I. PENDAHULUAN

1.1 LATAR BELAKANG BISNISA. Alasan dibangunya Bisnis Bisnis fashion semakin marak di Indonesia. Berbagai model pakaian dengan design baru dikeluarkan oleh produsen tiap harinya. Konsumen produk fashion juga semakin antusias menyambut model-model baru yang dirilis. Tak heran berbagai outlet penjualan produk fashion tidak pernah sepi. Maka menjamurlah berbagai bentuk bisnis clothing ini, mulai dari butik, factory outlet, distro, mobile disto dan lain sebagainya. Seiring dengan berkembang pesatnya mode berpakaian pada jaman sekarang, orang-orang terutama anak muda berusaha tidak ketinggalan jaman dalam hal berpakaian dengan mengikuti mode yang sedang menjadi tren. Dalam berpakaian sehari-hari seolah mereka tidak ingin ketinggalan jaman dengan tren yang saat ini sedang in. Bahkan mereka seringkali mencoba ingin menjadi tren setter, dengan berpakaian unik dan kreatif. Hal ini membuat para anak-anak muda berlomba-lomba untuk tidak ketinggalan jaman dalam hal berpakaian. Untuk menjadi wirausaha tentu kita harus mengerti apa yang sesungguhnya dimaksud dengan usaha, apa tujuan kita menjalankan usaha tersebut, dan bagaimana agar usaha kita dapat berhasil. Usaha adalah suatu kegiatan yang dilakukan oleh seseorang untuk memperoleh keuntungan dan keberhasilan dalam hal keuangan agar dapat memenuhi kebutuhannya pemilik usaha. Dengan kemampuan bagi banyak pelaku usaha, bisnis Butik baik pakaian kaos atupun yang lainnya menjadi salah satu alternatif usaha yang bisa dibilang cukup diminati karena potensinya untuk maju sangat besar di jaman seperti sekarang ini. Mengingat lifestyle atau gaya hidup anak muda yang sudah menjadikan pakaian tersebut sebagai atribut atau identifikasi dari ekspresi diri mereka.B. Kondisi Industri Dari alasan dibangunya bisnis Graha Butik, dapat dilihat kondisi industri bahwa sekarang bisnis Butik makin dilirik banyak pelaku usaha. Karena usaha Butik sepertinya pilihan yang cukup menjanjikan. Cara pemasaran pun tidak saja di tempat usaha butik tapi sudah banyak yang men-display di toko online. Nah, bagi yang mau mulai membangun usaha, maka pilihan membangun butik adalah pilihan yang terbaik.1.2 RUANG LINGKUPAdapun Aspek yang dibahas pada studi kelayakan Makkio Store, adalah sebagai berikut:1. Aspek hukum dan legalitas, Berkaitan dengan keberadaan secara legal dimana proyek akan dibangun yang meliputi ketentuan hukum yang berlaku .2. Aspek sosial ekonomi dan budaya,Berkaitan dengan dampak yang diberikan kepada masyarakat karena adanya suatu proyek .3. Aspek pasar dan pemasaran,Berkaitan dengan adanya peluang pasar untuk suatu produk yang akan di tawarkan oleh suatu proyek.4. Aspek teknis dan teknologi,Berkaitan dengan pemilihan lokasi peroyek, jenis mesin, atau peralatan lainnya yang sesuai dengan kapasitas produksi, lay out, dan pemilihan teknologi yang sesuai.5. Aspek organisasi dan manajemen, Berkaitan dengan manajemen pembangunan proyek dan operasionalnya.6. Aspek keuangan,Berkaitan dengan sumber dana yang akan diperoleh dan proyeksi pengembaliannya dengan tingkat biaya modal dan sumber dana yang bersangkutan.1.3 MAKSUD DAN TUJUANAdapun maksud dan tujuan dari penelitian ini adalah Merumuskan Kelayakan Usaha Graha Butik di Kota Parepare dari berbagai aspek.

II. ASPEK PASAR DAN PEMASARAN

2.1 Gambaran Umum Prospek PasarAnalisis aspek pasar dan pemasaran Meliputi strategi pemasaran yang dilakukan. Dalam mendirikan butik harus mencari tempat yang strategis, karena sebagian konsumennya anak muda maka sebaiknya butik dibangun atau didirikan di tempat yang biasa anak muda sering berkumpul. Dengan cara ini tentu butik yang didirikan akan menarik perhatian bagi para anak muda tersebut dan kemudian mengunjungi butik tersebut. Selain dengan cara tersebut, orang banyak menggunakan internet untuk mempromosikan butiknya. Blog dan situs pertemanan sering digunakan untuk memperkenalkan butik yang dia dirikan kepada orang-orang. Selain itu mempromosikan melalui mulut ke mulut juga cukup efektif.2.2 Produk

Gambar 1 Ragam TasGraha Butik menjual beraneka ragam tas, mulai dari tas pesta sampai tas sekolah dengan model yang baru.

