PELAKSANAAN SEWA-MENYEWA RUMAH SUSUN DI …... · iv pengesahan penguji penulisan hukum (skripsi)...

i

PELAKSANAAN SEWA-MENYEWA RUMAH SUSUN

DI KOTA SURAKARTA DALAM PERSPEKTIF KITAB UNDANG-

UNDANG HUKUM PERDATA

Penulisan Hukum

(Skripsi)

Disusun dan diajukan untuk

Melengkapi Persyaratan guna Memperoleh Derajat Sarjana S1

dalam Ilmu Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret

Surakarta

Disusun Oleh :

Christanty Triwulan Ningrum

NIM.E0005125

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SEBELAS MARET

SURAKARTA

2012

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

ii

PELAKSANAAN SEWA-MENYEWA RUMAH SUSUN

DI KOTA SURAKARTA DALAM PERSPEKTIF KITAB UNDANG-

UNDANG HUKUM PERDATA

Penulisan Hukum

(Skripsi)

Disusun dan diajukan untuk

Melengkapi Persyaratan guna Memperoleh Derajat Sarjana S1

dalam Ilmu Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret

Surakarta

Disusun Oleh :


NIM.E0005125

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SEBELAS MARET

SURAKARTA

2012


commit to user

iii

PERSETUJUAN PEMBIMBING

Penulisan Hukum (Skripsi)

PELAKSANAAN SEWA-MENYEWA RUMAH SUSUN DI KOTA

SURAKARTA DALAM PERSPEKTIF KITAB UNDANG-UNDANG

HUKUM PERDATA

Oleh :


NIM. E0005125

Disetujui untuk dipertahankan di hadapan Dewan Penguji Penulisan Hukum

(Skripsi) Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta

Pembimbing I Pembimbing II

Ambar Budi. S., S.H., M.Hum. Tuhana, S.H., M.Si.

NIP.19571112 198303 2001 NIP.19690322 199702 1001


commit to user

iv

PENGESAHAN PENGUJI

Penulisan Hukum (Skripsi)



HUKUM PERDATA

Oleh :


NIM. E0005125

Telah diterima dan disahkan oleh Tim Penguji Penulisan Hukum ( Skripsi)

Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta

Pada :

Hari : Rabu

Tanggal : 1 Februari 2012

DEWAN PENGUJI

1. Djuwityastuti, S.H., M.H. : ............................................ Ketua

2. Tuhana, S.H., M.Si : ............................................ Sekretaris

3. Ambar Budi S, S.H., M.Hum : ............................................ Anggota

MENGETAHUI Dekan,

Prof. Dr. Hartiwiningsih, S.H., M.Hum NIP. 19570203 19852001


commit to user

v

PERNYATAAN

Nama : Christanty Triwulan Ningrum NIM : E 0005125

Menyatakan dengan sesungguhnya bahwa penulisan hukum (Skripsi) berjudul:



HUKUM PERDATA adalah betul-betul karya sendiri. Hal-hal yang bukan karya

saya dalam penulisan hukum ini diberi tanda citasi dan ditunjukkan dalam daftar

pustaka. Apabila dikemudian hari terbukti pernyataan saya tidak benar, maka saya

bersedia menerima sanksi akademik berupa pencabutan penulisan hukum (skripsi)

dan gelar yang saya peroleh dari penulisan hukum (skripsi) ini.

Surakarta, 13 Januari 2012

Yang membuat pernyataan,


NIM. E0005125


commit to user

vi

ABSTRAK Christanty Triwulan Ningrum. E0005125. 2012. PELAKSANAAN SEWA-MENYEWA RUMAH SUSUN DI KOTA SURAKARTA DALAM PERSPEKTIF KITAB UNDANG-UNDANG HUKUM PERDATA. Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta

Tujuan penelitian ini adalah mengetahui pengaturan sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta apabila ditinjau dari Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dan kendala-kendala apa saja yang dihadapi dalam pelaksanaan sewa-menyewa rumah susun beserta upaya-upaya apa saja yang dilakukan dalam menyelesaikan berbagai kendala tersebut.

Penelitian ini merupakan penelitian hukum empiris yang bersifat deskriptif. Jenis data yang digunakan adalah data primer dan data sekunder. Teknik pengumpulan data yang dipergunakan yaitu melalui wawancara dengan staff Unit Pelaksana Teknis Daerah (UPTD) Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta dan juga studi kepustakaan. Teknik analisis data yang dipergunakan adalah teknik analisis data kualitatif dengan analisis model interaktif.

Hasil penelitian menunjukkan bahwa pengaturan sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta yang dibuat oleh Unit Pelaksana Teknis Daerah (UPTD) Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta meskipun tidak dibuat di dalam sebuah akta perjanjian tetapi memenuhi ketentuan yang terdapat dalam Kitab Undang-undang Hukum Perdata baik mengenai unsur-unsur perjanjian (Pasal 1313 KUH Perdata), syarat sahnya perjanjian (Pasal 1320 KUH Perdata), unsur-unsur dalam pengertian sewa-menyewa (Pasal 1548 KUH Perdata), hak dan kewajiban para pihak (Pasal 1550-1552 bagi pihak yang menyewakan dan Pasal 1560 bagi pihak penyewa), serta dengan jangka waktu tertentu (Pasal 1570 KUH Perdata). Sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta dalam pelaksanaannya pada dasarnya mengacu pada tata tertib rumah susun yang dibuat oleh pihak pengelola yaitu UPTD Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta. Permasalahan yang dihadapi dalam pelaksanaan sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta yaitu kondisi masyarakat yang terkadang tidak mau tahu dan juga penyewa yang tidak tertib administrasi yaitu terlambat dalam pembayaran uang sewa. Upaya yang dilakukan untuk menghadapi permasalahan tersebut adalah dengan meningkatkan kesadaran penghuni rumah susun untuk mentaati tata tertib yang berlaku serta memberikan peringatan kepada penghuni rumah susun yang melanggar tata tertib atau tidak memenuhi kewajibannya, dan apabila masih melakukan pelanggaran atau tidak mau memenuhi kewajibannya, maka pihak pengelola rumah susun akan mencabut Surat Ijin Penghunian (SIP) penghuni yang bersangkutan sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

Kata Kunci : sewa-menyewa, rumah susun, UPTD Rumah Sewa


commit to user

vii

ABSTRACT Christanty Triwulan Ningrum. E0005125. 2012. IMPLEMENTATION LEASE FLATS SURAKARTA CITY IN PERSPECTIVE OF THE CODE OF CIVIL LAW. Faculty of Law Sebelas Maret University of Surakarta

The purpose of this study was to determine the lease arrangement flats in the city of Surakarta when viewed from the Code of Civil Law and any problems encountered in the implementation of an apartment lease also efforts made in completing it.

The study is an empirical legal research is descriptive. The type of data used are the primary data and secondary data. Data collection techniques used trough interviews with staff of the Technical Region Implementation Unit (TRIU) Rental Houses Public Works Department Goverment of Surakarta and also bibliography study Data. Data analysis techniques used is the qualitative data analysis with interactive model analysis.

The results showed that the lease arrangement flats in the city of Surakarta made by the Technical Region Implementation Unit (TRIU) Rental Houses Public Works Department Goverment of Surakarta although not made in an agreement official document, the term legitimate elements of agreement (article 1313 the Code of Civil Law), legal requirement of agreement (article 1320 the Code of Civil Law), the elements meaning of lease (article 1548 the Code of Civil Law), right and duty of party ( article 1550-1552 the Code of Civil Law for rental and article 1560 the Code of Civil Law for renter), and periode of certain time ( article 1570 the Code of Civil Law). Rental flats in the city of Surakarta in its implementation basically refers to flats order made by the manager of the TRIU Rental Houses Public Works Department Goverment of Surakarta. Problem face in the implementation of lease flats in the city of Surakarta, a condition that sometimes people do not want to know as well as tenants who are not in the orderly administration of the late payment of rent. Efforts are being made a dealing with these problem is to in crease awareness of flats residents to obey an order applies, and give warning to flats residents who violate the discipline or not fulfilling its obligations, and if still violation or unwilling to meet its obligation manager will revoke Occupied Permit residents concerned in accordance with applicable regulations. Keyword: rent, flats, TRIU House Rental


commit to user

viii

KATA PENGANTAR

Segala Pujian, Hormat, Syukur dan Kemuliaan hanya bagi Tuhan Yesus

Kristus, atas berkat Kasih karunia dan penyertaan-Nya yang melimpah kepada

penulis sehingga penulis dapat menyelesaikan studi dan penulisan hukum (skripsi)

yang berjudul “PELAKSANAAN SEWA-MENYEWA RUMAH SUSUN DI

KOTA SURAKARTA DALAM PERSPEKTIF KITAB UNDANG-UNDANG

HUKUM PERDATA”.

Adapun penulisan hukum (skripsi) ini merupakan rangkaian persyaratan

dan tugas yang harus dipenuhi untuk memperoleh derajat Sarjana S1 dalam Ilmu

Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta.

Penulis menyadari penyusunan penulisan hukum (skripsi) ini dapat

terselesaikan berkat bantuan dari para pihak yang selalu memberikan bimbingan,

dukungan, semangat, motivasi dan berbagi pengetahuan kepada penulis. Untuk itu

dalam kesempatan ini penulis ingin menyampaikan ucapan terimakasih yang

sedalam-dalamnya kepada :

1. Ibu Prof. Dr. Hartiwiningsih, S.H., M.Hum. , selaku Dekan Fakultas Hukum

Universitas Sebelas Maret Surakarta.

2. Ibu Djuwityastuti, S.H., M.H., selaku Ketua Bagian Hukum Perdata.

3. Bapak Lego Karjoko S.H., M.H., selaku pembimbing akademik penulis.

4. Ibu Ambar Budi S., S.H., M.Hum., selaku pembimbing skripsi yang telah

memberikan bimbingan, arahan, masukan, pengetahuan dan semangat

kepada penulis dengan penuh kesabaran sehingga penulisan hukum (skripsi)

ini dapat terselesaikan.

5. Bapak Tuhana, S.H., M.si., selaku dosen Co. Pembimbing penulis. Terima

kasih untuk kesabaran dalam memberikan bimbingan, arahan, masukan,

pengetahuan, dan semangat kepada penulis dalam penyusunan penyelesaian

penulisan hukum (skripsi) ini.

6. Bapak dan Ibu dosen Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta

yang telah mendidik dan mengajar penulis, memberikan bekal ilmu kepada


commit to user

ix

penulis selama penulis belajar di Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret

Surakarta.

7. Pengelola Penulisan Hukum (PPH) Fakultas Hukum Universitas Sebelas

Maret Surakarta yang banyak berperan di dalam proses penulisan hukum ini

dari awal sampai selesai.

8. Bapak Drs. Agus Djoko Witiarso, S.T., M.Si., selaku Kepala Dinas

Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta yang telah memberikan ijin

untuk penulis melakukan penelitian dan memperoleh data-data yang

diperlukan.

9. Bapak Toto Jayanto, S.H., M.Hum., selaku Kepala Unit Pelaksana Teknis

Daerah (UPTD) Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota

Surakarta, Ibu Sri Ratnartiningsih, S.H., selaku Kepala Sub Bagian Tata

Usaha Unit Pelaksana Teknis Daerah (UPTD) Rumah Sewa Dinas

Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta beserta seluruh staff Unit

Pelaksana Teknis Daerah (UPTD) Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum

Pemerintah Kota Surakarta yang telah banyak membantu penulis selama

penelitian ini berlangsung. Terima kasih telah meluangkan waktu untuk

wawancara sehingga penulis dapat memperoleh informasi dan juga data-

data yang dibutuhkan dalam penulisan hukum (skripsi) ini.

10. Keluargaku terkasih, Bapak, Ibu, serta saudara-saudaraku yang terkasih.

Terima kasih atas kasih sayang, doa, perhatian, dukungan, kesabaran dan

motivasi yang selalu diberikan kepada penulis sehingga pada akhirnya

penulis dapat menyelesaikan penulisan hukum (skripsi) ini.

11. Keluarga Besar PMK UNS, terutama sahabat-sahabat dalam pelayanan

bersama di PMK UNS, untuk doa dan semangat yang senantiasa diberikan

kepada penulis sampai saat ini.

12. Keluarga Besar Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta

angkatan 2005 yang tidak bisa disebutkan satu-persatu.

13. Semua pihak yang tidak dapat penulis sebutkan satu-persatu, yang turut

memberikan bantuan kepada penulis, baik moril maupun materiil di dalam

penyusunan penulisan hukum (skripsi) ini.


commit to user

x

Penulis menyadari bahwa penulisan hukum (skripsi) ini masih jauh dari

kesempurnaan. Oleh karena itu, kritik dan saran yang membangun sangat penulis

harapkan.

Akhir kata, penulis berharap semoga tulisan ini dapat memberikan manfaat

bagi semua pihak yang berkepentingan dan menambah wawasan bagi pembaca.

Surakarta, Januari 2012

Penulis


commit to user

xi

DAFTAR ISI

HALAMAN

HALAMAN JUDUL.......................................................................................... i

HALAMAN PERSETUJUAN PEMBIMBING............................................. ii

HALAMAN PENGESAHAN PENGUJI........................................................ iii

HALAMAN PERNYATAAN........................................................................... iv

ABSTRAK.......................................................................................................... v

ABSTRACT....................................................................................................... vi

KATA PENGANTAR...................................................................................... vii

DAFTAR ISI..................................................................................................... x

DAFTAR GAMBAR........................................................................................ xiii

BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah............................................................................ 1

B. Rumusan Masalah.................................................................................... 6

C. Tujuan Penelitian...................................................................................... 7

D. Manfaat Penelitian................................................................................... 8

E. Metode Penelitian..................................................................................... 8

F. Sistematika Penulisan Hukum................................................................. 14

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

A. Kerangka Teori....................................................................................... 16

1. Tinjauan Umum Tentang Perjanjian................................................. 16

a. Pengertian Perjanjian.................................................................... 16

b. Unsur-unsur Perjanjian.................................................................. 16

c. Syarat Sahnya Perjanjian .............................................................. 18

d. Asas-asas Perjanjian ...................................................................... 21

e. Pelaksanaan Perjanjian................................................................... 23

f. Hapusnya Perjanjian...................................................................... 24

2. Tinjauan Umum Tentang Sewa-menyewa......................................... 24

a. Pengertian Sewa-menyewa............................................................ 24

b. Unsur-unsur Dalam Sewa-menyewa............................................. 25


commit to user

xii

c. Subyek dan Obyek Sewa-menyewa............................................... 25

d. Bentuk dan Substansi Sewa-menyewa ........................................ 25

e. Hak dan Kewajiban Para Pihak dalam Sewa-menyewa............... 26

f. Risiko atas Musnahnya Barang dalam Sewa-menyewa ............... 28

g. Berakhirnya Sewa-menyewa ..................................................... 29

3. Tinjauan Umum Tentang Rumah Susun............................................ 30

a. Pengertian Rumah Susun............................................................. 30

b. Landasan dan Tujuan Pembangunan Rumah Susun.................... 32

c. Pembangunan Rumah Susun........................................................ 33

d. Pengaturan dan Pembinaan Rumah Susun.................................... 35

e. Pengelolaan Rumah Susun............................................................. 35

B. Kerangka Pemikiran................................................................................ 37

BAB III HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

A. Deskripsi Lokasi..................................................................................... 39

1. Keadaan Umum Kota Surakarta ........................................................ 39

2. Deskripsi Umum Unit Pelaksana Teknis (UPT) Rumah Sewa Dinas

Pekerjaan Umum Kota Surakarta...................................................... 41

a. Deskripsi Umum Dinas Pekerjaan Umum Kota Surakarta......... 41

b. Visi dan Misi Dinas Pekerjaan Umum Kota Surakarta................ 41

c. Tugas Pokok dan Fungsi Dinas Pekerjaan Umum Kota

Surakarta...................................................................................... 42

d. Struktur Organisasi Dinas Pekerjaan Umum Kota Surakarta...... 42

e. Deskripsi Umum Unit Pelaksana Teknis (UPT) Rumah Sewa

Dinas Pekerjaan Umum Kota Surakarta....................................... 45

f. Tugas Pokok dan Fungsi Unit Pelaksana Teknis (UPT) Rumah

Sewa Dinas Pekerjaan Umum Kota Surakarta............................ 46

g. Struktur Organisasi Unit Pelaksana Teknis (UPT) Rumah Sewa

Dinas Pekerjaan Umum Kota Surakarta...................................... 46

3. Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) di Kota Surakarta....... 51

a. Latar Belakang Pembangunan Rusunawa di Kota Surakarta...... 51


commit to user

xiii

b. Tujuan Pembangunan Rusunawa di Kota Surakarta.................... 53

c. Potensi Pembangunan Rusunawa di Kota Surakarta................... 55

d. Sumber Dana Pembangunan Rusunawa di Kota Surakarta......... 56

e. Pembangunan Rusunawa di Kota Surakarta............................... 57

f. Pengelolaan Rusunawa di Kota Surakarta................................... 58

g. Kontribusi Rusunawa Terhadap Pemerintah Kota Surakarta...... 59

B. Pengaturan Sewa-menyewa Rumah Susun di Kota Surakarta

ditinjau berdasarkan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.............. 59

1. Pengaturan Sewa-menyewa Rumah Susun Ditinjau Berdasarkan

Pengaturan Perjanjian di dalam KUH Perdata................................. 61


Pengaturan Sewa-menyewa di dalam KUH Perdata......................... 65

C. Pelaksanaan Sewa-menyewa Rumah Susun di Kota Surakarta,

Permasalahan yang Dihadapi dan Upaya Penyelesaiannya................... 72

1. Pelaksanaan Sewa-menyewa Rumah Susun di Kota Surakarta........ 72

a. Persyaratan Sewa-menyewa Rumah Susun di Kota Surakarta..... 72

b. Prosedur Sewa-menyewa Rumah Susun di Kota Surakarta......... 73

c. Hak dan Kewajiban Para Pihak Serta Larangan bagi Penyewa

Rusunawa..................................................................................... 75

2. Permasalahan yang Dihadapi dalam Pelaksanaan Sewa-menyewa

Rumah Susun dan Upaya Penyelesaiannya...................................... 79

BAB IV PENUTUP

A. Simpulan................................................................................................ 83

B. Saran...................................................................................................... 85

DAFTAR PUSTAKA

LAMPIRAN


commit to user

xiv

DAFTAR GAMBAR

Gambar 1. Model Analisis Interaktif................................................................ 13

Gambar 2. Kerangka Pemikiran........................................................................ 37

Gambar 3. Struktur Organisasi Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota

Surakarta......................................................................................... 44

Gambar 4. Stuktur Organisasi UPT Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum

Pemerintah Kota Surakarta............................................................. 47


commit to user

xv

BAB I. PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah

Indonesia merupakan negara hukum yang berdasarkan Pancasila dan

Undang-Undang Dasar 1945. Sebagai negara hukum, Indonesia harus dapat

menjamin terpenuhinya hak-hak asasi manusia bagi setiap warga negaranya,

sebagaimana tertuang dalam Pembukaan Undang-Undang Dasar 1945 alinea IV

(empat). Alinea tersebut memuat tujuan Pembangunan Nasional, yaitu melindungi

segenap bangsa Indonesia dan seluruh tumpah darah Indonesia, memajukan

kesejahteraan umum, mencerdaskan kehidupan bangsa, dan ikut serta

melaksanakan ketertiban dunia yang berdasarkan kemerdekaan, perdamaian abadi

dan keadilan sosial. Memajukan kesejahteraan umum berarti mewujudkan

kesejahteraan lahir dan batin seluruh rakyat Indonesia secara adil dan merata,

sebagai salah satu usaha untuk mengisi cita-cita perjuangan bangsa Indonesia bagi

terwujudnya masyarakat yang adil dan makmur berdasarkan Pancasila dan

Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945.

Upaya dalam mewujudkan tujuan nasional tersebut dilaksanakan melalui

pembangunan, yaitu suatu perubahan yang terencana dari suatu keadaan nasional

tertentu menuju pada keadaan yang lebih baik. Melalui pembangunan, kita

bermaksud meningkatkan kemakmuran masyarakat secara bertahap dan

berkesinambungan. Bagi bangsa Indonesia, pembangunan nasional pada

hakekatnya merupakan pembangunan manusia Indonesia seutuhnya dan

pembangunan masyarakat Indonesia seluruhnya. Pembangunan harus

dilaksanakan secara merata dan menyeluruh di tanah air, tidak hanya diberlakukan

bagi beberapa golongan tertentu atau sebagian masyarakat tertentu saja.

Pembangunan secara merata dan menyeluruh ini dilakukan dalam rangka untuk

mewujudkan masyarakat yang adil dan makmur yang merata secara materiil dan

spirituil berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar tahun 1945 dalam

wadah Negara Kesatuan Republik Indonesia.


commit to user

xvi

Salah satu unsur pokok kesejahteraan rakyat adalah terpenuhinya

kebutuhan akan papan atau perumahan, yang termasuk dalam kebutuhan dasar

manusia selain sandang dan pangan, bagi setiap warga negara Indonesia dan juga

keluarganya sesuai dengan harkat dan martabatnya sebagai manusia. Perumahan

atau pemukiman tidak hanya dapat dilihat sebagai sarana kebutuhan hidup, tetapi

lebih jauh adalah proses bermukim manusia dalam rangka menciptakan tatanan

hidup untuk masyarakat dan dirinya dalam menampakkan jati diri. Salah satu

upaya yang dilakukan oleh pemerintah di dalam usaha mewujudkan kesejahteraan

masyarakat tersebut adalah pembangunan perumahan sebagai strategi

pengembangan wilayah, yang menyangkut aspek-aspek yang luas dalam bidang

kependudukan, dan berkaitan erat dengan pembangunan ekonomi, dan kehidupan

sosial dalam rangka pemantapan Ketahanan Nasional.

Pengaturan perihal pentingnya pembangunan perumahan dan pemukiman

ini telah menjadi agenda pemerintah dengan menekankan pentingnya upaya untuk

meningkatkan dan memperluas adanya pemukiman dan perumahan yang layak

bagi seluruh masyarakat dan karenanya dapat terjangkau seluruh masyarakat.

Terjangkau bagi seluruh masyarakat berarti juga pemerintah harus mampu

menyediakan perumahan atau tempat tinggal bagi masyarakat yang

berpenghasilan rendah, dengan tetap memperhatikan unsur kelayakan tempat

tinggal dalam lingkungan yang sehat, secara adil dan merata, serta mencerminkan

kehidupan masyarakat yang berkepribadian bangsa Indonesia.

