PENDAFTARAN TANAH

Yang Berkaitan dengan Pelaksanaan Jabatan PPAT

I. PENGERTIAN PENDAFTARAN TANAH (KEGIATAN)Meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar.

II. SISTIM PUBLIKASI DAN SISTIM PENDAFTARAN TANAH Menggunakan Sistim publikasi negatif tidak murni dan Sistim pendaftarannya Registration of Title (Pendaftaran Hak).

1. Negara tidak menjamin produk pendaftaran.

2.Tanda bukti hak yang diterbitkan mempunyai kekuatan pembuktian yang kuat tetapi tidak mutlak.

3. Dokumen pendaftaran berupa akta. 4. Menggunakan sistim buku tanah

5. Dapat mempercayai sertifikat sepanjang datanya sesuai dengan daftar-daftar.

6. Tidak menciptakan hak.

7. Pendaftaran peralihan hak hanya berfungsi memperkuat pembuktian.

Akta PPAT yang dapat dijadikan dasar yang kuat untuk pendaftaran adalah akta yang dapat sebagai bukti adanya suatu perbuatan hukum atas tanah yang sah sesuai kejadian dan pembuatannya memenuhi syarat/ prosedur yang ditentukan dan sedapat-dapat tidak memberi peluang adanya gugatan atau tuntutan.

Akta PPAT yang kuat untuk pendaftaran :

1. Dibuat oleh/dihadapan PPAT yang berwenang. 2. Bukti adanya suatu perbuatan hukum yang

memenuhi syarat sahnya 3. Mengenai tanah hak tertentu . 4. Memenuhi syarat spesialitas (letak, luas dan batas)

dan penghadap disebut dengan identitas yang lengkap. (Ps. Peraturan KBPN RI No. 1/2006 dan Ps. 13 UU No. 4/1996).

5. Mendasarkan pada data/dokumen resmi.6. Disaksikan oleh minimal 2 (dua) orang saksi yang memenuhi

syarat

7. Tidak sedang dalam keadaan sengketa

III. SYARAT SPESIALITAS DAN PUBLISITAS Syarat spesialitas mengenai letak, luas dan batas.

Syarat Publisitas: pendaftaran tanah dilakukan pada register pendaftaran (daftar-daftar) yang terbuka untuk umum.

PPAT wajib menyampaikan akta dan dokumen lain untuk pendaftaran dalam jangka waktu 7 (tujuh) hari kerja

IV. PELAKSANAAN PENDAFTARAN TANAH

Pendaftaran tanah dilaksanakan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kota/Kabupaten, Panitia Ajudikasi dan PPAT Meliputi kegiatan pendaftaran untuk pertama kali dan pemeliharaan data pendaftaran tanah.

A. PPAT Sebagai Pelaksana Pendaftaran TanahPPAT diberi wewenang untuk membuat Akta:1. Pemindahan Hak (AJB, ATM, AHB, APHB dan APDP)2. Pembebanan Hak (APHT, APHGB/HP atas HM)3. SKMHT

Untuk pendaftaran tanah perlu diperhatikan hal-hal sebagai berikut:1. Jika ada kesalahan atau kekeliruan terhadap akta PPAT, perbaikan atau pembatalannya bagaimana?2. PPAT yang tidak mempunyai kewenangan mengesahkan fotocopy 3. APHW tidak ada lagi dan diganti dengan Akta Pembagian Waris.4. Penggabungan atau peleburan Perseroan atau koperasi yang tidak didahului dengan likuidasi pendaftarannya cukup berda- sarkan Akta Penggabungan atau Akta Peleburan

5. Pendaftaran karena tukar menukar atau pembagian hak ber- sama mengenai beberapa tanah, berdasarkan lembar kedua akta ybs yang dibuat sesuai jumlah bidang tanah.

