Dasar Perhitungan PBB

7/24/2019 Dasar Perhitungan PBB

1/21

BAB I

PENDAHULUAN

1. Latar Belakang

Pajak merupakan sumber penerimaan negara yang penting bagi pelaksanaan dan

peningkatan pembangunan nasional untuk meningkatkan kemakmuran dan kesejahteraan

rakyat, oleh sebab itu perlu peningkatan peran serta masyarakat.

Bumi dan bangunan memberikan keuntungan dan/atau kedudukan sosial ekonomi

yang lebih baik bagi orang/badan yang mempunyai suatu hak atasnya atau memperoleh

manfaat darinya, oleh sebab itu wajar apabila kepada mereka diwajibkan memberikan

sebagian dari manfaat atau kenikmatan yang diperolehnya kepada negara melalui pajak.

PBB pada awalnya merupakan pajak pusat yang alokasi penerimaannya dialokasikan

ke daerah-daerah dengan proporsi tertentu, namun demikian dalam perkembangannya

berdasarkan Undang-Undang No. 2 !ahun 2""# tentang P$%$ pajak ini khususnya

sektor perkotaan dan pedesaan menjadi sepenuhnya pajak daerah.

PBB dikenakan terhadap objek pajak berupa tanah dan atau bangunan yang didasarkan

pada a&as kenikmatan dan manfaat, dan dibayar setiap tahun. PBB pengenaannya

didasarkan padaUndang-undang No. '2 tahun '#( tentang Pajak Bumi dan Bangunan

sebagaimana telah diubah dengan Undang-undang No.'2 tahun '##). Namun demikian

dalam perkembangannya PBB sektor pedesaan dan perkotaan menjadi pajak daerah yangdiatur dalam Undang-Undang No.2 !ahun 2""# tentang Pajak $aerah dan %etribusi

$aerah *P$%$+ Pasal sampai dengan Pasal ) mulai tahun 2"'".

2. Rumusan Masalah'. pa yang menjadi dasar pengenaan PBB

2. pa itu N0P!1P

. Bagaimana menentukan besarnya tarif PBB terutang

3. Manfaat dan u!uan MakalahPara peserta diskusi diharapkan mengerti tentang tata 3ara menghitung pajak bumi dan

bangunan, yang meliputi 4 5ubjek dan 0bjek PBB, Penetapan nilai jual tanah, Penetapannilai jual bangunan, dan nilai jual objek pajak tidak kena pajak, yang sesuai dengan

ketentuaan dalam UU No. '2 !ahun '##) dan ketentuan pendukung lainnya

BAB II

PEMBAHA"ANA. #$!ek PBB

0bjek PBB adalah bumi dan/atau bangunan, dimana pengertian bumi dan/atau bangunan

adalah sebagai berikut 4

1


2/21

Bumi adalah permukaan bumi yang meliputi tanah dan perairan pedalaman serta laut

wilayah Indonesia, dan tubuh bumi yang ada dibawahnya. Bangunan, adalah kontruksi

teknik yang di tanam atau di lekatkan secara tetap pada tanah dan/atau perairan.

!idak semua objek bumi dan bangunan akan dikenakan PBB, ada juga objek yang di

ke3ualikan dari pengenaan PBB adalah apabila sebagai berikut 4

digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum di bidang ibadah, sosial,

kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional, yang tidak dimaksud-kan untuk

memperoleh keuntungan,

digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau yang sejenis dengan itu,

merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah

penggembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah negara yang belum di bebani suatu

hak, digunakan oleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal

balik,

digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditentukan oleh

6enteri 1euangan.

0bjek pajak yang digunakan oleh negara untuk penyelenggaraan pemerintahan,

penentuan pengenaan pajaknya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah.

B. "u$!ek PBB

5ubjek PBB adalah orang atau badan yang se3ara nyata mempunyai suatu hak atas

bumi, dan/atau memperoleh manfaat atas bumi, dan/atau memiliki, menguasai, dan/atau

memperoleh manfaat atas bangunan. 6elihat pengertian subjek pajak tersebut, tidak jarang

ada objek pajak yang diakui oleh lebih dari satu orang subjek pajak, yang berarti ada satu

objek pajak tetapi memiliki beberapa wajib pajak.

pabila terjadi suatu kejadian dimana satu objek pajak dimiliki/dikuasai oleh beberapa

subjek pajak atau satu objek pajak belum diketahui dengan jelas siapa 7ajib Pajaknya,

maka hal pertama yang perlu dilakukan adalah melihat perjanjian *agreement+ antara para

pihak yang berkepentingan terhadap objek pajak tersebut. $alam perjanjian tersebut salah

satu pasalnya biasanya membahas siapa yang akan melakukan kewajiban pembayaran

pajak termasuk pajak Bumi dan Bangunan. pabila dalam perjanjian tidak disebutkan atau

memang terjadi lebih dari satu yang memanfaatkan objek pajak sehingga belum diketahui

siapa yang menjadi wajib pajak $irektorat enderal Pajak dapat menetapkan subjek

pajaknya *UU No '2 tahun '##) Pasal ) ayat +.

2


3/21

5urat tanda pemberitahuan atau dikenal dengan sebutan 5PP! *5urat Pembayaran

Pajak !erhutang+ atau bukti pelunasan bukanlah bukti pemilikan hak. 5urat !agihan Pajak

atau bukti pembayaran PBB adalah semata mata untuk kepentingan perpajakan dan tidak

ada kaitannya dengan status atau hak pemilikan atas tanah dan/atau bangunan.

%. Pen&la&an

Berbi3ara masalah PBB tidak akan terlepas dari nilai properti itu sendiri. 1arena

besarnya PBB yang akan dibayarkan oleh 7P akan tergantung pada nilainya. Penilaian

objek PBB pedesaan dan perkotaan meliputi penilaian objek tanah dan bangunan yang

dilakukan oleh $itjen Pajak *pemerintah daerah menurut UU No. 2 !ahun 2""#+ untuk

menentukan N0P yang akan dijadikan sebagai dasar pengenaan pajak.

