REFORMASI PENGATURAN TANAH HAK PAKAI DANJAMINAN KEPASTIAN HUKUM BAGI PEMEGANGNYA

OIeh : Hi. Rianda Riviyusnita, SH, M.Knr

AbstrakSecara ekonomis tanah Hak Pakai dengan Undang-Undang Hak Tanggungan (Undang-

Undang Nomor 4 Tahun 1996) sudah dikatakan bankable, karena tanah Hak Pakai dapat dijadikanjaminan kredit dari bank dan sudah ditunjuk sebagai salah satu obyek pembebanan HakTanggungan. Ini merupakan potensi yang menarik yang ditawarkan kepada pihak investor asing.Meskipun dalam praktek belum semua bank mau menerima jaminan tanah hak pakai, karena belumdimengerti dan dipahaminya aspek-aspek yuridis maupun prospek investasi dan bisnis menyangkuttanah.hak pakai yang memiliki subyek paling bervariasi dibandingkan tanah hak lainnya di eraglobalisasi

Kata Kunch Tanah Hak Pakai: Kepastian Huh,tm

AbstractRight to use land economically with Mortgage Law (Act No. 4 of 1996) has been said to be

bankable, because the right to use the land can be pledged as collateralfor loansfrom the bank andhas been designated as one of the loading object Mortgage. This is an exciting potential offered tothe foreign investors. Although in practice not all banks are willing to accept the collateral of landuse rights, because thqt have not understood and understands juridical aspects and prospectsregarding business investment and land use rights that have the most varied subjects other thanland rlSh* in the era of globalization.

Keywords: Land Use Rights: Legal Certainty

A. PendahuluanEra globalisasi yang segera kita hadapi

kiranya telah membuat seluruh kosentrasi ke-hidupan akan terpengaruh oleh wujud tatanandunia yang akan datang yang secara aprioritentu saja tidak sama dengan yang sudah kitaialani selama ini. Dalam dunia bisnis, politikdan berbagai macam aspek lainnya akan ditun-rut untuk menuju kepada transparansi, efisiensidan certainfl (kepastian) sebagai tuntutan darikegiatan yang dijalankan di seluruh dunia yangakan tanpa batas-batas dalam pengertian jang-kauan sistem informasi global, ideologi danperekonomian.2

Terkait dengan kebutuhan hidup sebagaibagian dari kegiatan perekonomian secaramikro maupun makro dalam pengertian negaramau tidak mau harus memperhitungkan suasa-na globalisasi tersebut. Tujuannya tidak lainagar kita dapat menari selaras dengan irama

Dosen STIH Sumpah Pemuda Palembang.{rie S. Hutagalung, Tebaran Pemikiran Seputar Masalah

LPHD. Jakarta, 2005, h. 99

kalau globaltsasr iru boleh sebut suatu orkestrapengiring, Sebab kalau tidak kita akan terlihataneh oleh pelaku-pelaku lain daiam irama g1o-balisasi dunia ini.

Kebutuhan hidup yang termasuk primerbagi kita adalah tanah. Bagaimana selanjutnyahubungan kebutuhan akan tanah tidak saja ba-gi kita yang notabene tinggal di Indonesia danmenjadi warga negara tidak menjadi masalahyang rumit, namun disini adalah bahwa dalamsuasana menjelang dan pada saat dimulainyaglobalisasi nanti tentu kita harus dapat meng-antisipasi agar tidak seperti kejadian yang ka-mi uraikan dalam paragraf diatas. Jenis hakatas tanah yang memiliki prospek dimasa men-datang adalah tanah hak pakai yang menuruthukum dapat dimiliki (tidak dalam pengertianhanya memakai, menggunakan seperti penger-tian kebanyakan orang awam) tidak saja olehwarga negara dan badan hukum Indonesia te-

Tanah, Lembaga Pemberdayaan Hukum di Indonesia

29

,lurnsl L* Llbrum, VoL I No, 1, Desember 2014

tapi juga oleh pihak asing baik peroranganmaupun badan hukum asing.

B. PermasalahanAdapun permasalahan yang akan diba-

has dalam tulisan ini adalah :

.1. Bagaimana pengaturan mengenai tanahhak pakai dalam peraturan perundang-undangan dan peraturan pelaksanaanlainnya di Indonesia ?

