Tinjauan Pustaka

Studi kelayakan proyek adalah penelitian terhadap suatu proyek ( khususnya proyek investasi ) layak atau tidak dilaksanakan. Pengertian ini mungkin bisa ditafsirkan agak berbeda beda. Ada yang menafsirkan dalam artian yang lebih terbatas ada juga yang mengartikan dalam artian yang lebih luas. Artian yang terbatas, terutama digunakan oleh pihak swasta yang lebih berminat tentang manfaat ekonomis suatu investasi. Sedangkan dari pihak pemerintah, atau lembaga nonprofit, pengertian menguntungkan bisa dalam arti yang lebih luas. ( Suad Husnan, 1994 : 4 )Mengkaji kelayakan proyek bertujuan mempelajari proyek dari segala segi secara professional agar nantinya seteleh diterima dan dilaksanakan dapat mencapai hasil yang sesuai dengan yang direncanakan; jangan sampai terjadi setelah proyek selesai dibangun dan dioperasikan ternyata tidak sesuai dengan studi kelayakan. Oleh karena itu perlu penelitian yang seksama dan sistematis sebelum terlanjur menanamkan modal untuk implementasi. ( Iman Soeharto, 1995 : 343 )

Studi kelayakan bisnis adalah suatu kegiatan yang mempelajari secara mendalam tentang suatu usaha atau bisnis yang akan dijalankan, dalam rangka menentukan layak atau tidak usaha tersebut dijalankan. ( Kasmir dan Jakfar, 2003 : 6 ) Investasi adalah kegiatan menarik dana kemudian menggunakannya untuk membeli barang modal pada saat sekarang ini, dan mengusahakan terwujudnya laba di masa mendatang. Karena investasi itu berhadapan dengan masa mendatang yang penuh ketidakpastian, maka sebelum melaksanakan investasi perlu dilakukan studi kelayakan guna menentukan apakah program investasi itu dapat dilaksanakan dengan menguntungkan. ( Salim Basalamah, 1994 : 24 )

Besaran-besaran fisik dan tekno dalam gedung(Hartono Poerbo,1998)a. Besaran-besaran fisik gedung1. Luas lantai kotor (gross floor area)Adalah luas seluruh lantai bangunan. Luas lantai bangunan tinggi sangat tergantung dari program bangunan yang tergantung pula pada jenis proyek. Lokasi dan bentuk tanah turut menentukan luas lantai yang dapat dibangun.]2. Luas lantai bersih (netto flor area)Adalah jumlah luas lantai yang dibatasi oleh dinding / kulit luar gedung yang beratap (covered area), termasuk ruang-ruang dalam tanah (basement) dikurangi luas lantai untuk inti gedung.3. Luas lantai netto per orang\Luas lantai netto per orang besarnya tergantung jenis gedung di suatu negara.Satuan luas ini diperlukan untuk menentukan populasi gedung dalam perhitungan jumlah lift, jadi tidak untuk pereancangan interior gedung. Menurut pengalaman, luas lantai netto per orang untuk gedung: Flat = 3m per orang Kantor = 4m per orang Hotel = 5m per orang4. Luas inti gedungLuas inti gedung tergantung dari letaknya dalam zone. Makin keatas makin kecil, karena jumlah lift mengecil. Untuk penaksiran, luas inti gedung sekitar 5-10 kali luas tabung lift.5. Efisiensi Lantai (Floor efficiency)Adalah prosentase luas lantai yang disewakan terhadap luas lantai kotor. Makin besar efisiensi lantai, makin besar pula pendapatan gedung. Efisiensi untuk gedung : Perkantoran menurut pengalaman besarnya sekitar 80 % Perhotelan menurut pengalaman besarnya sekitar 75 % Flat menurut pengalaman besarnya sekitar 85 %6. Tinggi lantai ke lantaiSebenarnya yang membatasi jumlah lantai yang dapat dibangun pada sesuatu lokasi tidak dapat diputuskan hanya berdasarkan pertimbangan-pertimbangan ekonomi saja. Kita tahu bahwa daya dukung tanah juga membatasi tinggi bangunan yang dapat dibangun disamping peraturan-peraturan tata kota. Jadi putusan terakhir merupakan sintesa dari berbagai kriteria tersebut ialah tekno ekonomi, fundasi, peraturan tata kota. Peraturan tata kota harus dibuat berdasarkan analisa tekno ekonomi, teknik bangunan (building engineering) dan kualitas kota.7. Jumlah LantaiSebenarnya yang membatasi jumlah lantai yang dapat dibangun pada sesuatu lokasi tidak dapat diputuskan hanya berdasarkan pertimbangan-pertimbangan ekonomi saja. Kita tahu bahwa daya dukung tanah juga membatasi tinggi bangunan yang dapat dibangun disamping peraturan-peraturan tata kota. Jadi putusan terakhir merupakan sintesa dari berbagai kriteria tersebut ialah tekno ekonomi, fundasi, peraturan tata kota. Peraturan tata kota harus dibuat berdasarkan analisa tekno ekonomi, teknik bangunan (building engineering) dan kualitas kota.8. Kepadatan bangunan ( building density), Koefisien dasar bangunan (KDB)Adalah perbandingan luas lantai dasar bangunan terhadap luas tanah atau persil.Makin mahal harga tanah, makin tinggi orang membangun. Peraturan kota menentukan batas prosentase luas tanah yang boleh dibangun yaitu kepadatan bangunan ( building density ), Koefisien Dasar Bangunan (KDB). Juga dibatas perbandingan luas lantai bangunan terhadap luas tanah, Koefisien Lantai Bangunan (KLB). Batasan-batasan tersebut sangat mempengaruhi efek finansial suatu proyek.9. Perbandingan luas lantai terhadap luas tanah, Koefisien Lantai Bangunan (KLB)Adalah perbandingan total luas lantai kotor bangunan terhadap luas tanah atau persil. Perbandingan ini sangat tergantung tinggi bangunan ekonomis (economic building height) dan peraturan tata kota yang didasari atas pertimbangan-pertimbangan makro perkotaan dan ekonomi perkotaan (urban economics).

