Klasifikasi Harta Tanah Bertingkat dan Kaedah Pengiraan Syer JADUAL PERTAMA Akta Pengurusan strata 2013
EZWAN BIN BUSTAMIN
PUSAT PENGAJIAN PENGURUSAN PERUMAHAN
I -KPKT
JENIS PETAK Terdapat 8 jenis petak yang telah ditetapkan dalam Jadual 1, Jadual Pertama, Akta 757 iaitu:-
1. Pangsapuri/Pejabat Kecil Pejabat Rumah
2. Kompleks pejabat/Institusi (Kolej)
3. Kompleks runcit
4. Hotel/Kompleks pusat perubatan
5. Kompleks industri
6. Tempat letak kereta (petak lantai keseluruhan)
7. Kedai-rumah,kedai-pangsapuri dan kedai pejabat
8. Petak Tanah
PETAK LANTAI KESELURUHAN (WHOLE FLOOR PARCEL)
Hanya SATU PETAK SAHAJA pada satu aras bangunan.
Terdapat 2 jenis petak lantai keseluruhan yang telah ditetapkan dalam Jadual 2, Jadual Pertama, Akta 757 iaitu:-
1. Petak lantai keseluruhan tidak termasuk kawasan teras pengangkutan menegak
2. Petak lantai keseluruhan termasuk kawasan teras pengangkutan menegak
Tidak terpakai bagi jenis rumah-kedai, kedai pangsapuri, kedai pejabat dan dupleks.
TERAS PENGANGKUTAN
MENEGAK VERTICAL TRANSPORTATION
CORE
LIF PENUMPANG
LIF KERETA
LIF KONTENA
ESKALATOR PENUMPANG
ESKALATOR TROLI
PETAK AKSESORI 1. Petak yang didatangi bersama dengan petak induk sama ada terbuka atau tertutup dan tidak
boleh dilupuskan secara berasingan.
2. Sifatnya tidak boleh didiami dan secara amnya kos pembinaannya lebih rendah daripada petak induk.
3. Terdapat 2 jenis petak yang telah ditetapkan dalam Jadual 3, Jadual Pertama, Akta 757 iaitu:- • Diluar bangunan
“…terletak di dalam suatu bahagian kawasan pemajuan yang berada di luar suatu bangunan dan
bukan sebahagian atau disifatkan sebagai sebahagian daripada bangunan itu”
• Dalam bangunan
“…terletak di dalam suatu bahagian kawasan pemajuan yang berada di dalam suatu bangunan dan
membentuk sebahagian atau disifatkan membentuk sebahagian daripada bangunan itu”
PETAK AKSESORI ACCESSORY PARCEL
PARKIR TERBUKA
PARKIR TERTUTUP BAY WINDOWS
ESKALATOR TROLI
STOR PENYIMPANAN TANDAS
FUNGSI UNIT SYER
HAK MENGUNDI PEMILIK PETAK
JUMLAH CARUMAN YANG PERLU DIBAYAR KEPADA
PERBADANAN PENGURUSAN
FUNGSI UNIT SYER
Penentuan kepada jumlah bayaran sekiranya perbadanan pengurusan secara sah di sisi undang-
undang mempunyai HUTANG dan ia tidak
mampu untuk menjelaskan hutang
tersebut.
Penentuan kepada pengagihan pembayaran
atau penerimaan sekiranya berlaku KEPUTUSAN ATAU
PERINTAH MAHKAMAH yang mengkehendaki pemilik-pemilik petak untuk membayar atau
menerima sesuatu.
1. Keluasan dinyatakan dalam meter persegi; 2. FP1 ialah faktor pemberat bagi jenis petak yang dinyatakan dalam Jadual 1; 3. Ialah faktor pemberat bagi petak lantai keseluruhan yang dinyatakan dalam
Jadual 2; 4. Ialah faktor pemberat bagi petak aksesori yang dinyatakan dalam Jadual 3; 5. Jika terdapat terdapat lebih daripada satu petak aksesori, komponen formula
petak aksesori hendaklah terpakai bagi setiap petak aksesori dan kemudiannya hendaklah ditambahkan kepada formula itu; dan
6. Unit syer hendaklah dinyatakan sebagai satu nombor bulat.
Unit syer yang diumpukkan bagi suatu petak
(keluasan petak X FP1 X FP2) (keluasan petak aksesori X FP3) = +
PANGSAPURI • apa-apa jenis kediaman berbilang tingkat yang melibatkan pecah bahagi bangunan
• termasuk RUMAH PANGSA (FLAT) dan KONDOMINIUM.
