Ong Ewe Lim Azmelia Nabila binti Zainal Abidin Lum Chooi Yuen Lee Xin Yu Kirubini a/p G. Subramaniam Khoo Ai Theng Denise Khoo Yin Ching Siti Nurhakimah binti Mohd Wadzir Wong Seow Hui Teeba a/p Solamalai@Solaimalai

S.92(1) S.340

FAKTA

• Plaintif diberi Surat Hakmilik Sementara setelah membayarpremium

• tanah tersebut diberimilik kepada defendan ketiga yang kemudiannya menjadi pemilik berdaftar

FAKTA

• Defendan ketiga keluar notis supaya plaintifmengosongkan tanah

• Plaintif memohon supaya ia dibenarkan menetap

PENGHAKIMAN

• tanah tersebut telah bertukar status kepada tanah berimilikdan didaftar dengan nama defendan ketiga

• menurut seksyen 340, orang yang didaftarkan sebagai tuanpunya tanah memperolehi hakmilik tidak boleh disangkal

S.340

FAKTA

•A telah diberi lesen pendudukan sementara (LPS) •mengusahakan tanah tersebut selama 21 tahun

FAKTA

•Kerajaan negeri memberi milik tanah tersebut kepada B•Tanah tersebut didaftarkan atas nama B walaupun B telah tidak

mematuhi masa pembayaran

PENGHAKIMAN

•pemberianmilik tersebut adalah sah•di bawah sistem Torrens, pendaftaran adalah segala-galanya.

Mengikut seksyen 9(1),Akta Batasan 1953,tiada tindakan yang boleh diambil oleh mana-mana orang untuk menuntut tanah selepas tamat 12 tahun daripada tarikh di mana dia mempunyai

kuasa untuk mengambil tindakan.

Dalam kes Tio Chee Hing& ORS V Government Of Sabah.Pada tahun1962,tanah seluas 851 ekar telah dipajakan kepada orang tertentu untuktujuan pembangunan.Tanah tersebut telah dipindahkan kepada SouthernEstate Ltd yang merupakan perayu kedua.Tunggakan wujud apabilapihak perayu tidak membayar pajakan.Kerajaan bertindak untuk menjualtanah untuk mendapatkan balik tunggakan.Satu tuntutan untukpampasan telah difailkan terhadap Kerajaan Negeri Sabah dengan isupihak kerajaan telah memungkiri perjanjian pajakan tanah.Mahkamahmenutuskan bahawa tuntutan ini telah dihalang oleh statut dantutntutan ditolak.Rayuan telah dibuat oleh pihak perayu.Rayuan telahditolak dengan sebab

1) pihak perayu gagal menunjukkan bahawa kerajaan negeri Sabahberjanji untuk mengerankan keseluruhan tanah seluas 3280 ekar kepadapenerima pajakan

2)Dalam apa-apa jua keadaan,tuntutan pihak perayu jelasnya dilarangoleh undang-undang dan tidak boleh digunakan dalam tuntutan balasyang berpegang kepada batasan.Semasa perbicaraan,kerajaan bertindakuntuk menggunakan konsep batasan.

Dalam kes ini,pihak responden telah mencajkan tanahnyakepada perayu buat pertama kali pada tahun 1968 dan kalikedua pada Ogos 1968Pihak perayu mendaftarkan cajnyayang pertama pada Ogos 14,1968 dan caj yang keduanyapada tahun Ogos 13,1968.Pihak responden mendakwabahawa pihak perayu telah mendapat caj yang pertamasecara frod.Pihak responden pula mengambil tindakanmenuntut supaya tindakan yang dikenakan terhadapnyadiketepikan dan semua pendakwaan perluditeruskan.Rayuan pihak perayu untuk mendapatkan‘indorsement’ telah diterima oleh mahkamah.Rayuan pihakresponden untuk mengubah tuntutan termasuk dakwaanmengenai frod telah ditolak.Dalam kes ini,mahkamahmembenarkan rayuan dengan ratio bahawa pihakrespondent gagal membuktikan bahawa tuntutan yangdimasuki oleh beliau telah berlaku lebih daripada 3 tahunyang lepas sebelum pengeluaran writ.

Black’s Law Dictionary :Hak milik ke atas tanah melaluipenggunaan dan keseronakanuntuk suatu tempoh yang lama.

Bantu pihakyang tiadapemilikanformal.

