Garis Panduan ini telah diluluskan oleh - jpbdselangor.gov.my PANDUAN... · kereta dan perhentian...

Garis Panduan ini telah diluluskan oleh :

Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri Selangor Darul Ehsan ke 30/2010 yang diadakan pada 18 Ogos 2010 serta telah

disahkan oleh Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri Selangor Darul Ehsan ke 31/2010 pada 25 Ogos 2010

dan

Mesyuarat Jawatankuasa Perancang Negeri Selangor Bil.

3/2010 yang telah bersidang pada 22 Jun 2010.

GARIS PANDUAN PERANCANGAN BAGI PEMBANGUNAN

PANGSAPURI PERKHIDMATAN

NEGERI SELANGORJabatan Perancangan Bandar dan Desa Negeri Selangor

PRAKATA

Alhamdulillah syukur ke hadrat Allah SWT kerana dengan limpah kurnianya, Garis Panduan Pembangunan Pangsapuri Perkhidmatan ini telah dapat disediakan. Garis Panduan ini telah disediakan berdasarkan kepada keperluan khusus bagi perlaksanaan perancangan dan Pembangunan Pangsapuri Perkhidmatan di Negeri Selangor. Penyediaan Garis Panduan Pangsapuri Perkhidmatan ini merupakan satu keperluan memandangkan pembangunan pangsapuri perkhidmatan pada masa kini merupakan satu konsep pembangunan yang semakin popular di Negeri Selangor. Sehingga Draf Garis Panduan Perancangan Bagi Pembangunan Pangsapuri Perkhidmatan ini disediakan, tiada garis panduan perancangan yang khusus berkenaan pembangunan pangsapuri perkhidmatan di Negeri Selangor. Kebanyakan PBT menggunakan garis panduan perancangan perdagangan sedia ada dan piawaian-piawaian yang berbeza dan menimbulkan masalah kerana aspek-aspek perancangan fizikal tidak dapat disyaratkan dengan jelas di dalam kelulusan perancangan. Selain menjadi panduan yang seragam kepada semua PBT di Negeri Selangor dalam mempertimbangkan permohonan kebenaran merancang bagi pembangunan pangsapuri perkhidmatan, pelaksanaan Garis Panduan Perancangan Bagi Pembangunan Pangsapuri Perkhidmatan di Negeri Selangor dapat menjadikan pembangunan Pangsapuri Perkhidmatan di Negeri Selangor lebih terkawal dari aspek fizikal dan membantu mewujudkan persekitaran Pembangunan Pangsapuri Perkhidmatan yang berkualiti dan kondusif. Garis panduan ini telah disediakan secara bersama antara PBT-PBT di Negeri Selangor dan juga Lembaga Perumahan dan Hartanah Negeri Selangor. Garis panduan ini telah diluluskan oleh Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri Selangor Darul Ehsan ke 30/2010 yang diadakan pada 18 Ogos 2010 dan telah disahkan oleh Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri Selangor Darul Ehsan ke 31/2010 pada 25 Ogos 2010 serta Mesyuarat Jawatankuasa Perancang Negeri Selangor Bil. 3/2010 yang telah bersidang pada 22 Jun 2010 untuk pemakaian oleh semua Pihak Berkuasa Perancang Tempatan di Negeri Selangor. Semoga dengan adanya Garis Panduan Perancangan Bagi Pembangunan Pangsapuri Perkhidmatan ini, adalah menjadi harapan Kerajaan Negeri Selangor agar ia menjadi sebagai rujukan utama bagi PBT dan agensi teknikal, Pejabat Tanah dan Daerah, perunding dan pemaju supaya perancangan pembangunan pangsapuri perkhidmatan yang lebih efisien dapat diwujudkan di Negeri Selangor selain menjadi panduan yang seragam kepada semua PBT di Negeri Selangor dalam mempertimbangkan permohonan kebenaran merancang bagi pembangunan pangsapuri perkhidmatan dan. ( DATO’ MOHD. JAAFAR BIN MOHD. ATAN ) Pengarah, Jabatan Perancangan Bandar Dan Desa Negeri Selangor i

Cetakan Pertama 2010 c Hak cipta

Jabatan Perancangan Bandar dan Desa Negeri Selangor

Hak cipta Terpelihara

Mana-mana bahagian dalam laporan ini tidak boleh diterbitkan semula, disimpan dalam cara yang dipergunakan lagi,

ataupun dipindahkan dalam sebarang bentuk cara, sama ada dengan cara elektronik, gambar rakaman dan

sebagainya tanpa kebenaran bertulis daripada Penerbit terlebih dahulu.

