Full page photo print - townplan.gov.my · ini, dengan pengubahsuaian berdasarkan ciri-ciri dan...

R I N G K A S A N E K S E K U T I F

1.0 Pendahuluan

Sistem Pembangunan Tanah Bersepakat (PTB) adalah merupakan satu

kaedah pembangunan tanah di mana sekumpulan lot tanah disusun

semula melalui persetujuan pemilik-pemilik tanah mengikut pelan

susunatur terancang dengan penyediaan kemudahan infrastruktur

dan masyarakat yang mencukupi.

Sebagai balasan kepada sebahagian tanah yang disumbangkan,

pemilik tanah akan menerima pulangan dalam bentuk hartanah.

Sebahagian lagi tanah akan dijadikan sebagai tanah kewangan dan

dijual di pasaran untuk menampung sebahagian kos pembangunan.

Cadangan Sistem PTB telah mendapat persetujuan Jemaah Menteri

pada 23 Jun 1999 sebagai salah satu kaedah pembangunan di

Malaysia.

Kajian Pelan Implementasi Projek Perintis PTB ini adalah merupakan

kajian lanjutan daripada Kajian Persediaan Pembangunan Tanah

Bersepakat di kawasan Rezab Melayu Puchong, Daerah Sepang,

Selangor Darul Ehsan, yang telah disiapkan pada Februari 2001 oleh

pihak JPBD dengan kerjasama pakar-pakar dari JICA dan perunding

tempatan. Penemuan-penemuan Kajian Persediaan telah

merumuskan bahawa kaedah PTB ini adalah feasible dan viable dari

aspek-aspek ekonomi, kewangan, sosial, perundangan, pentadbiran

dan alam sekitar untuk dilaksanakan di dalam negara ini.

Dalam konteks penyediaan Pelan Implementasi ini, adalah penting

untuk memastikan setiap projek PTB ini sebagai projek yang boleh

dibangunkan sendiri dengan bantuan yang minima dari kerajaan

negeri dan persekutuan. Ini adalah bertujuan untuk memastikan

pelaksanaan projek-projek PTB seterusnya tidak terlalu bergantung

kepada peruntukan kerajaan semata-mata. Kejayaan pelaksanaan

projek perintis ini akan menjadi precedence kepada projek-projek PTB

1


seterusnya. Pada masa yang sama, aspek penyertaan dan

persetujuan pemilik-pemilik tanah serta komuniti tempatan turut

diambilkira di dalam menentukan corak pembangunan yang akan

dijalankan.

Secara keseluruhannya laporan ini membincangkan aspek-aspek dan

pendekatan yang diambil di dalam menyediakan Pelan Implementasi

Projek Perintis PTB. Konsep dan pendekatan yang dikemukakan ini

pada dasarnya boleh digunapakai di mana-mana negeri di negara

ini, dengan pengubahsuaian berdasarkan ciri-ciri dan potensi

kawasan serta persetujuan semua pihak yang terlibat.

Pelaksanaan projek memerlukan penglibatan dari peringkat Kerajaan

Persekutuan, Negeri dan tempatan. Organisasi Pelaksanaan Program

dan Projek PTB (Lampiran 1) ini terdiri daripada JPBD Semenanjung

Malaysia sebagai Penyelaras Program PTB keseluruhan, JPBD Negeri

Selangor sebagai penyelaras pelaksanaan projek perintis PTB ini serta

projek-projek PTB seterusnya dalam seluruh Negeri Selangor, PBT iaitu

Majlis Perbandaran Sepang (MPSepang) sebagai Badan Pelaksana

(Implementation Body – IB) dan Perbadanan Kemajuan Negeri

Selangor (PKNS) sebagai pemaju projek. Pelan Implementasi ini juga

mengenalpasti sejauh mana elemen-elemen PTB digunapakai semasa

penyediaan Pelan Implementasi ini khususnya pembangunan Fasa 1,

dan penyelesaian yang perlu dilakukan bagi isu-isu berkaitan

pelaksanaan elemen-elemen ini.

2.0 Tapak Projek

Tapak Projek iaitu Kg. Pulau Meranti, Daerah Sepang, Selangor Darul

Ehsan, berada di dalam kawasan Rezab Melayu Puchong (Rajah 1).

Ianya juga dikenali sebagai Zon C1 melalui Kajian Persediaan. Dari segi

pentadbiran, ianya berada di bawah kawasan Majlis Perbandaran

Sepang.

2


Rajah 1: Kg. Pulau Meranti, Daerah Sepang, Selangor Darul Ehsan

3


Keluasan keseluruhan Tapak Projek adalah 57.02 hektar atau 140.90

ekar. Bilangan lot yang terlibat adalah 42 buah; di mana 41 darinya

adalah lot tanah persendirian, dan 1 lot milik Kerajaan Negeri (lot

3572). Berdasarkan Carian Rasmi, taraf pegangan lot-lot di dalam

Tapak Projek menunjukkan 20 lot adalah pegangan bebas dan 21 lot

lagi adalah pegangan sementara/pajakan. Bilangan pemilik tanah

bagi setiap lot adalah berbeza, sebahagian besar terdiri dari 1 pemilik

(27 lot atau 66% daripada keseluruhan lot persendirian). Walau

bagaimanapun, terdapat juga lot yang mempunyai ramai pemilik

iaitu sehingga melebihi 10 pemilik bagi beberapa lot tertentu,

antaranya ; lot 3559 (10 pemilik), 3545 (12 pemilik) dan 3553 (14

pemilik).