Gambar 2 Ragam baju

Gambar 3 Batik dan Kebaya

Gambar 4 Sepatu

Gambar 5 Ragam Hijab

Gambar 6 Aksesoris

2.3 Proyeksi Permintaan dan PenawaranJenis produkKuantitasHarga Satuan (Rp)Total (Rp)

Ragam Tas130Rp.100.000Rp. 13.000.000

Ragam Baju100Rp. 50.000Rp. 5.000.000

Batik / Kebaya70Rp.100.000Rp. 7.000.000

Ragam Sepatu50Rp. 75.000Rp. 3.750.000

Aksesoris / jilbab150Rp. 10.000Rp. 1.500.000

TOTALRp 30.250.000

Tabel 1. Kapasitas Rata-Rata Permintaan Perbulan2.4 PersainganPESAINGKEUNGGULANKELEMAHAN

Butik di daerah parepare1. Lebih lama berdiri sehingga mendapatkan kepercayaan pelanggan

Distro1. Memiliki beragam model fashion di kalangan anak muda2. Warna yang ditawarkan lebih beraneka ragam untuk kalangan anak muda1. Hanya menyediakan barang untuk kalangan atau umur tertentu

Tabel 2 Persaingan2.5 Strategi Pemasaran RESELLERkami membuka perekrutan Reseller diseluruh wilayah Indonesia. Sehingga produk di Graha butik dapat dijangkau informasinya oleh semua masyarakat baik di kota maupun di desa . PENJUALAN ONLINEMenjual barang yang ada di Graha butik dengan media online, sehingga orang dari penjuru dunia bisa tahu akan produk yang dijual.III. Aspek Teknis dan Teknologi Analisis aspek teknis dan teknologi merupakan lanjutan dari aspek pemasaran. Kegiatan ini timbul apabila sebuah gagasan bisnis yang direncanakan telah menunjukan peluang yang cukup cerah dilihat dari segi pemasaran. Aspek pokok yang perlu dibahas antara lain menentukan kelayakan dari segi ketersediaan lokasi, alat, bahan dan teknologi. Analisis aspek teknis ini juga bertujuan untuk menentukan kebutuhan investasi fisik dari suatu usaha.3.1 Lokasi Faktor lokasi adalah yang ikut secara langsung mempengaruhi keberlanjutan dari kegiatan usaha karena lokasi erat hubungannya dengan masalah lain seperti biaya pemasaran dan biaya transportasi. Analisis aspek lokasi bertujuan untuk memaksimalkan keuntungan. Analisis lokasi ini berkaitan dengan penentuan lokasi dan ketersediaan fasilitas secara umum yg mendukung operasi usaha di lokasi tersebut, selain itu juga akan mempengaruhi biaya biaya operasional. Lokasi atau tempat usaha yang saya pilih disini yaitu pada rumah penulis sendiri yang kebetulan rumahnya dipinggi jalan raya dan strategi, dengan satu kamar kosong 55 meter dimodifikasi sebagai tempat usaha.3.2 Pemilihan dan Perencanaan Produk yang Akan Diproduksi Produk yang akan kami jual selalu mengikuti tren atau produk baru untuk memenuhi kebutuhan konsumen. Anak-anak muda biasanya tidak mau ketinggalan dalam hal berpakaian, mereka selalu berusaha mengikuti tren masa kini. Dan model pakaian yang dijual di butik biasanya mengkuti perkembangan tren masa kini. Seperti model baju misalnya, biasanya butik menjual baju-baju dengan gambar-gambar artistik yang sangat bagus dan digemari anak-anak muda. Contoh lain baju batik pada butik memiliki warna-warna yang menarik dan beraneka ragam. Dengan menyediakan seperti contoh-contoh di atas tentu para konsumen akan puas dengan barang-barang yang ada di butik anda.3.3 Harga Dalam menentukan harga barang atau produk yang dijual memang harus disesuaikan dengan kantong dari konsumennya. Tetapi meskipun biasanya barang-barang yang di jual di butik harganya agak mahal, tetapi tetap saja tidak mengurangi minat untuk membeli pakaian, celana, atau aksesoris yang mereka gunakan di butik. Memang gengsi mempengaruhi hal tesebut, tetapi model dan kualitas barang-barang yang ada di butik sangat sesuai dengan selera, sehingga mereka tetap membeli barang-barang yang ada di butik meskipun harganya mahal. Akan tetapi pemilik butik harus memperhatikan kualitas dari barang yang dijualnnya, agar harga yang para konsumen bayar sesuai dengan kualitas barang yang mereka beli.3.4 Rencana Kualitas Kualitas yang kami akan tawarkan dapat dihandalkan, karena kami menjaga kualitas barang yang akan kami jual nanti. Setiap produk yang akan kami jual akan kami jamin kualitasnya agar tetap baik di mata pelanggan nantinya.3.5 Pemilihan Teknologi Untuk kegiatan administrasi dan umum, kami akan menggunakan teknologi komputer. Penggunaan teknologi komputer bertujuan untuk menyimpan dan melindungi dokumen-dokumen serta data-data penjualan.

