1
Dalam Perkara Hartanah yang
dipegang di bawah Hakmilik GRN
45580, No. Lot 845, Mukim
Serendah, Daerah Ulu Selangor,
Negeri Selangor.
DAN
Dalam Perkara Kaveat Persendirian
Perserahan No:40529/2012
didaftarkan pada 5.7.2012
DAN
Dalam Perkara Seksyen 327, 329
dan Seksyen 417 Akta Kanun
Tanah Negara 1965
DAN
Dalam Perkara mengenai Aturan 7
Kaedah 2, Kaedah-kaedah
Mahkamah 2012
DAN
Dalam Perkara mengenai Aturan 92
Kaedah 4 Kaedah-kaedah
Mahkamah 2012
DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI SHAH ALAM DALAM NEGERI SELANGOR DARUL EHSAN, MALAYSIA
SAMAN PEMULA NO: BA-24-476-04/2017
2
ANTARA KANDASAMY S/O PARAMASIVAM …PLAINTIF (INDIA PASSPORT NO.: P 0550996)
DAN
CHU SOON KEONG (NO. K/P: 620710-10-6801) …DEFENDAN
ALASAN PENGHAKIMAN (Kandungan 1)
A. PENGENALAN [1] Saman Pemula di Kandungan 1 ini adalah permohonan Plaintif
menurut seksyen 327, seksyen 329(1) dan seksyen 417 Kanun
Tanah Negara 1965 (KTN) untuk mendapatkan daripada
Mahkamah ini perintah-perintah antara lain seperti berikut:
(a) Kaveat persendirian yang telah didaftarkan di bawah perserahan
No. 40529/2012 pada 5.7.2012 oleh Defendan ke atas hakmilik
hartanah yang dipegang di bawah GRN 45580 Lot 845 Mukim
3
Serendah, Daerah Ulu Selangor, Negeri Selangor dibatalkan dan
diisytiharkan tidak sah;
(b) Pendaftar Hakmilik Negeri Selangor hendaklah mendaftarkan
pembatalan kaveat persendirian di bawah perserahan No.
40529/2012 yang telah didaftarkan oleh Defendan pada 5.7.2012
dengan serta-merta selaras dengan Perintah yang dibuat di sini;
(c) Defendan membayar gantirugi kepada Plaintif akibat kehadiran
kaveat persendirian tersebut di atas hartanah tersebut yakini
untuk ditaksirkan oleh Penolong Kanan Pendaftar/Timbalan
Pendaftar;
[2] Permohonan Plaintif ini adalah disokong oleh afidavit-afidavit yang
diikrarkan oleh Plaintif sendiri seperti berikut:
i. Afidavit Sokongan yang diikrarkan oleh Kandasamy a/l
Paramasivam pada 20.04.2017 (Kandungan 2).
ii. Afidavit Balasan Plaintif yang diikrarkan oleh Kandasamy a/l
Paramasivam pada 3.07.2017 (Kandungan 6).
iii. Afidavit Balasan II Plaintif yang diikrarkan oleh Kandasamy
a/l Paramasivam pada 21.8.2017 (Kandungan 14).
4
[3] Mahkamah ini perlu menyatakan di sini bahawa Defendan telah
menimbulkan bantahannya terhadap pemfailan Afidavit Balasan II
Plaintif (Kandungan 14). Bantahan ini akan dipertimbangkan oleh
Mahkamah ini bersama satu bantahan lain di bahagian C,
Bantahan Awal Defendan di dalam alasan penghakiman ini.
B. LATAR BELAKANG KES
[4] Latar belakang kes yang menyebabkan Plaintif memfailkan
Saman Pemula (Kandungan 1) adalah seperti berikut:
4.1 Plaintif (Kandasamy a/l Paramasivam) adalah seorang
warganegara India yang mempunyai alamat tetap di negara
India iaitu Thuvar & Post Nerkuppai, Tirupattur, Sivagangai
District, Tamil Nadu. Plaintif juga mempunyai alamat
Malaysia di No. 3422/26, Jalan Waterfall Lama, 48000
Rawang, Selangor Darul Ehsan.
4.2 Plaintif adalah anak lelaki kepada seorang yang bernama
Paramasivam a/l Palaniappa yang telah meninggal dunia
pada 21.11.2014 (Si Mati).
5
4.3 Apabila Si Mati meninggal dunia, Plaintif telah dilantik
sebagai wasi kepada harta pusaka Si Mati melalui Geran
Probet yang dikeluarkan di dalam kes saman pemula
No.32NCVC-216-02/2015.
4.4 Si Mati adalah tuanpunya berdaftar sekeping tanah yang
dikenali sebagai Hakmilik GRN 45580, No. Lot 845, Mukim
Serendah, Daerah Ulu Selangor, Negeri Selangor (hartanah
tersebut).
4.5 Sebagai wasi kepada harta pusaka Si Mati, Plaintif telah
mengarahkan peguamcaranya untuk mendaftarkan nama
beliau sebagai pemilik atau tuanpunya kepada semua
hartanah-hartanah yang ditinggalkan oleh Si Mati
termasuklah hartanah tersebut.
4.6 Menurut Plaintif, apabila carian rasmi dibuat ke atas
hartanah tersebut pada 18.4.2017, Plaintif telah mendapati
satu kaveat persendirian telah didaftarkan di atas hartanah
tersebut oleh Defendan (Chu Soon Keong) pada 5.7.2012 di
bawah No Perserahan: 40529/2012.
6
[5] Plaintif yang mendakwa terkilan akan kewujudan kaveat
persendirian Defendan tersebut telah memfailkan Kandungan 1 ini.
C. BANTAHAN AWAL DEFENDAN
[6] Sebelum Mahkamah ini membuat pertimbangan ke atas
permohonan substantif Plaintif, Mahkamah ini akan terlebih dahulu
mempertimbangkan dua (2) bantahan awal yang telah
dibangkitkan peguam Defendan. Dua (2) bantahan awal tersebut
adalah berhubung dengan pemfailan Afidavit Balasan II Plaintif
(Kandungan 14) dan juga intitulmen yang tertera di dalam saman
pemula Plaintif.
i. Afidavit Balasan II Plaintif
[7] Di dalam kes ini adalah satu fakta yang tidak dipertikaikan bahawa
Plaintif adalah seorang warganegara India yang tinggal di India
tetapi mempunyai alamat di Malaysia.
[8] Afidavit Sokongan Kandungan (1) dan Afidavit Balasan Plaintif
(Kandungan 6) telah diikrarkan oleh Plaintif di Malaysia di hadapan
Pesuruhjaya Sumpah Ramathilagan a/p Ramasamy dengan
terjemahan oleh M.Kalaiperumal seorang peguam berserta Jurat.
7
[9] Namun Afidavit Balasan II Plaintif (Kandungan 14), walaupun di
dalam Bahasa Melayu telah diikrarkan pada 21.8.2017 di Tamil
Nadu, India di hadapan seorang notari awam bernama
M.Jahangeer. Bagi deposan-deposan Plaintif di dalam
Kandungan 14 nya, terjemahan telah juga dibuat oleh
M.Kalaiperumal. Kandungan 14 berbahasa Melayu ini
mengandungi enam belas (16) muka surat. Bersama dengan
Kandungan 14 ini juga, Plaintif telah memfailkan terjemahan
Kandungan 14 di dalam bahasa Inggeris yang hanya
mengandungi tiga (3) muka surat.
[10] Di dalam afidavit terjemahan Bahasa Inggeris tersebut pula pada
Forms Of Jurat (Interpretation), M.Jahangeer telah
mengakusahkan seperti berikut:
“I, having truly, distinctly and audibly read over the contents of the
above Plaintiff’s Affidavit in Reply II to the said Deponent who seemed
perfectly to understood the same and signed the said Affidavit in my
presence.”
[11] Atas pengakusahan oleh M. Jahangeer ini, peguam Defendan
telah menghujahkan bahawa sebagai notari awam di Tamil Nadu
yang tidak faham afidavit di dalam Bahasa Melayu (Kandungan
8
14), M. Jahangeer tidak berkeupayaan berbuat demikian. Oleh itu
Kandungan 14 Plaintif adalah cacat atau defektif dan hendaklah
dibatalkan atau diketepikan.