Untuk menilai objek properti tersebut digunakan beberapa metode penilaian sebagai

berikut4

'. Pendekatan $ata Pasar *6arket $ata pproa3h+.

N0P dihitung dengan 3ara membandingkan 0bjek pajak yang sejenis dengan

0bjek lain yang telah diketahui harga pasarnya.

Pendekatan ini pada umumnya digunakan untuk menentukan N0P tanah, namun

dapat juga dipakai untuk menentukan N0P bangunan.

2. Pendekatan Biaya *8ost pproa3h+.

Pendekatan ini digunakan untuk menentukan nilai tanah atau bangunan terutama

untuk menentukan N0P bangunan dengan menghitung seluruh biaya yang

dikeluarkan untuk membuat bangunan baru yang sejenis dikurangi dengan penyusutan

phisiknya.

. Pendekatan Pendapatan *9n3ome pproa3h+

Pendekatan ini digunakan untuk menentukan N0P yang tidak dapat dilakukan

berdasarkan pendekatan data pasar atau pendekatan biaya, tetapi ditentukan

berdasarkan hasil bersih objek pajak tersebut,

Pendekatan ini terutama digunakan untuk menentukan N0P galian tambang atau

objek perairan.

D. 'en&s #$!ek Pa!ak'. 0bjek Pajak Umum

yaitu objek pajak yang memiliki kriteria konstruksi bangunan umum dengan luas

tanah berdasarkan kriteria tertentu. 0bjek pajak umum sendiri dibedakan menjadi4. 0bjek pajak standar, kriteria untuk objek pajak ini adalah4

3


4/21

:uas tanah ; '".""" midual

8ara penilaian ini diterapkan untuk objek pajak yang bernilai tinggi, baik objek pajak

khusus, ataupun objek pajak umum yang telah dinilai dengan 8@ namun hasilnya

tidak men3erminkan nilai yang sebenarnya karena keterbatasan aplikasi program.

Proses penghitungan nilai dilaksanakan dengan menggunakan formulir penilaian

yang tersedia khusus untuk masing-masing jenis penggunaan. 5etiap penilaian harus

memperhatikan tanggal penilaian yang menjadi dasar ketetapan Pajak Bumi dan

Bangunan yaitu per ' anuari tahun pajak yang bersangkutan sebagaimana diatur dalam

pasal 2 ayat 2 Undang-Undang Nomor 2 !ahun 2""#.

Pelaksanaan PenilaianPelaksanaan penilaian terhadap objek pajak dilakukan se3ara massal atau se3ara

indi>idual dalam proses pelaksanaan dilakukan melalui 3ara sebagai berikut 4

a. Penilaian tanah.

$alam proses penentuan nilai tanah, maka pelaksanaan penilaiannya dimulai

dengan pembuatan konsep sket/peta ?N! dan penentuan nilai indikasi rata-rata

*N9%+ menggunakan metode perbandingan data pasar. Peta ?N! ini dibuat per satuan

desa/kelurahan yang dituangkan dalam suatu peta dengan dibuat warna khusus yang

membatasi setiap ?N!. Nilai bumi ditentukan terlebih dahulu melalui perbandingan

dengan data pasar tanah di lingkungan sekitar. $ata pasar tanah tersebut dapat

5


6/21

diperoleh dari berbagai sumber seperti broker, penjual langsung, lelang, PP! dan

lain-lain.

'. Penghitungan nilai tanah

N9% diketahui berdasarkan kode ?N! sebagaimana ter3antum dalam 5P0P.

Untuk menentukan nilai objek pajak bumi, N9% di3ari dalam tabel ?N!

berdasarkan kode ?N!, kemudian dikalikan dengan luas bumi. 8ontoh 4 jika Nilai

9ndikasi %ata-rata *N9%+ adalah %p "".""",- dan luas tanah A '"" m2, maka

N0P bumi A '""m2 %p "".""",- A %p ".""".""",-

2. Penghitungan nilai bangunan

$alam pelaksanaan perhitungan nilai bangunan, harus ditentukan besarnya nilai

komponen bangunan menurut masing-masing karateristik objek tersebut. N0P

bangunan ditentukan berdasarkan pada 4

1elas/tipe/bintang dari bangunan.

1omponen utama bangunan.

1omponen material bangunan.

1omponen fasilitas bangunan.

1omponen fasilitas yang perlu disusutkan.

Penyusutan. !ingkat penyusutan bangunan berdasarkan umur efektif, keluasan

dan kondisi bangunan.

1. A)a *ang men!ad& dasar )engenaan PBB +Cang menjadi dasar pengenaan PBB adalah Nilai ual 0bjek Pajak *N0P+. N0P

ditetapkan setiap tiga tahun oleh 6enteri 1euangan, ke3uali untuk daerah tertentu

ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan daerahnya. Penentuan N0P ini dilakukan

dengan melakukan penilai terhadap objek pajak baik yang dilakukan se3ara masal atau

indi>idual.

9stilah N0P ini telah luas beredar di masyarakat bahwa N0P sama dengan nilai transaksi

atau dianggap sebagai harga dasar tanah, terutama apabila terjadi pembebasan tanah atau

apabila masyarakat menawarkan tanahnya untuk di jual dengan berpedonan pada N0P

yang ter3antum dalam 5PP! PBB. 5e3ara tegas Undang-Undang No '2 tahun '##)

menjelaskan yang dimaksud dengan N0P mempunyai pengertian sebagai berikut4

Harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan

bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, !"# ditentukan melalui perbandingan harga

dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau nilai jual objek pajak

pengganti.