Sebahagian besar guna tanah semasa Tapak Projek masih lagi

didominasi oleh pertanian, yang terdiri dari tanaman getah, dusun

buahan dan kebun sayur. Sementara penempatan penduduk sedia

ada adalah tertumpu di sepanjang Jalan Negeri B11.

Penilaian tanah semasa Tapak Projek telah dilakukan pertama kali

pada peringkat awal kajian1 yang berjumlah RM19 juta atau purata

RM3.30 skp. (RM145,000 se ekar). Susulan dari ulasan-ulasan yang

diterima daripada beberapa siri perjumpaan dengan pemilik-pemilik

tanah yang diadakan, penilaian tanah telah disemak semula oleh

Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH) Selangor,

Cawangan Bangi.2 Penilaian tanah semasa yang telah disemak ini

dianggarkan berjumlah RM35 juta atau purata RM6.03 skp. (RM263,000

se ekar). Penilaian bagi setiap lot adalah berbeza-beza, dengan

lingkungan nilai terendah adalah pada RM3.81 skp (lot 3542) sehingga

RM8.06 skp (lot 3548) bagi nilai tertinggi.

1 Disediakan oleh perunding pada Oktober 2003. 2 Disediakan oleh JPPH Selangor pada September 2005.

4


3.0 Cadangan Pembangunan Keseluruhan Tapak Projek

Kajian Pelan Implementasi telah membuat pindaan kepada Pelan

Tatatur yang telah disediakan oleh Kajian Persediaan terdahulu

berdasarkan kepada rasional-rasional khususnya bagi tujuan

mengemaskini maklumat semasa tapak, penambahbaikan dalam

keseluruhan tatatur dan pelan kewangan, serta mengambilkira

penemuan awalan dari kajian-kajian lapangan dan soalselidik profil

komuniti. Penyediaan Pelan Tatatur keseluruhan tapak melibatkan

beberapa peringkat di mana :

! Peringkat pertama adalah melibatkan beberapa siri cadangan

pindaan pelan tatatur, pelan kewangan dan pelan-pelan

sokongan kejuruteraan yang disediakan dan dikemaskini dengan

tujuan mendapatkan pulangan yang optima. Pada masa yang

sama pindaan ini juga telah mengambilkira pandangan awalan

pemilik-pemilik tanah dan komuniti tempatan, serta ulasan dari

jabatan-jabatan teknikal. Pelan yang telah dikemaskini pada

peringkat ini telah dibentangkan kepada pemilik dan waris serta

wakil pemilik pada perjumpaan Program Pembinaan Persetujuan

(PPP) siri 1/2005 di NIOSH, Bangi pada 21 Mei 2005.

! Peringkat kedua (Pelan Interim) melibatkan pindaan pelan-pelan

peringkat pertama dengan mengambilkira ulasan-ulasan dan

pandangan-pandangan yang lebih terperinci setelah

dibentangkan dan dibincangkan bersama pemilik-pemilik tanah.

Ulasan-ulasan yang diterima pada perjumpaan ini telah diambilkira

dan dibentangkan semula kepada mereka sebagai Pelan Interim

pada PPP siri 2/2005 di Puspanitapuri, Putrajaya pada 23 Julai 2005.

Pada perjumpaan PPP siri 2/2005 ini juga pemilik tanah, waris dan

wakil yang hadir telah bersetuju melantik 7 orang sebagai wakil

mereka dalam Jawatankuasa Perwakilan Pemilik Tanah (JPPT).

Jawatankuasa ini terdiri dari masing-masing seorang Pengerusi,

Naib Pengerusi, Setiausaha, Bendahari dan 3 ahli jawatankuasa

(Lampiran 2).

5


Di antara susulan penting daripada perjumpaan ini adalah

semakan penilaian tanah mengikut nilai terkini oleh JPPH Selangor.

Pada peringkat ini juga, pihak PKNS sebagai pemaju projek perintis

ini telah terlibat secara langsung di dalam mengemaskini pelan-

pelan pembangunan.

Pelan Tatatur Interim - Julai 2005 (Rajah 2) melibatkan cadangan

pembangunan gunatanah yang sebahagian besarnya terdiri dari

perumahan lot-lot banglo, berkembar dan teres dengan keluasan

83.8 ekar atau 59.5% daripada keluasan keseluruhan. Ini diikuti oleh

pembangunan perniagaan (3.4 ekar atau 2.4%), infrastruktur dan

utiliti (52.1 ekar atau 37%), serta kemudahan awam (1.6 ekar atau

1.1%). Transformasi gunatanah hasil cadangan pembangunan ini

ialah seperti Jadual 1.

Anggaran jumlah harga jualan mengikut kategori hartanah

dianggarkan berjumlah RM262,096,480. Manakala kos

pembangunan pula dianggarkan berjumlah RM207,381,300.