[12] Untuk hujahan tersebut, peguam Defendan telah merujuk kepada
seksyen 4(1) Notaries Public Act 1959 dan Regulation 12 Notaries
Practice Rules 2014.
[13] Seksyen 4(1) Notaries Public Act 1959 telah diperuntukkan seperti
berikut:
“Privileges of notaries public
4.(1) Every notary public shall have and may exercise within
his place of practice all the powers and functions which are
ordinarily exercised by notaries public in England:”
[14] Manakala Regulation 12 Notaries Practice Rules 2014 telah
memperuntukkan berhubung dengan bahasa yang berbunyi
berikut:
“12. Language
12.1 Notarial acts shall normally be drawn up in the English
language.
9
12.2 A notary may upon request or in appropriate
circumstances prepare a notarial act in a language
other than English if he has sufficient knowledge of the
language concerned.
12.3 A notary may not authenticate by means of a notarial
act a document drawn up in a language other than
English unless he has satisfied himself as to its
meaning but this does not prevent a notary from
authenticating the execution or signature of a
document in any language.
12.4 A notary may not certify the accuracy of a translation
that has been made by someone other than himself
unless he has knowledge of the language sufficient to
satisfy himself as to the accuracy of the translation
but this does not prevent a notary from attesting a
translator’s affidavit or authenticating a verification.”
[15] Adalah menjadi hujahan Defendan bahawa berdasarkan
peruntukan seksyen 4(1) Notaries Public Act 1959 dan Regulation
12 Notaries Practice Rules 2014, memandangkan Kandungan 14
sebanyak 16 muka surat berbanding terjemahan bahasa
Inggerisnya hanya 3 muka surat, maka pengataan-pengataan
yang diakusahkan oleh notari awam di dalam bahasa Inggeris
10
adalah tidak sama dan jauh berbeza dengan pengataan-
pengataan yang dibuat oleh Plaintif di dalam bahasa Melayu.
[16] Menurut peguam Defendan lagi notari awam seperti M Jahangeer
tidak boleh menandatangani afidavit dan mengakusahkan
pengataan-pengataan dalam bahasa yang beliau tidak faham.
Melainkan M.Jahangeer sebagai notari awam dibuktikan yang
beliau memahami bahasa Melayu. Dalam keadaan begini
pengakusahan yang dibuatnya bagi pengataan-pengataan di
Kandungan 14 tidaklah boleh diterima. Apatah lagi di dalam kes ini
terjemahan bahasa Inggeris dalam tiga muka surat tidak
menggambarkan langsung pengataan-pengataan Plaintif bagi 16
muka surat Kandungan 14 tersebut.
[17] Di samping itu, adalah dihujahkan oleh peguam Defendan lagi,
Jurat yang dinyatakan di dalam bahasa Melayu telah menunjukkan
bahawa seolah-olahnya M. Kaliaperumal telah membaca,
menterjemah dan menerangkan Kandungan 14 Plaintif tersebut
yang berbahasa Melayu kepada Plaintif di hadapan Notari Awam.
11
[18] Menurut peguam Defendan seterusnya, notari awam adalah
dihalang menandatangani Jurat yang dalam bahasa yang tidak
difahami oleh dirinya sendiri.
[19] Adalah dihujahkan selanjutnya oleh peguam Defendan bahawa di
dalam keadaan begini, Plaintif tidak bolehlah dengan hanya
menggunakan perkataan “Thus, I adopt my Affidavit in Reply II
prepared in Bahasa Malaysia as correct and use to use for this
proceeding” dengan anggapan bahawa notari Awam faham akan
Kandungan 14 Plaintif tersebut yang di dalam bahasa Melayu
tersebut.
[20] Untuk hujahan ini, peguam Defendan telah merujuk kepada kes
Fung Yuk Lien v Foong Chee Sam (As Administrator of The
Estate of Kong Muk Tei, Deceased) [2000] 3 MLJ 543. Di dalam
kes Fung Yuk Lien ini telah diputuskan seperti berikut:
“Held:
(1) The name of the person who interpreted the contents of the
affidavit to the deponent before she placed her thumbprint was
not filled in. Therefore the jurat was defective and this was a
serious defect. Order 41 r 1(7) and (8) of the Rules of the High
Court 1980 ('the RHC') use the word 'must' which connotes that it
is a mandatory requirement. In view of the serious defect and the
12
mandatory requirement of O 41 r 1(7) and (8) of the RHC, the jurat
was not a valid jurat. The serious defect could not be termed
irregular. Therefore O 41 r 4 of the RHC was not applicable (see p
548D–G).”
[21] Peguam Defendan telah juga menghujahkan bahawa Aturan 2
kaedah 1 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 (KKM 2012) dan
Aturan 92 kaedah 4 KKM 2012 tidak dapat membantu Plaintif
untuk mengubati atau memulihkan kecacatan afidavit tersebut.
[22] Mahkamah ini telah meneliti hujahan bertulis yang telah difailkan
oleh Plaintif, namun Mahkamah ini telah mendapati bahawa
peguam Plaintif telah tidak membuat sebarang hujahan balasan
terhadap bantahan awal ini.
[23] Penelitian rapi Mahkamah ini ke atas Kandungan 14 dan
terjemahan bahasa Inggerisnya, Mahkamah ini bersetuju dengan
hujahan peguam Defendan bahawa terjemahan bahasa Inggeris
Kandungan 14 tidak menggambarkan langsung deposan-deposan
Plaintif. Di samping itu adalah tidak dipertikaikan bahawa M
Jahangeer adalah seorang yang tidak faham bahasa Melayu, oleh
yang demikian tidak mungkin beliau membuat pengesahan akan
13
deposan-deposan Plaintif di dalam Kandungan 14 dengan
pengesahan berikut “I, having truly, distinctly and audibly read over
the contents of the above Plaintiff’s Affidavit in Reply II to the said
Deponent who seemed perfectly to understood the same and signed the
said Affidavit in my presence.” (Penekanan Mahkamah ini).
[24] Di dalam kes ini apabila M Jahangeer mengakusahkan kandungan
14 yang di dalam Bahasa Melayu tersebut yang sememang tidak
difahaminya, M Jahangeer tidak menyatakan bahawa pengataan-
pengataan yang dideposkan oleh Plaintif telah diterjemahkan
kepadanya yang menjadikan beliau faham pengataan-pengataan
di dalam Kandungan 14 tersebut dan membolehkan beliau telah
audibly read over the contents of the above Plaintiff’s Affidavit in Reply
II to the said Deponent who seemed perfectly to understood the same
and signed the said Affidavit in my presence. “
[25] Atas alasan-alasan di atas, adalah menjadi dapatan Mahkamah ini
bahawa Kandungan 14 adalah cacat dan defektif. Kecacatan pada
Kandungan 14 adalah suatu kecacatan yang serius dan “fatal”
yang tidak boleh dipulihkan di bawah Aturan 2 kaedah 1 KKM
2012 mahupun Aturan 92 kaedah 4 KKM 2012. Oleh itu,
14
Kandungan 14 tidak boleh diterima sebagai keterangan dan
dengan ini dibatalkan.
ii. Intitulmen
[26] Peguam Defendan telah membangkitkan hujahan bahawa Plaintif
telah tidak memberikan maklumat yang tepat dan terperinci
kepada Mahkamah di dalam pemfailan Saman Pemula ini.
Menurut Defendan di dalam saman pemula ini, Plaintif telah
meletakkan dirinya {Kandasamy S/O Paramasivam (India Passport
No: P0550996)} di dalam kapasiti persendirian seolah-olah
hartanah tersebut adalah kepunyaannya. Berdasarkan carian
rasmi yang dibuat ke atas hartanah tersebut, Si Mati adalah
tuanpunya berdaftar hartanah tersebut. Adalah menjadi hujahan
Defendan bahawa Plaintif tidak boleh memfailkan saman pemula
ini seolah-olah hartanah tersebut adalah dimilikinya dan
merupakan tuanpunya berdaftar hartanah tersebut.