b. Besaran besaran Tekno Ekonomi1. Harga Satuan TanahBiaya tanah (load cost) ialah biaya langsung dan tidak langsung yang dikeluarkan untuk pengadaan tanah ditambah beban bunga sejak pembelian hingga gedung menghasilkan pendapatan.2. Harga Satuan GedungHarga satuan gedung ialah per meter persegi luas lantai kotor termasuk biaya fundasi, instalasi listrik intern, AC, dan lain-lain. Dalam praktek investasi total terdiri pula dari biaya pengadaan tenaga listrik, telepon, izin bangunan. Dalam studi, komponen-komponen tersebut dimasukkan dalam harga satuan gedung.3. Biaya BangunanBiaya bangunan ialah luas lantai kotor kali harga satuan gedung.4. Biaya-biaya tidak langsungKelompok biaya ini berupa :a. Biaya Perencanaan dan konsultasib. Biaya pendanaanc. Biaya HukumUntuk proyek gedung besarnya kelompok biaya ini adalah sekitar 20% dari harga gedung.5. Biaya Investasi Total/Biaya Proyeka. Biaya tanahb. Biaya biaya bangunanc. Biaya-biaya tidak langsung6. Modal Sendiri (equity)Modal sendiri ialah jumlah modal yang ditanam kepada suatu proyek untuk membiayai pekerjaan-pekerjaan pra-konstruksi, seperti pengadaan tanah perencanaan, penasehat, biaya-biaya hukum.Equity capital tersebut, biasanya sebesar 25% dari investasi total (untuk proyek-proyek komersil).7. Modal Pinjaman (Borrowed Capital Loan)Modal pinjaman adalah pembiayaan proyek yang berasal dari :a. Kredit langsung dari bank atau institusi keuangan lainnya.b. Dana dari pasar uang dan modal (hasil penjualan saham-saham, obligasi, surat berharga dan lain-lain). Untuk pemberian kredit orang mengharapkan bunga dan pembelian saham orang mendapat deviden. 8. Perbandingan modal pinjaman dengan modal sendiri (loan equity ratio)Perbandingan ini tidak mutlak, tergantung jenis proyek yang mempengaruhi resiko proyek. Lazimnya untuk proyek komersil perbandingannya adalah 3 : 1.9. Bungan SukuBunga atas sesuatu pinjaman adalah sejumlah uang sebagai imbalan atas jasa pemberian modal pinjaman yang dapat dinikmati oleh pemberi pinjaman. Hal ini juga berkaitan dengan perubahan nilai uang terhadap waktu. suku bunga dinyatakan dalam % per tahun.10. Faktor Tingkat Suku BungaDiscount factor merupakan faktor tingkat bunga11. Masa KonstruksiUntuk proyek-proyek komersial yang dibiayai dengan modal pinjaman yang dikenakan bunga meskipun proyek belum mulai menghasilkan pendapatan, masa konstruksi harus diusahakan sesingkat-singkatnya agar beban bunga selama masa tersebut sekecil-kecilnya. Para kreditur umumnya memberikan keringanan berupa penangguhan pembayaran pokok kredit dan bunganya selama masa konstruksi (grace period). Adakalanya hanya diberikan penangguhan pembayaran pokok kreditnya saja dan bunganya harus dibayar.12. Masa Pelunsan Kredit (pay-out time)Masa pelunasan kredit adalah jangka waktu kredit dikurangi masa konstruksi.panjangnya jangka waktu kredit adalah tergantung situasi, kondisi jenis proyek. Untuk proyek-proyek komersial biasanya sekitar 15 tahun.13. Pajak Atas Bunga (interst tax)Pajak atas bunga merupakan unsure biaya yang mengurangi pajak perseroan14. Depresiasi (penyusutan Bangunan)adalah nilai ganti rugi pertahun yang harus dikeluarkan atas beban pendapatan sebelum pajak selama umur layak pakai suatu gedung dan jenis gedung. Cara depresiasi bermacam-macam, tetapi untuk keperluan analisis pendahuluan digunakan sistem garis lurus (straight line method)15. Pengembalian Modal Sendiri (return on equity)Bila selama masa konstruksi tidak dilakukan pembayaran pokok maupun bunga, maka periode tersebut disebut masa tenggang (grace period). Tetapi selama periode tersebut, kreditnya berkembang. Besarnya modal pinjaman yang harus dikembalikan ialah perkembangan nilainya akibat pembebanan bunga sejak modal pinjaman itu dipakai sampai akhir masa konstruksi. Perkembangan kredit tersebut (loan build up) tergantung urutan besarnya penarikan kredit (loan draw down).Setiap penanaman modal pasti mengharapkan modalnya kembali berikut keuntungannya yang presentasinya lebih tinggi dari tingkat bunga di pasaran uang dan modal, sebab setiap investasi mengandung resiko (investment risk). Jangka waktu pengembalian modal sendiri dapat diperhitungkan selama umur ekonomis (economic life) suatu proyek, atau sama dengan jangka waktu pelunasan kredit16. Cash FlowSetiap proyek selalu mempunyai cash inflow dan cash outflow atau arus uang masuk dan arus uang keluar. Masuk dan keluarnya uang digambarkan dalam suatu daftar yaag diatur secara sistematis dan kronologis.

Analisa Ekonomi Teknik

1.1 Pengertian DasarMenurut Ferianto Raharjo (2007), analisis ekonomi teknik digunakan untuk Menentukan pilihan terbaik dari sejumlah alternatif yang ada. Agar dapat menentukan pilihan yang terbaik, harus dibandingkan nilai (dalam hal ini uang) dari masingmasing Alternatif, Nilai uang itu baru dapat dibandingkan bila berada pada waktu Yang sama dengan cara mengonversi nilai dari waktu yang berbeda tersebut.

1.2 Rumus dan analisi ekonomi teknikBeberapa rumus penting yang merupakan dasar analisis ekonomi proyek yang menggunakan bunga berganda (interest campound) dan metode penggandaan yang berperiode (discrete compounding) menurut Donald G. Newnan (1990) adalah sebagai berikut :a. Nilai uang masa datang (F) bila diketahui nilai uang saat ini (P) dengen tingkat suku bunga (i) dan periode (n)

F= P (1+i)n

Faktor pengali 1 i diatas disebut faktor pembungaan majemuk tunggal (single payment compound amount factar). Faktor bunga tersebut diperoleh melalui tabel bunga yang terdapat dalam Lampiran. Jika mempergunakan tabel bunga dalam perhitungan ekuivalensi, maka persamaan diatas diubah dengan persamaan faktor bunga menjadi :

F = P(F/P, i,n)

b. Nilai uang saat ini (P) bila diketahui nilai uang masa depan (F), tingkat suku bunga (i) dan periode (n).

Faktor pengali diatas 1 i disebut single payment present worth factor. Rumus fakror bunganya dapat ditulis sebagai berikut :

c. Nilai tahunan (A) bila diketahui nilai mendatang (F) tingkat suku bunga (i) danperiode (n), disebut juga penanaman sejumlah uang (sinking fund).

