Latarbelakang RTBL

7/25/2019 Latarbelakang RTBL

1/16

LAPORAN AKHIR RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN JALUR PROTOKOL KOTA CILEGON 1-1

BAB 1

PENDAHULUAN


2/16

Perkembangan dan pertumbuhan sebuah kota pada dasarnya berjalan sangat dinamis dan

dipengaruhi oleh berbagai aspek kehidupan. e!ara umum perkembangan kota

dipengaruhi oleh dua "aktor utama yaitu "aktor #sik meliputi lokasi dan kondisi geogra#s

serta "aktor non #sik yaitu perkembangan penduduk dan akti$itas perkotaan terutama

kegiatan perekonomian.

emenjak lahirnya %ota &ilegon pada tahun 1''' hingga saat ini( pertumbuhan %ota

&ilegon semakin pesat. %ota &ilegon merupakan sebuah kota dengan pola linear( dimana

sebagian besar akti$itas masyarakatnya terjadi di sepanjang jalan utama yang biasa

disebut dengan jalur protokol. )alur Protokol %ota &ilegon adalah )alan *aya erang + ,erak

dengan "ungsi jalan arteri primer( merupakan jalan utama sebagai penghubung antar

ka-asan di %ota &ilegon. ebagai jalur penghubung antar ka-asan( )alan *aya erang +

,erak digunakan oleh masyarakat setempat maupun through trafclalu lintas antar %ota

)akarta + ,erak dengan $olume arus kendaraan yang sangat tinggi dan relati" !epat.

ebagai jalan arteri primer( kegiatan perdagangan dan jasa yang ada juga sangat

berkembang. Dalam perspekti" ekonomi( perkembangan tersebut memberikan dampak

positi" terhadap laju pertumbuhan ekonomi %ota &ilegon. Namun dalam perspekti" tata

ruang( pertumbuhan akti$itas perekonomian yang !enderung sporadis dan tidak

terintegrasi menyebabkan kurang tertatanya kualitas $isual dan semakin berkurangnya

kenyamanan lingkungan di sepanjang jalur protokol. leh karena itu( jalur protokol ini

merupakan salah satu ka-asan yang mempunyai nilai ekonomi tinggi dan berpotensi

untuk menjadi ka-asan yang representati"( berjati diri sehingga dapat memberikan nilai

dan arti tersendiri bagi %ota &ilegon.

*en!ana /ata Bangunan dan Lingkungan 0*/BL %a-asan )alur Protokol %ota &ilegon(

sebelumnya telah disusun dan disahkan dalam %eputusan 2alikota &ilegon Nomor ' /ahun

3443 tentang Pengaturan e!ara %husus Pembangunan 5isik %a-asan epanjang )alur

Protokol Antara P&67Persimpangan ADB %ota &ilegon. Namun mengingat perkembangan

kota yang semakin kompleks serta pertumbuhan jumlah dan akti$itas penduduk yang

semakin tinggi( maka */BL )alur Protokol %ota &ilegon yang ada perlu disesuaikan dengan

serangkaian perubahan yang terjadi. Penyesuaian ini pada dasarnya untuk mensinergikan

seluruh peren!anaan yang ada di suatu ka-asan sehingga dapat mendukung dan

memberikan kontribusi terhadap ter-ujudnya kota yang ramah lingkungan dan

berkelanjutan.

1.2.1 MAKSUD

,aksud pelaksanaan kegiatan ini adalah untuk me7review *en!ana /ata Bangunan dan

Lingkungan 0*/BL %a-asan )alur Protokol %ota &ilegon yang telah disusun dan disahkan

dalam %eputusan 2alikota &ilegon Nomor ' /ahun 3443( disesuaikan dengan

perkembangan kota dan didasarkan pada berbagai peraturan perundangan terbaru.

1.2.2 TUJUAN

Berdasarkan maksud tersebut( tujuan yang hendak di!apai dari review*/BL )alur Protokol

%ota &ilegon adalah untuk merumuskan panduan pengendalian pembangunan dalampenyelenggaraan penataan bangunan dan lingkungan yang memenuhi kreteria

peren!anaan agar ter-ujud tata bangunan dan lingkungan yang ramah lingkungan dan

berkelanjutan.

1.2.3 SASARAN

Adapun sasaran yang hendak di!apai dari kegiatan ini adalah terumuskannya Dokumen

*en!ana /ata Bangunan dan Lingkungan )alur Protokol %ota &ilegon yang sesuai dengan

pedoman penyusunan */BL yang terdapat pada Peraturan ,enteri Pekerjaan Umum No.

489P*/9,9344:.

Landasan hukum yang dijadikan a!uan Review*en!ana /ata Bangunan dan Lingkungan

)alur Protokol %ota &ilegon( antara lain;


1.1 LA/A* BELA%AN /ahun 1''3 tentang Perumahan dan

Permukiman

Undang 7 Undang *epublik 6ndonesia No. 3= /ahun 1'': tentang Lingkungan Hidup

Undang 7 Undang *epublik 6ndonesia No. 3? /ahun 3443 tentang Bangunan


4/16

Lingkup kegiatan Review *en!ana /ata Bangunan dan Lingkungan )alur Protokol %ota

&ilegon antara lain;

Persiapan

ur$ei dan obser$asi lapangan

Pengolahan data dan analisis

Perumusan konsep ren!ana

Pelaporan

1.4.3 LINGKUP MATERI

Adapun lingkup materi Review*en!ana /ata Bangunan dan Lingkungan )alur Protokol %ota

&ilegon meliputi;

Program bangunan

*en!ana umum

Panduan ran!angan

*en!ana in$estasi

%etentuan pengendalian ren!ana

Pedoman pengendalian pelaksanaan

Pembinaan pelaksanaan

Hasil keluaran atau output yang diharapkan dari Review *en!ana /ata Bangunan dan

Lingkungan 0*/BL )alur Protokol %ota &ilegon adalah;

a. Dokumen */BL )alur Protokol %ota &ilegonb. *an!angan Peraturan 2alikota &ilegon tentang */BL )alur Protokol %ota &ilegon!. Album Peta