Lebihan (perbelanjaan ditolak dari pendapatan) pembangunan

projek keseluruhannya yang berjumlah RM54,715,180 akan

dipulangkan kepada pemilik-pemilik tanah dalam bentuk plotan

semula, iaitu 229 lot banglo sesebuah dan 57 unit teres dua tingkat.

Proportional Ratio (PR) atau nisbah nilai plotan semula selepas

projek berbanding nilai tanah semasa (sebelum projek) adalah

1.563; di mana pada masa ini penilaian tanah semasa telah

diubahsuai berdasarkan penilaian oleh JPPH Selangor (RM35 juta).

Sehubungan itu, pindaan-pindaan terkini perlu dikemaskini kepada

harga jualan dan kos pembangunan untuk menjadikan projek ini

viable.

3 PR = (RM54,715,180) / (RM35,007,000) = 1.56

6

R I N G K A S A N E K S E K U T I F R I N G K A S A N E K S E K U T I F

7

Rajah 2: Pelan Tatatur Interim

7


Jadual 1 : Transformasi Gunatanah Selepas Cadangan Projek PTB

Gunatanah Semasa (sebelum PTB) Selepas PTB

Luas (ek.) Luas (mp) % Luas (ek.) Luas (mp) %

A Tanah Sumbangan Infrastruktur

Kawasan Lapang/Rezab Pemisah 5.61 22,702.86 3.98

PE TNB & Rizab Kabel 20' 0.68 2,751.86 0.48

Tangki Air 1.15 4,653.88 0.82

Kolam Tadahan Air 4.35 17,603.83 3.09

Pusat Rawatan Kumbahan 2.85 11,533.54 2.02

Rezab Perparitan 2.37 9,591.05 1.68

Rezab Jalan 3.89 15,742.27 2.76 35.05 141,842.32 24.88

Jumlah Kecil Infrastruktur 3.89 15,742.27 2.76 52.06 210,679.34 36.95

B Kemudahan Awam

Surau 0.52 2,104.37 0.37

Tadika 0.40 1,618.74 0.28

Dewan Orangramai 0.70 2,832.80 0.50

Jumlah Kecil Kemudahan Awam 1.62 6,555.91 1.15

C Tanah Persendirian

Pertanian 133.32 539,526.90 94.62

Lot Banglo 39.92 161,550.51 28.33

Berkembar (40’ x 85’) 25.62 103,680.46 18.18

Perumahan Teres 2 tkt (20’ x 70’) 18.28 73,876.53 12.97

Rumah Kedai 2 tingkat (20’ x 70’) 1.50 6,070.28 1.06

Stesen Minyak 1.20 4,856.23 0.85

Tapak Gerai/Pasar Tani 0.70 2,832.80 0.50

Jumlah Kecil Tanah Persendirian 133.32 539,526.90 94.62 87.22 352,966.81 61.90

D Tanah Kerajaan Negeri

Pertanian (lot 3572) 3.69 14,932.90 2.62

Jumlah Kecil Tanah Ker. Negeri 3.69 14,932.90 2.62

Jumlah Luas Tapak Projek (A+B+C+D) 140.90 570,202.07 100.00 140.90 570,202.07 100.00

Berdasarkan Pelan Tatatur Interim, secara puratanya, setiap ekar

tanah persendirian (berjumlah lebih kurang 133.32 ekar4) bernilai

RM263,000 sebelum projek akan mendapat nilai plotan semula selepas

projek RM410,000. Dengan nilai RM410,000 tersebut, bagi setiap ekar

tanah yang dimiliki, pemilik adalah layak untuk mendapat plotan

semula dalam beberapa alternatif iaitu seperti berikut :

! 3 lot banglo sesebuah bernilai RM337,500 (min 4,500 kp @

RM112,500 setiap lot) dan baki tunai RM72,500, atau

4 Pengiraan keluasan terperinci dan terkini lot-lot yang terlibat adalah tertakluk kepada ukuran

yang akan dijalankan oleh jurukur tanah bertauliah sebelum kerja-kerja pembinaan

dimulakan. Sehubungan itu, penilaian semasa tanah sebelum projek dan penilaian plotan

semula selepas projek adalah berdasarkan ukuran tersebut.

8


! 2 unit rumah teres 2 tingkat (bernilai RM390,000) dan baki

tunai RM20,000, atau

! 2 lot banglo sesebuah (bernilai RM225,000) dan 1 unit

rumah teres 2 tingkat (bernilai RM195,000), beserta

tambahan tunai RM10,000, atau

! lain-lain kombinasi yang mempunyai jumlah mengikut

entitlement value masing-masing.

! Peringkat ketiga adalah merupakan cadangan perancangan

semula mengikut fasa yang memberi keutamaan dan

mengambilkira status persetujuan dari pemilik-pemilik tanah untuk

menyertai pelaksanaan projek PTB. Status persetujuan terkini

pemilik-pemilik tanah yang disemak semula selepas Mesyuarat PPP

siri 2/2005 dan mesyuarat dengan JPPT pada 10 September 2005

adalah seperti berikut :

o 22 lot menyatakan persetujuan untuk menyertai projek PTB,

o 12 lot tidak bersetuju,

o 4 lot belum membuat keputusan,

o 3 lot dicadang untuk dikeluarkan dari kawasan asal Tapak

Projek.