Seiring perkembangan kehidupan manusia, keterbatasan lahan sebagai area

tempat tinggal menjadi salah satu kendala utama dalam kegiatan pembangunan

perumahan yang dilakukan oleh pemerintah. Keterbatasan lahan ini terjadi bukan

karena penyusutan terhadap jumlah tanah yang tersedia, melainkan karena

manusia yang membutuhkan tanah semakin hari semakin bertambah jumlahnya.

Bertambahnya jumlah manusia yang membutuhkan tanah tidak diimbangi dengan

bertambahnya jumlah tanah sehingga terjadi ketimpangan terhadap struktur

pemilikan tanah, baik yang terjadi di pedesaan berkaitan dengan tanah pertanian,


commit to user

xvii

maupun di daerah perkotaan berkaitan dengan tanah untuk mendirikan rumah

sebagai tempat tinggal.

Keterbatasan lahan ini kemudian menuntut pemerintah untuk mengadakan,

mendapatkan serta menyiapkan tanah untuk keperluan pembangunan berdasar

pada prinsip kebijakan pemerintah bahwa tanah harus dipergunakan sebesarnya

untuk kemakmuran rakyat, dengan mengingat Indonesia sebagai negara agraris

yang sebagian besar rakyatnya menggantungkan kesejahteraan hidupnya pada

tanah, sehingga dengan demikian tanah menjadi salah satu kebutuhan dasar bagi

masyarakatnya. Dalam rangka peningkatan daya guna dan hasil guna tanah bagi

pembangunan perumahan dan pemukiman, serta meningkatkan efektifitas dalam

penggunaan tanah terutama pada lingkungan atau daerah yang padat

penduduknya, maka perlu dilakukan penataan atas tanah sehingga pemanfaatan

dari tanah betul-betul dapat dirasakan oleh masyarakat banyak.

Berkaitan dengan keterbatasan lahan dan juga upaya peningkatan

efektifitas penggunaan tanah serta pemenuhan terhadap kebutuhan akan tempat

tinggal bagi masyarakat, pemerintah mulai berpikir untuk melakukan

pembangunan suatu bangunan yang digunakan untuk hunian dan kemudian atas

bangunan yang dimaksud dapat digunakan secara bersama-sama dengan

masyarakat lainnya. Pemikiran tersebut kemudian menghasilkan suatu konsep

terbentuknya rumah susun. Konsep pembangunan yang dilakukan atas rumah

susun ini yaitu dengan bangunan bertingkat, yang dapat dihuni bersama, dimana

satuan-satuan dari unit dalam bangunan dimaksud dapat dimiliki secara terpisah

yang dibangun baik secara horisontal maupun secara vertikal, yang sesuai dengan

kebutuhan masyarakat. Konsep ini kemudian dituangkan dalam sebuah Undang-

Undang, yaitu Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun

yang dalam pelaksanaannya mengacu pada Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun

1988 tentang Rumah Susun.

Pembangunan rumah susun ini diharapkan dapat mengatasi permasalahan

keterbatasan lahan yang ada, karena dengan adanya rumah susun dalam satu


commit to user

xviii

wilayah dapat memberikan tempat tinggal yang layak bagi beberapa keluarga

dengan tidak menggunakan tanah dan tempat yang banyak, mengingat bentuk

bangunan dari rumah susun yang bertingkat. Adanya pembangunan rumah susun

ini juga sebagai upaya untuk mengurangi pemukiman kumuh yang diakibatkan

sebagai ketidakmampuan masyarakat dalam membangun rumah sebagai tempat

tinggal. Adanya rumah susun ini diharapkan juga akan membuat tata ruang kota

menjadi lebih terbuka sehingga menjadi lebih lega, dan dalam hal ini juga

membantu adanya peremajaan kota, pengurangan pemukiman kumuh, dan

selanjutnya menjadi daerah yang rapi, bersih, dan teratur, mengingat

pembangunan rumah susun ini memang diperuntukkan bagi masyarakat kurang

mampu dengan biaya yang terjangkau untuk masyarakat golongan ini.

Pada dasarnya upaya pemenuhan terhadap hak-hak masyarakat ini

dilakukan oleh pemerintah dan merupakan kewenangan pemerintah pusat.

Dengan adanya asas tugas pembantuan dan otonomi daerah, maka terdapat

beberapa tugas dan kewenangan pemerintah pusat yang kemudian dilimpahkan

pada pemerintah daerah untuk mempercepat usaha peningkatan kesejahteraan

masyarakat di daerah secara merata. Demikian halnya dalam pembangunan rumah

susun ini, sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 4 ayat (2) Undang-undang Nomor

16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun dan Pasal 4 Peraturan Pemerintah Nomor 4

Tahun 1988 tentang Rumah Susun yang menyatakan bahwa Pemerintah dapat

menyerahkan kepada pemerintah daerah untuk melaksanakan sebagian urusan

pengaturan dan pembinaan rumah susun, baik mengenai penyusunan rencana

jangka panjang dan jangka pendek dengan berdasarkan kebijaksanaan dan

pedoman dari Pemerintah Pusat.

Kota Surakarta merupakan salah satu kota yang ada di wilayah Provinsi

Jawa Tengah yang juga dikenal sebagai salah satu kota budaya di Indonesia.

Meski demikian kota Surakarta termasuk kota yang cukup terbuka dan mau

menerima perubahan tanpa meninggalkan adat istiadat dan budaya, sehingga

berbagai pengaruh positif yang masuk dalam kehidupan masyarakat kota

Surakarta membuat kehidupan masyarakatnya juga berkembang dengan sangat


commit to user

xix

pesat. Selain sebagai bagian dari wilayah Provinsi Jawa Tengah, secara

administratif Kota Surakarta juga termasuk dalam wilayah Karesidenan Surakarta,

yang wilayahnya meliputi Kabupaten Karanganyar, Sragen, Boyolali, Wonogiri,

Klaten, dan Kota Surakarta sendiri sebagai pusatnya. Berbagai latar belakang

tersebut, menjadikan Kota Surakarta menjadi pusat dari daerah-daerah yang ada

disekitarnya dan menjadi penopang dalam berbagai bidang, khususnya yang

berkaitan dengan kehidupan ekonomi dari masyarakat sekitarnya. Hal ini

kemudian memicu terjadinya urbanisasi, yang kemudian juga memacu terjadinya

peningkatan terhadap kebutuhan tempat tinggal bagi masyarakat yang harus

mendapat perhatian khusus dari pemerintah, yaitu Pemerintah Kota Surakarta.

Pemerintah Kota Surakarta dalam upaya membantu masyarakat untuk

memenuhi kebutuhan akan tempat tinggal juga menghadapi permasalahan

keterbatasan lahan, namun hal ini tidak menghalangi Pemerintah Kota Surakarta

untuk membantu masyarakatnya. Dengan mengacu pada Undang-Undang Nomor

16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun dan Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun

1988 tentang Rumah Susun serta adanya program “ Pembangunan Sejuta Tower”

dari Pemerintah Pusat yang implementasinya adalah pembangunan rumah susun

di seluruh Indonesia, maka Pemerintah Kota Surakarta kemudian mengadakan

pembangunan rumah susun melalui dinas terkait yaitu Unit Pelaksana Teknis

(UPT) Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta.

Pada dasarnya rumah susun ini terdiri dari dua bagian, yaitu rumah susun

sederhana milik dan rumah susun sederhana sewa. Dalam praktek di lapangan

dengan melihat kemampuan yang dimiliki oleh masyarakat dan juga tujuan utama

dari pembangunan rumah susun itu sendiri, yaitu ditujukan bagi masyarakat

golongan menengah ke bawah, sebagian besar rumah susun yang dibangun

pemerintah adalah rumah susun sewa yang dalam proses penyerahannya

dilaksanakan dengan disewakan kepada masyarakat luas melalui prosedur dan

persyaratan-persyaratan yang telah ditetapkan. Rumah susun yang disewakan ini

sendiri kemudian dikenal dengan sebutan rumah susun sederhana sewa atau

disingkat menjadi Rusunawa .


commit to user

xx

Kitab Undang-undang Hukum Perdata merupakan sumber hukum dalam

hukum perdata yang secara tegas mengatur segala ketentuan umum mengenai

orang, benda, perikatan, serta pembuktian dan daluarsa. Sewa-menyewa sebagai

perjanjian nominat, merupakan salah satu jenis perjanjian yang terdapat dalam

Kitab Undang-undang Hukum Perdata. Ketentuan umum mengenai sewa-

menyewa diatur mulai dari Pasal 1548 sampai dengan Pasal 1600 Kitab Undang-

Undang Hukum Perdata. Pelaksanaan sewa-menyewa sendiri juga bukan suatu hal

yang mudah dan ada kemungkinan muncul kendala-kendala serta hambatan, baik

mengenai pemenuhan hak dan kewajiban antara para pihak maupun ketentuan-

ketentuan lain yang harus dilaksanakan oleh para pihak yang terlibat. Para pihak

dalam sewa-menyewa rumah susun ini yaitu pengelola, yang dalam hal ini adalah

Unit Pengelolaan Teknis (UPT) Rumah Sewa yang termasuk dalam Dinas

Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta dan penyewa yaitu penghuni rumah

susun.

Berdasarkan uraian di atas, penulis tertarik untuk mengkaji lebih dalam

mengenai rumah susun sederhana sewa (Rusunawa) khususnya yang ada di Kota

Surakarta, dan untuk itu penulis memilih judul pada penulisan ini yaitu :

“PELAKSANAAN SEWA-MENYEWA RUMAH SUSUN DI KOTA

SURAKARTA DALAM PERSPEKTIF KITAB UNDANG-UNDANG HUKUM

PERDATA”.

B. Rumusan Masalah

Berdasarkan uraian latar belakang di atas, maka penulis merumuskan

masalah sebagai berikut :

1. Bagaimanakah pengaturan sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta

apabila ditinjau dari Kitab Undang-Undang Hukum Perdata?

2. Bagaimana pelaksanaan sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta,

adakah permasalahan yang dihadapi dalam pelaksanaan sewa menyewa

tersebut dan upaya apa yang dilakukan dalam menyelesaikannya?


commit to user

xxi

C. Tujuan Penelitian

Suatu penelitian harus mempunyai tujuan, yang pada prinsipnya

mengungkapkan apa yang hendak dicapai oleh peneliti itu sendiri sebagai

pemecahan terhadap permasalahan yang diteliti. Adapun tujuan dari penelitian ini

adalah :

1. Tujuan Obyektif

a. Mengetahui pengaturan sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta

apabila ditinjau berdasarkan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.

b. Mengetahui pelaksanaan sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta,

permasalahan apa saja yang dihadapi dan upaya-upaya apa saja yang

dilakukan dalam menyelesaikan permasalahan tersebut.

2. Tujuan Subyektif

a. Menambah wawasan dan pengetahuan penulis mengenai pelaksanaan

sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta.

b. Membandingkan teori-teori hukum yang diterima penulis selama masa

perkuliahan dengan praktek di lapangan.

c. Menerapkan ilmu-ilmu dan teori hukum yang telah penulis peroleh agar

dapat memberi manfaat bagi penulis sendiri khususnya, dan masyarakat

pada umumnya.

d. Memperoleh data yang cukup dan relevan sebagai bahan penulisan hukum

guna memenuhi syarat akademis untuk mencapai gelar kesarjanaan di

bidang ilmu hukum di Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret,

Surakarta.


commit to user

xxii

D. Manfaat Penelitian

Manfaat yang dapat diperoleh dari penelitian ini adalah :

1. Manfaat Teoritis

a. Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan sumbangan pemikiran

dan landasan teoritis bagi pengembangan disiplin ilmu hukum, khususnya

hukum perdata.

b. Dapat menambah literatur atau bahan-bahan informasi ilmiah yang dapat

digunakan untuk melakukan kajian dan penulisan ilmiah bidang hukum

perdata selanjutnya.

2. Manfaat Praktis

a. Dapat digunakan sebagai informasi bagi masyarakat pada umumnya

tentang pelaksanaan sewa-menyewa rumah di Kota Surakarta.

b. Memberikan sumbangan pemikiran bagi para pihak yang terkait dalam

menyelesaikan kendala-kendala yang timbul dalam pelaksanaan sewa-

menyewa rumah susun.

c. Pelaksanaan penelitian ini dapat meningkatkan dan mengembangkan

pengetahuan serta pengalaman penulis dalam bidang hukum perdata

khususnya mengenai sewa-menyewa.

E. Metode Penelitian

Metode adalah pedoman cara seorang ilmuwan mempelajari dan

memahami lingkungan-lingkungan yang dihadapi (Soerjono Soekanto, 2006 : 6).

Penulisan skripsi ini bisa disebut sebagai suatu penelitian ilmiah dan dapat

dipercaya kebenarannya apabila menggunakan metode yang tepat. Adapun

metode penelitian yang digunakan dalam penelitian ini dapat dijelaskan sebagai

berikut :

1. Jenis Penelitian

Jenis penelitian yang penulis pergunakan adalah penelitian empiris,

yaitu penelitian yang dilakukan di lapangan. Di dalam melakukan penulisan


commit to user

xxiii

hukum ini, penulis melakukan penelitian dan memperoleh informasi yang

berkaitan dengan materi penulisan dari bagian Unit Pelaksana Teknis Daerah

(UPTD) Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta.

2. Sifat Penelitian

Ditinjau dari sifatnya, penelitian hukum ini termasuk dalam penelitian

deskriptif. Penelitian deskriptif bertujuan menggambarkan secara tepat sifat-

sifat suatu individu, keadaan, gejala atau kelompok tertentu, atau untuk

menentukan penyebaran suatu gejala, atau untuk menentukan ada tidaknya

hubungan antara suatu gejala dengan gejala lain dalam masyarakat. Penelitian

ini dapat berawal dari hipotesis yang kemudian membentuk teori-teori baru

atau memperkuat teori yang sudah ada (Amiruddin dan Zainal Asikin, 2006 :

25-26). Penelitian yang dilakukan penulis bersifat deskriptif karena penelitian

ini bertujuan untuk memberikan gambaran mengenai bagaimana pelaksanaan

sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta.

3. Lokasi Penelitian

Dalam penelitian ini penulis memilih lokasi penelitian di bagian Unit

Pelaksana Teknis Daerah (UPTD) Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum

Pemerintah Kota Surakarta. Lokasi tersebut dipilih karena berbagai

keistimewaan yang dimiliki Kota Surakarta sebagai kota yang sedang

mengalami perkembangan dalam berbagai bidang dan mulai dikenal

masyarakat luas baik lokal maupun internasional. UPTD Rumah Sewa sendiri

merupakan Unit Pelaksana Teknis yang terdapat pada Dinas Pekerjaan Umum

Pemerintah Kota Surakarta yang bertugas untuk melaksanakan pengelolaan

terhadap semua Rusunawa yang ada di Kota Surakarta.

4. Pendekatan Penelitian

Pendekatan penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah

pendekatan kualitatif. Menurut Soerjono Soekanto, pendekatan kualitatif

merupakan tata cara penelitian yang menghasilkan data deskriptif, yaitu apa

yang dinyatakan responden secara tertulis atau lisan, dan perilaku nyata


commit to user

xxiv

(Soerjono Soekanto, 2006 : 32). Pendekatan penelitian kualitatif ini dipilih

karena penulis melaksanakan penelitian yang akan menghasilkan data

deskriptif, yaitu apa yang dinyatakan oleh para responden secara tertulis

maupun lisan, yang berasal dari pihak Unit Pelaksana Teknis Daerah (UPTD)

Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta.

5. Jenis Data

Jenis data yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah :

a. Data Primer

Data primer adalah data yang langsung dan segera diperoleh dari

sumber data untuk tujuan penelitian dan mendapat hasil yang sebenarnya

pada obyek yang diteliti, yaitu dengan melakukan wawancara terhadap

bagian Unit Pelaksana Teknis Daerah (UPTD) Rumah Sewa Dinas

Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta.

b. Data Sekunder

Data sekunder adalah data yang tidak diperoleh secara langsung dari

lapangan, melainkan diperoleh dari studi kepustakaan yang berupa berbagai

buku, arsip, dokumen, peraturan perundang-undangan, hasil penelitian

ilmiah dan bahan-bahan kepustakaan lainnya yang berkaitan dengan

permasalahan yang diteliti.

6. Sumber Data

Sumber data adalah sumber dimana data dapat diperoleh dan digunakan

untuk penelitian. Dalam penelitian ini sumber data meliputi :

a. Sumber data primer

Sumber data primer mencakup para pihak yang terkait langsung

dengan permasalahan yang diteliti yang diperoleh dari lokasi penelitian,

yakni staf bagian Unit Pelaksana Teknis Daerah (UPTD) Rumah Sewa

Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta.


commit to user

xxv

b. Data sekunder

Data sekunder digunakan untuk melengkapi dan mendukung sumber

data primer, meliputi dokumen, arsip, laporan, buku-buku, peraturan

perundang-undangan, hasil penelitian, serta bahan kepustakaan lain yang

menunjang penelitian ini.

7. Teknik Pengumpulan Data

Teknik pengumpulan data merupakan cara atau teknik tertentu guna

memperoleh data yang berkaitan dengan masalah yang diteliti. Teknik

pengumpulan data yang digunakan yakni :

a. Wawancara

Wawancara adalah situasi peran antar pribadi dengan bertatap muka

ketika seorang pewawancara, yang dalam hal ini adalah peneliti mengajukan

pertanyaan-pertanyaan yang dirancang untuk memperoleh jawaban yang

relevan dengan permasalahan yang diteliti kepada seorang responden

(Amiruddin dan Zainal Asikin, 2006:82). Dalam melakukan wawancara ini

penulis menggunakan teknik wawancara dengan menggunakan pedoman

wawancara secara terstuktur. Pedoman wawancara digunakan agar proses

wawancara berjalan secara lebih terarah dan mencapai tujuan dari apa yang

diinginkan sehingga data yang diperoleh akan lebih jelas. Wawancara

terstuktur ini dilakukan penulis dengan Kepala Unit Pelaksana Teknis

Daerah (UPTD) Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota

Surakarta dan Kepala Subbagian Tata Usaha Unit Pelaksana Teknis Daerah

(UPTD) Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta.

b. Studi dokumen

Studi dokumen berguna untuk mendapatkan landasan teori mengkaji

substansi atau isi suatu bahan hukum yang berupa buku, peraturan

perundang-undangan, dokumen, dan bahan pustaka lainnya yang berkaitan

dengan permasalahan yang diteliti, antara lain Kitab Undang-Undang

Hukum Perdata (KUH Perdata), Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985


commit to user

xxvi

tentang Rumah Susun, Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang

Rumah Susun, dan lain-lain.

8. Teknik Analisis Data

Teknik analisis data dalam suatu penelitian merupakan hal yang sangat

penting untuk menguraikan dan memecahkan masalah yang diteliti berdasarkan

data-data yang sudah dikumpulkan. Penulis dalam penelitian ini menggunakan

teknik analisis data kualitatif, yaitu dengan mengumpulkan data,

mengkualifikasikannya kemudian menghubung-hubungkannya dengan teori

yang berkaitan dengan masalahnya dan akhirnya menarik kesimpulan untuk

menentukan hasilnya. Menurut H. B Sutopo dalam proses analisis terdapat tiga

komponen utama, yaitu :

a. Reduksi Data

Reduksi data merupakan komponen pertama dalam analisis yang

merupakan proses seleksi, pemfokusan, penyederhanaan, dan abstraksi data

dari fieldnote. Reduksi data juga merupakan bagian dari proses analisis yang

mempertegas, memperpendek, membuat fokus, membuang hal-hal yang

tidak penting, dan mengatur sedemikian rupa sehingga kesimpulan dapat

dilakukan.

b. Sajian Data

Sajian data merupakan suatu rakitan organisasi, deskripsi dalam

bentuk narasi yang memungkinkan kesimpulan penelitian dapat dilakukan.

Sajian data harus mengacu pada rumusan masalah sehingga dapat menjawab

permasalahan yang diteliti. Sajian data selain dalam bentuk narasi kalimat,

juga dapat meliputi berbagai jenis matriks, gambar/skema, jaringan kerja

kaitan kegiatan, dan juga tabel sebagai pendukung narasinya.

c. Penarikan Kesimpulan dan Verifikasi

Dari awal pengumpulan data, peneliti sudah harus memahami apa

arti dari berbagai hal yang ia temui dengan melakukan pencatatan peraturan-

peraturan, pola-pola, pernyataan-pernyataaan, konfigurasi yang mungkin,


commit to user

xxvii

arahan sebab akibat, dan berbagai proposisi. Kesimpulan perlu diverifikasi

agar cukup mantap dan benar-benar bisa dipertanggungjawabkan.

Penulis menggunakan model analisis interaktif dalam penelitian ini, yang

dapat digambarkan sebagai berikut :

Gambar 1. Model Analisis Interaktif

Proses analisa interaktif dimulai dengan pengumpulan data penelitian.

Pengumpulan data ini disertai dengan reduksi data dan sajian data. Setelah

pengumpulan data selesai, tahap selanjutnya peneliti mulai menarik

kesimpulan dengan memverifikasi berdasarkan apa yang terdapat dalam sajian

data. Aktifitas yang dilakukan dengan suatu siklus antara komponen-komponen

tersebut akan didapatkan data-data yang benar-benar mewakili dan sesuai

dengan masalah yang diteliti. Berdasarkan kesimpulan yang diperoleh tersebut,

apabila kemudian dirasa kurang karena kurangnya rumusan dalam reduksi

maupun sajian datanya, maka peneliti wajib kembali melakukan kegiatan

pengumpulan data yang sudah terfokus untuk mencari pendukung kesimpulan

yang ada dan juga bagi pendalaman data (H.B. Soetopo, 2002:91-96).

Sajian Data

Reduksi Data

Penarikan Kesimpulan /

verifikasi

Pengumpulan data


commit to user

xxviii

F. Sistematika Penulisan Hukum (Skripsi)

Untuk memberikan gambaran secara menyeluruh mengenai sistematika

penulisan hukum (skripsi), serta untuk mempermudah pemahaman mengenai

seluruh isi penulisan hukum (skripsi) ini, maka penulis menyajikan sistematika

penulisan hukum (skripsi) ini yang terdiri dari 4 (empat) bab. Adapun sistematika

penulisan hukum (skripsi) ini adalah sebagai berikut :

BAB I PENDAHULUAN

Dalam bab ini, penulis mengemukakan mengenai latar belakang

masalah yang merupakan hal-hal yang mendorong penulis untuk

mengadakan penelitian; perumusan masalah yang merupakan inti

permasalahan yang akan diteliti; tujuan penelitian yang berisi tujuan

dari penulis dalam mengadakan penelitian; manfaat penelitian yang

merupakan hal-hal yang diambil dari hasil penelitian; metode

penelitian berupa jenis penelitian, jenis data, sumber data, teknik

pengumpulan data, dan teknik analisis data; dan sistematika penulisan

hukum (skripsi) yang merupakan kerangka atau susunan isi penelitian.