,an"aat dari Review*en!ana /ata Bangunan dan Lingkungan )alur Protokol %ota &ilegon

tersebut diantaranya adalah;

a. Bagi pemerintah( */BL )alur Protokol %ota &ilegon berman"aat sebagai panduan bagi

penyelenggaraan tata bangunan dan lingkungan

b. Bagi masyarakat( */BL )alur Protokol %ota &ilegon memiliki peran sebagai a!uan bagi

kegiatan peman"aatan lahan( kegiatan in$estasi( dan pengembangan properti

!. Pemberian iin mendirikan bangunan dan peman"aatan bangunan

d. Penertiban letak( ukuran bangunan gedung dan bukan gedung serta bukan bangunan

e. Penyusunan ran!ang bangun bangunan gedung dan bukan gedung

". )aminan kepastian hukum dalam pelaksanaan pembangunan( termasuk kepastian untuk

mendapatkan pelayanan( kondisi yang selaras dan serasi dalam melakukan kegiatannya

1.'.1 RENCANA TATA RUANG WILAYAH KOTA CILEGON

A. STRUKTUR RUANG

truktur ruang -ilayah %ota &ilegon dibagi dalam @ 0lima Bagian 2ilayah %ota 0B2% yang

masing7masing dilayani oleh satu sub pusat pelayanan kota serta sesuai dengan

karakteristik dan "ungsi pengembangannya masing7masing. )alur protokol berada di B2% 6

dan B2% C. B2% 6 merupakan pusat pelayanan kota dengan "ungsi pengembangan untuk

perumahan( industri( pelabuhan dan pergudangan( pusat pemerintahan dan bangunan

umum( perdagangan dan jasa( */H dan ka-asan lindung( skala pelayanan kota dan

regional. B2% C merupakan sub pusat pelayanan kota sebagai "ungsi pengembangan

perdagangan dan jasa( sub terminal( perumahan( pusat pemerintahan dan bagian umum(

industri non polutan( ka-asan /PL B=( ka-asan lindung( */H( ka-asan peruntukan lainnya

dan ka-asan /PA merupakan skala pelayanan lokal.

istem jaringan prasarana jalan di %ota &ilegon meliputi;

Arteri primer yang merupakan ruas )alan /ol /angerang + ,erak( )alan /ol &ilegon +

Bojonegara( dan )alan Negara &ilegon 0P&6 + impang /iga + ,erak

%olektor primer yang merupakan ruas jalan pengumpul &ilegon 0P&6 + Bojonegara +

,erak dan ruas )alan impang /iga 7 Anyer


1.@ %ELUA*AN

1.8 ,AN5AA/

1.: /6N)AUAN %EB6)A%AN


5/16

Lokal primer yang merupakan jalan penghubung ke orde 6C atau ibukota ke!amatan

Gambar 1.2 S(r)*()r R)a%+ K,(a C!$+,%

:1. l 1 : . l 11 - , 11 - , 111 - , 111 - 11 l, 1

. #l

. # # # # #l 1 : 1 . , # # ,

. #l , #l ,

0 0

0

P

0

0

0

0

0

000

0

0

BWK I

BWK V

!el. Sukmaaa

!el. "#beber

!el. !e'aleman

!el. "#e'us

!el. as#$#t

!el. Pan$$un$ra#

!el. !ebon'alem

!el. !aran$asem

!el. !et#len$!el. "#a'uk

!el. "#tan$k#l !el. /omban$ etan

!el. Ramanuu

!el. Tamanbaru

!el. e'on$'alem

!el. Ben'un$an

!el. !al#t#mban$

!el. !otabum#

!el. Ba$en'un$

!e+. /omban$

!e+. "#beber

!e+. "#le$on

!e+. Purakarta

!e+. "#tan$k#l

615000 616000 617000 618000 619000 620000

9332000

9333000

9334000

9335000

9336000

1065'0"E1064'30"E1064'0"E1063'30"E1063'0"E1062'30"E

6

0'0"S

60'30"S

61'0"S

6

1'30"S

62'0"S

62'30"S

l

#

l # #

l #

l l #

l l

l l #

l l

l l

l #

#l #

%%

&

LokasiPeta

Struktur Ruang

DP Pusat Pelayanan Kota

D Sub Pusat Pelayanan Kota

D0 Pusat Lingkungan

D Sub Terinal

%%

&

Bagian Wilayah Kota

!K #

!K $

Batas #laa% !a#an

B. POLA RUANG

*en!ana pola ruang pada dasarnya merupakan penetapan lokasi serta besaran ruang

untuk me-adahi berbagai jenis kegiatan "ungsional perkotaan. e!ara umum( berdasarkan

"ungsi utamanya pola ruang -ilayah terdiri dari ka-asan lindung dan ka-asan budidaya.

%a-asan lindung dide#nisikan sebagai ka-asan yang ber"ungsi utama melindungi

kelestarian lingkungan hidup yang men!akup sumber daya alam dan sumber daya buatan.

edangkan ka-asan budidaya merupakan ka-asan yang ditetapkan dengan "ungsi utama

untuk dibudidayakan atas dasar kondisi dan potensi sumber daya alam( sumber daya

manusia dan sumber daya buatan.