IV. ASPEK MANAJEMEN DAN ORGANISASI4.1 Struktur Organisasi Perusahaan

Gambar 7. Struktur Organisasi Perusahaan4.2 Job descriptionJabatanUraian Tugas

Menejer/Pimpinan1. Membuat perencanaan, strategi, dan kebijakan yang menyangkut operasional perusahaan.2. Menjamin operasional Graha Butik secara hukum.3. Melakukan kontrol secara keseluruhan atas operasional Graha Butik4. Bertanggung jawab dalam memajukan usaha.

Bagian Pemasaran1. Aktif dalam memasarkan produk baik secara online maupun media cetak.2. Melakukan tinjauan Lokasi saat akan berpasrtisipasi dalam pameran.

Bendahara1. Mencatat segala pendapatan dan pengeluaran2. Mencatat segala kebutuhan bahan baku3. Mencatat segala pesanan dari konsumen dan distributor.

Pegawai1. berhubungan langsung dengan konsumen2. menyampaikan Keluhan konsumen ke bendahara

Tabel 3. Job Description

4.3 Kualifikasi Tenaga KerjaJabatanSyarat Syarat

Bagian Pemasaran1. Mampu web design2. Mampu menggunkan computer 3. Mampu berbahasa inggris

Bendahara1. Minimal lulusan SMA2. Mampu membuat laporan keuangan

Tabel 4. Kualifikasi Tenaga Kerja

4.4 Proses Rekruitmen1. Pendaftaran dibuka kapanpun, ketika ada bagian yang kosong.2. Dapat mendaftar langsung ke kantor Graha Butik yang terletak di Baumassepe parepare sulsel

V. Aspek Hukum Dalam memulai studi kelayakan bisnis pada umumnya dimulai dari aspek hukum. Penilaian atas aspek hukum sangat penting meningat sebelum usaha tersebut dijalankan, segala prosedur yang berkaitan dengan izin atau berbagai persyaratan lain harus terlebih dahulu dipenuhi. Bagi penilai studi kelayakan bisnis, dokumen yang perlu diteliti keabsahan, kesempurnaan dan keasliannya meliputi badan hukum, perizinan yang dimiliki, sertifikat tanah maupun dokumen pendukung lainnya. Masalah yang timbul kadang kala sangat vital, sehingga usaha yang semula dinyatakan layak dari semua aspek, ternyata menjadi sebaliknya. Hal tersebut dapat terjadi karena kurangnya ketelitian dalam penilaian di bidang hukum sebelum usaha tersebut dijalankan. Berkaitan dengan keberadaan secara legal dimana memulai suatu usaha yang meliputi ketentuan hukum yang berlaku termasuk surat-surat izin dan referensi yang telah dimiliki dan Photo Copinya yang dilampirkan dalam proposal ini adalah:5.1 Izin lokasi :a. sertifikat (akte tanah),b. bukti pembayaran PBB yang terakhir,c. rekomendasi dari RT / RW / Kecamatand. IMB (Izin Mendirikan Bangunan)5.2 Izin usaha :Beberapa jenis izin usaha yang dikeluarkan oleh pemerintah yang menyangkut izin usaha perdagangan, yaitu:a. SIUP (Surat Izin Usaha Perdagangan) Merupakan surat izin yang diberikan oleh menteri atau pejabat yang ditunjuk kepada pengusaha untuk melaksanakan kegiatan usaha dibidang perdagangan dan jasa. Surat izin usaha perdagangan (SIUP) diberikan kepada para pengusaha, baik perseorangan, firma, CV, PT, koperasi, maupun BUMN. Kewajiban pemegang SIUP yaitu melaporkan kepada kepala kantor wilayah Departemen Perdagangan dan Industri atau kantor Departemen Perdagangan yang menerbitkan SIUP apabila perusahaan tidak melakukan lagi kegiatan perdagangan atau menutup perusahaan disertai dengan pembelian SIUP.b. SITU (Surat Izin Tempat Usaha) Setiap perusahaan yang ada perlu dan harus mengurus SITU, demi keamanan dan kelancaran usahanya. SITU dikeluarkan oleh pemerintah Kabupaten atau Kotamadya sepanjang ketentuan-ketentuan Undang-Undang Gangguan mewajibkannya.Dalam menjalankan perusahaan, pengusaha yang bersangkutan wajib menaati syarat-syarat antara lain:a. Keamananb. Kesehatanc. Ketertiband. Syarat-syarat lain (mengutamakan tenaga kerja dari sekitarnya dan menjaga keindahan lingkungan, serta penghijauan)c. NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak) Setiap pribadi yang berpenghasilan diatas penghasilan tidak kena pajak ( PTKP), dan badan usaha wajib atau harus mendaftarkan diri sebagai wajib pajak pada Kantor Pelayanan Pajak setempat dan akan diberikan Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP). Terhadap para wajib pajak yang tidak mendaftarkan dirinya sebagai wajib pajak dan mendaftarkan Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP), akan dikenakan sanksi pidana sesuai dengan ketentuan Undang-undang Nomor X Tahun 2000, yaitu sebagai berikut: Barang siapa dengan sengaja tidak mendaftarkan dirinya atau menyalahgunakan atau menggunakan tanpa hak NPWP, sehingga dapat menimbulkan kerugian pada negara, dipidana dengan pidana penjara selama-lamanya tiga tahun dan atau denda setinggi-tingginya empat kali jumlah pajak yang terutang atau yang kurang atau yang tidak dibayar.

