t*rI

f AH DEP"DIKBU'URi-?2.8

I, ){

J

Prof. Dr. ,ri Soed.wi Masichur. Sofrran, S,H

HIMPUNAN KARYATENTANG

PEMBORONGAN BANGUNAN

PfNlRBlf : LIBLRTY, YOC1AKARTA

6r-8rHIMPUNAN KARYATENTANG

PEMBORONGAN BANGUNAN

oleh :Prof. Dr. Sri Soedewi Masichun Sofwan, S.H.Curu Besar Fakultas HukumUniversitas Cadlah MadaYogyakarta

PENETbit : LIBERTY, YOCYAKARTA

.ss\\ii

\"t .t.t st,,b,/o,,ir/\ \ Himpunan karya tentan1

N:il,,RONCAN B^NCUNAN

Prof. Dr. Sri Soedewi Masichun Sofwan, S.H.Curu Besar Fakultas HukumUniversitas Cadiah MadaYogyakarta

Edisi Pertama,Cetakan Pertama, 1982

@1s82Ditaiang memperbanyaft isi buku ini, baik sebagian maupunseluruhnya dalam bentuk apapun juga tanpa izin tertulisdari penulis.

Penerbit :LIBERTY, YOCYAKARTAlayengprawiran 21, 23Yogyakarta.

)

rll

PRAKATA

Dengan makin meningkatnya pembangunan phisik di In-donesia yang meliputi pembongunan gedung-gedung, jembaton,dam, jolan roya don lain-lain dalom rangko pembongunan limatohun sebagaimana ditetapkon dalam GBHN don Repelita makaHttkum Bangunan mempunyai peronan penting di Indonesia.

Dalam buku ini dimuqt himpunan karya tentong pemikironyang dikemukakqn dqlqrn beberapa pertemuan ilmiah, mengenaihal-hsl yong menyangkut Pemborongon Bangunon.

Semoga tulison ini dapat menjadi bahan pemikiron dan ba-caan bagi sernuo pihak yqng memerlukon dan sebogai bohan per-bandingan dalam mempelojari masalah yang menyongkut Pem-borongan Bangunan.

Yogyakarta, Januari 1082.Penulis,

Prof. Dr. Sri Soedewi Masjchun Sofwan, S.H.

PEI ;'LIS'I-.::,;,I Ar'.1.i r,' : :i". i.,: ,.

{ ,1lpr-",, ,

.',",}.I DEP. PDANE

" j,rb. 6E

,*;{4

lv

E-!

HUKUM BANGUNAN DI INDONESIA( BOUWRECHT )

oleh :Prof. Dr. Sri Soedewi Masichun Sofwan, S.H.

Pendahuluan

Dalam pelaksanaan pembangunan di Indonesia sekarang yangmenitik-beratkan pada pembangunan dalam bidang Ekonomi,hukum bangunan (bouwrecht) mempunyai fungsi penting dalammenunjang kemajuan Ekonomi. Bidang hukum demikian bersifatuniversil, bersifat internasional, dalam arti mempunyai sifat-sifat/unsur-unsur persamaan di mana-mana dan mengandung ciri-ciri yang sama yang dikenal di berbagai negara Hukum bangunanmencakup sejumlah peraturan perundangan, yang berupa UUataupun peraturan-peraturan khusus lainnya yang menyangkutbidang yang luas, yang pada pokoknya dapat disimpulkan dalamsatu sistem bahwa hukum bangunan ialah semua peraturan yangbertalian dengan pembangunan bangunan.

Peraturan-peraturan yang dapat digolongkan dalam hukumbangunan tersebut ada yang terletak dalam bidang hukum privatdan ada yang terletak dalam hukum publik.l) Dari ketentuan-ketentrran hukum privat tersebut ada ketentuan-ketentuan yangbersifat hukum pelengkap dan ada yang bersifat hukum pemaksa.

I )Bandingkanhal. 8.

Van Praag, Bouwrecht, Scheltema & Holkema, Amsterdam - 1966,

2Bagaimana urutannya tentang berlakunya ketentuan-ketentuan yang tergolong hukum bangunan itu, yang mengatur ten-tang pembangunan bangunan yang harus diperhatikan para pihakdalam mengadakan perjanjian pemborongan bangunan.

Pertama kali mereka harus tunduk pada ketentuan-ketentuanyang telah ditetapkan oleh para pihak sendiri dalam perjanjianpemborongan. Kedua, memperhatikan ketentuan-ketentuan yangtercantum dalam peraturan tentang syarat-syarat umum perjanjianpemborong (Algemene Voorwaarden disingkat A'V.) Yaituketentuan-ketentuan Administrasi. Ketentuan-ketentuan tentangsyarat-syarat umum (A.V.) ini hanya berlaku sepanjang para pihaktidak menentukan sendiri. Juga peraturan tentang pelelangan pem-borongan umum dan terbatas sebagaimana tercantum dalam S 1933No. 146.

Syarat-syarat umum perjanjian pemborongan bangunan(Algemene Voorwaarden) sebagai singkatan dari peraturan yanglengkapnya disebut : Algemene Voorwaarden voor de intvoering bijaanneming van openbare werken (A.V), yang disahkan denganPeraturan Pemerintah (Regeringsverordening) No. 9 tahun 1941,dan Tambahan Lembaran Negara (Bijblad op het staatsblad) No.14571, disebut juga dengan istilah standaard voorwaardenatauperaturan standar.

Khususnya mengenai persyaratan umum (a.v.) tentang peker-jaan bangunan ini terjadinya adalah atas dasar penentuanpenguasa. Karena pekerjaan pembangunan demikian menyangkutpekerjaan yang berhubungan dengan keselamatan umum dan kese-jahteraan masyarakat, maka perlu ada persyaratan-persyaratan danikut campurnya penguasa. Peraturan tentang syarat-syarat umum(a.v.) tentang pekerjaan bangunan ini diadakan karena mengenaihal tersebut KUHP Perdata sangat sedikit mengaturnya. Jugaperaturan tentang pelelangan pemborongan umum dan terbatassebagaimana tercantum dalam Ps. 1933 No. 146.

3

Syarat-syarat umum perjanjian pemborongan ini di Indonesiajuga di negeri Belanda merupakan peraturan yang sudah lamaadanya, sehingga peninjauan kembali terhadap peraturan ini sesuaidengan perkembangan sekarang di lndonesia patut diperhatikan.

Ketiga, yang harus diperhatikan dalam pelaksanaan pem-borongan bangunan ialah ketentuan-ketentuan dari K.U.M. Per-data sendiri yang berlaku sebagai hukum pelengkap. Pertamaketentuan-ketentuan tentang perjanjian untuk melakukan peker-jaan pada umumnya. Yaitu ketentuan pasal 160l b, pasal1604-1616 KUH Perdata. Namun ketentuan pasal-pasal1604.-1616 tersebut tidak mengatur tentang hak-hak kewajibanpara pihak. Selanjutnya ketentuan-ketentuan dalam hukumtetangga, terutama yang mengatur tentang hak orang lain, yaituhak para tetangga yang terkena dengan adanya pembangunanbangunan tersebut. Juga ketentuan pasal KUH Perdata yangmengatur tentang tuntutan penggantian kerugian mengenaikerugian yang timbul akibat dari runtuhnya bangunan.

Di samping itu harus diperhatikan juga berlakunya peraturan-peraturan khusus yang bersifat hukum publik yang bersangkutandengan perjanjian pemborongan bangunan yang diadakanPemerintah RI sendiri (bukan peraturan lama sejak Hindia Belan-da)ia1u6 '

-

Peraturan Menteri Muda Pekerjaan Umum dan Tenaga No.l/12/19/1959 tentang "Penertiban Aparat Pelaksanaan disektor Partikelir dalam lapangan Pembangunan".

-

Surat Keputusan Presedium Kabinet No. 48lU/Kep./2/1967,tanggal 16 Pebruari 1967 tentang "Perjanjian Pembelian danPemborongan Pekerjaan".

-

Instruksi Presiden No. 17 tahun 1967 tentang PengarahantdanPenyederhanaan Perusahaan Negara ke dalam tiga bentukusaha Negara :

a. Perusahaan Jawatan disingkat Perjan (DepartemenAgency).

b. Perusahaan Umum disingkat Perum (Public Corporation).c. Perusahaan Perseroan . disingkat Persero (Public/State

Company).Selanjutnya ketentuan-ketentuan yang bertalian dengan ang-

garan pembangunan dan cara pelelangan serta pelaksanaan pem-borongan bagi bangunan-bangunan, baik yang menyangkutproyek-proyek Pusat maupun Daerah Propinsi atau DaerahTingkat II, yaitu mengenai proyek-proyek mana yang harusdiborongkan melalui tender, proyek mana yang dapat dilaksanakansecara eigen beheer, berlakulah ketentuan-ketentuan sebagaimanatercantum dalam :

-

Keputusan Presiden No. 14 tahun 1979 tanggal 30 Marbt t97Ztentang Pelaksanaan Anggaran Pendapatan dan BelanjaNegara (Lampiran I).

-

Instruksi Presiden No. 2 tahun 1977 tentang Program BantuanPembangunan Daerah Tingkat II, Keputusan Bersama MenteriDalam Negeri, Menteri Keuangan dan Menteri NegaraEkonomi, Keuangan dan Industri/Ketua Bapenas, No. l0ltahun 1977, No. 109/KMK/ 1977, No. Kep. 801/K/4/1977 ten-tang Penetapan jumlah dan Pedoman Pelaksanaan ProgramBantuan Pembangunan Daerah Tingkat II tahun 1977/1978.

Di luar Negeri khususnya di negeri Belanda dikenal bentuk laindari perjanjian pemborongan bangunan, yaitu ada 3 macam :l. Pemborongan bangunan di mana hubungan hukumnya antara

para pihak itu hanya tunduk pada ketentuan-ketentuansebagaimana diatur dalam B.W. dengan sedikit-sedikitper&turan yang melengkapinya. Para pihak hanya mengaturtentang hal-hal khusus mengenai obyek bangunan, harganyadan lamanya pekerjaan.

2. Pemborongan bangunan yang tunduk pada ketentuan-ketentuan dalam B.W. dan peraturan-peraturan umum

5

(Algemene Voorwaarden atau Standaard voorwaarden) yangdiatur secara khusus secara lengkap.