Pengembangan ka-asan budidaya di -ilayah %ota &ilegon pada dasarnya bertujuan untuk

meningkatkan daya guna dan hasil guna peman"aatan ruang( sumber daya alam dan

sumber daya buatan dengan memperhatikan sumber daya manusia untuk menyerasikan

peman"aatan ruang dan kelestarian "ungsi lingkungan hidup. )enis peman"aatan ruang

yang ter!akup dalam ka-asan budidaya perkotaan yang akan dikembangkan di %ota

&ilegon hingga tahun 34=4 meliputi;

%a-asan Perumahan9Permukiman Perkotaan

%a-asan Perdagangan dan )asa

%a-asan Pemerintahan dan Bangunan Umum

%a-asan Perindustrian 0%a-asan 6ndustri( ona 6ndustri( Peruntukan 6ndustri

%a-asan Pelabuhan dan Pergudangan

%a-asan Pari-isata

%a-asan Peruntukan Lainnya 0Pusat ekunder &ilegon /imur

%a-asan /erminal /erpadu

%a-asan Pertambangan Batuan

%a-asan *uang /erbuka Non7Hijau

*uang E$akuasi Ben!ana

ektor 6n"ormal



6/16

Peruntukan Pelayanan umum

Gambar 1.3 P,!a R)a%+ K,(a C!$+,%

:1. l 1 : . l 11 - , 11 - , 111 - , 111 - 11 l, 1

. #l

. # # # # #l 1 : 1 . , # # ,

. #l , #l ,

BWK I

BWK V

!el. Sukmaaa

!el. "#beber

!el. !e'aleman

!el. "#e'us

!el. as#$#t

!el. Pan$$un$ra#

!el. !ebon'alem

!el. !aran$asem

!el. !et#len$!el. "#a'uk

!el. "#tan$k#l !el. /omban$ etan

!el. Ramanuu

!el. Tamanbaru

!el. e'on$'alem

!el. Ben'un$an

!el. !al#t#mban$

!el. !otabum#

!el. Ba$en'un$

!e+. /omban$

!e+. "#beber

!e+. "#le$on

!e+. Purakarta

!e+. "#tan$k#l

615000 616000 617000 618000 619000 620000

9332000

9333000

9334000

9335000

9336000

1065'0"E1064'30"E1064'0"E1063'30"E1063'0"E1062'30"E

60'0"S

60'30"S

61'0"S

61'30"S

62'0"S

62'30"S

l

#

l # #

l #

l l #

l l

l l #

l l

l l

l #

#l #

%%

&

Lokasi Peta

+olaRuang Buiaya

Ka(asan Perua)an

Ka(asan Perin*ustrian

Ka(asan Per*agangan*an +asa

Ka(asan Peerinta)an*an !angunan ,u

Ka(asan PeruntukanLainnya

%%

&

.

.

.

.

r

+ola Ruang R#.

Ka(asan - .uang Terbuka

/iau

/utan Kota

Taan Kota

Teat Peakaan,u

Laangan la) .aga

.T/ Ka(asan Pertanian

%%

&

1.'.2 RENCANA DETAIL TATA RUANG KAWASAN PERKOTAAN CILEGON

A. PENATAAN BWK DAN SUB BWK YANG DIPRIORITASKAN

)alur Protokol %ota &ilegon berada di B2% 6 dan B2% C. /ujuan penataan B2% 6 adalah

me-ujudkan penataan ka-asan pusat bisnis( pusat pemerintahan( akti$itas industri( dan

pelayanan skala kota yang produkti" dan ber-a-asan lingkungan. esuai dengan tujuan

penataan B2% 6 tersebut( prinsip penataan ruang meliputi;

/erlaksananya penataan -ajah kota pada -ilayah pusat bisnis dan pusat pemerintahan

yang estetis( hijau( dan mempertegas !itra ka-asan

/ersedianya jaringan prasarana dan sarana yang memadai untuk ter-ujudnya ka-asan

industri yang produkti" dan handal

/ersedianya ruang terbuka hijau dan ruang publik yang sesuai dengan kebutuhan

lingkungan

/ersedianya peraturan onasi untuk ka-asan industri( perdagangan dan jasa( bangunan

umum dan pemerintahan( dan permukiman

/ujuan Penataan B2% C adalah me-ujudkan produkti$itas ka-asan !epat tumbuh melalui

penataan lingkungan perumahan( perdagangan dan jasa( dan penggunaan !ampuran0mixed-use yang didukung oleh in"rastruktur yang memadai dengan tetap memperhatikan

pelestarian lahan pertanian pangan berkelanjutan( dengan prinsip penataan ruang sebagai

berikut;

/ersedianya jaringan in"rastruktur yang handal untuk ter-ujudnya pengembangan

ka-asan !ampuran 0ka-asan permukiman( perdagangan dan jasa

/er-ujudnya penyelenggaraan peman"aan ruang( khususnya untuk "ungsi perumahan(

perdagangan dan jasa yang memenuhi ketentuan intensitas peman"aatan ruang dan

prasarana minimum

/erpeliharanya kelestarian potensi lahan pertanian pangan berkelanjutan 0LP3B

Dalam dokumen *D/* %a-asaan Perkotaan %ota &ilegon /ahun 341@ + 34=@( jalur protokol

ditetapkan sebagai salah satu sub B2% yang diprioritaskan penanganannya. Adapun

tujuan penataan sub B2% jalur protokol adalah;

,e-ujudkan penataan ka-asan pusat bisnis( pusat pemerintahan( akti$itas industri( dan

pelayanan skala kota yang produkti" dan ber-a-asan lingkungan

,e-ujudkan produkti$itas ka-asan !epat tumbuh melalui penataan lingkungan

perumahan( perdagangan dan jasa( dan penggunaan !ampuran 0mixed-use yang



7/16

didukung oleh in"rastruktur yang memadai dengan tetap memperhatikan pelestarian

lahan pertanian pangan berkelanjutan

B. RENCANA -ONASI

Dalam kebijakan *D/* %ota &ilegon( ren!ana pola ruang sebagai distribusi peruntukan

untuk setiap ona memilliki "ungsi sebagai zoning map bagi peraturan onasi( alokasi

ruang bagi kegiatan ekonomi( sosial9umum( serta kegiatan konser$asi( a!uan bagi proses

pengkajian dalam penerbitan iin peman"aatan ruang( dasar penyusunan peren!anaan

teknis tata ruang dan ren!ana tata bangunan9lingkungan 0*/BL. Zoning map di sekitar

)alur Protokol %ota &ilegon adalah sebagai berikut;

ona Perlindungan etempat 0P + ub ona empadan ungai


8/16

A. GARIS SEMPADAN JALAN

Penyelenggaraan bangunan gedung( bangunan gedung umum( dan bangunan gedung

tertentu di sepanjang jalan umum harus memenuhi ketentuan garis sempadan jalan yang

ditetapkan sebagai pengamanan konstruksi jalan( pengamanan "ungsi jalan( dan

pandangan bebas pengemudi.