• perbezaan adalah dari segi perkhidmatan dan kemudahan harta bersama.
PEJABAT KECIL PEJABAT RUMAH (SOHO)
Berdasarkan Manual Definisi NAPIC (2010), SMALL OFFICE HOME OFFICE (SOHO) ditakrifkan sebagai:-
“Unit kedai/pejabat yang dibina bersama ruang kediaman dengan satu pintu masuk. Keseluruhan ruang mempunyai satu hakmilik strata dengan syarat nyata kediaman dan dikira satu unit”
KAEDAH PENGIRAAN SYER BAGI PANGSAPURI/SOHO
Tanpa penghawa kepada kawasan bersama bagi koridor, lobi dan
ruang legar
Dengan penghawa kepada kawasan bersama bagi koridor, lobi dan ruang
legar
FP1
yang mempunyai manfaat
kemudahan lif/escalator
bersama
FP1
yang tidak mempunyai
manfaat kemudahan lif/escalator
bersama
FP1
yang mempunyai manfaat
kemudahan lif/escalator
bersama
FP1
yang tidak mempunyai
manfaat kemudahan lif/escalator
bersama
1.00 0.85 1.30 1.15
KAEDAH PENGIRAAN SYER BAGI PANGSAPURI/SOHO
Petak aksesori FP3
Di luar bangunan 0.25
Di dalam bangunan 0.50
Petak FP2
Petak lantai keseluruhan tidak termasuk kawasan teras pengangkutan menegak (lif atau escalator)
0.85
Petak lantai keseluruhan termasuk kawasan teras pengangkutan menegak (lif atau escalator)
0.80
Bukan petak lantai keseluruhan 1.00
CONTOH PERKIRAAN SYER RUMAH PANGSA 5 TINGKAT JENIS ‘WALK-UP’
SENARIO
Petak subjek adalah sebuah unit pangsapuri kos sederhana lima tingkat jenis ‘walk-up’ dan di datangi bersama petak aksesori parkir di luar bangunan. Luas Petak = 110 mp Luas Petak Aksesori = 18 mp
PENGIRAAN
= Luas Petak X F1 X F2 + ∑Luas Petak Aksesori X F3
= 110(0.85)(1.00) + 18(0.25) = 93.5 + 4.5 = 98
14
JENIS PETAK PEMBERAT F1 PEMBERAT F2 PEMBERAT F3
PANGSAPURI 0.85 1.00 0.25
LATIHAN 1 PETAK : M1/4/12
PETAK AKSESORI : A12 & A25
JENIS PETAK : PANGSAPURI
CIRI-CIRI SKIM : LIF DAN TIADA PENYAMAN UDARA
KELUASAN PETAK : 105 m²
KELUASAN PETAK AKSESORI : 12m² (dalam bangunan); dan 12m² (luar bangunan)
JENIS PETAK PEMBERAT F1 PEMBERAT F2 PEMBERAT F3
PANGSAPURI
JAWAPAN
PEMBERAT
PENGIRAAN
= Luas Petak X F1 X F2 + ∑(Luas Petak Aksesori X F3) = 105(1.00)(1.00) + 12(0.5) + 12(0.25) = 105 + 6 + 3 = 114
16
JENIS PETAK PEMBERAT F1 PEMBERAT F2 PEMBERAT F3
PANGSAPURI 1.00 1.00 0.50 (dalam bangunan) 0.25 ( luar bangunan)
KOMPLEKS PEJABAT/INSTITUSI (KOLEJ) BINAAN KHAS
bangunan yang dibina khas untuk digunakan sebagai pejabat atau institusi
kegunaan dominasinya adalah sebagai ruang pejabat/institusi (>75% daripada keluasan lantai bersih)
amnya terdiri 2 jenis:- I. Bangunan bertingkat tinggi II. Bangunan bertingkat rendah (5 tingkat ke
bawah)
Sumber : NAPIC (2010)
