banyak tambah koleksi rumah dari masa

ke semasa.

Kalau ikut kronologi pembelian rumah yang saya buat, saya bermula

pada tahun 1998 (beli rumah under construction). 2001 onwards, saya

mula beli rumah lelong sehingga tahun 2005.

Dan 2005 sampai 2010, saya mula berjinak-jinak membeli rumah sub-

sale. Ini adalah portfolio saya dalam pelaburan hartanah.

Hartanah yang saya beli secara zero-down payment?

Rumah pertama saya dibeli dengan cara ini. Tapi, tak bermaksud saya

tak perlu keluarkan sebarang kos awal. Saya masih perlu gunakan duit

sendiri untuk bayar duit booking (RM1,000).

182

Duit RM1,000 (yang saya bayar pakai duit sendiri) itu, mereka ambil

sebagai admin fees.

Dan suka saya nak ingatkan pembaca supaya fahamkan maksud

terma zero-down payment yang betul.

Ia tak bermaksud, kita langsung tak payah simpan duit tanpa keluarkan

sebarang modal awal untuk membeli hartanah.

Kalau nak melabur, perkara wajib yang kita kena buat adalah mula

menyimpan. Kalau langsung tak ada simpanan, fokus dan berusaha

untuk menyimpan terlebih dulu.

Dan ini tak kira apa jenis pelaburan yang kita nak buat sekalipun. Sebab

semua pelaburan akan perlukan modal awal (duit kita sendiri).

Maksud zero-down payment kat sini adalah, kita akan dapat balik

modal awal (yang kita keluarkan) untuk bayar kos S&P, peguam, dan

urusan lain berkaitan jual beli hartanah itu.

Ini semua berlaku selepas pinjaman bank dah lulus, baru kita akan

dapat balik modal awal yang kita keluarkan. Bukan tak payah gunakan

modal awal langsung.

Saya harap, penjelasan ringkas ini dapat bantu korang faham terma ini

dengan jelas. Mungkin sebab ia terma yang agak terlalu general, jadi

saya faham kenapa ramai orang salah faham.

Okay.

183

Mari saya sambung cerita macam mana saya beli hartanah pertama

ini secara zero-down payment.

Saya dapat beli hartanah dengan cara ni sebab developer sendiri yang

tawarkan skim ini.

Unit ini adalah jenis studio, dan pemaju offer kat saya dengan harga

RM67,500. Tapi kat dalam Perjanjian Jual Beli, stated price adalah

RM75,000.

Bila saya hantar Perjanjian Jual Beli kat bank, mereka approve bagi

pinjaman 90% berdasarkan harga kat S&P ini. Total pinjaman yang lepas

adalah RM67,500 (harga jualan rumah tadi).

Jadi secara teknikal, saya tak keluarkan banyak modal membeli rumah

pertama ni. Dan selepas itu, saya mula alihkan fokus membeli hartanah

dalam pasaran sub-sale pula.

Dan boleh saya katakan, saya dapat cashback untuk setiap rumah sub-

sale yang saya beli.

Ambil contoh rumah yang saya duduk sekarang ni. Rumah ni adalah

unit double storey, dan market value (masa saya beli) berharga

RM300,000.

Tapi, owner rumah jual kat saya dengan harga RM255,000, RM45,000

lebih murah berbanding harga pasaran.

Macam biasa, saya buat mark-up harga untuk pembelian rumah ini. Kat

S&P tulis harga RM300,000. Bank berikan pinjaman berdasarkan nombor

ini, yang berjumlah RM270,000 (90% daripada RM300,000).

184

Bermakna, saya berjaya dapatkan cashback sebanyak RM15,000. Duit

ini pula, saya gunakan sebagai modal renovation rumah yang saya

duduk sekarang ini.

Banyak benda juga saya tukar kat rumah tu. Daripada lantai parkir,

tukar jadi tiles, pasang gate, dan sebagainya. Semua ubah suai ni, saya

gunakan duit cashback yang saya dapatkan.

Kenapa saya pilih untuk membeli hartanah ini?

Saya beli hartanah ni sebab boleh kata, saya agak lama duduk kat

kawasan ni daripada zaman jadi student lagi (saya pelajar UiTM, batch

tahun 1992 (diploma) dan degree pada tahun 1996).

185

Masa tengah buat diploma, saya masih tak ada sebarang

pendedahan pasal sewa beli hartanah. Dan semuanya bermula lepas

saya dah lanjutkan pelajaran ke peringkat degree.

Tak ramai pelajar degree yang duduk kat hostel UiTM. Jadi, the best bet,

kami perlu mencari rumah sewa yang sesuai kat luar kampus.

Maksud sesuai adalah:

i) disewa dengan kadar yang rendah (kami student lagi, mana

ada banyak duit),

ii) cukup luas dan selesa (sebab ramai yang akan menyewa dan

duduk sekali dalam satu rumah),

iii) lengkap (atau separa lengkap) dengan barangan rumah

yang asas (katil, meja belajar, rak buku, dan sebagainya).

Merata-rata juga saya dan kawan-kawan menyewa, daripada Sekyen

10 hingga ke Seksyen 8. Dan bila dah mula dapat pendedahan pasal

rumah sewa ni, baru saya tahu demand rumah sewa sentiasa ada.

Senang cerita, rumah boleh jadi tak cukup kat kawasan Shah Alam ini.

Sebab tak dapat cari rumah yang banyak bilik, kami semua berpakat

menyewa rumah flat 1 bilik, dan berkongsi seramai 7 orang.

Kalau ada pilihan lain, memang kami tak akan buat keputusan macam

ni. Tapi dah terpaksa (sebab tak banyak rumah sewa yang ada pada

masa ni), kami berpakat dan pandang sebelah mata saja.

Baik lagi ada rumah sewa berbanding tak ada rumah sewa langsung.

Kan?

186

Itu sebab saya beli 1 unit studio kat kawasan ini (rumah pertama saya).

Tambahan pula, harga jualan pula tak terlalu tinggi dan kena dengan

bajet saya.

Dan paling penting, saya tahu akan ada orang (pelajar) yang berminat

nak menyewa. Sebab saya ada buat persediaan awal sebelum

membeli rumah ni (yang saya terangkan kat bawah ni).

Apakah persediaan yang saya buat sebelum membeli

hartanah ini?