Rumus faktor bunganya dapar ditulis sebagai berikut :

d. Nilai tahunan (A) bila diketahui nilai sekarang (P) tingkat suku bunga (i) danperiode (n), disebut juga pemasukan kembali modal (capital recovery).

Faktor bunganya disebut dengan uniform series capital recovery factor. Sehingga rumus tabel bunganya menjadi :

e. Nilai yang akan datang (F) bila diketahui nilai tahunan (A) dengan tingkat sukubunga (i) dan periode (n)

Dimana factor pengali disebut uniform series compound amount factor. Rumustabel bunganya dapat ditulis :

f. Nilai sekarang (P) bila diketahui nilai tahunan (A) dengan tingkat suku bunga (i) dan periode (n)

Dimana faktor pengali disebut uniform series present worth factor. Maka rumus tabel bunganya adalah :

1.3 Perhitungan Sewa Minimum Dan Titik Impas (Break Even Point)Perhitungan sewa merupakan harga minimum, dimana faktor lain seperti letak dan sebagainya tidak diperhitungkan. Nilai sewa minimum diperoleh jika pendapatan gedung sama dengan pengeluaran.

R = e x a x b x 365 x r (Hartono Poerbo, 1998 : 55) dengan,R = Pcndapatan a = Prosentase tingkat hunian kamar (%) b = Luas kamar hotel (m) 365 = Jumlah hari dalam setahun r = Harga Sewa per kamar (Rp) e = Koefisien pendapatan hotel (ditetapkan) = 2,5)Sedangkan untuk mencari besarnya pengeluaran dihitung dengan cara menjumlahkan semua pengeluaran yang terjadi. Penetapan harga kamar mempunyai tujuan, yaitu untuk memperoleh keuntungan sesuai yang diharapkan, mengembalikan modal sesuai dengan waktu yang telah ditargetkan, memperbaiki pangsa pasar (market share), dan meningkatkan penjualan product line. (A.Fery T. Indratno, A. salistya Wibawa, sartono Kusumaningrat, 1999 : 21) Pada umumnya harga kamar hotel dihitung dengan menambah 21 (%) biaya pajak dan service ( tax and service )Setiap usaha mempunyai resiko dan ketidakpastian. Dengan besarnya resiko dapat diketahui dalam rangka suatu proses pemutusan. Titik impas dicapai bila keadaan usaha telah menghasilkan pendapatan yang dapat menutup semua pengeluaran. Jadi pada suatu titik impas terdapat suatu kapasitas minimum yang harus tercapai agar usaha tidak rugi (break-even-capacity) ( Hartono Poerbo, 1998 ). Titik impas dicapai apabila keadaan usaha telah menghasilkan pendapatan yang dapat menutup semua pengeluaran rutin/operasional, atau perurnusannya : Pendapatan = Pengeluaran Titik impas adalah suatu titik keseimbangan dimana pendapatan dapat menutupi pengeluaran pokok gedung. Pencapaian titik impas dapat dilihat pula dari faktor okupansi yakni persentase kamar hotel yang harus disewa agar semua pengeluaran pokok dapat ditutup dari pendapatan gedung (break-even-occupancy-factor).Jika factor okupansi pada titik impas = V %, maka : Pendapatan tahunan x V % = Pengeluaran Tahunan 1.4 Analisa Penilain InvestasiMenurut Donald G. Newnan (1990), metode yang digunakan dalam analisis kelayakan investasi suatu proyek khususnya metode Net Present Value dan Revenue Cost Ratio adalah sebagai berikut :1.4.1 Metode Nilai Sekarang Netto ( Net Presnt Value )Metoda ini dikenal sebagai metoda Present Worth (Nilai Sekarang) dan digunakan untuk menentukan apakah suatu rensana mempunyai keuntungan dalam periode waktu analisis. Hal ini dihitung dariPresent Worth af the Revenue (PWR), dan Present Worth of the Cost (PWC). Aliran kas proyek yang dikaji meliputi keseluruhan, yaitu biaya modal, operasional, produksi, pemeliharaan,dan pengeluaran lain lain

NPV = PWR PWC

DenganNPV = nilai sekarang nettoPWR = nilai sekarang dari pendapatanPWC = nilai sekarang dari biaya / pengeluaran

Kriteria keputusan untuk mengetahui layak atau tidaknya suatu investasi dalam mmetode NPV, yaitu jika :NPV > 0, usulan investasi diterima (menguntungkan)NPV < 0, usulan invesiasi ditolak (tidak menguntungkan)NPV = 0, nilai investasi sama walau usulan investasi diterima maupun ditolak

1.4.1 Metode Revenue Cost RatioMetode ini menganalisis suatu proyek dengan membandingkan nilai revenue terhadap nilai cost. Rumus untuk menghitung RCR adalah :

Ada tiga kemungkinan nilai R/C yang terjadi, yaitu:Bila nitai R/C < 1, proyek tidak layak dijalankanBila nilai R/C = 1, proyek marginal (marginal project)Bila nilai R/C > I, proyek layak dijalankan

DESAIN STUDI KELAYAKAN

A. TujuanBab ini membicarajkan tentang apa yang perlu diperhatikan dalam menyusun laporan study kelayakan yaitu aspek-aspek apa saja yang perlu diperhatikan dan juga tentang sejarah proyek tersebut beserta seponsornya.Dalam sudy kelayakan ini , langkah pertama yang perlu ditentukan adalah sejauh mana masing-masing aspek yang mempengaruhi proyek akan ditelitim kemudian untuk masing-masing aspek tersebut perlu dianalisa sehingga kita bisa mempunyai gambaran kelayakan masing-masingaskpek tersebut. Mungkin kita bisa mengandalkan sebagian besar dari data sekunder, tetapi mungkin kita harus menggunakan dan mencari sendiri data primer . umumnya data merupakan kombinasi dari kedua jenis ini.B. Idntifikasi Kesempatan UsahaIdentifikasi kesempatan usaha merupakan fase pertama dalam melakukan study kelayakan . Umumnya tahap-tahap untuk melakukan proyek investasi adalah sebai berikut :1. IdentifikasiPada tahap ini sponsor proyek merasa/melihat kesempatan , investasi yang mungkin menguntungkan . Pengamatan dilaukan terhadap lingkungan untuk memperkirakan kesempatan dan ancaman dari usaha tersebut .2. PerumusanMerupakan tahap untuk menerjemahkan kesempatan investasi ke dalamasuatu rencana proyek yang kongkrit dengan faktor-faktor yang penting dijelaskan secara garis besar .3. PenilaianMelakukan analisa dan menilai aspek pasar, teknik keuangan dan perekonomian4. PemilihanMelakukan pemilihan dengan mengingat segala keterbatasan dan tujuan yang akan di capai.5. Implementasi menyelesaikan proyek tersebut dengan tetap berpegang pada anggarn .C. Tujuan Keputusan InvestasiDalam teory tujuan yang paling tepat dari pengambilan putusan untuk melakukan investasi adalah untuk memaksimumkan nilai pasar modal sendiri ( saham) alasan yang mendukung tujuan ini adalah sebai berikut. Pemilik modal sendiri adalah perusahaan dan perusahaan seharusnya berusaha meningkatkan kemakmuran mereka. Nila pasar (saham) merupakan ukuran yang tepat untuk menilai kemakmuran para pemegang saham . Dan karenanya perusahaan seharusnya meningkatkan kemakmuran ini yang berarti emningkatkan nilai pasar saham.