?. Bagaimana jaminan kepastian hukumbagi pemegang hak pakai ?

C. Pembahasan

1. Pengrturan Mengenai Tanah Hak PakaiPeraturan Perundang-Undangan DanPeraturcn Pelaksanaan Lainnya Di In-donesla

Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA)atau Undang-Undang No.5/1960 pasal 42-43dan diikuti dengan pasal 39-58 PP 40/1996tentang Hak Guna Usaha (HGU), Hak GunaBangunan (HGB) dan Hak Pakai (HP) dan pe-rafuran pelaksana lainnya seperti PeraturanMenteri Agraria/Kepala BPN No.7 yang ke-mudian diganti dengan No.8/1996 tentang Per-syaratan Pemilikan Rumah Tinggal atau Hu-nian oleh Orang Asing tidak lain adalah untukmemberikan kemudahan yang diciptakan olehpemerintah tersebut diharapkan akan dapatmenciptakan suasana kondusif bagi pelaku-pe-laku ekonomi, agaq tidak ragu-ragu untuk ber-investasi di Indonesia.3

Mereka akan dijamin dan mendapatkankepastian memiliki hak atas tanah dengan hakpakai atau hak sewa untuk kebutuhan tanah se-bagai kantor atau membangun rumah tinggal-nya. Dan UUPA maupun peraturan pelaksana-annya juga melindungi pihak asing sebagai pe-megang tanah hak pakai atau hak sewa sesuaidengan isi kewenangan yang dimilikinya. Ta-nah hak pakai diberikan jangka waktu 25 ta-hun dan perpanjangan 20 tahun, sedangkanhak sewanya tergantung perjanjian dengan pe-megang hak atas tanah yang disewanya denganmemperhatikan jangka waktu hak atas tanahyang disewakan.

Menurut pasal4l UUPA Hak Pakai ada-lah hak untuk menggunakan dan/atau memu-ngut hasil dari tanah yang dikuasi langsung

oleh negara atau tanah rnilik orang lain. Peng-guRaan tanah hak pa&ai sesuai dengan hukumtanah nasional dapat digunakan uutuk keprluanpertanian dan non pertanian (hunian, perkanto-ran) dengair memperhatikan aspek Rencana U-mum Tata Ruang Daerah (RUTRD) setempat.

Subyek-subyek Tanah Hak FakaiMenqr-;t pasal 39 PF 4011996 jo. Pasal42 UUFA subyek hak pakai adalah :

1), Warga Negara Indoncsia2), Badan Hulaim Indonesia3). Warga Negara Asing yang berke,

dudukan di Indonesia4), Perwakilan Diplomatik Negara A,

sing dan perwakilan badan-badaninternasional

5)" Depademen, lembaga pemerintahnoudepaftemen, pemerintah daerah

6). Badan-badan keagamaan dan ba-dan-badan sosial

Jangka Waktu Tanah Hak PakaiJangka waktu tanah hak pakai dibeda-kan menurut keiompok/jenis hak pakai:- Hak Pakai untuk keperluan khusus

(pasal 45 ayat(3)PP 4Al1996): ada-lah hak pakai yang dimiliki olehperwakilan diplomatik negaraasing, perwakilan badan-badan in-ternasional, departemen, lembagapemerintah nondepartemen, peme-rintah daerah, badan-badan keaga-maan dan badan-badan sosial, jung-ka waktunya adalah selama tanah-nya masih dipergunakan oleh pe-megang haknya sesuai dengan per-untukkannya.

- Hak pakai untuk keperluan umum(Pasal 45 ayat(l) PP 4011996): ada-lah hak pakai yang dimiliki olehWNI, badan hukum Indonesia,WNA yang berkedudukan di Indo-nesia, Badan Hukum Asing yangmemiliki perwakilan di Indonesiadiberikan jangka waktu paling lama25 Tahun dan dapat diperpanjangpaling lama2} tahun.