[27] Sememangnya di dalam saman pemula ini Plaintif telah
menamakan dirinya sebagai Plaintif walhal hartanah tersebut
masih lagi di atas nama Si Mati. Plaintif sepatutnya meletakkan
15
kapasitinya sebagi wasi kepada harta pusaka Paramasivam a/l
Palaniappa dan bukannya nama beliau secara peribadi.
[28] Namun, Mahkamah bersetuju dengan peguam Plaintif bahawa di
dalam perenggan 1 Afidavit Sokongan Plaintif (Kandungan 2),
Plaintif telah menyatakan kapasitinya adalah sebagai wasi kepada
harta pusaka Paramasivam a/l Palaniappa Pillai, Si Mati melalui
Geran Probet bertarikh 5.3.2015 dari Mahkamah Tinggi Kuala
Lumpur Saman Pemula No: 32NCVC-216-02/2015. Plaintif
telahpun mengemukakan sesalinan Grant Probet bertarikh
5.3.2015 sebagai Eksibit “KP 1”.
[29] Adalah menjadi dapatan Mahkamah walaupun kapasiti sebenar
Plaintif telah tidak menyatakan dengan secara spesifik yang beliau
bertindak sebagai wasi kepada harta pusaka Paramasivam a/l
Palaniappa Pillai, Plaintif telah menerangkan kapasitinya di dalam
Kandungan dan telah juga mengeksibitkan geran probet yang
dikeluarkan oleh Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur. Bagi
Mahkamah ini dengan pernyataan di Kandungan 2 tersebut
sebenarnya, Defendan mengetahui kapasiti Plaintif di dalam
mengambil tindakan saman pemula ini terhadapnya. Kegagalan
Plaintif meletakkan kapasiti sebenarnya di atas saman pemula di
16
dalam kes ini bukanlah sesuatu yang kecacatan yang serius
ataupun “fatal”. Kecacatan ini boleh dipulihkan di bawah Aturan 2
kaedah 1 KKM 2012.
[30] Sebelum Mahkamah ini meneruskan pertimbangan terhadap
permohonan Plaintif, Mahkamah ini perlu menyatakan di sini
berhubung dengan pengataan Plaintif di perenggan 6 afidavit
sokongannya berbanding keseluruhan senario kes di hadapan
Mahkamah ini. Plaintif di perenggan 6 afidavit sokongannya
(Kandungan 2) membuat pengataan seolah-olah yang beliau
hanya mengetahui mengenai kewujudan kaveat persendirian
Defendan (kaveat Defendan) di atas hartanah tersebut apabila
membuat carian rasmi terhadap hartanah tersebut pada 18.4.2017.
[31] Perenggan 6 Kandungan 2 diperturunkan di sini:
“6. Saya menegaskan disini bahawa suatu carian rasmi ke atas hartanah
tersebut telah dibuat pada 18.4.2017 dan mendapati suatu Kaveat
Persendirian dibawah No Perserahan: 40529/2012 telah didaftarkan
di atas hartanah tersebut oleh Defendan pada 5.7.2012. Sesalinan
Catatan Carian Persendirian ke atas hartanah tersebut dilampirkan
dan ditandakan di sini sebagai eksibit “KP 2”.”
17
[32] Tetapi hakikatnya Plaintif telah mengetahui mengenai kaveat
Defendan lama sebelum tarikh 18.4.2017. Mahkamah ini berkata
begitu atas alasan-alasan berikut:
i. Hartanah tersebut adalah termasuk di dalam senarai aset Si
Mati semasa permohonan pengeluaran geran probet.
Permohonan geran probet telah dibuat pada bulan Februari
2015. Di dalam permohonan geran probet tersebut pastinya
sesalinan geran telah dikemukakan sebagai keterangan
aset-aset atau harta Si Mati. Plaintiff telah memfailkan
permohonan untuk pengeluaran probet pada bulan Febuari
tahun 2015 dan geran probet telahpun dikeluarkan pada
24.6.2015. Oleh itu sejak daripada tahun 2015 lagi Plaintif
pastinya dan telahpun mengetahui akan kewujudan kaveat
Defendan kerana kaveat tersebut telah didaftarkan ke atas
hartanah tersebut dua tahun sebelumnya iaitu pada 5.7.2012.
ii. Kedua-dua peguamcara Plaintif, Tetuan Kali & Associates
(Tetuan Kali) dan Defendan, Tetuan CJ Lee telahpun
berkomunikasi sejak dari tahun 2016 lagi melalui surat-surat
berikut:
i. Surat Tetuan Kali kepada Tetuan CJ Lee bertarikh
3.5.2016
18
We refer to the above matter and to your letter dated 28.4.2016.
We are perplexed to note the contents your aforesaid letter as our Mr. Kali didn’t inform your Ms. Nicole that “the Court has ordered that the said property can be removed from the ongoing court proceedings”.
Our counsel Mr. Kali informed your Ms. Nicole that “if your client is agreeable to the negotiations held between your client and your client, then we would on behalf of our client apply to court/Land Office for the removal of the caveat” and not as per your letter. Please be corrected.
ii. Surat Tetuan CJ Lee kepada Tetuan Kali bertarikh
4.5.2016
“We refer to the above matter and to your letter to us dated 3.5.2016.
With reference to the Agreement to Purchase dated 5.6.2012, the Vendor undertakes to remove the private caveat lodge by the third party prior to the execution of the Sale and Purchase Agreement which is plending until todate due to the on-going court proceedings between the Vendor and the third party caveator.
Our client would like to proceed with the signing of the Sale and Purchase of the Said Property soonest possible.
As such, we shall be obliged if you could revert to us the status of the on-going court proceedings and the status of the removal of third party caveat so that both parties can proceed to discuss on the terms and conditions of the Sale and Purchase Agreement.
In the event that the third party caveat can be removed notwithstanding that the court proceeding still on-going, please advise your client to apply to court or land office to remove the same soonest possible in order to fulfil his obligation stated in Clause 4(i) of the Agreement to Purchase dated 5.6.2012.”
19
iii. Peguamcara Plaintif (Tetuan Kali) telah menghantar surat
bertarikh 7.3.2017 kepada peguam Defendan Tetuan CJ Lee,
di mana pada surat tersebut telah dikepilkan sekali Draf
Bank HLB No: 100074 berjumlah RM38,323.75 yang
dikatakan merupakan pemulangan wang kepada Defendan
oleh Plaintif menurut syarat surat opsyen bertarikh 5.6.2012.
iv. Selepas itu kedua-dua peguamcara telah berkomunikasi
berhubung dengan transaksi hartanah tersebut sehinggalah
pemfailan Kandungan 1.
[33] Maka, Mahkamah ini berpandangan bahawa pengataan Plaintif di
perenggan 6nya yang seolah-olah baru mengetahui akan
kewujudan kaveat persendirian Defendan di atas hartanah
tersebut pada 18.4.2017 adalah suatu yang tidak benar dan tidak
menggambarkan pengetahuan Plaintif sebenarnya berkenaan
kaveat Defendan tersebut.
C. KES PLAINTIF
[34] Adalah tidak dipertikaikan bahawa pada 5.6.2012 Si Mati dan
Defendan telah memasukki dan menandatangani suatu
Agreement To Purchase bagi penjualan dan pembelian hartanah
tersebut. Adalah juga tidak dipertikaikan bahawa sebelum
20
Agreement To Purchase tersebut ditandatangani kedua-dua Si
Mati dan Defendan sememangnya mengetahui bahawa di atas
hartanah tersebut wujud kaveat persendirian yang dimasukkan
oleh Selvarajoo a/l Palanippa pada 27.12.2011.
[35] Plaintif telah mendakwa bahawa Agreement To Purchase yang
ditandatangani oleh bapanya itu adalah hanya merupakan satu
surat opsyen.
[36] Berhubung dengan kaveat Selvarajoo di atas hartanah tersebut
syarat 4 surat opsyen tersebut memperuntukkan seperti berikut:
“REMOVAL OF PRIVATE CAVEAT
(i) There is a private caveat lodged by Selvarajoo A/L
Palanippa (NRIC No: 611107-10-6247) vide presentation no.
68744/2011 dated 27.12.2011 the Vendor undertakes to
remove the private caveat before the execution of the SPA.