PEMBAHASAN STUDI KELAKAN WISMA ATELIT1. Latar belakang ProyekLatar belakan dari proyek tersebut ialah berkembangan olahraga di Kabupaten Banyuwangi saatini berkembang sangat pesat. Beberapa event olahraga baik nasional maupun internasional telah dilaksanakan di Kabupaten Banyuwangi. Penyelenggaraan event olahraga tersebut tidak hanya memberikan manfaat dari sisi prestasi olahragawan daerah saja tetapi juga memberikan efek dari sisi pariwisata (lebih dikenal dan kunjungan wisatawan meningkat) yang pada akhirnya akan memberikan kontribusi terhadap bidang ekonomi.

2. ANALISA KELAYAN LOKASI2.1 Analisa Kesesuaian Rencana Tata Ruang (Land Use) Alternatif lokasi pembangunan Wisma Atlet adalah di sekitar Gelanggang Olahraga. Lokasi A menempati area yang saat ini ditempati oleh restoran Ikan Bakar Gajahmada. Lokasi B menempati area di belakang kolam renang GOR sedangkan Lokasi C menempati lokasi Kantor Dinas Kebersihan dan Pertamanan.

Ketiga alternatif lokasi ini masuk kedalam wilayah administratif kecamatan Giri. Dalam Peraturan Daerah Kabupaten Banyuwangi Nomor 08 Tahun 2012 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Banyuwangi Tahun 2012-2032, Kecamatan Giri masuk kedalam Wilayah Pengembangan Banyuwangi Utara.

2.2 Analisa Penentuan LokasiWisma Atlet yang akan dibangun di sekitar Gelanggang Olahraga ini diharapkan dapat dapat mendukung peningkatan prestasi olahraga di KabupatenBanyuwangi. Wisma Atlet diproyeksikan sebagai tempat akomodasi para atlet yang mengikuti pemusatan latihan secara intensif. Selain fungsi utama sebagai sarana penunjang atlet tersebut Wisma Atlet diproyeksikan memiliki nilai komersial dengan memberikan layanan jasa hospitality yang setara dengan layanan hotel berbintang 2 (dua) kepada masyarakat umum atau pihak yang berkepentingan dengan atlet. Konsep pengembangannya seperti pada Hotel Atlet Century di Senayan Jakarta atau Grand Elty Atlet Hotel Samarinda.Pertimbangan pemberian layanan hospitality ini antara lain:1. Pemusatan latihan tidak berlangsung sepanjang tahun sehingga terdapat kamar-kamar atlet yang tidak digunakan secara optimal2. Pengelolaan yang lebih profesional dengan standar pelayanan yang tinggi sesuai taraf hotel berbintang. 3. Biaya investasi, biaya pemeliharaan dan perawatan gedung yang tinggi.4. Makin banyaknya even budaya, olahraga dan seni yang diadakan Pemerintah Kabupaten Banyuwangi membutuhkan akomodasi yang memadai. 5. Meningkatkan pendapatan asli Daerah melalui pajak hotel dan restoran serta pembagian dividen.6. Meningkatkan citra Pemerintah Kabupaten Banyuwangi. Pemberian pelayanan hospitality ini nantinya diatur semikian rupa sehingga fungsi utama sebagi wisma atlet tetap terlayani dengan baik.

3. ANALISA ASPEK SOSIAL EKONOMI DAN LINGKI+UNGAN PADA PROYEK WISMA ATLET3.1 Analisa Aspek ekonomiBangunan hotel merupakan bangunan yang memiliki kerentanan sebagai pemicu permasalah sosial. Sumber permasalahan utamanya berkait dengan dampak yang ditimbulkan. Dampak ini akan menimbulkan gangguan bila tidak dikelola dengan baik. Komponen lingkungan yang menjadi parameter sosial dan budaya pada analisis studi kelayakan Wisma Atlet ini meliputi:a. Keadaan dan bentuk struktur masyarakat, kualitas hidup dan hubungan di antara hal tersebut. Struktur masyarakat yang dimaksud dalam hal ini adalah kependudukan, pertumbuhan dan mobilitas penduduk. Struktur masyarakat Banyuwangi dari tahun ke tahun lebih mudah mengalami perubahan yang signifikan, yang dapat dipengaruhi dari jumlah kependudukan, pertumbuhan maupun mobilitas penduduk. Kabupaten Banyuwangi sendiri yang merupakan salah satu kabupaten di Jawa Timur yang strategis dimana letak geografisnya berbatasan dengan kabupaten lainnya mengakibatkan Kabupaten Banyuwangi mendapat pengaruh/dampak dari aktivitas pembangunan dari Kabupaten tersebut, ini terlihat pada pengaruh perdagangan, pariwisata budaya dan sebagainya. Adanya rencana pembangunan Wisma Atlet, akan membawa dampak/pengaruh untuk struktur masyarakat di kabupaten Banyuwangi tersebut. Mobilitas penduduk merupakan suatu pergerakan penduduk dari satu daerah ke daerah lain, baik untuk sementara maupun untuk jangka waktu yang lama atau menetap seperti mobilitas ulang-alik (komunitas) dan migrasi.