Berkaitan dengan kepentingan penana-man modal (termasuk oleli pihakasing), permintaan perpanjangan danpembaharuan hak pakai dapat dilaku-

3 lbid.,h. roo

30

t:

aLt

J1

r1-

i:-^:,

,.ts

-:-r L1

.'i-

t2

Lmi.-ui-

"ehsia,:-dU-tno.,.5

)s1a

rl1l4

|]no

hakdanrku-

^L

f !-

Reformasi Fengulurrn'l*nq!t lkt* Itakai dsn ,..,

kan sekaligus dengan pembayaran uangpemasukkan yang ditentukan untrlk itusejak pertama kali pennofionan hak

Pakai.- Dengan adanya ksrnudahan dan ke-

pastian yang diberikan melalui PP4011996 pasal 48, hak pakai dapatdiberikan hirigga jaugka waktumaksimal: 25 tahun ditambah 20tahun perpanjangan Lor ditambah25 tahun pemhalilrtr:ii{ hak sarnadengan 70 tahun. I{ak pakai dapatberjangka waktu rnaksirnal 10 ta-hun khususnya bagi kcpci'iuan pe-

nanaman rnodal asing. Dari aspekbisnis dan inve,ssasi jangka waktutersebut amat nreudr*ung kegiatanbisnis dan investasi jarrgka panjang.

- Hak pakai atas tanah hal' pengelo-laan diberikan dengan kciiritusanpemberian hak oleh menteri agrariaatau pejabat itll ditunjuk berdasar-kan usul pemegang hak pengelola-an.

- Hak pakai atas tanaii hak ililik di-berikan oleh pemegang hak mihkdengan suatu akta pemberian hak dihadapan PPAT sebagaimana drarurdalam pp 2411997 dan peraturan

' menteri negara agraria/kepala BPNnomor 311997 tentang pendaftarantanah.

Secara ekonomis tanah Hak Pakai de-:rgan Undang-Undang Hak Tanggungan (Un-dang-Undang Nomor 4 Tahun 1996) sudah di-iatakan bankable, karena tanah Hak Pakai da-:at dijadikan jaminan kredit dari bank dan su-dah ditunjuk sebagai salah satu obyek pembe-lanan Hak Tanggungan. Ini merupakan po-:ensi yang menarik yang ditawarkan kepada:ihak investor asing. Meskipun dalam praktekrelum semua bank mau menerima jaminan ta-;rah hak pakai, karena belum dimengerti dandipahaminya aspek-aspek yuridis maupun:rospek investasi dan bisnis menyangkut tanahhak pakai yang memiliki subyek paling berva-:rasi dibandingkan tanah hak lainnya dan pros-pektif menjelang era globalisasi.

Terobosan lain yang dilakukan pemerin-:ah adalah adanya revisi terhadap peraturan pe-

Rianda lliviyusnlta

merintah (llP) Nr:nror l0 tahuu 1961, tentangpendaftaran tanah dengan mengeluarkan Pera-turan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentangpendaftaran tanah. Adapun trobosan yang di-berikan oleh peratrlran terbaru tersebut adalahdalam rangka rnemberikan kepada pemeganghak atas tailah yang lnenguasai tanah denganitikad baik dalarn arli sesuai dengan proseduryang berlaku tidak daprat digugat lagi ke pe-ngadilan apaiiila suLiah rnelampaui 5 Tahun se-jak tanggal penerLrit:,tn sertrfikatnya. Hal iniadalah upaya unluk irrl,nciptakan ketenangandan memberikari kepastian i:agi pemegang hakatas tanah i,ang selama ini tidak dapat tidurnyenyak karena seL,lgei pcmegang sertilikattanah yang sah, rrraka beiritr lupur dari gugatanpihak 1ain, selriria iiri rnenjadi hartdicap yangditakuti investor iu.rlebih-.1ebih oleh pihakasing yang ingin bi:iinvestasi di Indonesia.a

2. Jaminan Kepastiam Hukumr tsagi Peme-gang Hak Pakai

Sebagaimana trelah kami uraikan diawaltulisan ini bahwa salah satu tuntunan denganera globalisasi adalah kepastian hukum (legalcertainl-v) yang daiam kaitannya dengan hakpakai telah dianr sedernikian mpa dengan tu-juan memberrkan kepastian hukum dan perlin-dun_ean hr.rkum bagi pemegang hak pakai de-ngan istrumen-instrurlen :

a. Adanr a tanda bukri hak r,'ang kuat,bahkan berdasarkan pasai 32 PP 2411997 tentang Pendaftaran Tanah tandabukti hak (Sertifikat hak) akan menajdialat bukti yang mutlak, karena setelah 5

Tahun sejak diterbitkan tidak dapat lagidigugat.

b. Mekanisnie pendaftaran tanah yang te-lah semakin maju dengan PP 24llg97yang lebih rinci dan teliti dengan ber-bagai catatan yang dibuat Kantor Perta-nahan terhadap bidang-bidang tanahyang sedang dalam proses pendaftaranhaknya diharapkan akan menimalkanserlifikat palsu, aspal (asli tapi palsu),karena sertifikat diterbitkan dengankondisi yang bersih dari berbagai seng-keta permasaiahan.

