PENGENALAN KEPADA AKTA HAKMILIK STRATA 1985 (Akta 318)

05.01.2016 l DDPN3193 l Dr. Khairul Hisyam Kamarudin [khairulhkamarudin.wordpress.com]

PENGENALAN

Akta Hakmilik Strata 1985 (AHS) (Akta 318),

menyediakan urusan pecah bahagi bangunan dan

tanah bagi hartanah yang dikongsi.

Ia melibatkan permohonan untuk pecah bahagi,

pendaftaran dan pengeluaran hakmilik,

menyediakan sistem untuk pengurusan skim

strata selepas pengeluaran hakmilik.

Akta ini terletak di bawah bidangkuasa Jabatan

Ketua Pengarah Tanah dan Galian (JKPTG) di

bawah Kementerian Sumber Asli dan Alam

Sekitar.

PENGENALAN

Keperluan kepada suatu peraturan atau akta

baharu bagi bangunan berbilang tingkat mula

mendapat perhatian seawal tahun 1960an lagi,

selari dengan kepesatan aktiviti perbandaran.

Akta baharu juga diperlukan bagi membolehkan

unit-unit kediaman atau pejabat berbilang tingkat

dijual secara mudah/selesa/bebas halangan

(conveniently) sepertimana lot-lot di atas tanah.

AHS mula dikuatkuasakan pada 1 Jun 1985.

Sebelum itu?

PENGENALAN

Sebelum ini, permohonan untuk hakmilik individubagi petak dalam bangunan berbilang tingkat bolehdibuat di bawah peruntukan di bawah Kanun TanahNegara 1965 (KTN). SS151-157, 161-163, 355-374

Hakmilik subsidiari telah dikeluarkan bagi petak-petaktersebut.

AHS telah diwujudkan bagi menangani kelemahan dankekurangan peruntukan di dalam KTN berkaitan pecahbahagi bangunan dan juga membantu dalam rujukanlain berkaitan pecah bahagi dan pengurusan bagibangunan berbilang tingkat, di mana sehingga kiniboleh diperolehi di pelbagai Bahagian, Bab dan Jadualdalam KTN.

AHS 1985 telah dimodelkanberpandukan New South WalesConveyancing (Strata Titles) Act1961 dan Singapore Land Titles(Strata) Act (Cap. 277) 1970 –Sharifah Zubaidah (2013)

Akta 318 dibentuk bagimemudahkan prosespembahagian bangunanatau tanah kepada petak-petak (parcels) danpenjenisan tajuk(disposition of titles) dantujuan-tujuan berkaitan.

Terpakai di SemenanjungMalaysia dan WP Putrajaya.

Telah melalui empat (4) kalipindaan.

HAK MILIK STRATA: Pembahagian Menegak (Horizontal Subdivision)

Idea Hakmilik Strata adalah berdasarkan pembahagian menegak sesuatu bangunan, atau

ruang udara, berbanding kaedah pembahagian mendatar yang lazimnya diamalkan bagi

pembahagian tanah.

Lot rumah teres

Kondominium

http://www.slideshare.net/HabibJoelAlMukhlis/strata-titles-34369910

http://www.slideshare.net/HabibJoelAlMukhlis/strata-titles-34369910

Akta 318

AHS telah dipinda sebanyak 4 kali sejak diperkenalkan iaitu pada:

1. 23 Februari 1990 (Akta A753)

2. 2 Ogos 1996 (Akta A951)

3. 1 Disember 2001 (Akta A1107)

4. 12 April 2007 (Akta A1290)

Dalam pindaan 2007, pecah bahagi tanah kepada petak tanah, petak aksesori dan

harta bersama telah diperkenalkan + memberi ruang kepada konsep pembangunan

perumahan baru yang dikenali sebagai Skim Komuniti Berpagar (GACOS).

“Dahulu untuk pecah unit, sekarang boleh untuk pecah tanah”.

Akta 318

Komuniti Berpagar bersyarat tiada bangunan melebihi 4 tingkat dibina di atas

tanah tersebut agar selari dengan jenis pembangunan Komuniti Berpagar dan

‘townhouse’.

Skim perumahan ini mengandungi hartanah seperti banglo, rumah teres dan juga

rumah berkembar yang dibina di atas satu lot dengan kemudahan harta bersama yang

dikongsi seperti rumah kelab, kolam renang dan padang terbuka.

Ia merupakan komuniti tertutup dengan dinding atau pagar di sekeliling kawasan

perumahan dan akses keluar masuk adalah terhad.

Syarat memohon hakmilikstrata bagi “gated community”

Mesti ada sekurang-kurangnya 1bangunan dengan 2 atau lebih tingkat.Jika bangunan yang terdapat hanyatinggi 1 tingkat, mungkin bolehdipecah bahagi kepada petak tanah(land parcel)

Tanah tersebut mestilah di bawah lotyang sama pada “final title”.

Siapa yang patut mohonstrata title?

Pemilik tanah yang telah menjualatau yang telah bersetuju untukmenjual petak pada bangunantersebut Sek. 8(1) STA

Mudahnya, “previous owner”(persendirian atau pemaju).

Rujuk kes “Lee Wai Kin vs Yulek SdnBhd (1986)”

Bila patut mohon HakmilikStrata?

Perlu rujuk Sek. 8(2) STA.

Jika perjanjian jual beli (S&P)ditandatangani SEBELUM bangunan siap,maka perlu mohon untuk ST (StrataTitles) 6 bulan selepas bangunantersebut siap.

Jika S&P ditandatangani SELEPASbangunan itu siap dibina, mesti mohonST 6 bulan selepas tarikh unit pertama dibangunan itu TERJUAL.