Pembangunan Wisma Atlet akan meningkatkan persediaan lapangan pekerjaan. Pergeseran struktur ekonomi yang ditandai makin menyempitnya lapangan kerja bidang pertanian. Selain itu, lapangan pekerjaan di Banyuwangi seperti pertanian sudah jarang mungkin tidak lagi digeluti oleh masyarakat terutama masyarakat kaum muda. Hal ini disebabkan menipisnya lahan pertanian. Dengan alasan tersebut, masyarakat lebih memilih bekerja sebagai wiraswasta atau pekerja non pertanian seperti bekerja di sektor perhotelan.

b. Hubungan timbal balik antara sosial, budaya, lingkungan dan ekonomi. Hal ini berkaitan langsung dan tidak langsung dengan budaya, proses sosial, pranata sosial, kelembagaan, hirarki masyarakat, ekonomi rumah tangga, ekonomi sumberdaya alam, dan perekonomian lokal. Sangat erat kaitannya antara sosial, budaya, lingkungan dan ekonomi. Dampak potensial adanya pembangunan yaitu akan terjadi perubahan pola mata pencaharian penduduk sekitar, karena penduduk sekitar yang awalnya belum mampu memanfaatkan lahan, tenaga, pikirannya tetapi dengan adanya pembangunan seperti Wisma Atlet di Banyuwangi, maka masyarakat sekitar Wisma Atlet tersebut akan mempunyai peluang yang lebih besar untuk mendapatkan kesempatan kerja. Masyarakat dapat memanfaatkan lahannya, dibangun untuk toko, warung, tempat parkir, dsb. Sehingga dampak yang diberikan yaitu adanya interaksi antar individu yaitu penjual dan pembeli, dan memberikan penghasilan untuk rumah tangga dan jika ada hubungannya dengan pemerintah dengan perjanjian pajak maka ada pendapatan perekonomian lokal untuk pemerintah yang bersangkutan. Adanya saling keterikatan ini, maka akan mempermudah proses pembangunan di kabupaten Banyuwangi. Secara internal keberadaan suatu Wisma Atlet sebagai titik simpul akomodasi meletakkan posisinya sebagai sarana berkumpulnya manusia, sehingga disadari atau tidak akan ada trasmisi budaya karena individu/manusia yang berkumpul di hotel berasal dari berbagai latar belakang budaya. Transmisi budaya ini bisa meliputi bahasa, gaya berpakaian, gaya hidup, dsb. Pada zaman modern ini sangat mudah terjadinya akulturasi budaya, sehingga arena publik seperti Wisma Atlet dapat dijadikan tempat terjadinya akulturasi budaya, karena di wilayah ini akan terdapat banyak manusia yang mempunyai budaya masing-masing. Adanya pembangunan Wisma Atlet dapat dimanfaatkan oleh masyarakat setempat untuk melestarikan budaya yaitu dengan menjual barang-barang khas kabupaten Banyuwangi, seperti pakaian yang berlambang Kabupaten Banyuwangi, makanan maupun minuman khas Banyuwangi, dan barangbarang khas lainnya. Sehingga Selain mendapatkan keuntungan pendapatan ekonomi juga melestarikan budaya kabupaten Banyuwangi. Masyarakat Akan menerima pembangunan Wisma Atlet ini, karena harapan masyarakat sekitar dapat merubah kehidupan sosial mereka.c. Perilaku, persepsi, cita-cita dan norma masyarakat.Adanya integrasi antar moda tersebut diharapkan memberikan dampak positif khususnya untuk kemajuan pembangunan Kabupaten Banyuwangi dan untuk seluruh lapisan masyarakat pada umumnya. Adanya pembangunan Wisma Atlet ini, seluruh stakeholder pasti mempunyai keragaman persepsi yang muncul dengan berbagai san latar belakang kepentingan, motivasi dan respon yang melatarbelakangi hal tersebut. Stakeholder yang berpengaruh pada pembangunan wisma atlet ini ini diantaranya, pemerintah, pengguna jasa transportasi, masyarakat sekitar, dan tokoh masyarakat. Tujuan dibangunannya Wisma Atlet ini dapat difungsikan secara optimal oleh seluruh komponen stakeholder.

Potensi benturan sosial di sekitar Wisma Atlet berkait dengan penolakan warga diharapkan dapat diminimalisir karena lokasinya yang agak kedalam dan jauh dari pemukiman (lihat lingkaran hijau pada Gambar 16). Potensi benturan kepentingan lain yaitu keberadaan Wisma Atlet Gelora (lingkaran merah pada gambar 16). Wisma Atlet Gelora ini merupakan penginapan milik swasta dengan jumlah kamar 20 buah dan sedang dalam proses penambahan kapasitas. Kesamaan nama Wisma Atlet berpotensi membingungkan pengguna jasa. Untuk antisipasi perlu adanya kajian branding nama yang lebih representatfi misalkan Wisma Atlet diganti nama menjadi Hotel Atlet.

3.2 Taksiran Dampak LingkunganPembangunan Wisma Atlet akan menimbulkan dampak lingkungan yang membutuhkan pengelolaan agar tidak menimbulkan gejolak. Dampak tersebut terjadi pada tahap pra konstruksi, tahap konstruksi dan operasional.3.2.1 Dampak Lingkungan Tahap Pra Konstruksia. Kegiatan Survei dan Investigasi AwalKegiatan survey lapangan dan investigasi awal merupakan kegiatan pra kondisi di lapangan untuk mendapatkan data-data awal terkait dengan rencana pembangunan Wisma Atlet dan juga kondisi awal lingkungan sekitar proyek. Kegiatan survey lapangan dapat menimbulkan dampak persepsi negatif dan keresahan masyarakat, yaitu adanya kemungkinan kecurigaan, kekhawatiran dan protes masyarakat yang belum mengetahui rencana kegiatan pembangunan Wisma Atlet ini.

b. Tapak dan PerijinanUntuk memastikan batas-batas petak lokasi pembangunan Wisma Atlet maka persiapan kegiatan pembangunan konstruksi Wisma Atlet diawali dengan kegiatan Wisma Atlet tapak dan perijinan. Wisma Atlet tapak dan perijinan dimaksudkan untuk menentukan lokasi proyek pembangunan Wisma Atlet dan melakukan pelengkapan perijinan yang berlaku di Kabupaten Banyuwangi yang disyaratkan dalam setiap proses kegiatan dalam proyek pembangunan Wisma Atlet. Dampak potensial yang diprakirakan timbul adalah adanya persepsi positif maupun keresahan masyarakat.

c. Penyampaiam informasi/ SosialisasiKegiatan sosialisasi dengan masyarakat sekitar, merupakan kegiatan informas awal bahwa akan dilakukan kegiatan pembangunan Wisma Atlet , yangbertujuan untuk mendapatkan masukan yang berupa saran pendapat dantanggapan masyarakat secara langsung terhadap rencana proyek, masukandan tanggapan tersebut akan dijadikan sebagai bahan kajian dan telaahandalam penyusunan UKL-UPL. Dari kegiatan publikasi rencana kegiatan tersebujuga akan diketahui semua aspirasi masyarakat yang berhubungan denganproyek. Kegiatan sosialisasi pada masyarakat yang dilakukan untukmemberikan informasi awal tentang rencana proyek, kemungkinan akanmemberikan dampak adanya persepsi positif dari masyarakat, keresahanmasyarakat terutama dari masyarakat yang menempati hunian terdekadengan rencana Pembangunan Wisma Atlet. Keresahan tersebut dapatberlanjut pada adanya gangguan kamtibmas.

