BAB II-TINJAUAN OBYEK STUDI.doc

Laporan AKHIRMASTER PLAN PENGEMBANGAN KAWASAN KOMERSIALPT. KRAKATAU INDUSTRIAL ESTATE CILEGON (KIEC)

TINJAUAN OBJEK STUDITINJAUAN OBJEK STUDI KAWASAN KOMERSIL KAWASAN KOMERSIL

PT KIECPT KIEC

2.1 Tinjauan Kawasan Cilegon

2.1.1. Sejarah Kota Cilegon

Kota Cilegon adalah sebuah kota di Provinsi Banten,

Indonesia. Cilegon berada di ujung barat laut pulau Jawa, di

tepi Selat Sunda. Kota ini dulunya merupakan bagian dari

wilayah Kabupaten Serang, kemudian ditingkatkan

statusnya menjadi kota administratif, dan sejak tanggal 20

April 1999 ditetapkan sebagai kotamadya (sebutan

kotamadya diganti dengan kota sejak tahun 2001). Cilegon

dikenal sebagai kota industri, dan menjadi pusat industri di

kawasan Banten bagian barat. Kota Cilegon dilintasi jalan

negara lintas Jakarta-Merak, dan dilalui jalur kereta api

Jakarta-Merak. Kota Cilegon terdiri atas 8 kecamatan yang

dibagi lagi atas sejumlah kelurahan

BBab ab II -II - TTINJAUAN OBYEK STUDIINJAUAN OBYEK STUDI – – halamanhalaman II - II - 11

http://id.wikipedia.org/wiki/Kota

http://id.wikipedia.org/wiki/Kelurahan

http://id.wikipedia.org/wiki/Kecamatan

http://id.wikipedia.org/wiki/Kereta_api

http://id.wikipedia.org/w/index.php?title=Jalan_negara&action=edit&redlink=1

http://id.wikipedia.org/w/index.php?title=Jalan_negara&action=edit&redlink=1

http://id.wikipedia.org/wiki/Kotamadya

http://id.wikipedia.org/wiki/1999

http://id.wikipedia.org/wiki/20_April

http://id.wikipedia.org/wiki/20_April

http://id.wikipedia.org/wiki/Kota_administratif

http://id.wikipedia.org/wiki/Kabupaten_Serang

http://id.wikipedia.org/wiki/Selat_Sunda

http://id.wikipedia.org/wiki/Pulau_Jawa

http://id.wikipedia.org/wiki/Indonesia

http://id.wikipedia.org/wiki/Banten

http://id.wikipedia.org/wiki/Provinsi


Memasuki era 1962, di Cilegon berdiri pabrik baja

Trikora yang merupakan babak baru bagi era industri wilayah

Cilegon. Industri baja Trikora berkembang pesat setelah

keluar Peraturan Pemerintah Nomor 35 tahun 1970 tanggal

31 Agustus 1970 yang mengubah pabrik baja Trikora menjadi

pabrik baja PT. Krakatau Steel Cilegon berikut anak

perusahaannya.

Perkembangan industri yang pesat di Cilegon

berdampak pula terhadap sektor lainnya seperti

perdagangan, jasa, dan jumlah penduduk yang terus

meningkat. Mata pencaharian penduduk Cilegon yang semula

sebagian besar adalah petani berubah menjadi buruh,

pedagang, dan lain sebagainya.

PT. Krakatau Steel telah mendorong pembangunan

dan perkembangan yang sangat pesat bagi wilayah Cilegon,

yang akhirnya mempengaruhi kondisi sosial budaya dan tata

guna lahan. Daerah persawahan dan perladagan menjadi

daerah industri, perdagangan, jasa, transportasi dan

perumahan serta pariwisata. Keadaan tersebut

menggambarkan Cilegon sebagai kota kecil yang memiliki

fasilitas kota besar. Akibat daripada itu, sejalan dengan

tuntutan budaya kota, maka dibutuhkan tuntutan kehidupan

masyarakat kota serta memerlukan pembinaan dan

pengaturan penyelenggaraan perkotaan.

Sebagai pusat pelayanan bagi wilayah Banten dan

sekitarnya baik pelayanan jasa koleksi maupun distribusi,

pertumbuhan masyarakat Cilegon sangat ditopang oleh



adanya perkembangan industri dan perdagangan. Sebagai

pusat pertumbuhan, Cilegon memberikan kontribusi multiplier

effek terhadap hinterland-nya dalam mengoleksi hasil-hasil

produksinya dan demikian pula sebaliknya, yaitu

mendistribusikan hal-hal yang dibutuhkan daerah hinterland

tersebut. Perkembangan ini menuntut untuk terpenuhinya

berbagai fasilitas guna menunjang berbagai kegiatan, mulai

dari kawasan permukiman sampai dengankawasan kegiatan

ekonomi kota. Dengan dibangunnya pusat-pusat industri,

telah menarik penduduk dari wilayah lain ini terutama datang

dari pedesaan untukmengisi celah-celah lapangan pekerjaan

yang ada di tempat baru tersebut danmembawa

ketidakseimbangan (disequilibrium).

Peningkatan jumlah penduduk ini bertautan dengan

peningkatan permintaan terhadap ruang dan sarana

prasarana yang mengisi ruang tersebut guna mendukung

aktifitas sosial ekonomi penduduk perkotaan. Lahan yang ada

dengan sendirinya akan berubah fungsi. Nilai fungsional areal

dan ketersediaan lahan merupakan prasyarat utama untuk

urbanisasi yang mendorong terjadinya tujuan-tujuan sosial

ekonomi dari keinginan masyarakat . Dan lahan di pusat kota

menjadi preferensi bagi pencapaian urbanisasi, mengingat

pusat kota menjadi pusat pelayanan bagi daerah belakangnya

(daerah komplementer), menyuplainya dengan barang-

barang dan jasa sentral. Dari lingkup pelayanan yang ada,

pusat Kota Cilegon telah dipenuhi oleh berbagai fasilitas jasa

Dalam perkembangannya Kota Cilegon telah

memperlihatkan kemajuan di berbagai bidang baik

pembangunan fisik, sosial, dan ekonomi yang cukup pesat.