4.0 Cadangan Pembangunan Fasa 1

Berdasarkan persetujuan terkini pemilik tanah, pelaksanaan projek

perintis PTB telah dibahagikan mengikut fasa-fasa pembangunan

(Rajah 3).

Cadangan pembangunan Fasa 1 melibatkan 5 lot yang terdiri dari lot-

lot 3552, 3554, 3555, 3556 dan 3557 dengan keluasan 20.37 ekar.

Rasional pemilihan lot-lot ini adalah berdasarkan kepada persetujuan

pemilik untuk menyertai pelaksanaan projek PTB, kedudukan kelima-

lima lot yang bersebelahan dan berturutan (kecuali lot 3552), lokasi

strategik berhadapan Jalan B11, serta terdiri dari lot-lot kosong (tidak

9


diduduki). Penilaian tanah semasa bagi kelima-lima lot ini secara

keseluruhannya adalah RM5,699,000 (purata RM280,000 seekar @

RM6.42 skp). Bilangan pemilik adalah berjumlah 8 orang; di mana 4

daripadanya telah meninggal dunia. Cadangan pembangunan Fasa

1 (Rajah 4) merangkumi pembangunan perumahan link (teres) yang

meliputi hampir 9.5 ekar atau 47% daripada keseluruhan tapak, 10.45

ekar (51%) untuk infrastruktur dan utiliti awam, sementara 0.42 ekar

(2%) untuk kawasan perniagaan.

Kos Pembangunan keseluruhannya berjumlah RM49,120,000,

manakala pendapatan projek keseluruhannya berjumlah

RM43,900,000. Sehubungan itu, kekurangan (defisit) projek adalah

berjumlah RM5,220,000.

Berdasarkan pelan kewangan yang disediakan oleh pihak pemaju

iaitu PKNS, serta melalui perbincangan-perbincangan yang diadakan

bersama pemilik-pemilik tanah dan juga Jawatankuasa Perwakilan

Pemilik Tanah, PKNS mencadangkan pulangan kepada pemilik tanah

seperti berikut :

! 3 unit Rumah Teres 2 tingkat bersaiz 22’ x 65’ (berharga

RM220,000 seunit) bagi setiap se ekar;

! termasuk wang pendahuluan (earnest money) sebanyak

RM10,000 setiap seekar (sebahagian daripada jumlah nilai plotan

semula bagi setiap lot) yang akan diberi semasa

menandatangani perjanjian usahasama dan penyerahan Surat

Wakil Kuasa;

! sebagai pilihan, 1 unit rumah kedai ditawarkan bagi setiap lot

tanah asal; dan

! sekiranya terdapat keuntungan hasil penjualan tanah

kewangan, ianya akan dibahagikan dengan kadar nisbah 50%

pemaju dan 50% pemilik tanah.

10


11

Rajah 3: Fasa-Fasa Pembangunan


12

Rajah 4: Cadangan Pembangunan Fasa 1


Daripada jumlah nilai pulangan sebanyak RM13,444,860 kepada

pemilik tanah, pulangan tersebut dibahagikan kepada unit rumah

dan tunai. Jumlah rumah yang akan diperolehi oleh pemilik tanah

ialah sebanyak 58 unit (bernilai RM12,760,000) dan tunai yang akan

diperolehi ialah sebanyak RM684,860 seperti berikut :

Jadual 2 : Agihan Pulangan Kepada Pemilik Tanah

No Lot Keluasan

Bersih (ek)

Pulangan kepada Tuan Tanah

Jumlah

Unit

Jumlah

Tunai

(RM)

Tunai dibayar

Semasa

Tandatangan

Perjanjian (RM)

Tunai dibayar

90 Hari

Selepas

Milikan

Kosong (RM)

Nilai (RM)

3552 5.171 15 112,860 51,710 61,150 3,412,860

3554 3.991 11 214,060 39,910 174,150 2,634,060

3555 3.870 11 134,200 38,700 95,500 2,554,200

3556 3.821 11 101,860 38,210 63,650 2,521,860

3557 3.518 10 121,880 35,180 86,700 2,321,880

Jumlah 20.371 58 684,860 203,710 481,150 13,444,860

Draf pelan tatatur dan cadangan pulangan telah dipersetujui dan

semua pemilik tanah, waris dan wakil pemilik tanah Fasa 1 telah

menandatangani Persetujuan Persefahaman dengan pemaju (PKNS)

dan disaksikan oleh Badan Pelaksana (MPSepang) dalam mesyuarat

pada 5 April 2006.

5.0 Penemuan Kajian Berdasarkan Elemen-elemen Penting

Sistem PTB

Penemuan Kajian Pelan Implementasi Projek Perintis PTB di Zon C1 – Kg.

Pulau Meranti dibandingkan dengan enam (6) elemen penting sistem

PTB seperti berikut :

! Sumbangan

! Tanah Kewangan

! Plotan Semula

13


! Perkongsian Kos Pembangunan

! Penyertaan Pemilik-pemilik Tanah

! Kuasa Perundangan kepada Badan Pelaksana

a. Sumbangan

Sumbangan bermaksud sebahagian daripada tanah pemilik-pemilik

perlu disumbangkan untuk pembangunan kemudahan awam dan

utiliti, serta tanah kewangan yang akan dijual kepada pihak awam

untuk membiayai sebahagian daripada kos pembangunan projek.