3.2.2 Tahap Konsruksia. Mobilisasi Tenaga Kerja enaga kerja yang akan terserap selama tahap konstruksi cukup besar jumlahnya, dimana pekerja tersebut terdiri dari tenaga kerja terdidik, tenaga terampil serta tenaga kerja kasar. Dampak potensial yang diprakirakan akanb. Mobilisasimaterial & alat beratKegiatan ini meliputi pengangkutan material untuk keperluankonstruksi dan pengangkutan material sisa yang dihasilkan dari kegiatan pembersihan lahan. Material diangkut dari lokasi pengambilan bahan menuju lokasi pembangunan menggunakan dump truck. Material yang dipergunakan antara lain pasir, sirtu, batukali, besi, bata merah dan PC. Dampak potensial yang diprakirakan akan timbul adalah penurunan kualitas udara, gangguan kesehatan, peningkatan kebisingan, dan penigkatan volume lalu lintas.c. Pembangunan dan Pengoperasian Base CampBase camp secara khusus merupakan pusat kegiatan manajemen proyek, penyimpanan material, peralatan serta tempat tinggal tenaga kerja. Pengoperasian base camp adalah aktivitas sehari -hari tenaga kerja. Dampak potensial yang diprakirakan akan timbul adalah peningkatan volume air limbah, peningkatan volume sampah, dan gangguan kamtibmas. d. Pematokan dan penganggaran Kegiatan pematokan dan pemagaran dilakukan untuk memperjelas lokasi proyek dan untuk mengurangi dispersi debu dan kebisingan ke lingkungan sekitar. Kegiatan ini diprakirakan berpotensi menimbulkan dampak persepsi positif pada masyarakat.e. Penyiapan LahanTermasuk dalam kegiatan penyiapan lahan adalah pembersihan, cut andfill dan perataan lahan yang sebelumnya adalah lahan persawahansehingga diperlukan perataan dan pemadatan yang cukup. Dalamkegiatan penyiapan lahan akan menggunakan beberapa alat berat sepertibuldozer, maupun excavator dan dump truk untuk mengangkut sisa hasipembersihan lahan. Kegiatan penyiapan lahan diprakirakan dapatmenimbulkan dampak terjadinya penurunan kualitas udara denganadanya peningkatan kadar debu, gangguan kesehatan, peningkatankebisingan, berkurangnya keanekaragaman flora, peningkatan limpasanair permukaan, dan peningkatan volume sampah.f. Pembangunan Konstruksi Wisma Atlet dan fasilitas PenunjangPembangunan konstruksi Wisma Atlet terdiri dari rangka bangunan dengan struktur konstruksi beton bertulang. Dampak potensial yang diprakirakan akan timbul adalah penurunan kualitas udara, gangguan kesehatan, peningkatan kebisingan, dan peningkatan potensi kecelakaan kerja.g. Penataan LandcapePada saat hampir terselesainya proyek pembangunan Wisma Atlet, maka kawasan terbuka (RTH) ditanami dengan tanaman penghijauan dan berkonsep ekologi serta estetika. Dampak potensial yang diprakirakan akan timbul dari kegiatan penghijauan adalah peningkatan bertambahnya keanekaragaman flora dan fauna, peningkatan kualitas udara, dan peningkatan peresapan air ke dalam tanah.h. Demobilisasi Alat BeratSetelah kegiatan pembangunan Wisma Atlet selesai maka akan dilakukandemobilisasi peralatan ke tempat asal peralatan tersebut melalui jalanDesa, maupun jalan Kabupaten di wilayah Kecamatan dan sekitarnyaKegiatan demobilisasi alat-alat berat karena sifatnya bertahap makadapat menimbulkan dampak adanya penurunan kualitas udaragangguan kesehatan, peningkatan kebisingan, dan peningkatan volumelalu-lintas.i. Demobilisasi Sisa Material Kegiatan demobilisasi sisa material dilakukan setelah pembangunan Wisma Atlet selesai. Kegiatan ini bertujuan mengangkut material-material sisa konstruksi yang sudah tidak diperlukan lagi. Kegiatan demobilisasi sisa material diprakirakan menimbulkan dampak penurunan kualitas udara, gangguan kesehatan, peningkatan kebisingan, dan peningkatan volume lalu-lintas.j. Demobilisasi Tenaga KerjaSetelah kegiatan pada tahap konstruksi Wisma Atlet dan infrastrukturlingkungannya selesai maka akan dilakukan demobilisasi tenaga kerjaKegiatan demobilisasi tenaga kerja yang terjadi pada taha konstruksi dapat menimbulkan dampak hilangnya kesempatan kerja danpenurunan pendapatan bagi pekerja yang telah habis masa kontraknya sesuai jadwal pekerjaan yang telah ditentukan.

3.2.3 Tahap OperasionalOperasional Wisma Atlet merupakan tahapan yang paling berpotensi menimbulkan dampak khususnya bagi masyarakat di sekitar lokasi. Adapun kegiatan-kegiatannya meliputi:a. Operasional Wisma AtletKegiatan operasional Wisma Atlet merupakan kegiatan pelayanan transportasi pada masyarakat yang berpotensi menimbulkan dampak kepada adanya peningkatan kesempatan kerja, kecemburuan sosial, gangguan kamtibmas, peningkatan peluang usaha, peningkatan pendapatan, peningkatan volume lalu-lintas, penurunan kualitas udara, peningkatan kebisingan, peningkatan volume air limbah, peningkatan volume sampah domestik, peningkatan potensi kebakaran, dan penyebaran infeksi zoologi.b. Pemeliharaan LingkunganSelama masa operasional maka pemeliharaan lingkungan Wisma Atlet harusmendapat perhatian secara terus menerus. Pemeliharaan gedung WismaAtlet yang dilakukan, antara lain meliputi kegiatan perbaikan ataupemeliharaan bangunan gedung serta fasilitas penunjangnya termasukperbaikan utilitas baik di dalam maupun di luar gedung. Diprakirakan bahwakegiatan pemeliharaan Wisma Atlet akan memberikan dampak positipadanya peningkatan kualitas lingkungan dan peningkatan kesehatanmasyarakat.

