DALAM MAHKAMAH TINGGI DI JOHOR BAHRU DALAM NEGERI JOHOR DARUL TAZIM

GUAMAN SIVIL NO: 22-103-2010 _______________________________________________________

ANTARA

RUSMAN BIN HASSAN PLAINTIFF

DAN

AGROBANK (Dahulu dikenali sebagai BANK PERTANIAN MALAYSIA BERHAD)

DEFENDANT

PENGHAKIMAN

GUNALAN A/L MUNIANDY, P.K: Latar Belakang Kes [1] Plaintif [P] menerusi Writ ini menuntut perintah-perintah berikut: a) Satu deklarasi bahawa Defendan (D) adalah Pemegang

Amanah bagi Plaintif untuk tanah yang terkandung di bawah C.T. No. 538 Lot 584 (kini dikenali sebagai Gerah 118181 lot 584) Mukim Mersing, Johor seluas 5A 3R 29P (258,365 kaki persegi).

2

b) Satu injunksi terhadap Defendan dan/atau pengkhidmat dan/atau agen-agennya daripada menjual tanah tersebut kepada orang lain;

c) Kaveat persendirian melalui No. Perserahan 27741/2004

atas tanah yang terkandung di bawah C.T. No. 538 Lot 584 (kini dikenali sebagai Geran 118181 lot 584) Mukim Mersing, Johor seluas 5A 3R 29P (258,365 kaki persegi) dilanjutkan sehingga keputusan muktamad kes ini;

d) Relif-relif lain yang dituntut adalah gantirugi dan kos. Defendan telah memasukkan permohonan untuk membatalkan Penyata Tuntutan Plaintif di bawah Aturan 18 Kaedah 19(1)(a), (b), (c) dan/atau (d) Kaedah-Kaedah Mahkamah Tinggi 1980. Keputusan Atas Isu-Isu Yang Berbangkit [2] D adalah pemilik berdaftar tanah berkenaan. Haknya terpelihara di bawah s. 340, Kanun Tanah Negara dan tidak boleh digugat kecuali atas alasan-alasan tertentu. Beban atas P untuk membuktikan alasan-alasan tersebut wujud. Tiada apa-apa dinyatakan dalam dokumen-dokumen pindah-milik bahawa D memegang tanah tersebut sebagai pemegang amanah kepada P. Semua keterangan dokumentasi berkenaan menunjukkan dengan amat jelas dan nyata bahawa D adalah pemilik berdaftar tanah tersebut tanpa apa-apa had masa. [3] Perjanjian jual-beli di antara D dengan pemilik asal (Kerry St. John) tidak melibatkan atau mengikat D. Bayaran yang P katakan dibuat kepada Kerry (RM5,000.00) tidak dibuktikan. Berhubung dengan tanah tersebut perjanjian yang terpakai dan mengikut kedua-dua pihak adalah Tenancy Agreement (T/A) Conferring Option to Purchase and Power of Attorney (P/A) bertarikh 06.05.1983 (Option Agreement) yang ditandatangani oleh kedua-dua pihak dibawah satu Rancangan Mengekal, Menebus dan Memajukan Tanah-Tanah Kepunyaan Melayu (Skim Penebusan).