A. Pen&la&an anah

Penilaian objek tanah dilakukan dengan 3ara menentukan/menilai harga tanah

berdasarkan transaksi jual beli tanah yang terjadi di wilayah tersebut dengan

mengambil harga jual rata-rata. Untuk memudahkan penentuan harga tanah untuk

6


7/21

kepentingan penetapan PBB, maka sedikitnya setiap tahun $irjen Pajak 3D. 1akanwil

yang bersangkutan menerbitkan Nilai ual 0bjek Pajak sebagai pedoman. $alam hal

ini 6enteri 1euangan menetapkan N0P setiap tahun sekali. Berdasarka

penilaian/penentuan klasifikasi tanah tersebut, petugas penilai men3atumkan kelas

tanah pada 5urat Pemberitahuan 0bjek Pajak *5P0P+.

!anah sebagai 0bjek Pajak, se3ara periodik dinilai nilai jualnya berdasarkan

klasifikasi tanah tersebut. 1lasifikasi penilaian tanah, didasarkan atas status dan lokasi

tanah tersebut. 6isalnya suatu bidang tanah bersertifikat yang terletak di suatu lokasi

strategis, nilai jualnya pasti lebih tinggi dibanding dengan suatu bidang tanah yang

luasnya sama di lokasi lain, yang statusnya masih girik dan berada pada lokasi yang

tidak strategis.

B. Pen&la&an BangunanPenilaian objek bangunan dilakukab dengan 3ara menilai konstruksi bangunan yang

meliputi antara lain 4 kontruksi landasan, kontruksi dinding dan kontruksi atap, di

samping juga memperhatikan segi kualitas material bangunan dan luas bangunan.

1emewahan pagar dan taman serta emplasemen yang merupakan satu kesatuan

dengan bangunan tersebut. 6asing-masing konstruksi bangunan mempunyai 3ara-3ara

penilaian tersendiri, di mana akhir penilaian tersebut akan merupakan klasifikasi suatu

bangunan yang akan di3antumkan pada 5P0P sebagai bahan penetapan PBB.

%. N'#P Untuk "ekt,r Perke$unan5ektor Perkebunan adalah 0byek PBB yang meliputi areal pengusahaan benih,

penanaman baru, perluasan, perubahan jenis tanaman, keragaman jenis tanaman

termasuk sarana penunjangnya. Besarnya N0P atas obyek pajak sektor perkebunan

ditentukan sebagai berikut4

real kebun adalah sebesar N0P berupa tanah ditambah dengan umlah 9n>estasi

!anaman Perkebunan sesuai dengan 5tandar 9n>estasi menurut umur tanaman,

real emplasemen dan areal lainnya dalam kawasan perkebunan adalah sebesar

N0P berupa tanah sekitarnya dengan penyesuaian seperlunya, 0byek Pajak berupa bangunan adalah sebesar nilai kon>ersi biaya pembangunan

baru setiap jenis bangunan setelah dikurangi penyusutan fisik berdasarkan metode

penilaian ke dalam klasifikasi, penggolongan dan ketentuan nilai jual bangunan

sebagaimana diatur dengan 1eputusan 6enteri 1euangan Nomor

(2/161.")/'##

D. N'#P Atas "ekt,r -ehutanan

5ektor 1ehutanan adalah 0byek PBB yang meliputi areal pengusahaan hutan dan

budidaya hutan. Besarnya N0P atas obyek pajak sektor kehutanan ditentukan sebagai

berikut4

7


8/21

real hutan adalah sebesar N0P berupa tanah ditambah dengan umlah Biaya

Pembangunan Eutan !anaman 9ndustri menurut umur tanaman,

real emplasemen dan areal lainnya dalam kawasan hutan adalah sebesar N0P

berupa tanah sekitarnya dengan penyesuaian seperlunya,

0byek Pajak berupa bangunan adalah sebesar nilai kon>ersi biaya pembangunan




(2/161.")/'##.

E. N'#P Atas "ekt,r am$ang

5ektor Pertambangan adalah 0byek PBB yang meliputi areal usaha penambangan

bahan-bahan galian dari semua golongan yaitu bahan galian strategis, bahan galian

>ital dan bahan galian lainnya.

(. N'#P Atas "ekt,r Per&kanan

Usaha Bidang Perikanan adalah semua usaha perorangan atau badan yang memiliki

ijin usaha untuk menangkap atau membudidayakan sumber daya ikan, termasuk

semua jenis ikan dan biota perairan lainnya serta kegiatan menyimpan, mendinginkan

atau mengawetkan ikan untuk tujuan komersial. Besarnya N0P atas obyek pajak

usaha bidang perikanan laut ditentukan sebagai berikut4

real penangkapan ikan adalah '" hasil bersih ikan dalam satu tahun sebelum

tahun pajak berjalan,

real pembudidayaan ikan adalah hasil bersih ikan dalam satu tahun sebelum

tahun pajak berjalan,

real emplasemen dan areal lainnya adalah sebesar N0P berupa tanah sekitarnya

dengan penyesuaian seperlunya,

0byek Pajak berupa bangunan adalah sebesar nilai kon>ersi biaya pembangunan




(2/161.")/'##.

5edangkan besarnya N0P atas obyek pajak usaha bidang perikanan laut ditentukan

sebagai berikut4

real pembudidayaan ikan darat adalah sebesar N0P berupa tanah di sekitarnya

dengan penyesuaian seperlunya ditambah standar biaya in>estasi tambak menurut

jenisnya,

real emplasemen dan areal lainnya adalah sebesar N0P berupa tanah di

sekitarnya dengan penyesuaian seperlunya,

8


9/21

0byek Pajak berupa bangunan adalah sebesar nilai kon>ersi baru setiap jenis

bangunan setelah dikurangi penyusutan fisik berdasarkan metode penilaian ke

dalam klasifikasi, penggolongan dan ketentuan nilai jual bangunan sebagaimana

diatur dengan 1eputusan 6enteri 1euangan Nomor (2/161.")/'##.. N'#P Atas #$!ek Pa!ak *ang Bers&fat -husus