9/16

Pada kondisi di mana sempadan belakang tidak dapat dipenuhi( maka dapat diterapkan

sempadan samping dengan besar ukuran dan si"at yang sama. Dalam hal bangunan

berbatasan dengan objek sempadan lainnya( maka ukuran garis sempadan bangunan

mempertimbangkan ukuran sempadan obyek tersebut dengan menga!u pada jarak

teraman.

*uang sempadan belakang bangunan dapat diman"aatkan untuk pendirian bangunan

dengan ketentuan tidak melebihi 0seperempat dari lebar persil bagian belakang dan

tidak melebihi batas koe#sien dasar bangunan 0%DB yang ditetapkan.

Pada kondisi lebar muka persil tanah lebih dari = 0tiga kali panjang tanahnya( maka

ketentuan sempadan belakang dapat dialihkan ke bagian kiri atau kanan bangunan

dengan besaran dan si"at yang sama.

Untuk bangunan yang digunakan sebagai tempat penyimpanan bahan9benda yang

berbahaya9mudah terbakar dan atau bangunan tertentu yang berpotensi menimbulkan

dampak besar terhadap lingkungan sekitar( maka perlu penetapan besaran khusus untuk

sempadan samping kiri( kanan( dan belakang disesuaikan dengan bahan dasar konstruksi

bangunan dan akti$itas di sekelilingnya dan atau pertimbangan pendapat ahli.

6ndustri9bangunan penunjang industri

a. 6ndustri ke!il @

b. 6ndustri menengah ?

!. 6ndustri besar dengan luas ka$ling kurangdari 34.444 mJ

14

d. 6ndustri besar dengan luas ka$ling 34.444mJ atau lebih

1@

Sumber: Peraturan Walikota ilegon !o" #$%$$

Tab$! 1.3 K,$/$% Jara* Ba%+)%a% G$)%+ 5a/!(a/ Um)m

NO PERUNTUKKAN LOKASI JARAK MINIMALM

1. Pendidikan dengan luas ka$ling;

1 I 1.444 mJ

3 1444 mJ + 8.444mJ

= K 8.444 mJ

@

?

14

3. Peribadatan dengan luas ka$ling;

1 I 1444 mJ

3 1444 mJ

@

?

=. %esehatan dengan luas ka$ling;

1 I @44 mJ

3 @44 mJ + =444 mJ

= K =444 mJ

@

?

14

>. Perkantoran pemerintahan dengan luas ka$ling;

a. I 1.444 mJ

b. 1.444 mJ + @.444 mJ

!. K @.444 mJ

@

?

14




10/16

D.GARIS SEMPADAN PAGAR

>

1? + 3> 7 >(@ >(@

3? 7 =4 7 @ @

=8 7 8 8

>37>? 7 : :


5. PEMAN5AATAN DAN PENGENDALIAN RUANG SEMPADAN

Pengaturan garis sempadan pada ka-asan9lingkungan khusus akan menga!u pada

peraturan internal ka-asan9lingkungan dengan tetap memperhatikan aspek keselamatan(

kesehatan( dan kelestarian lingkungan. Dalam hal belum adanya pengaturan garis

sempadan di dalam ka-asan9lingkungan khusus( akan menga!u pada ketentuan peraturan

-alikota ini.

Peman"aatan garis sempadan dan pengendalian ruang sempadan diselenggarakan melalui

kegiatan penga-asan( penertiban serta mekanisme periinan. *uang sempadan

sebagaimana dimaksud dalam peraturan -alikota ini dapat diman"aatkan sebagai berikut;

a. Bangunan penunjang

b. Papan peringatan( rambu( dan papan reklame 0dengan tetap memperhatikan

rekomendasi teknis dari instansi terkait

!. Parkir

d. )alur hijau dan taman

e. %egiatan yang bersi"at insidentil 0sementara

Peman"aatan ruang sempadan harus berdasarkan pada rekomendasi instansi terkait

dengan tetap memperhatikan aspek keselamatan( keamanan( dan kelestarian. Dalam hal

penguasaan lahan( tanah7tanah yang sudah dalam penguasaan apabila akan dijadikan

ruang sempadan( maka penyelesaiannya dilakukan berdasarkan perundang7undangan

yang berlaku. Pada batas garis sempadan yang telah ditetapkan( tidak diperbolehkan;

a. ,endirikan bangunan baik permanen maupun non7permanen

b. ,elakukan kegiatan penggalian( penimbunan barang9sampah9bahan mudah terbakar(

menimbulkan api9pembakaran( mengadakan kegiatan keramaian( kegiatan yg dapat

menimbulkan kerusakan struktur tanah

!. ,erusak "asilitas penunjang ruang sempadan

1.'.4 PERATURAN WALIKOTA NO. 24 TAHUN 212 TENTANG PENYELENGARAAN

BANGUNAN GEDUNG BERTINGKAT TINGGI

/ujuan penetapan ketentuan bangunan gedung bertingkat tinggi adalah untuk

me-ujudkan bangunan gedung $ertikal yang sesuai dengan "ungsi( persyaratan tata



11/16

bangunan( memenuhi aspek keselamatan( kesehatan( kenyamanan( dan kemudahan serta

keserasian dengan lingkungan sekitarnya.