Sebab dah pernah ada pengalaman berkongsi rumah 1 bilik bersama

7 orang kawan-kawan, saya rasa tak ada masalah nak sewakan unit ini

kat prospek yang berminat.

Dan nak pastikan betul atau tak ada permintaan sewa kat kawasan ini,

saya buat market survey. Apa yang saya buat adalah iklan dummy. Tapi

masa buat ni, saya tak beli rumah lagi.

Bila dah mula buat iklan, bertalu-talu orang call dan bertanya. Kat sini,

kita dah dapat respon yang memang ada orang nak menyewa rumah

kat kawasan yang saya nak beli ini.

Saya juga ada berjalan-jalan kat kawasan Seksyen 16 untuk melihat

kawasan sekeliling, nak tengok rumah yang kosong. Bila datang tengok,

memang langsung tak ada. Semuanya penuh.

Boleh saya simpulkan, yang ramai keluarga yang duduk kat kawasan ni

termasuk pelajar universiti lepas dah selesai sesi lawatan. Kebetulan

pula, ada kedai mamak kat depan kawasan rumah ini.

187

Tiba waktu malam pula, saya duduk melepak kat kedai ni sebab nak

tengok kereta. Memang akan sentiasa penuh. Dan ini satu indikator

untuk kenal pasti sama ada kawasan ini penuh dihuni atau sebaliknya.

Kalau tempat parking penuh dengan kereta sentiasa, bermakna

kawasan ini ada potensi menjadi lokasi hot spot dan memang ada

demand (permintaan).

“Berapa kerap bas lalu?”

Satu lagi. Zaman dulu (masa saya masih seorang pelajar), ada bas mini

yang akan lalu daripada UiTM hingga ke Sekyen 2, kemudian akan

pusing kat kawasan Seksyen 16, dan baru berpatah balik ke UiTM.

20 atau 30 minit sekali, memang bas mini akan pusing kat sekitar

kawasan ni.

188

Jadi saya dah tahu, pelajar yang tak ada kenderaan tak ada masalah

nak menyewa. Sebab public trasport sentiasa ada. Senang mereka nak

bergerak ke kelas, atau ke mana-mana dalam kawasan Shah Alam ni.

Siapakah target penyewa utama saya?

Target penyewa yang saya sasarkan pada masa ni adalah student.

Kenapa saya pilih target penyewa yang macam ni?

Sebab saya dah tahu yang supply rumah sewa tak cukup kat Shah

Alam. Saya tak nak mereka susah payah macam yang saya pernah

kena dulu.

Lagipun, pasaran rumah sewa untuk student, boleh kata sentiasa ada

demand yang susah nak putus. Kalau ada pelajar yang dah nak

graduate, pasti akan sentiasa ada kemasukan pelajar baru.

Maksudnya, saya tak perlu pening kepala mencari penyewa. Kan lagi

senang kerja kita kalau penyewa yang cari kita?

Cerita terperinci bagaimana saya dapatkan hartanah ini

secara zero-down payment.

Seperti yang saya dah ceritakan sebelum ni, saya dapat beli secara

zero-down payment sebab pemaju sendiri tawarkan skim ini kat

pembeli.

189

Mula-mula, saya tak tahu mereka ada bagi tawaran ini. Ingatkan saya

akan membeli rumah ini seperti orang lain (bayar down payment 10%,

bayar kos peguam, dan lain-lain semasa proses pembelian).

Mungkin dah tertulis rezeki saya untuk dapat tawaran ini. Dan tak buang

banyak masa, saya terus beli unit ini dan uruskan proses jual beli cepat-

cepat.

Bagi korang yang nak membeli unit baru dengan pemaju, tak salah

bertanya dulu kalau-kalau ada sebarang tawaran khas macam ini.

Bukan keluar duit pun nak bertanya.

Dan boleh saya kata, kita boleh dapat kelebihan ini kalau kita jenis

ringan mulut untuk bertanya. Kadang-kadang, ada juga jenis pemaju

yang tak sebut tawaran ini, selagi pembeli tak mula bertanya.

Apakah halangan utama yang anda hadapi semasa

membeli hartanah ini?

Halangan yang saya kena hadapi masa membeli unit ini adalah

berebut dengan orang lain (yang ada duit) yang nak beli rumah yang

sama.

Kenapa boleh jadi macam ini?

Sebab ia adalah projek unit jenis studio yang pertama kat kawasan

Shah Alam ni. Sebelum ni tak pernah ada projek yang macam ni. Dan

ini jadi sebab utama kenapa ramai orang nak beli unit ini segera.

190

Dan nasib saya tak berapa baik.

Sebab saya lambat tahu pasal projek ini. Sebab terlambat, saya cuma

dapat beli unit kat tingkat 10 (daripada keseluruhan 11 tingkat).

Dan semakin tinggi kedudukan unit itu, harga juga akan turut sama

meningkat. Kalau nak ikutkan, harga minimum bagi sebuah unit sekitar

RM58,000 saja.

Tapi sebab agak terlewat dan saya beli unit kat tingkat yang tinggi,

harga jualan jadi RM67,500. Kalau tak, saya boleh dapat beli dengan

harga yang lebih murah.

Selain daripada ini, halangan yang biasa (yang saya rasa, semua orang

hadapi perkara yang sama) adalah dari sudut modal.

Masa nak beli rumah ni, saya baru mula bekerja dan gaji tak banyak

mana. Seingat saya, gaji saya sekitar RM2,500 pada waktu nak membeli

rumah pertama.

Tapi, tak usah pula patah semangat sebab bergaji kecil. Bahkan, ramai

dah orang yang dapat membeli rumah walaupun gaji tak seberapa.

Yang utama, kita kena fokus dulu dalam bab menyimpan duit.

Kalau usaha menyimpan pun ke laut, usahkan pelaburan hartanah saja.

Pelaburan lain pun belum tentu kita boleh buat (walaupun hanya

191

gunakan modal yang sikit).

Jadikan simpanan itu satu “paksaan” buat diri kita.

Bukan saya seorang saja yang cakap macam ni. Saya percaya, ramai

mentor dan pelabur yang hebat-hebat kat luar sana akan bersetuju

dengan nasihat ini.

Macam mana saya belajar cara dapatkan tawaran zero-

down payment.