' Suparjo Sujadi, "Analisa Kebijakan Pertanahan Menghadapi Era Glabalisasi Ekonomi.", Universitas Indonesia?ress, Jakarta 1998, h.3

31

.lurnrtl {.,ex Liltrum,9/ol, 1 No, 1, Desc*,\tt'2{}!4

3. Tanah H*k Pakai dan Eisnis Fembangu-nan Perumahan

Mulai tahun 1985 ilengan beriakunyaUndang-Undang No.151198.5 tentaiig rumahsusun sudah dibuka keniungkinan bagi peni-bangunan rumah susun/cotldexniniurr baik un-tuk keperluan hunian (re.sirlt'riit:.t\ rr.ieupuilperkantoran diatas tanah hak pak:. Jiatas tanahnegara yang dapat dipei',eh olehpengembangan melalui perm..,,ir.,,,.i: lilik kepa-da badan pertanahan nasirinai. irri i::ana kc-mudian dapat kita lihat perkembarrrgn pemba-ngunan rumah susunlcondominium rang pesattefiama di Jakarta dan Botabek nteskipun da-lam praktek belum sernuanra (i:-t:-.i1-, scbagiankecii) dari rumah susurl,'ccnriornlnium r,ang di-bangaun diatas tanah hak raka; se:agian besarstafus tanahnl,.3 adalah has s'f, 1- bansun(HGB) yang tidak memb,.;k- .-1",,: -a_ci tn-vestor asing dapat menriiik: s,'.1:a :-r1 etas

unit/safuan rumah susun condcr-ninrr,im ) angdibangun. Kemudian 1'ang tertadi dalam piak-tek pihak asing y'ang akan tin_s_ea1 dirumah su-sun/condominrum r.ang dibansaun diatas tanahHak Guna Bangunan melalui beberapa cara se-perti: sewa (lease) dengan variasinya camver-tible lease, long term lease, bahkan ada jugayang memakai nominee/trustee yang hanyamemberikan hak memakai/menggunakan sajapada pihak asing dan tidak memiliki dalam artilegal.

Selanjutnya dengan berlakunya PP No.40 dan 41 Tahun 1996 maka semakin diberi-kan peluang yang lebih terbuka bagi pihakasing untuk membeli dan memiliki rumah diIndonesia. Sebagai pelaksanaan PP 4111996tentang pemilikan rumah tempat tinggal atauhunian oleh orang asing, kemudian diikuti de-ngan Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPNNomor 7 Tahun 1996 yang kemudian dirubahdengan Peraturan Menteri Negara/Kepala BPNNomor 8 Tahun 1996 yang memuat ketentuanyang mengarur cara perolehan rumah hunianatau tempat tinggal oleh orang asing yangmencakup:

- persyaratan orang asing yang dapatmempunyai rumah di indonesia

- cara memperoleh rurnah- batasan rumah ).ang dapat dimiliki

orang asing

4. Persyaratam On"ang Asing Llntuk Mem-punyai Rurnnh di Indonesia

Orang asing yang dapat mempunyai ru-mah di Inrl*nq:sia urcnurut ketentuan PP 411

1996 dikataiLa?1 ilanls rnsmberikan manfaat ba-gi pembanguna* u;:sirrrial dalam arti mernilikidan men:eiitrrara ii;o:1';e;rtingan ekonorni di Indo-nesia dengelii tr*l:irlir investasi berupa pemili-kan rumal:jt*rlp;11 rhggral atau irunian di Indo-nesia.