Lingkup pengaturan penyelenggaraan bangunan gedung bertingkat tinggi meliputi

persyaratan penyelenggaraan bangunan gedung bertingkat tinggi dan pembinaan( serta

penga-asan bangunan gedung bertingkat tinggi.

A. KETENTUAN ADMINISTRASI

Dalam melakukan pembangunan bangunan gedung bertingkat tinggi( penyelenggara

bangunan gedung bertingkat tinggi harus memenuhi ketentuan administrati" meliputi;

a. urat keterangan ren!ana kota 0%*%( yang merupakan landasan teknis dalam

penyusunan ren!ana teknis bangunan gedung

b. *en!ana teknis bangun gedung yang dikaji oleh instansi terkait dan kemudian disahkan

oleh -alikota atau pejabat yang ditunjuk( terdiri atas;

1


12/16

peruntukan dalam ren!ana tata ruang -ilayah 0*/*2 dengan ren!ana pengembangan

lahan yang akan dilaksanakan( potensi dampak yang ditimbulkan terhadap "ungsi dominan

ka-asan( daya dukung terhadap lingkungan eksisting( daya dukung #sik lahan( kelayakan

lokasi( dan tidak mengganggu lalu lintas darat dan udara.

%etentuan intensitas peman"aatan ruang untuk bangunan gedung bertingkat tinggi adalah

sebagai berikut;

a. %oe#sien dasar bangunan 0%DB maksimal ?4F

b. %oe#sien lantai bangunan 0%LB maksimal dihitung berdasarkan persentase %DB

maksimal dikalikan dengan jumlah lantai bangunan

!. %oe#sien dasar hijau 0%DH ditetapkan sekurang7kurangnya 1@F

d. %oe#sien tapak basemen 0%/B ditetapkan setinggi7tingginya ?@F

%etentuan intensitas peman"aatan ruang menjadi materi dan substansi surat keterangan

ren!ana kota 0%*%.

Bangunan gedung bertingkat tinggi harus memenuhi ketentuan garis sempadan bangunan

dan jarak bebas antar bangunan gedung dengan ketentuan sebagai berikut;

a. /idak melanggar arahan garis sempadan yang ditetapkan sesuai ketentuan berlaku

b. Pengaturan garis sempadan bangunan bertingkat tinggi meliputi garis sempadan muka

bangunan( belakang bangunan( samping kiri( dan samping kanan bangunan ditetapkan

seluruhnya sebagai aturan -ajib

!. )arak bebas bangunan gedung bertingkat tinggi terhadap bangunan lainnya sekurang7

kurangnya > meter dari lantai dasar dan pada setiap penambahan lantai ditambah 4(@

meter dari jarak bebas lantai di ba-ahnya sampai men!apai jarak bebas terjauh 13(@

meter

)arak bebas antar dua bangunan gedung bertingkat tinggi dalam satu tapak diatur sebagaiberikut;

a. Dalam hal kedua7duanya memiliki bidang bukaan yang saling berhadapan( maka jarak

antara dinding atau bidang tersebut minimal dua kali jarak bebas yang ditetapkan

b. Dalam hal salah satu dinding yang berhadapan merupakan dinding tembok tertutup dan

yang lain merupakan bidang terbuka dan9atau berlubang( maka jarak antara dinding

tersebut minimal satu kali jarak bebas yang ditetapkan

!. Dalam hal kedua7duanya memiliki bidang tertutup yang saling berhadapan( maka jarak

dinding terluar minimal setengah kali jarak bebas yang ditetapkan

Dalam hal denah bangunan gedung berbentuk U( L( atau / atau panjang melebihi @4

meter( maka harus dilakukan pemisahan struktur atau delatasi untuk men!egah terjadinya

kerusakan akibat gempa atau penurunan tanah.

irkulasi kendaraan harus memberikan pen!apaian yang mudah( jelas( dan terintegrasi

dengan sarana transportasi. istem sirkulasi yang diren!anakan telah memperhatikan

kepentingan bagi aksesibilitas pejalan kaki termasuk penyandang !a!at dan lanjut usia.

irkulasi harus memungkinkan adanya ruang gerak $ertikal 0clearance dan lebar jalan

yang sesuai untuk pen!apaian darurat oleh kendaraan pemadam kebakaran( dan

kendaraan pelayanan lainnya. irkulasi perlu diberi perlengkapan seperti tanda penunjuk

jalan( rambu7rambu( papan in"ormasi sirkulasi( elemen pengarah sirkulasi guna

mendukung sistem sirkulasi yang jelas dan e#sien serta memperhatikan unsur estetika.

etiap bangunan bertingkat tinggi di-ajibkan menyediakan area parkir dengan rasio

sekurang7kurangnya 1 0satu lot parkir kendaraan untuk setiap @ 0lima unit bangunan.

Penyediaan parkir tidak boleh mengurangi lahan penghijauan yang telah ditetapkan.

Perletakan prasarana parkir tidak mengganggu kelan!aran lalu lintas atau mengganggulingkungan sekitarnya.

Penempatan elemen penanda 0signage( termasuk papan iklan9reklame( harus membantu

orientasi dengan tidak mengganggu karakter l ingkungan yang ingin

di!iptakan9dipertahankan( baik yang penempatannya pada bangunan( persil( pagar( atau

ruang publik. Untuk penataan bangunan dan lingkungan yang baik( perlu diatur

pembatasan ukuran( bahan( moti"( dan lokasi dari signage.