Disediakan bersama :

Diterbitkan di Malaysia oleh

Jabatan Perancangan Bandar Dan Desa Negeri Selangor Tingkat 15-18, Bangunan Darul Ehsan,

No. 3, Jalan Indah Seksyen 14, 40646 Shah Alam

Selangor Darul Ehsan http://www.jpbdselangor.gov.my

ii

KANDUNGAN

1.0 TUJUAN 1 2.0 LATARBELAKANG 1

3.0 DEFINISI PANGSAPURI 2

PERKHIDMATAN 4.0 GARIS PANDUAN UMUM 3

4.1 ZON GUNATANAH YANG 3 DIBENARKAN BAGI PEMBANGUNAN PANGSAPURI PERKHIDMATAN

4.2 BENTUK PEMBANGUNAN PANGSAPURI 4 PERKHIDMATAN

4.3 DASAR RUANG NIAGA MAMPU MILIK 7 4.4 PENYEDIAAN KEMUDAHAN 8

YANG MENCUKUPI 4.5 PENEKANAN KEPADA ASPEK 9

KESELAMATAN 4.6 PENGURUSAN DAN PENYURAIAN TRAFIK 11 4.7 PENGAPLIKASIAN KONSEP 12

‘GREEN BUILDING’

5.0 GARIS PANDUAN KHUSUS 14

OGOS 2010

1.0 TUJUAN

Garis Panduan ini disediakan bagi

memberi panduan kepada Pihak

Berkuasa Tempatan (PBT) di Negeri

Selangor bagi cadangan

pembangunan Pangsapuri

Perkhidmatan (Service Apartment )

di dalam proses pertimbangan

Kebenaran Merancang (KM).

2.0 LATAR BELAKANG

Pangsapuri perkhidmatan merupakan salah

satu kategori perumahan yang popular

terutamanya di kalangan mereka yang

berpendapatan tinggi. Artikel daripada

Kajian oleh CH Williams Talhar & Wong

(REHDA Bulletin (Nov / Dec 2004) telah

menunjukkan peningkatan mendadak

terhadap pertumbuhan pembangunan ini

semenjak tahun 2002.

Secara umumnya, konsep asal bagi

pembangunan pangsapuri perkhidmatan

adalah merupakan kediaman yang

disediakan untuk disewa oleh pelancong

dan expatriate bagi tempoh masa jangka

pendek atau jangka panjang sebagai

alternatif penginapan yang lebih murah

berbanding penginapan hotel.

1

Pangsapuri perkhidmatan lazimnya disertakan dengan

perkhidmatan-perkhidmatan tertentu seperti housekeeping,

business centre, laundrette, kafe, nurseri dan pengawal

keselamatan.

Namun perkembangan semasa menunjukkan tren yang

berubah di mana kebanyakan pangsapuri perkhidmatan kini

adalah didiami oleh pemilik (owner-occupied) sebagai

kediaman di tempat-tempat strategik di dalam atau di pinggir

kawasan bandar.

Dari segi perundangan, pembangunan pangsapuri

perkhidmatan adalah tidak tertakluk kepada Akta Pemajuan

Perumahan 1966.

3.0 DEFINISI PANGSAPURI PERKHIDMATAN

Tiada definisi khusus yang diberikan untuk konsep

pembangunan ini. Walau bagaimanapun berasaskan ciri-ciri

pembangunannya, JPBD Selangor mendefinisikan Pangsapuri

Perkhidmatan seperti berikut :

‘Pangsapuri

Perkhidmatan (Service

Apartment) adalah satu

konsep pembangunan

komersil yang bercirikan

kediaman yang

disediakan dengan pakej-

pakej perkhidmatan

tertentu bagi setiap unit’.

2

4.0 GARIS PANDUAN UMUM

4.1 ZON GUNATANAH YANG DIBENARKAN BAGI PEMBANGUNAN PANGSAPURI PERKHIDMATAN.

Permohonan pembangunan pangsapuri perkhidmatan hanya

dibenarkan di dalam zon komersil / perdagangan seperti yang

terkandung di dalam Rancangan Tempatan.

3

4.2 BENTUK PEMBANGUNAN PANGSAPURI PERKHIDMATAN

Terdapat beberapa bentuk pangsapuri perkhidmatan yang

dikenal pasti seperti berikut :

i. PANGSAPURI PERKHIDMATAN SEBAGAI SEBAHAGIAN DARIPADA KOMPONEN PEMBANGUNAN BERCAMPUR

Pembangunan pangsapuri boleh

dibangunkan bersekali dengan

pembangunan bercampur yang

lain di dalam satu kawasan.