0byek Pajak 1husus adalah obyek pajak yang memiliki jenis konstruksi khusus baik

ditinjau dari segi bentuk, material pembentuk maupun keberadaanya memiliki arti

khusus seperti4 lapangan golf, pelabuhan laut, pelabuhan udara, jalan tol, pompa

bensin, dan lain-lain. Besarnya N0P atas obyek pajak yang bersifat khusus

ditentukan sebagai berikut4

real tanah adalah sebesar N0P berupa tanah di sekitarnya dengan penyesuaian

seperlunya,

real perairan untuk kepentingan pelabuhan, industri, lapangan golf serta tempat

rekreasi adalah sebesar nilai jual yang ditentukan berdasarkan korelasi garis lurus

ke samping dengan klasifikasi N0P permukaan bumi berupa tanah sekitarnya,

real perairan untuk kepentingan P:! adalah sebesar '" *'"F dari Easil bersih

dalam satu tahun sebelum tahun pajak berjalan+,

0byek Pajak berupa bangunan adalah sebesar nilai kon>ersi baru setiap jenis

bangunan setelah dikurangi penyusutan fisik berdasarkan metode penilaian ke

dalam klasifikasi, penggolongan dan ketentuan nilai jual bangunan sebagaimanadiatur dengan 1eputusan 6enteri 1euangan Nomor (2/161.")/'##.

2. A)a &tu N'#P-P +

9


10/21

Pelaksanaan perhitungan pengenaan pajak PBB ditentukan berdasarkan Nilai ual 0bjek

Pajak *N0P+ setelah dikurangi dengan N0P !idak 1ena Pajak sebagaimana diatur dalam

1eputusan 6enteri 1euangan % 9. Nomor 4 2"'/161.")/2""" tentang Penyesuaian

Besarnya Nilai ual 0bjek Pajak !idak 1ena Pajak 5ebagai $asar Penghitungan PBB.

5etiap wajib pajak diberikan ' kali Nilai ual 0bjek Pajak !idak 1ena Pajak *N0P!1P+.

pabila seorang 7ajib Pajak mempunyai lebih dari ' objek pajak, maka sesuai penjelasan

UU PBB, yang diberikan N0P!1P hanya salah satu objek pajak yang nilainya terbesar.

Besarnya Nilai ual 0bjek Pajak !idak 1ena Pajak *N0P!1P+ sebagaimana dimaksud

dalam keputusan ini ditetapkan setinggi-tingginya %p '2.""".""","" untuk setiap wajib

pajak. Batasan setinggi-tingginya %p '2.""".""","" mengandung maksud bahwa apabila

ada $aerah !ingkat 99 atau 1abupaten / 1ota yang ingin menetapkan N0P !1Pnya

disesuaikan dengan kondisi, lingkungan ekonominya, kurang dari %p '2.""".""","",misalnya $aerah Bekasi menetapkan %p .""".""","", 5emarang %p G.""".""","", dan

sebagainya hal ini masih diperkenankan.

Penetapan besarnya N0P !1P sebagaimana dimaksud dalam Peraturan tersebut di atas

untuk setiap daerah 1abupaten / 1ota, ditetapkan oleh 1epala 1antor 7ilayah $irektorat

enderal Pajak atas nama 6enteri 1euangan dengan mempertimbangkan pendapat

Pemerintah $aerah setempat. 5edangkan berdasarkan UU No. 2 !ahun 2""# Pasal

ayat *)+ besarnya N0P!1P ditentukan paling rendah adalah %p. '".""".""","" dan

penetapannya dilakukan oleh masing-masing 1epala $aerah.

2.1 N&la& 'ual -ena Pa!ak

$asar perhitungan PBB adalah Nilai ual 1ena Pajak *N1P+. Berdasarkan Peraturan

Pemerintah Nomor 2( tahun 2""2 tanggal ' 6ei 2""2 !entang Penetapan Besarnya

Nilai ual 1ena Pajak Untuk Penghitungan PBB, maka besarnya Nilai ual 1ena

Pajak *N1P+ untuk perhitungan PBB ditentukan sebagai berikut4

'. 5ebesar )"F dari N0P untuk4

0bjek Pajak Perkebunan,

0bjek Pajak 1ehutanan,

0bjek Pajak Pertambangan,

0bjek PBB lainnya apabila N0P = ' milyar rupiah,

2. 5ebesar 2"F dari N0P untuk objek PBB :ainnya apabila N0P H ' 6ilyar rupiah.

5edangkan berdasarkan UU No. 2 !ahun 2""# dalam perhitungan PBB tidak lagi

mengenal besarnya N1P.

3. Baga&mana Menentukan Besarn*a ar&f PBB erutang+!arif PBB berdasarkan Undang-undang No. '2 tahun '#( tentang Pajak Bumi dan

Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-undang No.'2 tahun '##) adalah

10


11/21

tetap sebesar ".(F, sedangkan menurut UU Nomor 2 !ahun 2""# Pasal " ayat *'+ dan

*2+ adalah paling tinggi ".F yang ditetapkan dengan Peraturan $aerah.

Iormula Untuk 6enghitung Besarnya PBB !erutang menurut Undang-undang No. '2

tahun '#( tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-

undang No.'2 tahun '##) adalah sebagai berikut 4

#BB $ % &ilyar ' (,) * + (* + !"# !"#0# 1

#BB 2 % &ilyar ' (,) * + 3( * + !"# !"#0#1

4tau

5ntuk anah ' (,) * + ( * + ilai !ual anah

5ntuk Bangunan ' (,) * + (* + ilai !ual bangunan !B0#1

5ntuk tanah dan bangunan ' (,)* + (* + !"# sebagai dasar pengenaan

pajak

Iormula Untuk menghitung besarnya PBB terutang menurut UU Nomor 2 !ahun 2""#

Pasal ' adalah sebagai berikut4

#BB ' ma+ (,6* + !"# !"#0# 1

8ontoh 1asus ika 7P mempunyai dua objek pajak berupa bumi dan bangunan masing-

masing di desa dan desa B dengan nilai sebagai berikut 4

$esa 4

Nilai ual 0bjek Pajak Bumi %p. .""".""",""