(ii) The SPA shall be executed by the parties upon removal of
the private caveat and the Vendor shall within 5 days upon
removal of the private caveat, forward the documentary
21
evidence to the Purchaser that the private caveat has been
removed.
(iii) In the event that the Vendor takes more than one (1) year
to remove the private caveat, the Purchaser shall be
entitled to the refund of Earnest Deposit and the Vendor
shall within three (3) days upon receipt of the notice of
termination from the Purchaser refund the Earnest
deposit to the Purchaser….”
[37] Adalah menjadi tegasan Plaintif melalui surat opsyen tersebut Si
Mati telah memberikan opsyen kepada Defendan untuk membeli
hartanah tersebut dengan harga belian sebanyak RM
1,916,187.50. Dengan menandatangani surat opsyen tersebut
Defendan telah membayar kepada Si Mati wang pendahuluan
(earnest deposit) sebanyak RM38,323.75.
[38] Bersandarkan kepada syarat 4 (iii) surat opsyen tersebut, adalah
dihujahkan bagi pihak Plaintif bahawa sekiranya Si Mati gagal
untuk membatalkan kaveat persendirian Selvarajoo di dalam masa
setahun dari tarikh surat opsyen, maka Defendan adalah
dikehendaki menamatkan surat opsyen tersebut dan meminta
wang pendahuluan (earnest deposit) dipulangkan dan dibayar
22
kepadanya beserta dengan kiraan faedah dengan kadar 8%
setahun.
[39] Adalah menjadi tegasan Plaintif juga bahawa surat opsyen
bertarikh 5.6.2012 bukanlah satu perjanjian pembelian tetapi ianya
adalah suatu tempahan (booking) untuk membeli dan bayaran
RM38,323.75 adalah merupakan wang tempahan (booking
money). Memandangkan wang tersebut adalah hanya wang
tempahan, maka ia hendaklah dipulangkan kepada Defendan
apabila kaveat Selvarajoo telah tidak dibatalkan dalam tempoh
satu tahun dari surat opsyen itu ditandatangani.
[40] Adalah menjadi hujahan Plaintif seterusnya bahawa apabila
tempoh setahun telah tamat dan kaveat Selvarajoo masih tidak
dibatalkan, maka surat opsyen tersebut adalah luput dengan
secara otomatik dan tidak lagi mempunyai sebarang kesan atau
tidak lagi berkuatkuasa.
[41] Justeru itu adalah menjadi tegasan Plaintif bahawa Defendan tidak
lagi mempunyai kepentingan berkaveat terhadap hartanah
tersebut. Kaveat persendirian Defendan tersebut tidak boleh kekal
23
di atas hartanah tersebut dan hendaklah dibatalkan atau
diketepikan.
D. TENTANGAN DEFENDAN
[42] Walau bagaimanapun, Defendan (Chu Soon Kong) telah
menentang permohonan Plaintif dengan sekeras-kerasnya. Adalah
menjadi tegasan Defendan bahawa menurut klausa 4(iii)
Agreement To Purchase tersebut, kaveat persendirian beliau perlu
dikekalkan di atas hartanah tersebut sehinggalah perlaksanaan
penuh Agreement To Purchase tersebut atas tegasan-tegasan
berikut:
a. Pada tahun 2012, Si Mati telah menghadapi masalah
kewangan dan dengan itu Si Mati telah berhasrat untuk
menjualkan tanah-tanah kepunyaannya termasuk hartanah
tersebut bagi menyelesaikan masalah kewangannya.
b. Si Mati kemudian telah menawarkan kepada Defendan tiga
(3) keping tanahnya termasuk hartanah tersebut untuk dibeli
Defendan. Bagi dua keping tanah yang dibeli oleh Defendan
daripada Si Mati, pindahmilik-pindahmilik tanah-tanah
tersebut telahpun dilaksanakan dengan sempurna di mana
24
hakmilik kedua-dua tanah tersebut telahpun dipindahkan
kepada nama Defendan.
c. Bagi hartanah tersebut, kedua-dua Si Mati dan Defendan
telah memasukki dan menandatangani Agreement to
Purchase pada 5.6.2012 (perjanjian tersebut).
d. Defendan telahpun membayar wang pendahuluan (earnest
deposit) sebanyak RM38,323.75 kepada Si Mati melalui satu
cek Hong Leong Bank bernombor 810490 bertarikh 6.6.2012
di atas nama Si Mati.
e. Klausa 10, perjanjian tersebut memberikan hak kepada
Defendan untuk mendaftarkan kaveat persendirian ke atas
hartanah tersebut bagi menjaga kepentingan beliau ke atas
hartanah tersebut sehingga perlaksanaan penuh perjanjian
ataupun penamatan sah perjanjian .
Klausa 10
“10. Immediately upon execution of this Letter, the Purchaser
shall be entitled at its own cost and expense to lodge a
private caveat against the said Property for the purpose of
protecting the Purchaser’s interest in the said Property
25
prior to the completion or lawful termination of this
Agreement and prohibiting any further dealings by the
Vendor.”
f. Berdasarkan klausa 10 ini, Defendan telah pada 5.7.2012
mendaftarkan kaveat persendiriannya ke atas hartanah
tersebut.
g. Adalah menjadi tegasan Defendan bahawa memandangkan
terdapat tindakan mahkamah yang telah dimulakan oleh
Selvarajoo terhadap Si Mati, Si Mati telah memohon secara
lisan daripada Defendan untuk diberikan masa yang lebih
lama lagi untuk membatalkan dan/atau mengeluarkan kaveat
Selvarajoo tersebut. Defendan telah bersetuju dengan
permintaan Si Mati dan memberikan perlanjutan masa dan
sanggup menunggu sehingga pelupusan tindakan
mahkamah yang difailkan oleh Selvarajoo tersebut.
h. Namun, Si Mati telah meninggal dunia pada 21.11.2014 dan
sehingga tarikh Si Mati meninggal dunia, kaveat Selvarajoo
tersebut masih belum dikeluar/dibatalkan lagi.
26
i. Adalah menjadi tegasan Defendan bahawa beliau pada
setiap masa masih berhasrat untuk meneruskan perjanjian
tersebut dan oleh sebab itulah beliau tidak pernah
mengeluarkan sebarang notis penamatan kepada Si Mati
ataupun Plaintif bagi menamatkan perjanjian tersebut.
j. Adalah menjadi tegasan Defendan lagi bahawa menurut
klausa 4(iii) tersebut selagi beliau tidak mengisu ataupun
mengeluarkan notis penamatan kepada Si Mati ataupun
Plaintif, perjanjian tersebut masih wujud, masih sah dan
masih berkuatkuasa.
k. Defendan telah menerima surat bertarikh 7.3.2017 daripada
peguam yang mewakili Tetuan Kali di mana pada surat
tersebut telah dikepilkan sekali Draf Bank HLB No: 100074
berjumlah RM38,323.75 yang dikatakan merupakan
pemulangan kepada Defendan oleh Plaintif menurut syarat
surat opsyen bertarikh 5.6.2012.
l. Namun, Defendan melalui surat peguamcaranya Tetuan CJ
Lee bertarikh 15.3.2017 telah tidak mahu menerima wang
tersebut, sebaliknya berhasrat meneruskan perjanjian dan
27
menghantar deraf salinan perjanjian jualbeli kepada
peguamcara Plaintif, Tetuan Kali untuk disemak dan atau
diberi sebarang komen.
m. Defendan tidak bersetuju dengan harga (tawaran) baru
Plaintif tersebut dan melalui surat Tetuan CJ Lee bertarikh
21.4.2017 telah menyerahkan empat (4) salinan perjanjian
jual beli yang telah ditandatangani Defendan untuk
mendapatkan tandatangan Plaintif. Antara kandungan surat
bertarikh 21.4.2017 adalah antara lain seperti berikut:
“We write to confirm that our client has deposited with us the sum of RM153,295.00 being the Balance Deposit for the Property ready for onward transmission to you as stakeholder for your client upon your client’s execution of the SPA. A copy of the cheque is enclosed herewith for your attention.