Sumbangan tanah juga berbeza mengikut komponen gunatanah dan

jenis perumahan yang dibangunkan. Secara amnya didapati jenis

pembangunan mempengaruhi Contribution Ratio (CR), dan juga

Proportional Ratio (PR). Pembangunan berkepadatan tinggi berupaya

memberi pulangan yang lebih tinggi (PR 2.4) berbanding

pembangunan berdensiti rendah (PR 1.56). Walau bagaimanapun,

sumbangan tanah yang melibatkan cadangan pembangunan

perumahan teres (Fasa 1) juga didapati lebih tinggi iaitu 90.7%,

berbanding pembangunan perumahan banglo, berkembar dan teres

(keseluruhan Zon C1), iaitu 68.7%.

Jadual 3 : Perbandingan Contribution Ratio

Cadangan

Pembangunan

Jenis Pembangunan Proportional

Ratio

Contribution Ratio

Pelan Tatatur

Fasa 1

Rumah teres 2.4 90.7% 5

Pelan Tatatur

Interim

Lot banglo,

berkembar dan teres

1.56 68.7%

5 Pulangan kepada pemilik-pemilik tanah adalah dalam bentuk unit teres dan tunai.

Sumbangan dalam konteks ini tidak mengambilkira nilai pulangan dalam bentuk tunai.

14


b. Tanah Kewangan

Melalui sistem PTB, tanah kewangan yang diwujudkan melalui

sumbangan tanah pemilik akan dijual di pasaran. Pendapatan dari

tanah kewangan ini digunakan untuk menampung sebahagian kos

pembangunan projek.

Proses penyediaan pelan-pelan tatatur dan kewangan yang telah

disediakan di dalam Pelan Implementasi ini telah melalui beberapa siri

pindaan bagi mendapatkan pulangan yang maksima. Kajian

mendapati pembangunan berkepadatan rendah tidak boleh

dijadikan asas kepada projek PTB untuk mendapat pulangan yang

maksima. Tanah kewangan yang diperuntukkan melalui

pembangunan berkepadatan rendah ini juga didapati tidak dapat

menampung kos pembangunan projek.

Pelan kewangan Fasa 1 menunjukkan defisit RM5.2 juta, di mana

penjualan daripada tanah kewangan tidak dapat menampung

keseluruhan perbelanjaan projek. Sehubungan itu, pihak pemaju akan

memohon pengurangan kos dari Kerajaan Negeri dan agensi utiliti

berjumlah lebih kurang RM860,490 bagi menampung sebahagian dari

defisit ini. Di samping itu, tanah kerajaan seluas 4 hektar yang

diluluskan kepada projek ini juga akan digunakan untuk menampung

kos pembangunan dan juga sebagai sumber dana pusingan projek

PTB.

c. Plotan Semula

Plotan semula adalah merupakan pulangan kepada pemilik-pemilik

tanah yang berdasarkan pelan susunatur dan pelan kewangan projek.

Nilai plotan semula akan berdasarkan kepada Proportional Ratio yang

merupakan gandaan nilai tanah setiap lot sebelum projek. Nilai plotan

semula tanah akan dijamin meningkat berbanding nilai tanah

sebelum projek.

15


Plotan semula seperti yang dicadangkan oleh PKNS sebagai pemaju

bagi pembangunan Fasa 1 adalah 3 unit rumah teres bagi setiap ekar,

termasuk wang pendahuluan sebanyak RM10,000 bagi setiap ekar

semasa menandatangani perjanjian usahasama. Sebagai pilihan,

selain daripada rumah teres, 1 unit rumah kedai bagi setiap lot tanah

asal turut ditawarkan oleh pihak pemaju sebagai sebahagian dari

plotan semula. Di samping itu, keuntungan hasil jualan tanah

kewangan (sekiranya ada), akan dibahagi antara pemaju dan pemilik

tanah dengan kadar nisbah 50 – 50.

Daripada cadangan plotan semula tersebut, didapati pulangan yang

diterima oleh pemilik tidak lagi bergantung kepada nilai tanah

sebelum projek tetapi bergantung kepada :

! pulangan yang dicadangkan oleh pemaju,

! nilai seunit hartanah yang dicadangkan, dan

! keluasan tanah asal lot masing-masing.

d. Perkongsian Kos Pembangunan

Perkongsian kos dalam konteks projek PTB adalah bermaksud

perkongsian kos di antara pemilik-pemilik tanah, pihak kerajaan dan

agensi-agensi utiliti untuk membiayai sebahagian daripada kos

pembinaan dan penyediaan infrastruktur. Berdasarkan penyediaan

Pelan Implementasi projek perintis ini, perkongsian kos dalam bentuk

pengecualian atau pengurangan kos-kos pembangunan tertentu

perlu diperolehi dengan tujuan memastikan projek PTB adalah viable

dan seterusnya melancarkan lagi pelaksanaan projek.