KOMPLEKS PEJABAT/INSTITUSI (KOLEJ) KOMPLEKS BERSEPADU (INTEGRATED COMPLEXES)
pembangunan yang mempunyai pelbagai kategori kegunaan yang menjadi pelengkap antara satu sama lain
terdiri daripada satu atau lebih bangunan dalam skim pemajuan yang sama
diuruskan oleh satu atau lebih badan pengurusan
KAEDAH PENGIRAAN SYER BAGI PEJABAT/INSTITUSI (KOLEJ)
Tanpa penghawa kepada kawasan bersama bagi koridor, lobi dan
ruang legar
Dengan penghawa kepada kawasan bersama bagi koridor, lobi dan ruang
legar
FP1
yang mempunyai manfaat
kemudahan lif/escalator
bersama
FP1
yang tidak mempunyai
manfaat kemudahan lif/escalator
bersama
FP1
yang mempunyai manfaat
kemudahan lif/escalator
bersama
FP1
yang tidak mempunyai
manfaat kemudahan lif/escalator
bersama
1.00 0.85 1.30 1.15
KAEDAH PENGIRAAN SYER BAGI PEJABAT/INSTITUSI (KOLEJ)
Petak aksesori FP3
Di luar bangunan 0.25
Di dalam bangunan 0.50
Petak FP2
Petak lantai keseluruhan tidak termasuk kawasan teras pengangkutan menegak (lif atau escalator)
0.85
Petak lantai keseluruhan termasuk kawasan teras pengangkutan menegak (lif atau escalator)
0.80
Bukan petak lantai keseluruhan 1.00
CONTOH PERKIRAAN SYER PEJABAT BINAAN KHAS
SENARIO
Petak subjek adalah sebuah unit pejabat yang mengambil keseluruhan ruang pada aras 8 TERMASUK lobi lif dan di datangi bersama 2 petak parkir di besmen 2 dan 1 petak stor penyimpanan di besmen 1. Luas Petak = 1050 mp Luas Petak Parkir = 12 mp Luas Stor Penyimpanan = 20 mp
PENGIRAAN
= Luas Petak X F1 X F2 + ∑(Luas Petak Aksesori X F3) = 1,050(1.30)(0.80) + 2(12)(0.5) + 20(0.5) = 1,092 + 12 + 10 = 1,114
21
JENIS PETAK PEMBERAT F1 PEMBERAT F2 PEMBERAT F3
PEJABAT 1.30 0.80 0.5
KOMPLEKS RUNCIT kumpulan bangunan yang digunakan untuk menjalankan perniagaan berdasarkan berasaskan perniagaan/ peruncitan
syarat nyata untuk KEGUNAAN PERNIAGAAN
ruang pejabat yang ada adalah ruang kerja yang digunakan untuk menjalankan perniagaan berasaskan perkhidmatan dan bukannya pembuatan atau penjualan barangan
amnya terdiri 2 jenis:- I. Binaan khas II. Kompleks bersepadu
Sumber : NAPIC (2010)
KAEDAH PENGIRAAN SYER BAGI KOMPLEKS RUNCIT
Tanpa penghawa kepada kawasan bersama bagi koridor, lobi dan
ruang legar
Dengan penghawa kepada kawasan bersama bagi koridor, lobi dan ruang
legar
FP1
yang mempunyai manfaat
kemudahan lif/escalator
bersama
FP1
yang tidak mempunyai
manfaat kemudahan lif/escalator
bersama
FP1
yang mempunyai manfaat
kemudahan lif/escalator
bersama
FP1
yang tidak mempunyai
manfaat kemudahan lif/escalator
bersama
2.00 1.70 3.20 2.90
KAEDAH PENGIRAAN SYER BAGI KOMPLEKS RUNCIT
Petak aksesori FP3