Pen!ahayaan ruang luar bangunan harus disediakan dengan memperhatikan karakter

lingkungan( "ungsi dan arsitektur bangunan. Pen!ahayaan yang dihasilkan harus

memenuhi keserasian dengan pen!ahayaan dari dalam bangunan dan pen!ahayaan dari

jalan umum. Pen!ahayaan yang dihasilkan menghindari penerangan ruang luar yang

berlebihan( silau( mengganggu $isual( dan memperhatikan aspek operasi dan

pemeliharaan.

etiap kegiatan dalam penyelenggaraan bangunan bertingkat tinggi tidak menimbulkan

dampak penting terhadap lingkungan meliputi;

a. Perubahan pada si"at #sik dan atau hayati lingkungan yang melampaui baku mutu



13/16

lingkungan menurut ketentuan berlaku

b. Perubahan mendasar pada komponen lingkungan yang melampaui kriteria yang diakui

berdasarkan pertimbangan ilmiah

!. Hal7hal yang menimbulkan kerusakan atau gangguan terhadap ka-asan yang dilindungi

d. Pengerusakan bangunan peninggalan sejarah yang bernilai tinggi 0situ( bangunan

bersejarah

e. ,engubah atau memodi#kasi areal yang mempunyai nilai keindahan alami yang tinggi

". Dampak dari pelaksanaan pembangunan bangunan gedung bertingkat tinggi yang

mengakibatkan kerugian terhadap lingkungan sekitar menjadi tanggungja-ab

penyelenggara bangunan gedung

g. Hal yang mengakibatkan konMik dengan masyarakat( dan atau pemerintah daerah

Peren!anaan dan pelaksanaan bangunan gedung bertingkat tinggi beserta seluruh

komponen bangunan gedung yang ada -ajib memenuhi standar dan ketentuan

keselamatan dan keamanan bangunan gedung. Penyelenggaraan bangunan gedung

bertingkat tinggi -ajib dilengkap dengan komponen penunjang keselamatan dan

keamanan bangunan gedung yang memenuhi standar sesuai ketentuan berlaku sehingga

dapat mendukung keselamatan dan keamanan pengguna bangunan gedung 0sesuai

ketentuan berlaku( disederhanakan9simpli'(.

truktur bangunan diren!anakan dan dilaksanakan agar kuat( kokoh( dan stabil dalam

memikul beban9kombinasi beban dan memenuhi persyaratan keselamatan 0sa'et(( serta

memenuhi persyaratan kelayanan 0serviceabilit( selama umur layanan yang

diren!anakan dengan mempertimbangkan "ungsi bangunan gedung( lokasi( kea-etan( dan

kemungkinan pelaksanaan konstruksinya.

%emampuan memikul beban diperhitungkan terhadap pengaruh7pengaruh aksi sebagai

akibat dari beban7beban yang mungkin bekerja selama umur layanan struktur( baik beban

muatan tetap maupun beban muatan sementara yang timbul akibat gempa( angin(pengaruh korosi( jamur( dan serangga perusak.

emua unsur struktur baik bagian dari sub struktur maupun struktur gedung harus

diperhitungkan dapat memikul pengaruh gempa ren!ana sesuai dengan ona gempanya

0ona 6C. truktur bangunan harus diren!anakan se!ara detail sehingga pada kondisi

pembebanan maksimum yang diren!anakan apabila terjadi keruntuhan kondisi strukturnya

masih dapat memungkinkan penghuni menyelamatkan diri.

Dalam menentukan tingkat keandalan struktur bangunan( perlu dilakukan pemeriksaan

keandalan bangunan se!ara berkala. Pemeriksaan keandalan bangunan dilaksanakan

se!ara berkala untuk men!egah potensi kerusakan struktur yang mempengaruhi

keselamatan bangunan gedung. Perbaikan atau penguatan struktur bangunan harus

segera dilakukan sesuai rekomendasi hasil pemeriksaan keandalan bangunan gedung.

Bangunan bertingkat tinggi harus dilengkapi dengan sistem proteksi kebakaran meliputi

sistem proteksi pasi" dan sistem proteksi akti" sesuai dengan ketentuan berlaku.

etiap bangunan bertingkat tinggi harus dilengkapi dengan proteksi terhadap petir( dalam

upaya untuk mengurangi se!ara nyata risiko kerusakan yang disebabkan oleh petir

terhadap bangunan gedung yang diproteksi( termasuk di dalamnya manusia serta

perlengkapan bangunan lainnya.

Persyaratan proteksi petir harus memperhatikan peren!anaan sistem proteksi petir(

instalasi proteksi petir( dan pemeriksaan dan pemeliharaan.

etiap penyelenggaraan bangunan bertingkat tinggi perlu menyediakan $entilasi

mekanik9buatan tanpa meninggalkan pengaturan $entilasi alami. elain itu setiap

bangunan bertingkat tinggi harus memenuhi persyaratan sistem pen!ahayaan alami dan

atau pen!ahayaan buatan( termasuk pen!ahayaan darurat sesuai dengan "ungsinya.

Bangunan bertingkat tinggi harus mempunyai bukaan untuk pen!ahayaan alami yang

optimal( disesuaikan dengan "ungsi bangunan dan "ungsi masing7masing ruang di

dalamnya. Dan juga setiap penyelenggaraan bangunan gedung bertingkat -ajib

menyediakan sumber energi listrik !adangan.

istem air minum harus diren!anakan dan dipasang dengan mempertimbangkan sumber

air minum( kualitas air bersih( sistem distribusi( dan penampungannya. Peren!anaan

sistem distribusi air minum dalam bangunan gedung harus memenuhi debit air dan

tekanan minimal yang disyaratkan. Penampungan air minum dalam bangunan gedung

diupayakan sedemikian rupa agar menjamin kualitas air. Penampungan air minum harus

memenuhi persyaratan kelaikan "ungsi bangunan gedung. /idak menggunakan air ba-ah

tanah untuk pemenuhan kebutuhan air bersih.