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

Bab ini penulis penulis menguraikan dua hal yaitu kerangka teori dan

kerangka pemikiran. Kerangka teori berisi mengenai teori-teori

kepustakaan yang melandasi penelitian serta mendukung dalam

memecahkan masalah yang diangkat dalam penulisan hukum ini yaitu

: pertama, mengenai tinjauan umum tentang perjanjian yang

diantaranya meliputi pengertian perjanjian, unsur-unsur dalam

perjanjian, syarat sahnya perjanjian, asas-asas perjanjian. Kedua,

mengenai tinjauan umum tentang sewa-menyewa yang diantaranya

meliputi pengertian sewa-menyewa, unsur-unsur dalam sewa-

menyewa, subyek dan obyek dalam sewa-menyewa. Ketiga, mengenai

tinjauan umum tentang rumah susun yang antara lain meliputi

pengertian rumah susun, landasan dan tujuan rumah susun,

pengelolaan rumah susun. Kerangka pemikiran berisikan alur


commit to user

xxix

pemikiran yang hendak ditempuh penulis yang dituangkan dalam

bentuk skema bagan.

BAB III HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

Dalam bab ini penulis akan memaparkan pembahasan mengenai hasil

dari penelitian yang dilakukan, yaitu hasil analisis tentang pengaturan

sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta berdasarkan aspek-

aspek hukum yang terdapat dalam Kitab Undang-Undang Hukum

Perdata, pelaksanaan sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta

dan permasalahan apa saja yang dihadapi dalam pelaksanaan sewa-

menyewa rumah susun beserta dengan upaya untuk menyelesaikan

permasalahan yang terjadi tersebut.

BAB IV PENUTUP

Bab ini merupakan bagian akhir dari penelitian yang berisikan

simpulan dan saran berdasarkan hasil penelitian.

DAFTAR PUSTAKA

LAMPIRAN


commit to user

xxx

BAB II. TINJAUAN PUSTAKA

A. Kerangka Teori

1. Tinjauan Umum Tentang Perjanjian

a. Pengertian Perjanjian

Perjanjian secara umum diatur dalam Buku III KUH Perdata.

Ketentuan perjanjian dalam Pasal 1313 KUH Perdata dinyatakan bahwa :

“Suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau

lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih” (Pasal 1313

KUH Perdata).

Menurut teori baru yang dikemukakan oleh Van Dunne, yang

diartikan dengan perjanjian, adalah suatu hubungan hukum antara dua

pihak atau lebih berdasarkan kata sepakat untuk menimbulkan akibat

hukum (Salim HS, 2006 : 161).

b. Unsur-unsur Perjanjian

Unsur-unsur perjanjian yang terkandung dalam pengertian

perjanjian menurut Pasal 1313 KUH Perdata, yaitu (Kartini Muljadi dan

Gunawan Widjaja, 2004 : 7) :

1) Adanya suatu perbuatan;

2) Antara sekurangnya dua orang (jadi dapat lebih dari dua orang);

3) Perbuatan tersebut melahirkan perikatan di antara pihak-pihak yang

berjanji tersebut.

Sementara menurut Salim HS berdasarkan teori lama, unsur-unsur

perjanjian terdiri dari (Salim HS, 2006 : 161) :

1) Adanya perbuatan hukum;

2) Persesuaian penyataan kehendak dari beberapa orang;

3) Persesuaian kehendak ini harus dipublikasikan dinyatakan;

4) Perbuatan hukum itu terjadi karena kerjasama dua orang atau lebih;


commit to user

xxxi

5) Pernyataan kehendak (wilsverklaring) yang sesuai itu harus saling

bergantung satu sama lain;

6) Kehendak itu ditujukan untuk menimbulkan akibat hukum;

7) Akibat hukum itu kepentingan yang satu atas beban yang lain atau

timbal balik;

8) Persesuaian kehendak itu harus dengan mengingat peraturan

perundang-undangan.

Berdasarkan perkembangan ilmu hukum, dikenal adanya tiga unsur

perjanjian, antara lain (Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, 2004 : 85-

90) :

1) Unsur Esensialia

Unsur esensialia adalah unsur yang wajib ada dalam suatu

perjanjian, bahwa tanpa keberadaan unsur tersebut, maka perjanjian

yang dimaksudkan untuk dibuat dan diselenggarakan oleh para pihak

dapat menjadi berbeda, dan karenanya menjadi tidak sejalan dan

sesuai dengan kehendak para pihak. Unsur esensialia pada umumnya

dipergunakan untuk memberikan rumusan, definisi, atau pengertian

dari suatu perjanjian.

2) Unsur Naturalia

Unsur naturalia adalah unsur yang pasti ada dalam suatu

perjanjian tertentu, setelah unsur esensialia-nya diketahui secara pasti.

Misalnya dalam perjanjian yang mengandung unsur esensialia jual

beli, pasti terdapat unsur naturalia berupa kewajiban dari penjual

untuk menanggung kebendaan yang dijual dari cacat-cacat

tersembunyi.

3) Unsur Aksidentalia

Unsur aksidentalia adalah unsur pelengkap dalam suatu

perjanjian, yang merupakan ketentuan-ketentuan yang dapat diatur

secara menyimpang oleh para pihak, yang merupakan persyaratan


commit to user

xxxii

khusus yang ditentukan secara bersama-sama oleh para pihak.

Misalnya dalam jual beli unsur aksidentalia adalah ketentuan

mengenai tempat dan saat penyarahan kebendaan yang dijual atau

dibeli.

c. Syarat Sahnya Perjanjian

Berdasarkan Pasal 1320 KUH Perdata, untuk sahnya suatu

perjanjian diperlukan empat syarat, yaitu :

1) Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya

Kata sepakat berarti terdapat kesesuaian pernyataan kehendak

antara satu orang atau lebih dengan pihak lainnya. Kesepakatan

kehendak dimulai dari adanya unsur penawaran (offer) oleh salah satu

pihak, diikuti dengan penerimaan penawaran (acceptance) dari pihak

lainnya ( Munir Fuady, 2001 : 35).

Sepakat dalam mengadakan perjanjian, berarti pula kedua

belah pihak haruslah mempunyai kebebasan berkehendak tanpa ada

paksaan. Hal ini disebutkan dalam Pasal 1321 KUH Perdata, bahwa:

”Tiada sepakat yang sah apabila sepakat itu diberikan karena

kekhilafan, atau diperolehnya dengan paksaan atau penipuan”.

Kekhilafan, paksaan dan penipuan diatur dalam Pasal 1322-1328

KUH Perdata. Kekhilafan dibedakan dalam kekhilafan mengenai

orangnya (error in persona) dan mengenai hakikat barang yang

menjadi pokok perjanjian (error in substantia). Paksaan ialah

kekerasan jasmani atau ancaman dengan sesuatu yang diperbolehkan

hukum yang menimbulkan ketakutan kepada seseorang sehingga ia

membuat perjanjian. Penipuan merupakan suatu alasan untuk

pembatalan perjanjian, apabila tipu muslihat yang dipakai oleh salah

satu pihak, adalah sedemikian rupa hingga terang dan nyata bahwa

pihak yang lain tidak telah membuat perikatan itu jika tidak dilakukan

tipu muslihat tersebut.


commit to user

xxxiii

2) Kecakapan untuk membuat suatu perikatan

Pada prinsipnya setiap orang dinyatakan cakap untuk membuat

perjanjian, jika ia oleh undang-undang tidak dinyatakan tak cakap

(Pasal 1329 KUH Perdata). KUH Perdata tidak mengatur lebih lanjut

mengenai siapa-siapa yang cakap bertindak. Pasal 1330 KUH Perdata

menyebutkan mereka yang tidak cakap untuk membuat perjanjian,

yaitu :

a) Orang-orang yang belum dewasa

Belum dewasa adalah mereka yang belum mencapai umur

genap 21 (dua puluh satu) tahun dan tidak lebih dahulu telah

kawin (Pasal 330 KUH Perdata).

b) Mereka yang ditaruh dibawah pengampuan

Orang-orang yang ditaruh dibawah pengampuan adalah

setiap orang dewasa, yang selalu berada dalam keadaan dungu,

sakit otak atau mata gelap dan boros (Pasal 433 KUH Perdata).

Dalam hal ini mereka dipandang tidak mampu menyadari

tanggung jawabnya dan karena ia tidak cakap untuk mengadakan

perjanjian, maka yang mewakili adalah pengampunya.

c) Orang-orang perempuan, dalam hal-hal yang ditetapkan oleh

undang-undang, dan pada umumnya semua orang kepada siapa

undang-undang telah melarang membuat persetujuan-persetujuan

tertentu. Khusus mengenai orang-orang perempuan ini, dalam

Pasal 31 ayat (1) dan (2) Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974

tentang Perkawinan, menyebutkan bahwa :

(1). “Hak dan kedudukan istri adalah seimbang dengan hak dan

kedudukan suami dalam kehidupan rumah tangga dan

pergaulan hidup bersama dalam masyarakat.” (Pasal 31 ayat

(1) Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 tentang

Perkawinan)


commit to user

xxxiv

(2). “Masing-masing pihak berhak untuk melakukan perbuatan

hukum.” (Pasal 31 ayat (2) Undang-Undang Nomor 1 Tahun

1974 tentang Perkawinan)

Dengan adanya aturan tersebut, maka untuk saat ini ketentuan

yang terdapat dalam KUH Perdata mengenai orang

perempuan yang dianggap termasuk tidak cakap hukum

secara otomatis tidak berlaku lagi, dan setiap perempuan

yang telah menikah dianggap cakap hukum sehingga dapat

melakukan perbuatan hukum.

3) Suatu hal tertentu

Suatu hal tertentu artinya apa yang telah diperjanjikan dalam

suatu perjanjian, haruslah suatu hal atau suatu barang yang cukup jelas

atau tertentu. Suatu perjanjian haruslah mempunyai obyek tertentu

yang menjadi pokok suatu perjanjian, sekurang-kurangnya dapat

ditentukan bahwa obyek tertentu itu dapat berupa benda yang

sekarang ada dan nanti akan ada. Syarat tentang barang yakni barang

itu adalah barang yang dapat diperdagangkan, dapat ditentukan

jenisnya, dan barang yang baru akan ada di kemudian hari.

4) Suatu sebab yang halal

Undang-undang tidak memberikan pengertian mengenai sebab

(oorzaak, causa). Menurut yurisprudensi yang ditafsirkan dengan

kausa adalah isi atau maksud dari perjanjian itu sendiri. Pembentuk

undang-undang mempunyai pandangan bahwa perjanjian mungkin

juga diadakan tanpa sebab atau dibuat karena suatu sebab yang palsu

atau terlarang. Yang dimaksud dengan sebab terlarang adalah sebab

yang dilarang oleh undang-undang atau berlawanan dengan kesusilaan

baik atau ketertiban umum (Pasal 1337 KUH Perdata). Menurut Pasal

1335 KUH Perdata, perjanjian yang dibuat dengan sebab demikian


commit to user

xxxv

tidak mempunyai kekuatan hukum (Mariam Darus Badrulzaman, 2001

: 73-82).

d. Asas-asas Perjanjian

Di dalam hukum perikatan dikenal tiga asas penting, yaitu (Salim

HS, 2006 : 157-158) :

1) Asas Konsensualisme

Asas ini sesuai dengan Pasal 1320 ayat (1) KUH Perdata yang

menyatakan, “ Salah satu syarat sahnya perjanjian adalah kesepakatan

kedua belah pihak.” Setiap orang diberi kesempatan untuk menyatakan

keinginannya menciptakan perjanjian, ada kemauan untuk saling

mengikat diri. Konsensualisme adalah kesepakatan, maka asas ini

menetapkan terjadinya suatu perjanjian setelah tercapainya kata sepakat

kedua belah pihak yang mengadakan perjanjian. Dengan tercapainya

kata sepakat telah menunjukkan pada saat itu perjanjian mulai berlaku

dan mengikat para pihak.

2) Asas Pacta Sunt Servanda

Asas Pacta Sunt Servanda berhubungan dengan akibat

perjanjian. Hal ini dapat disimpulkan berdasarkan Pasal 1338 ayat (1)

KUH Perdata yang berbunyi: “Perjanjian yang dibuat secara sah

berlaku sebagai undang-undang bagi para pembuatnya”. Akibat hukum

suatu perjanjian yaitu adanya kepastian hukum yang mengikat dan

berlaku bagi para pihak yang membuat perjanjian.

3) Asas Kebebasan Berkontrak

Asas kebebasan berkontrak diatur dalam Pasal 1338 ayat (1)

KUH Perdata. Asas kebebasan berkontrak berkaitan erat dengan isi

perjanjian, yaitu kebebasan untuk membuat atau tidak membuat

perjanjian, mengadakan perjanjian dengan siapa pun, menentukan isi

perjanjian, pelaksanaan, dan persyaratannya; serta menentukan bentuk

perjanjian tertulis atau lisan, asalkan perjanjian itu tidak bertentangan


commit to user

xxxvi

dengan kepatutan, kebiasaan, dan undang-undang. Asas ini

berhubungan dengan asas konsensualisme dan asas kekuatan mengikat.

Disamping ketiga asas tersebut dalam lokakarya Hukum Perikatan

yang diselenggarakan oleh Badan Pembinaan Hukum Nasional,

Departemen Kehakiman tanggal 17-19 Desember 1985 telah berhasil

dirumuskan delapan asas hukum perikatan nasional yaitu (Salim HS, 2006

: 158-160) :

1) Asas Kepercayaan

Asas kepercayaan mengandung pengertian bahwa setiap orang

yang akan mengadakan perjanjian akan memenuhi setiap prestasi yang

diadakan diantara mereka di kemudian hari.

2) Asas Persamaan Hukum

Asas persamaan hukum adalah bahwa subyek hukum yang

mengadakan perjanjian mempunyai kedudukan, hak, dan kewajiban

yang sama dalam hukum tanpa membeda-bedakan pihak yang satu dan

yang lainnya.

3) Asas Keseimbangan

Asas keseimbangan menghendaki kedua belah pihak memenuhi

dan melaksanakan perjanjian yang telah dibuat khususnya mengenai

prestasi yang harus dipenuhi dan dilaksanakan oleh para pihak dengan

iktikad baik.

4) Asas Kepastian Hukum

Perjanjian sebagai figur hukum harus mengandung kepastian

hukum. Kepastian ini terungkap dari kekuatan mengikatnya perjanjian,

yaitu sebagai undang-undang bagi yang membuatnya.

5) Asas Moral

Asas moral ini mengandung maksud bahwa seseorang dalam

membuat suatu perjanjian harus dengan sukarela tanpa paksaan dari


commit to user

xxxvii

pihak manapun untuk meneruskan dan menyelesaikan perbuatannya.

Selain itu, asas moral juga dapat berarti bahwa faktor-faktor yang

memberikan motivasi pada yang bersangkutan untuk melakukan

perbuatan hukum itu berdasarkan pada kesusilaan sebagai panggilan

hati nuraninya.

6) Asas Kepatutan

Asas ini berkaitan dengan ketentuan mengenai isi perjanjian

seperti yang tertuang dalam Pasal 1339 KUH Perdata yang bunyinya:

“Perjanjian-perjanjian tidak hanya mengikat untuk hal-hal yang dengan

tegas dinyatakan didalamnya, tetapi juga untuk segala sesuatu yang

menurut sifat persetujuan, diharuskan oleh kepatutan, kebiasaan dan

undang-undang.”

7) Asas Kebiasaan

Asas ini dipandang sebagai bagian dari perjanjian. Suatu

perjanjian tidak hanya mengikat untuk apa yang diatur, namun juga hal-

hal yang menurut kebiasaan lazim berlaku.

8) Asas Perlindungan

Asas perlindungan mengandung pengertian bahwa antara

debitur dan kreditur harus dilindungi oleh hukum, khususnya

perlindungan bagi debitur karena biasanya berada dalam pihak yang

lemah.

e. Pelaksanaan Perjanjian

Pelaksanaan perjanjian ialah realisasi atau pemenuhan hak dan

kewajiban yang telah diperjanjikan para pihak supaya perjanjian tersebut

mencapai tujuannya. Tujuan perjanjian tidak akan terwujud tanpa adanya

pelaksanaan perjanjian. Masing-masing pihak harus melaksanakan

perjanjian dengan sempurna dan tepat seperti apa yang telah disetujui

untuk dilakukan (Abdulkadir Muhammad, 1982 : 102).


commit to user

xxxviii

f. Hapusnya Perjanjian

Menurut Salim HS, berakhirnya suatu perikatan karena undang-

undang adalah konsignasi, musnahnya barang yang terutang, dan daluarsa.

Sedangkan berakhirnya perikatan karena perjanjian yaitu pembayaran,

pembaruan utang, kompensasi, pencampuran utang, pembebasan utang,

kebatalan atau pembatalan, serta berlakunya suatu syarat batal. Disamping

ketujuh cara tersebut, dalam praktek dikenal pula cara berakhirnya

perjanjian yaitu (Salim HS, 2008 : 165) :

1) Jangka waktunya berakhir.

2) Dilaksanakan obyek perjanjian.

3) Kesepakatan kedua belah pihak.

4) Pemutusan secara sepihak oleh salah satu pihak.

5) Adanya putusan pengadilan.

2. Tinjauan Umum Tentang Sewa-menyewa

a. Pengertian Sewa-Menyewa

Sewa-menyewa diatur dalam Pasal 1548 sampai dengan Pasal 1600

KUH Perdata. Sewa-menyewa ialah suatu persetujuan, dengan mana pihak

yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang

lainnya kenikmatan dari sesuatu barang, selama suatu waktu tertentu, dan

dengan pembayaran sesuatu harga, yang oleh pihak tersebut belakangan itu

disanggupi pembayarannya (Pasal 1548 KUH Perdata). Definisi lain

menyebutkan bahwa perjanjian sewa-menyewa adalah persetujuan untuk

pemakaian sementara suatu benda, baik bergerak maupun tidak bergerak,

dengan pembayaran suatu harga tertentu. (Salim H.S, 2008 : 58)

Sewa-menyewa seperti halnya dengan jual-beli dan perjanjian-

perjanjian lain pada umumnya, adalah suatu perjanjian konsensual.

Artinya, ia sudah sah dan mengikat pada detik tercapainya sepakat

mengenai unsur-unsur pokoknya, yaitu barang dan harga.


commit to user

xxxix

b. Unsur-unsur dalam Sewa-menyewa

Berdasarkan definisi dari sewa-menyewa, dapat dikemukan unsur-

unsur yang tercantum dalam perjanjian sewa-menyewa adalah (Salim H.S.,

2008 : 59) :

a Adanya pihak yang menyewakan dan pihak penyewa.

b Adanya konsensus antara kedua belah pihak.

c Adanya obyek sewa-menyewa, yaitu barang, baik barang bergerak

maupun tidak bergerak.

d Adanya kewajiban dari pihak yang menyewakan untuk menyerahkan

kenikmatan kepada pihak penyewa atas suatu benda.

e Adanya kewajiban dari penyewa untuk menyerahkan uang

pembayaran kepada pihak yang menyewakan.

c. Subyek dan Obyek Sewa-menyewa

Pihak yang terlibat dalam perjanjian sewa-menyewa adalah orang

atau badan hukum yang menyewakan barang atau benda kepada pihak

penyewa, sedangkan pihak penyewa adalah orang atau badan hukum yang

menyewa barang atau benda dari pihak yang menyewakan (Salim H.S.,

2008 : 59).

Yang menjadi obyek dalam perjanjian sewa-menyewa adalah

barang yang halal, artinya tidak bertentangan dengan undang-undang,

ketertiban, dan kesusilaan (Salim H.S., 2008 : 59) . Barang yang menjadi

obyek sewa-menyewa tersebut dapat berupa barang bergerak maupun

barang tidak bergerak.

d. Bentuk dan Substansi Sewa-menyewa

Di dalam KUH Perdata tidak ditentukan secara tegas tentang

bentuk perjanjian sewa-menyewa yang dibuat oleh para pihak. Oleh karena

itu, perjanjian sewa-menyewa dapat dibuat dalam bentuk perjanjian tertulis

dan lisan. Dalam perjanjian sewa-menyewa bangunan, khususnya dalam

praktik dibuat dalam bentuk tertulis dan isi perjanjian itu telah dirumuskan


commit to user

xl

oleh para pihak, dan atau notaris. Akan tetapi yang paling dominan dalam

menentukan substansi kontrak adalah dari pihak yang menyewakan,

sehingga pihak penyewa berada pada posisi yang lemah. Dengan

demikian, semua persyaratan yang diajukan oleh pihak yang menyewakan

tinggal disetujui atau tidak oleh pihak penyewa (Salim H.S., 2008 : 59-60).

e. Hak dan Kewajiban Para Pihak Dalam Sewa-menyewa

1) Hak dan Kewajiban Pihak yang Menyewakan.

Hak yang dimiliki oleh pihak yang menyewakan adalah

menerima harga sewa yang telah ditentukan. Sedangkan kewajiban

dari pihak yang menyewakan, yaitu :

a. Menyerahkan barang yang disewakan kepada si penyewa (Pasal

1550 ayat (1) KUH Perdata).

b. Memelihara barang yang disewakan sedemikian rupa, sehingga

barang itu dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksudkan

(Pasal 1550 ayat (2) KUH Perdata).

c. Memberikan hak kepada penyewa untuk menikmati barang yang

disewakan (Pasal 1550 ayat (3) KUH Perdata).

d. Melakukan pembetulan pada waktu yang sama (Pasal 1551 KUH

Perdata).

e. Menanggung cacat dari barang yang disewakan (Pasal 1552 KUH

Perdata).

Kewajiban memberikan kenikmatan tenteram kepada si

penyewa dimaksudkan sebagai kewajiban pihak yang menyewakan

untuk menanggulangi atau menangkis tuntutan-tuntutan hukum dari

pihak ketiga, yang misalnya membantah hak si penyewa untuk

memakai barang yang disewanya. Namun kewajiban tersebut tidak

termasuk pengamanan terhadap gangguan-gangguan yang bersifat

fisik. Gangguan-gangguan yang bersifat fisik tesebut harus

ditanggulangi sendiri oleh si penyewa (Subekti, S.H., 1995 : 42). Hal


commit to user

xli

ini sesuai dengan Pasal 1556 KUH Perdata, yang berbunyi : “Pihak

yang menyewakan tidaklah diwajibkan menjamin si penyewa terhadap

rintangan-rintangan dalam kenikmatannya yang dilakukan oleh orang-

orang pihak ketiga dengan peristiwa-peristiwa tanpa memajukan

sesuatu hak atas barang yang disewa; dengan tidak mengurangi hak si

penyewa untuk menuntut sendiri orang itu”.