3

[4] Di bawah perjanjian atas, D meluluskan peruntukan-peruntukan kewangan kepada P untuk membeli tanah tersebut daripada pemilik (Kerry) dan seterusnya pembelian daripada Kerry dengan harga tersebut dilaksanakan dengan tanah atas nama D didaftarkan pada 19.08.1981. Mengikut Option Agreement tersebut, P dibenarkan opsyen membeli tanah tersebut daripada D dalam tempoh 2 tahun bermula 01.05.1981 hingga 30.04.1983 dengan harga yang ditetapkan dan sementara itu dibenarkan menduduki tanah tersebut dengan sewaan pada kadar RM100.00 sebulan. Namun, P gagal melaksanakan opsyen atas dalam tempoh 2 tahun yang ditawarkan atau pada bila-bila masa tapi menduduki tanah tersebut tanpa membayar sewa hingga sekarang. Tiada bukti P melakukan apa-apa atau mengambil sebarang langkah seterusnya untuk menebus balik tanah tersebut melainkan surat bertarikh 31.10.1995 [Ekshibit AB5, Affidavit 1] yang di beritahu kepada D lebih kurang 12 tahun selepas Option Agreement tamat. Melalui Notis kepada P bertarikh 09.10.1996, D menolak permintaan P untuk membeli tanah tersebut dan sebaliknya, meminta P mengosongkan tanah tersebut serta menjelaskan tunggakan sewa RM18,500.00. P enggan mematuhi Notis ini dan juga gagal membalasnya. [5] Fakta-fakta mengenai terma perjanjian atas dan opsyen yang telah luput langsung tidak dipertikaikan oleh P yang juga tidak timbulkan isu tidak mengetahui atau memahami isi kandungan serta implikasinya. [6] Adalah amat jelas dari fakta-fakta yang tidak dicabar atau dipertikaikan bahawa hak P untuk menduduki tanah tersebut timbul dari Option Agreement yang membenarkan P berbuat demikian untuk tempoh 2 tahun sahaja dengan pembayaran sewa yang ditetapkan. Selepas tempoh tersebut apabila P gagal melaksanakan opsyen menebus tanah tersebut dalam tempoh 2 tahun, opsyen ini tamat pada 19.08.1983. Kesannya, P tidak lagi mempunyai apa-apa hak di bawah perjanjian tersebut sama ada untuk terus menduduki tanah tersebut atau menebusnya dan D tidak lagi terikat untuk menjual tanah itu kepada P. Disebaliknya, D berhak mengeluarkan Notis Pengusiran bertarikh 09.10.1996. Oleh itu, dari segi undang-undang dan fakta, P langsung tidak mempunyai apa-apa kausa tindakan yang sah berasaskan kemungkiran kontrak oleh D sebab kontrak berkenaan telah luput dan tidak wujud lagi.

4

[7] D juga membangkitkan isu had masa di bawah s. 9 Limitation Act yang menetapkan had masa 12 tahun untuk sebarang tindakan recovery of land sejak kausa tindakan timbul. Untuk tujuan memutuskan merit pembelaan ini, siri atau sejarah fakta kes ini harus dikaji. P telah menduduki tanah subjek secara sewaan mulai 01.05.1981 30.04.1983 berdasarkan Option Agreement. Mengikut tempoh 2 tahun yang diperuntukkan untuk P melaksanakan opsyen membeli tanah, tarikh akhir untuk beliau berbuat demikian adalah 19.08.1983, iaitu 2 tahun lepas tanah dipindah-milik kepada D pada 19.08.1981. Apabila P gagal berbuat demikian, opsyen tamat pada tahun tersebut. [8] Dari fakta yang telah pun dibincangkan sebelum ini, tarikh terlewat untuk kausa tindakan ini bermula adalah apabila D keluarkan Notis Pengusiran bertarikh 09.10.1996 yang telah pun dirujuk sebelum ini. Tindakan ini hanya dimasukkan pada 01.03.2010 yang melampaui had masa 12 tahun. Ini bermakna tindakan ini jelas dilarang dari segi had masa di bawah s. 9, Limitation Act. Undang-undang adalah jelas bahawa had masa yang terpakai berkuatkuasa secara ketat tanpa apa-apa pengecualian dan tuntutan akan dibatalkan jika D membangkitkannya. [Hj. Hussain Hj. Ali & Ors v. Datuk Hj. Mohamed Yaacob & 7 Ors. [1983] CLJ 165 (Rep.)]. [9] Saya setuju dengan hujahan pihak D bahawa walau pun tuntutan P adalah dalam bentuk satu deklarasi, tuntutan itu sebenarnya adalah untuk memperolehi tanah tersebut melalui satu pengisytiharan Mahkamah. Maka, had masa yang berkaitan adalah 12 tahun di bawah s. 9, Akta atas dan pemfailan tuntutan ini telah melampaui had masa tersebut. Peguam D telah merujuk kepada satu kes yang tepat kepada tuntutan sekarang, iaitu, Nasri v. Mesah (1970) 1 LNS 85 yang memutuskan bahawa, the Plaintiffs prayer was for an order that the Defendant do execute a valid and registrable transfer of the land. In other words, he was asking specific performance of the agreement as in Ng Mohs case (1969) 1 MLJ 46. But what in effect he was seeking to do was to obtain the land by a judgment of the Court. It follows, therefore, that whether the action is for specific performance of an agreement for the sale of land or for a declaration of title to land, it is essentially an action to recover land, so that the period of limitation would be 12 years in either case..