VI. Aspek Lingkungan

Analisis aspek lingkungan dilakukan dengan tujuan untuk melihat dampak usaha yang dijalankan terhadap lingkungan sekitar. Usaha ini tidak memiliki dampak negative secara fisik terhadap lingkungan sekitar. Tidak ada polusi udara yang ditimbulkan ataupun polusi suara (kebisikan).

VII. Aspek Ekonomi dan Keuangan

Analisis aspek keuangan merupakan aspek yang digunakan untuk menilai keuangan perusahaan secara keseluruhan dan merupakan salah satu aspek yang sangat penting untuk diteliti kelayakanya. Penilaian aspek keuangan meliputi penilaian biaya-biaya apa saja dan seberapa besar biaya tersebut dikeluarkan. Modal untuk usaha butik ini plus biaya operasional adalah sebagai berikut :7.1 MODAL USAHANoModalBiaya

1Renovasi teras untuk showroomRp1,550,000.00

2Belanja produk butikRp20,000,000.00

3Rak baju Display dllRp2,000,000.00

4manequin, hanger DLLRp1,200,000.00

5Biaya promosi awalRp500,000.00

total modalRp25,250,000.00

Tabel 5. Modal UsahaBIAYA OPERASIONAL / BULANNobiaya produksiBiaya

1TransportasiRp1,500,000.00

2PenginapanRp2,000,000.00

3pengiriman barangRp2,000,000.00

total biaya produksiRp5,500,000.00

Tabel 6. Biaya Operasional

7.2 Analisis Investasi dan Kelayakan1. Metode NPVNPV = {Pendapatan (1 + i)n} { Biaya(1+ i)n}dengan:i=suku bunga (%)/tahunn=waktu investasi (tahun).Dimana i = 5% ItemiP/FPengeluaranPenerimaaanPengeluaran * (P/F)Penerimaan *(P/F)

Saldo Awal

5%1- Rp 25,250,000 Rp -Rp 25,250,000

tahun 10,95 Rp 307,000,000 Rp 363,000,000 Rp 291,650,000Rp 344,850,000

Tahun 20,91 Rp 282,000,000 Rp 363,000,000Rp 256,620,000Rp 330,330,000

Tahun 30,86 Rp 282,000,000 Rp 363,000,000 Rp 242,520,000Rp 312,180,000

Tahun 40,82 Rp 282,000,000 Rp 363,000,000Rp 231,240,000Rp 297,660,000

Tahun 50,78 Rp 282,000,000 Rp 363,000,000Rp 219,960,000Rp 283,140,000

TotalRp 1,241,720,000Rp 1,593,410,000

Tabel 7. Metode NPV i : 5 % Jadi nilai Net Present Value = Rp 1,593,410,000- Rp 1,241,720,000 = Rp 351,690,000 selisih pendapatan terhadap pengeluaran lebih besar dari nol, dalam hal ini proyek dapat diterima