Dalam kes saya sendiri, pemaju sendiri yang mengajar saya beli rumah

secara zero-down payment (untungkan saya? Hehe). Semua proses

uruskan pembelian dengan cara ini, mereka yang guide saya.

Mungkin dah rezeki saya tertulis macam tu. Saya terpaksa terima

dengan hati yang terbuka. Takkan nak tolak rezeki pula kan?

Nasihat saya, ringankan mulut untuk bertanya. Kalau tak tahu, terus

tanya kat orang yang lebih tahu. Dan elakkan cuba-cuba buat sendiri

selagi tak menurun ilmu membeli rumah secara zero-down payment.

Takut kalau tak ada ilmu yang betul, akan tersilap langkah dan bagi

kesan buruk kat portfolio pelaburan hartanah kita. Jadi sebelum

mulakan, cari ilmu yang betul dulu ya.

Kalau ikut pengalaman saya, kalau sekali dah guna cara ini, proses nak

membeli rumah lain (dengan gunakan strategi ini) akan jadi lebih

mudah untuk kita buat.

192

Pertama sekali, cari rumah yang dijual lebih rendah berbanding market

value. Baru kita boleh beli rumah secara zero-down payment.

Contohnya, saya ada beli sebuah rumah kos sederhana kat kawasan

Shah Alam yang dijual dengan harga RM75,000. Bila saya kaji dan

bertanya, saya dapati market value unit ini berharga RM85,000.

Kalau dapat pinjaman 90% daripada jumlah ini, saya akan dapat

RM76,500.

Apa yang saya buat adalah saya minta dulu consent (kebenaran) kat

owner rumah pasal harga. Saya akan pastikan betul-betul yang dia tak

kisah menjual rumah ini pada harga bawah market value.

“Owner tak kisah jual murah?”

Owner pula memang tak kisah jual dengan harga murah, sebab dia

memang nak dispose rumah ini cepat.

Bila dah tanya soalan ni, baru saya berterus-terang yang saya nak buat

193

mark-up berdasarkan market value rumah itu. Dia bersetuju dan kami

teruskan dengan proses memohon pinjaman kat bank.

Bila dah selesai memohon pinjaman kat bank, saya tanya balik kat ex-

tuan rumah sama ada nak bagi duit down payment (10%) segera, atau

nak tunggu sampai loan disburse.

Dalam banyak-banyak rumah sub-sale yang saya pernah beli, ini kali

pertama owner minta bayar down payment bila loan dah lepas. Kalau

yang lain, memang akan minta 10% down payment dulu.

Dan ini adalah perkara yang normal. Cuma, kalau pandai ayat tuan

rumah tu, mungkin korang tak perlu bayar down payment macam saya.

Hehe.

Bila loan dah lepas, saya akan gunakan duit itu untuk bayar balik jumlah

down payment kat tuan rumah (RM7,500).

Jadi, tak kisah sama ada korang nak bayar dulu atau tak (bergantung

kat persetujuaan dengan tuan rumah). Sebab akhirnya, kita akan

dapat balik modal yang kita gunakan untuk bayar down payment itu.

Itu sebab saya pesan awal-awal tadi. Kita memang kena ada duit, baru

boleh mulakan pelaburan hartanah.

“Kalau owner minta duit down payment pada mula lagi, mana nak

cekau kalau tak kumpul duit?”

194

Biasanya bila loan dah lepas, peguam saya akan advise kat bank (bila

cek keluar daripada bank) untuk issue cek terus atas nama dia.

Bermakna, dia yang akan agihkan duit.

Dan kalau ada duit baki yang lebih, saya akan minta peguam gunakan

untuk tanggung semua legal matter semasa urusan tukar milik ini

sedang berjalan.

Saya cukup bernasib baik sebab masa belajar dulu, fakulti saya sama

bangunan dengan fakulti undang-undang. Dan banyak ex-classmate

saya masa diploma dulu ambil degree dalam bidang perundangan.

Jadi, saya tak ada masalah nak dapatkan peguam untuk uruskan

pembelian rumah yang saya buat. Kalau korang tengah belajar lagi,

mula berkawan dengan orang yang belajar bidang ini.

Mana tahu dia boleh tolong kita satu hari nanti dalam bab legal

matters. Hehe.

Apakah prestasi terkini hartanah yang saya beli ini?

Dah tentu tak ada satu pun hartanah yang akan kekal kat harga lama,

dan ia akan terus meningkat dari masa ke semasa (bergantung kat

beberapa faktor).

Boleh kata, semua rumah yang saya beli dapat menjana untung.

Rumah pertama yang saya beli, kini dah cecah lebih RM100,000

(current market value).

195

Rumah ke-2 (rumah lelong) yang saya beli dengan harga RM45,000,

sekarang dah capai lebih kurang dalam RM75,000. Memang tak

banyak peningkatan sebab ini adalah rumah low-cost (kos rendah).

Dan rumah ke-3 pula, saya beli pada harga Rm126,000. Sekarang, nilai

semasa dah jadi lebih kurang (kalau tak silap saya) RM280,000 ke

RM300,000.

Semua kenaikan capital appreciation ini jadi dalam tempoh 14 tahun

(bermula tahun 2002 hingga 2016).

Rumah lain? Saya ada beli rumah yang berharga RM26,000, dah cecah

market value RM100,000. Rumah yang berharga RM85,000 pula,

sekarang dah jadi RM240,000.

Jom kita bayangkan sama-sama bila semua rumah ini saya berjaya

selesaikan pinjaman. Kalau terpaksa dan perlukan cash, saya cuma

perlu jual salah satu rumah saja.

Dan bab sewa pula, dah tentu saya akan dapat 100% keuntungan.

Kalau ikut perancangan awal, memang saya pelan nak selesaikan

segala loan rumah sebelum capai 55 tahun.

Untuk 15 tahun pertama, saya akan berusaha mencari rumah yang

sesuai untuk saya beli. Dan 15 tahun berikutnya, saya akan langsaikan

hutang rumah cepat-cepat.

196

3 mesej untuk anda yang nak dapatkan tawaran zero-down

payment.

1. Kalau nak mula buat pelaburan hartanah, buat dulu secara kecil-

kecilan. Mulakan daripada yang sikit.

Nasihat ni saya tujukan kat orang muda semua.

Tak berdosa pun kalau kita beli rumah kecil sebagai pelaburan

pertama.