3. Pemborongan bangunan di mana hak-hak dan kewajiban parapihak diatur secara lengkap sepanjang mengenai kepentingan-kepentingan juridisnya,/administrasinya. Sedang segitekhnisnya hanya secara sumir. Mengenai syarat-syarat umumdari perjanjian pemborongan mengandung juga unsur jual-beli,yaitu mengenai tanahnya di mana bangunan itu akandidirikan.2)

Di Indonesia berlaku jenis perjanjian pemborongan bangunanjenis kedua di atas, sedang perjanjian jenis ketiga mulai berkem-bang dalam praktek perbankan. Yaitu perjanjian pembelian rumahdan tanah dengan kredit dari Bank.

Peserta Pemborongan Bangunan

Dalam proses pemborongan bangunan kita mengenal pesertapemborongan bangunan yang terdiri atas unsur-unsur :

a. Pemberi kerja (bouwheer).b. Perencanaanc. Pelaksanaan

Dalam proses pemborongan bangunan, khususnya pem-borongan bangunan pemerintah, Departemen P.U. memegangfungsi dan peranan penting dalam kedudukannya selaku unsurataupun peserta dalam pembangunan. Karena untuk proyek pem-bangunan pemerintah yang menyangkut pekerjaan umum yang ber-talian dengan kesejahteraan, kesehatan dan keselamatan umumberupa gedung, jalan raya, irigasi, waduk, penyediaan air minum,jembatan dan lain-lain, Departemen P.U. senantiasa bertindak

2)Mr. Mawan Wijngaarden, Aannening van BouwwerkenOvereenkomst, Tjeenk Willink - Zwolle, 1975, hal. 19, 20.

en Architecten

6selaku Bouwheer dalam proses pembangunan tersebut. Dalam kea-daan demikian sesuai dengan perkembangan zaman dan kemajuantekhnologi, menuju ke arah terciptanya spesialisasi dalam bidang-bidang yang bersangkutan, hendaknya pemborong dapatdilaksanakan oleh unsur-unsur atau peserta pembangunan yang ter-pisah, karena keahlian tidak dapat dikonsentrir dalam satu tangan.

Demikian juga jika unsur perencana dan pelaksana ini beradadalam satu tangan maka akan mempengaruhi pertimbangan dalamkeputusan pemberian pekerjaan. Dalam rangka pembinaan HukumNasional khususnya dalam bidang Hukum Bangunan ini kiranyatelah merupakan kebutuhan yang mendesak untuk adanyapengaturan yang lebih mantap mengenai persyaratan wajib daltar,dan izin kerja bagi setiap perusahaan yang bergerak dalam bidangjasa konstruksi. Sehingga perusahaan yang melakukan kegiatanjasa konstruksi dapat dijamin memenuhi persyaratan keahliansesuai dengan bidangnya dan terdaftar. Kemudian berhakmelakukan praktek kegiatan dalam bidang tersebut. Hal demikianadalah sesuai dengan persyaratan para dokter, akuntan, notarisyeng berhak melakukan praktek sesuai dengan keahliannya.Namun meskipun idealnya menurut teori dan pengetahuan kewa-jiban para peserta pembangunan harus ditangani dalam tanganyang terpisah, dalam praktek masih terdapat perangkapan tugas an-tara unsur pemberi tugas dan perencana, antara unsur pengawasdan pelaksana, bahkan masih ada kemungkinan perangkapanketiga unsur tersebut dalam satu tangan. Perangkapan-perangkapan tugas demikian demi tercapainya nilai pekerjaan yangbaik, demi 'kepentingan keselamatan dan kesejahteraanmasyarakat, seyogyanya dilakukan oleh pelaku-pelaku pem-bangunan yang terpisah.

Dari inventarisasi peraturan-peraturan yang telah ada yaitu :a. Peraturan Menteri Muda Pekerjaan Umum dan Tenaga No.

t/t2/tg/th. 1959.b. Surat Keputusan Presidium Kabinet Ampera No.

48/U/Kep./2/1967.

7

c. Algemene Voorwaarden (A.V.). Ketentuan tentang Per-syaratan umum dalam pemborongan bangunan.

Dapat disimpulkan bahwa tugas-tugas dari peserta pem-bangunan tersebut harus dilakukan secara terpisah. Demikian jugadari ketentuan keputusan Presiden No. 14 tahun 1979 dan tahun-tahun sebelumnya tentang APBN dalam pasal l9 ayat 2 ditentukanbahwa :

Pekerjaan perencanaan (design), pengawasan terhadap pe-iaksana dan pelaksana pekerjaan sepanjang memungkinkanharus dilakukan oleh pihak ketiga yang kompeten.Pelaksana pekerjaan atau kontraktor tidak dapat merangkapsebagai pengawas terhadap pelaksanaan pekerjaan pem-borongannya.

Adapun mengenai hubungan kerja, hak dan kewajiban parapeserta dalam perjanjian pemborongan ditentukan, bahwa yangmerupakan pihak dalam perjanjian ialah si pemberi tugas dan pem-borong.

Sedangkan hubungan kerja antara si pemberi tugas denganperencana/pengawas ditentukan, bahwa perencana/pengawas ber-tindak sebagai wakil dari pemberi tugas dan berkewajibanmelakukan pengawasan pelaksanaan pekerjaan.Hubungan kerja antara pemberi tugas dan pengawas tersebut di-tuangkan dalam perjanjian khusus antara pemberi tugas danpengawas.

Untuk pembangunan proyek-proyek besar di mana dana pem-bangunannya didasarkan atas bantuan luar negeri, sering terjadibahwa unsur perencana/pengawas atas konstruksi dilaksanakanoleh pihak luar negeri atas dasar kerjasama yang dituangkan dalamperjanjian khusus.

Maka di sini sering terjadi bahwa para perencana ataupun kon-sultan tersebut memperlakukan persyaratan-persyaratan standardsebagaimana berlaku di luar negeri.

II

Persyaratan standard demikian yang sesuai dengan standardinternasional, pada satu pihak akan memungkinkan efisiensi kerjadan meningkatkan kecakapan menggunakan alat-alat modern bagiperusahaan jasa konstruksi, namun pada lain pihak juga akanmenimbulkan persoalan mengenai segi pengawasan.

PENILAIAN TERHADAP PEMBORONG(PRAKUALIFIKASI, KUALIFIKASI DAN

KLASIFIKASI)

Frakualifikasi

Dalamprosedurpemboronganbangunansetelahadanyapemberitahuan kepada para pemborong melalui advertensi atau un-dangan, maka sebilum ikut-serta dalam penawaran dan pelelangan,(pelilangan umum atau terbatas) para pemborong disyaratkanmemenuhi persyaratan prakualifikasi terlebih dulu'

Persyaratan Pra-Kualifikasi 'ditujukan untuk dapatmengadakan penilaian terhadap pemborong mengenai kemampuanatauf,un mutg dari pemborongi Prakualifikasi disyaratkan khususbagi pemborong yang akan ikut-serta dalam penawaran danpelelangan dalam pemborongan bangunan.

Prakualifikasi dalam hal ini merupakan kualifikasi momental(momentory qualification) yang diadakan pada saat sebelumpelelangan

-pekerjaan. Jadi prakualifikasi hanya berlaku untuk

iuatu peneniuan iaja, dan merupakan seleksi pendahuluan saja.cara penilaian dilakukan dengan pengisian questionnaire yang

barus diisi oleh pemborong yang memuat syarat-syarat tertentu'yang ternyata beibeda untuk daerah Propinsi yang satu dan yanglain.

Perbedaan persyaratan tentang prakualifikasi dan kualifikasiyang berbeda-beda di setiap daerah inilah yang menjadi keberatanLugi pa.u kontraktor, terutama kontraktor luar negeri, yang ber-daiartcan joint venture melaksanakan kerjasama dalam pekerjaanpemborongan bangunan. Melalui prosedur prakualifikasi dapatmenilai informasi-informasi yang dapat disimpulkan dari jawaban-jawaban questionnaire yang harus diisi oleh para kontraktor. Dariinformasi yang diperoleh dari questionnaire itu yang kadang-

10

kadang cukup luas (comprehensive), dapat diketahui segala sesuatutentang kondisi calon penawar, yaitu tentang keahliannya,pengalaman, kemampuan finansiil, kemampuan operasionil danlain-lain.

Sekarang berdasarkan SK Presiden No. 14 tahun 1979 telahada ketentuan tentang unsur-unsur yang disyaratkan untuk lulusdalam Prakualifikasi sebagai berikut :

a. Adanya akte pendirian;b. Adanya surat izin usaha yang masih berlaku;c. Mempunyai Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP);d. Mempunyai alamat tetap yang sah, jelas dan nyata;e. Nasabah yang baik dari Bank yang diakui oleh Pemerin- d

tah;f. Kemampuan modal usaha;g. Berada dalam keadaan mampu dan tidak dinyatakan

pailit;h. Mempunyai konduite yang baik dan tidak masuk Daftar

Hitam;i. Mempunyai referensi pekerjaan yang baik untuk bidang

usaha yang diprakualifikasikan;j. Pimpinan perusahaan mempunyai akhlak yang baik dalamkegiatan usahanya;

k. Pimpinan perusahaan tidak berstatus pegawai negeri;l. Syarat-syarat golongan pemborong/rekanan;

m. Pemberian kelonggaran/keutamaan bagi pem-borong/rekanan golongan ekonomi lemah berupapemberian bobot yang lebih tinggi dalam penilaian kriteriaprakualifikasi.

Pernyataan lulus prakualifikasi demikian berlaku untukjangka waktu satu tahun,dan dapat diperpanjang selama-lamanyasatu tahun.

11

Kualifikasi Pemborong

Persyaratan kualifikasi menurut kepustakaan danpengetahuan ditujukan 'untuk menilai pemborong atau seleksiterhadap pemborong mengenai kemampuannya atau tingkatannya,sehingga terdapat penggolongan pemborong menurut tingkat-tingkat kemampuan, mulai dari yang kuat, sedang dan kurang.Penilaian demikian didasarkan pada data yang disimpulkan daripersyaratan untuk prakualifikasi, yaitu menilai keahlian,pengalaman, kemampuan keuangan, kemampuan peralatan (equip-ment), kemampuan operasionil, kemampuan personil dan lain-lain.