Perkembangan ini tidak terlepas dari struktur kota yaitu

sebagai pintu gerbang Jawa – Sumatera dan perkembangan

Industri Strategis Nasional di Wilayah Cilegon yang diikuti

perkembangan pusat perdagangan, jasa, industri, pariwisata,

dan pemukiman. Oleh karena itu perlu adanya peningkatan

dan pengembangan sarana dan prasarana di wilayah Cilegon.

Perkembangan dan kemajuan Kota Administratif

Cilegon tersebut tidak saja memberikan dampak berupa

kebutuhan peningkatan pelayanan di bidang pemerintahan,

pembangunan dan kemasyarakatan, tetapi juga memberikan

gambaran mengenai dukungan, kemampuan, dan potensi

wilayah untuk menyelenggarakan otonomi daerah. Dengan

demikian untuk lebih meningkatkan daya guna dan hasil guna

penyelenggaraan pemerintahan, serta pelaksanaan

pembangunan dan pelayanan kepada masyarakat, dipandang

perlu Kota Administratif Cilegon dibentuk Kota Madya daerah

Tingkat II Cilegon.

Di dalam Undang-Undang No.5 tahun 1974 tentang

Pokok-Pokok Pemerintahan di Daerah disebutkan bahwa

syarat-syarat pembentukan daerah otonom mengikuti

kemampuan ekonomi, jumlah penduduk, luas wilayah,

pertahanan dan keamanan, politik, serta persyaratan

tambahan lainnya.

Dengan ditetapkan dan disyahkan Undang-Undang

No.15 tahun 1999 tanggal 27 April 1999 tentang

Pembentukan Kotamadya Daerah Tingkat II Depok dan

Kotamadya Daerah Tingkat II Cilegon, maka terwujudlah

semua keinginan warga masyarakat kota Cilegon menjadikan



Kota Administratif Cilegon menjadi Kotamadya Daerah

Tingkat II Cilegon.

2.1.2. Letak Geografis

Berdasarkan letak geografisnya, Kota Cilegon berada

dibagian paling ujung sebelah Barat Pulau Jawa dan terletak

pada posisi : 5°52'24" - 6°04'07" Lintang Selatan (LS),

105°54'05" - 106°05'11" Bujur Timur (BT). Secara

administratif wilayah berdasarkan UU No.15 Tahun 1999

tentang terbentuknya Kotamadya Daerah Tingkat II Depok

dan Kotamadya Daerah Tingkat II Cilegon pada tanggal 27

April 1999, Kota Cilegon mempunyai batas-batas wilayah

sebagai berikut:

1. Sebelah Utara: berbatasan dengan Kecamatan Bojonegara

(Kabupaten Serang)

2. Sebelah Barat: berbatasan dengan Selat Sunda

3. Sebelah Selatan: berbatasan dengan Kecamatan Anyer dan

Kecamatan Mancak (Kabupaten Serang)

4. Sebelah Timur: berbatasan dengan Kecamatan Kramatwatu

(Kabupaten Serang)

Sesuai dengan Perda No. 15 tahun 2002 tentang

Pembentukan 4 kecamatan baru, maka Kota Cilegon dengan

luas 17.550 Ha terdiri dari Kecamatan Cilegon, Cibeber,

Ciwandan, Pulomerak, Grogol, Purwakarta, Jombang dan

Citangkil, terdiri dari 16 desa dan 27 kelurahan.



2.1.3. Perkembangan Sosial Kependudukan

Perkembangan jumlah penduduk di Kota Cilegon sampai

dengan tahun 2008 memperlihatkan sebaran jumlah

penduduk sangat variatif dimana jumlah penduduk terbanyak

berada di Kecamatan Citangkil sebesar 57.111 jiwa, disusul

Kecamatam Jombang 55.093 jiwa, dan Kecamatan Pulomerak

42.766 Jiwa. Berikut tabel Jumlah Penduduk Kota Cilegon

Tahun 2008. untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada tabel.

No.

KECAMATAN

Jumlah Penduduk (orang)Luas

WilayahPenduduk

Kepadatan

1 Ciwandan 51.81 Km² 39.688 Jiwa 766 Jiwa/Km²2 Citangkil 22.98 Km² 57.111 Jiwa 2.485 Jiwa/Km²3 Pulomerak 19.86 Km² 42.766 Jiwa 2.153 Jiwa/Km²4 Purwakart

a15.29 Km² 37.190 Jiwa 2.432 Jiwa/Km²

5 Grogol 23.28 Km² 33.501 Jiwa 1.433 Jiwa/Km²



6 Cilegon 9.15 Km² 37.680 Jiwa 4.188 Jiwa/Km²7 Jombang 11.55 Km² 55.093 Jiwa 4.770 Jiwa/Km²8 Cibeber 21.49 Km² 40.590 Jiwa 1.889 Jiwa/Km²

Jumlah 175,55 Km²

343.599 Jiwa

1.958 Jiwa/Km²

Sumber : CDA & BPS 2008

Secara jangka panjang, pertumbuhan penduduk di Kota

Cilegon akan membawa konsekuensi terhadap ketersediaan

sumberdaya, terutama berkenaan dengan sumberdaya lahan,

sedangkan terjadinya peningkatan jumlah penduduk

diperkirakan karena adanya arus urban penduduk dari daerah

lain yang masuk ke kota Cilegon. Ditinjau dari status

pekerjaan tahun 2008, ternyata prosentase penduduk

terbanyak yang bekerja menurut lapangan usaha adalah

penduduk yang bekerja di sector Perdagangan Besar, Eceran,

Hotel dan Restoran sebanyak 26,16 prosen, disusul penduduk

yang bekerja di sektor industri sebanyak 21,59 persen dari

seluruh penduduk Kota Cilegon yang bekerja.