Nilai ual 0bjek Pajak Bangunan %p. (.""".""",""

Nilai ual 0bjek Pajak untuk Penghitungan Pajak 4

Nilai ual 0bjek Pajak Bumi %p. .""".""",""

Nilai ual 0bjek Pajak Bangunan %p. .""".""","" J

umlah N0P %p. '.""".""",""

N0P!1P %p. .""".""","" -

N0P untuk Perhitungan Pajak %p. (.""".""",""

$esa B

Nilai ual 0bjek Pajak Bumi %p. (.""".""",""

Nilai ual 0bjek Pajak Bangunan %p. .""".""",""

Nilai ual 0bjek Pajak untuk Perhitungan Pajak

Nilai ual 0bjek Pajak Bumi %p. (.""".""",""

Nilai ual 0bjek Pajak Bangunan %p. .""".""","" J

umlah N0P %p. ."""."",""

N0P!1P -------------------- -

N0P untuk perhitungan pajak %p. .""".""",""

11


12/21

8ontoh Perhitungan menurut UU No. '2 tahun '##) 4

Batara sebagai 7P memiliki tanah seluas '.""" m per segi dengan nilai jual %p.

""."""/m2. $ari tanah seluas itu '.""" m2tersebut berdiri sebuah bangunan dengan luas

)"" m2 dengan nilai jual %p. (".""",""/m2. ika ternyata diketahui dalam lampiran

klasifikasi, penggolongan dan ketentuan Nilai ual Bumi dan Bangunan termasuk dalam

kategori N0P bumi kelas 2) *dimana N0P per m 2 antara %p. 2G2.""","" s/d %p.

".""","" +, atau menurut ketentuan N0P bumi adalah %p. 2(.""",""/m2. 6aka

besarnya pajak terutang adalah sebagai berikut 4

Nilai ual !anah A '.""" m2 %p. 2(.""",""

A %p. 2(.""".""",""

Nilai ual Bangunan A )"" m2 %p. G(.""",""

A %p. ')G.""".""",""

N0P !anah A %p. 2(.""".""",""N0P Bangunan A %p. ')G.""".""","" J

umlah N0P %p. )'.""".""",""

N0P!1P %p. .""".""","" -

N0P sebagai %p. )2.""".""",""

$asar Pengenaan

Pajak

PBB !erutang A ",( F 2" F - %p. )2.""".""",""

A %p. )2.""",""

12


13/21

/. Dasar Penag&han PBB

$asar penagihan PBB terdiri dari tiga ma3am yaitu4

'. 5urat Pemberitahuan Pajak !erhutang *5PP!+

5PP! adalah surat yang digunakan oleh pemerintah untuk memberitahukan besarnyapajak yang terhutang kepada 7ajib Pajak. 5urat pemberitahuan ini diterbitkan

berdasarkan 5urat Pemberitahuan 0bjek Pajak *5P0P+. Pajak yang terhutang harus

dilunasi selambat-lambatnya G bulan sejak tanggal diterimanya 5PP! oleh 7ajib Pajak.

2. 5urat !agihan Pajak *5!P+.

5!P dapat diterbitkan karena memenuhi beberapa kriteria sebagai berikut apabila4

7ajib Pajak terlambat membayar utang pajaknya seperti ter3antum dalam 5PP!,

yaitu melampaui batas waktu G *enam+ bulan sejak tanggal diterimanya 5PP! oleh7ajib Pajak.

7ajib Pajak terlambat membayar utang pajaknya seperti ter3antum dalam skp, yaitu

melampaui batas waktu ' *satu+ bulan sejak tanggal diterimanya surat keputusan

oleh 7ajib Pajak.

7ajib Pajak melunasi pajak yang terutang setelah lewat saat jatuh tempo

pembayaran PBB, tetapi denda administrasi tidak dilunasi.

5aat jatuh tempo 5!P adalah satu bulan sejak diterimanya 5!P oleh 7ajib Pajak.

1onsekuensi jika saat jatuh tempo 5!P terlampaui adalah adanya denda administrasi

dalam 5!P. Besarnya denda administrasi karena 7ajib Pajak terlambat membayar

pajaknya, melampaui batas waktu jatuh tempo 5PP! adalah sebesar 2F sebulan yang

dihitung dari saat jatuh tempo sampai dengan hari pembayaran untuk jangka waktu

paling lama 2) *dua puluh empat+ bulan.

. 5urat 1etetapan Pajak *skp+.

51P dapat diterbitkan karena memenuhi beberapa kriteria sebagai berikut apabila4

5urat Pemberitahuan 0bjek Pajak *5P0P+ yang disampaikan melewati " *tiga

puluh+ hari setelah diterimanya 5P0P oleh 7ajib Pajak dan setelah ditegur se3ara

tertulis ternyata tidak dikembalikan oleh 7ajib Pajak sebagaimana ditentukan dalam

5urat !eguran.

Berdasarkan hasil pemeriksaan atau keterangan lainnya ternyata jumlah pajak yang

terutang lebih besar dari jumlah pajak berdasarkan 5P0P yang dikembalikan 7ajib

Pajak.

Pajak Cang terutang berdasarkan skp harus dilunasi selambat-lambatnya ' *satu+

bulan sejak tanggal diterimanya 51P oleh 7ajib Pajak. adi, bila seorang 7ajib Pajak

13


14/21

menerima 51P pada tanggal ' 6aret 2""#, ia sudah harus melunasi PBB selambat-

lambatnya tanggal ' maret 2""#. !anggal ' 6aret 2""# ini disebut juga tanggal

jatuh tempo 51P.

umlah pajak yang terutang dalam 51P yang penerbitannya disebabkan oleh

pengembalian 5P0P :ewat " *tiga puluh+ hari setelah diterima 7ajib Pajak adalah

sebesar pokok pajak ditambah dengan denda administrasi 2(F dihitung dari pokok

pajak.