As communicated to your Mr. Kali in our telephone conversation on 27.4.2017 with the undersigned, our client is not agreeable to your client’s proposal to vary or to increase the Purchase Price. We reiterate that parties have mutually agreed with the purchase price of RM1,916,187-50 pursuant to the Agreement to Purchase dated5.6.2012 and our client maintain the same.
Our client also do not agree to your client’s proposal to remove the caveat ‘only if’ our client accede to your request to increase the purchase price as stated in your letter dated 3.5.2016. We reiterate that pursuant to clause 4(i) of the Agreement to Purchase, your client undertakes and/or is obligated to remove the caveat at your own costs.
28
In the circumstances, kindly return the duly signed SPA by your client within seven (7) days from the date of receipt of this letter as our client intends to proceed with the sale and purchase of the land irrespective of whether the caveat is removed or otherwise as per the terms of the Agreement to Purchase dated 5.6.2012. Failing which, our client reserves his rights to take the necessary legal actions against your client without any further reference to you.
[43] Adalah menjadi hujahan Defendan bahawa berdasarkan klausa 10
perjanjian tersebut, Defendan pada setiap masa yang material
telah diberikan hak oleh Si Mati untuk memasukkan kaveat
persendirian demi menjaga kepentingan beliau ke atas hartanah
tersebut.
[44] Berdasarkan haknya yang terbit / timbul daripada perjanjian
tersebut dan menurut klausa 9 (b) perjanjian tersebut, Defendan
telah memfailkan satu tindakan di Mahkamah Tinggi Shah Alam
(Guaman Sivil No. BA-24-654-06/2017) terhadap Plaintif untuk
perlaksanaan spesifik perjanjian tersebut. Guaman sivil tersebut
masih belum ditetapkan untuk perbicaraan lagi.
[45] Defendan juga telah menegaskan bahawa tindakan yang diambil
oleh Plaintif terhadapnya telah difailkan dengan tangan yang tidak
bersih “unclean hands” atas tegasan-tegasan berikut:
29
i. Defendan hanya mengetahui bahawa tindakan Selvarajoo
telah pun selesai pada tahun 2013 melalui prosiding ini.
ii. Apabila diserahkan dengan Kandungan 2 yang melampirkan
carian persendirian yang dibuat (Eksibit “KP-2”), Defendan
baru mengetahui bahawa Plaintif telahpun mengeluarkan
Notis Cadangan untuk membatalkan / mengeluarkan kaveat
Selvarajoo (Kaveat Persendirian atas tanah No Pers
68744/2011) bertarikh 8.9.2016. Kaveat Selvarajoo yang
didaftarkan pada tahun 2011 telah dibatalkan pada
23.8.2016.
iii. Plaintiff juga telah mengeluarkan Notis Cadangan untuk
membatalkan / mengeluarkan bagi membatalkan satu lagi
kaveat yang dimasukkan oleh Selvarajoo pada tahun 2016
(Kaveat Persendirian atas tanah No Pers 41659/2016) pada
pada 9.11.2016.
iii. Plaintif cuba menyembunyi fakta berhubung perintah
guaman yang difailkan oleh Selvarajoo terhadap Si Mati
(Guaman No: 22NCVC-504-04/2012). Malahan Plaintif juga
tidak pernah memaklumkan kepada Defendan bahawa
30
kaveat persendirian Selvarajoo yang didaftarkan pada tahun
2011 tersebut telahpun dibatalkan pada 23.8.2016.
[46] Daripada tegasan-tegasan di atas, Defendan telah
mempertahankan kaveat persendirian yang dimasukkannya
dengan membangkitkan alasan-alasan berikut:
. i. Perjanjian bertarikh 05.06.2012 masih wujud, masih sah dan belum dibatalkan
ii. Plaintif sebagai wasi kepada Simati hendaklah meneruskan tugas Si Mati yang belum disempurnakan.
iii. Plaintif telah memulakan tindakan ini terhadap dengan tangan yang tidak bersih “unclean hands”.
iv. Defendan telahpun memulakan tindakan mahkamah (Guaman Sivil No. BA-24-654-06/2017) terhadap Plaintif untuk mendapatkan relif perlaksanaan spesifik terhadap perjanjian tersebut.
Alasan i: Perjanjian bertarikh 05.06.2012 adalah masih wujud,
masih sah dan masih belum dibatalkan
[47] Adalah dihujahkan bagi pihak Defendan bahawa perjanjian
tersebut adalah masih wujud, masih sah dan masih belum
31
dibatalkan. Di dalam kes ini Defendan telahpun membayar wang
pendahuluan sebanyak RM38,323.75 kepada Si Mati.
Berdasarkan perjanjian tersebut, kedua-dua pihak Defendan dan
Si Mati telah dengan secara sukarela mengikat diri masing-masing
berdasarkan terma-terma dan syarat-syarat yang terkandung di
dalam Perjanjian tersebut.
[48] Adalah menjadi hujahan Defendan bahawa berdasarkan klausa
4(iii) perjanjian tersebut, perjanjian tersebut adalah masih sah dan
ianya hanya luput sekiranya Defendan mengeluarkan dan
menyerahkan satu notis penamatan / pembatalan (notis
penamatan tersebut) kepada Si Mati / Plaintif. Hak penamatan
atau pembatalan yang diperuntukkan di klausa 4(iii) adalah jelas
diperuntukkan kepada Defendan. Sekiranya notis penamatan
dikeluarkan oleh Defendan, barulah Plaintif dikehendakki
mengembalikan wang pendahuluan sebanyak RM 38,323.75
kepada Defendan.
[49] Di dalam kes ini, menurut Defendan lagi, masa bukanlah satu
intipati di dalam perjanjian tersebut. Apatah lagi di dalam kes ini Si
Mati telah secara lisan memohon perlanjutan masa daripada
Defendan untuk membatalkan kaveat Selvarajoo sehingga
32
tindakan mahkamah Selvarajoo diselesaikan. Menurut Defendan
Plaintif pasti tidak mengetahui berkenaan perkara ini kerana
Plaintif adalah seorang warganegara India dan sentiasa berada di
Negara India. Plaintif sebenarnya tidak mempunyai pengetahuan
berkenaan perjanjian tersebut yang dimasukki oleh Si Mati dan
Defendan.
[50] Peguam Defendan telah memohon Mahkamah ini membaca dan
mempertimbangkan perjanjian tersebut secara keseluruhan dan
mentafsirkan niat Si Mati dan Defendan semasa menandatangani
perjanjian tersebut. Untuk hujahan ini, peguam Defendan telah
merujuk kepada beberapa kes otoriti:
i. Mulpha Pacific Sdn Bhd V Paramount Corp Bhd [2003] 4 MLJ 357. (Mahkamah Rayuan)
(1) It is the court's duty to give effect to the bargain of the
parties according to their intention and when that bargain is
in writing the intention is to be looked for in the words used
unless they are such that one may suspect that they do not
convey the intention correctly.If those words are clear, there is
very little that the court has to do. The court must give effect
to the plain meaning of the words however much it may
dislike the result (see p 363E– F).
33
Mahkamah Rayuan di dalam kes Mulpha Pacific Sdn Bhd ini
telah merujuk kepada kes The Royal Selangor Golf Club v
Anglo-Oriental (Malaya) Sdn Bhd [1990]1 CLJ 995.
ii. Kedah Cement Sdn Bhd v Masjaya Trading Sdn Bhd
[2007] 3 MLJ 597.
PS Gill, HMP (yang membacakan keputusan Mahkamah Persekutuan):
[16] We are well aware of the settled law that it is for the parties
who intend to be bound by mutual obligations to make a contract
for themselves and it is not competent for the court to make a contract
for the parties which they did not in the first place see fit to make for
themselves, or to import a covenant which does not arise by fair and
necessary implication from the language they have used (see Smith v
Harwich Corp (1857) 140 ER 572 at p 579).
iii. Ganam d/o Rajamany V Somoo s/o Sinniah [1984] 2 MLJ
290. Mahkamah Persekutuan telah memutuskan antara lain
bahawa:
“In a contract for the sale of land the time fixed by the parties for
completion or performance is not to be strictly construed unless it
is the intention of the parties that time should be of the essence of
the contract [see Jamshed v Burjorji AIR 1915 PC 83, Stickney v
34
Keeble [1915] AC 386, Warren v Tay Say Geok & Ors [1965] 1 MLJ
44 and section 56(1) of the Contract Act 1950]. Intention may
either be express or implied and there are three cases in which
time is of the essence of the contract.