3.3 Arahan Pengelolaan LingkunganDalam merumuskan rencana pengelolaan lingkungan, pertimbangan utama adalah pengendalian sumber penyebab dampak agar dampak yang masuk kedalam lingkungan dapat dicegah atau dikurangi. Tindakan pencegahan dan atau mengurangi dampak tersebut dapat dilakukan melalui aplikasi ilmu pengetahua dan teknologi serta perubahan sikap manusia yang terlibat dalam aktivitas rencana kegiatan. Untuk dampak sosial-ekonomi-budaya, tindakan pencegahan dapat dilakukan melalui pendekatan yang intensif kepada instansi yang terkait dan masyarakat yang terkena dampak sedini mungkin, selanjutnya rencan pengelolaan lingkungan dirumuskan untuk mengendalikan dampak yang masuk ke dalam lingkungan. Selain itu pertimbangan ekonomi selalu diperhatikan agar perhitungan biaya/manfaat ekonomi masih tetap menguntungkan, dengan kata lain penanganan dampak masih layak secara ekonomi. Beberapa pendekatan pengelolaan lingkungan yang dilakukan pada setiap tahap kegiatan adalah sebagai berikut :3.3.1 Pendekatan TeknologiPendekatan teknologi merupakan pendekatan dengan memanfaatkan teknologyang ada dalam melakukan pencegahan, pengendalian dan penanggulangandampak. Pendekatan teknologi pada prinsipnya memusatkan perhatian padaalternatif cara-cara teknologi apa saja yang tepat dan dapat digunakan secara berhasil-guna dan berdaya-guna dalam menangani dampak lingkungan yangditimbulkan. Teknologi yang dipergunakan tentunya harus disesuaikan dengandampak yang diperkirakan akan timbul, antara lain sebagai berikut : Pada Tahap PrakonstruksiPada tahap pra konstruksi rencana kegiatan Pembangunan Wisma Atlet tidakada pengelolaan dengan pendekatan teknologi, dikarenakan memang belum melangkah kepada bangunan fisik gedung dan hanya menyangkut rencana desain yang perlu diketahui oleh masyarakat. Pada Tahap KonstruksiPada tahap konstruksi rencana kegiatan Pembangunan Wisma Atlet terdapat kegiatan yang mempunyai dampak besar dan penting terhadap lingkungan, diantaranya kegiatan mobilisasi material dan alat berat, pembangunan dan pengoperasian base camp, penyiapan lahan, pembangunan pondasi dan lantai kerja, pembangunan konstruksi Wisma Atlet dan fasilitas penunjang, pembangunan jalan dan saluran drainase, penataan landscape, demobilisasi alat berat, dan demobilisasi material. Dari contoh kegiatan yang menimbulkan dampak besar dan penting tersebut terdapat beberapa pendekatan teknologi dalam pengelolaan dampak yaitu :a. Untuk mengelola dampak terjadinya penurunan udara dan kebisingan saat mobilisasi alat dan material, dilakukan pengaturan lalu-lintas,pengaturan waktu (menghindari jam sibuk jalan sekitar), danpengoperasian kendaraan proyek serta pengiriman material proyek sehingga tidak menimbulkan keresahan atau konflik dengan masyarakat. b. Melengkapi kendaraan truk pengangkut dengan penutup agar material tidak tercecer terutama untuk material yang mudah terdispersi ke udara, saat kegiatan mobilisasi alat dan material c. Penentuan letak penimbunan material yang akan digunakan untuk keperluan proyek yang aman dari gangguan keamanan d. Pemilihan alat berat yang memenuhi syarat secara teknis operasional dan menghasilkan emisi gas buang sekecil mungkin mobilisasi peralalatan dan materiale. Pembersihan jalan yang kotor oleh ceceran tanah pada radius kurang lebih sampai 500 meter saat mobilisasi peralalatan dan materialf. Pemasangan rambu-rambu atau warning light yang dapat menunjukkan posisi pelaksanaan proyek sehingga tidak mengganggu masyarakat sekitar proyek saat melakukan mobilisisasi alat dan bahan berlangsung g. Melakukan pembasahan atau penyiraman pada areal proyek yang rawan debu terutama saat kegiatan pembersihan lahan dan pembangunan konstruksi Wisma Atlet berlangsung h. Melakukan revegetasi segera berdasar peraturan yang ada di Kabupaten Banyuwangi terkait masalah penanaman pohon (RTH) i. Pemasangan Pagar Keliling sementara (seng) saat konstruksi Wisma Atlet berlangsung j. Pendataan kondisi bangunan sekitar sebelum dan sesudah masa konstruksi k. Menyiapkan tempat pembuangan sampah dan penyediaan air bersih yang memadai bagi pekerjl. Menyiapkan MCK sementara bagi pekerja yang memenuhi standar kesehatan.m. Penyediaan lahan sementara dengan jumlah terbatas di dalam area proyek untuk menampung adanya peluang warung makan bagi pekerja proyek Tahap Operasionala. Untuk mengelola dampak terjadinya banjir dilakukan dengan mengkaji kelayakan kapasitas saluran baik di dalam lokasi proyek maupun saluran di sekitar proyek termasuk daya tampung gorong-gorong dan debit limpasan air permukaan baik akibat tertutupnya lahan oleh bangunan dan melakukan kajian sistem drainase. Perlu dilakukan pula pertimbangan pembangunan saluran dengan saluran irigasi yang sudah ada saat ini. b. Pengelolaan sampah Wisma Atlet yang tepat dan benar sesuai dengan Pedoman Sanitasi Wisma Atlet yang ada. c. Untuk membuang dan mengelola air limbah harus dilakukan dengan pembangunan infrastruktur kamar mandi dan WC yang memenuhi syarat kesehatan dilakukan dengan pembuatan IPAL sesuai dengan sifat dan karakteristik limbah Wisma Atlet. d. Untuk mengelola kemacetan lalu-lintas atau peningkatan kinerja jalan diupayakan dengan melakukan pemasangan rambu lalu-lintas secara jelas, dan pengaturan lalu lintas, pengelolaan parkir internal Wisma Atlet, pemberian rambu eksternal dan internal Wisma Atlet e. Pemeliharaan sarana sanitasi gedung Wisma Atlet yang memadai (air bersih, air limbah, sampah) f. Penyediaan alat-alat pemadam kebakaran di dalam dan di luar gedung sesuai rekomendasi dari Pemerintah Kabupaten Banyuwangi.