B. Pendaftaran untuk Pertama KaliBerasal dari tanah Negara atau berasal dari tanah bekas hak milik adat 1. Alat Bukti Hak Baru Surat Keputusan Pemberian Hak

2. Alat Bukti Hak Lama & Statusnya Sebagai Tanah Hak Milika. Tanah hak milik adat yang dimiliki oleh WNI karena hukum

dikonversi (diubah) menjadi hak milik. Jadi tanah tersebut telah menjadi hak milik

b. Tidak disertai kewajiban untuk mendaftar

c. Dapat dialihkan atau dibebani hak tanggungan.

d. Perbuatan/peristiwa hukum yang terjadi sebelum tanggal 8 Oktober 1997

e. Pengalihan beruntun yang telah terjadi sebelumnya setelah berlaku PP 24/1997 dimaafkan.

Contoh mengenai alat bukti hak lama

1. grosse akta hak eigendom yang telah dibubuhi catatan konversinya;

2. grosse akta hak eigendom yang diterbitkan sejak berlakunya UUPA sampai pelaksanaan PP 10/1961;

3. surat keputusan pemberian hak milik 4. Akta pemindahan hak dibawah tangan yang disaksikan oleh

Kepala Desa sebelum 8 Oktober 1997;

5. Akta pemindahan hak yang dibuat PPAT;

6. Petuk pajak bumi/Landrente, girik, pipil, kekitir dan Verponding Indonesia sebelum berlakunya PP 10/1961

Alat bukti lengkap

Contoh alat bukti lengkap I. Jika pemilik asal memiliki hingga kini:

1. girik petuk pajak bumi sebelum 24 September 1960, atau2. Kohir Verponding Indonesia masa pajak tahun 1960-1964,

atau3. Surat Jual Beli/Surat Hibah yang disaksikan Kepala Desa,

sebelum tanggal 24 September 1960.II. terjadi 3 (tiga) kali peralihan, alat bukti haknya:

Terdiri dari bukti kepemilikan atas nama pemegang hak pada waktu berlakunya UUPA dan apabila hak tersebut kemudian beralih, bukti peralihan hak berturut-turut sampai ke tangan pemegang hak terakhir.

1. bukti kepemilikan tanggal 24 September 1960,: C-12 an A2. lembar kedua Akta Jual Beli antara A dgn B tahun 633. lembar kedua Akta Jual Beli antara B dgn C tahun 96

Alat bukti hak untuk pendaftaran penegasan konversi.1. alat bukti hak seperti contoh 2. Riwayat Tanah dari desa3. fotocopy buku C yang diketahui lurah 4. Surat Pernyataan Penguasaan Fisik Bidang Tanah (Sporadik) 5. bukti pemenuhan kewajiban

Kepada Kantor Pertanahan disampaikan:a. Surat Permohonan penegasan konversi (lampiran 13

PMNA/KBPN 3/1977);b. Surat Kuasa Mengurus jika pengurusannya dilakukan oleh orang

lain selain pemilik;c. Fotocopy KTP B dan C;d. SPPT dan STTS TH. 2009;e. Petuk Pajak Bumi C. No. 12 atas nama A;f. Lembar kedua yang bermeterai AJB antara A dengan B; tahun 63

g. Lembar kedua yang bermeterai AJB antara B dengan C;h. Fotocopy SSP an. B yang disahkan, jika terutang;i. Fotocopy buku C. No. 12 yang dilegalisir Lurah;j. Keterangan Riwayat Tanah dari Kelurahan atas tanah bekas

Hak Milik Adat C. No. 12;k. Pernyataan Sporadik yang dibuat oleh C yang disaksikan

oleh orang yang dapat dipercaya yang menyatakan ybs adalah pemiliknya dan diketahui Lurah.