Pemilikansalah

menjadibetul

S 48 NLC tidak

benarkan

Di Malaysia, tidak

terpakai

S 425 (1) Pendudukan

Haram

Sidek v NegeriPerak

Bohari Taib v Pengarah Tanah Galian Selangor

Immetec SB v Yong Tai Hong

Shamsudin v DBKL

Ng Chin v Low Boon Beng

Kerajaan NS v Yap Chong Lan

Seksyen 340(2) Kanun Tanah Negara- mana-mana kes penipuan ke atas orang atau badan atau agenya yangmerupakan pihak atau privi, pemilikan atau kepentingan terhadap tanahtersebut tidak menjadikannya pemilikan yang tidak boleh disangkal

Penipuan sebenar , tetapi bukan Penipuan konstuktif Assets Company v Mere Roihi [1950] AC 176; Lord

Lindley Waimiha Sawmilling Company Ltd v Waione Timber

Company Ltd [1926] AC; Lord Buckmaster Lian Keow Sdn Bhd (in liquidation) v Overseas

Credit Finance (M) Sdn Bhd [1987] 1 MLJ 56

Taib bin Othman v Saad bin Kasa & Anor; Civil Suit No 76 of 1981 High Court, Alor Setar

- Defendan mempunyai pengetahuan mengenaikepentingan plaintif di sesebuah tanah;

- Pengetahuan diperolehi sebelum/pada masapendaftaran tanah tersebut; dan

- Dengan pengetahuan yang diperoleh, defendanbertindak dengan tidak jujur untuk melucutkan hakplaintif ke atas tanah itu secara sengaja

Saminathan v Pappa [1981] 1 MLJ 121 Abdul Rahim bin Aki v Krubong Industrial Park

(Melaka) Sdn Bhd & Ors [1995] 2 MLJ 130 Chu Choon Moi v Ngan Sew Tin [1986] 1 MLJ 34 Lee Wai Fay & Anor v Lee Seng Ein [2005] 4 MLJ 701 Yoong Fook Weng & Anor v Lee Lee Kam Sin [2002] 1

CLJ 64

Vijayaletchimy v Annamalai Chettiar [1990] 2 MLJ492-Mesti dinyatakan dengan khusus mengenaiperkara penipuan.

Ellamah d/o Ellapen v Renganathan s/o Komarasamy& Ors [1988] 3 MLJ 121-Namun, kegagalan berbuatdemikian tidak fatal kepada kes sekiranya terdapatbukti yang kukuh

• S340(2)(a) Kanun Tanah Negara 1965membuat peruntukan bahawa hak milikberdaftar boleh disangkalkan disebabkansalahnyataan.

• kes Loke Yew v Port Swettenham Rubber CoLtd [1913] AC 491 dan kes Tara Rajaratnam vDatuk Jagindar Singh & 4 Ors (1983) 2 MLJ127, telah diertikan sebagai salahnyataanpenipuan iaitu salahnyata yang mempunyaiunsur penipuan dan ketidakjujuran. Oleh itu,ia telah dianggap sebagai sejenis penipuan.

• Loke Yew v Port Swettenham Rubber Co Ltd [1913] AC 491• seorang lelaki yang bernama Haji Mohamed Euspoe telah menjual

sebahagian tanahnya seluas 58 ekar dari 323 ekar kepada perayu, tetapisuratcara pindah milik itu tidak didaftarkan. Pada tahun 1910,responden telah membeli kesemua harta itu. Ketika perjanjian dibuat,responden telah mengetahui segala penjualan tanah itu kepada perayu.Walaupun responden mengakui yang bahagian tanah yang dibelinyaialah bahagian baki tanah sahaja (iaitu tidak termasuk bahagian yangtelah dijual kepada perayu), suratcara pindah milik menyatakan seluruhbahagiann tanah tersebut.Penjual enggan menandatangi suratcarapindah kerana kesilapan terdapat dalam suratcara pindah tersebut tetapiwakil responden membuat aku janji secara lisan bahawa bahagianperayu tidak akan terlibat dalam suratcara pindah tersebut. Setelahpindah milik dibuat, responden menawarkan harga uang rendahberbanding dengan harga pasaran untuk membeli yang dimiliki olehperayu . Perayu enggan menjual dan responden mengambil tindakanmahkamah untuk menghalau perayu dari tanah tersebut.

• Pesuruhjaya Kehakiman memutuskan kes bagipihak Loke Yew tetapi apabila kes ini keMahkamah Rayuan, mahkamah telahmemutuskan kes kepada pihak respondenberdasarkan hak milik yang tidak bolehdisangkalkan. Apabila Perayu merayukan keMajlis Privy, Lord Moulton menyatakan hak milikresponden boleh disangkalkan kerana terdapatsalahnyataan. Wakil responden telahmendapatkan pindah milik harta itu secarapenipuan dan ia sedar bahawa ia tidak akanberjaya mendapatkan persetujuan penjualmemindahkan keseluruhan harta itu melainkandengan berbohong dengan kepada penjual.