Pembangunan pangsapuri

perkhidmatan perlu dibangunkan

pada blok yang berasingan

dengan pembangunan yang lain.

Ia perlu mempunyai akses laluan

secara eksklusif dan berasingan

dari pembangunan lain.

Rajah 1 : GAMBARAN PANGSAPURI PERKHIDMATAN SEBAGAI SEBAHAGIAN

DARIPADA KOMPONEN PEMBANGUNAN BERCAMPUR

ANJAKAN 40’

JALAN UTAMA

66’

ANJAKAN 40’

JALAN UTAMA

66’ PERIMETER

PLANTING – 10’

PERIMETER PLANTING – 10’

SOHO PANGSAPURI

PERKHIDMATAN

PERNIAGAAN

JARAK ANTARA BANGUNAN – MINIMUM 80’

4

ii. PANGSAPURI PERKHIDMATAN SEBAGAI FREE

STANDING BUILDING

Pembangunan pangsapuri

perkhidmatan secara Free Standing

Building merupakan pembangunan

yang hanya melibatkan pangsapuri

perkhidmatan. Pembangunan ini

boleh melibatkan hanya 1 blok

pangsapuri perkhidmatan atau lebih

di dalam satu kawasan dengan

kemudahan perniagaan di

bawahnya.

Rajah 2 : GAMBARAN PANGSAPURI PERKHIDMATAN SEBAGAI FREE

STANDING BUILDING

ANJAKAN 40’

JALAN UTAMA

66’

ANJAKAN 40’

JALAN UTAMA

66’ PERIMETER PLANTING – 10’



PERNIAGAAN

5

iii. PEMBANGUNAN PANGSAPURI PERKHIDMATAN DAN KEDAI PEJABAT DI DALAM KOMPLEKS PERNIAGAAN

Terdapat juga

pembangunan

pangsapuri

perkhidmatan yang

bersekali dengan

kedai pejabat di dalam

satu kompleks

bangunan. Unit-unit

pangsapuri perkhidmatan ini haruslah berasingan

dengan bangunan pejabat biasa. Laluan keluar masuk

secara eksklusif dan berasingan dari pembangunan lain

perlu disediakan untuk pembangunan pangsapuri

perkhidmatan.

Rajah 3 : GAMBARAN PEMBANGUNAN PANGSAPURI PERKHIDMATAN DAN KEDAI PEJABAT DI DALAM KOMPLEKS PERNIAGAAN

ANJAKAN 40’

JALAN UTAMA

66’

ANJAKAN 40’

JALAN UTAMA

66’ PERIMETER PLANTING – 10’



KOMPLEKS PERNIAGAAN

PEJABAT



6

4.3 DASAR RUANG NIAGA MAMPU MILIK

Pembangunan Pangsapuri Perkhidmatan adalah tertakluk

kepada Dasar Kerajaan Negeri bagi penyediaan kedai mampu

milik. Bagi pembangunan Pangsapuri Perkhidmatan, 10%

daripada keseluruhan ruang lantai bersih perniagaan perlu

disediakan sebagai ruang niaga mampu milik (affordable

rentable floor area) dalam bentuk saiz lot kecil atau kiosk untuk

disewa.

7

4.4 PENYEDIAAN KEMUDAHAN YANG MENCUKUPI

i. Penyediaan kemudahan

pada pembangunan

pangsapuri perkhidmatan

perlulah mengambil kira

penyediaan kemudahan

bagi kediaman dan

komersil, seperti ditetapkan

pada Garis Panduan Khusus, para 5.0.

ii. Laluan berbumbung perlu

disediakan bagi semua

laluan masuk ke bangunan

(pada aras jalan) terutama

dari kawasan tempat letak

kereta dan perhentian

pengangkutan awam.

iii. Laluan lintas untuk pejalan kaki perlu disediakan pada

jarak dan lokasi yang efisien.

iv. Kemudahan-kemudahan untuk

golongan Orang Kelainan Upaya

(OKU) seperti laluan pejalan kaki

mesra-OKU dengan penyediaan

ramp yang sesuai di lintasan jalan

kaki, beep sound pada lampu

isyarat, reka bentuk lif khas

bersesuaian serta kemudahan-

kemudahan lain yang memberikan

keselesaan kepada golongan

OKU.