5

[10] Balik kepada isu bahawa D memegang tanah tersebut sebagai pemegang amanah kepada P selama-lamanya, dari keseluruhan keterangan, contention ini langsung tidak berasas. P gagal merujuk kepada sebarang bukti yang menunjukkan wujudnya perhubungan diantara pemegang amanah dan benefisiari di antara P dan D padahal P memikul tugas pembuktiannya untuk menuntut deklarasi bahawa D adalah pemegang amanah tanah tersebut bagi pihak beliau. Perhubungan di antara mereka adalah cuma sebagai pihak-pihak kepada satu kontrak, iaitu Option Agreement yang tidak boleh ditafsirkan sebagai satu perjanjian amanah (Trust Agreement). Perjanjian tersebut terbatal dan luput apabila syarat berkaitan tidak dipatuhi oleh D sendiri dalam masa yang ditetapkan. Maka, isu pemegang amanah langsung tidak timbul seterusnya. Kesimpulan [11] Berdasarkan alasan-alasan di atas, saya dapati bahawa dari pliding, affidavit-affidavit dan fakta-fakta atas rekod, amat jelas bahawa P tiada apa-apa kausa tindakan yang sah terhadap D berdasarkan kemungkiran kontrak seperti diplidkan. Jika pun kausa tindakan sebegini wujud, tuntutan ini adalah dihalang oleh had masa di bawah s. 9(1), Akta Had Masa, 1953. [12] Peguam P dalam berhujah bahawa satu perbicaraan penuh diperlukan untuk menyelesaikan isu-isu pertikaian fakta yang timbul dalam kes ini telah merujuk kepada kes Mahkamah Rayuan Low Nam Hui & Sons v. Huang Yan Teo [2007] 6 AMR 649 yang memutuskan (Mokhtar Sidin, JCA): there are triable issues of fact shown by the Affidavits of the parties. The parties had seriously disputed each other claims. These issues could only be resolved at a full trial, where the judge will have the advantage of seeing and hearing witnesses and evaluating their credibilities and the evidence. These could be achieved fairly on the conflicting evidence. Related to the issues of the fact was the issue of law as to the effects of section 3 and 56 of the Contract Act, 1950 which required proper consideration at a full trial.. Saya tidak setuju dengan hujahan ini sebab isu-isu atau perkara-perkara fakta yang dibangkitkan oleh P langsung tidak mendedahkan sebarang kausa tindakan yang sah terhadap D di bawah perjanjian di antara mereka yang merupakan asas tuntutan ini untuk relif, deklarasi, injuksi dan lain-lain yang berkaitan. Dengan demikian, saya

6

telah membenarkan permohonan D untuk membatalkan tuntutan P di bawah A18, K. 19 (1), Kaedah-Kaedah Mahkamah Tinggi, 1980. Dated: 21st December 2011 ( GUNALAN A/L MUNIANDY ) Judicial Commissioner High Court of Malaya Johor Bahru. Mr. K. Gnasegaraan for the Plaintiff Messrs Segar & Co. Advocates & Solicitors Kluang, Johor. Miss Rosminah bt Badri ... for the Defendant Messrs Norzita & Julia Advocates & Solicitors Johor.