Bolehkah tempohperomohonan ST dilanjutkan?

Boleh.

Menurut Sek. 8(6), pengarah PTGboleh melanjutkan tempoh sekali yangtak melebihi 3 bulan.

Apa Kesan Jika Tidak MemohonST?

Rujuk Sek. 8(7) STA:

Tidak melakukan permohonan (mendapatkanST) di dalam tempoh yang disyaratkan adalahdikira sebagai satu kesalahan (is an offence).

Boleh dihukum dengan DENDA diantaraRM10,000 sehingga RM100,000

Manakala bagi setiap hari kesalahan berlaku,dikenakan kos RM100-RM1000 per hari.

Samb (Syed Azman’s case)…

Perhatikan juga:

• Jika anda membeli unit kondominium, lihat status TLK anda. Adakahianya “diperuntukkan” kepada anda? ATAU ianya “dijual bersekalidengan unit kondo” tersebut?

(Kes John Dennis De Silva vs Crescent Court ManagementCorporation (2006) 3 MLJ 631)

(Kes Doreen Tan Ying Ying vs Chong Tet On (1986) 1 MLJ 504)

BADAN PENGURUSAN (Management Corporation, MC)

Ditubuh menurut Sek. 39(1) STA – “bersempenapendaftaran hakmilik strata oleh skim strata yangtersebut”.

Meliputi semua pemilik/pengurus (proprietors)petak.

Ianya badan korporat yang boleh mendakwa dandidakwa.

Di bawah Sek. 42 STA, MC adalah pemilik “commonproperty” dan memegang IDT (an Issue Documentof Title) bagi “common property” tersebut.

BADAN PENGURUSAN (Peranan & Tanggungjawab)

Untuk menyelenggara dan mengurus “common property” yang terdapat di dalamskim tersebut – lif, koridor, kolam renang, gymnasium, taman permainan, etc.

Menurut Akta 318 – lihat pada Sek. 43, Sek. 44(6) dan lain-lain.

Fungsi MC di bawah Sek 43(1) STA:

Untuk mengurus dan menyelenggara secara cermat Common Property (CP), danmemastikan ianya berkeadaan baik dan terjaga.

Untuk menginsurankan bangunan atau tanah dengan nilai gantian terhadap ancamankebakaran dan sebarang risiko lain.

Untuk patuh kepada sebarang notis/arahan oleh sebarang badan berkuasatermasuklah arahan membaiki CP.

Untuk patuh terhadap apa jua notis atau arahan diberikan terhadap petak-petak jikasekiranya pemiliknya gagal berbuat demikian di dalam jangka waktu yang ditetapkan.

Untuk menyedia dan menyelenggara strata roll (seperti pangkalan data hakmilik stratapenghuni di skim itu).

(Samb….) Fungsi MC di bawah Sek 44(6) STA:

Menyimpan rekod berkaitan by-laws dan memberikan pengesahan “certified truecopy” dengan Pesuruhjaya Bangunan (COB).

(Samb….) Fungsi MC di bawah 3rd Schedule:

Memasukkan maklumat perubahan yang diperlukan ke dalam strata roll tanpa perlubertangguh.

Untuk memastikan fixtures and fittings (owning, bumbung TLK, etc) (termasuk lif)yang ada, adalah berkeadaan baik dan sentiasa diperiksa/diservis.

Mewujud dan mengekalkan laman dan ruang hijau mencukupi di CP.

Mengekalkan, membaiki dan bilaman perlu, penukar baharu pembetungan, paip,pendawaian, kabel yang wujud di dalam lot tersebut (lazimnya CP).

Mengeluarkan semua polisi insuran yang berkaitan MC bersama resit kepada pemiliksekiranya diminta.

(Samb….) Fungsi MC di bawah Sek 54:

Untuk menayangkan nama dan alamat MC sebagaimana ditunjukkan pada bukupendaftaran strata pada pintu masuk utama (pejabat) dan menyediakan peti surat.

SILA PERHATIKAN CIRI-CIRI INI PADA WAKTU KUNJUNGAN ANDA

KE JMB/MC UNTUK TUGASAN BERKUMPULAN !!!

Apa hak yang dimiliki pemilik petak/unit?

Perlu rujuk Sek 35 dan juga Sek 36 STA:

1. Hak untuk sokongan (struktur binaan unit) oleh unitbersebelahan dan unit lain (atas dan bawah).

2. Hak mendapatkan perkhidmatan – hak laluan untuk bekalanair, pembetungan, perparitan, gas, elektrik, sampah etc.

Apa pula tanggungjawabpemilik petak/unit?

Memastikan membuatpembayaran yuranpenyelenggaraan kepada MCsecara berkala (regular payment tomanagement fund).

Hadirkan diri ke AGM.

Patuh dengan arahan pihakberkuasa berkaitan petak yangdimiliknya.

Dana pengurusan (Sek. 45)

Perbelanjaan pengurusanmelibatkan kos mengawal,mengurus CP sesebuah skim.

Jumlah “maintainance fee” untuksetiap petak ditentukan sewaktuAGM dibuat.

(Samb….) Kegagalan pemilik petak membayar dana pengurusan (Sek. 55A)

Dianggap sebagai kesalahan di bawah pindaan tahun 2007 dan jika didapatibersalah boleh didenda tidak melebihi RM5000 dan tambahan caj RM50/hari keatas kelewatan membayar sumbangan selepas dijatuhi hukuman.

Bagi kes Sri Lojing, MC menetapkan hutang terkumpul pemilik parcel yangmelebihi RM10,000 akan dibawa ke mahkamah di mana MC akan memintaarahan mahkamah untuk mengisytiharkan pemilik yang berhutang tersebutsebagai “bankrupt”.

Selesai………….