8

4.5 PENEKANAN KEPADA ASPEK KESELAMATAN

i. Reka bentuk perancangan kawasan dan bangunan perlu

menekankan aspek keselamatan melalui pengaplikasian

prinsip Crime Prevention Through Environmental Design

(CPTED) secara menyeluruh.

ii. Reka bentuk kawasan perlu mengambil kira keadaan

topografi supaya tiada kejadian yang tidak diingini

berlaku seperti tanah runtuh dan banjir.

iii. Keselamatan di tempat letak kereta perlu diberi

penekanan dari segi peletakan lampu, laluan pejalan

kaki, ramp dan ventilasi udara yang bersesuaian.

iv. Memastikan penggunaan barrier atau railing di setiap

kawasan yang berisiko seperti parit dan aras lantai/tanah

yang berbeza (split level).

9

v. Memastikan bilangan dan lokasi peletakan lampu jalan

dan lampu taman disediakan secukupnya terutama di

kawasan laluan pejalan kaki dan kawasan yang

terlindung.

vi. Penyediaan persekitaran yang selamat dengan

memastikan tiada laluan-laluan tersembunyi dan

pemasangan CCTV bagi kawasan-kawasan terpilih dan

di lokasi-lokasi yang bersesuaian.

vii. Akses laluan keluar masuk ke pangsapuri perkhidmatan

perlu disediakan secara eksklusif dan berasingan dari

pembangunan lain

10

4.6 PENGURUSAN DAN PENYURAIAN TRAFIK

i. Intensiti pembangunan pangsapuri perkhidmatan yang

dicadangkan perlu mengambil kira keupayaan sistem

sirkulasi dan jalan raya sedia ada di sekitar kawasan

pembangunan dengan cadangan penyuraian trafik (traffic

dispersal) dan hierarki jalan yang bersesuaian. ii. Sistem sirkulasi dalam

kawasan pembangunan

perlu disediakan dengan

sempurna dengan

mengambil kira jalan susur

serta laluan keluar masuk

yang berasingan dari

komponen pembangunan

yang lain.

iii. Penyediaan tempat letak

kenderaan perlulah

disediakan dengan

mencukupi.

11

Contoh Sistem ‘Rain Water Harvesting’ Yang Boleh Digunapakai Pada Bangunan Pangsapuri Perkhidmatan

4.7 PENGAPLIKASIAN KONSEP ‘GREEN BUILDING’

i. Perancangan dan Reka Bentuk Bangunan berkonsepkan

ciri-ciri Green Building adalah digalakkan dengan

penekanan kepada penggunaan solar dan bahan binaan

yang energy efficient.

ii. Reka bentuk unit-unit

pangsapuri perkhidmatan

perlu mempunyai sistem

ventilasi udara yang baik

bagi menggalakkan aliran

udara secara semula jadi.

iii. Menggalakkan penggunaan sistem tangki atau kolam

simpanan air hujan (rain water harvesting) yang boleh

diguna pakai untuk tujuan kitar semula air hujan.

iv. Reka bentuk perlu menekankan aspek penggunaan

cahaya semula jadi (natural lighting) yang maksimum

agar bekalan tenaga dapat dikurangkan.

12

v. Bahan binaan Lanskap kejur seperti perabot jalan dan

laluan pejalan kaki hendaklah menggunakan elemen-

elemen mesra alam.

vi. Menggalakkan elemen-elemen Lanskap lembut dan air di

kawasan lapang dan taman.

13

5.0 GARIS PANDUAN KHUSUS

BIL KOMPONEN PIAWAIAN / GARIS PANDUAN

1

Zon Gunatanah

Zon komersil / perdagangan.

2

Lokasi Peletakan

Pembangunan Pangsapuri Perkhidmatan perlu ditumpukan kepada lokasi-lokasi berikut :

a. Dalam kawasan pusat bandar. b. Berhampiran terminal-terminal pengangkutan seperti

‘Integrated Transport Terminal’, LRT dan komuter.

c.

d. Berhampiran dengan kawasan-kawasan institusi dan

pusat pengajian tinggi seperti universiti dan kolej.

e. Kawasan pembangunan semula bandar.

1

14


3

Saiz Tapak

Minimum 2 ekar.

4

Ruang Lantai

Minimum - 550kp

5

Saiz Isi Rumah

Maksimum 4.5 orang/unit

6

Nisbah Plot dan Kawasan Plinth

a. Kawalan ketinggian adalah merujuk Nisbah Plot dan

Kawasan Plinth seperti yang terkandung di dalam RT atau RKK di sesuatu kawasan.

b. Bagi RT/RKK yang tidak menjelaskan Nisbah Plot dan

Kawasan Plinth adalah merujuk kepada Nisbah Plot dan Kawasan Plinth yang terkandung di dalam Manual Garis Panduan dan Piawaian Perancangan Negeri Selangor.