Perincian mengenai prosentase jumlah penduduk yang

bekerja berdasarkan lapangan pekerjaan di Kota Cilegon pada

tahun 2008 terdapat pada tabel di bawah ini

NO

LAPANGAN PEKERJAAN UTAMA TAHUN 2008

1Pertanian, Kehutanan, Perkebunan dan Perikanan

5.43 %

2 Industri Pengolahan 21.59 %

3Perdagangan Besar, Eceran, Hotel dan Restoran

26.16 %

4 Jasa Kemasyarakatan 19.62 %5 Lainnya 27.21 %

Jumlah 100 %Sumber : CDA 2008



Memperhatikan tabel, nampak bahwa jumlah penduduk

yang bekerja di sektor Perdagangan dan industri masih

dominan. Hal ini mengindikasikan bahwa sektor perdagangan

dan industri masih merupakan basis ekonomi penduduk Kota

Cilegon. Sementara pada lapangan pekerjaan lainnya, diduga

merupakan aktifitas pekerjaan yang masih berkaitan dengan

sektor industri, usaha hotel dan restoran.

2.1.4. Prospek Pertumbuhan Ekonomi

Bila ditinjau dari sektor Perekonomian Kota Cilegon

hingga tahun 2008 menunjukkan peningkatan walaupun

perkembangannya masih lambat. Namun dengan berbagai

program yang telah dilaksanakan mampu memberikan hasil

yang cukup baik, hal ini ditandai dengan pertumbuhan

ekonomi Kota Cilegon, dimana pada tahun 2007 nilai PDRB

Harga Berlaku sebesar 16.038.683,42 berangsur-angsur

meningkat secara fluktuatif menjadi 18.013.859,13 PDRB

Harga Berlaku pada tahun 2008 dengan laju pertumbuhan

5.02 prosen.

Peningkatan pertumbuhan perekonomian Kota Cilegon

secara umum didorong oleh sektor industri dan perdagangan,

hotel dan restoran. Secara tidak langsung peningkatan yang

diuaraikan diatas berdampak pula kepada peningkatan

keuangan daerah dalam hal ini adanya peningkatan

pendapatan daerah (PAD) Kota Cilegon pada tahun 2008

dibandingakan dengan tahun sebelumnya. Selama periode

2007-2008, pendapatan daerah Kota Cilegon menunjukkan

peningkatan nilai, baik dari sisi target maupun realisasi

pendapatan. Realisasi pendapatan daerah Kota Cilegon yang



beranjak dari angka Rp. 462.35 milyar pada tahun 2007,

bergerak menjadi Rp. 554,37 milyar. Peningkatan sumber

Pendapatan Asli Daerah (PAD) Kota Cilegon salah satunya

melalui sektor pajak dan selanjutnya sumber lainya masih

bertumpu kepada sumber-sumber pendanaan yang berasal

dari APBN atau bagian dari Dana Perimbangan.

2.1.5. Daya Dukung Fisik dan Lingkungan

Daya Dukung Fisik dan Lingkungan adalah kemampuan fisik,

lingkungan dan lahan potensial bagi pengembangan kawasan

selanjutnya.

Tata Guna lahan Perkotaan

Menurut Undang-Undang Bina Marga secara umum suatu tata

guna lahan dibagi dalam Wisma, Karya, Marga, Suka dan

Penyempurna, yang dijabarkan sebagai berikut:

a. Wisma. Unsur ini merupakan bagian ruang kota yang

dipergunakan untuk tempat berlindung terhadap alam

sekelilingnya untuk melakukan kegiatansosial dalam

komunitas/keluarga.

b. Karya. Unsur ini merupakan syarat yang utama bagi

eksistensi suatu kota, karena unsur ini mewadahi aktifitas

perkotaan dan merupakan jaminan bagi kehidupan

masyarakatnya.

c. Marga. Unsur ini merupakan bagian ruang perkotaan dan

faslitas kota yang berfungsi menyelenggarakan hubungan

suatu tempat dengan tempat lainnya di dalam kota

(hubungan internal) serta hubungan antara kota-kota itu

dengan kota-kota atau daerah lain (hubungan eksternal). Di

dalamnya termasuk jaringan jalan, terminal, parkir,

jaringan telekomunikasi dan energi.



d. Suka. Unsur ini berfungsi untuk memenuhi kebutuhan

penduduk kota akan fasilitas-fasilitas hiburan, rekreasi,

olahraga, pertamanan, kebudayaan dan kesenian.

e. Penyempurna. Elemen ini merupakan bagian penting bagi

kota tetapi belum secara tepat tercakup ke dalam empat

unsur sebelumnya. Di dalamnya termasuk fasilitas

kesehatan, pendidikan, keagamaan, dan pemakaman kota.

Penggunaan lahan di Kota Cilegon adalah merupakan

perpaduan antara penggunaan lahan yang bercirikan

perkotaan dan pedesaan. Dengan luas wilayah administrasi

Kota Cilegon sebesar 17.550 Ha, penggunaan lahannya terdiri

dari pertanian, kehutanan dan perkebunan (45,57%),

perumahan dan permukiman (23,36%), perkantoran/jasa

(2,67%), industri (12,74%), sarana pendidikan (0,82%),

sarana peribadatan (1,32%) dan lain-lain (13,61%).