Kualifikasi berlaku untuk, jangka waktu yang lebih lama. Diluar negeri yaitu di Malaysia dan Philipina lazimnya berlaku untuk2 atau 3 tahun. Sedangkan prakualifikasi disyaratkan jangka waktulebih pendek yaitu I tahun dan diadakan setiap kali pada waktumengajukan penawaran untuk ikut dalam pelelangan. Dengandemikian pemborong/kontraktor-kontraktor yang tidak kompetenatau tidak bonafide telah dapat tersisihkan lebih dahulu.

Dalam praktek tercipta daftar kualifikasi pemborong di setiapdaerah Propinsi yang membagi-bagi kualifikasi pemborong atautingkatan-tingkatan menurut kemampuannya. Penentuankualifikasi demikian ditentukan oleh panitia tingkat Propinsisedang Panitia tingkat Kabupaten /Kotamadya hanya berfungsisebagai pembantu. Dalam praktek kepanitiaan tersebut umumnyaterdiri atas unsur-unsur P.U. Pemerintah Daerah dan dinas yangmendapat proyek.

Dalam praktek sering dikacaukan antara persyaratanprakualifikasi dan kualifikasi. Juga sertipikat/i jazah yangdiberikan untuk prakualifikasi sama saja dengan kualifikasi danbahkan jumbuh dengan pengertian klasifikasi.Klasifikasi Pemborong

Pengertian klasifikasi terhadap pemborong berbeda dengankualifikasi, yaitu menilai pemborong/kontraktor menurut

'12

jenis/bidang atau spesialisasi yang dilakukan. Sehingga terdapatlembedaan pemborong menurut sifatnya spesialisasi pekerjaanberupa :

Bidang tehnik siPilBidang instalasiBidang tehnik pengairanBidang arsitektur.

Namun pelaksanaan dalam praktek nampak dari rumusansertipixat/ij azah yang diberikan, pengertian tersebut dikacauka.nsaja antara kualifikasi dan klasifikasi. Maka hendaknyaDipartemen p.U. Cq. Direktorat Cipta Karya menetapkan bentukyang seragam mengenai masing-masing sertifikat dan persyaratanyani seharusnya berbeda bagi prakualifikasi. kualifikasi danItasiritasi. Karena terutama persyaratan Prakualifikasi danKualifikasi benar-benar merupakan penilaian terhadap pemborongyang dapat menyangkut keselamatan umum dan kesejahteraanmasyarakat serta ketertiban pembangunan.

Jaminan dalam Perjanjian Pemborongan Bangunan

Khususnya mengenai masalah jaminannya di mana dalam per-janjian pemborongan bangunan; disyaratkan adanya jaminan Bankyang harus dipenuhi oleh si pemborong, berlakulah ketentuan-ketentuan dari Perbankan dan ketentuan-ketentuan dari APBNyang dituangkan dalam Keputusan Presiden Nomor, 14 tahun 1979'Jaminan Bank adalah suatu jenis penangguni;an di mana yang ber-tindak sebagai penanggung adalah Bank. Berdasarkan Undang-Undang Pokok Perbankan Undang-undang No. 14 tahun 1967ditentukan bahwa Bank Umum tergolong jenis Bank yang berhakmemberikan Bank garansi di dalam usahanya/pasal 33 ay. 7 / - Bankgaransi terjadi jika Bank selaku penanggung diwajibkan untukmenanggung pelaksanaan pekerjaan tertentu, atau menanggungdipenuhinya pembangunan tertentu kepada kreditur, manakaladebitur wanprestasi.

13

lDalam perjanjian pemborongan bangunan disyaratkan adanyajaminan Bank yang berupa jaminan tender (tender garansi/tenderbond) dan jaminan pelaksanaan (performance bond) yang harusclipenuhi oleh si pemborong sebelum pelaksanaan tender dansebelum pelaksanaan pekerjaan\ iaminan uang muka (prepaymentbond) harus dipenuhi sebelum pembayaran uang muka. Ditentukanjuga adanya kontra garansi dari pemborong sebelum pemberianBank garansi oleh Bank. Adanya ketentuan demikian menyangkutpada satu pihak kebijaksanaan dalam perbankan sebagai pihakyang harus memberikan Bank garansi atau memberikan fasilitaskredit dalam perjanjian pemborongan, pada lain pihak me-nyangkut kebijaksanaan dalam Anggaran Belanja Negarasebagaimana ditentukan dalam Keputusan Presiden No. 14 tahun1979 tentang Pelaksanaan APBN.

.Bank garansi/jaminan Bank yang berwujud tender garansi,adalah bentuk perjanjian penanggungan di mana Bank menjaminpembayaran sejumlah uang yang tertentu untuk memenuhi syaratpenawaran di dalam pelelangan pemborongan pekerjaan.Khususnya untuk pemborongan bangunan yang dilakukan olehpemerintah sebagai pihak yang memborongkan (bowwheer)l'untukdapat menunjuk/memilih pemborong yang bonafid dan dapatmemenuhi persyaratan-persyaratan pelaksanaan pemborongandengan biaya yang murah dan bertanggung-jawab, maka kepadapara pemborong itu diwajibkan mengadakan penawaran-penawaran yang kemudian diadakan pelelangan. Untuk dapatmengikuti pelelangan pekerjaan demikian kepada pemborongselain diwajibkan mengajukan penawaran-penawaran, jugadisyaratkan adanya jaminan Bank yang berupa tender garansi.L--Adanya jaminan Bank yang berupa tender garansi ini telah lazimdalam praktek perjanjian pemborongan bangunan dan praktek per-bankan di tndonesia. Di mana persyaratannya telah diatur dalamperaturan khusus berbentuk Keputusan Presiden dan perjanjiannyadituangkan dalam modal-modal tertentu dari Bank.

Pada tender garansi Bank sebagai penanggung baru bersediauntuk memberikan jaminan pehawaran bagi kepentingan pem-borong, jika pemborong telah menyetorkan sejumlah uang tertentu

14

kepada Bank, atau meminjam kredit dari Bank yang besarnya;*rt dengan'jumlah persentase yang wajib dibayarkan memenuhi,yurut petlhngan. Jika pada Bank telah terdapat deposito atauilf.rirg dari pemboroni tersebut, maka Bank tinggal memblokirdari rekining jumlah uang jaminan tender itu'

jaminan penawaran tersebut segera dikembalikan kepadap.rnbotorg apuUita yang bersangkutan tidak menjadi pemenangialam pelJlangan. Selanjutnya jaminan penawaran itu akan men-jadi mitit< NJgara upubilu pemborong yang telah mengajukanpenawaran mengundurkan diri setelah memasukkan suratpenawarannya.'

Jaminanpenawarantersebutakandikembalikankepadapem-"borongyarlgmenangsetelahkontrakditanda-tanganidantelahmemulai pelaksanaan Pekerjaan,'

Jadimaksuddariadanyajaminantenderadalahuntukmen.jamin agar pemborong teriiat pada penawarannya dan kemudianjftr;;;ng pelelangan terikat untuk melaksanakan pekerjaanVung t.f"h diiawartan. Semuanya itu dengan sanksi bagi pem-;;;rt yang telah dikabulkan permintaannya (menang dalampelelanean) namun menolak/tidak melaksanakan pekerjaan, uangjaminan penawarannya akan menjadi milik Negara'

Jaminan pelaksanaan adalah bentuk penanggungan yang'diberikan oleh Bank untuk menanggung pelaksanaan pekerjaanyang harus dilakukan oleh pemborong. Dalam pemboronganLungunur, jaminan pelaksanaan hanya diberikan kepada pem-bor6ng yani t"l"h diluluskan dalam pelelangan pekerjaan, setelahpemborong menyetorkan sejumlah persentase tertentu dari nilaipemborongan. Dalam hal pemborongan tidak memulai pelaksana-an pekerjaan pada waktu yang telah ditetapkan, maka jaminanpelaksanaan menjadi milik Negara. Juga dalam hal pemborongan.bahm hal pemborongan tidak memulai pelaksanaan pekerjaanpada waktu yang telah ditetapkan, maka jaminan pelaksanaanmenjadi milik Negara. Juga dalam hal pemborong mengundurkandiri setelah menandatangani kontrak, maka jaminan pelaksanaanmenjadi milik Negara.

15

Di luar Negeri yaitu di Amerika jaminan pelaksanaan atau per-forrnancebond itu diberikan oleh Bank, untuk menjamin pelaksa-naan/menyelesaikan pekerjaan atas biaya Bank manakala pem-borong wanprestasi. Dan jaminan pelaksanaan ini disyaratkan bagiperjanjian pemborongan bangunan dari Pemerintah.3)

Jaminan penawaran dan jaminan pelaksanaan telah lazimdalam praktek perbankan dan praktek perjanjian pemboronganbangunan di Indonesia, dituangkan dalam model-model tertentudari Bank. Selanjutnya dalam perjanjian pemborongan jugamengenal jaminan uang muka yaitu jaminan Bank yang harusdiberikan sebelum pembayaran uang muka (20V0 dari nilaiborongan), di mana besarnya jaminan uang muka ditentukansebesar jaminan uang muka itu.

Dalam perjanjian pemborongan bangunan dikenal jugajaminan pembangunan (bouw garansi), di mana dimungkinkanbahwa pihak yang memborongkan bangunan mensyaratkan adanyapemborong peserta yang sanggup bertindak sebagai penanggung,untuk menyelesaikan kewajiban pembangunan tersebut manakalasi pemborong utama tidak dapat mpmenuhi prestasinya, misalnyakarena jatuh pailit atau karena meninggal dunia.

Adanya penanggung pembangunan demikian, di mana si pem-borong peserta mengikatkan diri untuk memenuhi/menyelesaikankewajiban si pemborong utama, lazim dituangkan dalam bentukperjanjian penanggungan sebagaimana yang dimaksud dalamp. 1820 KUH Perdata. Jadi si penanggung di sini berkewajibanmemenuhi prestasi menyelesaikan pembangunan atau menanggungpembangunan sejumlah uang tertentu untuk menyelesaikan pem-bangunan.