Di luar bangunan 0.25
Di dalam bangunan 0.50
Petak FP2
Petak lantai keseluruhan tidak termasuk kawasan teras pengangkutan menegak (lif atau escalator)
0.85
Petak lantai keseluruhan termasuk kawasan teras pengangkutan menegak (lif atau escalator)
0.80
Bukan petak lantai keseluruhan 1.00
CONTOH PERKIRAAN SYER KOMPLEKS RUNCIT
SENARIO
Petak subjek adalah sebuah unit kompleks runcit terletak dalam pusat membeli belah berhawa dingin berpusat yang mengambil keseluruhan ruang pada aras 4 TIDAK TERMASUK kawasan koridor, lobi lif dan eskalator. Subjek juga didatangi bersama 5 petak stor penyimpanan di besmen 1 dan 1 ruang tandas yang ditandakan sebagai petak aksesori pada aras 4 dalam Jadual Petak. Luas Petak = 1,500 mp Luas Stor Penyimpanan = 40 mp Luas Tandas = 80 mp
PENGIRAAN
= Luas Petak X F1 X F2 + ∑(Luas Petak Aksesori X F3) = 1,500(3.2)(0.85) + 5(40)(0.5) + 80(0.5) = 4,080 + 100 + 40 = 4,220
25
JENIS PETAK PEMBERAT F1 PEMBERAT F2 PEMBERAT F3
KOMPLEKS RUNCIT 3.20 0.85 0.5
Jadual di atas menunjukkan kesemua 4 unit petak pejabat di aras 2 sebuah bangunan kompleks pejabat. Setiap petak di datangi bersama 2 petak parkir berkeluasan 12 m² setiap satu yang terletak di luar bangunan. Kesemua petak ini dimiliki oleh 1 pemilik.
Satu permohonan penyatuan telah dibuat oleh pemilik terhadap kesemua petak-petak ini. Permohonan telah diluluskan dengan syarat ia tidak mengubah kawasan harta bersama sedia ada.
Dapatkan syer diumpukkan bagi petak baru yang disatukan.
LATIHAN 2 PETAK LUAS (MP) PEMBERAT F1 PEMBERAT F2 PEMBERAT F3 SYER
M1/2/1 80 1.70 1.00 0.25 142
M1/2/2 60 1.70 1.00 0.25 108
M1/2/3 60 1.70 1.00 0.25 108
M1/2/4 80 1.70 1.00 0.25 142
ILUSTRASI PERMASALAHAN KO
RID
OR
M1/2/1
M1/2/3
M1/2/2
M1/2/4
KOR
IDO
R
M1/2/1
LIF LIF
JAWAPAN PETAK LUAS (MP) PEMBERAT F1 PEMBERAT F2 PEMBERAT F3 SYER
M1/2/1 80 1.70 1.00 0.25 142
M1/2/2 60 1.70 1.00 0.25 108
M1/2/3 60 1.70 1.00 0.25 108
M1/2/4 80 1.70 1.00 0.25 142
PETAK LUAS (MP) PEMBERAT F1 PEMBERAT F2 PEMBERAT F3
M1/2/1 280 1.70 0.85 0.25
PENGIRAAN
= Luas Petak X F1 X F2 + ∑(Luas Petak Aksesori X F3) = 280 (1.7)(0.85) + 8(12)(0.25) = 404.6 + 24 = 429
500
PENGURANGAN SYER SEJUMLAH 71 UNIT !!! NAMUN, MASA YANG SAMA SYER AGREGAT JUGA KURANG 71 UNIT
HOTEL/KOMPLEKS PUSAT PERUBATAN
Sumber : NAPIC (2010)
HOTEL
bangunan REKABENTUK KHAS untuk penginapan
bilangan bilik adalah 10 atau lebih
disewakan secara harian dengan perkhidmatan atau tanpa perkhidmatan
HOTEL/KOMPLEKS PUSAT PERUBATAN
Sumber : NAPIC (2010)
PANGSAPURI KHIDMAT (SERVICE APARTMENT)
alternatif kepada hotel