• (a) where the contract expressly states that time shall be of the
essence of the contract [Steedman v Drinkle [1916] 1 AC 275
and Brickles v Snell [1916] 2 AC 599 ];
• (b) where time was not originally of the essence of the contract
but has been made so by one party giving a notice to the other.
Such notice can only be given after the other party has been
guilty of unreasonable delay and the time mentioned in the
notice must be reasonable [Stickney v. Keeble (supra) ].
• (c) where from the nature of the property time may be
considered to be of the essence of the contract [Tilley v
Thomas (1867) 3 Ch App 61 ].
These three principles are cited by the then Court of Appeal in the
case of Haji Hasnan v Tan Ah Kian [1963] MLJ 175 176. In Yeow
Kim Pong Realty Ltd v Ng Kim Pong [1962] MLJ 118 120 the Privy
Council said at page 120.
35
"The question whether time is the essence of a contract is one to
be determined by ascertaining the real intention of the parties.
This is to be gathered by the examination amongst other things of
attendant circumstances."
iv. Abdul Rahim Bin Syed Mohd V Ramakrishnan
Kandasamy (Wan Ahmad Azlan Bin Wan Majid & Anor,
Interveners) And Another Action [1996] 3 MLJ 385.
[51] Menurut Defendan lagi wang sebanyak RM38,323.75 yang dibayar
oleh Defendan adalah wang deposit dan bukanlah wang
tempahan seperti yang didakwa Plaintif. Peguam Defendan telah
merujuk Mahkamah ini kepada kes-kes:
i. WORKERS TRUST AND MERCHANT BANK LTD v
DOJAP INVESTMENTS LTD [1993] 2 ALL ER.
ii. LINGGI PLANTATION LTD v JAGATHEESAN [1972] 1
MLJ 89 PC.
“There is in their Lordships' judgment no difference in this context
between the expression "deposit" and the expression "earnest money".
In this context they are two words for the same thing, although in
36
common modern English usage "earnest money" has a slightly archaic
ring.
As Fry L.J. said in Howe v. Smith at page 101:
"It (i.e., the deposit) is not merely a part payment, but is then also an
earnest to bind the bargain so entered into, and creates by fear of its
forfeiture a motive in the payer to perform the rest of the contract."
Alasan ii: Plaintif sebagai wasi kepada Si Mati hendaklah meneruskan tugas simati yang belum sempurnakan.
[52] Adalah dihujahkan oleh Defendan bahawa Plaintif selaku wasi
kepada estet Si Mati hendaklah meneruskan tugas Si Mati yang
belum diselesaikan lagi iaitu mengeluarkan kaveat persendirian
Selvarajoo tersebut. Bagi menyokong hujahannya, peguam
Defendan telah merujuk kepada Mahkamah ini kepada kes-kes:
i. Haji Osman Bin Abu Bakar v Saiyed Noor Bin Saiyed
Mohamed [1952] 18 MLJ. Mahkamah Rayuan telah
memutuskan bahawa:
“Held, the death of the proprietor — transferor of land did not
avoid contract; the legal personal representative of such
deceased person was trustee for the purchaser who, subject to
37
the terms of the contract and in the absence of fraud,
misrepresentation or mistake, was entitled to the land and to
possession.”
ii. Kersah La’usin v Sikin Menan [1966] 2 MLJ 20 Raja Azlan Shah telah menyatakan seperti berikut
“In Haji Osman's case, supra, Pretheroe Ag.C.J. remarked at page 38:
“The fact that at the date of contract the vendor had neither title nor
power to call for title is not of itself an answer to a suit of specific
performance by the purchaser: Brickles Snell [1916] 2 AC 599. Actual
possession of both the legal estate and any equitable rights are not
prerequisites so long as the vendor is in such a position that when the
time for completion comes he will be in a position to pass on the title to
the purchaser. In those circumstances the contract is good but only in
equity.
In 1956, Thomson J. (as he then was) in his usual way, stated the matter
emphatically and concisely in Bachan Singh Mahinder Kaur & Ors [1956]
MLJ 97 at p 98:
"Where there is a valid binding contract for the sale of land, the
purchaser, when he has performed his side of the contract, acquires a
right ad rem, which is also a right in personam. In other words, he
acquires a right to the land as against the vendor personally but not
good against the world as a whole and, in due course, that right can
38
become a real right good against the world as a whole on registration in
accordance with the Land Code which has the same effect in our law as
appearance before the Praetor in the law of Rome, delivery of seisin in
the old English feudal law and infeftment by registration in the Register
of Sasines in the modern Scots law,"
…
In Haji Osman's case, supra, Pretheroe Ag.C.J. remarked at page 38:
"As death does not avoid a contract of this nature it seems clear that the
same principles apply where a proprietor dies and his representative
becomes the registered proprietor. As such he can, in my opinion, be
compelled to take all steps necessary to give effect to the contract
executed by the deceased proprietor".
Thomson J. (as he then was) said at page 39:
"If a purchaser agrees to buy a piece of land and pays the purchase
price then subject to the terms of the contract and in the absence of
fraud, misrepresentation or mistake he is entitled to a good title to the
land and to possession, and the death of the vendor does not abate his
rights by one iota".”
[53] Adalah menjadi hujahan Defendan bahawa di dalam kes ini
berdasarkan Eksibit “KP-2”, Kandungan 2 jelas menunjukkan
bahawa kaveat persendirian Selvarajoo tersebut telahpun
39
dibatalkan pada 23.8.2016. Justeru itu, Plaintif adalah diikat
dengan klausa 4(ii) perjanjian tersebut dengan dikehendaki
memaklumkan dan menyediakan perjanjian jualbeli dan
ditandatangani antara Plaintif selaku wasi kepada Simati dan
Defendan.
Alasan iii : Plaintif telah memulakan tindakan ini dengan tangan yang tidak bersih “unclean hands” [54] Defendan telah menafikan dakwaan Plaintif bahawa selepas
tempoh satu tahun luput (daripada tarikh 5.06.2012) beliau telah
tidak mengambil sebarang tindakan terhadap Si Mati. Adalah
menjadi tegasan Defendan, bapa Plaintif Si Mati telah memohon
secara lisan suatu perlanjutan masa untuk membatalkan kaveat
persendirian Selvarajoo kerana terdapatnya tindakan mahkamah
telah difailkan Selvarajoo terhadapnya. Sehingga Si Mati
meninggal dunia kaveat Selvarajoo masih wujud di atas hartanah
tersebut.
[55] Defendan telah menegaskan bahawa disebabkan terdapat
tindakan Selvarajoo, beliau telah tidak berbuat apa-apa dan
tindakan pembatalan kaveat Selvarajoo tersebut masih
40
tergantung. Adalah menjadi dakwaan Defendan bahawa Si Mati
atau Plaintif telah menyembunyikan fakta bahawa tindakan
Selvarajoo (Guaman No: 22NCVC-504-04/2012) telahpun selesai
pada tahun 28.2.2013.
[56] Si Mati ataupun Plaintif sendiri tidak pernah memberitahu
Defendan apakah sebenarnya prosiding mahkamah antara Si Mati
dengan Selvarajoo atau keluarganya.
[57] Walaupun Plaintif telah melampirkan salinan perintah bertarikh
28.2.2013 bagi guaman No: 22NCVC-504-04/2012 (Eksibit “KP 7”,
Kandungan 6) tetapi Plaintif telah tidak memaklumkan kepada
Mahkamah ini sebarang penjelasan berkenaan kes mahkamah
Selvarajoo terhadap Si Mati.
[58] Adalah menjadi hujahan Defendan bahawa memandangkan
Plaintif telah semata-mata melampirkan perintah tersebut tanpa
penjelasan mengenai perintah tersebut, maka Plaintif adalah
diletakkan beban untuk memaklumkan kepada Mahkamah akan
segala fakta yang berhubung dengan perjanjian tersebut.