Di samping adanya jaminan bank/bank garansi di Indonesiasekarang mengenal adanya Surety Bond yang diberikan oleh Surety

3)Bandingkan Chesley Ayers, PE, Specijications for Architecturc Enginering & Cstruction, Mc Graw - HILL BOOK Company, New York, hal. 154. -.ra

16

Coy sebagaimana yang diatur berdasarkan Peraturan No. 34 tang-gal 6 Desimber 1978. Adapun badan hukum yang diberi keper-cayaan untuk melaksanakannya adalah Perum Asuransi Kerugian"Jasa Raharja". Menurut ketentuan yang ada jaminan yang dapatdiberikan oleh Surety Coy Jasa Raharja dapat berupa Surety Bondkhusus Construction Contract Bond yang meliputi :

l. Bid Bond2. Performance Bond3. Advance Payment Bond/prepayment bond.4. Maintenance Bond dan5. Payment Bond (Labour and Material Bond).+)Mengenai bank garansi masalah yang harus diperhatikan

dalam pengaturannya ialah mengenai pencairan jaminan banktersebut yang menurut pendapat kami dapat dilaksanakan tanpamenunggu keputusan hakim yang menyatakan bahwa debitur wan-prestasi, namun harus ada janji khusus mengenai pelepasan hak un-tuk menuntut lebih dahulu.

Di luar negeri khususnya di negeri.Belanda dalam prakte\pembangunan (bouw garansi) lazim dilaksanakan oleh pemborongpeserta yang bertindak sebagai penanggung untuk menyelesaikanpekerjaan pembangunan manakala pemborong utama wanprestasi.Bouw garansi demikian patut menjadi pemikiran mengenaiperaturannya dalam undang-undang di mana pelaksanaannyadapat dilaksanakan baik oleh pemborong peserta, Surety Coy ataulembaga lainnya. Dan pengertian Bouw garansi ini tidak samadengan Performance Bond.

Sesuai dengan ketentuan undang-undang pekerjaan pem-borongan akan diberikan kepada the lowest responsible bidder. Dinegeri Belanda pemberian bank garansi oleh bank tidak disyaratkan

17

pemberian kredit dalam rekening yang berjalan (kredietverlening inlopende rekening). Untuk jumlah uang yang telah dibayarkan Bankakan memperhitungkan kembali dalam debet dari rekening debituryang sedang berjalan.5)

Perjanjian Pemborongan Bangunan.Perjanjian pemborongan bangunan tergolong dalam perjan-jiar untuk melakukan p0kerjaan sebagaimana diatur dalam ps.

160l b KUH Perdata, ialah : perjanjian di mana pihak yang satu (sipemborong) mengikatkan diri dengan pihak lain (si pemesan) untukmenghasilkan pekerjaan tertentu dengan harga tertentu "(ps.l60l B KUH Perdata, diatur lebih lanjut ps.l604-1616)". Keten-tuan ps. 1604-1616 tidak memuat hal-hal dan kewajiban dari parapihak. Dilihat dari obyeknya perjanjian pemborongan ini miripdengan perjanjian lain, yaitu perjanjian kerja, perjanjianmelakukan jasa, yaitu sama-sama menyebutkan bahwa pihak yangsatu menyetujui untuk melaksanakan pekerjaan bagi pihak yanglain dengan pembayaran tertentu. Perbedaannya satu dengan yanglain ialah bahwa pada perjanjian kerja terdapat hubungankedinasan/kekuasaan antara buruh dan majikan. Pada pem-borongan pekerjaan tidak ada hubungan semacam itu, melainkanmelaksanakan pekerjaan yang ditugaskan secara mandiri. Sedangyang dimaksud dengan perjanjian melakukan jasa ialah perjanjianuntuk melakukan jasa bagi umum, dengan imbalan pembayaranupah yang tidak dipersetujukan sebelumnya antara para pihak,melainkan ditentukan berdasarkan tarip yang layak.

Perbedaan lainnya ialah antara perjanjian pemboronganbangunan dengan perjanjian jual-beli ialah :l. fada perjanjian jual-beli mensyaratkan adanya saat tertentu

di mana barang obyek perjanjian akan berpindah menjadi milikadanya jaminan khusus, melainkan diberikan dalam bentukP&R*usto,.

.4,Iia.^,tlv

4)pensertian dan peranan s*", r.t t&4'r.ns ga$r$.ll.oqe bgl.lt"',"'"lf r+rll,' IYI: tv

^v Bond t6{6tarrp nanddfd:,1 1'' "';;;n5.6' fDa{v{1979. .s I/Jr;i,

. l"arl

18

2.

3.

pembeli. Perjanjian pemborongan bangunan tidak men-syaratkan saat tertentu demikian, rnelainkan akan memerlukanjangka waktu tertentu, di mana di dalamnya terjadi kegiatan-kegiatan phisik di atas sebidang tanah. Dan pada akhir jangkawaktu tersebut di atas sebidang tanah itu akan terciptabangunan atau terpasang mesin-mesin yang belum ada sebelum-nya. Maka dapat dikatakan bahwa perjanjian pemboronganadalah merupakan resultaat verbiatius, perdata untuk hasilnyapekerjaan.Pada perjanjian pemborongan bangunan memungkinkanhadirnya pihak ketiga yang tidak merupakan pihak dalam per-janjian, namun mempunyai peranan penting dalam pelaksa-naan perjanjian, yaitu architect, surveryor atau consultingengincer.Pada perjanjian pemborongan bangunan memungkinkanadanya seorang atau sejumlah subcontractors. Sedang perjan-jian yang mengatur mengenai hak-hak dan kewajiban sub con-tractor, ini hanya intern antara mereka dan main contractor.Bouwheer (employer) tidak mempunyai hubungan perjanjiandengan mereka.

Mengenai bentuk perjanjian pemborongan bangunan adalahtertulis. Dalam hal si pemberi tugas itu adalah Pemerintah, makabentuk perjanjiannya lazim dituangkan dalam bentuk perjanjianstandar, di mana syarat-syarat perjanjian ditentukan olehpengumha berdasarkan atas syarat urnum dari perjanjian pem-borongan bangunan (A.V.).

Dalam praktek lazim terjadi bahwa sebelum kontrak/ perjan-jian pemborongan bangunan itu dibuat, terlebih dulu disampaikanSurat Perintah Kerja (SPK) kepada pemborong.

Menurut ketentuan perjanjian pemborongan harus dibuatsegora setdah si pemborong lulus dari pelelangan dan telahmenerirna SPK, kemudian pe&aksanaan perjanjian akan dilakukansesuai dengan isi kontrak. Namun dalam praktek sering terjadi

19

bahwa perjanjian pemborongan baru dibuat dalam jangka waktu 3sampai 6 bulan terhitung setelah diterimanya SPK'

Dalam hal perjanjian pemborongan tersebut mengandungunsur-unsur asing atas dasar kerjasama dengan luar negeri, makaJ*fu* praktek iering terjadi bahwa pihak asing memberikanpengertian mengenai persyaratan kontrak/syarat-syarat baku yangterasat dari negaranya. Persyaratan standar demikian adakalanyatidak diketahui atau tidak terdapat di Indonesia. Sedangkan per-syaratan baku sebagaimana yang tercantum dalam A'V' mengan-dung banyak ketentuan yang telah usang dan tidak sesuai lagideng'an pirkembangan pembangunan sekarang. Oleh karena itupengaturan tentang A.V./peraturan standar yang baru yangmengandung ciri-ciri Internasional harus segera diadakan'

Peraturan tentang persyaratan umum/peraturan Standar pem-borongan bangunan yang akan dibuat itu harus menampung ciri-ciri peiaturan itandar yang modern dau internasional. Di sampingitu aemi perlindungan terhadap pemakaian bahan material yangtelah ada harus mensyaratkan pema.kaian bahan-bahan materialyang tersedia di dalam negeri. Sedangkan mengenaiperalihan/pemakaian tekhnologinya harus bersifat menyeraptenaga kerja dari masyarakat (labour intensive).

20

PERANAN HUKUM PERKREDITAN DATAMPEMBORONGAN BANGUNAN*

oleh :Prof. Dr. Sri Soedewi Masjchun Sofwan, S.H.

A. Pendahuluan

Pembinaan Hukum Nasional yang merupakan usaha pem-baharuan hukum dan penyusunan tertib hukum dan kaidah-kaidahhukum, mencerminkan peranan hukum dalam pembangunan Na-sional. Pembaharuan hukum haruslah dihubungkan dengan fungsihukum itu sendiri, sebagai sarana pembaharuan masyarakat dansarana pembangunan Nasional. Fungsi hukum di sini tidak hanyamelaksanakan kepastian hukum dan ketertiban saja, atau hanyamelakukan social control saja, melainkan juga sebagai sarana un-tuk melaksanakan perubahan masyarakat dan sarana untukmenunjang pembangunan. Selanjutnya mampu untuk memberiarah untuk jalannya pembangunan, mampu menciptakan/menjagainterrelasinya dengan bidang-bidang lain, mampu untukmelakukan pendekatan secara inter disiplinair dan multi disiplinairserta mampu untuk menampung perkembangan masa depan.

Memang tidak gampang untuk menunjukkan hasil akhir darikarya hukum, tidak nampak dalam hasil yang nyata dan karyahukum memang tidak pernah ada akhirnya, karena hukum senan-tiasa tumbuh dan berkembang mengikuti perkembanganmasyarakat. Maka tepatlah kata Roscoe Pound, Law must bestable and yet it can not stand still.l)

*Pidato Dies pada Peringatan Dies Natalis Universitas Negeri Jam-bi, tanggal 4 April 1981.

21

Mengenai fungsi hukum sebagai alat yang menunjang kegiatanpembangunan dan alat untuk menciptakan perubahan sosial,kiranya telah mendapat tempat dan ditegaskan dalam GBHNmaupun Repelita, Bab tentang Hukum yang mengatakan bahwa :"Ditingkatkan kegiatan usaha penyusunan peraturan hukum danperundang-undangan guna menunjang program pembangunan, ter-masuk untuk memberi patokan dan pengarahan selanjutnya bagipembangunan ekonomi dan perubahan sosial dan selanjutnyadinyatakan pula bahwa "dalam pembentukan peraturan perun-dangan tersebut ditetapkan skala prioritas yang sesuai dengankebutuhan pembangunan dan juga diperhatikan hubungannyadengan bidang-bidang lain. "2)

Maka peranan hukum dan peranan sarjana hukum dalam pem-bangunan tidak hanya terbatas untuk pemberian pemikiran danpemberian pemecahan terhadap persoalan-persoalan hukum yangtimbul pada waktu perencanaan dan pelaksanaan proyek pem-bangunan di negaranya sendiri. Melainkan juga harus berperandalam proses pembangunan tersebut, baik di negaranya sendirimaupun dalam hubungannya dengan negara lain. Maka rnenurutDavid E Allan : He has not only to play both these narrow andbroad roles in the development process in his own country; he maybe required to represent the interests of his country in negotiationswith representatives of other interests or other countries at home orabroad at this point, no matter how good the legal system is norhow clearly articulated are its goals, without skilled representativesand negotiators, it cannot succeed against interests which arerepresented by those who have greater skill. In this context,therefore, the lawyer who is engaged in development financing in aless developed country, must reach standards of excellence, consis-tent with those that prevail internationaliy.