Penggunaan lahan yang didominasi oleh lahan terbangun,

tidak terlepas dari keberadaan industri-industri besar berskala

internasional di Kota Cilegon.

Dari hasil Peninjauan Kembali Rencana Tata Ruang Kota

Cilegon Tahun 2009-2029 arahan pengembangan struktur

ruang diwujudkan dalam bentuk Pembagian wilayah kota

(BWK) serta fungsi pengembangannya masing-masing dalam

lingkup kota, Hirarki atau tata jenjang dan jangkauan pusat-

pusat pelayanan kegiatan kota yang akan dikembangkan dan

Sistem jaringan jalan (arteri, kolektor, lokal) yang

menghubungkan kota secara eksternal serta antar pusat

kegiatan dalam kota. Pada dasarnya struktur tata ruang Kota

Cilegon yang terbentuk saat ini tidak terlepas dari

karakteristik kegiatan yang selama ini telah berkembang.



Dengan didukung oleh fungsi yang diembannya.

Dimasa yang akan datang, struktur pemanfaatan ruang

wilayah kota dibentuk untuk memberikan keseimbangan

pertumbuhan pada tiap BWK serta mengoptimalkan fungsi

pelayanan masing-masing pusat terhadap wilayah

pengaruhnya. Dalam hal ini dasar pertimbangannya adalah

sebagai berikut:

1. Adanya kawasan-kawasan yang memiliki fungsi primer dan

menjadi pusat orientasi pergerakan, yaitu: Pusat Kota

Cilegon, Merak, dan Ciwandan.

2. Adanya kawasan-kawasan yang cenderung berkembang

dengan karakteristik kegiatan yang khas, yaitu pusat Kota

Cilegon sebagai pusat perdagangan dan jasa serta

pemerintahan; Merak sebagai pelabuhan penyeberangan;

dan Ciwandan sebagai pusat kegiatan industri dan

pelabuhan.

3. Adanya sistem jaringan jalan sekunder (arteri dan kolektor)

yang menghubungkan simpul-simpul kegiatan perkotaan

yang ditunjang dengan pembangunan jalan lingkar selatan

yang akan menjadi faktor utama pendorong perkembangan

fisik kota di bagian selatan.

4. Adanya rencana pembangunan jalan tol yang

menghubungkan Cilegon Timur dengan Bojonegara yang

akan dikembangkan sebagai Kawasan Ekonomi Khusus

(KEK).

Dengan dasar pertimbangan di atas, untuk mewujudkan

struktur tata ruang wilayah Kota Cilegon dibagi dalam 5 (lima)

Bagian Wilayah Kota (BWK) yang masing-masing dilayani oleh

satu pusat sekunder serta sesuai dengan karakteristik dan



fungsi pengembangannya masing-masing. Pembagian

wilayah kota ini adalah sebagai berikut:

1. BWK I, mencakup kelurahan-kelurahan di Kec. Citangkil,

Kel. Kotasari (Kec. Grogol), Kel. Ciwaduk (Kec. Cilegon), Kel.

Kotabumi, Kel. Kebondalem, Kel. Ramanuju (Kec.

Purwakarta), Kel. Masigit, Kel. Jombang Wetan (Kec.

Jombang).

2. BWK II, mencakup Kel. Gerem, Kel. Rawa Arum, dan Kel.

Grogol (Kec.Grogol), serta Kel. Pabean, Kel. Tegal Bunder,

dan Kel. Purwakarta (Kec.Purwakarta).

3. BWK III, mencakup semua kelurahan di Kec. Pulomerak

(Kel. Suralaya, Kel. Lebakgede, Kel. Tamansari, dan Kel.

Mekarsari).

4. BWK IV, mencakup semua kelurahan di Kec. Ciwandan

(Kel. Tegalratu, Kel. Banjarnegara, Kel. Kubangsari, Kel.

Kepuh, Kel. Gunungsugih, dan Kel. Randakari).

5. BWK V, mencakup kelurahan-kelurahan di Kec. Cilegon

(Kel. Bagendung, Kel. Ciwedus, Kel. Bendungan, dan Kel.

Ketileng), Kec. Cibeber (Kel. Cikerai, Kel. Bulakan, Kel.

Kalitimbang, Kel. Karangasem, Kel. Cibeber, dan Kel.

Kedaleman), dan Kec. Jombang (Kel. Sukmajaya, Kel.

Panggung Rawi, dan Kel. Gedong Dalem).

Selanjutnya untuk melayani kegiatan perkotaan di tiap

bagian wilayah kota (BWK) sesuai dengan arahan fungsi

pengembangannya masing-masing, maka ditetapkan pusat-

pusatnya. Pusat kota dan pusat BWK pada dasarnya

merupakan lokasi berbagai jenis sarana/fasilitas perkotaan

sesuai dengan skala pelayanannya masing-masing. Hirarki

atau tata jenjang pusat-pusat kegiatan kota yang akan



dikembangkan di wilayah Kota Cilegon adalah sebagai

berikut:

1. Pusat Kota, dengan skala pelayanan kota dan regional

(Pusat Primer). Pusat kota yang ada saat ini di Cilegon,

dengan fungsi pengembangan sebagai pusat pemerintahan

serta perdagangan dan jasa.

2. Pusat BWK, dengan skala pelayanan bagian wilayah kota

(BWK) yang mencakup beberapa kelurahan, baik yang

berada pada kecamatan yang sama maupun di beberapa

kecamatan yang berbatasan.