Alat bukti sebagai dasar pembuatan aktajual belinya :

a. NPWP dan Identitas Pemilik dan Calon Pembeli b. SPPT dan STTS PBB 10 tahun terakhir;c. Petuk Pajak Bumi C. No. 12 atas nama A;d. Lembar kedua yang bermeterai AJB antara A dengan B;e. Lembar kedua yang bermeterai AJB antara B dengan C;f. Fotocopy SSP an. B yang disahkan, jika terutang;g. Fotocopy buku C. No. 12 yang dilegalisir Lurah;h. Keterangan Riwayat Tanah dari Kelurahan setempat

atas tanah bekas Hak Milik Adat C. No. 12;i. Pernyataan Sporadik yang dibuat oleh C yang

disaksikan oleh orang yang dapat dipercaya yang menyatakan ybs adalah pemiliknya dan diketahui Lurah.

Alat Bukti hak yang tidak lengkap dan pengakuan hak1. Alat bukti hak tidak ada atau ada tetapi tidak memenuhi

syarat 2. Perlu ditambah dengan Surat Pernyataan Penguasaan

Fisik Bidang Tanah (Sporadik). 3. Riwayat tanah dari Lurah dan 4. Fotocopy buku C yang disahkan oleh Lurah/Kepala

Desa.

Pengalihan Hak tanah dengan Alat Bukti Hak Lama

Alat bukti hak yang lengkap ditambah dengan Surat Keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan belum bersertipikat. (Ps. 39 PP 24/1997). Karena Kantor Pertanahan sulit menerbitkan keterangan maka keterangan belum sertipikat (Surat Pernyataan pemilik yang dikuatkan Kepala Desa/Lurah )

Alat bukti hak lama sekarang ini jarang yang lengkap sepenuh-nya perlu ditambah dengan Pernyataan Penguasaan Fisik Bidang Tanah (Sporadik) dan Riwayat Tanah dari Kelurahan serta fotocopy buku C yang dilegalisir. Pernyataan Sporadik yang diketahui Lurah tersebut juga berfungsi sebagai pelengkap dari surat bukti hak Pengalihan hak tanah bekas hak milik adat perlu ada alat bukti mengenai statusnya sebagai Tanah bekas Hak Milik Adat dan alat bukti kepemilikan sejak berlakunya UUPA berturut-turut hingga pemilik terakhir. Pemilik terakhir tersebut perlu membuktikan sebagai pemilik yang sah yang telah memperoleh secara sah berturut-turut dari pemilik asal.Tanahnya belum wajib didaftar karena PP 24/1997 telah menegaskan bahwa perbuatan hukum atas tanah tersebut tidak wajib daftar lagi. Dapat terutang BPHTB. Dan karena penjual memperoleh penghasil-an juga wajib membayar PPh jika pengalihannya terutang PPh.

C. Pendaftaran Pemeliharaan Data P.T agar data pada kantor pertanahan sesuai dengan keadaan lapangan

dan mendapat kepastian mengenai haknya serta haknya terlindungi

Jenis-jenis kegiatan pendaftaran pemeliharaan data pendaftaran tanah meliputi a.l :

1. Pendaftaran peralihan hak dan pembebanan hak serta pembagian hak bersama

2. Pendaftaran peralihan hak karena pewarisan 3. Pendaftaran peralihan hak karena lelang.4. Peralihan hak karena penggabungan atau peleburan perseroan atau

koperasi 5. Perpanjangan jangka waktu hak atas tanah.6. Pemecahan, pemisahan dan penggabungan 7. Pendaftaran ganti nama berdasarkan bukti mengenai perubahan

nama 8. Pendaftaran peralihan hak atau perubahan data lainnya berdasarkan

salinan resmi Putusan Hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap atau salinan penetapan Ketua Pengadilan

Pemeliharaan data pendaftaran tanah berdasarkan akta PPAT

PPAT wajib menyampaikan akta dan dokumen lain dalam jangka waktu 7 (tujuh) hari kerja

PPAT telah masuk dalam bagian pelaksanaan pendaftaran tanah

1. Perbuatan hukum dalam akta apakah benar dilakukan oleh segenap pemilik

Yang dapat diperiksa dalam pendaftaran peralihan hak untuk memeperkuat pembuktian:

Memerlukan keterangan dalam akta Misal:

2. Akta memenuhi syarat spesialitas

4. Terdapat kepastian mengenai objek dalam akta, sertipikat atau alat bukti lain sesuai ketentuan

3. Mendasarkan pada data/dokumen resmi

5. Transaksi sesuai dengan kejadian yang sebenarnya

a. akta telah menyebut isteri satu-satunya. penghadap adalah segenap pemilik dalam harta gono-gini

b. bahwa pemberi persetujuan adalah isterinya perlu disebutc. belum menikah dan melakukan perbuatan hukum atas

harta pribadi d. telah tercukupi usia dewasa dan dengan diterimanya

seseorang sebagai penghadap maka ia memiliki kecakapan bertindak.,

e. penerima hak telah diterima sebagai subjek penerima hak yang memenuhi syarat

V. DATA PENDAFTARAN TANAH Dengan mencermati data pendaftaran tanah, kita akan mampu melihat karakter dan kecenderungan

Arti dan kandungan dalam Buku TanahPPAT perlu memahami data yang tersurat dan yang tersirat, data yang harus secara cepat diketahui dan wajib dibaca, ada yang perlu ditelusuri serta dicari arti, maksud dan kandungan serta pesan pada data tersebut Data Fisik dan data yuridis dalam Sertipikat Hak atas Tanah Halaman 1(satu) buku tanah

Jenis hak dan nomor haknya berikut letak administratif tanah nomor urut dalam daftar isian 208 (daftar penye-lesaian pekerjaan pendaftaran tanah) dan 307 (daftar penghasilan Negara)

Pendaftaran yang terbagi dalam ruang a) sampai dengan ruang i). Jenis hak, Nomor Hak dan Tanggal berakhirnya hak (Ruang a).

1. Desa atau kelurahan sebagai satuan wilayah tata usaha pendaftaran tanah. Pada Kelurahan/Desa Pemekaran, Nomor hak tidak serta merta berganti berbarengan dengan bergantinya nama atau terbentuknya desa/kelurahan baru. Dalam hal nomor hak belum disesuaikan dengan kelurahan baru, maka penulisan nomor hak tetap diikuti oleh kelurahan lama Dalam hal tanah tersebut telah dipisah sebagian maka dibelakang nomor hak ditambahkan kata “sisa”.Tanah pada kelurahan pemekaran yang dibebani HT atau telah dibuat SKMHT atau terikat PPJB seyogyanya haknya tidak diubah

Pembuatan PPJB, APHT dan SKMHT di kelurahan pemekaran. Setelah ada perubahan hak.

Halaman 2 (dua) Buku Tanah

Berakhirnya hak 1.Tanah Hak yang jangka waktunya habis tanahnya

kembali menjadi Tanah Negara atau Hak Pengelolaan/hak Milik.Tidak dapat dialihkan dengan akta PPAT Dapat dilihat apakah tanah ini sudah pernah diperpanjang jangka waktu haknya. Tanah berdiri diatas tanah Hak Pengelolaan atau tanah Hak Milik. maka dengan berakhirnya hak tersebut status tanah kembali pada status tanah yang dibawahnya. Tanah berdiri diatas Hak Milik, jangka waktunya terbatas dan untuk pemberian Hak Guna Bangunan yang kedua kali hanya dapat dilakukan oleh pemiliknya

NIB dan Letak Tanah (ruang b).NIB dapat berubah mengikuti perubahan Kab/Kota, Kecamatan dan Desa/Kelurahan. NIB terdiri dari 13 digit nomor lain terdiri 14 digit. Dalam akta hanya ditulis NIB yang terbaru.Letak Tanahletak dari tanah sesuai keterangan dalam ruang b) Jika terjadi perubahan letak tanah, maka dalam akta ditulis alamat yang baru dan yang lama (RT …… RW …… dahulu RT. … RW.… ) (dicek dalam SPPT PBB) dan Pemilik membuat pernyataan (dalam pernyataan bersama).Asal Hak (ruang c) dan Dasar Pendaftaran (ruang d)..