setiap unit mempunyai hakmilik strata tetapi beroperasi di bawah satu lesen peroperasian sebagai hotel
satu atau lebih bilik termasuk dapur
Syarat penggunaan untuk PERNIAGAAN
HOTEL/KOMPLEKS PUSAT PERUBATAN
Sumber : NAPIC (2010)
KOMPLEKS PUSAT PERUBATAN
bangunan REKABENTUK KHAS untuk pusat perubatan
terdapat petak yang dijual dan lazimnya beroperasi sebagai klinik, farmasi atau kedai serbaneka
syarat penggunaan untuk INSTITUSI PERUBATAN
KAEDAH PENGIRAAN SYER BAGI HOTEL/KOMPLEKS PUSAT PERUBATAN
Tanpa penghawa kepada kawasan bersama bagi koridor, lobi dan
ruang legar
Dengan penghawa kepada kawasan bersama bagi koridor, lobi dan ruang
legar
FP1
yang mempunyai manfaat
kemudahan lif/escalator
bersama
FP1
yang tidak mempunyai
manfaat kemudahan lif/escalator
bersama
FP1
yang mempunyai manfaat
kemudahan lif/escalator
bersama
FP1
yang tidak mempunyai
manfaat kemudahan lif/escalator
bersama
2.20 1.90 2.80 2.45
KAEDAH PENGIRAAN SYER BAGI HOTEL/KOMPLEKS PUSAT PERUBATAN
Petak aksesori FP3
Di luar bangunan 0.25
Di dalam bangunan 0.50
Petak FP2
Petak lantai keseluruhan tidak termasuk kawasan teras pengangkutan menegak (lif atau escalator)
0.85
Petak lantai keseluruhan termasuk kawasan teras pengangkutan menegak (lif atau escalator)
0.80
Bukan petak lantai keseluruhan 1.00
KOMPLEKS INDUSTRI
Sumber : NAPIC (2010)
KILANG BERTINGKAT
petak-petak industri dalam bangunan lebih dari satu tingkat
melibatkan pecah bahagi bangunan
GUDANG BERTINGKAT
petak-petak gudang/stor penyimpanan dalam bangunan lebih dari satu tingkat
melibatkan pecah bahagi bangunan
KAEDAH PENGIRAAN SYER BAGI KOMPLEKS INDUSTRI
Tanpa penghawa kepada kawasan bersama bagi koridor, lobi dan
ruang legar
Dengan penghawa kepada kawasan bersama bagi koridor, lobi dan ruang
legar
FP1
yang mempunyai manfaat
kemudahan lif/escalator
bersama
FP1
yang tidak mempunyai
manfaat kemudahan lif/escalator
bersama
FP1
yang mempunyai manfaat
kemudahan lif/escalator
bersama
FP1
yang tidak mempunyai
manfaat kemudahan lif/escalator
bersama
1.00 0.85 1.45 1.30
KAEDAH PENGIRAAN SYER BAGI KOMPLEKS INDUSTRI
Petak aksesori FP3
Di luar bangunan 0.25
Di dalam bangunan 0.50
Petak FP2
Petak lantai keseluruhan tidak termasuk kawasan teras pengangkutan menegak (lif atau escalator)
0.85
Petak lantai keseluruhan termasuk kawasan teras pengangkutan menegak (lif atau escalator)
0.80
Bukan petak lantai keseluruhan 1.00
BINAAN KHAS
REKABENTUK bangunan untuk tempat letak kereta
melibatkan pecah bahagi bangunan
satu aras satu petak sahaja.
KOMPLEKS BERSEPADU
ditandakan sebagai petak dalam Jadual Petak
satu aras satu petak sahaja.