4. ANALISA KELAYAKAN KEUANGANBerdasarkan perhitungan jumlah kamar, nilai investasi yang ditanamkan adalah Rp. 30.000.000.000,- (tiga puluh milyar rupiah), dengan asumsi biaya investasi untuk hotel standar bintang 2 adalah sekitar Rp. 275.000.000 Rp. 300.000.000 per room bay (Kamar). Investasi dilakukan dalam 2 tahun dengan masing masing sebesar Rp. 15.000.000.000,00. Berdasarkan uraian kajian kelayakan keuangan di atas maka total investasi akan dibandingkan dengan arus kas yang dihasilkan dari setiap periode proyek. 4.1 Asumsi-Asumsi1.Asumsi Umuma. Asumsi pajak yang digunakan sepanjang periode penilaian adalah sebesar 25%, sesuai dengan UU Perpajakan No. 36/2008b. Asumsi jumlah hari kerja dalam 1 (satu) tahun adalah 365 hari; c. Asumsi Pajak Pertambahan Nilai adalah sebesar 10,00%d. Asumsi Pajak Daerah (Pajak Hotel dan Restoran) adalah sebesar 10 persen 2. Asumsi Penjualan Kamar dan lain-lainAsumsi penjualan kamar dan lain-lain didasarkan pada jumlah dan hargakamar tersedia yang di kalkulasi dengan jumlah hari dalam setahun sehinggadidaptkan Room Nights Available yang kemudian di kalkulasi dengan occupancy rate yang menghasilkan Room Nights Sold. Total Penjualan adalah Room Nights Sold di kalkulasi dengan harga kamar per-room. Penggunaan olehatlet dihitung sebagai penjualan. 3. Asumsi Weishted Average Cost of Capital (WAAC)WACC dihitung berdasarkan data yang diperoleh di pasar. Berikut adalah asumsi yang digunakan untuk mengestimasi tingkat diskonto yang akan digunakan dalam Studi Kelayakan ini: Cost Debiy ( Tingkat Bunga Utang)Tingkat suku bunga pinjaman yang digunakan adalah 10,08% berdasarkan tingkat suku bunga pinjaman dalam mata uang Rupiah pada Bank Persero per Desember 2012 (sumber:www.bi.go.id); Cost of Equity (Biaya equitas)Tingkat biaya ekuitas (cost of equity) untuk Perseroan diperoleh denganmempertimbangkan faktorfaktor sebagai berikut: Risk - free rate (tingkat suku bunga bebas Risiko)Sebagai Risk Free Rate digunakan yield SUN 10 tahun per Desember 2012 yaitu sebesar 5,3907% (sumber: Kontan E-Paper edisi 1 Oktober 2012) yang disesuaikan dengan tingkat default spread Indonesia (Ba1) yaitu sebesar 2,4% (sumber: Damodaran, Country Default Spreads and Risk Premiums) untuk mendapatkan sehingga tingkat Risk Free Rate efektif yang digunakan yaitu sebesar 2,99%; Relevered BetaRelevered beta yang digunakan adalah beta dari rata-rata beberapa Industri perhotelan di Asia yaitu sebesar 0,83; Equity Risk PremiunmBerdasarkan data yang kami peroleh, equity risk premium untukIndonesia adalah 9,38% yang disesuaikan dengan premium per Januari2012 (sumber: Damodaran).Berdasarkan asumsi tersebut, berikut ini merupakan rincian perhitungan WeighteAverage Cost of Capital (WACC) yang akan digunakan sebagai tingkat diskontoBerdasar pada hasil analisis atas risiko-risiko industri perhotelan, telah dipertimbangkan bahwa tanah serta proyek hotel yang menjadi objek dari analisa kelayakan masih berada dalam tahap pembangunan dimana terdapat risiko realisasi atas proyek hotel. Melihat dari sudut pandang konsumsi dan pemasaran perhotelan, tingkat hunian (occupancy rate) di wilayah Kabupaten tidak dapat diukur secara pasti karena sedikitnya hotel yang memiliki kualitas setara dengan proyek Wisma Atlet dimana direncanakan akan memiliki kapasitas 100 kamar. Berdasarkan hasil analisis serta pertimbangan diatas, ditambahkan specifik risk sebesar 2% atas tingkat diskonto yang digunakan dalam analisis kelayakan usaha dikarenakan terdapat unsur ketidakpastian pada arus kas bersih yang diproyeksikan akan diterima di masa yang akan datang atas proyek hotel tersebut. Rata-rata tertimbang biaya modal (WACC) yang digunakan dalam studi kelayakan ini adalah sebesar 12,29%.4.2 Perhitungan Cash Flow Wisma AtletBerikut hasil perhitungan Cash Flow Wisma Atlet Tahun 2013-2022:

Dari perhitungan di atas maka diperoleh hasil berikut :

Memperhatikan hasil perhitungan tersebut maka proyek ini secara finansial layakdibangun.

4.3 Pentahapan PembangunanPembangunan Wisma Atlet dengan pembiayaan yang mencapai Rp. 30 Milyar diharapkandapat dipenuhi dengan sharing dengan pihak ketiga dengan pola kerjasama yang sesuaidengan peraturan. Namun demikian perlu adanya skenario apabila proyek ini dibiyaisepenuhnya dengan APBD. Biaya pembangunan sebesar Rp. 30 Milyar tentu akan sangat membebani APBD apabila dilakukan seketika. Untuk itu perlu pentahapan agarpembangunan Wisma Atlet dapat berjalan optimal. Untuk tahap awal agar dapat beroperasi setidaknya yang perlu dibangun adalah sarana penunjang seluas 2600 m2 dan Ruang hunian sebanyak 50 Room (Half capacity). Adapun kebutuhan pembiayaan untuk Half Capacity ini adalah sebagai berikut: Luas sarana pendukung adalah 2.600m2 = 2600 mLuas Ruang (50 x 24 m2) = 1.200 mSirkulasi 20% = 760 mLuas total ruang adalah = 4.560 mAsumsi harga satuan per meter persegi = Rp. 4.500.000,00Kebutuhan investasi = Rp. 18.240.000.000,00 Dengan pembangunan Wisma Atlet dengan skenario Half Capacity maka biaya yang dibutuhkan adalah Rp. 18.240.000.000,00. Pada skenario ini bangunan Wisma Atlet telah siap untuk peningkatan dan penambahan ruang dimasa datang. Berdasarkan perhitungan keuangan pada tabel 19 maka kelayakan keuangan dengan skenario Half Capacity adalah sebagai berikut:

Berdasarkan data tersebut pembangunan Wisma Atlet dengan kapasitas separuh masihlayak secara ekonomi.

Nyampek kne tok din sepuranelaptopku rusak, data2 e ilang kabeh seng wes tak garaplanjutno yooooo