Saya sendiri mulakan dengan membeli rumah yang kecil dulu, bukan

terus rembat rumah yang besar. Takut nanti ada masalah lain yang lebih

besar pula datang menyapa.

Bayangkan. Kalau pendapatan masih tak stabil, agak-agak mampu tak

kita nak tanggung sebarang masalah dalam pelaburan kita?

Katakan satu hari nanti kita dihentikan kerja (saya doakan korang jauh

daripada masalah ini), siapa yang nak bayar duit ansuran bulanan

setiap pelaburan yang kita buat?

Selama mana bergelumang dalam bidang ni, untung sewa paling

rendah yang saya pernah dapat adalah RM17 sebulan.

Kalau korang, boleh tahan ke dapat jana untung RM17 sebulan saja?

Dan ia berlangsung selama tempoh 2 tahun ya.

Kalau saya cepat berputus asa, confirm saya tak akan continue beli

rumah yang seterusnya. Kita kena latih diri kita untuk banyakkan

bersabar.

197

2. Mulakan tindakan segera.

Tak guna kalau dah habis baca e-Book dan menurun ilmu hartanah,

tapi kita masih bertangguh dan tak gunakan ilmu yang kita belajar tu.

Saya tak maksudkan terus cari rumah lepas dah habis belajar. Maksud

saya, mulakan buat market survey, kaji demand sesuatu kawasan, dan

sebagainya.

Pendek kata, bersedia siap-siap sebelum kita dah ada duit nak beli

rumah. Kata orang, kita kena equip diri kita dengan knowledge (ilmu).

Kalau tak ada ilmu, memang kita tak akan ke mana.

Dan bila dah dapat ilmu pula, kalau tak bergerak (bertindak), pun tak

guna juga.

Selagi ada seminar, rajinkan diri datang dan belajar dengan mentor

atau pakar yang hebat dalam bidang ini. Tak usah kedekut keluarkan

modal ilmu yang sikit supaya perjalanan pelaburan kita tak terjejas.

Memang betul. Pengalaman adalah ilmu yang berharga. Tapi baik lagi

kita belajar daripada pengalaman orang. Mereka dah ada

pengalaman hadap pelbagai liku-liku dalam pelaburan ini.

Dan bila kita belajar daripada orang macam ini, kita boleh elakkan

masalah yang mereka dah lalui itu. Jadi, kita tak akan ulang balik

perkara atau masalah yang sama.

Itu sebab, saya sarankan korang cari mentor. Supaya korang boleh

elakkan masalah lebih besar daripada berlaku.

198

3. Bab rezeki, bukan kita yang tentukan. Kita hanya mampu berusaha

saja.

Sebelum mulakan apa-apa pun, minta bantuan Allah S.W.T dulu. Kita

cuma hamba saja, dan Dia adalah yang Maha Berkuasa atas setiap

perkara.

Saya nak kongsikan pengalaman pahit yang tak seberapa ini.

Saya pernah kena tipu dengan kawan saya pada tahun 2012 lepas

berhenti kerja. Amaun yang kena tipu pula, mencecah ratus ribu juga.

Boleh kata, saya sehelai sepinggang pada masa tu. Dan saya ingat lagi.

Masa tu saya ada seminar kat Kelantan. Lepas selesai seminar, saya

ceritakan situasi ini kat kawan saya.

Saya mengadu kat dia:

“Aku rasa macam dah tersilap langkah. Dah lah aku baru berhenti kerja.

Kena tipu lagi sampai beratus ribu dengan ‘kawan’ aku. Aku langsung

tak ada duit sekarang ni, zero.”

Kawan saya balas balik macam ni:

“Kau kena ingat satu perkara. Rezeki adalah hak mutlak Allah S.W.T. Dia

yang tentukan segalanya. Sebelum apa-apa, jumpa dan minta kat Dia

balik.”

Dan saya buat nasihat yang kawan saya bagi ni. Dia siap minta saya

keluarkan pendahuluan untuk kerjakan Umrah. Padahal, saya tengah

199

tak berduit. Tapi saya buat juga sebab yakin dan percaya kat Allah

S.W.T.

Dah rezeki saya. Saya berjaya juga tunaikan Umrah dalam masa

beberapa bulan saja. Rupa-rupanya, Allah S.W.T dah cukupkan duit

saya untuk buat Umrah pada mula lagi.

Masa kat Tanah Suci, saya berdoa dan minta macam-macam kat Allah

S.W.T. Doa kat Tanah Suci ini memang senang nak makbul.

Bila selamat sampai saja ke Malaysia, saya dapat panggilan daripada

pihak kementerian. Saya berjaya menang award untuk kategori blog

kewangan. Terperanjat saya dibuatnya!

Tak cukup dengan itu. Bulan berikutnya, seminar saya dapat sambutan

hangat. Full-house. Dan banyak lagi rezeki yang saya dapat lepas

berdoa dan rapatkan diri dengan Maha Pemberi Rezeki.

Janji Allah S.W.T memang satu perkara yang pasti. Dan semua ini

berlaku secara instant.

Saya nasihat kat korang supaya elakkan terlupa tunaikan zakat,

tinggalkan solat, dan sebagainya.

Tak guna kalau duit kita banyak, tapi hati tak tenang dan tak berbalik

kat Allah S.W.T. Rezeki kita kat dunia ni, Dia yang bagi semuanya.

200

Bab 13

Shafie Bustan

Responden #11: Tuan Shafie Bustan.

Nama Penuh:

Shafie bin Bustan.

Profesion:

Saya graduate MMU (Mutimedia University) pada tahun 2001. Mulakan

profesion dengan TELEKOM dan bekerja kat situ selama 8 tahun.

Tahun 2009, saya berhenti kerja dan mulakan pelaburan hartanah

secara serius sampai sekarang.

201

Status Perkahwinan:

Dah berkahwin. Alhamdulillah, dikurniakan 5 orang anak.

Umur semasa membeli hartanah pertama:

Saya mula beli hartanah pertama waktu umur 24 tahun (tahun 2008).

Nama hartanah yang dibeli secara zero-down payment:

Hartanah yang saya beli gunakan strategi ini adalah kat Ayer Keroh,

Melaka. Jenis teres. Saya beli dengan cara mark-up kat Perjanjian Jual

Beli (S&P).

202

Kenapa saya pilih untuk membeli hartanah ini?