5edangkan jumlah pajak yang terutang dalam 51P yang penerbitannya disebabkan

oleh hasil pemeriksaan atau keterangan lainnya, adalah selisish pajak yang terutang

berdasarkan hasil pemeriksaan atau keterangan lainnya dengan pajak yang terutang

berdasarkan 5P0P ditambah denda administrasinya 2(F dari selisih pajak yang

terutang.

0. Hak a!&$ Pa!ak Menga!ukan -e$eratan

Eal yang mendasari pengajuan keberatan oleh 7ajib Pajak adalah4

'. 7ajib Pajak merasa bahwa besarnya pajak terutang pada 5PP! atau 51P tidak sesuai

dengan keadaan objek pajak yang sebenarnya. Eal ini terjadi karena ada beberapa

kesalahan seperti4

kesalahan pada luas tanah/luas bangunan,

kesalahan klasifikasi tanah dan atau bangunan,

kesalahan pada penetapan/pengenaan pajak terutang,

2. !erdapat perbedaan penafsiran mengenai peraturan perundang-undangan tentang

pajak *PBB+ antara 7ajib Pajak dengan aparat, misalnya4

Penetapan 5ubjek Pajak sebagai 7ajib Pajak,

0bjek Pajak yang tidak dikenakan PBB.

2. 5yarat formal pengajuan keberatan adalah sebagai berikut4

$iajukan se3ara tertulis dalam bahasa 9ndonesia dan diajukan kepada 1epala 1PP

Pratama yang menerbitkan 5PP!/51P dengan melampirkan 5PP!/51P *asli/Ioto

3opy+ dan surat kuasa dalam hal dikuasakan pada pihak lain.

$iajukan masing-masing setiap tahun dengan alasan yang jelas dan men3antumkan

besarnya PBB menurut perhitungan 7ajib Pajak.

$iajukan dalam jangka waktu paling lama bulan terhitung sejak tanggal

diterimanya 5PP!/51P oleh 7ajib Pajak, ke3uali dapat menunjukkan alasan diluar

kekuasaannya.

7P dapat memperkuat alasan keberatannya dengan 3ara melampirkan bukti

pendukung antar lain 4

14


15/21

Ioto 8opy 1artu !anda Penduduk, 1artu 1eluarga, atau bukti identitas 7P

lainnya.

Ioto 8opy bukti pelunasan PBB tahun terakhir.

Ioto 8opy bukti pemilikan hak atas tanah/sertifikat K

Ioto 8opy bukti surat ukur/gambar situasiK Ioto 8opy kte jual beli / segelK

Ioto 8opy surat Penunjukan 1a>elingK

Ioto 8opy 9jin 6endirikan BangunanK

Ioto 8opy 9jin Penggunaan Bangunan K

5urat keterangan :urah / 1epala $esaK

Ioto 3opy bukti resmi lainnya.

. Hak a!&$ Pa!ak Menga!ukan Band&ng

7ajib Pajak yang tidak atau belum puas terhadap 1eputusan atas penolakan keberatan

yang diajukannya, maka dapat mengajukan banding kepada badan peradilan pajak. dapun

syarat pengajuan banding adalah sebagai berikut4

$iajukan dalam jangka waktu bulan sejak keputusan atas keberatan,

!ertulis dalam bahasa 9ndonesia dengan alasan yang jelas,

$ilampiri surat keputusan atas keberatan.

. Hak a!&$ Pa!ak Menga!ukan Pengurangan

Pengurangan atau pemberian keringanan pajak terutang dapat diberikan kepada 7ajib

Pajak dalam hal4

'+ 7ajib Pajak orang pribadi atau badan karena kondisi tertentu objek pajak yang ada

hubungannya dengan subjek pajak dan atau karena sebab-sebab tertentu lainnya.

Besarnya pengurangan yang diperbolehkan adalah setinggi-tingginya (F,

berdasarkan pertimbangan yang wajar dan objektif dengan mengingat penghasilan

7ajib Pajak dan besar PBB-nya.

2+ 7ajib Pajak orang pribadi dalam hal objek pajak terkena ben3ana alam seperti

gempa bumi, banjir, tanah longsor, gunung meletus dan sebagainya serta sebab-

sebab lain yang luar biasa seperti kebakaran, kekeringan, wabah penyakit dan hama

tanaman. Pengurangan atas hal seperti tersebut dapat diberikan pengurangan

sampai dengan '"" F dari besarnya pajak terutang, berdasarkan pertimbangan

yang wajar dan objektif dengan mengingat persentase kerusakan.

+ 7ajib Pajak anggota @eteran pejuang kemerdekaan dan @eteran pembela

kemerdekaan termasuk janda /dudanya. Pemberian pengurangan ditetapkan sebesar

(F, tetapi apabila permohonan pengurangan diajukan oleh janda/duda >eteran

15


16/21

yang telah kawin/menikah lagi, maka besarnya persentase pengurangan yang dapat

diberikan ialah maimal (F *bisa lebih rendah dari (F+.

Pemberian keputusan atas permohonan pengurangan selambat-lambatnya G" hari

sejak tanggal diterimanya permohonan pengurangan, apabila lewat G" hari dan

keputusan belum diterbitkan, maka permohonan pengurangan dianggap diterima.

Pengurangan untuk masing-masing wilayah $aerah !k.99 kabupaten atau 1ota, hanya

diberikan untuk satu objek pajak yang dimiliki, dikuasai dan atau dimanfaatkan 7ajib

Pajak.

$alam hal 7ajib Pajak orang pribadi memiliki, menguasai dan atau memanfaatkan

lebih dari satu objek pajak, maka objek pajak yang dapat diajukan permohonan

pengurangan adalah objek pajak yang menjadi tempat domosili 7ajib Pajak.