41
[59] Menurut Defendan, namun di dalam kes ini Plaintif telah cuba
mengelakkannya dengan menyatakan bahawa sekiranya
Defendan ingin penjelasan, Defendan boleh menulis surat kepada
peguamcaranya untuk mendapatkan penjelasan.
[60] Justeru itu, adalah menjadi dakwaan Defendan bahawa Plaintif
telah memulakan tindakan terhadap Defendan dengan tangan
yang tidak bersih “unclean hands”.
Alasan iv: Tindakan mahkamah Guaman Sivil No. BA-24-654-06/2017 telah diambil oleh Defendan untuk mendapatkan perintah perlaksanaan spesifik.
[61] Defendan telah memfailkan guaman untuk pelaksanaan spesifik
terhadap Plaintif. Maka, adalah menjadi hujahan Defendan, demi
menjaga kepentingan Defendan di atas hartanah tersebut dan
kaveat persendirian Defendan hendaklah dikekalkan sehingga
pelupusan guaman BA-24-654-06/2017 tersebut.
E. ANALISIS DAN KEPUTUSAN MAHKAMAH
[62] Di dalam kes ini, memandangkan Plaintif telah merujuk Agreement
To Purchase tersebut sebagai satu surat opsyen, manakala
42
Defendan pula merujuknya sebagai perjanjian jual beli, maka
Mahkamah ini akan merujuk dokumen bertarikh 5.6.2012
sepertimana tajuknya iaitu Agreement To Purchase (ATP tersebut)
dan terma-terma di dalamnya akan dirujuk sebagai terma.
[63] Di dalam kes ini kedua-dua Plaintif dan Defendan telah sama-
sama bersandarkan terma 4(iii) ATP tersebut. Plaintif telah
menghujahkan bahawa Defendan tidak lagi mempunyai
kepentingan berkaveat terhadap hartanah tersebut atas alasan
ATP tersebut telah luput. Manakala Defendan pula telah
menegaskan bahawa memandangkan beliau telah tidak
dimaklumkan oleh Plaintif bahawa kaveat Selvarajoo telahpun
dibatalkan dan dari tarikh ATP ditandatangani sehinggalah kini
masih berhasrat meneruskan perjanjian tersebut, dan selagi beliau
tidak menamatkan perjanjian tersebut, selagi itulah perjanjian
tersebut masih wujud, masih sah dan belum ditamatkan.
[64] Di dalam kes ini adalah tidak dipertikaikan bahawa Defendan
telahpun membayar Si Mati wang sebanyak RM38,323.75 melalui
cek HLB 810490. Apabila Plaintif cuba memulangkan wang
tersebut kepada Defendan melalui deraf bank HLB 100074
bertarikh 27.2.2017 yang dikepilkan bersama surat beliau bertarikh
43
7.3.2017. Fakta ini jelas menunjukkan bahawa cek HLB 810490
tersebut telahpun ditunaikan oleh Si Mati dan Si Mati telahpun
menerima wang tersebut.
[65] Mahkamah ini bersetuju dengan peguam Defendan bahawa
berdasarkan “VENDOR’S ACKNOWLEDGEMENT” di dalam ATP
tersebut Si Mati telahpun menerima wang tersebut. Untuk itu
Mahkamah ini perlu merujuk kepada “VENDOR’S
ACKNOWLEDGEMENT” (Pengakuan Penjual) bagi menunjukkan
kesan penerimaan wang tersebut oleh Si Mati.
“This earnest deposit being 2% of the purchase price amounting to
RM38,323.75 (Cheque No. HLB 810490) is to be made payable to the
Vendor being earnest deposit towards the purchase of the same. In the
event the Vendor rejects this offer, the said earnest deposit is to be
refunded to the Purchaser immediately. Upon clearance of the cheque,
this offer is deemed accepted by the Vendor.”
[66] Adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa berdasarkan
Pengakuan Penjual di dalam ATP ini, apabila Si Mati menunaikan
cek 810490 tersebut, ini bermakna tawaran pembelian hartanah
tersebut oleh Defendan telah diterima oleh Si Mati.
44
[67] Terma 2 ATP pula telah menyatakan sedemikian:-
“DEPOSIT: On execution of this Letter, the Purchaser shall pay an earnest deposit of RM38,323.75 (“Earnest Deposit”) to the Vendor. The Balance Deposit of RM153,295.00 (“Balance Deposit”) shall be paid by the Purchaser to the Vendor upon execution of the Sale & Purchase Agreement (SPA).”
[68] Mahkamah ini perlu menegaskan bahawa di dalam kes ini adalah
fakta yang tidak boleh disangkal bahawa Defendan telahpun
membayar RM38,323.75 sebagai wang pendahuluan (“Earnest
Deposit”) kepada Si Mati semasa ATP tersebut ditandatangani.
Walaupun wang ini adalah hanya 2% daripada harga belian, tetapi
berdasarkan kepada terma 2 di atas, deposit penuh akan hanya
perlu dibayar oleh Defendan kepada Si Mati semasa dan apabila
perjanjian jual beli rasmi atau formal dilaksanakan.
[69] Akan tetapi menurut terma 4(ii) ATP pula perjanjian jual beli rasmi
atau formal akan hanya ditandatangani dan dilaksanakan oleh
pihak-pihak di dalam tempoh masa 5 hari selepas kaveat
Selvarajoo dibatalkan.
[70] Oleh itu di dalam keadaan ini, selagi kaveat Selvarajoo masih
wujud di atas hartanah tersebut maka, adalah menjadi dapatan
45
Mahkamah ini bahawa dengan penunaian cek HLB tersebut oleh
Si Mati, maka Si Mati telah menerima wang sebanyak
RM38,323.75 itu sebagai wang pendahuluan harga belian
hartanah tersebut dan bukanlah sebagai wang tempahan (booking
money) sepertimana yang didakwa oleh Plaintif.
[71] Dengan pembayaran wang pendahuluan tersebut (RM3,323.75)
dan memandangkan pembayaran deposit penuh (full deposit sum)
adalah tertakluk kepada beberapa terma-terma lain di dalam ATP,
maka adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa
pembayaran wang sebanyak RM38,323.75 tersebut oleh
Defendan dan penerimaan wang tersebut oleh Si Mati tidak lain
dan tidak bukan bertujuan menjadikan ia sebagai wang
pendahuluan bagi penjualan dan pembelian hartanah tersebut.
[72] Di dalam kes ini walaupun perjanjian jual beli formal belum
dilaksanakan atau ditandatangani, namun terma 4(ii) ATP telah
jelas memperuntukkan bahawa perjanjian jualbeli formal hanya
boleh dilaksanakan oleh pihak-pihak dalam tempoh masa lima (5)
hari dari tarikh kaveat persendirian Selvarajoo (kaveat Selvarajoo)
dibatalkan.
46
[73] Di dalam kes ini Defendan mendakwa bahawa beliau hanya
mengetahui bahawa kaveat Selvarajoo telah dibatalkan apabila
melihat kepada Eksibit “KP-2” yang dikemukakan oleh Plaintif di
dalam Kandungan 2 nya.
[74] Penelitian rapi kepada terma 4(ii) ATP jelas menunjukkan
bahawa adalah menjadi niat Si Mati dan Defendan bahawa pihak-
pihak akan hanya menandatangani atau melaksanakan satu
perjanjian jual beli yang rasmi atau formal dalam tempoh 5 hari
setelah kaveat Selvarajoo itu dibatalkan. Namun ATP ini
seterusnya di terma 4(iii) telah memberikan opsyen kepada
Defendan untuk menarik diri dari terikat kepada ATP tersebut
sekiranya dalam masa satu tahun dari tarikh ATP ditandatangani
kaveat Selvarajoo masih tidak dapat dibatalkan. Daripada terus
menunggu kaveat Selvarajoo tersebut dibatalkan, selepas tarikh
5.2.2013, Defendan berhak menamatkan / membatalkan ATP ini
dengan mengeluarkan / mengisu suatu Notis Penamatan dan
meminta Si Mati / Plaintif memulangkan wang RM38,323.75 yang
akan dibayar bersekali dengan faedah pada kadar 8% setahun.