Salah satu sebab adalah kita tak perlu keluarkan banyak kos. Dengan

modal yang tak banyak, kita boleh membeli rumah dan dapatkan

lebihan tunai daripada mark-up yang kita buat.

Lagi satu, biasanya harga rumah yang boleh dibeli secara zero-down

payment ni boleh dibeli bawah harga market price. Maknanya, kita

boleh beli rumah dengan harga yang lebih murah.

Dan bila nak jual pula, kita boleh jual balik ikut harga market semasa.

Kan dah boleh buat untung tu? Dari market price ni, kita boleh buat

mark-up pinjaman dan dapatkan cashback.

Bab down payment pula, boleh jadi kita kena bayar dulu 10% atau tak.

Ini ikut kat penjual sama ada nak tunggu pinjaman lepas, atau nak duit

tu lepas dah sign Perjanjian Jual Beli (S&P).

Biasanya, saya hanya perlu bayar duit booking sebanyak RM1,000 saja.

Banyak untung yang kita boleh buat bila gunakan strategi ini.

Apakah persediaan yang saya buat sebelum membeli

hartanah ini?

Sebelum beli unit ini, saya akan buat lawatan dulu. Nak check kondisi

rumah. Lagi-lagi peralatan eletrik. Suis, plag, wiring, semua saya akan

periksa.

203

Kalau rumah baru, kita boleh claim balik kat pemaju kalau ada apa-

apa kerosakan. Rumah sub-sale tak macam tu. Cuma, kita boleh minta

kat owner untuk rendahkan harga jualan.

Kalau nak baiki semua pakai modal sendiri pun boleh juga. Tapi kalau

duit banyak, baru boleh cerita.

“Kenapa saya rekod semua kerosakan?”

Bila terjumpa sebarang kerosakan, saya akan rekodkan. Zaman

sekarang, saya rasa ramai orang dah pakai smartphone. Boleh je

tangkap dan simpan gambar tu sebagai bukti.

Lepas tu, saya akan check berapa value maksimum rumah pula. Yang

ni, saya akan minta bantuan kat banker yang saya kenal.

204

Sebab kita akan gunakan nilai ini kat dalam Perjanjian Jual Beli, dan

buat permohonan pinjaman kat bank. Dan kita boleh buat mark-up

pinjaman dan tinggikan potensi pinjaman supaya senang lulus.

Dalam kes saya, owner dah malas nak jaga rumah tu. Itu sebab dia nak

jual cepat, dan dia juga nak berpindah ke tempat lain. Dan paling best,

harga yang dia bagi kat saya memang murah.

Owner beli rumah ni dengan harga RM52,000. Dan dia jual kat saya

pada harga RM65,000. Banker pula bagitahu saya, unit ini bernilai sekitar

RM80,000.

Kiranya, saya dapat beli dengan harga yang murah berbanding harga

market semasa. Tambahan pula, owner rumah ni orang tua. Mungkin

dia tak berapa tahu pasal harga pasaran unit tu.

Jadi, saya dah tahu berapa banyak yang saya boleh mark-up

berdasarkan data-data ini. Rumah harga murah, dapat buat mark-up.

Bila loan lulus, dapat cashback lagi. Tak ke untung tu?

Persediaan lain yang saya buat adalah memeriksa berapa banyak loan

yang layak saya dapatkan. Ini patut jadi persediaan yang pertama

sekali.

Dan pastikan CCRIS dan CTOS kita cantik. Kalau tak, boleh jadi

permohonan loan korang tak lepas. Bank bagi pinjam duit mereka

berdasarkan rekod kewangan ni.

205

Tak guna juga berjumpa penjual kalau dah tahu loan tak akan lepas.

Silap-silap, kena maki depan muka pasal buang masa dia.

Dari segi modal, kita akan dapat mark-up pinjaman dan modal yang

kita keluarkan boleh jadi sikit. Tapi, kena sediakan duit juga sebab nak

bayar kos peguam dan deposit masa nak sign S&P nanti.

Jadi, beli hartanah secara zero-down payment tak bermaksud membeli

hartanah tanpa sebarang modal. Saya harap pembaca boleh

fahamkan maksud sebenar terma ini.

Bila loan dah disbursed, baru kita akan dapat balik modal awal yang

kita keluarkan sebelum ni. Jadi senang cerita, memang kita kena

prepare dan kumpul duit.

Bukan “walaupun tak ada sebarang simpanan, kita masih boleh beli

hartanah.” Ini tak betul ya. Nak ikutkan (secara logik), kita memang

kena sediakan duit booking. Kalau tak booking, alamat unit itu ada

kemungkinan terlepas kat tangan orang lain.

Lagi satu, kos legal fee pun akan pakai duit juga. Tapi tak rugi pun kita

keluarkan modal awal. Sebab kita akan dapat balik pulangan daripada

mark-up yang kita buat.

Biasanya, ia akan telan kos sebanyak 3% daripada harga yang penjual

bagi.

206

Siapakah target penyewa utama saya?

Boleh kata, banyak jenis penyewa yang saya boleh target.

Kawasan Ayer Keroh ni dekat sangat dengan MMU. Jadi, saya boleh

target untuk dapatkan student sebagai penyewa. Nak target pekerja

pun, tak salah.

Sebab kawasan ini juga dekat dengan pusat pejabat kerajaan. Sangat

dekat dengan MITC, Ibupejabat Polis Daerah (IPD), dan sebagainya.

Sekarang ni, penyewa semasa saya bekerja kat IPD Ayer Keroh. Oh ya,

saya jenis orang yang sewakan sebiji rumah. Tak buat sewa ikut bilik atau

kepala.

Cerita terperinci bagaimana saya dapatkan hartanah ini

secara zero-down payment.

Saya dapat maklumat pasal rumah ini daripada kawan-kawan. Saya

ada banyak join grup motor dan sebagainya. Bila berborak, dapat

207

cerita yang ada orang nak jual rumah kat kawasan Ayer Keroh.

Tambahan pula, tuan rumah nak jual dengan harga murah (bawah

market value). Sebab peluang macam ni datang sekali-sekala, saya

terus set masa untuk berjumpa dengan owner cepat-cepat.

Nasihat saya, besarkan senarai networking kita setiap masa. Sebab ini

akan bagi kita peluang berjumpa dengan pelbagai tawaran hartanah

yang menarik.