2) Hak dan Kewajiban Pihak Penyewa.

Hak yang dimiliki pihak penyewa adalah menerima barang

yang disewakan dalam keadaan baik. Sementara itu yang menjadi

kewajiban pihak penyewa, yaitu :

a) Memakai barang yang disewa sebagai seorang bapak-rumah yang

baik, sesuai dengan tujuan yang diberikan pada barang itu

menurut persetujuan sewanya, atau jika tidak ada suatu

persetujuan mengenai itu, menurut tujuan yang dipersangkakan

berhubung dengan keadaan (Pasal 1560 ayat 1e KUH Perdata).

Memakai barang sewaan sebagai seorang bapak rumah yang baik

artinya dia berkewajiban untuk memakainya seakan-akan barang

itu adalah kepunyaannya sendiri.

b) Membayar harga sewa pada waktu-waktu yang telah ditentukan

(Pasal 1560 ayat 2e KUH Perdata).

Selain kedua kewajiban utama tersebut, apabila yang disewa

adalah rumah kediaman maka si penyewa juga diwajibkan

memperlengkapi rumah itu dengan perabot rumah secukupnya; jika

tidak, ia dapat dipaksa untuk mengosongkan rumah itu, kecuali jika ia

memberikan cukup jaminan untuk pembayaran uang sewanya (Pasal

1581 KUH Perdata). Perabot rumah ini dimaksudkan sebagai jaminan

untuk pembayaran uang sewa.

Kewajiban lain yang menjadi tanggung jawab pihak penyewa

rumah atau tempat kediaman yaitu melakukan pembetulan-


commit to user

xlii

pembetulan kecil dan sehari-hari. Jika tidak ada persetujuan, maka

dianggap sebagai demikian pembetulan-pembetulan pada lemari-

lemari toko, tutupan jendela, kunci-kunci dalam, kaca-kaca jendela,

baik di dalam maupun diluar rumah dan segala sesuatu yang dianggap

termasuk itu, menurut kebiasaan setempat. Meskipun demikian,

pembetulan-pembetulan tersebut harus dipikul oleh pihak yang

menyewakan, apabila pembetulan-pembetulan itu terpaksa dilakukan

karena keadaan rusak dari barang yang disewa atau karena keadaan

memaksa (Pasal 1583 KUH Perdata).

f. Risiko atas Musnahnya Barang dalam Sewa-menyewa

Risiko adalah suatu ajaran yang mewajibkan seseorang untuk

memikul suatu kerugian, jikalau ada suatu kejadian di luar kemampuan

salah satu pihak yang menimpa benda yang menjadi obyek perjanjian

(Salim H.S., 2008 : 62). Dalam perjanjian sewa-menyewa ini, barang itu

berada pada pihak penyewa. Ketentuan dalam Pasal 1553 KUH Perdata

menyatakan, “ Jika selama waktu sewa, barang yang disewakan sama

sekali musnah karena suatu kejadian yang tak disengaja, maka persetujuan

sewa gugur demi hukum. Jika barangnya hanya sebagian musnah, si

penyewa dapat memilih, menurut keadaan, apakah ia akan meminta

pengurangan harga sewa, ataukah ia akan meminta bahkan pembatalan

persetujuannya sewa; tetapi tidak dalam satu dari kedua hal itupun ia

berhak atas suatu ganti-rugi”. Berdasarkan pasal tersebut, maka dalam hal

musnahnya barang obyek sewa dapat dibagi menjadi dua macam, yaitu

musnah secara total dan musnah sebagian dari obyek sewa.

1) Jika barang yang disewakan oleh penyewa itu musnah secara

keseluruhan di luar kesalahannya pada masa sewa, perjanjian sewa-

menyewa itu gugur demi hukum dan yang menanggung risiko atas

musnahnya barang tersebut adalah pihak yang menyewakan. Artinya,

pihak yang menyewakan akan memperbaikinya dan menanggung

segala kerugiannya.


commit to user

xliii

2) Jika barang yang disewa hanya sebagian yang musnah maka penyewa

dapat memilih menurut keadaan, akan meminta pengurangan harga

sewa atau akan meminta pembatalan perjanjian sewa-menyewa.

Pada dasarnya pihak penyewa dapat menuntut kedua hal ini, namun

ia tidak dapat menuntut pembayaran ganti kerugian kepada pihak yang

menyewakan.

g. Berakhirnya Sewa-menyewa

Secara umum berakhirnya sewa-menyewa selain dikarenakan oleh

musnahnya barang yang disewakan karena suatu sebab yang tak disengaja

yang dapat membuat suatu perjanjian sewa-menyewa itu gugur demi

hukum sebagai suatu resiko yang harus ditanggung oleh pemilik barang,

suatu perjanjian sewa-menyewa juga dapat berakhir apabila :

1) Jika sewa dibuat dengan tulisan, maka sewa itu berakhir demi hukum,

apabila waktu yang ditentukan telah lampau, tanpa diperlukannya

sesuatu pemberhentian untuk itu (Pasal 1570 KUH Perdata).

2) Jika sewa tidak dibuat dengan tulisan, maka sewa itu tidak berakhir

pada waktu yang ditentukan, melainkan jika pihak lain bahwa ia

hendak menghentikan sewanya, dengan mengindahkan tenggang-

tenggang waktu yang diharuskan menurut kebiasaan setempat (Pasal

1571 KUH Perdata).

Pada dasarnya sewa-menyewa dilakukan dalam waktu tertentu,

sedangkan sewa-menyewa tanpa waktu tertentu tidak diperkenankan.

Maksud dari kata “waktu tertentu” tidaklah lain daripada untuk

mengemukakan bahwa pembuat undang-undang memang memikirkan

pada perjanjian sewa-menyewa dimana waktu sewa ditentukan, misalnya

untuk enam bulan, untuk dua tahun, dan sebagainya. Pasal 1579 KUH

Perdata berbunyi : “Pihak yang menyewakan tidak dapat menghentikan

sewanya dengan menyatakan hendak memakai sendiri barangnya yang

disewakan, kecuali jika telah diperjanjikan sebaliknya”. Pasal ini ditujukan


commit to user

xliv

dan juga hanya dapat dipakai terhadap perjanjian sewa-menyewa dengan

waktu tertentu, sehingga sudah selayaknya bahwa seorang yang sudah

menyewakan barangnya misalnya untuk lima tahun, tidak boleh

menghentikan sewanya kalau waktu tersebut belum habis dengan dalih

bahwa ia ingin memakai sendiri barang yang disewakan itu (Subekti,

1995:40-41).

Persewaan juga tidak berakhir dengan meninggalnya orang yang

menyewakan atau penyewa. Begitu juga karena barang yang disewakan

dipindahtangankan. Di sini berlaku asas bahwa jual-beli tidak memutuskan

sewa-menyewa. Hal ini sesuai dengan Pasal 1576 KUH Perdata yang

berbunyi, “Dengan dijualnya barang yang disewa, suatu persewaan yang

dibuat sebelumnya, tidaklah diputuskan kecuali apabila ini telah

diperjanjikan pada waktu menyewakan barang”. Pasal ini bermaksud

untuk melindungi si penyewa terhadap si pemilik yang baru, apabila

barang yang sedang disewa itu dipindahtangankan. Dapat diartikan pula

bahwa bukan hanya melalui jual-beli saja perpindahan tangan pemilik

barang ini bisa terjadi, tetapi juga peristiwa-peristiwa lain yang

memungkinkan terjadinya perpindahan lainnya, misalnya melalui tukar-

menukar, penghibahan, pewarisan dan lain-lain (Subekti, 1995:48).

3. Tinjauan Umum Tentang Rumah Susun

a. Pengertian Rumah Susun

Pengertian Rumah menurut Pasal 1 Undang-Undang Nomor 4

Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman, adalah bangunan yang

berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan

keluarga. Pengertian rumah susun menurut Pasal 1 Undang-Undang

Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun adalah bangunan gedung

bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam

bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horisontal

maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat


commit to user

xlv

dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian,

yang dilengkapi dengan bagian-bersama, benda-bersama, dan tanah-

bersama.

Satuan rumah susun adalah rumah susun yang tujuan peruntukan

utamanya digunakan secara terpisah sebagai tempat hunian, yang

mempunyai sarana penghubung ke jalan umum. Jalan umum ini

dimaksudkan agar setiap penghuni mempunyai akses ke luar tanpa

mengganggu dan tidak boleh melalui satuan rumah susun lain milik orang

lain. Lingkungan adalah sebidang tanah dengan batas-batas yang jelas,

yang diatasnya dibangun rumah susun termasuk prasarana dan fasilitasnya,

yang secara keseluruhan merupakan kesatuan tempat pemukiman.

Bagian-bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara

tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan

satuan-satuan rumah susun. Contoh bagian-bersama antara lain pondasi,

kolom, balok, dinding, lantai,atap, talang air, tangga, lift, selasar, saluran-

saluran, pipa-pipa, jaringan-jaringan listrik,gas, dan telekomunikasi, serta

ruang untuk umum. Benda-bersama adalah benda yang bukan merupakan

bagian rumah susun, tetapi yang dimiliki bersama secara tidak terpisah

untuk pemakaian bersama. Contoh benda-bersama ini antara lain tanaman,

bangunan pertamanan, bangunan sarana sosial, tempat ibadah, tempat

bermain, tempat parkir, yang sifatnya terpisah dari stuktur bangunan

rumah susun.

Tanah-bersama adalah sebidang tanah yang digunakan atas dasar

hak bersama secara tidak terpisah yang diatasnya berdiri rumah susun dan

ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin bangunan. Yang dimaksud

tanah bersama ini adalah sesuai dengan ketentuan Pasal 6 Undang-undang

Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Pokok-pokok Agraria bahwa,

“semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial”.


commit to user

xlvi

b. Landasan dan Tujuan Pembangunan Rumah Susun

1) Landasan Pembangunan Rumah Susun

Pembangunan rumah susun berlandaskan pada asas

kesejahteraan umum, keadilan, dan pemerataan, serta keserasian dan

keseimbangan dalam perikehidupan (Pasal 2 Undang-Undang Nomor

16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun).

Asas kesejahteraan dipergunakan sebagai landasan

pembangunan rumah susun dengan maksud untuk mewujudkan

kesejahteraan lahir dan batin bagi seluruh rakyat Indonesia secara adil

dan merata berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar

Republik Indonesia Tahun 1945, melalui pemenuhan akan kebutuhan

perumahan sebagai kebutuhan dasar bagi setiap warga negara

Indonesia dan keluarganya.

Asas keadilan dan pemerataan memberikan landasan agar

pembangunan rumah susun dapat dinikmati secara merata, dan tiap-

tiap warga negara dapat menikmati hasil-hasil pembangunan

perumahan yang layak.

Asas keserasian dan keseimbangan dalam perikehidupan

mewajibkan adanya keserasian dan keseimbangan antara kepentingan-

kepentingan dalam pemanfaatan rumah susun, untuk mencegah

timbulnya kesenjangan-kesenjangan sosial.

2) Tujuan pembangunan rumah susun.

Berdasarkan Pasal 3 Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985

tentang Rumah Susun, pembangunan rumah susun bertujuan untuk :

1. (a). Memenuhi kebutuhan perumahan yang layak bagi rakyat,

terutama golongan masyarakat berpenghasilan rendah, yang

menjamin kepastian hukum dalam pemanfaatannya.


commit to user

xlvii

(b). Meningkatkan daya guna dan hasil guna tanah di daerah

perkotaan dengan memperhatikan kelestarian sumber daya alam

dan menciptakan lingkungan pemukiman yang lengkap, serasi,

dan seimbang.

2. Memenuhi kepentingan lainnya yang berguna bagi kehidupan

masyarakat dengan tetap mengutamakan ketentuan ayat (1) huruf a.

Perumahan yang layak bagi rakyat adalah perumahan yang

memenuhi syarat-syarat teknik, kesehatan, keamanan, keselamatan,

dan norma-norma sosial budaya. Dalam hal peningkatan daya guna

dan hasil guna tanah di daerah perkotaan harus sesuai dengan tata

ruang kota dan tata daerah, serta tata guna tanah demi keserasian dan

keseimbangan. Disamping itu pembangunan rumah susun untuk

kepentingan bukan hunian, harus mendukung berfungsinya

pemukiman, dan dapat memberikan kemudahan-kemudahan bagi

kehidupan masyarakat.

c. Pembangunan Rumah Susun

Pembangunan rumah susun dibangun sesuai dengan tingkat

keperluan dan kemampuan masyarakat terutama bagi yang berpenghasilan

rendah, baik mengenai jumlah, kualitas bangunan, lingkungan maupun

persyaratan dan tata cara untuk memperolehnya serta diusahakan untuk

mewujudkan lingkungan pemukiman sesuai dengan tujuan pembangunan

rumah susun. Pembangunan rumah susun sendiri dapat diselenggarakan

oleh Badan Usaha Milik Negara atau Daerah, Koperasi dan Badan Usaha

Milik Swasta yang bergerak dalam bidang itu, maupun swadaya

masyarakat dengan berpedoman pada asas pemerataan dan keterjangkauan

(Pasal 5 Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun).

Pembangunan rumah susun sendiri berdasarkan Pasal 6 Undang-

Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, harus memenuhi

persyaratan teknis dan administratif yang ketentuan-ketentuan pokoknya


commit to user

xlviii

diatur dalam Peraturan Pemerintah. Persyaratan teknis yang dimaksudkan

antara lain mengenai struktur bangunan, keamanan, keselamatan,

kesehatan, kenyamanan, dan lain-lain yang berhubungan dengan rancang

bangun, termasuk kelengkapan prasarana dan fasilitas lingkungan.

Persyaratan administratif yang dimaksudkan antara lain mengenai

perizinan usaha dari perusahaan pembangunan perumahan, izin lokasi

dan/atau peruntukannya, serta perizinan mendirikan bangunan (IMB).


tentang Rumah Susun, rumah susun hanya dapat dibangun di atas tanah

hak milik, hak guna bangunan, hak pakai atas tanah Negara atau hak

pengelolaan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Penyelenggaraan pembangunan yang membangun rumah susun di atas

tanah yang dikuasai dengan hak pengelolaan, wajib menyelesaikan status

hak guna bangunan di atas hak pengelolaan tersebut sesuai dengan

peraturan perundang-undangan yang berlaku sebelum menjual satuan

rumah susun yang bersangkutan. Ketentuan ini dimaksudkan untuk

melindungi para pembeli satuan-satuan rumah susun.

Pasal 7 ayat (3) Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang

Rumah Susun menyatakan bahwa penyelenggaraan pembangunan wajib

memisahkan rumah susun atas satuan dan bagian-bersama dalam bentuk

gambar dan uraian yang disahkan oleh instansi yang berwenang sesuai

dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku yang memberi

kejelasan atas :

1) batas satuan yang dapat dipergunakan-secara terpisah untuk

perseorangan;

2) batas dan uraian atas bagian-bersama dan benda-bersama yang menjadi

haknya masing-masing satuan;

3) batas dan uraian tanah-bersama dan besarnya bagian yang menjadi

haknya masing-masing satuan.


commit to user

xlix

d. Pengaturan dan Pembinaan Rumah Susun


tentang Rumah Susun, pengaturan dan pembinaan rumah susun dilakukan

oleh pemerintah yang dalam hal ini adalah pemerintah pusat, yang

dilakukan secara terus-menerus dan berkesinambungan dalam arti yang

seluas-luasnya terhadap pembangunan rumah susun dan

pengembangannya. Kewenangan tersebut ada pada pemerintah pusat agar

terdapat keseragaman dalam pengaturannya dan pembinaannya.

Pemerintah pusat dapat menyerahkan sebagian urusan ini kepada

pemerintah daerah dalam kaitannya yang menyangkut pengaturan rumah

susun yang mempunyai karakteristik lokal, berhubungan dengan tata kota

dan tata daerah, misalnya mengenai pemberian izin lokasi, izin mendirikan

bangunan, izin kelayakan untuk dihuni, dan juga melalui kegiatan konkrit

berupa pembimbingan, penyuluhan, dan pemberian kemudahan-

kemudahan. Penyerahan sebagian urusan pengaturan dan pembinaan

kepada pemerintah daerah sesuai dengan Asas Desentralisasi sebagaimana

yang diatur dalam Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004 tentang

Pemerintahan Daerah, yang pelaksanaannya diatur dalam Peraturan

Pemerintah.

e. Pengelolaan rumah susun

Satuan rumah susun yang merupakan milik perseorangan dikelola

sendiri oleh pemiliknya, sedangkan yang merupakan hak bersama harus

digunakan dan dikelola secara bersama karena menyangkut kepentingan

dan kehidupan orang banyak. Penggunaan dan pengelolaannya harus

dilakukan dan diatur oleh suatu perhimpunan penghuni yang diberi

wewenang dan tanggung jawab untuk hal ini. Oleh karena itu penghuni

rumah susun wajib membentuk perhimpunan penghuni rumah susun yang

mempunyai tugas dan wewenang mengelola dan memelihara rumah susun

beserta lingkungannya, dan menetapkan peraturan-peraturan mengenai tata

tertib penghunian.


commit to user

l

Perhimpunan penghuni oleh undang-undang diberi kedudukan

sebagai badan hukum dengan Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah

Tangga sehingga dapat bertindak ke dalam dan ke luar atas nama pemilik

dan dengan wewenang yang dimilikinya dapat mewujudkan ketertiban dan

ketentraman dalam lingkungan rumah susun. Perhimpunan penghuni dapat

membentuk atau menunjuk badan pengelola yang bertugas untuk

menyelenggarakan pengelolaan yang meliputi pengawasan terhadap

penggunaan bagian-bersama, benda-bersama, tanah-bersama, dan

pemeliharaan serta perbaikannya. Dana yang dipergunakan untuk

membiayai pengelolaan dan pemeliharaan rumah susun, diperoleh dari

pemungutan iuran dari para penghuni rumah susun.


commit to user

li

B. Kerangka Pemikiran

Agar penelitian ini dapat dilaksanakan dengan lancar dan mengarah pada

tujuan yang dituju, maka perlu dikembangkan kerangka pemikiran yang

digunakan dalam penelitian ini. Secara singkat kerangka pemikiran dalam

penelitian ini dapat digambarkan dengan skema sebagai berikut :

Gambar 2. Kerangka Pemikiran

Masyarakat Penyewa

Rumah Susun

Pemerintah Kota Surakarta

Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang

Rumah Susun

Rumah Susun Sewa (Rusunawa)

Rumah Susun Milik (Rusunami)

Pengaturan Sewa-menyewa berdasarkan

KUH Perdata

Pelaksanaan Sewa-menyewa Rumah Susun

Terdapat Permasalahan

Tidak Terdapat Permasalahan

Upaya Penyelesaian Permasalahan


commit to user

lii

Sebagai perwujudan peningkatan kesejahteraan masyarakat, Pemerintah

Kota Surakarta mendirikan rumah susun yang dalam pelaksanaannya mengacu

pada Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun. Dalam

pelaksanaan penyerahan rumah susun kepada masyarakat ini sendiri dilaksanakan

dengan sistem sewa, yang mana dalam sewa-menyewa ini disusun suatu aturan

yang dibuat oleh Pemerintah Kota Surakarta mengenai segala hal yang berkaitan

dengan sewa-menyewa ini, antara lain mengenai syarat-syarat yang harus

dipenuhi calon penyewa rumah susun, sistem pembayaran sewa, jangka waktu

sewa, dan ketentuan-ketentuan umum lainnya yang menyangkut kepentingan, hak,

serta kewajiban bagi para pihak.

Sewa-menyewa sebenarnya merupakan salah satu perjanjian nominaat,

atau perjanjian yang terdapat dalam Kitab Undang-undang Hukum Perdata

sehingga pembuatan perjanjian ini harus disesuaikan dengan ketentuan-ketentuan

dan syarat yang terdapat dalam Kitab Undang-undang Hukum Perdata. Namun

sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta belum dibuat dalam sebuah akta

perjanjian. Segala hal yang berkaitan dengan persyaratan maupun ketentuan lain

ditetapkan oleh Pemerintah Kota Surakarta yang kemudian para penyewa rumah

susun hanya memberikan pernyataan persetujuan atas semua persyaratan yang

ditetapkan tersebut. Untuk itulah penulis akan mengkaji pengaturan sewa-

menyewa rumah susun di Kota Surakarta jika dikaitkan dengan ketentuan yang

terdapat dalam dalam Kitab Undang-undang Hukum Perdata khususnya ketentuan

mengenai perjanjian dan sewa-menyewa.

Dalam sewa-menyewa rumah susun ini, dikarenakan tidak ada akta

perjanjian maka pada saat penyewa memberikan pernyataan persetujuannya atas

semua ketetapan dan peraturan yang dibuat oleh pemerintah kota, pada saat itulah

sewa-menyewa mulai terlaksana dan semua peraturan serta ketetapan tersebut

mengikat para pihak. Pelaksanaan sewa-menyewa rumah susun ini juga akan

dikaji oleh penulis, dan juga permasalahan apa saja yang dihadapi beserta dengan

upaya-upaya yang dilakukan dalam penyelesaian permasalahan tersebut.


commit to user

liii

BAB III. HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

A. Deskripsi Lokasi

1. Keadaan Umum Kota Surakarta

Kota Surakarta merupakan salah satu kota di Jawa Tengah yang

berupa dataran rendah dengan ketinggian kurang lebih 93-95 meter dari

permukaan laut, terletak di antara Sungai Pepe, Sungai Jenes dan Sungai

Bengawan Solo serta dikelilingi oleh Gunung Merbabu dan Gunung Merapi

di bagian barat dan Gunung Lawu di bagian Timur. Kota Surakarta terletak

antara 110 45’ 15” Bujur Timur – 110 45’ 35” Bujur Timur dan antara 7 36’

00” Lintang Selatan – 7 56’ 00” Lintang Selatan, dengan batas-batas

administratif :

a. Sebelah Utara

Berbatasan dengan Kabupaten Karanganyar dan Kabupaten Boyolali.

b. Sebelah Timur

Berbatasan dengan Kabupaten Sukoharjo dan Kabupaten Karanganyar.

c. Sebelah Selatan

Berbatasan dengan Kabupaten Sukoharjo.

d. Sebelah Barat

Berbatasan dengan Kabupaten Sukoharjo dan Kabupaten Karanganyar.