Berdasarkan CBHN dan Repelita ditentukan bahwa kebi-jaksanaan perkreditan dan perbankan di Indonesia merupakanbagian dari kebijaksanaan ekonomi dan pembangunan. Karenanyamasalah perkreditan termasuk dalam skala prioritas yang harusdiperhatikan pengaturannya dalam peraturan perundangan. Kebi-jaksanaan perkreditan demikian mengalami perkembangan dari

22

masa ke masa dan makin dirasakan manfaatnya bagi peningkatanpembangunan ekonomi dan pembangunan yang menyeluruh padaumumnya. Maka dalam rangka pengembangan dan peningkatankebijaksanaan perkreditan demikian, aspek-aspek hukum yangmelandasi dan mendukung kebijaksanaan, meganisme, danstruktur perkreditan tersebut, perlu mendapat penanganan yangserius. Hal demikian kiranya seirama dengan usaha pembinaanHukum Nasional kita, di mana tahap demi tahap dari Pelita I,Pelita II, Pelita III, sebagaimana tercantum dalam GBHN Tap.MPR No. IV th. 1973 dan GBHN rh. 1978, usaha pembinaanHukum makin ditingkatkan.

Sehingga kebijaksanaan dari Pemerintah dalam pemberianprioritas dan fasilitas perkreditan dalam pembangunan itu tidakhanya berlaku bagi badan-badan Pemerintah saja, melainkan jugaberlaku terhadap kegiatan-kegiatan perusahaan swasta. Namun disamping itu tidak hanya perusahaan yang disyaratkan untukmemenuhi perencanaan dan tujuan pembangunan Pemerintah,melainkan bagi keamanan dari modal yang telah ditanamnya jugamemerlukan adanya iklim yang baik dan kestabilan pertumbuhanekonomi sebagai jaminan.rl

Fungsi dari hukum dalam perkreditan adalah menciptakansuatu sistem yang memungkinkan bahwa dalam perencanaan pem-biayaan yang memadai, selain memperhatikan adanya faktor keun-tungan dari perusahaan hendaknya ada tanggungjawab yang ber-sifat hukum publik dari perusahaan. Karenanya dapat disimpulkanbahwa dalam pembangunan perusahaan-perusahaan pemboronganadalah merupakan partner pemerintah dalam pelaksanaan pem-borongan pembangunan.

Dalam rangka pemikiran demikianlah kita bicarakan mengenaiaspek-aspek hukum dalam perkreditan yang menunjang berbagaikegiatan pembangunan, yang harus diperhatikan dalampengaturannya dan dalam pelaksanaannya. Di mana aspek hukumitu tidak hanya menyangkut ketertiban dan kepastian hukum saja,melainkan melandasi pembaharuan dan kegiatan pembangunan itusendiri. Berbagai jenis perkreditan dan kebijaksanaan perkreditan

23

telah diberikan melalui lembaga keuangan Bank dan non Bankdalam rangka penunjang kegiatan-kegiatan pembangunan berwu-jud :-

Kredit likuiditas yang diberikan oleh Bank Indonesia guna me-nunjang Bank-bank pelaksana dalam memberikan kreditnya.

-

Kredit produksi, diberikan kepada dunia usaha yang berwujudkredit inveslasi dan kredit eksploitasi.

-

Kredit investasi, diberikan dalam jangka panjang untuk mem-biayai barang modai berupa pengadaan gedung-gedung, ryesin-mesin dan peralatan produksi lainnya.

-

Kredit eksploitasi, diberikan untuk membiayai dunia usahadalam mengadakan modal kerja, rnembiayai modal tetap untukperluasan usaha, rehabilitasi usaha dan lain-lain.

* Kredit konstruksi, diberikan oleh Bank-bank umum kepadapemborong untuk membiayai pemborongan bangunan,sehingga dapat meningkatkan kemampuan pemborongan untukmembangun gedung-gedung pemerintah, jalan-jalan dan wadukdan sarana phisik lainnya sebagaimana' digalakkan dalamKepres No. 14 A th. 1981..

-

Kredit perumahan diberikan oleh BTN dan PT Papan untukpengadaan perumahan bagi pegawai kecil dan pegawaigolongan menengah.

-: Kredit bagi golongan Ekonomi Lemah, diberikan untuk menun-jang kegiatan petani dan pengusaha golongan Ekonomi Lemah.

-

Bank-bank garansi dan surat jaminan yang diberikan oleh Banfdan Lembaga Keuangan non bank untuk memberikan jaminantender (tender bond), jaminan pelaksanaan (performancebond), jaminan uang muka (prepayment bond),1 jaminanpemeliharaan (maintenance bond).

24

B. Faktor-faktor Utama yang Mendukung Keb$aksanaonPerkredltan dalam Pemborongan Bangunan.

Perkreditan mempunyai arti penting dalam berbagai aspekperibangunan, yang meliputi pembangunan sarana dan prasaranaphisik, berupa pembangunan gedung-gedung, jalan-jalan,jembatan-jembatan, dam-dam, irigasi untuk pengembangan dalampertanian, pengembangan perindustrian dan perdagangan, pengem-bangan import-eksport, pengembangan usaha real estate dan in-dustrial estate. Di samping itu perkreditan iuga mempunyaiperanan penting bagi semua kegiatan dalam rangka perlindunganbagi golongan ekonomi lemah. Maka patutlah mendapat perhatianagar kebijaksanaan perkreditan di Indonesia baik dalampengaturan maupun pelaksanaannya dapat menunjang kegiatan-kegiatan tersebut di atas.

Untuk terlaksananya kebijaksanaan perkreditan yangmemadai, maka faktor-faktor utama yang mendukungnya perlumendapat penanganan yang serius dan diprioritaskan, ialahmengenai :

-Sumber dana yang tersedia pada Bank untuk memungkinkanmemberikan macam-macam kredit guna meningkatkan kemam-puan melaksanakan kegiatan-kegiatan pembangunan.

-Persyaratan kontrak dan bentuk kontraknya yang menjadi dasarpemberian kredit.*Pemberian kredit dan lembaga j8rninannya yang ampuh, pro-

* sedur yang cepat, murah dan efisieq.

-Lembaga pemberi kreditnya yang tidak terbatas pada Bank-bank melainkan juga lembaga non Bank,-Masalah pengadaan tanah bagi kegiatan-kegiatan perkreditanyang menyangkut tanah dalarn pemborongan bangunan dengan

kepastian hukum dan kepastian hak.

-Masalah eksekusinya bagi kredit pemborongan bangunan.

25

C. Sumber Dana

Aspek-aspek hukum yang harus diperhatikan dalam bidangpemborongan bangungn yang dananya berasal dari pemerintah(APBN) ialah berlakunya azas-azas pengutamaan yang harusdiperhatikan dalam pelaksanaan pemborongan bangunan.Mengenai pembangunan phisik yang termasuk program pemerintahyang anggarannya berasal dari APBN telah diatur secara lengkapdalam Kepres 14 A th. 1980 beserta lampiran-lampirannya.Khususnya mengenai pelaksanaan pemborongan bangunanmenurut peraturan tersebut dapat dilakukan melalui :

l. Pelelangan umum.2. Pelelangan terbatas3. Penunjukan langsungSelanjutnya dalam Kepres 14 A th. 1980 dikenal/diatur

pengutamaan-pengutamaan yang harus diperhatikan olehDepartemen/Lembaga maupun pemborong yang melaksanakanpemborongan bangunan sebagai berikut :

l. Pengutamaan pemakaian bahan material hasil produksidalam negeri.

2. Pengutamaan Perusahaan Golongan Ekonomi Lemah.3. Pengutamaan Perusahaan setempat.

Pengutamaan-pengutamaan tersebut di atas harusdiperhatikan oleh Departemen/Lembaga maupun oleh pelaksanapemborongan bangunan dalam pembelian material yang akandipakai dalam pemborongan bangtinan. Juga harus diperhatikandalam penentuan pemborong, baik melalui pelelangan ataupunpenunjukan yang mengutamakan pemborong golongan ekonomiIemah dan pemborong setempat yang memenuhi syarat bonafiditas.

Guna membiayai kegiatan pemborongan yang berupa kreditkonstruksi dan kredit-kredit lainnya dalam pemboronganbangunan, tersedia macam-macam kredit yang sumber dananyasebagian besar berasal dari Pemerintah, yaitu dari uang tabungan

26

Pemerintah. Dana tersebut disalurkan lewat Bank Indonesia (BI)berupa kredit likuiditas yang diberikan kepada bank-bankpelaksana dengan bunga yang rendah, di samping kredit langsungyang diberikan BI kepada Bulog untuk pengadaan pangan dandistribusi beras, serta beberapa kegiatan jasa tertentu. Di sampingitu juga dana yang berupa kekayaan dari Bank sendiri, yangdiperoleh dari giro, deposito dari tabungan (Taska, Tabanas). Jugimemanfaatkan dana dari Asuransi, dana pensiun dan danatabungan dari Bank-bank lain untuk pembiayaan.

Selain dana tersebut di atas sumber dana yang lain adalahmenyerap dana dari masyarakat, dengan penerbitan Surat-suratobligasi berjangka panjang sebagaimana sekarang dilakukan orehPT Papan Sejahtera untuk pengadaan perumahan bagi pegawaigolongan menengah.

Di samping itu khususnya untuk kredit-kredit jangka panjangdengan jaminan Hipotik yang diberikan untuk pengadaan papan,kredit yang disalurkan lewat BTN bagi pembangunan perumahanPerumnas maupun non Perumnas. Dalam hal ini patutdiperhatikan adanya sumber dana dengan menyerap dana darimasyarakat dengan penerbitan saham-saham Hipotik (pandbrieven).