Berkawan dengan semua orang, baik banker atau sesiapa saja.

Lagi besar networking kita, lebih besar peluang kita berjumpa dengan

tawaran rumah under market value. Sambil tu, kita pun kena buat kajian

sendiri. Gunakan bantuan pakcik Google.

Zaman sekarang ni cukup mudah untuk kita cari hartanah secara

online. Mudah, iProperty, Propwall, semua dah ada untuk kita gunakan.

Ambil peluang ini dan cari hartanah yang sesuai dengan matlamat

pelaburan kita.

Apakah halangan utama yang anda hadapi semasa

membeli hartanah ini?

Alhamdulillah. Sepanjang proses jual beli ni, tak ada sebarang halangan

dan kesukaran yang terjadi.

208

Sebab saya dah bagitahu owner awal-awal, saya nak buat mark-up

loan.

Ini perkara yang penting untuk kita buat bila nak buat mark-up.

Bagitahu dan minta kebenaran mereka dulu.

Dan owner ni setuju dengan permintaan saya. Jadi, tak akan ada

sebarang bantahan masa nak sign S&P. Yang akan jadi masalah

adalah bila kita tak bagitahu tuan rumah bila nak buat mark-up.

Lagipun, rumah yang owner tu nak jual dah berusia lebih 10 tahun.

Bermakna, tak ada sebarang sekatan untuk owner bayar RPGT. Kalau

rumah bawah 5 tahun, ada kemungkinan dia tak bagi buat mark-up.

Macam mana saya belajar cara dapatkan tawaran zero-

down payment.

Saya ni jenis suka membaca. Dapat tahu pasal beli rumah secara zero-

down payment pun, masa tengah membaca buku pasal hartanah.

Majalah hartanah yang banyak kat pasaran pun ada banyak buah

fikiran dan informasi berguna.

Selain buku, saya juga rajin membaca kat forum berkaitan pelaburan ni

kat Internet. Google kan ada. Boleh cakap, nak dapatkan maklumat

pasal hartanah cukup senang kat zaman sekarang.

209

Nak atau tak nak mencari saja yang jadi isu. Kalau nak tahu, dah tentu

kita akan cari ilmu, kan?

Banyak juga buku pasal hartanah yang ada dalam koleksi saya. Hasil

tulisan Tuan Azizi Ali, dan ramai lagi pakar dan mentor terkenal kat

dalam dan luar negara.

Apakah prestasi terkini hartanah yang saya beli ini?

Rumah yang saya beli (kat Ayer Keroh, Melaka) tu, saya dah ubah suai

jadi bajet hotel.

Masa beli dulu tak sampai pun RM70,000 (beli harga RM65,000).

Sekarang, nilai semasa (market value) hartanah ni dah cecah sekitar

RM200,000.

3 mesej untuk anda yang nak dapatkan tawaran zero-down

payment.

1. Fahamkan dulu setiap perkara yang kita nak buat. Tak kira apa jenis

pelaburan sekalipun.

Yang paling penting kita kena faham adalah proses dan flow sesuatu

perkara. Kalau tak tahu, tanya dulu kat orang yang dah ada

pengalaman atau pakar.

Yang kedua, kita kena jelas dengan kira-kira pelaburan kita. Biar semua

nombor, kita nampak jelas dan ditulis atas kertas. Buat dulu bajet ikut

kapasiti kewangan kita, dan bertindak ikut bajet ini.

210

Pelaburan hartanah gunakan banyak duit. Kalau tak bersedia betul-

betul, takut diri sendiri yang merana nanti.

Pendek cerita, cari ilmu dulu, baru mulakan pelaburan. Takkan lari

gunung dikejar.

2. Kena paksa diri mulakan simpanan. Kalau tak, sampai bila-bila

takkan dapat beli rumah.

Simpanan adalah bab orang kita paling liat nak buat.

Macam dah berpakat ramai-ramai tak nak menyimpan duit untuk beli

rumah. Tapi saya tengok, sekarang ni keadaan dah semakin berubah

baik.

Semakin ramai yang dah mula sedar kepentingan menyimpan. Paling

best, tengok ramai orang muda sekarang ni berpakat nak beli rumah.

Kalau budak dulu-dulu, tak kisah telan Maggi, janji kereta keluar dulu.

211

Setiap pelaburan perlukan modal. Kalau tak ada lagi, kumpul duit biar

cukup dulu. Sementara nak kumpul duit, kumpul ilmu pada masa yang

sama.

3. Fikir dulu betul-betul sebelum buat keputusan membeli.

Sekarang ni, makin ramai yang cuba menipu untuk buat banyak duit.

Rasanya, tak perlu saya nak sebut siapa. Dan pelaburan hartanah juga

jadi mangsa kegiatan scam ni.

Jadi sebelum keluarkan duit deposit, fikir dulu betul-betul dan buat

senarai pro dan cons supaya kita boleh timbal balik keputusan kita.

Ingat ya. Tak semua tawaran berharga murah itu tawaran yang

menarik. Ada kemungkinan, ia sebagai pancing saja supaya korang

teruja dapat membeli rumah pada harga yang murah.

Tapi akhirnya, diri sendiri yang tersontot.

Rajin bertanya kat kawan-kawan atau orang yang biasa dengan isu ini

dalam industri. Tak best pun dengar cerita ramai orang kita kena tipu

dengan skim-skim macam ni.

212

Bab 14

Dr. Azizul Azli

Responden #11: Dr. Azizul Azli bin Ahmad.

Nama penuh:

Dr. Azizul Azli bin Ahmad.

Profesion:

Pensyarah Kanan kat Jabatan Seni Bina Dalaman, Fakulti Seni Bina,

Perancangan dan Ukur, UiTM Perak.

Status perkahwinan:

Dah berkahwin. Alhamdulillah, Allah S.W.T kurniakan 4 orang anak.

213

Umur masa beli hartanah pertama:

Saya beli hartanah pertama waktu berumur 25 tahun. Beli secara tak

sengaja sebab masa ni, masih lagi belum ada banyak ilmu pasal

hartanah.

Nama hartanah yang dibeli secara zero-down payment:

Sehingga hari ini, saya masih belum ada pengalaman membeli

hartanah secara zero-down payment.

Cuma ada pengalaman membeli hartanah dalam pasaran lelong

dan beli rumah dengan membayar deposit yang minimum saja

(pasaran Sub-Sale).