Menurut klasifikasi iklim Koppen, Kota Surakarta memiliki iklim

muson tropis. Sama seperti kota-kota lain di Indonesia, musim hujan di Kota

Surakarta terjadi pada bulan Oktober hingga Maret, dan musim kemarau

bulan April hingga September. Rata-rata curah hujan di Kota Surakarta

adalah 2.200 mm, dan curah hujan tertinggi terjadi pada bulan Desember,

Januari, dan Februari. Suhu udara relatif konsisten sepanjang tahun, dengan

suhu rata-rata 30 derajat Celcius. Suhu udara tertinggi adalah 32,5 derajat

Celcius, sedangkan suhu udara terendah adalah 21,0 derajat Celcius. Rata-rata

tekanan udara adalah 1010,9 MBS dengan kelembaban udara 75%. Kecepatan

angin 4 Knot dengan arah angin 240 derajat.


commit to user

liv

Eksistensi kota ini dimulai di saat Kesultanan Mataram memindahkan

kedudukan raja dari Kartasura ke Desa Sala, di tepi Bengawan Solo. Secara

resmi, keraton mulai ditempati tanggal 17 Februari 1745. Akibat perpecahan

wilayah kerajaan, di Solo berdiri dua keraton Kasunanan Surakarta dan Praja

Mangkunegara, menjadikan kota Solo sebagai kota dengan dua administrasi.

Kekuasaan politik kedua kerajaan ini dilikuidasi setelah berdirinya Republik

Indonesia pada 17 Agustus 1945. Selama 10 (sepuluh) bulan, Solo berstatus

sebagai daerah setingkat provinsi, yang dikenal dengan sebutan Daerah

Istimewa Surakarta (DIS). Namun dalam perkembangannya muncul gerakan

antimonarki, sehingga pada tanggal 16 Juni 1946 Pemerintah Republik

Indonesia membubarkan Daerah Istimewa Surakarta (DIS) dan secara de

facto maka terbentuk Pemerintah Daerah Kota Surakarta yang berhak

mengatur serta mengurus rumah tangganya sendiri sekaligus menghapus

kekuasaan Kerajaan Kasunanan dan Mangkunegaran. Secara yuridis Kota

Surakarta terbentuk berdasarkan Penetapan Pemerintah Tahun 1946 Nomor

16/SD, yang diumumkan pada tanggal 15 Juli. Berdasarkan pertimbangan

faktor-faktor historis tersebut, kemudian tanggal 16 Juni 1946 ditetapkan

sebagai hari jadi Pemerintah Kota Surakarta. Sebutan Kota Surakarta sendiri

dimulai sejak Undang-Undang Nomor 18 Tahun 1965 tanggal 1 September

1965 dan Ketetapan MPRS Nomor XX/MPRS/1965.

Kota Surakarta memiliki semboyan "Berseri", akronim dari "Bersih,

Sehat, Rapi, dan Indah", sebagai slogan pemeliharaan keindahan kota. Untuk

kepentingan pemasaran pariwisata, Kota Surakarta atau yang juga dikenal

dengan sebutan Kota Solo mengambil slogan pariwisata Solo, The Spirit of

Java (Jiwanya Jawa) sebagai upaya pencitraan kota Solo sebagai pusat

kebudayaan Jawa.

Dengan luas wilayah 44,04 Km2 (kilometer persegi), Kota Surakarta

memiliki lima kecamatan yang masing-masing dipimpin oleh seorang camat,

dengan jumlah keseluruhan 51 kelurahan yang masing-masing dipimpin oleh

seorang lurah. Lima kecamatan yang terdapat di Kota Surakarta adalah


commit to user

lv

Kecamatan Laweyan (11 kelurahan), Kecamatan Banjarsari (13 kelurahan),

Kecamatan Jebres (11 kelurahan), Kecamatan Pasar Kliwon (9 kelurahan),

dan Kecamatan Serengan (7 kelurahan).

Dalam suatu daerah, perkembangan penduduk yang dipengaruhi oleh

jumlah kelahiran, kematian dan migrasi memegang peranan penting dalam

kehidupan dan pelaksanaan pemerintahan. Pertumbuhan penduduk disatu

pihak dapat menambah jumlah tenaga kerja yang dibutuhkan, namun di lain

pihak dapat menimbulkan permasalahan-permasalahan sosial, ekonomi,

budaya dan pendidikan.

2. Deskripsi Umum Unit Pelaksana Teknis Daerah (UPTD) Rumah Sewa

Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta

a. Deskripsi Umum Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta

Peraturan formal yang menjadi dasar Dinas Pekerjaan Umum

Pemerintah Kota Surakarta adalah :

1) Peraturan Daerah nomor 6 Tahun 2008 tentang Susunan Organisasi dan

Tata Kerja Perangkat Daerah Kota Surakarta.

2) Peraturan Walikota Surakarta Nomor 17 Tahun 2008 tentang

Penjabaran Tugas Pokok, Fungsi dan Tata Kerja Dinas Pekerjaan

Umum Kota Surakarta.

b. Visi dan Misi Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta

Visi dari Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta

adalah menyelenggarakan prasarana pekerjaan umum yang mampu

melayani kebutuhan masyarakat dalam mendukung pengembangan

Surakarta sebagai Kota Budaya.

Misi dari Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta,

yaitu:

1) Meningkatkan kualitas dan kuantitas prasarana transportasi yang dapat

memberi rasa aman dan nyaman bagi pemakai jalan.


commit to user

lvi

2) Mewujudkan penataan sarana dan prasarana pemukiman yang layak dan

terjangkau.

3) Meningkatkan kualitas dan kuantitas sarana drainase yang mampu

memutuskan genangan kota.

4) Meningkatkan layanan bagi masyarakat.

c. Tugas Pokok dan Fungsi Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota

Surakarta

Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta mempunyai

tugas pokok membantu Walikota dalam menyelenggarakan urusan bidang

pekerjaan umum. Untuk menyelenggarakan tugas pokok tersebut, Dinas

Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta mempunyai fungsi sebagai

berikut :

1. Perumusan kebijakan teknis bidang pekerjaan umum.

2. Perencanaan program kerja bidang pekerjaan umum.

3. Penyelenggaraan urusan pemerintahan dan pelayanan umum bidang

pekerjaan umum.

4. Pembinaan dan fasilitasi bidang pekerjaan umum lingkup Kota

Surakarta.

5. Pelaksanaan tugas di bidang pekerjaan umum.

6. Pemantauan, evaluasi dan pelaporan bidang pekerjaan umum.

7. Pelaksanaan kesekretariatan Dinas Pekerjaan Umum.

8. Pelaksanaan tugas lain yang diberikan oleh walikota sesuai dengan

tugas pokok dan fungsinya.

d. Struktur Organisasi Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota

Surakarta

Berdasarkan Peraturan Walikota Surakarta Nomor 17 Tahun 2008

tentang Penjabaran Tugas Pokok, Fungsi dan Tata Kerja Dinas Pekerjaan

Umum Kota Surakarta, susunan organisasi Dinas Pekerjaan Umum Kota

Surakarta adalah sebagai berikut :


commit to user

lvii

1) Kepala Dinas.

2) Sekretariat, terdiri dari :

a) Sub Bagian Perencanaan, Evaluasi dan Pelaporan;

b) Sub Bagian Keuangan;

c) Sub Bagian Umum dan Kepegawaian.

3) Bidang Bina Marga, terdiri dari :

a) Seksi Pembangunan Jalan dan Jembatan;

b) Seksi Pemeliharaan Jalan dan Jembatan.

4) Bidang Drainase, terdiri dari :

a) Seksi Pembangunan Drainase;

b) Seksi Operasi dan Pemeliharaan Drainase.

5) Bidang Cipta Karya, terdiri dari :

a) Seksi Gedung Pemerintahan dan Rumah Dinas;

b) Seksi Perumahan dan Pemukiman.

6) Bidang Pemadam Kebakaran, terdiri dari :

a) Seksi Manajemen Penanggulangan Kebakaran;

b) Seksi Peralatan.

7) Unit Pelaksana Teknis (UPT).

8) Kelompok Jabatan Fungsional.


commit to user

lviii

Gambar 3. Struktur Organisasi Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota

Surakarta

Kelompok Jabatan

Fungsional

Sekretaris

Sub.Bag Perencanaan,

evaluasi,& pelaporan

Sub. Bag Keuangan

Sub. Bag Umum &

Kepegawaian

Bidang Bina Marga

Bidang Drainase

Bidang Cipta Karya

Bidang Pemadam Kebakaran

Seksi Pembangunan

Jalan dan Jembatan

Seksi Pembangunan

Drainase

Seksi Gedung Pemerintahan dan Rumah

Dinas

Seksi Manajemen dan Penanggulangan

Kebakaran

seksi Pemeliharaan

Jalan dan Jembatan

Seksi Operasi dan

Pemeliharaan Drainase

Seksi Perumahan

dan Pemukiman

Seksi Peralatan

UPTD Rumah Sewa

Sub. Bag Tata Usaha

Kepala DPU


commit to user

lix

e. Deskripsi Umum Unit Pelaksana Teknis Daerah (UPTD) Rumah Sewa

Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta

Peraturan formal yang menjadi dasar UPTD Rumah Sewa Dinas

Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta adalah :

1) Peraturan Daerah nomor 6 Tahun 2008 tentang Susunan Organisasi dan

Tata Kerja Perangkat Daerah Kota Surakarta.





Organisasi Dan Tata Kerja Unit Pelaksana Teknis Pada Dinas Pekerjaan


4) Peraturan Walikota Surakarta 20-0 Tahun 2009 tentang Pedoman

Uraian Tugas Jabatan Struktural Unit Pelaksana Teknis Pada Dinas

Pekerjaan Umum.

Unit Pelaksana Teknis Daerah (UPTD) Rumah Sewa adalah Unit

Pelaksana Teknis (UPT) pada Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota

Surakarta yang dipimpin oleh seorang Kepala Rumah Sewa yang

berkedudukan di bawah dan bertanggung jawab kepada Kepala Dinas

Pekerjaan Umum Kota Surakarta (Pasal 3 Peraturan Walikota Surakarta

Nomor 45 Tahun 2008 tentang Organisasi Dan Tata Kerja Unit Pelaksana

Teknis Pada Dinas Pekerjaan Umum Kota Surakarta). Dengan kata lain,

Unit Pelaksana Teknis Daerah (UPTD) Rumah Sewa membantu

pelaksanaan teknis operasional maupun teknis penunjang pada Dinas

Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta khususnya yang berkaitan

dengan rumah sewa, rumah susun sederhana sewa dan rumah sosial.


commit to user

lx

f. Tugas Pokok dan Fungsi Unit Pelaksana Teknis Daerah (UPTD)

Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta

Berdasarkan Pasal 4 Peraturan Walikota Surakarta Nomor 45

Tahun 2008 tentang Organisasi Dan Tata Kerja Unit Pelaksana Teknis

Pada Dinas Pekerjaan Umum Kota Surakarta, UPTD Rumah Sewa

mempunyai tugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan teknis

operasional dan atau kegiatan teknis penunjang Dinas Pekerjaan Umum di

bidang penanganan kegiatan teknis di UPTD Rumah Sewa sesuai dengan

kebijakan Teknis yang ditetapkan oleh Kepala Dinas Pekerjaan Umum

Pemerintah Kota Surakarta.

Untuk melaksanakan tugas pokok sebagaimana dimaksud diatas,

sesuai dengan Pasal 5 Peraturan Walikota Surakarta Nomor 45 Tahun

2008 tentang Organisasi Dan Tata Kerja Unit Pelaksana Teknis Pada

Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta, UPTD Rumah Sewa

mempunyai fungsi sebagai berikut :

1) Penyusunan rencana teknis operasional bidang penanganan kegiatan

teknis di rumah sewa.

2) Pelaksanaan kebijakan teknis operasional bidang penanganan kegiatan

teknis di rumah sewa.

3) Pemantauan, evaluasi dan pelaporan bidang penanganan kegiatan teknis

di rumah sewa.

4) Pengelolaan ketatausahaan.

5) Pelaksanaan tugas lain yang diberikan oleh Kepala Dinas Pekerjaan

Umum Pemerintah Kota Surakarta sesuai dengan tugas dan fungsinya.

g. Struktur Organisasi UPTD Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum

Pemerintah Kota Surakarta

Susunan organisasi UPTD Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum

Pemerintah Kota Surakarta menurut Pasal 2 Peraturan Walikota Surakarta

Nomor 20 Tahun 2009 tentang Pedoman Uraian Tugas Jabatan Struktural


commit to user

lxi

Unit Pelaksana Teknis Pada Dinas Pekerjaan Umum Kota Surakarta,

terdiri dari:

1) Kepala;

2) Subbagian Tata Usaha.

Gambar 4. Struktur Organisasi Unit Pelaksana Teknis Daerah (UPTD)

Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta

Tugas jabatan Struktural sesuai dengan Bab III Peraturan Walikota

Surakarta Nomor 20-0 Tahun 2009 tentang Pedoman Uraian Tugas

Jabatan Struktural Unit Pelaksana Teknis Pada Dinas Pekerjaan Umum

Kota Surakarta adalah :

1) Kepala UPTD Rumah Sewa

Kepala UPTD Rumah Sewa mempunyai tugas melaksanakan

sebagian kegiatan teknis operasional dan / atau kegiatan teknis

penunjang Dinas Pekerjaan Umum Kota Surakarta di bidang

penanganan kegiatan teknis di Rumah Sewa sesuai dengan kebijakan

teknis yang ditetapkan oleh Kepala Dinas Pekerjaan Umum Kota

Kepala UPTD Rumah Sewa

Toto Jayanto S.H., M.Hum

Kepala Subbagian Tata Usaha

Sri Ratnartiningsih S.H.

S T A F


commit to user

lxii

Surakarta. Uraian tugas Kepala UPTD Rumah Sewa adalah sebagai

berikut :

a) Menyusun rencana kerja UPT Rumah Sewa berdasarkan rencana

strategis Dinas Pekerjaan Umum Kota Surakarta.

b) Memberi petunjuk, arahan dan mendistribusikan tugas kepada

bawahan.

c) Mempelajari, menelaah peraturan perundang-undangan, keputusan,

petunjuk pelaksanaan dan petunjuk teknis program kegiatan Dinas

Pekerjaan Umum sesuai dengan bidang tugas.

d) Menyusun kebijakan teknis penyelenggaraan rumah sewa.

e) Menyusun laporan hasil pelaksanaan rencana strategis, rencana

kerja, LAKIP, LKPJ, LPPD dan EKPPD UPT Rumah Sewa.

f) Melaksanakan monitoring, evaluasi dan pelaporan untuk

pengendalian pelaksanaan rencana strategis dan rencana kerja UPT

Rumah Sewa.

g) Melaksanakan evaluasi dan analisis hasil kerja guna pengembangan

rencana strategis dan rencana kerja UPT Rumah Sewa.

h) Melaksanakan pelayanan administrasi Rumah Sewa, Rumah Susun

Sederhana Sewa dan Rumah Sosial.

i) Melaksanakan pengelolaan Rumah Sewa, Rumah Susun Sederhana

Sewa dan Rumah Sosial.

j) Melaksanakan pemantauan dan evaluasi penyelengaraan Rumah

Sewa, Rumah Susun Sederhana Sewa dan Rumah Sosial.

k) Melaksanakan pengelolaan ketatausahaan Rumah Sewa.

l) Melaksanakan pemungutan retribusi daerah di bidang Rumah Sewa.

m) Melaksanakan penyusunan indikator dan pengukuran kinerja

penyelenggaraan Rumah Sewa.

n) Melaksanakan sosialisasi di bidang Rumah Sewa.

o) Memeriksa dan menilai hasil kerja bawahan secara periodik.

p) Memberikan usul dan arahan kepada atasan.


commit to user

lxiii

q) Melaporkan hasil pelaksanaan tugas kepada atasan sebagai

pertanggungjawaban pelaksanaan tugas.

r) Melaksanakan tugas lain yang diberikan oleh atasan.

2) Kepala Subbagian Tata Usaha

Kepala Subbagian Tata Usaha UPTD Rumah Sewa mempunyai

tugas melaksanakan administrasi umum, kepegawaian dan keuangan

sesuai dengan kebijakan teknis yang telah ditetapkan oleh Kepala

UPTD. Uraian tugas Kepala Subbagian Tata Usaha adalah sebagai

berikut :

a) Menyusun rencana kerja berdasarkan rencana strategis UPT Rumah

Sewa.

b) Memberi petunjuk, arahan dan mendistribusikan tugas kepada

bawahan.

c) Mempelajari, menelaah peraturan perundang-undangan, keputusan,

petunjuk pelaksanaan dan petunjuk teknis program kegiatan Dinas

Pekerjaan Umum sesuai dengan bidang tugas.

d) Melakukan penyiapan bahan perumusan kebijakan teknis

penyelenggaraan Rumah Sewa.

e) Menghimpun, mengolah, menyajikan data dan informasi untuk

menyusun rencana strategis, rencana kerja dan penetapan kinerja

UPT Rumah Sewa.

f) Menyiapkan bahan monitoring, evaluasi dan pelaporan untuk

pengendalian pelaksanaan rencana strategis dan rencana kerja UPT

Rumah Sewa.

g) Menyiapkan bahan evaluasi dan analisis hasil kerja guna

pengembangan rencana strategis dan rencana kerja UPT Rumah

Sewa.

h) Menyiapkan bahan hasil pelaksanaan rencana strategis, rencana

kerja, LAKIP, LKPJ, LPPD dan EKPPD UPT Rumah Sewa.


commit to user

lxiv

i) Menyiapkan bahan penyusunan rencana anggaran dalam bentuk

Rencana Kerja Anggaran (RKA) sesuai dengan rencana strategis

dan rencana kerja Dinas Pekerjaan Umum.

j) Melakukan pengawasan laporan administrasi keuangan bendahara.

k) Menyiapkan bahan usulan perubahan anggaran.

l) Menyiapkan bahan perhitungan anggaran.

m) Melakukan administrasi pembukuan, pertanggungjawaban dan

laporan keuangan.

n) Mengelola administrasi surat menyurat, peralatan dan perlengkapan

kantor, rumah tangga, dokumentasi dan informasi hukum,

kearsipan dan perpustakaan.

o) Melakukan pengadaan dan pemeliharaan perlengkapan kantor.

p) Menyiapkan bahan penyusunan rencana kebutuhan pegawai.

q) Menyiapkan bahan usulan yang meliputi pengangkatan, kenaikan

pangkat, perpindahan, pemberhentian, pensiun, kenaikan gaji

berkala dan tunjangan.

r) Mengelola data dan dokumentasi pegawai.

s) Merencanakan dan mengusulkan kebutuhan jenis pendidikan dan

pelatihan, calon peserta pendidikan dan pelatihan serta calon

peserta ujian dinas pegawai.

t) Mengusulkan permohonan izin dan tugas belajar.

u) Menyiapkan bahan Daftar Urutan Kepangkatan (DUK).

v) Menyiapkan bahan permohonan cuti, dan mengusulkan

permohonan kartu pegawai, kartu istri/kartu suami, kartu tabungan

asuransi pensiun, kartu asuransi kesehatan dan tabungan

perumahan (BAPERTARUM).

w) Menyiapkan bahan Daftar Penilaian Pelaksanaan Pekerjaan (DP3)

Pegawai dan Laporan Pajak-Pajak Pribadi (LP2P).

x) Menyiapkan bahan laporan perkawinan, izin perkawinan dan

perceraian.


commit to user

lxv

y) Menyiapkan bahan usulan pemberian tanda penghargaan/tanda jasa

dan sanksi.

z) Mengelola presensi atau daftar hadir pegawai.

aa) Memeriksa dan menilai hasil kerja bawahan secara periodik.

bb) Memberikan usul dan saran kepada atasan dalam rangka kelancaran

pelaksanaan tugas.

cc) Melaporkan hasil pelaksanaan tugas kepada atasan sebagai

pertanggungjawaban pelaksanaan tugas.

dd) Melakukan tugas lain yang diberikan oleh atasan.

3. Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) di Kota Surakarta

a. Latar Belakang Pembangunan Rusunawa di Kota Surakarta

Pembangunan Rusunawa di Kota Surakarta dilatarbelakangi oleh

hal-hal sebagai berikut, yaitu :

1) Kebijakan pemerintah dalam penyediaan rumah bagi Masyarakat

Berpenghasilan Rendah (MBR).

Kebutuhan tempat tinggal merupakan salah satu kebutuhan

pokok yang harus terpenuhi, namun tidak dapat dipungkiri kebutuhan-

kebutuhan pokok lainnya yang lebih penting dan mendesak untuk

dipenuhi dalam keseharian hidup masyarakat membuat tempat tinggal

kurang menjadi prioritas, khususnya bagi masyarakat yang

berpenghasilan minim atau rendah. Karena latar belakang inilah.

kemudian membuat pemerintah berupaya untuk membantu

masyarakat berpenghasilan rendah dapat mempunyai rumah sendiri

melalui kebijakan-kebijakan yang berkaitan dengan hal ini.

2) Pemenuhan kebutuhan rumah tinggal yang bersih, sehat, rapi dan

indah.

Berbagai latar belakang kehidupan masyarakat membuat

keberagaman dalam sikap hidup termasuk dalam hal penataan tempat


commit to user

lxvi

tinggal yang menyangkut kebersihan, kesehatan, kerapian dan

keindahan. Kebanyakan dari masyarakat kita diakui maupun tidak,

karena keterbatasan pengetahuan juga membuat sebagian besar

masyarakat kurang mempedulikan hal-hal tersebut. Kebanyakan dari

masyarakat memaknai tempat tinggal hanya sebatas sebagai tempat

untuk berlindung dari panas terik matahari maupun dari hujan dan

juga sebagai tempat beristirahat tanpa memperhatikan unsur

kebersihan, kesehatan, kerapian dan keindahan.

3) Keterbatasan lahan untuk pemukiman dan perumahan.

Salah satu upaya pemerintah di dalam pemenuhan kebutuhan

akan tempat tinggal bagi masyarakat adalah melalui pembangunan

perumahan dan pemukiman, namun upaya pemenuhan tersebut

terkendala oleh terbatasnya lahan yang tersedia. Pembangunan rumah

susun diharapkan dapat menjadi jalan keluar bagi permasalahan ini,

karena lahan yang digunakan menjadi lebih efektif mengingat dalam

pembangunan rumah susun ini dibangun secara vertikal atau dalam

bentuk bertingkat sehingga unit satuan yang bisa dibangun jumlahnya

lebih banyak dibanding apabila hanya dibangun dalam bangunan yang

berbentuk horisontal.

4) Masih adanya lahan hak pakai milik Pemerintah Kota Surakarta yang

belum dimanfaatkan.