Limbah !air domestik sebelum dibuang ke saluran terbuka harus diproses sesuai dengan

pedoman dan standar teknis yang berlaku. /idak diperkenankan membuang air limbah

yang masuk kategori bahan bera!un dan berbahaya 0B=.

istem penyaluran air hujan harus diren!anakan dan dipasang dengan



14/16

mempertimbangkan ketinggian permukaan air tanah( permeabilitas tanah( dan

ketersediaan jaringan drainase lingkungan9kota. %e!uali untuk daerah tertentu( air hujan

harus diresapkan ke dalam tanah pekarangan dan9atau dialirkan ke sumur resapan

dan9atau sumur penampungan sebelum dialirkan ke jaringan drainase lingkungan9kota

sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Dalam hal belum tersedia jaringan drainase kota

ataupun sebab lain yang dapat diterima( maka penyaluran air hujan harus dilakukan

dengan !ara lain yang dibenarkan oleh instansi yang ber-enang. istem

pematusan9penyaluran air hujan harus dipelihara untuk men!egah terjadinya endapan danpenyumbatan pada saluran.

Pertimbangan "asilitas penampungan sampah di-ujudkan dalam bentuk penyediaan

tempat penampungan kotoran dan sampah yang diperhitungkan berdasarkan jumlah

penghuni dan $olume kotoran dan sampah. Pertimbangan jenis sampah padat di-ujudkan

dalam bentuk penempatan pe-adahan dan atau pengolahannya yang tidak mengganggu

kesehatan penghuni( masyarakat dan lingkungannya. ,elakukan pemilahan sampah

men!akup sampah organik dan sampah non7organik.

Untuk kenyamanan termal dalam ruang di dalam bangunan gedung harus

mempertimbangkan temperatur dan kelembaban udara. Untuk mendapatkan tingkat

temperatur dan kenyamanan termal dalam ruang harus memperhatikan letak geogra#s

dan orientasi bangunan( penggunaan bentuk masa yang menimbulkan shading

0bayangan( $entilasi alami dan penggunaan bahan bangunan. Untuk mendapatkan tingkat

temperatur dan kelembaban udara di dalam ruangan dapat dilakukan dengan alat

pengkondisian udara yang mempertimbangkan prinsip penghematan energi dan ramah

lingkungan dan kemudahan pemeliharaan.

Untuk mendapatkan tingkat kenyamanan terhadap kebisingan dan getaran pada

bangunan bertingkat tinggi harus mengikuti standar tata !ara peren!anaan kenyamanan

terhadap getaran pada bangunan gedung. Dan untuk mendapatkan tingkat kenyamanan

terhadap kebisingan pada bangunan bertingkat tinggi harus mempertimbangkan jenis

kegiatan( penggunaan peralatan( dan9atau sumber bising lainnya baik yang berada padabangunan gedung maupun di luar bangunan gedung.

etiap bangunan bertingkat tinggi harus menyediakan sarana hubungan $ertikal antar

lantai yang memadai untuk terselenggaranya "ungsi bangunan gedung tersebut berupa

tersedianya tangga dan li't. Penggunaan li'tdi-ajibkan pada bangunan gedung bertingkat

dengan jumlah lantai lebih dari @ 0lima lantai. )umlah( ukuran( dan konstruksi sarana

hubungan $ertikal harus berdasarkan "ungsi luas bangunan( dan jumlah pengguna ruang(

serta keselamatan penghuni bangunan gedung. )umlah( kapasitas( dan spesi#kasi li't

sebagai sarana hubungan $ertikal dalam bangunan bertingkat tinggi harus mampu

melakukan pelayanan yang optimal untuk sirkulasi $ertikal pada bangunan( sesuai jumlah

pengguna bangunan gedung. alah satu li'tyang tersedia harus memenuhi persyaratan

li't kebakaran. )i't kebakaran dapat berupa li't khusus kebakaran atau li'tpenumpang

biasa atau li"t barang yang dapat diatur pengoperasiannya sehingga dalam keadaan

darurat dapat digunakan se!ara khusus oleh petugas kebakaran.

etiap bangunan bertingkat tinggi harus menyediakan sarana e$akuasi bagi semua orang

termasuk penyandang !a!at dan lansia yang meliputi sistem peringatan bahaya bagi

pengguna( pintu keluar darurat( dan jalur e$akuasi yang dapat menjamin penghuni

bangunan gedung untuk melakukan e$akuasi dari dalam bangunan gedung se!ara aman

apabila terjadi ben!ana atau keadaan darurat.

1.:.1 KOTA CILEGON

A. GEOGRA5IS

Berdasarkan letak geogra#snya( %ota &ilegon berada di bagian ujung sebelah barat dari

Pulau )a-a yang terletak pada posisi @ @3O 3> + 8 4>O 4: Lintang elatan 0L dan 14@

@>O 4@ + 148 4@O 11 Bujur /imur 0B/. Batasan ruang lingkup -ilayah sesuai dengan

Undang7Undang Nomor 1@ /ahun 1''' luas -ilayah administrasi 1:.@@4(4 Ha dengan >

ke!amatan yang telah dimekarkan menjadi ? ke!amatan 0%e!amatan &i-andan( &itangkil(

Pulomerak( =

kelurahan.


1.? /6N)AUAN 26LAQAH PE*EN&ANAAN


15/16

e!ara administrasi( %ota &ilegon mempunyai batas7batas sebagai berikut ;

Utara ; %e!amatan Pulo Ampel dan Bojonegara 0%abupaten erang

Barat ; elat unda

elatan ; %e!amatan Anyer dan ,an!ak 0%abupaten erang

/imur ; %e!amatan %ramat-atu dan 2aringin %urung 0%abupaten erang

B.5ISIK GEOGRA5IS

%ota &ilegon berada pada ketinggian antara 47@@= meter di atas permukaan laut 0dpl.

2ilayah tertinggi berada di bagian utara %e!amatan Pulomerak 0

Akui"er produkti" sedang dengan penyebaran luas( alirannya melalui ruang antar butir.

Pada akui"er ini tidak ada mata air.