[75] Opsyen untuk menarik diri dari terikat kepada ATP selepas
tempoh masa setahun adalah hanya diberikan kepada Defendan.
47
Dalam erti kata hak untuk menamatkan ATP adalah hak Defendan
dan hak pengeluaran notis penamatan ini adalah terletak ditangan
Defendan. Hak ini hanya terlaksana apabila Defendan
mengeluarkan suatu Notis Penamatan. Selagi Notis Penamatan
tidak dikeluarkan oleh Defendan di bawah terma 4(iii) ATP ini, ATP
ini masih mengikat pihak Si Mati dan Defendan dan
memandangkan Si Mati telah meninggal dunia dan Plaintif telah
dilantik sebagai wasi harta pusaka Si Mati, maka ianya mengikat
Plaintif.
[76] Terma 4(iii) adalah satu terma yang jelas dan spesifik. Tujuan
tempoh masa setahun yang terkandung di dalamnya adalah juga
jelas dan nyata. Berdasarkan terma yang jelas dan nyata tersebut,
adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa tempoh masa
setahun yang ditetapkan di dalam terma 4(iii) adalah bagi faedah
Defendan dan ianya bukanlah beroperasi sepertimana yang
didakwa oleh Plaintif iaitu secara otomatik luput.
[77] Undang-undang dan prinsip-prinsip berhubung dengan pentafsiran
atau pembacaan kontrak adalah jelas dan jitu. Mahkamah ini
hanya perlu merujuk kepada kes The Royal Selangor Golf Club
v Anglo Oriental (M) Sdn Bhd [1990] 1 CLJ 995. Di dalam kes
48
The Royal Selangor Golf Club ini Hakim Lim Beng Choon di
dalam menimbangkan pertikaian pihak-pihak berhubung dengan
kontrak yang mereka tandatangani, telah menerima pakai prinsip-
prinsip am pentafsiran kontrak yang telah diputuskan di dalam kes
National Coal Board v Win Neil & Son (St. Helen) [1948] 1 All
ER 555 yang menyatakan berikut:
“The First two issues involve the construction of the contract. I
bear in mind the principles of construing a contract. The relevant ones for the purpose of this case are : (1) construction of a contract is a question of law; (2) where the contract is in writing the intention of the parties must be found within the four walls of the contractual documents; it is not legitimate to have regard to extrinsic to have regard to extrinsic evidence (there is, of course, no such evidence in this case); (3) a contract must be constructed construed as at the date it was made: it is not legitimate to construe it in the light of what happened years or even days later; (4) the contract must be construed as a whole, and also, so far as practicable, to give effect to every part of it.
In Central Bank of India v. Harford Fire Insurance Co Ltd. AIR
[1965] SC 1288, the Supreme Court of India lays stress on the Second principle advocated in the Wm Neill & Sons (St Helens) Ltd case when it says at p.1290:
Now it is commonplace that it is the Court’s duty to give effect to
the bargain of the parties according to their intention and when that bargain is in writing the intention is to be looked for in the words used unless they are such that one may suspect that they do not convey the intention correctly. If those words are clear,
49
there is very little that the Court has to do. The Court must give effect to the plain meaning of the words however much it many dislike the result.”
[78] Di dalam kes Syarikat Binaan Utara Jaya (A Firm) v Koperasi
Serbaguna Sungei Glugor Berhad [2009] 2 AMR 50 telah
diputuskan seperti berikut:
(a) the Court must give effect to the plain meaning of the words,
no matter how distasteful the result may be (The Central Bank of India Ltd. Amritsrar v. The Hartford Fire Insurance Co. Ltd. [1965] AIR Vol. 52, 1288 SC);
(b) where the language in the document is unambiguous and
clear, the real nature of the document is to be determine solely by looking at its contents, uninfluenced by any intention of the parties ((Nawab Major Sir) Mohammad Akbar Khan v. Attar Singh and Others [1936] AIR Vol. 23, 171 PC);
(c) when the minds of the parties are expressed in an
unambiguous manner, the Court cannot override the declared intention of the parties unequivocally expressed (K. Appukuttam Panicker and Another v. S.K.R.A.K.R Athappa Chettiar and Others [1966] AIR Vol.53, 303 Kerala); and
(d) there is no scope, at all, for drawing upon hypothetical
considerations or the supposed intention of the parties when the words contained in the contract are clear and
50
unambiguous (The Union of India v. Kishorilal Gupta and Bros. [1959] AIR Vol. 46, 1362 SC).
(Lihat juga: Jainarain Singh & Anor v The State of Bihar &
Ors AIR 1980 Patna 24)
[79] Berdasarkan kes-kes Kersah La’usin V Sikin Menan dan Haji
Osman Bin Abu Bakar, Plaintif sememangnya terikat dengan ATP
bersama terma-terma yang termaktub di dalamnya yang telah
dimasukki bapanya, Si Mati.
[80] Di dalam kes ini, Mahkamah ini bersetuju bahawa Plaintif telah
membawa tindakan ini terhadap Defendan dengan tangan yang
tidak bersih “unclean hands” atas alasan-alasan berikut:
i. Perlakuan Plaintif seolah-olah kaveat Defendan baru sahaja
beliau ketahui pada 18.4.2017, walhal beliau telah pun
mengetahuinya sejak tahun 2015. Malahan melalui surat
Tetuan Kali bertarikh 3.5.2016 kepada Tetuan CJ Lee.
ii. Telah menyembunyikan berhubung fakta-fakta tindakan
mahkamah Selvarajoo dan tindakan mahkamah Selvarajoo
51
tersebut telahpun diselesai seawal tahun 2013 daripada
Defendan.
iii Telah tidak memaklumkan kepada Defendan bahawa kavaet
Selvarajoo telahpun dibatalkan pada 23.8.2016 walhal
peguamcara Plaintif telahpun berkomunikasi dengan
peguamcara Plaintif sejak daripada bulan Mac 2017 lagi.
Defendan telah hanya mengetahui pembatalan kaveat
Selvarajoo Eksibit “KP-2”.
[81] Undang-undang adalah jelas dan jitu bahawa tidak akan
membantu pihak yang telah datang ke Mahkamah untuk sesuatu
remedi atau relif apabila ia telah datang ke Mahkamah ini dengan
tangan yang tidak bersih.
[82] Mahkamah ini bersependapat dengan peguam Defendan bahawa
Plaintif di dalam cubaan mendapatkan remedi di dalam saman
pemula ini telah tidak mendedahkan fakta-fakta yang sebenar
yang berkisar ATP secara khasnya berhubung pengetahuan
awalnya akan kewujudan kaveat, tidak memaklumkan bahawa
tindakan Selvarajoo terhadap Si Mati telah diselesaikan pada
tahun 2013 lagi dan tidak memaklumkan bahawa kaveat
Selvarajoo telah dibatalkan pada 23.8.2016. Mahkamah ini
52
berpendapat bahawa tindakan sebegini sememangnya
mencerminkan “unclean hands” Plaintif apabila beliau memfailkan
tindakan ini.
[83] Berhubung dengan tuntutan gantirugi yang dituntut Plaintif
terhadap Defendan akibat kemasukan kaveat Defendan. Adalah
menjadi dapatan Mahkamah ini, tuntutan ini adalah suatu tuntutan
yang tidak bermerit kerana kewujudan kaveat Defendan adalah
selaras dengan terma-terma ATP yang masih sah dan
berkuatkuasa.
[84] Adalah menjadi dapatan Mahkamah ini juga bahawa kavaet
Defendan hendaklah kekal di atas hartanah tersebut sehingga
pelupusan guaman yang difailkan Defendan terhadap Plaintif.
[85] Berdasarkan alasan-alasan di atas, Mahkamah ini menolak
Kandungan 1 Plaintif dengan kos kepada Defendan sebanyak
RM7000.00.
53
t.t.
.....................................................
(DATUK AZIMAH BINTI OMAR) Hakim
Mahkamah Tinggi Shah Alam (Saman Pemula)
Selangor Darul Ehsan
Bertarikh 30 Oktober 2017
Peguam Plaintif - Tetuan Kali & Associates
Encik Kalia Perumal Muniandy
Peguam Defendan - Tetuan Tee Tan & Partners
Cik Elaine Fong