TEMPAT LETAK KERETA (PETAK LANTAI KESELURUHAN)
KAEDAH PENGIRAAN SYER BAGI TEMPAT LETAK KERETA (PETAK LANTAI KESELURUHAN)
Tanpa penghawa kepada kawasan bersama bagi koridor, lobi dan
ruang legar
Dengan penghawa kepada kawasan bersama bagi koridor, lobi dan ruang
legar
FP1
yang mempunyai manfaat
kemudahan lif/escalator
bersama
FP1
yang tidak mempunyai
manfaat kemudahan lif/escalator
bersama
FP1
yang mempunyai manfaat
kemudahan lif/escalator
bersama
FP1
yang tidak mempunyai
manfaat kemudahan lif/escalator
bersama
0.75 0.65 0.85 0.75
KAEDAH PENGIRAAN SYER BAGI TEMPAT LETAK KERETA (PETAK LANTAI KESELURUHAN)
Petak aksesori FP3
Di luar bangunan 0.25
Di dalam bangunan 0.50
Petak FP2
Petak lantai keseluruhan tidak termasuk kawasan teras pengangkutan menegak (lif atau escalator)
0.85
Petak lantai keseluruhan termasuk kawasan teras pengangkutan menegak (lif atau escalator)
0.80
Bukan petak lantai keseluruhan 1.00
KEDAI RUMAH, KEDAI PANGSAPURI, KEDAI PEJABAT
Sumber : NAPIC (2010)
Unit KEDAI didefinisikan unit yang digunakan untuk penjualan barangan dan perkhidmatan.
Rekabentuk sama ada teres, berkembar atau sesebuah.
Tempat letak kenderaan lazimnya tersedia di tepi jalan
Barangan dan perkhidmatan yang diniagakan amnya adalah memenuhi kehendak harian pelanggan persekitaran
KAEDAH PENGIRAAN SYER BAGI KEDAI RUMAH, KEDAI PANGSAPURI, KEDAI PEJABAT
ARAS PETAK
Tanpa penghawa kepada kawasan bersama bagi
koridor, lobi dan ruang legar
Dengan penghawa kepada kawasan bersama bagi
koridor, lobi dan ruang legar
FP1
yang mempunyai
manfaat kemudahan lif/escalator
bersama
FP1
yang tidak mempunyai
manfaat kemudahan lif/escalator
bersama
FP1
yang mempunyai
manfaat kemudahan lif/escalator
bersama
FP1
yang tidak mempunyai
manfaat kemudahan lif/escalator
bersama
ATAS 1.00 0.85 1.30 1.15
BAWAH 0.85 0.85 1.15 1.15
KAEDAH PENGIRAAN SYER BAGI KEDAI RUMAH, KEDAI PANGSAPURI, KEDAI PEJABAT
Petak aksesori FP3
Di luar bangunan 0.25
Di dalam bangunan 0.50
LATIHAN 3 SENARIO
Petak subjek adalah sebuah unit kedai terletak di aras bawah dalam sebuah bangunan kedai pejabat. Bangunan subjek didatangi dengan sebuah lif penumpang dan dilengkapi dengan sistem pendingin hawa berpusat. Petak subjek tiada di datangi dengan petak aksesori. Luas Petak Tanah = 143 mp Luas Kawasan Harta Bersama (Aras Bawah) = 20 mp Luas petak parkir = 12 mp
PENGIRAAN
= Luas Petak X F1
= 123(1.15) = 142
43
JENIS PETAK LUAS PETAK PEMBERAT F1 PEMBERAT F3
KEDAI PEJABAT 123 mp 1.15 tidak berkenaan
PETAK TANAH
petak tanah dalam satu skim pemajuan yang melibatkan PECAH BAHAGI TANAH
meliputi semua jenis kegunaan tanah.
boleh didatangi dengan struktur atau tidak.
KAEDAH PENGIRAAN SYER BAGI PETAK TANAH
Tanpa penghawa kepada kawasan bersama bagi koridor, lobi dan
ruang legar
Dengan penghawa kepada kawasan bersama bagi koridor, lobi dan ruang
legar
FP1
yang mempunyai manfaat
kemudahan lif/escalator
bersama
FP1
yang tidak mempunyai
manfaat kemudahan lif/escalator
bersama
FP1
yang mempunyai manfaat
kemudahan lif/escalator
bersama
FP1
yang tidak mempunyai
manfaat kemudahan lif/escalator
bersama
TIDAK TERPAKAI TIDAK TERPAKAI TIDAK TERPAKAI TIDAK TERPAKAI
KAEDAH PENGIRAAN SYER YANG LAIN?
BERASASKAN KELUASAN
BERASASKAN MONETARY
KELUASAN PETAK TANAH
KELUASAN BUILT-UP
MARKET VALUE
PURCHASED/ CONTRACT
PRICE
STOCK PRICE
Top Related