Berdasarkan pada e$aluasi peta geologi yang ada 0E. *usmana(dkk(1''1( struktur geologi

yang terdapat di daerah kajian berupa kelurusan7kelurusan topogra# yang diidenti#kasi

melalui "oto udara. %elurusan7kelurusan tersebut mengindikasikan kemungkinan adanya

jalur struktur rekahan atau sesar 0patahan( yang umumnya berarah barat laut7tenggara

dan sebagian barat daya7timur laut. truktur rekahan atau sesar yang berarah barat laut

tenggara terdapat di kompleks


16/16

ekonomi lainnya yaitu sektor tersier 0sektor perdagangan( hotel dan restoran( sektor

angkutan dan komunikasi( sektor keuangan( serta sektor jasa sebagai !iri khas lainnya

dari perekonomian perkotaan. edangkan sektor primer 0sektor pertanian dan sektor

pertambangan masih memberikan peran terhadap perekonomian %ota &ilegon dengan

kontribusinya yang ke!il.

E. PRASARANA PERKOTAAN

ebagai penunjang kegiatan yang berlangsung di %ota &ilegon( peranan sistem

transportasi sangat besar. %edudukan geogra#s %ota &ilegon yang berbatasan langsung

dengan laut 0elat unda serta posisi %ota &ilegon terletak dalam jalur lintasan

pergerakan lalu lintas regional )a-a7umatera. e!ara teoritis kondisi jaringan jalan yang

ada di %ota &ilegon terdiri dari system jaringan jalan primer dan sekunder tetapi pada

kenyataan di lapangan perbedaan antara kedua sistem tersebut tidak jelas karena kedua

sistem tersebut menyatu. Di satu sisi merupakan jalur lintasan primer di sisi lain juga

merupakan jalur lintasan sekunder.

umber air bersih penduduk umumnya yaitu air tanah dangkal yang diman"aatkan dengan

menggunakan pompa dan air dari PDA,. Layanan penyediaan air bersih di %ota &ilegonyang dikelola oleh PDA, &ilegon ,andiri dan Perusahaan %rakatau /irta 6ndustri 0%/6( saat

ini baru menjangkau ka-asan7ka-asan disekitar pusat kota. umber air baku yang

disalurkan melalui sistem pipa transmisi ke -ilayah %ota &ilegon sebagian besar berasal

dari sumber mata air di ka-asan *a-a Danau.

Hingga saat ini %ota &ilegon belum mempunyai saluran pembuangan air bersih se!ara

terpusat 0o*-site s(stem. arana yang ada berupa system setempat 0on-site s(stem(

seperti ,&%( jamban keluarga( dan ,&% umum. Dengan demikian masyarakat membuang

air limbahnya ke tangki septik( !ubluk( sungai( saluran drainase( dan ke permukaan tanah.

arana ,&% pribadi yang dimiliki penduduk pada umumnya dilengkapi dengan tangki

septik atau !ubluk untuk menampung air limbah maupun kotoran.

istem drainase di %ota &ilegon umumnya masih berupa drainase alami mengikuti alur

mor"ologi -ilayahnya. aluran drainase tertutup dengan konstruksi beton umumnya

terdapat di -ilayah pusat kota berpola linier mengikuti jaringan jalan( sedangkan di

-ilayah pinggiran kota( saluran drainase umumnya merupakan saluran terbuka. Aliran air

melalui saluran drainase %ota &ilegon mengalir menuju dua saluran primer( yakni %ali

%edung 6ngas dan %ali eruni9&ibeber.

Pengelolaan limbah padat berupa sampah di %ota &ilegon dilaksanakan oleh petugas

kebersihan yang bertugas mengumpulkan sampah7sampah dari setiap /empat

Pembuangan ementara 0/P( baik sampah yang berasal dari permukiman( perdagangan

ataupun industri( untuk diangkut ke /empat Pemrosesan Akhir 0/PA di -ilayah Bagendung.

ampah7sampah yang terkumpul tersebut selanjutnya diolah dengan menggunakan sistem

open dumping.

1.:.2 KAWASAN PERENCANAAN

%a-asan peren!anaan berada di )alan *aya erang + ,erak yang merupakan jalur arteri

primer disebelah selatan %ota &ilegon dan membentang sepanjang kurang lebih 8 km

yaitu mulai dari /ugu perbatasan %ota &ilegon + %abupaten erang sampai dengan

persimpangan ADB7/ugu ili-angi. )alur Protokol ini merupakan salah satu ka-asan yang

mempunyai nilai ekonomi tinggi dan berpotensi menjadi ka-asan yang representati"(

berjati diri sehingga dapat memberikan nilai dan arti tersendiri bagi %ota &ilegon.

Strip development sepanjang jalur protokol berlangsung pesat( antara lain disebabkan

tingginya tekanan ruang usaha dan sarana #sik kota lainnya di sepanjang lokasi yang

bernilai ekonomi tinggi. Preseden menunjukkan bah-a daerah penghubung yang memiliki

aksebilitas tinggi akan mengalami perubahan #sik dan mor"ologi bangunan7bangunan di

sepanjang jalan tersebut. Peningkatan intensitas bangunan dari gedung berlantai rendah

menjadi gedung berlantai tinggi tidak dapat dihindari oleh karena meningkatnya nilai

lahan.

ebagai pusat kota 0pusat pelayanan sarana kota( pusat kegiatan bisnis9&BD( pusat

pemerintahan dihadapkan pada isu menurunnya kualitas -ajah jalur protokol sebagai

-ajah kota( meningkatnya kema!etan( dan kurang tersedianya ruang publik.

,eningkatnya daya tarik ka-asan sebagai pusat pertumbuhan baru 0 'ast growth area dan

meningkatnya kegiatan yang masuk kategori penggunaan lahan !ampuran 0mixed usedan kegiatan aneka industri sekitar )alan Bojonegara sehingga menimbulkan alih "ungsi

bangunan dan kema!etan.


Latarbelakang RTBL

Documents

Transcript of Latarbelakang RTBL