Aspek hukum yang sangat mendukung pemberian kredittersebut ialah segera adanya UU tentang Bank Hipotik, yangkhusus akan melayani pemberian kredit dengan jaminan hipotik,yang memungkinkan pemberian kredit dalam jumlah nilai yangbesar dan jangka panjang yang tidak dapat dilayani oleh BankUmum biasa. Termasuk dalam kredit jumlah besar dan jangka pan-jang tersebut adalah kredit untuk pembangunan perumahan danpembelian perumahan. Kredit demikian dananya dapat diperolehdari Bank tidak hanya berasal dari Pemerintah, melainkan dapatmenyerap dana dari masyarakat melalui obligasi, penerbitan pandbrieven. Di samping itu perlu juga terbentuk UU rentang Hipotikperumahan, ialah sistem Hipotik yang khusus diadakan untukmenggalakkan pembangunan/pembelian perumahan.

27

Kemudian sumber dana juga dapat berasal dari luar negeri,yang berupa bantuan pinjaman maupun investasi dari luar negeri.Aspek hukum yang mendukung kegiatan pinjaman dan investasiluar negeri ini adalah segi kontraknya tentang pinjaman dan in-vestasi luar negeri tersebut. Jika perjanjian-perjanjian peminjamandan perjanjian investasi tersebut menyangkut perjanjian standar,maka harus diperhatikan berlakunya peraturan standar yang men-jadi dasar adanya perjanjian-perjanjian standar tersebut, yangseharusnya bersifat memberikan perlindungan kepada si lemah.Serta waspada terhadap berlakunya peraturan-peraturan standarluar negeri yang mengandung syarat-syarat yang memberatkan danmungkin peraturan standar demikian belum dikenal di Indonesia.

D. Fersyaratan Kontrak dan Bentuk Kontrak

Perjanjian pemberian kredit, lembaga jaminan dan suratjaminan dari Bank dan Lembaga non Bank adalah bersifat perjan-jian pokok dan perjanjian tambahan (accesoir). Perjanjianpemberian kredit tersebut lazim dibuat dalam bentuk perjanjianstandar. Juga perjanjian janninannya serta surat jaminan yangberupa perjanjian accessoir dituangkan dalam bentuk perjanjianstandar, berupa perjanjian Hipotik, Credietverband, fiducia,gadai, jaminan orang (borgtocht), bank garansi dan lain-lain.

Kemungkinan di samping perjanjian induk juga muncul anak-anak perjanjian yang mendasarkan kepada peraturan atau per-syaratan khusus. FIal demikian lazim juga terjadi dalam kegiatanbisnis di luar negeri, sebagaimana dikemukakan Harding Boultonbahwa : "Passing down the scale of business transactions from thenegotiation\of major contracts and the facing of crises, there are anumber of transactions at the other and which occur so frequently,and are of such a routine nature that nothing at all appears in

. writing, in connection with them, and the facts that they create legalrights and duties is hardly remembered. The greater part of thedetail trade, comes within this category.a)

28

Praktek hukum dalam dunia perbankan yang menentukanpembelian kredit dan penjaminannya dalam bentuk perjanjianstandar, hendaknya didukung oleh peraturan standar (general con-dition; algemene voorwaarden) yang mengandung perlindunganbagi si lemah. Mengenai kewajiban adanya peraturan standar yangmenjadi dasar untuk berlakunya perjanjian standar tersebut, hen-daknya Bank Indonesia dapat berperan untuk mewajibkan danmemberikan pengarahan untuk adanya peraturan standar tersebutbagi Bank-bank Pelaksana, di samping adanya peraturan standardari Bank Indonesia sendiri dalam pemberian kredit liquiditas.

Selanjutnya peraturan standar demikian hendaknyaberlakunya memenuhi syarat/cara untuk berlakunya peraturanstandar. Yaitu dengan jalan dicantumkan dalam kontraknya (ter-cantum dalam rumusan kontrak), atau diberi-tahukan secarakhusus untuk mendapat persetujuan, atau dengan menunjuk padaberlakunya peraturan standar tersebut. Perlindungan bagi si lemahdemikian hendaknya tertera dalam rumusan kontrak yangmengikat kedua belah pihak yang bersangkutan. Karena padahakekatnya terciptanya perjanjian standar tersebut adalah untukdemi tercapainya pemenuhan perjanjian sebagaimana diwajibkan.Tidak hanya melindungi kepentingan kreditur, melainkan jugakepentingan debitur, bahkan juga kepentingan masyarakat. Yaitupada perjanjian yang mengandung resiko kerugian keuangan (per-janjian perbankan), menyangkut keselamatan umum (perjanjianpengangkutan), menyangkut keselamatan umum dan tertibbangunan (perjanjian pemborongan bangunan), untuk membatasikemungkinan resiko demikian perj anjiannya senantiasa dituangkandalam perjanjian standar. Maka tepatlah apa yang dikemukakanoleh Dodald Black dan Maureen Mileski, bahwa : "The usefulnessof these standardized contracts was discovered and perfected in thetransportation, construction, insurance, and banking business,their use spread into all other fields of large scale enterprise, into in-ternational as well as national trade, and into labour relation. [t isto be noted that uniformity of terms of contracts, trypically recurr-ing in a business enterprise is an important factor in the exact

29

calculation of risks. Risks which are difficult to calculate can be ax-cluded altogether".s)

Oleh karenanya mengenai hak-hak dan kewajiban para pihak,janji-janji khusus clausula-clausula yang diadakan antara parapihak hendaknya tegas-tegas dirumuskan dalam perjanjian.

Dalam perjanjian-perjanjian yang berupa jaminan orang(borgtocht) dan bank garansi, hendaknya clausula menggunakanhak-hak utama dari penanggung ataupun clausula melepaskan hak-hak utama dari penanggung, dicantumkan dengan tegas dalam per-janjian penanggungan ataupun surat jaminan bank. Baik padabank garansi yang berupa jaminan tender (tender bond), jaminanuang muka (prepayment bond), jaminan pemeliharaan(maintenance bond) pada perjanjian pemborongan hendaknyaclausula pelepasan hak utama oleh Bank dicantumkan dengan tegasdalam surat jaminan bank. Dengan demikian berarti bahwa pihakyang diberi jaminan langsung dapat menuntut pembayaran padaBank manakala pihak yang dijamin wanprestasi. Demikian jugahendaknya masa kapan saatnya mengajukan claim pencairanjaminan, ditentukan dengan tegas dalam surat jaminan bank. Haldemikian untuk menjaga adanya selisih pendapat/sengketamengenai kapan mulainya pencairan dari uang jaminan tersebut.Untuk adanya pencairan dari uang jarninan tersebut setelah adanyawanprestasi, tidak disyaratkan adanya keputusan lebih dahulu,melainkan dapat langsung meminta pencairan dari uang jaminan.

E. Masalah Pemberian Kredit dan Lembaga JaminanHal yang penting Iagi kebijaksanaan pemberian kredit untuk

pemborongan bangunan ialah mengenai lembaga jaminannya atauikatan kreditnya. Karenanya pada dasarnya sebagaimana tercan-tum dalam UU Pokok Perbankan ditentukan bahwa bank dilaranguntuk memberikan kredit tanpa adanya jaminan. Jaminan tersebutdapat bersifat materiil maupun immateriil.6) Namun di sa4ping itupada Bank berlaku juga azas commanditeringsverbod, yaitu idanya

30

larangan bagi bank bahwa dengan pemberian kredit tersebut bankmenjamin resiko si debitur. Dalam arti jika debitur tidak dapatmemenuhi kewajibannya, bank dapat mencairkan jaminan untukpernenuhan hutang si debitur. Jaminan tersebut dapat berupa ben-da bergerak dan tak bergerak, jaminan perorangan(penanggungan), surat-surat berharga dan lain-lain. Sedangkanikatan kreditnya dapat berupa Hipotik, Credietverband, gadai,fuducia, borgtocht, cessi sebagai jaminan.

Berciasarkan Kepres No. 14 A th. 1980 bagi pemborong yangmemperoleh pemborongan bangunan dari pemerintah dapatmemperoleh kredit (construction loan) dari Bank Pemerintahdengan bunga yang rendah. Dalam hal demikian maka pembayaranharga borongan sebagaimana yang tercantum dalam kontrakdilakukan melalui Bank pemberi kredit tersebut, dan dipergunakanuntuk membayar kembali kredit. Sebagai jaminan dari constructionloan demikian dapat diikat dengan Hipotik atas tanah/tanah beser-ta rumah pemborong.

Maka untuk meningkatkan kemampuan pemborong dalampemborongan bangunan selain dimungkinkan memperoleh kreditkonstruksi (construction loan), juga mendapat kesempatanmemperoleh pembayaran uang muka (2090 dari nilai kontraknya),dan segera akan memperoleh pembayaran tahap pertama (3090 darinilai kontrak). Dengan demikian diperhitungkan bahwa si pem-borong akan mampu segera memulai pelaksanaan pemborongandan menyelesaikannya sesuai dengan kontrak.

Demi meningkatkan kemampuan real estate untuk ikut meng-galakkan pembangunan perumahan, hendaknya kepada real estatejuga dimungkinkan untuk mendapat construction loan dengan per-syaratan yang s:lma dengan pemborong biasa. Karena padahakekatnya real estate adalah pelaksana dari master plan daerah.

Dapat dikatakan bahwa kegiatan pemborongan bangunantidak hanya menyangkut kegiatan jasa konstruksi semata-mata,melainkan juga berhasil guna menyerap tenaga kerja (memberikanlapangan kerja) dan mendorong hasil produksi bahan-bahanmaterial dalam negeri ikut meningkat.

31

Mengenai pemberian kredit untuk pembangunan rumah danpembelian rumah yang dijamin dengan Hipotik, telahdimungkinkan adanya Hipotik jangka panjang (5 sampai 25 tahun).dengan jaminan tanah dan rumah yang akan dibelinya. Pemberiankredit jangka panjang demikian hendaknya dengan pemasanganHipotik secara nyata (pemasangan secara riil).2)

Maka untuk kredit jangka panjang tersebut yaitu untuk pem-bangunan perumahan, ikatan kredit yang hanya dalam bentukSurat Kuasa memasang Hipotik tidak dibenarkan, karena tidakmenimbulkan kepastian hukum dan kepastian hak, tidak mem-punyai kedudukan preferensi dan tidak mempunyai nilai pembuk-tian yang kuat.