Lahan hak pakai milik Pemerintah Kota Surakarta banyak yang

belum dimanfaatkan oleh karena itu apabila dimanfaatkan untuk

pembangunan rumah susun, selain dapat membantu mewujudkan

kebijakan pemerintah untuk penyediaan tempat tinggal bagi

masyarakat juga akan memberikan kontribusi bagi Pemerintah Kota

Surakarta sendiri yaitu menjadi salah satu pemasukan atau pendapatan

asli daerah.


commit to user

lxvii

5) Pencegahan hunian tak berijin.

Hunian tak berijin timbul sebagai akibat dari keterbatasan

kemampuan masyarakat di dalam memenuhi kebutuhan akan tempat

tinggal. Adanya lahan yang kosong, tidak dimanfaatkan ataupun

tempat-tempat yang dianggap bisa dimanfaatkan untuk membangun

tempat tinggal, misalnya lahan bekas pemakaman, bantaran sungai,

bawah jembatan, dan lain sebagainya, membuat mereka berfikir dapat

menggunakan tempat-tempat tersebut untuk mendirikan bangunan

yang dalam hal ini dimanfaatkan sebagai tempat tinggal. Mereka

membangun rumah dengan seadanya atau yang biasa disebut dengan

bangunan semi permanen, dan dapat dipastikan bahwa bangunan-

bangunan tersebut tidak mempunyai ijin dalam pendiriannya.

6) Penataan pemukiman kumuh

Keterbatasan kemampuan masyarakat dalam memenuhi

kebutuhan akan tempat tinggal selain menimbulkan hunian tak berijin

sebagai efek lanjutannya adalah memunculkan adanya pemukiman

yang kumuh. Saat ada satu orang yang membangun tempat tinggal di

tempat-tempat yang tidak seharusnya, maka akan menarik masyarakat

lainnya untuk melakukan hal yang sama apalagi apabila di desak

untuk memenuhi kebutuhan. Mereka membangun tempat tinggal

dengan seadanya tanpa memperhatikan unsur tata kota, kerapian,

keindahan, dan kebersihan sehingga hal ini dapat menimbulkan

pemukiman kumuh.

b. Tujuan pembangunan Rusunawa di Kota Surakarta

Tujuan dari pembangunan Rusunawa di Kota Surakarta, yaitu :

1) Memberikan solusi atas kebutuhan perumahan sederhana dan sehat.

Pembangunan rumah susun diharapkan dapat memberikan

pemenuhan terhadap kebutuhan tempat tinggal yang sederhana namun

layak, bersih, sehat, rapi dan indah bagi masyarakat sehingga secara


commit to user

lxviii

tidak langsung juga akan meningkatkan kualitas hidup masyarakat

yang tinggal di lingkungan tersebut.

2) Merupakan kebijakan Pemerintah Kota Surakarta dalam rangka

penyediaan rumah sederhana dan sehat untuk Masyarakat

Berpenghasilan Rendah (MBR) Kota Surakarta.

Keberadaan rumah susun merupakan salah satu upaya

pemerintah dalam membantu masyarakat berpenghasilan rendah untuk

memenuhi kebutuhan mereka akan tempat tinggal yang layak. Adanya

rumah susun sendiri merupakan salah satu kebijakan yang dikeluarkan

oleh Pemerintah Kota Surakarta dalam rangka penyediaan rumah

sederhana dan sehat untuk masyarakat Kota Surakarta yang memiliki

penghasilan yang rendah.

3) Diperuntukkan bagi penataan wilayah kumuh di Kota Surakarta,

sehingga tempat-tempat kumuh di Surakarta dapat berkurang.

Pembangunan rumah susun diharapkan dapat menata

pemukiman khususnya untuk wilayah pemukiman kumuh dengan

lebih baik, sehingga wilayah-wilayah kumuh yang ada di Kota

Surakarta menjadi berkurang dan kemudian dapat menjadikan Kota

Surakarta menjadi lebih rapi, indah dan bersih mengingat semboyan

dari Kota Surakarta yaitu “berseri” yang juga akan mendukung

program Pemerintah Kota Surakarta sebagai salah satu daerah tujuan

wisata untuk menarik minat wisatawan.

4) Meminimalkan hunian tak berijin di bantaran sungai, sepanjang rel

kereta api dan tempat-tempat terlarang lainnya.

Dengan adanya rumah susun yang dapat membantu

masyarakat berpenghasilan rendah yang tidak mempunyai

kemampuan untuk memenuhi kebutuhan akan tempat tinggal yang

layak, diharapkan dapat mencegah adanya hunian tak berijin di

tempat-tempat yang tidak seharusnya, seperti bantaran sungai,


commit to user

lxix

sepanjang rel kereta api, bekas pemakaman dan tempat-tempat

terlarang lainnya yang sewaktu-waktu bisa dibongkar oleh pihak yang

berwenang.

c. Potensi Pembangunan Rusunawa di Kota Surakarta

Potensi pembangunan Rusunawa di Kota Surakarta, yaitu :

1) Adanya Program Pembangunan “Sejuta Tower” dari Pemerintah

Pusat.

Program pembangunan “Sejuta Tower” merupakan salah satu

kebijakan yang dikeluarkan oleh pemerintah pusat pada Periode 2009-

2014. Program ini merupakan program yang dimiliki oleh pemerintah

pusat untuk penyediaan rumah sehat bagi masyarakat. Implementasi

pembangunan “Sejuta Tower” yaitu dengan pembangunan Rumah

Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) di seluruh Indonesia. Hal ini

menjadi potensi bagi Kota Surakarta untuk melaksanakan

pembangunan Rusunawa, karena selain mendukung program dari

Pemerintah Pusat, dengan adanya Program Pembangunan “Sejuta

Tower” dari pemerintah Pusat, maka dapat dipastikan terdapat

anggaran dana yang disediakan oleh pemerintah untuk pelaksanaan

programnya.

2) Adanya Hak Pakai Pemerintah Kota Surakarta yang belum

dimanfaatkan secara optimal.

Banyaknya lahan kosong yang merupakan Hak Pakai

Pemerintah Kota Surakarta menjadi salah satu potensi bagi

pembangunan Rusunawa di Kota ini. Dengan banyaknya hak pakai

yang belum dimanfaatkan secara optimal, maka Pemerintah Kota

Surakarta dapat memanfaatkannya untuk pembangunan rusunawa.

Apabila dikaitkan dengan Program Pembangunan Sejuta

Tower dari Pemerintah Pusat, maka terdapat keterkaitan yang saling

mendukung. Pada satu sisi Pemerintah Kota Surakarta mempunyai


commit to user

lxx

banyak lahan hak pakai yang belum dimanfaatkan secara optimal,

namun untuk membangun rumah susun Pemerintah Kota Surakarta

terkendala dengan dana yang diperlukan untuk membangun rumah

susun. Sementara disisi lain Pemerintah Pusat mempunyai dana untuk

pelaksanaan programnya, namun terkendala dengan tidak adanya

lahan yang dapat dimanfaatkan untuk membangun rumah susun.

Dengan demikian, apabila Pemerintah Kota Surakarta berkoordinasi

dengan Pemerintah Pusat maka pembangunan rumah susun ini akan

dapat terlaksana.

3) Besarnya minat warga Kota Surakarta untuk tinggal di Rusunawa.

Meskipun pada awalnya penduduk Kota Surakarta kurang

berminat untuk tinggal di Rusunawa, namun seiring berjalannya

waktu hal ini berubah. Minat warga Kota Surakarta untuk tinggal di

Rusunawa sekarang ini menjadi besar mengingat banyaknya

keuntungan yang mereka peroleh apabila tinggal di Rusunawa

sementara di sisi lain mereka tidak perlu mengeluarkan biaya yang

tinggi untuk mendapat tempat tinggal yang layak meskipun sederhana.

Hal ini menjadi potensi bagi pembangunan Rusunawa di Kota

Surakarta, karena dengan minat warga yang besar tersebut maka

pembangunan Rusunawa ini pada akhirnya tidak akan menjadi sia-sia,

namun dapat sangat bermanfaat bagi penduduk Kota Surakarta yang

membutuhkan tempat tinggal.

d. Sumber Dana Pembangunan Rusunawa di Kota Surakarta

Sumber dana pembangunan Rusunawa di Surakarta berasal dari :

1) Anggaran Pengeluaran dan Belanja Negara (APBN) melalui

Kementerian Pekerjaan Umum dan Kementerian Perumahan Rakyat.

2) Anggaran Pengeluaran dan Belanja Daerah (APBD) Provinsi Jawa

Tengah.

3) Anggaran Pengeluaran dan Belanja Daerah (APBD) Kota Surakarta.


commit to user

lxxi

e. Pembangunan Rusunawa di Kota Surakarta

Rusunawa di Kota Surakarta yang pertama kali di bangun adalah

Rusunawa Begalon yang berlokasi di Kelurahan Panularan, Kecamatan

Laweyan, Kota Surakarta dengan memanfaatkan lahan bekas makam. Di

Begalon sendiri dibangun 2 Rusunawa. Dengan adanya Program Sejuta

Tower dari Pemerintah Pusat, Pemerintah Kota Surakarta kemudian

membangun Rusunawa di tempat-tempat lainnya, antara lain di kelurahan

Semanggi, Kecamatan Pasar Kliwon, Surakarta dan Jurug, Kecamatan

Jebres, Surakarta. Sampai saat ini sudah terdapat 7 Rusunawa yang

berhasil dibangun oleh Pemerintah Kota Surakarta, dan 6 diantaranya

sudah beroperasi dalam artian rumah susun sudah siap pakai dan penyewa

sudah ada. Masing-masing dari rusunawa tersebut memiliki 98 unit satuan

rumah susun, dibangun dalam 4 (empat) lantai dengan sistem twin blok

yang terdiri dari :

1) Lantai Difabel : 2 Satuan Unit Rumah susun

2) Lantai I : 24 Satuan Unit Rumah susun

3) Lantai II : 24 Satuan Unit Rumah Susun

4) Lantai III : 24 Satuan Unit Rumah Susun

5) Lantai IV : 24 Satuan Unit Rumah Susun

Fasilitas yang diberikan kepada setiap penyewa yaitu :

1) Satuan unit rumah susun seluas 24 meter persegi.

2) Ruang tamu.

3) Dapur.

4) Kamar mandi.

5) Tempat parkir.

6) Listrik.

7) Air bersih.

8) Aula/ruang pertemuan.

9) Mushola.


commit to user

lxxii

Tarif sewa Rusunawa sendiri berdasarkan Peraturan Daerah

Surakarta Nomor 7 Tahun 2009 tentang Retribusi Pemakaian Kekayaan

Daerah adalah sebagai berikut :

1) Lantai Difabel : Rp 100.000,-/ bulan

2) Lantai 1 : Rp 100.000,-/ bulan

3) Lantai 2 : Rp 90.000,-/ bulan



f. Pengelolaan Rusunawa di Kota Surakarta

1) Dasar Hukum Pengelolaan Rusunawa di Kota Surakarta

Dasar hukum pengelolaan Rusunawa di Kota Surakarta oleh

UPTD Rumah Sewa, yaitu :

a) Peraturan Daerah Nomor 6 Tahun 2008 tentang Susunan

Organisasi dan Tata Kerja Perangkat Daerah Kota Surakarta.

b) Peraturan Daerah Nomor 8 Tahun 2009 tentang Retribusi

Pemakaian Kekayaan Daerah.

c) Peraturan Walikota Surakarta Nomor 17 Tahun 2008 tentang


Umum Kota Surakarta’

d) Peraturan Walikota Surakarta Nomor 45 Tahun 2008 tentang

Organisasi dan Tata Kerja Unit Pelaksana Teknis Pada Dinas

Pekerjaan Umum Kota Surakarta.

e) Peraturan Walikota Surakarta Nomor 20-0 Tahun 2009 tentang

Pedoman Uraian Tugas Jabatan Struktural Unit Pelaksana Teknis

Pada Dinas Pekerjaan Umum Kota Surakarta.

2) Pola Pengelolaan Rusunawa

Pengelolaan Rusunawa di Kota Surakarta dilaksanakan dengan

memperhatikan hal-hal berikut :


commit to user

lxxiii

a) Berkontribusi pada Pemerintah Kota Surakarta yaitu sebagai

penyumbang Pendapatan Asli Daerah (PAD) Kota Surakarta.

b) Mandiri dalam operasional.

g. Kontribusi Rusunawa terhadap Pemerintah Kota Surakarta

Keberadaan Rusunawa di Kota Surakarta secara langsung maupun

tidak langsung mampu memberikan kontribusi terhadap Pemerintah Kota

Surakarta dalam beberapa aspek, antara lain :

1) Aspek Psikologis

a) Mengangkat harkat dan martabat dalam berumah tangga.

b) Meningkatkan etos hidup penyewa.

c) Menekan tindakan mengkavling tanah negara untuk hunian tidak

berijin.

2) Aspek Finansial

a) Memberikan kontribusi terhadap Pendapatan Asli Daerah (PAD)

Kota Surakarta.

b) Alokasi anggaran penataan perumahan dan pemukiman kumuh Kota

Surakarta dapat dihemat.

3) Aspek Sosiologis

a) Meminimalkan daerah kumuh.

b) Mengubah perilaku masyarakat dalam menjalani kehidupan rumah

tangga yang lebih tertib dan teratur.

c) Meningkatkan kualitas berumah tangga.

B. Pengaturan Sewa-menyewa Rumah Susun di Kota Surakarta Ditinjau

berdasarkan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

Sewa-menyewa Rusunawa di Kota Surakarta tidak dibuat dalam

sebuah perjanjian seperti pada umumnya dimana para pihak secara bersama-

sama menuangkan segala kesepakatan dalam sebuah akta tetapi hanya melalui


commit to user

lxxiv

kesepakatan yang dilakukan oleh para pihak dengan jalan penyewa Rusunawa

menandatangani pernyataan tertulis dan persetujuan yang dibuat oleh pihak

pengelola yaitu UPTD Rumah Sewa. Berdasarkan wawancara penulis dengan

Bapak Toto Jayanto S.H., M.Hum selaku Kepala UPTD Rumah Sewa Dinas

Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta alasan tidak dibuatnya

kesepakatan antara pihak penyewa dan pengelola dalam sebuah akta

perjanjian, meskipun dalam Undang-undang diamanatkan untuk membuat

kesepakatan dengan pihak penyewa rumah susun ini dalam sebuah perjanjian,

adalah antara lain karena :

1. Menjaga Kepraktisan

Dibuatnya kesepakatan dalam bentuk pernyataan persetujuan

terhadap semua peraturan yang telah dibuat oleh pihak pengelola yang

dalam hal ini adalah UPTD Rumah Sewa dimaksudkan untuk membuat

perjanjian itu lebih praktis, tanpa harus melalui prosedur yang terlalu

panjang mengingat juga dalam perjanjian harus dibuat dalam tahapan-

tahapan dengan memperhatikan keseimbangan hak dan kewajiban di

antara kedua pihak sampai akhirnya tercapai kesepakatan yang kemudian

kesepakatan tersebut dituangkan dalam sebuah perjanjian.

2. Latar belakang pendidikan dan pekerjaan penyewa Rusunawa

Tanpa memandang rendah latar belakang para penyewa rumah

susun, namun dalam kenyataannya sebagian besar penyewa adalah

masyarakat dengan latar belakang pendidikan yang rendah dengan

pekerjaan yang sederhana. Ketika kesepakatan itu dituangkan dalam

sebuah pernyataan tertulis, mereka akan lebih mudah memahami maksud

dari aturan-aturan yang tercantum di dalamnya dibanding apabila di buat

dalam bentuk perjanjian belum tentu mereka dapat memahaminya. Bagi

penyewa ketika mereka sudah menandatangi surat pernyataan bermeterai,

maka secara otomatis aturan-aturan yang terdapat didalamnya harus

dipatuhi dan jika melanggar harus siap dengan konsekuensi yang harus dia

tanggung.


commit to user

lxxv

3. Mempermudah upaya penyelesaian apabila terjadi permasalahan

Dalam pelaksanaan sewa-menyewa rumah susun seperti halnya

kesepakatan atau perjanjian yang melibatkan dua atau lebih pihak

didalamnya tentu dalam pelaksanaannya ada kalanya menimbulkan

permasalahan yang bisa diakibatkan oleh pelanggaran terhadap ketentuan-

ketentuan yang berlaku maupun karena hal-hal lain yang dilakukan oleh

salah satu pihak. Tidak dibuatnya perjanjian dalam sewa-menyewa

Rusunawa juga untuk lebih mempermudah upaya penyelesaian apabila

dikemudian hari didalam pelaksanaan sewa-menyewa Rusunawa ini terjadi

permasalahan tanpa harus melalui proses hukum yang panjang dan biaya

yang banyak mengingat juga sebagian besar penyewa Rusunawa adalah

masyarakat dengan latar belakang pendidikan dan pekerjaan yang

sederhana dapat dipastikan pula para penyewa pun lebih memilih

penyelesaian yang cepat tanpa mengeluarkan banyak biaya dan waktu

Perikatan dalam sewa-menyewa Rusunawa ini meski tidak dibuat

dalam akta perjanjian seperti pada umumnya dan hanya dituangkan dalam

sebuah pernyataan tertulis bermeterai dari penyewa, berdasarkan prosedur

dan juga segala peraturan serta ketetapan lain yang berlaku baik bagi

penyewa maupun pengelola, penulis meninjau pengaturan-pengaturan

tersebut berdasarkan ketetapan yang terdapat pada Kitab Undang-Undang

Hukum Perdata (KUH Perdata).


Pengaturan Perjanjian di dalam KUH Perdata

Pasal 1313 KUH Perdata menyatakan bahwa, “Suatu perjanjian

adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan

dirinya terhadap satu orang lain atau lebih”. Berdasar pengertian perjanjian

menurut KUH Perdata tersebut maka dapat disimpulkan unsur-unsur yang

terdapat dalam perjanjian antara lain : adanya suatu perbuatan, antara

sekurangnya 2 (dua) orang atau dapat pula lebih, perbuatan tersebut

melahirkan perikatan diantara para pihak-pihak yang berjanji tersebut


commit to user

lxxvi

(Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, 2004:7). Perikatan di dalam sewa-

menyewa rumah susun di Kota Surakarta meskipun tidak tertuang dalam

akta perjanjian, akan tetapi apabila dikaitkan dengan unsur-unsur yang

terdapat dalam pengertian perjanjian menurut KUH perdata, maka :

a. Adanya suatu perbuatan

Unsur perbuatan dalam sewa-menyewa rumah susun ini adalah

pihak penyewa melakukan suatu perbuatan yaitu memberikan

pernyataan persetujuan terhadap segala ketentuan yang ditetapkan oleh

pihak lainnya, yaitu pengelola rusunawa.

b. Antara sekurangnya dua orang (dapat lebih dari dua orang)

Sewa-menyewa rumah susun ini terjadi antara 2 (dua) orang

atau pihak seperti yang terdapat dalam perjanjian di dalam KUH

Perdata, yaitu pihak penyewa dan pihak pengelola yang dalam hal ini

adalah masyarakat penyewa rumah susun sebagai pihak penyewa dan

UPTD Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Kota Surakarta sebagai

pihak yang menyewakan sekaligus mengelola Rusunawa yang ada di

Kota Surakarta.

c. Perbuatan tersebut melahirkan perikatan di antara pihak-pihak yang

berjanji tersebut

Perbuatan yang dilakukan oleh penyewa rumah susun

menghasilkan perikatan di antara penyewa dan juga pengelola rumah

susun, karena secara tidak langsung ketika penyewa memberikan

pernyataan atau persetujuannya terhadap segala ketetapan yang berlaku,

semua ketetapan tersebut mengikat tidak hanya bagi penyewa namun

juga bagi pengelola.

Berdasarkan ketiga hal tersebut maka dapat disimpulkan bahwa

perikatan di dalam sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta

meskipun tidak dibuat dalam sebuah akta perjanjian, akan tetapi secara

tidak langsung unsur yang terkandung dalam pernyataan tertulis dari pihak

penyewa rumah susun telah memenuhi unsur-unsur yang termuat di dalam


commit to user

lxxvii

pengertian perjanjian menurut Pasal 1313 KUH perdata, yaitu adanya

suatu perbuatan, antara sekurangnya 2 (dua) orang, dan perbuatan tersebut

melahirkan perikatan diantara para pihak yang berjanji tersebut.

Selain unsur-unsur yang terdapat dalam pengertian perjanjian,

tinjauan mengenai perjanjian juga memperhatikan syarat sahnya perjanjian

yang terdapat dalam Pasal 1320 KUH perdata. Syarat sahnya perjanjian

dalam Pasal 1320 KUH Perdata, yaitu :

a. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya.

b. Cakap untuk membuat perikatan.

c. Suatu hal tertentu.

d. Suatu sebab yang halal.

Perikatan yang timbul dalam sewa-menyewa rumah susun di Kota

Surakarta apabila dikaji menurut syarat sahnya perjanjian di dalam Pasal

KUH Perdata tersebut, maka :

a. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya

Sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta meskipun tidak

dibuat dalam akta perjanjian, pernyataan tertulis dari pihak penyewa

secara tidak langsung merupakan bentuk perikatan bagi para pihak, dan

hal itu secara tidak langsung pula merupakan bentuk kesepakatan dari

para pihak terhadap sewa-menyewa rumah susun. Hal ini dikarenakan

ketika pernyataan tertulis tersebut ditandatangani oleh penyewa, pada

saat itu pula semua hak dan kewajiban telah mengikat para pihak, baik

itu penyewa maupun pengelola.

b. Cakap untuk membuat perikatan

KUH Perdata tidak menyebutkan siapa saja yang cakap

melakukan perbuatan hukum atau dalam hal ini membuat perjanjian

atau perikatan, namun dalam Pasal 1330 KUH Perdata hanya

menyebutkan mereka yang dinyatakan tidak cakap melakukan

perbuatan hukum. Salah satu yang dianggap tidak cakap adalah mereka


commit to user

lxxviii

yang belum dewasa. Pasal 330 KUH Perdata menyatakan bahwa

mereka yang belum dewasa adalah mereka yang belum mencapai umur

genap 21 (dua puluh satu) tahun dan tidak lebih dahulu telah kawin.

Dengan kata lain, mereka yang sudah mencapai umur genap 21 tahun

dan atau belum mencapai umur genap 21 tahun tetapi telah menikah

dianggap sudah dewasa dan cakap melakukan perbuatan hukum.