Untuk pembangunan Fasa 1, selain daripada pemilik-pemilik tanah,

perkongsian kos ini akan melibatkan Kerajaan Negeri Selangor, PBT

iaitu Majlis Perbandaran Sepang, serta agensi-agensi utiliti iaitu

SYABAS, TNB, JPS, dan JPP/ IWK. Keputusan dasar yang akan dibuat

oleh pihak-pihak berkenaan ke atas permohonan perkongsian kos ini

16


akan menjadi precedence kepada pelaksanaan projek-projek PTB

seterusnya.

Sumbangan Kerajaan Negeri, PBT dan agensi-agensi utiliti yang

dicadangkan adalah seperti berikut :

Jadual 4 : Pengecualian / Pengurangan Komponen Kos-kos Pembangunan

A Pengecualian / Pengurangan Kos Kerajaan Negeri

a. Premium tukar syarat dan Penyelarasan semula cukai tahunan

b. Permohonan geran sementara dan akhir

c. Penyelarasan status tanah

d. Caruman kubur

e. Pengecualian rumah kos rendah dan lain-lain

B Pengecualian / Pengurangan Kos Pihak Berkuasa Tempatan

a. Fee Permohonan kelulusan pelbagai pelan

! Kebenaran merancang

! Pelan infrastruktur

! Pelan bangunan

! Pelan landskap

! Pelan Mekanikal & Elektrikal

C Pengecualian / Pengurangan Kos Agensi Utiliti

(Persekutuan/Negeri)

a. Sumbangan bekalan elektrik (TNB)

b. Sumbangan bekalan air (SYABAS)

c. Sumbangan / bayaran sistem pembentungan (JPP/IWK)

d. Sumbangan perparitan (JPS)

Beberapa langkah telah diambil susulan daripada cadangan ini, iaitu :

1. Menyediakan kertas Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri (MMKN)

Selangor yang mengandungi aspek-aspek berikut :

o Pelaksanaan Projek Perintis di Zon C1, Kg. Pulau Meranti,

Sepang.

o Struktur Organisasi Pelaksanaan Program dan Projek PTB,

di mana JPBD Selangor sebagai penyelaras projek,

17


MPSepang sebagai Badan Pelaksana dan PKNS sebagai

pemaju.

o Kelulusan untuk memberi Power of Attorney kepada

PKNS sebagai pemaju projek.

o Pengecualian berkenaan syarat penyediaan 20% rumah

kos rendah, 10% rumah kos sederhana rendah dan 10%

rumah kos sederhana.

o Pengurangan atau pengecualian sumbangan kepada

Kerajaan Negeri, PBT dan agensi utiliti.

o Persetujuan dasar untuk pertukaran taraf pegangan

tanah pajakan kepada pegangan bebas.

o Persetujuan Kerajaan Negeri ke atas tanah kerajaan

seluas 4 hektar untuk diberimilik kepada PKNS untuk

dijadikan sebagai sumber dana pusingan.

MMKN Selangor ke 13 yang bermesyuarat pada 7 Jun 2006

secara dasarnya telah meluluskan perkara-perkara di atas. Ini

adalah bagi memastikan projek PTB ini berdaya maju.

Berkaitan perkongsian kos, MMKN telah meluluskan

pengurangan sumbangan kepada Kerajaan Negeri manakala

pengecualian/pengurangan sumbangan kepda PBT dan

agensi utiliti tidak diluluskan. Walaubagaimanapun, rundingan

semula akan diadakan dengan agensi-agensi tersebut.

2. Perbincangan dengan agensi-agensi utiliti berkenaan

perkongsian kos peringkat persekutuan,

3. Cadangan penubuhan dana pusingan di peringkat

persekutuan.

e. Penyertaan Pemilik-pemilik Tanah

Di samping mekanisma formal, perbincangan secara tidak formal dari

masa ke semasa turut digunakan untuk mengalakkan penyertaan

secara aktif dan mendapatkan persetujuan pemilik-pemilik tanah di

18


pelbagai peringkat projek. Langkah-langkah yang telah diambil untuk

menggalakkan penyertaan pemilik-pemilik tanah menyertai projek PTB

ialah seperti berikut :

! Program Perundingan Awam di Cyberview Lodge, Cyberjaya

pada 7 Oktober 2003;

! Kajian Lapangan dan Soal Selidik Profil Komuniti dan Pemilik,

dan mengesan absentee landlords dari Oktober 2003 sehingga

September 2004;

! Iklan di dua akhbar utama untuk mengesan baki absentee

landlords seramai 17 orang dari 96 pemilik pada Oktober 2004;

! Program Pembinaan Persetujuan siri 1/2005 pada 21 Mei 2005

dan PPP siri 2/2005 pada 23 Julai 2005;

! Perlantikan JPPT di bawah Organisasi Pelaksanaan Program dan

Projek PTB pada PPP siri 2/2005;

! Mesyuarat bersama JPPT pada 10 September 2005 dan 18

Februari 2006;

! Mesyuarat bersama pemilik-pemilik tanah Fasa 1 dan JPPT di

pejabat PKNS pada 5 April 2006; dan

! Mesyuarat dan perjumpaan formal dan informal juga telah

diadakan dari masa ke semasa untuk memberi penerangan

lanjut bersama JPPT, pemilik-pemilik, waris-waris dan wakil

pemilik tanah.