Bagi hartanah lelong (yang saya beli), saya hanya bayar deposit tak

lebih daripada 10%. Selain itu, ada juga beberapa hartanah yang

saya beli berharga bawah nilai pasaran (below market value).

Saya berharap pengalaman saya beli hartanah bawah market value

boleh digunapakai dan beri manfaat kat pembaca e-book ini.

26.7% lebih murah dari market value?

Sebagai contoh, saya ada beli satu rumah kediaman kat kawasan

Ipoh, Perak. Cherry Park adalah nama projek ini.

Harga yang pemilik asal buka adalah RM55,000, dan ia 26.7% lebih

murah berbanding nilai pasaran semasa (current market value). Kalau

nak ikut MV, ia boleh dijual dengan harga maksimum RM75,000.

214

Dengan MOF (margin of finance) sebanyak 70%, saya dapat

pembiayaan bank sebanyak RM52,500 masa membeli rumah ini.

Bermakna, saya hanya perlu guna RM2,500 (duit saya) sebagai

tambahan untuk membeli rumah ini.

Murah kan? Walaupun saya tak beli secara zero-down payment, ia

masih lagi boleh dikira rendah dan tak gunakan banyak duit

berbanding beli secara biasa.

Bagi saya (secara personal), ini adalah satu pembelian yang amat

berbaloi dengan nilai hartanah sekitar kawasan Ipoh ini. Kadar

kenaikan hartanah boleh kata agak perlahan kat kawasan ini.

Tapi, kalau cerita pasal nak dapatkan aliran tunai bagi setiap

pembelian rumah, ia masih lagi mudah kita nak dapatkan.

215

Kalau kat Perak, saya tak akan membeli rumah yang tergolong dalam

pasaran underconstruction sebagai pelaburan. Saya hanya beli projek

macam ini kat kawasan Selangor saja.

Kat sini (Perak), ada beberapa strategi pelaburan yang tak sesuai

digunapakai macam kat kawasan Selangor dan Kuala Lumpur.

Lain sikit game-nya kat sini. Bukan tak boleh pakai langsung, cuma tak

boleh pakai semua.

Saya bagi satu contoh.

Kat sini, kadar sewa masih lagi kat tahap rendah. Susah nak henjut

(tingkatkan) harga sewa dan dapatkan aliran tunai dengan mudah.

Tapi, dalam setiap masalah, pasti akan ada jalan penyelesaian.

Ini cara saya. Mungkin korang pun boleh guna juga kalau nak melabur

kat kawasan Ipoh ini.

Saya akan tumpukan perhatian dan mengkaji rumah kat kawasan

Ipoh, yang dekat dengan hospital, IPTA (atau IPTS) seperti UiTM dan

UTP kat Seri Iskandar. Kawasan ini masih ada potensi sewaan yang baik

dan tinggi.

Selain itu, saya ada juga beli hartanah lelong kat sekitar kawasan

industri untuk dibuat sebagai asrama untuk pekerja kilang.

Ada sebahagian hartanah ini boleh kata, tak laku atau tak terjual

pada peringkat awal pelancaran.

216

Daripada membazir begitu saja, baik lagi saya beli dan jadikan ia

sebagai asrama pekerja.

Lebih mudah saya nak uruskan sebab saya tak payah risau pasal kes

lewat bayar sewa. Yang saya tahu setiap bulan, duit sewa akan masuk

tanpa sebarang masalah.

Kenapa saya pilih untuk membeli hartanah ini?

Target yang saya tetapkan mudah saja. Cari saja hartanah yang

below market value. Kalau rumah itu ada kriteria ini, saya tak teragak-

agak untuk beli.

Of course saya akan timbang balik semua perkara. Dan kalau lepas,

saya terus sediakan duit yang cukup untuk beli hartanah itu.

Sebab saya dah membeli lebih 2 biji rumah sebelum ini, saya cuma

217

layak dapatkan MOF sebanyak 70% saja.

Tapi, tak bermakna saya hanya layak dapat pinjaman 70%, tak boleh

nak buat untung. Paling kurang pun, dapat beli tanpa keluar banyak

modal pun, saya dah cukup puas hati.

Kemudian, saya akan kenal pasti dulu kawasan hartanah yang nk

dibeli itu. Macam yang saya dah jelaskan sebelum ini, saya akan

tertumpu kat kawasan hospital, dekat dengan kolej atau universiti, dan

kawasan perindustrian.

Selain itu, saya juga fokus melabur kat kawasan yang dekat dengan

pasaraya AEON. Dan jumlah pasaraya AEON ni, boleh kata banyak

kat kawasan Perak. Secara keseluruhan, aada 6 biji semuanya.

Sebab apa saya fokus kat kawasan ini?

Secara mudah, saya boleh cakap kawasan ini menyediakan peluang

dan tarikan unik untuk seorang pelabur hartanah.

218

Saya ada beli beberapa unit rumah kat AEON Station 18 (kat kawasan

perumahan Taman Panorama Lapangan). Dan nak jadi cerita, semua

yang sewa rumah saya bekerja kat AEON situ.

Dan Alhamdulillah, kesemua unit (6 unit) ini sentiasa penuh sampai

sekarang.

Saya beli semua unit ini masa sesi lelongan, dan semuanya dibeli

dengan harga yang sangat murah. Yang paling rendah saya dapat

berharga RM15,400 saja.

Tapi sekarang, permintaan (demand) sewa kat kawasan ni semakin

meningkat tinggi. Baru-baru ini, saya ada beli seunit kat kawasan ini

dengan harga RM32,000.

Apakah persediaan yang saya buat sebelum beli hartanah

ini?

Macam biasa, kita kena kumpul dulu duit biar cukup. Dan saya juga

tak terkecuali. Tak ada sebarang pelaburan yang tak gunakan

sebarang modal awal, dan ini termasuk pelaburan hartanah.

Walaupun ada strategi zero-down payment, tak bermakna kita tak

akan gunakan duit kita langsung.

Penting untuk kita fahamkan strategi ini betul-betul. Nanti ada pula

yang bertindak beli rumah, tapi langsung tak ada duit simpanan

dalam tangan.

Nak guna tandas pun kena bayar bro. Ini pula nak beli rumah. Dah

tentu akan gunakan modal, walaupun sikit. Cuma, kita ada peluang

219

nak dapatkan balik modal ini bila loan dah disburse nanti.