Kecakapan dalam sewa-menyewa ini ditunjukkan dengan salah satu

persyaratan yang harus dipenuhi oleh penyewa, yaitu penyewa haruslah

orang yang sudah menikah dan hal ini harus dibuktikan oleh penyewa

dengan menyerahkan fotokopi surat nikah.

c. Suatu hal tertentu

Obyek dalam sewa-menyewa rumah susun ini adalah satuan unit

rumah susun beserta dengan segala fasilitas serta sarana dan prasarana

yang terdapat dalam rumah susun milik Pemerintah Kota Surakarta

yang dapat dipakai oleh masyarakat sebagai tempat tinggal melalui

sistem sewa-menyewa. Selain obyek, dalam sewa-menyewa rumah

susun ini juga diatur mengenai segala hak dan kewajiban bagi para

pihak, baik Pemerintah Kota Surakarta melalui pengelola yaitu UPTD

Rumah Sewa sebagai pemilik dan juga penghuni Rusunawa sebagai

penyewa yang tertuang di dalam tata tertib Rusunawa.

d. Suatu sebab yang halal

Kesepakatan atau perikatan yang timbul dalam sewa-menyewa

rumah susun ini berisi dengan hal yang halal, dalam artian tidak

bertentangan dengan undang-undang maupun kesusilaan karena yang

menjadi pokok atau obyek di dalam perikatan ini adalah rumah susun

milik Pemerintah Kota Surakarta yang disewakan kepada warga

masyarakat Kota Surakarta yang membutuhkan dan telah memenuhi

persyaratan yang telah ditetapkan oleh UPT Rumah Sewa Dinas

Pekerjaan Umum Kota Surakarta yang merupakan pihak yang

berwenang di dalam pengelolaan dan segala hal yang berkaitan dengan

sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta. Selain perikatan itu


commit to user

lxxix

sendiri, dengan mengingat maksud serta tujuan pembangunan rumah

susun oleh Pemerintah Kota Surakarta, segala ketentuan dan hal yang

diatur dalam sewa-menyewa rumah susun ini tidak mengandung unsur

yang terlarang, tidak dilarang oleh undang-undang dan tidak

bertentangan dengan ketertiban umum dan kesusilaan.

Berdasarkan hasil tinjauan terhadap pengaturan perikatan yang

timbul dalam sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta dengan

ketentuan dalam Pasal 1320 KUH Perdata, maka dapat disimpulkan bahwa

perikatan di dalam sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta ini

meskipun tidak dibuat dalam sebuah akta perjanjian dapat dikatakan telah

memenuhi ketentuan dalam Pasal 1320 KUH Perdata mengenai syarat

sahnya perjanjian, yaitu sepakat mereka yang mengikatkan dirinya,

dilakukan oleh para pihak yang cakap untuk membuat perikatan,

merupakan suatu hal tertentu dan suatu sebab yang halal, tidak

bertentangan dengan Undang-undang, ketertiban umum dan kesusilaan.


Pengaturan Sewa-Menyewa di dalam KUH Perdata

Pengertian sewa-menyewa berdasarkan Pasal 1548 KUH Perdata

ialah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya

untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan dari sesuatu

barang, selama suatu waktu tertentu, dan dengan pembayaran sesuatu

harga, yang oleh pihak tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya.

Berdasarkan definisi tersebut, maka unsur-unsur yang terdapat didalamnya

yaitu adanya pihak yang menyewakan dan pihak penyewa; adanya

konsensus diantara kedua belah pihak; adanya obyek sewa-menyewa yaitu

barang, baik barang bergerak maupun tidak bergerak; adanya kewajiban

dari pihak yang menyewakan untuk menyerahkan kenikmatan kepada

pihak penyewa atas suatu benda; serta adanya kewajiban dari penyewa

untuk menyerahkan uang pembayaran kepada pihak yang menyewakan.


commit to user

lxxx

Unsur-unsur tersebut apabila dikaitkan dengan sewa-menyewa rumah

susun di Kota Surakarta, maka :

a Adanya pihak yang menyewakan dan pihak penyewa.

Pihak yang menyewakan dalam sewa-menyewa rumah susun di

Kota Surakarta ini yaitu Pemerintah Kota Surakarta melalui Unit

Pelaksana Teknis Daerah (UPTD) Rumah Sewa Dinas Pekerjaan

Umum Kota Surakarta sebagai pihak yang berwenang sebagai

pengelola rumah susun yang terdapat di Kota Surakarta. Pihak penyewa

yaitu warga masyarakat Kota Surakarta yang menyewa rumah susun

milik Pemerintah Kota Surakarta tersebut.

b Adanya konsensus antara kedua belah pihak.

Kesepakatan di antara pihak penyewa dan yang menyewakan di

dalam sewa-menyewa rumah susun ini ditandai dengan pernyataan

tertulis dari pihak penyewa yang mana dalam pernyataan tersebut

merupakan tanda persetujuan dari pihak penyewa atas segala ketentuan

yang sudah ditetapkan oleh pihak yang menyewakan. Dengan adanya

pernyataan kesepakatan tersebut juga menjadi tanda bagi kedua belah

pihak bahwa segala ketentuan tersebut sudah mengikat para pihak

khususnya menyangkut hak dan kewajiban.

c Adanya obyek sewa-menyewa, yaitu barang, baik barang bergerak

maupun tidak bergerak.

Obyek dalam sewa-menyewa rumah susun ini adalah satuan unit

rumah susun beserta dengan segala fasilitas, sarana dan prasarananya

baik yang terdapat dalam bagian satuan unit rumah susun itu sendiri

sebagai bagian dari hak masing-masing penyewa, maupun juga bagian

bersama dan benda bersama yang dipakai oleh para penghuni rumah

susun secara bersama-sama di dalam rumah susun tersebut.


commit to user

lxxxi

d Adanya kewajiban dari pihak yang menyewakan untuk menyerahkan

kenikmatan kepada pihak penyewa atas suatu benda.

Kewajiban dari pihak yang menyewakan yang dalam hal ini

yaitu UPTD Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota

Surakarta sebagai pengelola rumah susun di Kota Surakarta termuat di

dalam tata tertib rusunawa diantaranya adalah menyediakan fasilitas

listrik, air bersih di setiap satuan unit Rusunawa, melakukan

pemeriksaan, pemeliharaan, perbaikan secara teratur terhadap seluruh

elemen dan komponen sarana Rusunawa sesuai dengan standar

kesehatan dan keamanan. Dari kewajiban-kewajiban tersebut terlihat

bahwa pada dasarnya pengelola mempunyai kewajiban untuk

menyerahkan kenikmatan kepada penyewa Rusunawa.

e Adanya kewajiban dari penyewa untuk menyerahkan uang pembayaran

kepada pihak yang menyewakan.

Tata tertib Rusunawa selain memuat kewajiban pengelola juga

memuat kewajiban-kewajiban penyewa Rusunawa. Kewajiban tersebut

antara lain membayar biaya sewa dan segala biaya yang ditetapkan oleh

pengelola, membayar pemakaian listrik dan air bersih. Berdasarkan

kewajiban-kewajiban tersebut dapat terlihat bahwa penyewa rusunawa

berkewajiban menyerahkan uang pembayaran kepada pihak yang

menyewakan melalui pengelola Rusunawa.

Pengaturan sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta apabila

dikaitkan dengan unsur-unsur yang terdapat dalam pengertian sewa-

menyewa menurut Pasal 1548 KUH Perdata, dapat disimpulkan bahwa

pengaturan sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta yang terdapat

dalam pernyataan penyewa rumah susun maupun tata tertib Rusunawa,

telah memenuhi unsur-unsur pengertian sewa-menyewa di dalam Pasal

1548 KUH Perdata.

Pasal 1550-1552 KUH Perdata memuat mengenai kewajiban dari

pihak yang menyewakan, sementara mengenai haknya sudah termuat di


commit to user

lxxxii

dalam pengertian sewa-menyewa itu sendiri dalam Pasal 1548 KUH

Perdata, yaitu menerima harga sewa yang telah ditentukan. Dalam sewa-

menyewa rumah susun di Kota Surakarta ini, salah satu hak dari pengelola

Rusunawa yaitu UPTD Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah

Kota Surakarta sebagai pihak yang menyewakan rumah susun di Kota

Surakarta adalah menarik uang sewa, rekening air, listrik, dan biaya lain-

lain yang telah ditetapkan oleh pengelola dengan kata lain maka pengelola

menerima harga sewa yang telah ditentukan. Dengan demikian maka hak

yang dimiliki oleh pihak yang menyewakan telah memenuhi ketentuan hak

dari pihak yang menyewakan dalam Pasal 1548 KUH Perdata.

Disamping memiliki hak, pengelola rumah susun di Kota Surakarta

juga memiliki kewajiban yang termuat di dalam tata tertib Rusunawa.

Kewajiban-kewajiban tersebut apabila dikaitkan dengan kewajiban pihak

yang menyewakan dalam KUH Perdata, maka :

a. Menyerahkan barang yang disewakan kepada si penyewa (Pasal 1550

ayat (1) KUH Perdata).

Dalam sewa-menyewa rumah susun ini pihak pengelola menyerahkan

satuan unit rumah susun kepada penyewa sesuai dengan satuan unit

yang menjadi hak penyewa yang bersangkutan.

b. Memelihara barang yang disewakan sedemikian rupa, sehingga barang

itu dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksudkan (Pasal 1550 ayat

(2) KUH Perdata).

Salah satu kewajiban pengelola yang terdapat dalam tata tertib

Rusunawa yaitu melakukan pemeriksaan, pemeliharaan, perbaikan

secara teratur terhadap seluruh elemen dan komponen sarana Rusunawa

sesuai dengan standar kesehatan dan keamanan. Dengan demikian maka

jelas bahwa pengelola berkewajiban untuk melakukan pemeliharaan

terhadap rumah susun yang disewakan sehingga rumah susun tersebut

dapat digunakan oleh penyewa rumah susun dengan baik.


commit to user

lxxxiii

c. Memberikan hak kepada penyewa untuk menikmati barang yang

disewakan (Pasal 1550 ayat (3) KUH Perdata).

Menyediakan fasilitas listrik, air bersih di setiap Satuan Unit

Rusunawa; mewujudkan lingkungan yang bersih dan teratur serta

lestari; menjaga keamanan lingkungan bekerjasama dengan penyewa

dan aparat keamanan, merupakan kewajiban-kewajiban yang harus

dipenuhi oleh pengelola sebagai upaya yang dilakukan oleh pengelola

dalam memberikan hak pada penyewa untuk menikmati rumah susun

yang disewanya dengan baik.

d. Melakukan pembetulan pada waktu yang sama (Pasal 1551 KUH

Perdata).

Kewajiban pengelola untuk melakukan pemeriksaan, pemeliharaan,

perbaikan secara teratur terhadap seluruh elemen dan komponen sarana

Rusunawa sesuai dengan standar kesehatan dan keamanan khususnya

dalam hal melakukan perbaikan menyatakan bahwa kewajiban

pengelola adalah melakukan pembetulan-pembetulan terhadap sarana

rumah susun yang disewakan apabila terdapat kerusakan atau hal-hal

lainnya yang membutuhkan perbaikan.

e. Menanggung cacat dari barang yang disewakan (Pasal 1552 KUH

Perdata).

Kewajiban pengelola untuk melakukan pemeriksaan, pemeliharaan,

perbaikan secara teratur terhadap seluruh elemen dan komponen sarana

Rusunawa sesuai dengan standar kesehatan dan keamanan, secara tidak

langsung dalam hal melakukan pemeriksaan juga menyatakan bahwa

pengelola menanggung apabila terdapat suatu hal yang cacat mengenai

satuan unit rumah susun yang disewakannya tersebut dan berupaya

untuk memperbaiki hal yang cacat tersebut sehingga kemudian dapat

dipergunakan oleh penyewa dengan sebagaimana mestinya.

Berdasarkan kelima hal tersebut, maka dapat disimpulkan bahwa

kewajiban pihak pengelola Rusunawa yang juga merupakan pihak yang


commit to user

lxxxiv

menyewakan rumah susun di Kota Surakarta telah memenuhi ketentuan

kewajiban dari pihak yang menyewakan yang terdapat dalam KUH

Perdata, yaitu : menyerahkan barang yang disewakan kepada si penyewa

(Pasal 1550 ayat (1) KUH Perdata), memelihara barang yang disewakan

sedemikian rupa, sehingga barang itu dapat dipakai untuk keperluan yang

dimaksudkan (Pasal 1550 ayat (2) KUH Perdata), memberikan hak kepada

penyewa untuk menikmati barang yang disewakan (Pasal 1550 ayat (3)

KUH Perdata), melakukan pembetulan pada waktu yang sama (Pasal 1551

KUH Perdata), dan menanggung cacat dari barang yang disewakan (Pasal

1552 KUH Perdata).

Seperti halnya pihak yang menyewakan, pihak penyewa juga

mempunyai hak dan kewajiban. Hak yang dimiliki oleh penyewa adalah

menerima barang yang disewakan dalam keadaan baik. Sementara itu

sesuai dengan Pasal 1560 KUH Perdata, kewajiban utama seorang

penyewa yaitu :

a. Memakai barang yang disewa sebagai seorang bapak-rumah yang baik,

sesuai dengan tujuan yang diberikan pada barang itu menurut

persetujuan sewanya, atau jika tidak ada suatu persetujuan mengenai

itu, menurut tujuan yang dipersangkakan berhubung dengan keadaan

(Pasal 1560 ayat (1)e KUH Perdata).

Kewajiban penyewa rumah susun di Kota Surakarta yang termuat

dalam tata tertib Rusunawa diantaranya adalah memelihara sarana

Rusunawa yang disewa dengan sebaik-baiknya. Hal ini menunjukkan

bahwa salah satu kewajiban penyewa rumah susun atau penghuni

Rusunawa adalah harus bertindak sebagai seorang bapak-rumah yang

baik, yaitu menggunakan segala sarana dan prasarana yang ada di

rumah susun seakan-akan itu adalah miliknya sendiri.

Selain dalam kewajiban, ketentuan mengenai hal ini juga dijabarkan

dalam larangan bagi penyewa yang juga termuat dalam tata tertib

Rusunawa, diantaranya adalah dilarang melakukan tindakan merusak


commit to user

lxxxv

atau melakukan tindakan yang dapat menimbulkan pencemaran

terhadap fasilitas bersama yang ada di lingkungan Rusunawa, dan

dilarang merusak instalasi listrik, air, lampu taman dan lampu

penerangan di komplek Rusunawa.

b. Membayar harga sewa pada waktu-waktu yang telah ditentukan (Pasal

1560 ayat (2)e KUH Perdata).

Kewajiban ini terdapat dalam tata tertib Rusunawa yang menyatakan

bahwa kewajiban penyewa atau penghuni Rusunawa adalah membayar

sewa dan segala biaya yang ditetapkan pengelola dan juga membayar

Pemakaian listrik dan air bersih setiap bulannya. Dalam pernyataan

yang dibuat penyewa, salah pernyataannya adalah sanggup dan bersedia

membayar sewa sesuai tarif antara tanggal 1 sampai dengan 10 setiap

bulannya.

Berdasar kedua hal di atas, maka dapat disimpulkan bahwa

kewajiban yang dimiliki oleh penyewa rumah susun di Kota Surakarta

telah memenuhi ketentuan dalam Pasal 1560 ayat (1)e KUH Perdata

mengenai kewajiban penyewa sebagai bapak rumah yang baik terhadap

barang yang disewanya dan juga kewajiban untuk membayar harga sewa

pada waktu-waktu yang telah ditentukan sesuai dengan Pasal 1560 ayat

(2)e KUH Perdata.

Dalam sewa-menyewa, ketentuan menurut Pasal 1553 KUH

Perdata menyatakan, “ Jika selama waktu sewa, barang yang disewakan

sama sekali musnah karena suatu kejadian yang tak disengaja, maka

persetujuan sewa gugur demi hukum. Jika barangnya hanya sebagian

musnah, si penyewa dapat memilih, menurut keadaan, apakah ia akan

meminta pengurangan harga sewa, ataukah ia akan meminta bahkan

pembatalan persetujuannya sewa; tetapi tidak dalam satu dari kedua hal

itupun ia berhak atas suatu ganti-rugi”. Dalam sewa-menyewa rumah

susun di Kota Surakarta ketentuan mengenai resiko ini tidak diatur,

sehingga apabila sewaktu-waktu terjadi hal yang menyebabkan musnahnya


commit to user

lxxxvi

rumah susun karena suatu kejadian yang tidak disengaja, para pihak dapat

melihat ketentuan umum mengenai resiko di dalam sewa-menyewa yang

terdapat dalam Pasal 1553 KUH Perdata tersebut.

Pada dasarnya sewa-menyewa dibuat dengan jangka waktu tertentu

sesuai dengan Pasal 1570 KUH Perdata yang berbunyi, “Jika sewa dibuat

dengan tulisan, maka sewa itu berakhir demi hukum, apabila waktu yang

ditentukan telah lampau, tanpa diperlukannya sesuatu pemberhentian

untuk itu”. Sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta juga dibuat

dengan jangka waktu tertentu yaitu 12 (dua belas) bulan. Hal ini

dinyatakan di dalam salah satu pernyataan penyewa bahwa penyewa

menyetujui jangka waktu sewa satuan unit Rusunawa adalah selama 12

(dua belas) bulan terhitung sejak berlakunya sampai dengan berakhirnya

Surat Ijin Penghunian (SIP). Dengan demikian maka ketentuan mengenai

jangka waktu sewa rumah susun ini telah memenuhi ketentuan di dalam

Pasal 1570 KUH Perdata.

C. Pelaksanaan Sewa-menyewa Rumah Susun di Kota Surakarta,

Permasalahan yang Dihadapi dan Upaya Penyelesaiannya

1. Pelaksanaan Sewa-menyewa Rumah Susun di Kota Surakarta

a. Persyaratan Sewa-menyewa Rumah Susun di Kota Surakarta

Syarat-syarat yang harus diperhatikan dan dipenuhi oleh calon

penyewa rumah susun, yaitu :

1) Memiliki Kartu Tanda Penduduk (KTP) Surakarta.

Hal ini untuk menjamin bahwa calon penyewa rumah susun

adalah benar-benar penduduk Kota Surakarta, mengingat pembangunan

Rusunawa di Kota Surakarta merupakan kebijakan yang dikeluarkan

oleh Pemerintah Kota Surakarta dengan tujuan dan sasaran untuk

membantu penduduk di wilayah Kota Surakarta yang belum


commit to user

lxxxvii

mempunyai tempat tinggal sehingga yang menjadi sasaran program ini

tentu adalah penduduk Kota Surakarta.

2) Sudah menikah.

Persyaratan ini ditetapkan untuk lebih mengutamakan warga

masyarakat yang sudah berkeluarga, dengan pertimbangan bahwa orang

yang sudah menikah dan berkeluarga lebih membutuhkan tempat

tinggal dibandingkan mereka yang belum menikah atau berkeluarga.

3) Belum mempunyai rumah.

Sesuai dengan tujuan pembangunan rumah susun yaitu untuk

membantu masyarakat dalam memenuhi kebutuhan akan tempat

tinggal, sehingga yang menjadi sasaran utama dalam pembangunan

Rusunawa ini adalah masyarakat yang belum mempunyai tempat

tinggal sendiri. Bagi masyarakat yang akan menyewa Rusunawa, hal ini

harus dibuktikan dengan adanya surat keterangan tidak mempunyai

rumah dari kelurahan setempat.

4) Berpenghasilan antara Rp 750.000,- s/d Rp 2.500.000,- setiap bulannya.

Mengingat Rusunawa adalah rumah susun milik Pemerintah

Kota Surakarta yang disewakan, bukan rumah sosial yang diberikan

dengan cuma-cuma, maka penghasilan juga menjadi pertimbangan

dalam menyewakan Rusunawa ini. Hal ini untuk menjamin ke

depannya penyewa tersebut tetap mempunyai kemampuan untuk

memenuhi salah satu kewajiban pokoknya, yaitu membayar uang sewa.

Hal ini juga sesuai dengan sasaran dari pembangunan rumah susun

yaitu diperuntukkan bagi masyarakat yang berpenghasilan rendah.

Pembuktian terhadap hal ini yaitu dengan adanya keterangan

penghasilan per bulan dari tempat penyewa bekerja atau dari kelurahan.

b. Prosedur Sewa-menyewa Rumah Susun di Kota Surakarta

Prosedur dalam sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta

adalah sebagai berikut :


commit to user

lxxxviii

1) Pendaftaran.

Dalam pendaftaran ini calon penyewa rumah susun mengajukan

permohonan menyewa rumah susun yang ditujukan kepada Kepala

UPTD Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota

Surakarta. Selain mengisi formulir pengajuan menyewa Rusunawa,

calon penyewa Rusunawa juga melengkapinya dengan bukti-bukti dari

persyaratan yang harus dipenuhi diatas yang terdiri dari :

a) Fotokopi Kartu Keluarga (KK).

b) Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP).

c) Fotokopi Surat Nikah.

d) Keterangan tidak mempunyai rumah dari kelurahan.

e) Keterangan penghasilan per bulan.

f) Pas photo Suami/istri pemohon.

2) Seleksi Administratif

Seleksi administratif ini dilakukan oleh pihak pengelola yang

dalam hal ini yaitu UPTD Rumah Sewa untuk menyeleksi kelengkapan

administratif dari calon penyewa Rusunawa yang sudah mengajukan

permohonan. Seleksi ini juga untuk menentukan calon penyewa yang

lebih berhak menyewa Rusunawa dengan memperhatikan

pertimbangan-pertimbangan lain mengingat banyaknya masyarakat

berpenghasilan rendah yang belum mempunyai tempat tinggal dan

berminat untuk menyewa Rusunawa.

3) Pengisian Lembar Pernyataan oleh Penyewa Rusunawa.

Terhadap calon penyewa Rusunawa yang sudah memenuhi

persyaratan dan lolos dalam tahap seleksi administratif akan diberikan

pemberitahuan dan pemanggilan kepada pihak yang bersangkutan untuk

kemudian mengisi dan menandatangani pernyataan tertulis sebagai

tanda persetujuan atau kesepakatan terhadap semua aturan yang telah

dibuat oleh pihak pengelola Rusunawa yaitu UPTD Rumah Sewa.


commit to user

lxxxix

Selain mengisi surat pernyataan, penyewa juga membayar uang sewa

selama 3 bulan. Uang sewa 2 bulan yang dibayarkan di muka tersebut

digunakan sebagai jaminan.

4) Pemberian Surat Ijin Penghunian (SIP), penetapan nomor unit

Rusunawa dan penyerahan kunci kepada penyewa.