Berdasarkan progres kajian implementasi dan maklumbalas yang

diterima daripada siri-siri perjumpaan sehingga kini, adalah sukar untuk

mendapatkan persetujuan seratus peratus pemilik untuk menyertai

projek PTB. Pelan-pelan tatatur dan kewangan juga telah dipinda

beberapa kali dengan mengambilkira pandangan pemilik-pemilik dan

waris-waris pemilik. Faktor-faktor pemilikan tanah berikut didapati

melambatkan dan menyukarkan persetujuan dicapai sepenuhnya.

! Terdapat terlalu ramai pemilik tanah dalam satu lot (terdapat 5

lot yang mengandungi di antara 9 hingga 14 orang pemilik);

19


! Pemilik-pemilik tanah yang telah meninggal dunia (29 orang) di

mana pembahagian harta pesaka masih belum diselesaikan;

! Penyelesaian harta pesaka bagi kesemua nilai harta melebihi

RM 600,000 perlu dibawa ke Mahkamah Tinggi;

! Untuk kes tersebut, urusan mendapatkan Kuasa Mentadbir juga

perlu diperolehi daripada Mahkamah Tinggi untuk

membolehkan perjanjian usahasama ditandatangani dengan

PKNS sebagai pemaju projek; dan

! Taraf pendidikan pemilik-pemilik dan waris-waris yang berbagai.

Perancangan semula telah dilakukan mengikut fasa pembangunan, di

mana pelaksanaan projek perintis ini akan ditumpukan kepada lot-lot

yang bersetuju sahaja.

f. Kuasa Perundangan kepada Badan Pelaksana.

Setelah sesuatu projek diluluskan, Badan Pelaksana (Implementation

Body – IB) perlulah diberi kuasa perundangan untuk memastikan

pelaksanaan projek yang lancar dan berkesan. Sehingga kini, tidak

terdapat satu peruntukan undang-undang khusus berkenaan

pelaksanaan PTB.

Berdasarkan mesyuarat Jawatankuasa Kecil Hal Ehwal Tanah PTB yang

telah diadakan pada 24 Mac 2006 bersama Jabatan Peguam Negara

dan Penasihat Undang-undang KPKT telah memutuskan bahawa :

! Pelaksanaan Projek Perintis PTB hendaklah menggunapakai

perundangan sedia ada tanpa pindaan (Akta 172 dan KTN),

dan

! Tidak perlu meminda Akta 172 atau menyediakan akta PTB

berasingan selagi undang-undang sedia ada boleh digunakan

untuk melaksanakan projek PTB.

20


Keputusan ini juga adalah berdasarkan Memorandum Jemaah

Menteri yang telah dimeterai pada 23 Jun 1999, yang jelas terkandung

bahawa projek perintis PTB hendaklah dijalankan dengan

menggunakan rangka perundangan dan pentadbiran semasa. Satu

kertas kerja ke Jemaah Menteri perlu disediakan beserta alasan-

alasan yang kukuh untuk dikemukakan kepada kabinet sekiranya

didapati pemakaian sistem perundangan semasa menyebabkan

proses perjalanan projek perintis PTB tidak dapat berjalan dengan

lancar.

Dalam konteks ini, terdapat beberapa isu yang dihadapi yang

berkaitan dengan elemen-elemen PTB yang tidak diperuntukkan di

dalam mana-mana perundangan sedia ada di negara ini iaitu :

! Elemen persetujuan semua pemilik : Ekoran daripada

keengganan sebahagian dari pemilik-pemilik tanah untuk

menyertai PTB, keseluruhan Tapak Projek memerlukan

perancangan semula yang melibatkan pindaan pelan tatatur

dan kewangan khusus kepada lot-lot yang bersetuju sahaja.

! Elemen perkongsian kos : Elemen perkongsian kos melibatkan

bukan sahaja pemilik-pemilik tanah, malahan Kerajaan

Persekutuan, Negeri, Pihak Berkuasa Tempatan dan agensi-

agensi utiliti. Keputusan perkongsian kos ini melibatkan

keputusan dasar dan polisi pihak berkenaan.

! Elemen Badan Pelaksana : Elemen kuasa perundangan kepada

IB ini juga perlu dibincangkan dan dijelaskan sekiranya ianya

tidak melibatkan PBT untuk perancangan dan pelaksanaan

sistem PTB ini dalam jangkapanjang.

Sehubungan itu, untuk jangkapanjang suatu undang-undang baru

bagi melaksanakan projek PTB ini perlu diwujudkan yang akan menjadi

suatu alternatif kepada sistem pembangunan tanah cara tradisi yang

21


sedia ada. Akta baru yang diwujudkan boleh membuat peruntukan

bagi membolehkan pihak yang terlibat mengatasi atau

menyelesaikan masalah yang dijangka timbul.

