MODUL 4

BREAK-EVEN CALCULATION Apa yang anda akan dapat pelajari dalam modul ini?

1) Pengiraan Break-Even Point

2) Pengiraan Kos-kos yang terlibat dalam sublet premium

PENGIRAAN BREAK-EVEN DAN KOS-KOS PERMULAAN

Break Even adalah satu penanda aras bagi kita melihat potensi sesebuah sublet premium.

Break-Even merujuk kepada titik pertembungan antara kos dan keuntungan.

Graf di atas menunjuk Break Even Point yang mudah.Ia merujuk kepada bilangan hari yang patut penuh

bagi setiap bulan.

Berdasarkan graf di atas :

Kos Sewaan Bulanan dari pemilik unit : RM 750.

Harga penginapan untuk 1 malam : RM 150

Jadi anda akan dapat tahu bahawa Break Even akan berlaku pada hari kelima. Ini bermakna dalam

setiap bulan anda perlu mendapatkan sales (booking) sekurang-kurangnya 5 hari untuk mencapai break-

even.

Sekiranya anda hanya mendapat 3 hari booking sahaja untuk bulan tersebut,maka anda terpaksa

mengeluarkan duit sendiri sebanyak RM 300 untuk membayar kos sewaan bulanan, INI

MENDATANGKAN KERUGIAN PADA ANDA.

Jadi amat penting untuk anda kenal pasti berapakah bilangan hari yang anda perlu lakukan sales

untuk setiap bulan untuk mendapat keuntungan. Jika SALES (tempahan) melebihi BREAK EVEN

bermakna anda telah mendapat untung.

Di dalam contoh diatas saya hanya menyatakan KOS adalah bayaran bulanan kepada pemilik, tetapi

dalam senario yang sebenar kos terbahagi kepada dua.

KOS TETAP KOS TIDAK TETAP

Sewa kepada pemilik rumah Bil Elektrik

Bil Air

Bil Astro

Bil Internet

Dobi

Upah Housekeeping

Daripada senarai di atas anda boleh buat semula BREAK EVEN anda yang baru melibatkan kos tidak

tetap ini.

Break Even yang terbaik adalah 6 hari. Kenapa ? Kerana kita mengandaikan keadaan yang paling teruk

dimana unit sublet premium kita hanya diduduki pada hujung minggu sahaja dalam tempoh

sebulan.Dalam sebulan kita mempunyai 3 kali hujung minggu.Katakan hanya setiap hujung minggu yang

penuh (2x3 = 6 Hari) jadi kita telah selamat dari mengeluarkan wang kita sendiri.

Tetapi sekiranya Break Even kita tidak melebihi 6 hari? Apa yang boleh kita lakukan? Adakah kita boleh

berhenti dan lupakan angan-angan kita ingin memiliki sublet premium?

Jawapan saya tidak. Kita tidak boleh mengalah. Apa yang boleh kita lakukan adalah dengan

meningkatkan lagi promosi ataupun teknik pemasaran. Kita akan sentuh bab pemasaran dalam modul

berikutnya.

KOS –KOS PERMULAAN

Berikut disenaraikan antara kos permulaan untuk sesebuah sublet premium.

PERKARA KOS (RM)

1 Deposit Sewa (2+1+1/2 utility)

Katakan Studio unit di Subang : RM 1500/bulan

RM 1500+RM 1500+ RM 1500 + RM 750 (utility)

5,250.00

2 Fully Furnished :

-Air Cond.

-Perabot.

-Katil.

-Televisyen.

-Cadar+Bantal.

-Water Heater.

-Peti Sejuk.

-Sofa.

-Peti Ais.

-Periuk Nasi Elektrik.

-Seterika.

*Bergantung kepada keperluan

4,000.00

3 Internet (Unifi) 200.00

Jumlah Keseluruhan 9,450.00

Kita dapati kos yang diperlukan adalah amat tinggi menghampiri RM 10,000.Jangan risau sekiranya

keuntungan anda adalah RM 2,000 sebulan, dalam masa 5 bulan anda telah mendapat kembali modal

dan selebihnya adalah penjanaan keuntungan anda.

Pelbagai cara boleh dilakukan untuk modal permulaan contohnya seperti membuat JV bersama rakan.

Saya juga mempunyai unit sublet yang diusahakan bersama rakan untuk modal permulaan.

Bagi kos pembelian perabot kebanyakannya membeli perabot-perabot terpakai.Ada sesetengah tempat

anda boleh mendapat perabot terpakai yang nampak baru dengan harga yang amat murah.Anda boleh

mengurangkan separuh dari kos diatas dengan hanya menggunakan perabot terpakai.

Didalam kajian kes, saya juga ada bongkarkan teknik bagaimana untuk mengurangkan kos-kos diatas

terutamanya kos fully furnished .

Antara contoh Grah yang menerangkan berkaitan dengan Break-Even Point

Di dalam bahagian bonus juga ada dibongkarkan lubuk-lubuk barangan terpakai yang mempunyai masih

mempunyai kualiti seperti barang baru dan boleh digunakan oleh anda semua bagi menjimatkan kos

perabot.