&1[cl-lS0rt;il statirs firailg asing yang beradadi Indc)ilesia dapat drb,agi rn*njadi 2 (dua) go-longan, yaitri:

a" L}rang asing yang bertempat tinggai dilnrlonesia secara menetap (pendudukIndonesia) rnemegang KITAP (Kartuizir: Tingal Tetap)

b. *r:ar:g asur4 yang tidak tinggal di indo,-::eiia. s;carrr rnc{iei.ap melainkan hanyass-i':ktti-\i,'aktu herada di Indonesia de-ngan cickumen keinrigrasian seperti ijinkunliingan lain berbentuk tanda yangditerakan pada paspor atau dokumenkeimigrasian lain.

5. Cara Mermperoleh RurnahUnfuk memperoleh rumah orang asing

juga harus memperhatikan status hak atas ta-nahnya dimana bangunan rumah itu dibangun,oleh karena itu dalam upaya perolehan runahdapat ditempuh cara antara lain:

a. Orang asing dapat membeli tanah HakPakai eitas tanah Negara atau tanah HakPakai di atas Tanah hak Milik beserrarumah yang ada diatasnya atau jika ta-nahnya kosong dapat dibangun rumahdiatasnya, dengan mematuhi ketentuaniain seperti {MB (Ijin Mendirikan Ba-ngunan) dan lain-lain.

b. Orang asing dapat juga memperolehhak pakai diatas tanah hak milik atauhak sewa untuk bangunan atau perjan-jian penggunaan tanah dalam bentuklain dengan pegangan hak milik yangmemungkinkan pihak asing memba-ngun Rrmah diatas tanah tanah itu.

c. Dalam hal rumah hunian/tempat ting-gal yang akan dibeli dan dimiliki olehorang asing adalah satuan rumah susun/condominium, maka orang asing yangbersangkutarr harus membeli hak milik

32

!l

t-

rh

kt-.N

1-

fttna_

- 1t

au

n--1-'ji\io

,;-

rl-

.r,unnghk

Reformasi Pengaluran Tanah llak Pakai dun ,,,,

atas satuan rumah susun yang dibangundiatas tanah hak pakai.

6. Batas rumah yang dapat dimiliki olehorang asing

Peraturan Menteri Negara Agraria/Ke-:ala BPN No.7 Pasal 2 mengatur perhbatasan:.rmah tempat tinggal/hunian yang dapat:rmiliki orang asing yang terhatas unfukilasifikasi selain rumah sederhana (RS) danrumah sangat sederhana (RSS)"

C, PenutupSebagaimana yang teiah diuraikan dia-

:as bahwa tanah hak pakai perlu mendaparkan:engakajian lebih mendalam dan serius bagirihak-pihak terkait sehubungan dengan trenJan runtutan jaman globalisasi yang segera ki-:a hadapi bersama mengingat sifat dan karek-:erisktis hak pakai yang menurut hukum tanahiasional kita memungkinkan aspek pemilikanoagi pihak asing dimasa mendat'ang denganmemperhatikan hal-hal.

Riandn Riviyusnita

eksistensi hak pakai menyangkut jang-ka waktu hak yang sudah diatur dalamPP 4011996 mengenai perpanjangandan pernbaharuan haknya diatur sede-mikian mpa sehingga masyarakat ter-masuk pihak asing tidak alergi lagi jikamesti berhubungan dengan pihak ter-kait (BPN) yang seiarna ini banyakmendapat keluhan soal pelayanan.khus',slya bagi pihak asing agar dibuatmekanrsnie peru:oerian hak, tata caraperpanJangait, bera..hirnya pemilikian\ ang tersenilit i sifaLiiy,a eksklusif *kon-dusif mcncingat silarrlya yang lthususdalam kailann., a dengan tujuan inves-tasi di hdonesia untuk memberikankepastian hukuin aear dengan kondisiterakhrr perekonomian 1'ang mengkha-watirkan akan dapar dilalui denganbaik dengan retap memperhatkan kese-jahteraan rakyat dan bangsa Indonesiadalam arti yang seluas-luasnva.

DAFTAR PUSTAKA

-\rie S. Hutagalung, Tebaran Pemikiran Seputar Masalah Tanah, Lembaga Pemberdayaan Hukumdi Indonesia (LPHI). Iakarta,2005

Suparjo Sujadi, "Analisa Kebijakan Pertanahan Menghadapi Era Globalisasi Ekonomi",Universitas Indonesia Press, Jakarta 1998

Undang-Undang Pokok Agraria (uuPA) atau Undang-undang No.5/1960

JJ

i-

n

ll