2. Metode BCR

BC Ratio=dengan :i=Tingkat bunga (%)n=Jangka waktu investasi (tahun)Dimana i = 5%BCR = = = 1,2397 = 123,97%Dengan BC ratio (123,97% > 100 %, maka investasi dapat diterima Value (NPV)

3. Metode IRR

IRR = P1- C1 dengan P1=tingkat bunga ke 1 C1=NPV ke 1P2=tingkat bunga ke 2 C2=NPV ke 2ItemiP/FPengeluaranPenerimaaanPengeluaran * (P/F)Penerimaan *(P/F)

Saldo Awal15%1 Rp 25,250,000Rp -Rp 25,250,000

tahun 10,86 Rp 307,000,000 Rp 363,000,000Rp 264,020,000Rp 312,180,000

Tahun 20,75 Rp 282,000,000 Rp 363,000,000Rp 211,500,000Rp 272,250,000

Tahun 30,65 Rp 282,000,000 Rp 363,000,000Rp 183,300,000Rp 235,950,000

Tahun 40,57Rp 282,000,000 Rp 363,000,000Rp 160,740,000Rp 206,910,000

Tahun 50,49 Rp 282,000,000 Rp 363,000,000Rp 138,180,000Rp 177,870,000

TotalRp 957,740,000Rp 1,230,410,000

Jadi nilai Net Present Value = Rp 1,230,410,000- Rp 957,740,000 = Rp 272,670,000 (C2)Dik :C1 = Rp 351,690,000 P1 = 5%C2 = Rp 272,670,000 P2 = 15% 79020000Maka :

IRR = P1- C1

= 5- Rp 351,690,000 = 5- (-44,5) = 49,5 %Artinya bahwa tingkat bunga dengan NPV = 0, adalah sebesar 49,5%. Investasi dipilih apabila IRR dari MARR (Minimum Attractive Rate Return) yang dapat dinyatakan dengan tingkat bunga pinjaman dari bank saat sekarang.Untuk kasus di atas, diketahui MARR = 5%. Karena IRR (54,31%) MARR (5%) Proyek diterima4. Metode PBP

PBP =

=

= = 0,446 = 5 Bulan

VIII. KESIMPULAN

8.1 Hasil AnalisisBerdasar kan perhitungan cash flow dan perhitungan melalui metode kelayakan investasi pada Graha Butik dapat disumpulkan usaha ini layak dijadikan usaha. Dengan melihat beberapa aspek yang dapat ditinjau: Nilai Net Present Value dengan tingkat bunga 5% lebih besar diri 0 ,yaitu Rp 351,690,000 Dengan BC ratio 123,97%> 100 %, maka investasi dapat diterima. selain itu usaha butik ini juga cepat balik modal sekitar 5 bulan Kemungkinan terjadinya kerugian memang ada, cara meminimalisir resiko tersebut adalah dengan memperlakukan usaha layknya usaha besar, artinya, walaupun usaha butik ini usaha kecil, namun tujuan keuntungan dari usaha ini harus direncanakan dengan matang dan dijalankan sesuai rencana.8.2 Rekomendasi Dalam usaha ini terdapat kelemahan pada sistem promosi dan pemasaran jadi untuk menghindari hal yang tidak diinginkan seperti kerugian karena barang tidak laku terjual maka sebainya dikerahkan lagi usaha promosi yang lebih intens dan optimal, karena bukan tidak mungkin perusahaan butik lama maupun butik baru bersaing dengan keadaan yang lebih baik. Persaingan usaha ini memang sangat ketat, namun dengan menganalisis hal yang menyebabkan konsumen itu puas serta didukung dengan pengelolaan yang jelas, menjadi spirit tersendiri dalam kelangsungan operasional usaha ini.

Daftar PustakaKasmir dan Jakfar, Studi Kelayakan Bisnis. Ed. I, Cet. I; Jakarta: Kencana Prenada Media Group, 2003Dikutip darihttp://kemalfasya.blogspot.com/2011/02/studi-kelayakan-bisnis.htmldiakses tanggal 2 Januari 2013, at 20.30 Dikutip darihttp://nyaritugas.blogspot.com/2011/12/aspek-keuangan-dalam-studikelayakan.htmlDikutip darihttp://copasmakalah.blogspot.com/2011/09/contoh-makalah-studi-kelayakan-bisnis.htmlDikutip darihttp://fastkaya.blogspot.com/2010/12/aspek-finansial-dan-ekonomi-studi.html

LAMPIRAN

1