6.0 Keputusan Mesyuarat Jawatankuasa Pemandu

Mesyuarat Jawatankuasa Pemandu Kajian Pelan Implementasi yang

dipengerusikan oleh Y. Bhg. Dato’ Ketua Setiausaha, Kementerian

Perumahan dan Kerajaan Tempatan pada 25 Ogos 2006 telah

membuat beberapa keputusan utama seperti berikut :

! Mengambilmaklum dan menghargai keputusan Majlis

Mesyuarat Kerajaan Negeri (MMKN) Selangor meluluskan

beberapa aspek perkongsian kos untuk menjadikan

pelaksanaan projek PTB ini berdaya maju;

! Berkaitan pemakaian Akta Pengambilan Tanah 1960 terhadap

lot-lot tanah yang tidak bersetuju dengan projek PTB (terutama

lot-lot yang terletak di antara lot-lot yang bersetuju); PKNS

sebagai pemaju perlu mengkaji perkara-perkara berikut :

o Mendapatkan keputusan pengurusan PKNS samada

bersetuju dengan tindakan pengambilan balik tanah,

o Mendapatkan keputusan Kerajaan Negeri Selangor

terhadap tindakan pengambilan balik tanah (dengan

kerjasama JPBD Negeri Selangor),

o Mengemukakan semula pelan susunatur keseluruhan

dengan mengambilkira pengambilan balik tanah bagi

lot-lot yang tidak bersetuju, dan

o Perjumpaan dengan pemilik tanah perlu diadakan

setelah keputusan tentang pengambilan balik tanah

diperolehi dan pelan susunatur keseluruhan siap

disediakan.

22


! Lot-lot yang telah dibangunkan secara intensif dikeluarkan

daripada kawasan projek PTB, iaitu lot-lot 3548, 3562 dan 3563;

! Semua permohonan pembangunan yang melibatkan kawasan

projek PTB dibekukan sehingga keputusan lain dibuat;

! Tidak bersetuju dengan cadangan penubuhan dana pusingan

PTB, tetapi sebaliknya mencadangkan supaya permohonan

geran dibuat bagi membiayai kos infrastruktur projek. Majlis

Perbandaran Sepang yang bertindak sebagai Badan

Pelaksana adalah agensi kerajaan yang bersesuaian untuk

membuat permohonan tersebut kepada Perbendaharaan

Malaysia, Kementerian Kewangan.

! Mesyuarat juga seterusnya membuat keputusan terhadap

Kajian Pelan Implementasi Projek Perintis PTB ini secara

keseluruhannya iaitu :

o Meluluskan Penemuan Kajian Projek Perintis PTB,

o Meluluskan Laporan Akhir Kajian Pelan Implementasi

Projek Perintis PTB,

o Bersetuju dengan Struktur Organisasi Pelaksanaan

Program dan Projek PTB,

o Bersetuju supaya Projek Perintis PTB Zon C1 – Kg. Pulau

Meranti dilaksanakan,

o Bersetuju supaya perancangan dan pelaksanaan projek

menggunapakai sistem PTB diperluaskan ke kawasan-

kawasan lain di seluruh negara,

o Bersetuju supaya Laporan Persediaan dan Penemuan

Kajian Pelan Implementasi dibentangkan untuk

pertimbangan Jemaah Menteri.

23


7.0 Kesimpulan

Berdasarkan penemuan Kajian Pelan Implementasi Projek Perintis PTB,

kesimpulannya dapat diringkaskan seperti berikut :

i. Sistem PTB adalah merupakan satu kaedah pembangunan

tanah yang boleh dilaksanakan sebagai alternatif kepada

pendekatan pembangunan tanah sedia ada, bagi

mencapai status negara maju dengan meningkatkan

persekitaran kehidupan yang sejahtera.

ii. Pelan Implementasi ini berpotensi diterimapakai bagi

membangunkan lebih banyak kawasan-kawasan di pusat

bandar dan pinggir bandar yang mengalami kesesakan,

kemerosotan, tertinggal dari arus pembangunan serta

kekurangan kemudahan asas dan awam, berbanding

kawasan sekitarnya.

iii. Pelaksanaan projek PTB adalah sangat relevan dengan

dasar-dasar Negara yang telah digubal, khususnya

Rancangan Malaysia Ke Sembilan, Rancangan Fizikal

Negara dan Dasar Perbandaran Negara, iaitu untuk

membangunkan semula kawasan yang mengalami

kemerosotan fizikal atau yang tidak terancang di dalam

bandar.

iv. Konsep dan pendekatan sistem PTB yang dikemukakan ini

pada dasarnya boleh digunakan di mana-mana negeri di

negara ini, dengan pengubahsuaian mengikut ciri-ciri khusus

sesuatu kawasan dan juga berdasarkan persepakatan dan

persetujuan semua pihak yang terlibat di dalam

pembangunan tersebut.

24


25

v. Sistem PTB yang menekankan kepada elemen perkongsian

kos pembangunan di antara pemilik-pemilik tanah, kerajaan

dan agensi utiliti, adalah selaras dengan konsep Smart

Partnership. Pada masa yang sama, sistem ini juga

menekankan kepada penyertaan pemilik tanah dalam

perancangan pembangunan bandar selaras dengan prinsip

Agenda 21 Tempatan.

vi. Sistem PTB menjamin hak pemilik-pemilik tanah di kawasan

asal dikekalkan berbanding kaedah pengambilanbalik

tanah. Pemilik-pemilik tanah juga boleh menetap di

kawasan yang sama selepas pembangunan projek PTB.

Full page photo print - townplan.gov.my · ini, dengan pengubahsuaian berdasarkan ciri-ciri dan...

Documents

Transcript of Full page photo print - townplan.gov.my · ini, dengan pengubahsuaian berdasarkan ciri-ciri dan...