3. Pusat lingkungan, dengan skala pelayanan Sub-BWK.

Pusat-pusat ini pada dasarnya merupakan pusat pelayanan

fasilitas kota dengan skala pelayanan kelurahan dan atau

lingkungan perumahan.

Rencana pola pemanfaatan ruang pada dasarnya

merupakan penetapan lokasi serta besaran ruang untuk

mewadahi berbagai jenis kegiatan fungsional perkotaan.

Namun secara umum didasarkan pada fungsi utamanya, pola

pemanfaatan ruang wilayah Kota Cilegon terdiri dari dua yaitu

kawasan lindung dan kawasan budidaya. Kawasan lindung

didefinisikan sebagai kawasan yang berfungsi utama

melindungi kelestarian lingkungan hidup yang mencakup

sumberdaya alam, sumberdaya buatan. Sementara itu,

kawasan budidaya merupakan kawasan yang ditetapkan

dengan fungsi utama untuk dibudidayakan atas dasar kondisi

dan potensi sumber daya alam, sumber daya manusia dan

sumberdaya buatan.

2.1.6. Aspek Tata Guna Lahan


No BWK KELURAHANLUAS BWK

(ha)PUSAT

SEKUNDERFUNGSI PENGEMBANGAN

1 I

Kebonsari

4829

SekitarKawasan Pusat

Kota

Perumahan Industri Pelabuhan dan Pergudangan Pusat pemerintahan Perdagangan dan jasa Ruang Terbuka Hijau

WarnasariCitangkilTamanbaruLebakdenokDrigoSamangrayaKotasariCiwadukKotabumiKebondalemRamanujuMasigitJombang Wetan

2 II

Gerem

2865Sekitar

Kelurahan Grogol

Kawasan Lindung Industri Perdagangan dan Jasa Kawasan Lindung Ruang Terbuka Hijau

RawaarumGrogolPabeanTegal BunderPurwakarta

3 III

Suralaya

2370

SekitarTerminal Terpadu

Pulomerak

Perumahan Industri Pelabuhan dan Pergudangan Kegiatan Transportasi (teminal

Terpadu) Pariwisata (wanawisata) Kawasan Lindung Ruang Terbuka Hijau

LebakgedeTamansari

Mekasari

No BWK KELURAHANLUAS BWK

(ha)PUSAT

SEKUNDERFUNGSI PENGEMBANGAN

4 IV Tegalratu 3328 Sekitar Industri

Persimpangan Jalan Negara dengan Jalan

Lingkar Selatan

Pelabuhan dan Pergudangan Kawasan Lindung Ruang Terbuka Hijau

BanjarnegaraKubangsariKepuhGunuhsugihRandakari

5 V

Ciwendus

3312Sekitar

PCI

Perdagangan dan Jasa Terminal Perumahan Industri non Polutan Pengelolaan B3 Kawasan Lindung Ruang Terbuka Hijau

BendunganBagendungKetilengKalitimbangCibeberKedalemanKarangasemCikeraiBulakanSukmajayaPanggungrawiGedongdalem

2.1.7. Daya Dukung Prasarana dan Fasilitas Lingkungan

Secara teoritis kondisi jaringan jalan yang ada di kota

Cilegon terdiri dari sistem jaringan jalan primer dan sistem

jaringan jalan sekunder, tetapi kondisi dilapangan tampak

perbedaan yang tegas antara dua sistem itu kabur, karena

pada kenyataanya kedua sistem tersebut menyatu. Disatu sisi

merupakan alur lintasan primer disisi lain juga kegiatan lalu

lintas sekunder. Sistem jaringan jalan primer (regional) yang

terdapat di Kota Cilegon adalah jalan arteri pimer yang

berpola linier dan terdiri dari jaringan jalan tol dan non tol.

Sistem jaringan jalan sekunder (lokal) pada umumnya

berorientasi pada jaringan jalan primer, dan merupakan

penghubung antara kawasan permukiman yang tersebar di

pinggiran kota dengan pusat kota.

Kondisi jaringan jalan di Kota Cilegon yang ada

memperlihatkan kondisi jalan dari mulai jalan dengan

perkerasan batu hingga aspal, dengan fungsi sekunder dari

arteri sekunder hingga lokal sekunder yang pada umumnya

kondisi fungsi jalan di kota Cilegon merupakan fungsi lokal

sekunder, Kondisi jalan hingga kini secara keseluruhan dalam

kondisi sedang dengan variasi pada kondisi baik untuk jalan-

jalan yang telah mendapatkan penanganan dan kondisi

sedang hingga rusak pada jalan-jalan yang belum

mendapatkan penanganan. Adapun panjang jalan berkisar

antara 1 sampai 5 km dan lebar jalan rata-rata 3 meter.

Dalam konstelasi nasional, Kota Cilegon ditetapkan

sebagai Pusat Kegiatan Wilayah (PKW) yang diidentifikasikan

sebagai pusat jasa, pusat pengolahan, dan simpul

transportasi dengan cakupan pelayanan meliputi beberapa

kabupaten. Sedangkan dalam konstelasi regional, Kota

Cilegon ditetapkan sebagai Pusat Kegiatan Wilayah (PKW)

dengan hirarki pelayanan adalah sebagai pusat pelayanan

sekunder jasa pemerintahan, industri manufaktur dan

pengolahan serta pariwisata bahari.

Kota Cilegon merupakan pusat utama untuk Kawasan

Andalan Bojonegara – Merak – Cilegon dan sekitarnya. Sektor

unggulan kawasan ini adalah industri, pertanian tanaman

pangan, pariwisata, perikanan, dan pertambangan. Dalam

kawasan andalan ini Kota Cilegon sebagai Pusat Kegiatan

Wilayah (PKW) didukung oleh 2 Pusat Kegiatan Lokal (PKL)

yaitu Kota Pandeglang dan Rangkasbitung.