15


7

Anjakan bangunan • Menghadap

Jalan utama - 12.2 m (40’)

• Menghadap

Jalan tepi – 12.2 m (40’)

• Menghadap

Jalan belakang - 12.2 m (40’)

• Sempadan

bersama - 6.1m (20’)

a.

b.

c.

40’

40’

40’

20’

ANJAKAN

Jarak Antara Bangunan –

80’

PANGSAPURI PERKHIDMATAN DAN KEDAI PEJABAT DI DALAM KOMPLEKS PERNIAGAAN

TAMAN ATAS BUMBUNG

PEJABAT

PEJABAT

Perimeter Planting

10’

PANGSAPURI PERKHIDMATAN SEBAGAI FREE STANDING BUILDING

Perimeter Planting

10’

40’

40’

20’

ANJAKAN

40’

TAMAN ATAS BUMBUNG

PANGSAPURI PERKHIDMATAN SEBAHAGIAN DARIPADA KOMPONEN PEMBANGUNAN BERCAMPUR

ANJAKAN

Perimeter Planting

10’

Jarak Antara Bangunan –

80’

PANGSAPURI PERKHIDMAT

SOHO

TAMAN ATAS BUMBUNG

40’

40’

40’

20’



16


8 Perimeter Planting • Minimum 3

meter (10’) di sekeliling kawasan pembangunan (Tidak termasuk jarak anjakan bangunan).

17


9

Kawasan Lapang

a. Menggunakan piawaian 1000 penduduk : 2 Hektar kawasan

lapang

b. Disediakan kemudahan rekreasi seperti padang permainan, gelanggang badminton/tenis/squash dan Jogging Track.

c. Sebahagiannya boleh disediakan di dalam bangunan iaitu di

tingkat bawah, di antara tingkat atau di atas bumbung.

18


10

Tempat Letak Kenderaan * Nota : • TLK – Tempat Letak

Kereta • TLM – Tempat Letak

Motosikal • OKU – Orang

Kelainan Upaya

a. TLK : 2 TLK/Unit Pangsapuri Perkhidmatan + 20%

pelawat b. TLM : 20 % daripada jumlah TLK c. TLK OKU : 2 % daripada jumlah TLK d. Bagi ruang lantai perniagaan

i. TLK : 1 TLK/46.0mp(495kp) ruang lantai ii. TLM : 1 TLM/84mp(905kp) ruang lantai

e. Kemudahan OKU

Unit TLK OKU – berdekatan dengan lif dan ramp Disediakan Ramp dan Railing

19


11

Kemudahan Awam

Kemudahan Eksklusif

a. Sistem Sekuriti 24 jam dan CCTV b. Gymnasium c. Dewan Serbaguna d. Kolam renang e. Kemudahan Wi-Fi/Broadband f. Akses Lif yang khusus untuk unit Pangsapuri

Perkhidmatan Kemudahan Sokongan a. Surau (Minimum – 40’ x 40’)

Surau Lelaki dan Perempuan secara berasingan Lengkap dengan tempat mengambil air sembahyang

dan tandas

20


b. Tadika – 1 tadika / 200 unit c. Perniagaan Peringkat Tempatan

Di tingkat berasingan daripada unit pangsapuri perkhidmatan. • Contoh : Laundrette, Saloon Rambut/Pusat Kecantikan,

Mini Market, Perkhidmatan Kurier, Stationery dan perkhidmatan percetakan digital, Kafe/Coffee House dan lain-lain).

• 10% daripada keseluruhan ruang lantai bersih perniagaan perlu disediakan sebagai ruang niaga mampu milik (affordable rentable floor area) dalam bentuk saiz lot kecil atau kiosk untuk disewa.

21


d. Mini Perpustakaan / Bilik Bacaan yang lengkap dengan

kemudahan IT. e. Laluan pejalan kaki berbumbung – minimum 2.1 m (7’)

f. Restoran / Medan Selera g. Pejabat Pengurusan h. Tempat pembuangan sampah berpusat i. Tempat Letak motosikal dan basikal berbumbung

berserta tempat mengunci basikal dan motosikal

22

Garis Panduan ini telah diluluskan oleh - jpbdselangor.gov.my PANDUAN... · kereta dan perhentian...

Documents

Transcript of Garis Panduan ini telah diluluskan oleh - jpbdselangor.gov.my PANDUAN... · kereta dan perhentian...