Saya harap korang yang nak guna strategi ini untuk beli rumah

fahamkan konsep ini dengan jelas ya.

Sebelum nak beli mana-mana hartanah untuk pelaburan, saya akan

kaji dan pastikan dulu hartanah itu menepati matlamat kewangan

yang saya nak capai, dan kena dengan strategi pelaburan saya.

Kalau semua yang saya gariskan dapat dipenuhi, saya akan jadikan

hartanah itu sebagai target utama saya.

Siapa target penyewa yang anda jadikan sasaran?

Sebab persekitaran yang berbeza (kawasan hospital, kolej dan

universiti, serta kawasan perindustrian), saya ada beberapa jenis target

penyewa yang saya jadikan sasaran.

Kalau nak ikutkan, saya lebih suka sewakan rumah kat tenaga

pengajar (lecturer), kakitangan sokongan dan juga golongan pekerja

tetap.

Walaupun saya ada beberapa unit rumah kat kawasan kolej dan

universiti, saya kurang berminat nak sewakan kat golongan pelajar.

Tapi, pasaran pelajar sentiasa ada permintaan (demand) yang tak

putus-putus.

Apakah halangan yang anda hadapi semasa nak beli

hartanah ini?

220

Dalam kes saya, halangan utama yang saya kena hadapi adalah nak

nego dengan tuan rumah asal untuk dapatkan harga sasaran saya.

Tapi, dalam keadaan ekonomi sekarang (sejak tahun 2015 hingga

kini), ada banyak tawaran harga yang baik dan luar biasa yang boleh

kita dapatkan berbanding sebelum ini.

Penjual atau ejen lebih cenderung untuk dengar pandangan pembeli,

asalkan mereka dapat jual unit ini dengan harga yang munasabah.

Kalau pandai bercakap dan nego penuh sopan-santun, tak mustahil

kita boleh dapat beli dengan harga yang cukup murah. Saya ada beli

2 apartmen yang agak menarik pada sudut harga (23% bawah harga

market value) pada tahun ini.

Macam mana saya belajar cara dapatkan tawaran zero-

down payment?

Sebab saya tak ada pengalaman beli rumah secara zero-down

payment, saya akan kongsikan macam mana saya belajar beli rumah

bawah market value. Semoga ia bermanfaat.

Untuk ini, banyak buku dan portal berkaitan hartanah yang berikan

pendedahan ini. Selain itu, ada juga seminar yang baik seperti

Sembang Hartanah yang diurus oleh AE (Abang Ensem).

Seminar ini ada tawarkan beberapa kaedah dan strategi yang

menarik untuk semua orang gunakan (termasuk korang yang tengah

baca e-book ini).

221

Kalau buku pula, suka saya syorkan tulisan Faizul Ridzuan (WTF) yang

mudah nak faham serta ada panduan yang baik bagi pelabur baru.

Kalau nak cari buku lain pun tak salah. Banyak buku pasal hartanah

yang berkualiti tinggi kat pasaran sekarang. Tinggal nak hadam je.

Apakah prestasi terkini hartanah yang anda beli itu?

Ada beza kalau nak ukur pasaran hartanah kat luar prime area. Bagi

saya, selagi hartanah itu dapat mencipta aliran tunai positif, saya akan

kekal membeli dan terus membeli.

Kalau kawasan luar bandar macam kat Ipoh ni, penyewa yang

berkualiti adalah antara faktor yang wajib kita ambil kira bagi

menjana aliran tunai positif.

Harga ini juga ada meningkat sikit. Masa beli dulu harga RM55,000.

Yang terkini saya check hari tu, sekitar RM85,000 ke RM90,000. Tapi

masih boleh nego lagi dengan owner. Tak salah mencuba kan?

3 mesej untuk anda yang nak beli rumah secara zero-down

payment atau BMV (below market value).

1. Pastikan kita ada matlamat yang jelas dengan sesuatu pembelian.

Tiap kali nak buat apa-apa, pastikan kita jelas dengan matlamat yang

kita nak capai dengan tindakan itu terlebih dulu.

Kenapa nak beli rumah tu? Sebab nak dapatkan untung kat capital

appreciation, atau kadar sewa? Ini soalan yang bagus untuk

222

permulaan.

Boleh saja kalau korang cipta soalan lain. Selagi ia bantu kita bergerak

ke arah matlamat masing-masing, tak ada masalah.

Kalau nak jelaskan dalam ayat pendek dan mampat:

“Start with the end in the mind.”

2. Rujuk pegawai bank dan dapatkan nilai semasa hartanah itu.

Bila ada data macam ini, lagi senang kerja kita. Market value ini, saya

guna untuk tetapkan harga jualan (minimum) yang saya nak capai.

Dengan nilai ini, kita boleh tetapkan harga jualan minima sambil boleh

buat mark-up dengan senang hati. Rumah kita dapat, duit tunai pun

223

kita boleh dapat. Sambil menyelam minum air bak kata orang.

Mulai sekarang, saya sarankan korang buat networking dengan orang

bank. Kalau dapat seorang yang OK, boleh dia bantu kita check nilai

hartanah semasa.

3. Sentiasa berterus-terang dengan penjual.

Kalau korang nak buat mark-up, bagitahu kat penjual secara jujur. Tak

payah nak sorok-sorok dengan mereka.

Masa proses nego, kita wajib elak timbulkan rasa salah faham antara

penjual dan pembeli. Kalau ini terjadi, silap haribulan sampai ke sudah

tak dapat beli rumah tu.

Tak salah nak bagitahu dan berterus-terang kat penjual. Janji

bercakap secara sopan dan jujur dengan mereka. Komunikasi yang

jelas penting masa proses ini sedang berlangsung.

224

Kata-kata Penutup

Semua orang berhak untuk memiliki rumah sendiri. Tapi tak semua orang bertuah untuk mendapatkan ilmu hartanah yang

betul sebelum membeli rumah. Gunakanlah ilmu beli rumah dengan modal yang minima ini dengan

sebaik-baiknya.

Pembelajaran ilmu hartanah korang tak terhenti disini.

Teruskan belajar dan mencari ilmu.

Layari laman web GilaHartanah di http://gilahartanah.com untuk tips

terkini dalam pelaburan hartanah dan kewangan peribadi.