1emudian dalam hal 7ajib Pajak yang memiliki, menguasai dan atau memanfaatkanlebih dari satu objek pajak adalah 7ajib Pajak badan, maka objek pajak yang dapat

diajukan permohonan pengurangan adalah salah satu objek pajak yang dimiliki,

dikuasai dan atau dimanfaatkan 7ajib Pajak.

Persyaratan permohonan pengurangan wajib diajukan oleh 7P ke 1PP Pratama

dengan ketentuan sebagai berikut4

$iajukan se3ara tertulis dalam Bahasa 9ndonesia kepada 1epala 1PP Pratama

dengan men3antumkan persentase pengurangan yg dimohonkan,

Untuk 51P hanya diberikan atas pokok pajak, $iajukan dalam jangka waktu bln sejak terima 5PP!/51P atau sejak ben3ana,

$apat kolektif * 1et. s/d %p'"".""",- +,

1olektif selambatnya tgl '" anuari *utk pengajuan sebelum 5PP! terbit+.

tas pengenaan PBB terhadap perguruan tinggi swasta berdasarkan 5urat Ldaran

$irjen Pajak Nomor4 5L-'"/P.G/'##(, apabila memenuhi salah satu kriteria berikut

ini4

5PP dan pungutan lain A/M 2 juta / tahun,

:uas bangunan A/M 2.""" m2,

:antai bangunan A/M ) lantai, :uas !anah A/M 2".""" m2,

umlah mahasiswa A/M .""" orang.

6aka terhadap PBB tersebut akan dikenakan ("F dari yang seharusnya.

$emikian pula untuk rumah sakit swasta institusi pelayanan sosial masyarakat *95P6+

berdasarkan 1eputusan 6enteri 1euangan Nomor4 #G/161.")/'## tanggal 2"

gustus '## apabila memenuhi salah satu kriteria minimal 2(F dari jumlah tempat

tidur diperuntukkan bagi pasien tidak mampu dan sisa hasil usaha di rein>estasikan

lagi untuk rumah sakit maka terhadap PBB yang terhutang tersebut akan dikenakan

("F dari yang seharusnya.

16


17/21

Bagi rumah sakit swasta pemodal yang bukan merupakan rumah sakit swasta tetap

dikenakan PBB sepenuhnya. 1emudian atas bumi dan atau bangunan yang

dikuasai/dimiliki/ dimanfaatkan oleh rumah sakit tetapi se3ara nyata tidak

dimanfaatkan untuk pelayanan kesehatan se3ara langsung dan terletak di luar

lingkungan rumah sakit, tetap dikenakan PBB sepenuhnya sesuai ketentuan yang

berlaku.

4. Hak a!&$ Pa!ak Menga!ukan Pem$etulan

pabila terjadi salah tulis, salah hitung atau kekeliruan dalam penerapan perundang-

undangan perpajakan yang terdapat dalam 5PP!, 51P maupun 5!P dapat dibetulkan baik

atas permintaan 7P maupun tidak. Pembetulan dapat dilakukan tanpa batas waktu akan

tetapi apabila pembetulan tersebut mengakibatkan jumlah pajak terutang bertambah besar,

maka pembetulan tersebut hanya dapat dilakukan apabila hak untuk menetapkan pajak

belum kedaluwarsa *'" tahun+. Easil proses pembetulan berupa sama, lebih ke3il atau

lebih besar dari pajak terutang.

5. Hak a!&$ Pa!ak Menga!ukan Pem$atalan

$alam hal objek pajak tidak ada, atau hak dari subjek pajak terhadap objek pajak batal

karena putusan pengadilan, atau objek pajak berubah peruntukan menjadi fasilitas umum

atau fasilitas sosial atau bukti tertentu lainnya, maka dapat dilakukan pembatalan atas

5PP!, 51P maupun 5!P.

16.Dalu7arsa PBB

$asar hukum terhadap daluarsa PBB adalah sebagai berikut4

Pasal 2 UU PBB,

Pasal ' ayat *'+ UU 1UP 2""" dan 2"",

Pasal 99 angka ' dan angka 2 UU 1UP 2"".

Berdasarkan aturan tersebut pajak PBB mempunyai 2*dua+ jenis daluwarsa yaitu 4

'. $aluwarsa Penetapan

Penetapan pajak menjadi daluwarsa setelah lewat waktu yang ditentukan. Namun

demikian apabila berdasarkan hasil pemeriksaan atau keterangan lain pajak yang

terutang tidak dibayar atau kurang bayar atau wajib pajak dikenai hukuman karena

tindak pidana perpajakan, maka $irjen Pajak dapat menerbitkan 51P ditambah sanksi

administrasi berupa bunga sebesar )F dari pajak yang belum dibayar.2. $aluwarsa Penagihan

17


18/21

Eak untuk melakukan penagihan pajak termasuk bunga, denda, kenaikan, dan biaya

penagihan menjadi daluwarsa setelah masa tertentu terhitung sejak saat terutangnya

pajak atau berakhirnya masa pajak, bagian tahun pajak atau tahun pajak yang

bersangkutan. Namun daluwarsa penagihan ini juga menjadi tertangguh apabila 4

diterbitkan 5urat !egoran atau 5urat Paksa,

ada pengakuan hutang dari 7P,

diterbitkan 5urat 1etetapan Pajak 1urang Bayar / 1B !ambahan.

7aktu daluarsa penetapan PBB ditentukan berdasarkan kriteria sebagai berikut ini4

Untuk !ahun Pajak 2""2 dan sebelumnya, daluwarsa '" *sepuluh+ tahun sejak

berakhirnya !ahun Pajak,

Untuk !ahun Pajak 2"" sampai dengan !ahun Pajak 2"", daluwarsa pada

akhir !ahun Pajak 2"',

Untuk !ahun Pajak 2"" dan seterusnya, daluwarsa ( *lima+ tahun sejak

berakhirnya !ahun Pajak.