Konversi dan Pengakuan Hak:

1. Berisi antara lain konversi tanah bekas hak Eigendom atau penegasan konversi tanah bekas hak milik adatPada pendaftaran konversi tanah bekas hak milik adat, tanah asal seutuhnya dapat di tegaskan konversinya.

3. Penurunan hak perlu hati-hati, jika transaksi batal, pemberian-nya kembali menjadi hak milik belum tentu sesuai dengan luas tanah sebelumnya

4. Hak milik asal konversi tanah hak milik adat, prosesnya berdasarkan pada alat bukti lengkap

5. Dasar dilaksanakannya pendaftaran tanah bekas hak milik adat adalah Berita Acara pengesahan Data Fisik dan Data Yuridis (d.i. 202) dan Surat Keputusan Kepala Kantor Pertanahan atau Ketua Ajudikasi sesuai d.i. 301.

6.BPN meniadakan penulisan nomor girik pada sertipikat hak tanah yang merupakan ciri tanah bekas hak adat

7.Penegasan konversi berbeda dengan pengakuan hak. Pada penegasan konversi alat bukti hak yang disampaikan lengkap dan Keputusan Kepala Kantor Pertanahan menegaskan konversinya menjadi hak milik, sedang pada pengakuan hak alat bukti haknya tidak lengkap dan Keputusan Kepala Kantor Pertanahan menegaskan tanah yangbersangkutan sebagai hak milik.

Pemberian hak 1. Pemberian hak atas tanah yang dikuasai oleh Negara atau

atas tanah Negara yang berasal dari pelepasan hak atau pembebasan hak milik atau tanah bekas hak milik adat.Batas ditetapkan oleh Pemerintah.

Pemecahan/Pemisahan/Penggabungan bidang.1. Berdasarkan permohonan pemilik dan tidak ada pengalihan hak.

Jika tercatat adanya hak tanggungan, maka sertipikat asal juga dibebani hak tanggungan.

Surat Ukur (ruang e)

1. Dalam hal data Surat Ukur yang ada pada ruang e) ini berbeda dengan data pada Surat Ukur lampiran sertipikat, maka data yang valid adalah data pada Surat Ukur lampiran sertipikat. Jika tanah tersebut dipisah, maka luasnya berkurang, hal itu dapat dilihat pada luas sisanya.

Data Nama Pemegang Hak (ruang f). Pemilik yang terdaftar pada sertipikat tidak selalu

sebagai pemilik yang sebenarnya. Pemegang hak yang terdaftar tidak selalu membuktikan

sebagai pemilik sebenarnya. Pemilik sebenarnya perlu dilihat dari perkawinannya. Seorang pemilik dapat ditulis pada buku tanah sebagai

pemilik untuk beberapa kali perolehan. Dalam hal nama pemilik terdaftar tidak sama dengan

nama dalam KTP, perlu ada pernyataan dan ditegaskan bahwa orangnya adalah satu.

Pemilik terdaftar yang kawin campur (dengan WNA) perlu dilihat status harta dalam perkawinannya dan sanksinya pasal 21 (3) atau pasal 26 (2) UUPA.

Pembukuan (ruang g). Tidak membuktikan saat diperolehnya tanah tersebut.

Penerbitan Sertipikat (ruang h) Kerap terjadi permasalahan terhadap sertipikat kedua

sebagai pengganti yang hilang ternyata sertipikat tidak hilang.

Penunjuk (ruang i).Jika ditulis;Peralihannya harus mendapatkan ijin, maka ijin harus ada sebelum membeli.Tanah Hak Pengelolaan (HPL), maka perlu dilihat perjanjian penggunaannya (Perumnas, Pemda).HGB berdiri diatas HM, maka kelangsungan kepemilikan/ pemegang hak HGB tergantung dari pemegang hak milik.Tanggal perolehan tanah, maka data itu dapat dipakai sebagai dasar penentuan perolehan tanah.

Yang benar dari Alloh, yang salah dari saya.

Wassalamu’alaikum Wr. Wb.