Maka bagi pemberian kredit untuk pembangunan/pembelianrumah hendaknya mulai diintrodusir figur bouwhypotheek. Dimana plafon kredit tidak diberikan sekaligus, melainkandimungkinkan pemberian kredit secara sebagian demi sebagian,sesuai dengan perkembangan/kemajuan pembangunan rumahtersebut. Jika jumlah plafon kredit tercapai rumahnya telah jadiseluruhnya, dapat dipakai sebagai jaminan untuk seluruh kredityang diberikan.

Figur bouwhypotheek ini perlu dikembangkan di Indonesia,demi menggalakkan pembangunan/pembelian perumahan di In-donesia. Demikian juga tanah-tanah milik bersama yang telahbersertipikat dapat menjadi jaminan Hipotik, tanpa menungguadanya pengkaplingan dan pensertipikatan atas nama perorangan.Asal tanah tersebut adalah tanah hak milik, hak guna bangunan,hak guna usaha yang telah bersertipikat.

Juga bagian dari gedung bertingkat atau apartemen hendaknyadapat dimiliki secara indifiduil dan diterbitkan sertipikatnya.Kemudian apartemen tersebut dapat disewakan, dijual, ditukar,dihadiahkan dan dipakai sebagai jaminan dengan ikatan Hipotik,sebagaimana dimungkinkan berdasarkan PMDN No. 14 A th. l9Z5dan PMDN No. 4 th. 1977.8) Hal demikian akan sangat mendukungkegiatan Real estate dan Perumnas dalam pembangunan gedung

32

bertingkat untuk keperluan perumahan, perkantoran, pertokoan didaerth perkotaan dengan penduduk padat, di mana penyediaantanah sangat terbatas. Karenanya di daerah tersebut pembangunanperumahan dan perkantoran seyogyanya berbentuk gedung ber-tingkat, tidak dapat lagi berupa "conventional single familyhome."9)

Dalam praktek sewa beli/huurkoop atas rumah banyakdilakukan oleh Real estate dan Perumnas, dalam rangka penjualanrumah murah dan rumah sedang oleh real estate ataupun penjualanrumah murah oleh Perumnas. Namun dalam praktek sering terjadi,nampak dari formulir-formulir atau kontrak yang diadakan bahwaapa yang dirumuskan dengan jual-beli mengangsur oleh perusahaanreal estate tersebut, sebetulnya adalah sewa beli. Hal tersebut nam-pak dari peralihan haknya yang ditentukan di sana bahwa peralihanhaknya baru terjadi setelah lunas.

Karenanya pengaturan sewa beli dalam peraturan perun-dangan sungguh sangat mendukung kegiatan perusahaan-perusahan tersebut, dalam rangka mencukupi pengadaan dalambidang papan.

Selanjutnya dalam hal ikatan kredit tersebut berupa Hipotik,rnaka prosedur pembebanan Hipotik haruslah memuat tata-caradan meganisme sebagaimana disyaratkan untuk timbulnya hakjaminan yang kuat yaitu harus melalui prosedur :

l. Perjanjian pemberian kredit di Bank, dengan kesanggup-an jaminan Hipotik (perjanjian pokok dan abligatoir).

2. Perjanjian pemberian Hipotik yang harus dituangkandalam akta PPAT (perjanjian yang accessoir dan mengan-dung ciri hak kebendaan).

3. Pendaftaran akte Hipotik ke Seksi Pendaftaran Tanah (un-tuk diterbitkan sertipikatnya, merupakan alat pernbuktianyang kuat).

Hal tersebut harus dilakukan untuk menjaga agar Hipotik mem-punyai kedudukan preferensi, diketahui oleh urnum, mernpunyai

33

nilai pembuktian yang kuat dan memenuhi kewajiban pembayaran-pembayaran yang diwajibkan (materai hipotik, biaya akte hipotikdan pendaftaran/sertipikat hipotik).

Lembaga Keuangan Bank/Non Bank

Mengenai lembaga pemberi kredit dan lembaga pemberi suratjaminan tidak terbatas pada lembaga keuangan bank, melainkanjuga dapat diberikan oleh lembaga non bank.Berdasarkan Kepres No. 14 A th. 1980 mengenai kewajiban

memberikan surat jaminan pada pemborongan bangunan tidakhanya dapat diberikan oleh lembaga Bank melainkan juga oleh lem-baga keuangan non bank. Selanjutnya berdasarkan SK MenteriKeuangan No. 271IKMK 0l l/1980 Surat Jaminan dapat diberikantidak hanya terbatas pada bank Pemerintah, melainkan juga dapatdiberikan oleh Bank Pembangunan Daerah, Bank swasta nasionaldan Perum Jasa Raharja.

Pada bank garansi, Bank sebagai penanggung baru bersediauntuk memberikan jaminan bagi kepentingan pemborong, jikapemborong telah menyetorkan sejumlah uang tertentu kepadaBank, atau meminjarn kredit dari Bank yang besarnya sesuaidengan jumlah persentase yang wajib dibayarkan memenuhi syaratpelelangan. Jika pada Bank telah terdapat deposito atau rekeningdari pemborong tersebut, maka Bank dapat mernblokir dari reke-ning sejumlah uang jaminan tender itu.

Di luar Negeri yaitu di Amerika berbeda dengan di Indonesia,jaminan pelaksanaan atau performance bond itu diberi oleh Bankuntuk menjarnin pelaksanaan/menyelesaikan pekerjaan atas biayaBank, manakala pemborong wanprestasi. Dan jaminan pelaksa-naan ini disyaratkan bagi perjanjian pemborongan bangunan daripernerintah.lo)

Di Negeri Belanda pemberian bank garansi oleh bank tidakdisyaratkan adanya jaminan khusus melainkan diberikan dalambentuk pemberian kredit dalam rekening yang berjalan

34

(kredietverlening in lopende rekening). Untuk jumlah uang yangtelah dibayarkan Bank akan memperhitungkan kembali dalamdebet dari rekening debitur yang sedang berjalan.lt)

PT Papan Sejahtera sebagai lembaga keuangan non Bank ber-dasarkan SK Menteri Keuangan No. 75IKMK. 0l l/80 tahun 1980diberi tugas untuk membiayai pemilikan rumah bagi golonganmasyarakat berpenghasilan menengah dengan pemberian kreditjangka menengah dan jangka panjang. Yang menghimpun dananyadi antaranya selain dengan kerjasama dengan pihak luar negeri,juga menghimpun dana dari masyarakat dengan penerbitan suratobligasi dan dikenal dengan istilah obligasi perumahan. Di sampingitu juga memanfaatkan dana asuransi dan dana-dana lainnya yangbelum digunakan. Namun hendaknya jika dalam pemberian kredittersebut menyangkut jarninan Hipotik, juga harus mengindahkanprosedur pernasangan Hipotik secara nyata, tidak cukup dengan SKHipotik sampai kredit lunas.

Selanjutnya Perum Asuransi Jasa Raharja berdasarkan FPNo. 34 th. 1978 diberi kewenangan untuk melakukan SuretyBonding. Yaitu memberikan surat jaminan/surety bond dalam per-janjian pemborongan bangunan (construction contract bond) yangberupa : bid bond, performance bond, advance payment bondlabour and material bond, maintenance bond. Dalam pemberiansurety bond tersebut juga harus mengindahkan berlakunyaketentuan-ketentuan dalam penanggungan, yang memungkinkanperusahaan Asuransi Jasa Raharja dapat digugat langsung untukmemenuhi prestasi, manakala debitur wanprestasi. Pemberian sure-ty bond tersebut tidak mensyaratkan adanya kontra garansi, tetapimensyaratkan pembayaran survice charge dan pembayaran premi.

Masalah Penyediaan Tanah

Dalam hal pemberian kredit untuk pemborongan bangunantersebut menyangkut jaminan yang bertalian dengan tanah ataupunmenyangkut pemberian kredit untuft membangunrumah/pembelian rumah di atas sebidang tanah dengan jaminan

35

Hipotik, maka hendaknya masalah penyediaan tanahnyaditingkatkan sedemikian rupa sehingga tanah tersebut statusnyadapat dibebani Hipotik. Tanah-tanah tersebut haruslah berstatushak milik, hak guna bangunan ataupun hak guna usaha yangbersertipikat. Usaha pendaftaran tanah dan pemberian sertipikat,perlu memperoleh perhatian yang serius. Maka persyaratan adanyasertipikat tanah bagi pemasangan lembaga jaminan, yang tidakdiimbangi dengan kegiatan usaha pendaftaran tanah dan penser-tipikatan .tanah secara masal, dengan prosedur cepat, murah danefisien, akan merupakan hambatan utama di Indonesia bagiberhasilnya kebijaksanaan perkreditan. Hal demikian penting un-tuk menunjang pengembangan perindustrian, perusahaan,perekonomian pada umumnya, perumahan dan perlindungan bagigolongan ekonomi lemah.

Sebaliknya dari pihak Bank/Lembaga keuangan non Banksebagai pihak yang memberikan kredit, jika ternyata tanah yangdipakai sebagai jaminan tersebut telah bersertipikat, hendaknyadilakukan pemasangan secara nyata/riil. Hendaknya janganmemberikan kredit dengan ikatan Surat Kuasa memasang Hipotikterlebih-lebih untuk kredit berjumlah besar dan berjangka panjang.

Berdasarkan PMDN No. 2 th. 1978 dan PMDN No. 12 th.1978 telah ditetapkan biaya pensertipikatan tanah dan Hipotik yangcukup murah yaitu untuk tanah-tanah dalam kota dengan biayaRp 5.000,00 sedang untuk tanah-tanah luar kota dengan biayaRp 500,00. Jika pemohon badan hukum masing-masing dilipatkanmenjadi sepuluh kalinya. Hal demikian kiranya dapat mendorongusaha menggiatkan pensertipikatan tanah tersebut secara massalmaupun secara insidentil.