OCBC Bank (M) Bhd v Lee Lee Fah & Ors (2000) 1 MLJ 134

Teoh Heng Seng & Ors v Teoh Kiew Siew & Anor (2000) 1 MLJ 707

Pemalsuan dikatakan sebagai satu spesies daripada pemalsuan. Contoh pemalsuan yang paling ketara adalah seperti pemalsuan tandatangan plaintif seperti dalam kes Boonsom Boonyanit

Beban pembuktian yang diperlukan dalam kes-kes pemalsuan pula ialah beban pembuktian sivil iaitu mengikut balance of probabilities.

S.340(2)(b) dengan jelasnya menyatakan bahawa hak milik menjadi boleh disangkal sekiranya terdapat elemen pemalsuan kerana instrumen menjadi tidak sah. Namun demikian, mahkamah dalam kes Adorna Properties v Boonsom Boonyanitmembenarkan rayuan pihak syarikat perayu atas alasan kedudukan perayu yang merupakan seorang bona fide purchaser berdasarkan proviso dalam s.340(3).

Selepas keputusan kes Boonsom Boonyanit ini, mahkamah telah berusaha untuk menjelaskan bahawa keputusan Mahkamah Persekutuan dalam kes Boonsom Bonyanit merupakan keputusan per incuriam.

Dalam kes Subramaniam a/l NS Dhurai v Sandrakasan a/l Retnasamy & 7 Ors serta Au Meng Nam & Anor v Ung Yak Chew & Ors, Mahkamah Rayuan telah mengkritik keputusan dalam Boonsom Boonyanit dengan menjelaskan bahawa Mahkamah Persekutuan tidak membezakan perkataan ‘purchaser’ dengan ‘proprietor’ dengan betul kerana Adorna Properties dikatakan merupakan proprietor, bukan purchaser dan kerana itu, tidak tergolong dalam proviso s.340(3).

Gopal Sri Ram JCA turut mendorong Mahkamah Persekutuan menkaji semula penghakiman dalam Boonsom Boonyanit. Walaubagaimanapun, dapat dilihat bahawa Mahkamah Persekutuan enggan berbuat demikian dalam rayuan Adorna Properties Sdn Bhd v Kobchai Sosothikul.

Isu samada pemalsuan akan menjadikan sesuatu hak milik boleh disangkal masih tidak terjawab. Tetapi setakat ini, mengikut keputusan Boonsom Boonyanit, hak milik pembeli suci hati tidak akan terjejas.

INSTRUMEN TIDAK MENCUKUPI/TAK SAH DI

BAWAH S 340(2) (b)

InstrumenTidak

Lengkap

Instrumenyang tidakmematuhiprosedur

yang ditetapkanoleh KTN.

Tidakdisertaidengan

tandatanganyang

sempurna, tidak ada

penyaksiandan

sebagainya.

Peruntukanini biasanya

dibacabersamadengan

peruntukanberkaitaninstrumentidak sah.

InstrumenTidak Sah

Instrumen yang tidakboleh berkuatkuasa

contohnya jikaterdapat sekatan

kepentingan, laranganatau halangan oleh

mana-manaperuntukan undang-

undang sepertiEnakmen Tanah Rizab

Melayu.

Instrumen-instrumen ini tidak memberi pihak tersebut sesuatu hakmilik atau kepentingan tak boleh disangkal.

Menggunakan instrumen yang dipalsukan atau yang telah dihalang oleh akta.

Antara contoh instrumen yang telah didaftarkan adalah tidak mencukupi atau tak sah ialah:

Tan Hee Juan v The Boon Keat(1934) MLJ 96

Puran Singh v KeharSingh & Anor

[1939] 1 MLJ 71

UMBC v Syarikat Perumahan Luas

[1988] 3 MLJ 352

• seorang di bawah umurtelah memindahkan hartadi Mentakab kepada duaorang individu

• terdapat penggunaankuasa yang melampauibatas kuasa yang diberi dibawah satu Surat KuasaWakil.

• pendaftaran urusniagayang berlawanan dengansekatan kepentingan atastanah

Jamaliah Bt HajiMahsudi v Sivam

a/l Munsamy(1999) 5 MLJ

250

Apoo s/o Krishnan v Ellamah d/o

Ramasamy [1974] 2 MLJ 201

• pemindahan hak milikdibuat dengan SuratKuasa Wakil yang tidaksah kerana pemberi suratitu meniggal sebelum iaditarikhkan.

• transaksi pinjaman wangmelanggari undang-undang dan dibuat melaluiSurat Kuasa Wakil yang telah dibatalkan 7 bulansebelum transaksi itudilangsungkan

Hak milik/ kepentingan diperoleh secara tidak sah oleh orang/badan dalam pelaksanaan apa-apa kuasa/wibawa yang diberi oleh mana-mana uu bertulis di bawah s 340(2)(c)

Hak milik/kepentingan diberikan/dipindahkan berdasarkan kesalahan pihak yang telah diberikan kuasa/wibawa di bawah uu.