2.2 Tinjauan Kawasan Industri

2.2.1. Sejarah Perkembangan Kawasan Industri Kota Cilegon

Status PT KIEC adalah Perusahaan Swasta yang

merupakan anak perusahaan PT Krakatau Steel (Persero),

didirikan berdasarkan Akte Notaris Soedarno SH, No. 17

tanggal 16 Juni 1982 dan telah mendapat persetujan Menteri

Kehakiman dengan Surat Keputusan No. C2.229-HT.01.01

tahun 1982 tanggal 14 Juli 1982, dan yang Anggaran

Dasarnya telah diubah dan diumumkan dalam Berita Negara

RI tanggal 08 Desember 1998 No. 98, Tambahan Lembaran

Negara No. 6984, terakhir sesuai Akte Perubahan Anggaran

Dasar Perusahaan PT Krakatau Industrial Estate Cilegon yang

dibuat oleh Notaris Imas Fatimah, SH Nomor : 76 tanggal 11

Agustus 2008 dan telah disahkan oleh Menteri Kehakiman

Dan HAM Nomor : AHU-74450.AH.01.02. Tahun 2008 tanggal

16 Oktober 2008.

Kawasan Industri PT KIEC yang selanjutnya disebut

Kawasan Industri Krakatau terletak di Desa Kotasari, Semang

Raya, Ramanuju, Warnasari, Kecamatan Pulo Merak dan Desa

Gunung Sugih, Tegal Ratu, Kepuh, Randakari, Kecamatan

Ciwandan, Kota Cilegon, Propinsi Banten, dan menempati

lahan seluas 550 Ha untuk Kawasan Industri Krakatau I dan

75 Ha untuk Kawasan Industri Krakatau II.

2.2.2. Visi dan Misi PT. KIEC

a. Visi

PT Krakatau Industrial Estate Cilegon merupakan anak

perusahaan dari PT Krakatau Steel, yang sudah berdiri

sejak 16 Juni 1982, dengan visi : Pemain Properti

Nasional yang Terkemuka

b. Dan dengan misi :

“Menyediakan Properti Industri, Komersial, Hunian

dan Infrastruktur terkait yang memberikan Solusi

bagi Investor, Pelanggan dan Pihak-Pihak terkait

lainnya ”

Dan PT Krakatau Industrial Estate Cilegon sudah berhasil

mengembangkan misi-misinya, sebagai berikut :

a. Properti Industri

Lahan industri, bangunan pabrik siap pakai (SFB) dan

pergudangan

b. Properti Komersil

Hotel dan restoran, lapangan golf, ruang perkantoran dan

sarana olah raga

c. Properti Perumahan

Real estate/kawasan perumahan

Budaya Perusahaan yang diterapkan adalah budaya

FOKUS P@STI2 yang mengandung arti sebagai berikut :

FOKUS PADA :

1. PELANGGAN: Pelanggan Sebagai Fokus Utama

Memberikan Nilai Tambah kepada Pelanggan

Melayani dengan Hati dan Tulus

2. PROFESIONAL: Berusaha Mencapai Hasil yang

Terbaik

Senantiasa Melihat Jauh Kedepan dan Selalu

Mengembangkan Diri

3. AKSI: Orientasi pada Tindakan Nyata

4. SINERGI: Bekerjasama dan Saling Menghargai

Saling Memberikan Manfaat

5. TERBUKA: Membuka Diri Terhadap Perubahan

Transparansi

6. INOVASI : Selalu Mengembangkan Sistem,

Produk dan Layanan Berfikir Kreatif

7. INTEGRITAS: Bekerja sebagai Ibadah, Jujur,

Bersih dan Bertanggung Jawab

2.3 Zona Kawasan

Tata Guna Lahan

ZONA KAWASAN INDUSTRI ZONA KAWASAN KOMERSIL DAN SOSIAL

WILAYAH KAJIAN: Didominasi oleh kawasan Ruang Terbuka Hijau, Kawasan Hutan Kota dan Kawasan

Permukiman

GERBANG MASUK KAWASAN: RTH yang ada merupakan pembatas dan

sekaligus merupakan peralihan zona kawasan permukiman menuju kawasan

Profil Pengguna Kawasan

2.5 Kondisi Fisik Eksisting Kawasan Industri PT. KIEC

2.5.1. Kawasan Komersil

IKawasan ini diisi oleh fasilitas komersil berupa:Wisma Permata:

Bangunan satu lantai yang saat ini akan segera secara bertahap akan digantikan oleh bangunan kantor baru bertingkat

Hotel:Sebuah cluster bangunan yang dahulunya dibuat dalam beberapa tahap dan gaya bangunan, sehingga terdapat beberapa jenis dan tipe kamar yang saat ini lebih sering digunakan oleh internal perusahaan sebagai mess karyawan.

Padang Golf:Dilengkapi dengan Club House yang arah masuknya berada diarea Wisma Krakatau.

Didominasi oleh pegawai Krakatau Steel dan rekanan bisnisnya, masyarakat bisnis kota Cilegon, dengan golongan menengah.

Didominasi oleh masyarakat kota Cilegon dari golongan usia muda, menengah ke bawah

Didominasi oleh pegawai Krakatau Steel dan rekanan bisnisnya, dengan kategori golongan menengah

I

II I

I

III

III

Kawasan ini diisi oleh fasilitas komersil berupa:1. Wisma Krakatau:

Bangunan tiga lantai yang saat ini digunakan oleh perusahaan sebagai kantor. Saat ini akan dimulai pembangunan kantor baru di area I, sehingga nantinya kantor akan pindah di lokasi baru. Bangunan ini akan dijadikan clubhouse.