11.Rest&tus& PBB

5ebab-sebab terjadinya restitusi 4

'. Pajak yang dibayar lebih besar dari pajak terutang karena4

. Permohonan pengurangan dikabulkan,

B. Permohonan keberatan dikabulkan,

8. Permohonan banding dikabulkan,

$. Perobahan peraturan.

2. Pajak yang dibayar seharusnya tidak terutang, misalnya pembayaran PBB atas rumah

ibadah.

Permohonan restitusi harus diajukan dalam bahasa 9ndonesia dengan dilampiri

beberapa data pendukung sebagai berikut4

fotokopi 5PP!/51P,

fotokopi 51 Pengurangan/ 1eberatan/ Banding,

fotokopi 5!!5 *bukti bayar+.

1PP Pratama akan melakukan Penelitian/ Pemeriksaan dari permohonan restitusi yang

diterima. $ari hasil pemeriksaan kemudian dikeluarkan keputusan berupa 4

5urat 1eputusan 1elebihan Pembayaran PBB *511P PBB+ apabila Pajak

yang telah dibayar lebih besar dari Pajak !erutang,

5urat Pemberitahuan *5Pb+ apabila Pajak yang telah dibayar sama dengan

Pajak !erutang,

51P apabila Pajak yang telah dibayar kurang dari Pajak !erutang.

Proses sampai dengan keluarnya 5urat 1eputusan harus selesai paling lama '2 bulan,

setelah lewat waktu harus diterbitkan 511P PBB. 1emudian dalam waktu satu bulan

setelah 511P PBB harus diterbitkan 5urat Perintah 6embayar 1elebihan

18


19/21

Pembayaran PBB *5P61P PBB+. pabila lebih dari satu bulan dari penerbitan

5P61P PBB wajib pajak belum menerima restitusi maka 7P berhak mendapat

imbalan bunga sebesar 2F per bulan dan apabila 7P mempunyai hutang pajak

lainnya maka restitusi yang akan diterimanya lebih dahulu diperhitungkan dengan

hutang pajak lainnya tersebut.

1ompensasi PBB

1elebihan pembayaran pajak yang diterima oleh 7P tidak hanya dapat diterima

melalui 3ara pemindah bukuan *restitusi+ namun juga dapat pula dialihkan untuk

pembayaran lainnya *kompensasi+. Pengalihan pembayaran tersebut dapat dilakukan

untuk4

ketetapan PBB tahun yang akan datang,

hutang PBB atas nama 7P lain,

hutang PBB atas nama 7P lain untuk tahun yang akan datang.Pemberian 9mbalan Bunga

5ebab-sebab pemberian imbalan bunga dan besarnya imbalan bunga dapat terjadi bila4

'. 1eterlambatan penerbitan 511P PBB dimana bunga diberikan 2F per bulan

terhitung sejak berakhirnya '2 bulan setelah permohonan restitusi diterima sampai

dengan terbitnya 511P PBB.

2. 1eterlambatan penerbitan 5P61P PBB dimana bunga diberikan 2F per bulan

terhitung dari sejak berakhir ' bulan dari terbitnya 511P PBB sampai dengan

terbitnya 5P61P PBB.

. 1elebihan pembayaran PBB karena permohonan keberatan/banding diterima

sebagian atau seluruhnya, dimana bunga diberikan 2F per bulan maksimum 2)

bulan yang terhitung dari sejak pembayaran PBB sampai dengan terbitnya 5urat

1eputusan 1eberatan/Putusan banding.

). 1elebihan pembayaran sanksi administrasi karena pengurangan/penghapusan

sebagai akibat diterbitkannya keputusan keberatan/banding, dimana bunga

diberikan 2F per bulan maksimum 2) bulan yang terhitung dari sejak pembayaran

sampai dengan terbitnya 1eputusan Pengurangan/ Penghapusan 5anksidministrasi.

19


20/21

BAB III

PENUUPA. -es&m)ulan

PBB merupakan pajak yang bersifat kebendaan artinya besarnya pajak terutang

ditentukan oleh keadaan objek. 0bjek PBB terdiri dari dua hal yaitu bumi yang

merupakan permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada dibawahnya dan bangunan

adalah konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan se3ara tetap pada tanah dan/atau

perairan. 5ubjek PBB adalah orang atau badan yang se3ara nyata mempunyai suatu hak

atas bumi, dan/atau memperoleh manfaat atas bumi, dan/atau memiliki, menguasai,

dan/atau memperoleh manfaat atas bangunan.

5ebelum objek pajak dikenakan PBB terlebih dahulu harus didaftarkan menggunakan

sarana berupa 5urat Pemberitahuan 0bjek Pajak *5P0P+ untuk objek berupa tanah dan

:ampiran 5urat Pemberitahuan 0bjek Pajak *:5P0P+ jika ada bangunannya.

$asar Pengenaan PBB adalah Nilai ual 0bjek Pajak *N0P+. Besarnya Nilai ual

0bjek Pajak !idak 1ena Pajak *N0P!1P+ ditetapkan setinggi-tingginya %p.

'2.""".""",- untuk setiap wajib pajak, sedangkan berdasarkan UU No. 2 !ahun 2""#

Pasal ayat *)+ besarnya N0P!1P ditentukan paling rendah adalah %p. '".""".""",-

$asar perhitungan PBB adalah Nilai ual 1ena Pajak *N1P+. Besarnya N1P adalah

)"F dari N0P untuk objek P serta objek PBB lainnya apabila N0P = ' milyar

rupiah dan sebesar 2"F dari N0P untuk objek PBB :ainnya apabila N0P H ' 6ilyar

rupiah.

!arif PBB Undang-undang No.'2 tahun '##) adalah flat sebesar ".(F, sedangkan

menurut UU Nomor 2 !ahun 2""# Pasal " ayat *'+ dan *2+ adalah paling tinggi ".F

yang ditetapkan dengan Peraturan $aerah.

20


21/21

DA(AR PU"A-A

21

Dasar Perhitungan PBB

Documents

Transcript of Dasar Perhitungan PBB