Transaksi ini tidak diniatkan pihak berkuasa namun pemindahan dilakukan atas satu kesilapan.

Misalnya dalam Wong Kim Poh v Sa’amah Bt Haji Kasim (1987) 1 MLJ 400, walaupun terdapat kaveat di atas tanah, pihak berkuasa telah membenarkan transaksi dilaksakan di atas tanah.

M&J Frozen Food Sdn Bhd v Silang Sdn Bhd (1994) 1 MLJ 294, terdapat pindah milik melalui lelongan. Pemindahan hakmilik ini telah dibenarkan walaupun terdapat pelanggaran proses lelongan dan peruntukan KTN.

Seksyen 340(4)(a)khususnya merujuk kepada keadaan-keadaan seperti :

i) kegagalan pembayaran cukai tanah dan ii) apabila Pihak Berkuasa Negeri mengambil tindakan

penyitaan di bawah Subseksyen 93 hingga Seksyen 103 Kanun Tanah Negara, dalam keadaan di mana

iii)terdapat pelanggaran syarat dikenakan ke atas tanah di bawah Subseksyen 103 hingga 134,

iv)apabila terdapat pelanggaran syarat oleh pemegang pajakan negeri di bawah Seksyen 234.

Seksyen 340(4)(b)Contoh pelaksanaan undang-undang :

1) Kuasa Pendaftar Tanah untuk membetulkankesilapan yang wujud di dalam buku daftaran.2) kuasa oleh Pejabat Tanah/ Pendaftar denganmelaksanakan arahan mahkamah sama adadengan membatalkan sesuatu instrumen ataumembuat apa-apa pindaan yang diperlukan3) Pemeliharaan hak personam

Pengecualian pemilikan - MOSBERT BERHAD (IN LIQUIDATION) V CHATIB BIN KARI

“Equitable Charge”- MAHADEVAN A/L MAHALINGAM V MANUAL & SONS- HAJI ABDUL RAHMAN V MOHAMMED HASSAN

“Equitable Lien”- MERCHANTILE BANK V OFFICIAL ASSIGNEE

Sewaan ekuiti - MARGARET CHUA V HOW SWEE KIEW & ORS - SIEW SOON WAH & ORS V YONG TONG HONG

Penyewaan berdasarkan ekuiti- Devi v Francis- Mok Deng Chee v Yap See Hoi & Ors- Ramsden v Dyson - Wards v Baker

• S.340(3) proviso, Kanun Tanah Negara:Sub-seksyen 340 (3) tidak akan menyentuhapa-apa hak atau kepentingan yangdiperolehi oleh pembeli dengan suci hatidan untuk balasan yang berharga, atauoleh orang atau badan yang menuntutmelalui atau di bawah seorang pembelisedemikian.

Pembeli

•Bukansukarelawan

•S.5: definisi‘pembeli’

Balasanberharga

•Bukan yang berasaskan ‘love and affection’

Suci hati

•Bona fide•Beban pembuktian:

penjual – wujud niatjahat @ bad faith

ELEMEN-ELEMEN

•KES : Adorna Properties Sdn Bhd v Boonsom BoonayitMahkamah Rayuan: -Perbezaan antara ‘pembeli’ [S.340 (3)] dan ‘tuanpunya’ [S.340 (1)] – Rujuk S.5Adorna ≠ pembeli dengan suci hati dan untuk balasanyang berharga di bawah proviso S.340 (3) kerana Adorna= penerima pemindahan yang pertama dan jugatuanpunya berdaftar yang mempunyai hakmilik bolehdisangkal akibat wujudnya pemalsuan di bawah seksyen340 (2).

Mahkamah Persekutuan: Adorna = tuanpunya di bawah S.340 (1) dan padamasa yang sama, pembeli dengan suci hati di bawahproviso S.340 (3).-Keputusan MP dikritik: kes Subramanian vSandraksan•Kesimpulan: Hanya pembeli iaitu penerimapemindahan yang kedua atau yang seterusnyadengan suci hati dan untuk balasan yang berhargaboleh mengemukakan proviso seksyen 340 (3).

Apakah prinsip yang boleh dipakai?

Qui Prior Est Tempore, Potior Est Jure (Latin: he who is earlier in time is stronger in

law)

Proprietary estoppels

Konsep maxim ekuiti “where equity are equal,the first in time prevail” telah diguna pakai.Dalam kes ini, mahkamah telah memutuskandefendan kedua perlu menyerahkan hak miliktanah kepada plaintif.

Dalam kes ini, konsep ekuiti yang berasaskankeadilan dan kesaksamaan tidak dapatdilaksanakan kerana telah ada statut yangmengawal hal-hal yang berkaitan tanah adat.Oleh itu tuntutan bagi soalan kedua tidakdapat dilaksanakan kerana terdapat batas-batas perundangan.