Setelah memenuhi semua persyaratan, penyewa Rusunawa akan

mendapatkan Surat Ijin Penghunian (SIP) serta kunci dari Satuan Unit

Rumah Susun yang menjadi haknya untuk ditempati dan juga dapat

menggunakan semua fasilitas yang sudah disediakan oleh pengelola

Rusunawa. Satuan unit rumah susun yang menjadi hak penyewa ini

ditentukan dengan melalui undian untuk menentukan nomor satuan unit

rusun yang akan ditempati, penyewa hanya menentukan di lantai berapa

penyewa tersebut ingin tinggal. Hal ini untuk menerapkan asas keadilan

bagi para penyewa Rusunawa dan juga menentukan besarnya tarif sewa

yang harus dibayarkan penyewa.

c. Hak dan Kewajiban Para Pihak serta Larangan bagi Penyewa

Rusunawa

Secara umum dalam sewa-menyewa rumah susun di Kota

Surakarta, hak dan kewajiban bagi para pihak yang dalam hal ini adalah

hak dan kewajiban penyewa rumah susun serta pengelola termuat di dalam

tata tertib Rusunawa. Tata tertib inilah yang menjadi acuan di dalam

pelaksanaan sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta. Dengan

demikian maka bagi para pihak segala ketentuan dan peraturan yang

ditetapkan oleh pengelola dalam tata tertib rusunawa ini akan mengikat

mereka semenjak penyewa menandatangani pernyataan tertulis bermaterai

yang dibuat oleh pengelola Rusunawa. Tata tertib Rusunawa di Kota

Surakarta adalah sebagai berikut :


commit to user

xc

1) Hak dan kewajiban pengelola

a) Hak pengelola :

(1) Menarik uang sewa, rekening air, listrik dan beaya-beaya lain

yang ditetapkan pengelola.

(2) Mengenakan sanksi atas pelanggaran penghunian oleh penyewa.

(3) Melaksanakan penertiban penghuni.

(4) Melaksanakan pemutusan sewa apabila penyewa melalaikan

kewajibannya.

b) Kewajiban pengelola :

(1) Menyediakan fasilitas listrik, air bersih di setiap Satuan Unit

Rusunawa.

(2) Melakukan pemeriksaan, pemeliharaan, perbaikan secara teratur

terhadap seluruh elemen dan komponen sarana Rusunawa sesuai

dengan standar kesehatan dan keamanan.

(3) Mewujudkan lingkungan yang bersih dan teratur serta lestari.

(4) Menjaga keamanan lingkungan bekerjasama dengan penyewa

dan aparat keamanan.

(5) Memberikan informasi kepada penyewa atas kebijakan-

kebijakan pengelola yang akan ditetapkan.

(6) Memberikan pemberitahuan kepada Penyewa atas kegiatan-

kegiatan berkaitan dengan pemeliharaan dan atau perbaikan

Rusunawa.

2) Hak dan kewajiban penyewa

a) Hak penyewa :

(1) Menempati Satuan Unit Rusunawa untuk keperluan tempat

tinggal.

(2) Menggunakan fasilitas umum dan fasilitas sosial dalam

lingkungan Rusunawa.

(3) Mengajukan keberatan atas pelayanan yang kurang baik oleh

Pengelola Rusunawa.


commit to user

xci

(4) Mendapatkan penjelasan, pelatihan dan bimbingan tentang

pencegahan, pengamanan dan penyelamatan terhadap bahaya

kebakaran.

(5) Memanfaatkan bagian bersama.

(6) Memanfaatkan benda bersama.

(7) Memanfaatkan tanah bersama yang didasarkan atas luas sarana

Rusunawa.

b) Kewajiban penyewa :

(1) Membayar sewa dan segala biaya yang ditetapkan pengelola.

(2) Membayar Pemakaian listrik dan air bersih

(3) Membuang sampah di tempat yang telah ditentukan/ disediakan

dengan menggunakan pembungkus secara rapi dan teratur tidak

berserakan.

(4) Memelihara sarana Rusunawa yang disewa dengan sebaik-

baiknya.

(5) Mematuhi ketentuan tata tertib tinggal di sarana Rusunawa yang

ditetapkan oleh pengelola dan yang ditetapkan secara bersama

antara pengelola dan penyewa.

(6) Mengikuti kegiatan yang dilakukan warga Rusunawa.

3) Larangan bagi penyewa/pemegang ijin sewa

a) Bidang administrasi :

(1) Tidak Menempati Satuan Unit Rusun (SUR) Yang Disewa.

(2) Menyewakan/memindahtangankan sarana Rusunawa kepada

pihak lain.

(3) Menyewa lebih dari satu Satuan Unit Rusunawa.

(4) Dilarang menggunakan Satuan Unit Rusunawa sebagai tempat

usaha.


commit to user

xcii

b) Fasilitas rusunawa :

(1) Dilarang melakukan tindakan merusak atau melakukan tindakan

yang dapat menimbulkan pencemaran terhadap fasilitas bersama

yang ada di lingkungan Rusunawa.

(2) Dilarang memasang tambahan instalasi listrik atau air, menggali

jalan, taman dan lain-lain tanpa seijin pengelola.

(3) Dilarang memasang alat pendingin (AC) tanpa ijin pengelola.

(4) Dilarang merusak instalasi listrik, air, lampu taman dan lampu

penerangan di komplek Rusunawa.

(5) Dilarang memasang antene rig, radio cb maupun alat

komunikasi radio lainnya selain yang disediakan oleh pengelola.

c) Konstruksi bangunan :

(1) Penyewa dilarang melakukan perubahan atau perombakan

bangunan Rusunawa dalam bentuk apapun tanpa persetujuan

tertulis dari pengelola.

(2) Penyewa dilarang membuat bangunan tambahan.

(3) Penyewa dilarang memaku atau melubangi dinding.

(4) Penyewa dilarang membongkar langit-langit dan menyimpan

barang di langit-langit.

(5) Penyewa dilarang membawa, meletakkan, menaruh

benda/barang yang beratnya melampaui batas kekuatan/ daya

dukung lantai yang ditentukan.

d) Ketertiban :

(1) Penyewa dilarang memelihara binatang peliharaan kecuali ikan

hias di dalam akuarium.

(2) Penyewa dilarang membuang benda/ sampah dari atas ke bawah.

(3) Penyewa dilarang melakukan kegiatan yang menimbulkan suara

bising/ keras, bau menyengat dan lainnya.

(4) Penyewa cilarang melakukan perbuatan yang dapat mengganggu

keamanan, ketertiban dan kesusilaan. Perbuatan tersebut antara


commit to user

xciii

lain berjudi, menjual/ memakai narkoba, minuman keras,

berbuat maksiat dan lain sebagainya.

(5) Penyewa dilarang menyimpan, meletakkan barang/ benda di

koridor, tangga stau tempat yang dapat mengganggu/

menghalangi kepentingan bersama.

(6) Penyewa dilarang menjemur pakaian selain di tempat yang telah

disediakan.

Dalam hal menyangkut pengawasan terhadap ketertiban dan juga

sosialisasi kemasyarakatan para penghuni Rusunawa sendiri dilaksanakan

dengan pembentukan kepengurusan Rukun Tetangga (RT). Pengurus RT

di Rusunawa mengurusi masalah administrasi kependudukan dan

sosialisasi warga di Rusunawa itu sendiri, sementara yang menyangkut

masalah bangunan, fasilitas, dan sewa-menyewa menjadi tanggung jawab

dari pihak pengelola Rusunawa. Namun dalam hal menyangkut ketertiban

umum, hal tersebut menjadi tanggung jawab bersama antara pengurus RT

dan juga pengelola sehingga apabila terjadi pelanggaran yang mengganggu

ketertiban umum di Rusunawa tersebut, pengurus RT memberikan laporan

pada pihak pengelola, kemudian pihak pengelola yang akan melakukan

tindak lanjut dengan meminta pertanggungjawaban dari penghuni yang

bersangkutan, memberikan peringatan dan apabila masih melakukan

pelanggaran maka Surat Ijin Penghunian (SIP) dari penghuni yang

bersangkutan akan dicabut oleh pihak pengelola.

2. Permasalahan yang Dihadapi dalam Pelaksanaan Sewa-menyewa

Rumah Susun dan Upaya Penyelesaiannya

Meskipun dalam pelaksanaan sewa-menyewa rumah susun sudah

diatur dalam tata tertib yang harus ditaati para pihak, namun tidak dapat

dipungkiri dalam pelaksanaannya masih terjadi hal-hal yang tidak sesuai

dengan tata tertib tersebut. Berdasarkan hasil wawancara penulis dengan

Bapak Toto Jayanto S.H., M.Hum selaku Kepala UPTD Rumah Sewa Dinas


commit to user

xciv

Pekerjaan Umum Kota Surakarta dan juga Ibu Sri Ratnartiningsih S.H Kepala

Sub Bagian Tata Usaha UPTD Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Kota

Surakarta, kendala-kendala yang dihadapi oleh pihak pengelola Rusunawa

antara lain, yaitu:

a. Kondisi masyarakat yang terkadang tidak mau tahu.

Latar belakang pendidikan, sosial, ekonomi sangat mempengaruhi

pola pikir yang dimiliki dalam menjalani kehidupan sehari-hari. Latar

belakang penghuni rusunawa yang rata-rata berpendidikan rendah dan juga

pekerjaan yang mereka miliki terkadang menjadi kendala tersendiri di

dalam pelaksanaan sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta. Tata

tertib dan juga ketentuan-ketentuan lain yang seharusnya mereka patuhi

terkadang menjadi terabaikan, meskipun sebenarnya mereka tahu akan

tetapi dengan pola pikir yang mereka miliki, mereka menjadi seolah tidak

mau tahu dengan kondisi di sekelilingnya.

b. Kurang tertib administrasi.

Dalam bidang administrasi yang sering menjadi kendala yaitu

adanya penghuni Rusunawa yang tidak tertib administrasi. Tidak tertib

administrasi disini yaitu tidak memenuhi kewajiban membayar uang sewa

dan juga biaya-biaya lain setelah menempati rusunawa. Meskipun

demikian hal ini juga tidak menjadi kesalahan mereka sepenuhnya karena

mengingat latar belakang pekerjaan mereka yang rata-rata juga

berpenghasilan tidak menentu dan hal ini juga disadari oleh pihak

pengelola. Seperti halnya yang terjadi di Rusunawa Semanggi, dimana

terdapat penghuni yang tidak bisa membayar uang sewa karena istri dari

penyewa sakit keras dan harus dirawat di rumah sakit sementara sang

suami terkena PHK dari tempatnya bekerja dan bekerja serabutan dengan

penghasilan yang tidak menentu.

Upaya-upaya yang dilakukan dalam menghadapi kendala-kendala

tersebut di atas, yaitu :


commit to user

xcv

a. Meningkatkan tingkat kesadaran penghuni rusunawa untuk mematuhi

segala tata tertib yang ada di rusunawa baik melalui pendekatan persuasif

secara berkelompok maupun pendekatan pribadi. Apabila terdapat

penghuni yang melakukan pelanggaran terhadap tata tertib maka akan

diberikan peringatan baik oleh RT rusunawa setempat maupun pihak

pengelola langsung. Namun apabila penghuni tersebut tetap melakukan

pelanggaran maka Surat Ijin Penempatan dari yang bersangkutan akan di

cabut oleh pihak pengelola.

b. Dalam menghadapi penghuni rusunawa yang kurang tertib administrasi

atau terlambat dalam pembayaran uang sewa, pihak pengelola rusunawa

yang dalam hal ini UPTD Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Kota

Surakarta cenderung lebih memperhatikan latar belakang mengapa

penghuni tersebut tidak bisa membayar. Karena ada penghuni yang

memang benar-benar tidak mampu tetapi ada juga yang karena alasan-

alasan lain seperti malas atau menyepelekan kewajiban untuk membayar

uang sewa. Untuk penghuni yang tidak bisa membayar karena memang

benar-benar tidak mampu membayar uang sewa, pengelola tetap

memperhatikan unsur kemanusiaan dengan memberikan kelonggaran

waktu pembayaran namun tetap memberikan peringatan kepada penyewa

tersebut, mengingat tujuan dari pembangunan Rusunawa ini adalah untuk

membantu masyarakat yang berpenghasilan rendah mempunyai tempat

tinggal yang layak. Namun, apabila penghuni memang terbukti benar-

benar menyepelekan kewajibannya untuk membayar uang sewa, maka

pengelola akan bertindak lebih tegas dengan memberikan peringatan

secara lebih keras dan apabila tetap tidak mau memenuhi kewajibannya,

maka pihak pengelola akan langsung mencabut Surat Ijin Penghunian

(SIP) bagi penghuni yang bersangkutan sesuai dengan tata tertib yang

berlaku.


commit to user

xcvi

BAB IV. PENUTUP

A. Simpulan

1. Pengaturan sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta apabila ditinjau

berdasarkan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata), maka

telah memenuhi ketentuan menurut :

a. Unsur-unsur perjanjian dalam Pasal 1313 KUH Perdata, yaitu adanya suatu

perbuatan, antara sekurangnya dua orang (dapat lebih dari dua orang), dan

perbuatan tersebut melahirkan perikatan di antara pihak-pihak yang berjanji

tersebut.

b. Syarat sahnya perjanjian dalam Pasal 1320 KUH Perdata, yaitu sepakat

mereka yang mengikatkan dirinya, cakap untuk membuat perikatan, suatu

hal tertentu, serta suatu sebab yang halal.

c. Unsur-unsur sewa-menyewa dalam Pasal 1548 KUH Perdata, yaitu adanya

pihak yang menyewakan dan pihak penyewa, adanya konsensus antara

kedua belah pihak, adanya obyek sewa-menyewa, yaitu barang, baik barang

bergerak maupun tidak bergerak, adanya kewajiban dari pihak yang

menyewakan untuk menyerahkan kenikmatan kepada pihak penyewa atas

suatu benda, dan adanya kewajiban dari penyewa untuk menyerahkan uang

pembayaran kepada pihak yang menyewakan.

d. Hak dan kewajiban para pihak

1) Menurut hak dan kewajiban pihak yang menyewakan (Pasal 1548 KUH

Perdata serta Pasal 1550-1552 KUH Perdata)

Hak dan kewajiban dari pihak yang menyewakan (pengelola Rusunawa)

termuat dalam tata tertib Rusunawa. Salah satu hak pengelola yaitu

menerima harga sewa yang telah ditentukan dan hal ini sesuai dengan

hak yang dimiliki pihak yang menyewakan seperti yang termuat dalam

ketentuan Pasal 1548 KUH Perdata. Selain itu, kewajiban dari pihak

yang menyewakan juga memenuhi ketentuan dalam Pasal 1550-1552

KUH Perdata, yaitu : menyerahkan barang yang disewakan kepada si


commit to user

xcvii

penyewa (Pasal 1550 ayat (1) KUH Perdata), memelihara barang yang

disewakan sedemikian rupa, sehingga barang itu dapat dipakai untuk

keperluan yang dimaksudkan (Pasal 1550 ayat (2) KUH Perdata),

memberikan hak kepada penyewa untuk menikmati barang yang

disewakan (Pasal 1550 ayat (3) KUH Perdata), melakukan pembetulan

pada waktu yang sama (Pasal 1551 KUH Perdata), serta menanggung

cacat dari barang yang disewakan (Pasal 1552 KUH Perdata).

2) Menurut hak dan kewajiban pihak penyewa.

Hak yang dimiliki oleh penyewa adalah menerima barang yang

disewakan dalam keadaan baik. Sementara yang menjadi kewajiban

penyewa yang termuat dalam tata tertib Rusunawa juga telah memenuhi

ketentuan menurut Pasal 1560 KUH Perdata, yaitu : memakai barang

yang disewa sebagai seorang bapak-rumah yang baik, sesuai dengan

tujuan yang diberikan pada barang itu menurut persetujuan sewanya,

atau jika tidak ada suatu persetujuan mengenai itu, menurut tujuan yang

dipersangkakan berhubung dengan keadaan (Pasal 1560 ayat 1e KUH

Perdata) serta membayar harga sewa pada waktu-waktu yang telah

ditentukan (Pasal 1560 ayat 2e KUH Perdata).

e. Jangka waktu sewa (Pasal 1570 KUH Perdata)

Sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta dibuat dengan jangka waktu

tertentu yaitu 12 (dua belas) bulan terhitung sejak berlakunya sampai

dengan berakhirnya Surat Ijin Penghunian (SIP) dan hal ini memenuhi

ketentuan dalam Pasal 1570 KUH Perdata.

2. Pelaksanaan sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta secara umum

berpedoman pada tata tertib Rusunawa yang di dalamnya memuat semua hak

dan kewajiban bagi para pihak serta peraturan atau larangan khususnya bagi

penghuni Rusunawa. Permasalahan yang dihadapi dalam pelaksanaan sewa-

menyewa rumah susun di Kota Surakarta, antara lain :

a. Kondisi masyarakat yang terkadang tidak mau tahu.

b. Kurang tertib administrasi.


commit to user

xcviii

Upaya-upaya penyelesaian dalam menghadapi permasalahan tersebut,

yaitu :

c. Meningkatkan kesadaran penghuni Rusunawa untuk mematuhi segala tata

tertib yang ada di Rusunawa baik melalui pendekatan persuasif secara

berkelompok maupun pendekatan pribadi secara berkesinambungan.

d. Memberikan peringatan kepada penghuni Rusunawa yang melanggar tata

tertib, dan apabila tetap melanggar atau tidak memenuhi kewajibannya,

maka pihak pengelola akan langsung mencabut Surat Ijin Penghunian bagi

penghuni yang bersangkutan sesuai dengan tata tertib yang berlaku.

B. Saran

Berdasarkan simpulan di atas, maka dapat disampaikan beberapa saran

antara lain :

1. Untuk memberikan jaminan hukum yang lebih pada para pihak khususnya bagi

masyarakat penyewa rumah susun, pemerintah sebaiknya mengkaji kembali

peraturan yang ada mengenai petunjuk pelaksanaan serta pengaturan rumah

susun khususnya yang menyangkut rumah susun sewa dengan tetap

memperhatikan kondisi masyarakat di lapangan, sehingga apabila terdapat

pengaturan yang jelas, maka dalam pengaturan sewa-menyewa rumah susun di

lapangan juga menjadi jelas apakah melihat pada aturan khusus tersebut atau

melihat pada pengaturan sewa-menyewa secara umum yang terdapat di dalam

KUH Perdata.

2. UPTD Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Kota Surakarta sebagai pihak

pengelola rumah susun di Kota Surakarta sebaiknya mengadakan sosialisasi

dan pengawasan secara berkesinambungan kepada semua penghuni rumah

susun secara bersama-sama untuk meningkatkan kesadaran para penghuni

terhadap tata tertib yang ada di Rusunawa. Selain itu, pengelola Rusunawa

sebaiknya mengadakan seleksi yang lebih ketat terhadap calon penyewa rumah

susun untuk mengurangi resiko yang harus dihadapi di kemudian hari.


commit to user

xcix

DAFTAR PUSTAKA

Dari Buku

Abdulkadir Muhammad. 1982. Hukum Perikatan. Bandung : PT. Alumni. Amirudin dan Zainal Asikin. 2006. Pengantar Metode Penelitian Hukum.

Jakarta : PT. Raja Grafindo Persada. H. B. Sutopo. 2002. Metodologi Penelitian Kualitaif. Surakarta : Sebelas Maret

University Press. Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja. 2004. Perikatan yang Lahir dari

Perjanjian. Jakarta : PT. Raja Grafindo Persada. Mariam Darus Badrulzaman. 1994. Aneka Hukum Bisnis. Bandung : PT.

Alumni. --------, dkk. 2001. Kompilasi Hukum Perikatan. Bandung : PT. Citra Aditya

Bakti. Munir Fuady. 2001. Hukum Kontrak (Dari Sudut Pandang Hukum Bisnis).

Bandung : PT. Citra Aditya Bakti. Salim HS. 2002. Pengantar Hukum Perdata Tertulis (BW). Jakarta : Sinar

Grafika. --------. 2004. Hukum Kontrak Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak. Jakarta :

Sinar Grafika. Soerjono Soekanto. 1986. Pengantar Penelitian Hukum. Jakarta : UI Press Subekti. 1995. Aneka Perjanjian. Bandung : PT. Citra Aditya Bakti. Subekti dan Tjitrosudibyo. 2004. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.

Jakarta : PT. Pradnya Paramita.


commit to user

c

Dari Peraturan Perundang-undangan

Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Pokok-Pokok Agraria Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004 tentang Pemerintah Daerah Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun Peraturan Daerah nomor 6 Tahun 2008 tentang Susunan Organisasi dan Tata

Kerja Perangkat Daerah Kota Surakarta Peraturan Daerah Surakarta Nomor 7 Tahun 2009 tentang Retribusi Pemakaian

Kekayaan Daerah Peraturan Walikota Surakarta Nomor 17 Tahun 2008 tentang Penjabaran Tugas

Pokok, Fungsi dan Tata Kerja Dinas Pekerjaan Umum Kota Surakarta Peraturan Walikota Surakarta Nomor 45 Tahun 2008 tentang Organisasi Dan

Tata Kerja Unit Pelaksana Teknis Pada Dinas Pekerjaan Umum Kota Surakarta

Peraturan Walikota Surakarta 20-0 Tahun 2009 tentang Pedoman Uraian Tugas

Jabatan Struktural Unit Pelaksana Teknis Pada Dinas Pekerjaan Umum

Dari Artikel atau Jurnal

Endang Pandamdari. 2008. “Perpanjangan Atas Tanah Bersama Dalam Pemilikan Satuan Rumah Susun”. Jurnal Hukum. 1(1) : 38-45


commit to user

ci

Nur Hayati dan Sudjito. 2004. “Penyediaan Tanah untuk Pembangunan Rumah

Susun Sederhana Sewa di Surakarta”. Mimbar Hukum, 2004 : 100-112 Sandi Murdoch, Neil Crosby. 1994. “ The Legal Implications of Rent-free

Periods at Rent Review”. Journal of Property Valuation and Investment. Vol.12(2) : 43-50

Mats Wilhelmsson, Roland Andersson, Kerstin Klingborg. 2011. “ Rent

Control and Vacancies in Sweeden”. International Journal of Housing Markets and Analysis. Vol 4(2) : 105-129

Dari Internet

http:id.wikipedia.org/wiki/Kota_Surakarta. Diakses tanggal 13 April 2011 Pukul 18.15 WIB.

http://vibiznews.com/2010/03/08. propertynews-syarat sewa rumah susun

diusulkan dipermudah. Diakses tanggal 19 April 2011 Pukul 14.16


commit to user

PELAKSANAAN SEWA-MENYEWA RUMAH SUSUN DI …... · iv pengesahan penguji penulisan hukum (skripsi)...

Documents

Transcript of PELAKSANAAN SEWA-MENYEWA RUMAH SUSUN DI …... · iv pengesahan penguji penulisan hukum (skripsi)...