2. Sportcenter:Dilengkapi fitness center, kolam renang dan sebagainya.

Kawasan ini diisi oleh fasilitas komersil berupa:1. Krakatau Junction:

Daerah perbelanjaan menengah yang cukup diminati masyarakat kota Cilegon sebagai alternatif tempat belanja. Dilengkapi juga dengan area sekitar sebagai sarana foodcourt.

2. The Level:Sebuah sarana olah raga indoor yang banyak diminati kaum muda kota Cilegon

2.5.1. Penataan Bangunan dan Olahan Lansekap

Food Court yang ada di lokasi, cukup ramai oleh pendatang dari

kota Cilegon

Lokasi perumahan mantan karyawan KIEC yang berada tepat di kawasan kantor PT KIEC saat ini

Kawasan Hijau dimana di area ini terdapat kolam rekreasi dan saung makan terbengkalai

Kawasan Cluster Hotel yang saat ini lebih banyak diisi oleh pegawai

sebagai wisma

Lokasi Rencana Hotel baru yang akan dibangun

Lapangan Golf yang diharapkan akan menjadi daya tarik pengunjung hotel Hotel yang ada saat ini.

Lokasi Rencana Bangunan Kantor Baru. Nantinya, PT KIEC akan berkantor di

lokasi ini

The Level, yang merupakan area sportclub indoor yang juga cukup

diminati kalangan muda warga kota Cilegon

Kawasan RTH yang tetap ingin dipertahankan di lokasi. Tanah kosong PT KIEC yang

berbatasan dengan alur sungai kecil yang memotong lintas

lapangan golf

Tanah kosong PT. KIEC yang terletak di area belakang lapangan golf

Area rekreasi kolam renang yang berada dekat kawasan kantor PT.

KIEC dan lapangan golf.

Lokasi perumahan mantan karyawan KIEC yang berada tepat di kawasan

kantor PT KIEC saat ini

Kantor PT KIEC saat ini. Disebelahnya juga terdapat Clubhouse Golf. Setelah

PT KIEC pindah pada area kantor baru, maka kantor KIEC lama ini akan

dijadikan sebagai Clubhouse baru

Area Kosong di sudut

Kawasan jalan menuju Rumah Sakit

Kawasan jalan boulevard di area permukiman karyawan yang masih

aktifKantor Sewa yang ada saat ini, dan akan

dibangun kawasan kantor baru.

Lokasi sudut ini merupakan area lapangan kosong yang sering dijadikan sebagai tempat parkir tidak resmi dari

angkot, truk dan sebagainya

Krakatau Junction. Kawasan perbelanjaan menengah yang

cukup diminati warga kota Cilegon

Rumah karyawan PT KIEC yang masih aktif

Sirkulasi menuju area perkantoranLahan kosong di area depan yang sudah

bukan merupakan area PT KIEC lagi, saat ini masih merupakan lahan terbengkalai.

Sport Center area sebagai salah satu daya tarik kawasan yang menarik

kalanagan muda

Masjid di area kawasa PT KIEC Area menuju kawasan perkantoran, masih dipenuhi oleh tata hijau

sebagai RTH kota Cilegon

Lahan kosong yang dimanfaatkan sebagai tempat parkir truk

Suasana masuk kawasan industri Kawasan masuk industri, dikelilingi oleh tata hijau yang bermanfaat sebagai RTH kota

cilegon

Ruang kosong yang saat ini merupakan RTH kota Cilegon

Ruang kosong yang saat ini merupakan RTH kota Cilegon

Area masuk kawasan industri yang dilintasi oleh jalur tegangan tinggi. Area

di bawahnya juga dipakai sebagai tempat parkir truk-truk dan kontainer.

Jalan menuju kawasan industri. Masyarakat awam sering terlewat masuk area ini

Kawasan masuk lokasi industri, yang tidak terlalu terlihat oleh masyarakat

yang datang lewat tol

Lahan kosong milik PT KIEC Kawasan masuk industri, dikelilingi oleh tata hijau yang bermanfaat

sebagai RTH kota cilegon

Sekolah TK yang ssat ini sudah berdiri

Batas antara kawasan pabrik dengan area sekitar diberi tata hijau

Kawasan tata hijau yang mebatasi kawasan industri dengan lokasi

pengebangan

2.5.2. Sarana dan Prasarana Kawasan

a) FASILITAS INDUSTRI

PT Krakatau Industrial Estate Cilegon (KIEC) terletak di

Kawasan Industri, di kelilingi daerah perbukitan dan

laut. Kontur tanah yang datar mencakup + 571 hektar,

dan sudah terpakai 245 hektar oleh 70 perusahaan

baik nasional maupun multinasional.

Didesain dan dikembangkan dengan berdasarkan

peraturan dari Master Plan Pengembangan Daerah

Industri di Banten. Kawasan KIEC memiliki kondisi

tanah yang sesuai untuk bangunan ataupun pabrik.

Dibawah ini gambaran luas kawasan industri di KIEC :

Kawasan Industri I : 550 hektar

Kawasan Industri II : 75 hektar

Total : 625 hektar

Fasilitas Industri di Kawasan :

Pelabuhan Cigading (150.000 DWT)

Pembangkit Listrik (3.400 MVA)

Pabrik Pengolah air Industri (2.000 l/s)

Jalan kelas Satu

Pemadam kebakaran dan Keamanan

Jaringan Telekomunikasi

Gas alam (9 mmscfd,)

Rel Kereta Api

b) FASILITAS KOMERSIL

Beberapa bangunan dan fasilitas yang sudah ada saat

ini adalah:

1. HOTEL:

Kawasan ini memilki beberapa bangunan diantaranya:

a. Bangunan Reception Office

b. Opal Meeting Room

c. Ruby Meeting Room

d. Permata Meeting Room

e. Shappire Coffee Shop

f. Family Suite Cottage

g. Emerald Cottage

h. Topaz Cottage

i. BIC Cottage

j. Cottage

k. Tennis Court

l. Back Office

2. PADANG GOLF

Kawasan ini memilki beberapa bangunan diantaranya:

a. Club House dan Birdie Cafe

b. Locker Room, Master Caddy, Caddy House

c. Starter, Toilet

3. PERKANTORAN

a. Wisma Permata: Luas 3 ha, termasuk lapangan

tennis, bangunan 1 lantai.

b. Wisma Krakatau: Luas 3 ha, bangunan 3 lantai.

4. SPORT CENTER

a. Lapangan Tennis

b. Swimmning Pool

c. Fitness Center dan sauna

5. Fasilitas PERBELANJAAN

a. Krakatau Junction

b. Food Court

c) FASILITAS SOSIAL

Fasilitas Sosial di Kawasan

:

Rumah Sakit

Bank

Sekolah berstandar

Internasional

Perumahan Club Investor

Pusat Rekreasi

Kantor Pos

Real Estat dan perumahan

Pemadam Kebakaran

Layanan Keamanan 24

jam

d) PRASARANA KAWASAN

Untuk terciptanya kelancaran kegiatan di dalam Kawasan, PT

KIEC telah menyiapkan prasarana penunjang antara lain berupa :

1. Jalan Lingkungan Kawasan Industri Krakatau

Di dalam Kawasan Industri Krakatau telah dan akan

dibangun jalan lingkungan kelas l dengan aspal beton

dan ROW sebagai berikut :

Kawasan Industri Krakatau I :

Jalan Utama : 33 m s/d 40 m

Jalan Madya : 19 m s/d 29 m

Kawasan Industri Krakatau II :

Jalan Madya : 15 m s/d 25 m

Pengelolaan dan pemeliharaan seluruh jalan

lingkungan dilaksanakan oleh PT KIEC.

2. Penerangan Jalan Lingkungan

Penerangan jalan lingkungan dipasang di sepanjang

jalan lingkungan dengan jarak tiang lampu + 50 m.

Pengelolaan dan pemeliharaan seluruh penerangan

jalan lingkungan dilaksanakan oleh PT KIEC.

3. Saluran Air Hujan

Saluran air hujan terletak di sepanjang jalan

lingkungan dan merupakan saluran terbuka dengan

konstruksi beton atau konstruksi pasangan batu.

Semua saluran air hujan di sepanjang jalan lingkungan

dihubungkan ke saluran induk yang dibangun dan

dipelihara oleh PT KIEC.

4. Taman dan Daerah Hijau

Untuk terciptanya keindahan dan kesejukan di dalam

Kawasan Industri Krakatau, PT KIEC menyediakan dan

memelihara daerah untuk taman dan penghijauan.

5. Hydrant Fillar

Hydrant Fillar terpasang pada sistem jaringan air

industri, sebagai sumber air untuk penanggulangan

kebakaran di dalam Kawasan Industri Krakatau.

Hydrant Fillar tersebut dipasang dan dipelihara oleh PT

KIEC.

6. Tempat Penampungan/Pembuangan Sampah

PT KIEC berkoordinasi dengan Dinas Kebersihan Kota

Cilegon menyediakan tempat khusus untuk

menampung sampah domestik yang dihasilkan oleh

perusahaan industri berlokasi di TPA Bagendung Kota

Cilegon. Sampah yang boleh dibuang di tempat khusus

tersebut haruslah sampah domestik yang tidak

termasuk dalam kategori B3.

Di dalam Kawasan Industri Krakatau juga tersedia sarana

utilitas sebagai berikut :

1. Air Industri

Di dalam Kawasan Industri Krakatau telah tersedia

jaringan pipa air bersih yang dikelola oleh PT Krakatau

Tirta Industri (PT KTI), yang airnya dapat dipakai oleh

perusahaan industri. Perusahaan industri tidak

diperkenankan membuat sumur bor dalam untuk

mensuplai kebutuhan airnya selama kebutuhannya

masih bisa disuplai PT KTI. Perusahaan industry tidak

dibenarkan memasang pompa air langsung dari

jaringan /sistem distribusi air.

2. Sumber Daya Listrik


jaringan listrik yang dikelola oleh PT Krakatau Daya

Listrik (KDL) dan PT PLN untuk memenuhi kebutuhan

daya listrik perusahaan industri/investor.

3. Sumber Energi Gas Alam


jaringan pipa gas alam yang dikelola oleh pihak ketiga

sebagai penyuplai gas alam, yang dapat dipakai oleh

perusahaan industri.

4. Telepon Otomat

Didalam Kawasan Industri Krakatau telah tersedia

jaringan telpon otomat yang dikelola oleh PT

TELEKOMUNIKASI INDONESIA Tbk. untuk memenuhi

kebutuhan telepon bagi perusahaan industri/investor.

2.6. Pengembangan Yang Sedang dan Akan Dilakukan

Akan dibangun bangunan hotel lima lantai pada eks lahan salah satu hotel lama. Hotel ini akan menghadap view padang golf sebagai daya jualnya.

Akan dibangun kawasan kantor yang berada di lokasi eks Wisma Permata saat ini. Nantinya kegiatan dari Wisma Karakatau akan pindah di area ini.

BAB II-TINJAUAN OBYEK STUDI.doc

Documents

Transcript of BAB II-TINJAUAN OBYEK STUDI.doc