Di samping itu berdasarkan PMDN No. 14 th. 1975 danPMDN No. 4 th. 1977 telah dimungkinkan pensertipikatan bagiandari bangunan bertingkat secara horizontal maupun bagianbangunan secara vertikal yang merupakan pemilikan secara in-dividuil di atas tanah milik bersama. Aspek-aspek hukum demikiankiranya sangat mendukung penghunian rumah menurut sistemCondominium maupun menurut sistem apartemen, yang kemudian

36

bagian bangluan tersebut dapot disewakan, dijual, diperatihkandan dibcbani }iipotik sebagai isninan.t2l Wasarkan l@res 14 Ath. 1980 bagi pengadaan tanah untuk keperluan proye* sektoralyang dilaksanakan oleh depa*cmen/lembaga biayanya dlsediakandalam DIP dan tidak dibebankan kepada daerah dalam hal pem-bangunan perumahan dinas dilaksanakan dengan memanfaatkanPerusahaan Umum Pembangunan Perumahan Nasional (Perum-nas).

Ehsekusi

Jaminan Hipotik dan credietverband mengandung hak untukpelaksanaan pemenuhan piutangnya terhadap benda jaminan,manakala piutang sudah dapat ditagih (Opeisbaar) dan debiturternyata wanprestasi. Kreditur mempunyai kewenangan untukmelakukan eksekusi secara langsung terhadap benda yang menjadijaminan tanpa putusan hakim. Wewenang yang demikian itu tim-bul karena adanya dua kemungkinan.t3)l. I(arena Grosse akte Hipotik/Credietverband mempunyai ke-

kuatan eksekutorial. Jadi dapat dilakukan eksekusi secaralangsung terhadap bendanya dengan jalan benda jaminan itudijual di muka umum dan hasilnya diperhitungkan untukpelunasan piutangnya

2. Karena adanya janji untuk menjual atas kekuasaan sendiri.Berarti di sini kreditur dapat menjual benda jaminan itu dimuka umum atas dasar parate eksekusi. Janji untuk menjualatas kekuasaan sendiri demikian yang tercantum dalam akte,jika didaftarkan dalam register umum mempunyai sifat hakkebendaan.

Dalam praktek ternyata bahwa eksekusi secara langsungdemikian oleh Bank terhadap benda jaminan jarang sekalidilakukan. Jika debitur wan$restasi satelah mndapat paringntanbeberapa kali tetap tidak memenuhi Bank tidak melakukaneksekusi sendiri, melainkan minta campur tangan PUPN atau

37

pengadilan, meskipun grosse akte Hipotik mempunyai kekuataneksekutorial dan janji untuk menjual merupakan parate eksekusi,namun Bank lazim juga menyuruh debitur menjual sendiri ben-danya di bawah pengawasan Bank.14)

Hendaknya kewenangan dari kreditur untuk melaksanakaneksekusi secara langsung dalam hal debitur wanprestasi benar-benarditegakkan, dalam batas waktu yang dimungkinfian oleh Undang-undang, tanpa atau sebelum meminta campur tangan pengadilanatau PUPN.

Khususnya dalam pemborongan bangunan menghadapidebitur (pemborong) yang wanprestasi ini sangat bermanfaatadanya figur Bouw Garansi dikembangkan di Indonesia. Bouwgaransi memungkinkan adanya pemborong peserta yang bertindaksebagai penanggung untuk memenuhi prestasi menyelesaikan pem-borongan jika pemborong utama wanprestasi.

Jokarta,4 April l98I

38

CATATANl) Roscoe Pound. Law finding through experience and reason,

University of Gorgia Press, ATHENS, th. l!X0.2) Tercantum dalam GBHN maupun Repelita, dalam Bab ten-

tang Hukum.3) Bandingan David.E. Allan, The Legal Problems of develop-

ment Financing, University of Queensland Press Crane,Russak & Company, Inc. 1974, hal. 18.

4) A. Harding Boulton, The Making of Business Contracts, -London Sweet & Max well,1972, hal. 3.

5) Bandingkan Donald Black and Maureen Mileski, The SocialOrganization of Law, Seminar Press, New York, th. 1973,hal. 169.

6) Berdasarkan Pasal 24 Undang-undang Pokok Perbankan, UUNo. 14 th. 1967 dalam penjelasannya ditentukan bahwajaminan tidak hanya dalam arti materiil melainkan jugadalam arti immateriil yang berujud kelakuan/watak dariDi:bitur, kemampuan ekonominya jalannya perusahaan,administrasi juga ikut dipertimbangkan dalam menilaijaminan.

7) Kredit jangka panjang untuk jangka 5 sampai 25 tahun di-berikan oleh BTN dalam rangka pembelian rumah untukrumah-rumah murah yang dibangun oleh Perumnasmaupun non Perumnas.

8) Berdasarkan Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 14 th.lnsdan No. 4 th. 1977 telah dimungkinkan pensertipikatantanah milik bersama atas nama masing-masing pemilikyang berhak.

9) Bandingkan Nacye J. Kirk, The Condominium Community, -Institute of Real Estate Management, USA, th. 1975, hal.25.

l0)

39

Bandingkan Chesley Ayers, PE, Specijications for Archi-tecture Engineering & Construction, Mc Graw Hill BookCompany, New York, hal. 154.

Stein, Zekerheiderechten, Kluwer Deventer, 1970, hal. 188.

Prof.Dr. Sri Soedewi Masjchun Sofwan, S.H., Peranan Hi-potik Dalam Sistem Condominium, Pidato PengukuhanCuru Besar Fakultas Hukum UGM, Yogyakarta, th.1977 , hal. 25.

Dr.Ny. Sri Soedewi Masjchun Sofwan, S'H.', Menuju Tercip-tanya Lembaga Jaminan Yang Ampuh, Bermanfaat,Memberikan kepastian Hukum UGM, Yogyakarta th'1977 , hal. 3.

Dr.Ny. Sri Soedewi Masjchun Sofwan, S.H., Beberapa Ma-salah Pelaksanaan Lembaga Jaminan Khususnya Fiduciadi dalam Praktek dan Perkembangan di Indonesia, -Fakultas Hukum UGM, Yogyakarta , th. 1971 , hal. I l1'

I l)t2)

l3)

l4)

40

HUKUM BANGUNAN (BOUWRECHT)DAN IAMINAN

DAI.AM PEMBORONGAN BANGU NAN*oleh :

Prof. Dr. 5ri Soedewi Masjchun Sofwan, S.H.

Pendahuluan

Dalam negara yang sedang membangun khususnya di In-donesia sekarang yang menitik-beratkan pada pembangunan dalambidang Ekonomi, hukum bangunan (bouwrecht) mempunyai fungsipenting dalam menunjang kemajuan Ekonomi. Bidang hukumdemikian bersifat universil, bersifat internasional dalam arti mem-punyai sifat-sifat/unsur-unsur persamaan di mana-mana danmengandung ciri-ciri yang sama dengan yang terjadi di negara lain(luar negeri), serta dapat menunjang peningkatan pembangunanEkonomi. Hukum bangunan mengatur perbuatan-perbuatanhukum yang bertalian dengan pemborongan bangunan.

Menurut sistem hukum Perdata, dalam hal terjadi perjanjianpemborongan bangunan ketentuan-ketentuan apa saja yang harusdiperhatikan oleh para pihak dalam mengatur hubungan mereka ?Dengan perkataan lain, peraturan-peraturan hukum/norma-normahukum apa saja yang berlaku terhadap perjanjian pemboronganbangunan itu, yang berlaku antara mereka, yang ikut menentukanisi perjanjian yang dibuatnya ?

Pertama kali mereka harus tunduk pada ketentuan-ketentuanyang telah ditetapkan oleh para pihak sendiri dalam perjanjian

'Penataran Dosen-dosen Fakultas Hukum UNS, Surakarta

\

41

pemborongan. Kedua, memperhatikan ketentuan-ketentuan yangtercantum dalam peraturan tentang syarat-syarat umum perjanjianpemborong (Algemene Voorwaarden disingkat A.V.;tl. Yaituketentuan-ketentuan Administrasi. Ketentuan-ketentuan tentangsyarat-syarat umum (A.V.) ini hanya berlaku sepanjang para pihaktidak menentukan sendiri. Juga peraturan tentang pelelangan pem-borongan umum dan terbatas sebagaimana tercantum dalam S 1933no. 146.

Syarat-syarat umum perjanjian pemborongan ini di tndonesiajuga di negeri Belanda merupakan peraturan yang sudah lamaadanya, sehingga peninjauan kembali terhadap peraturan ini sesuaidengan perkembangan sekarang di Indonesia patut diperhatikan.Ketiga, yang harus diperhatikan dalam pelaksanaan pemboronganbangunan ialah ketentuan-ketentuan dari KUH Perdata sendiriyang berlaku sebagai hukum pelengkap. Yaitu ketentuan-ketentuantentang perjanjian untuk melakukan pekerjaan pada umumnya.

Mengenai ketentuan-ketentuan yang bertalian dengan ang-garan pembangunan dan cara pelelangan serta pelaksanaan pem-borongan bagi bangunan-bangunan, baik yang menyangkutproyek-proyek Pusat maupun Daerah Propinsi atau DaerahTingkat II, yaitu mengenai proyek-proyek mana yang harusdiborongkan melalui tender, proyek mana yang dapat dilaksanakansecara eigen beheer, berlakulah ketentuan-ketentuan sebagaimanatercantum dalam :

-

Keputusan Presiden tentang Pelaksanaan Anggaran pendapat-an dan Belanja Negara (Lampiran I).

-

Instruksi Presiden no. 2 tahun 1977 tentang program BantuanPembangunan Daerah Tingkat II, Keputusan Bersama Menteri

l)Alga.ana Voorwaarden voor de uitvoering bij aanneming van openbarewerken(A.V.), yang disahkan dengan Peraturan Pemerintah (Regerings Verordening) No. 9 tanggal28 Mei l94l dan Tambahan Lembaran Negara (Bijblad op het staatsblad) No. l45Tt.

--!

42

Dalanr Negeri, Menteri Keuangan dan Menteri NegaraEkonomi, Keuangan dan tndustri/Ketua Bapenas, no' l0ltahun 1977, no. |W/KMK/1977, no. Kep. 801/K/4/1977 ten'tang Penetapan jumlah dan Pedoman Pelaksanaan ProgramBantuan Pembangunan Daerah Tingkat II tahun 1911/1978'

Di negeri Belanda dikenal bentuk lain dari perjanjian pem-borongan bangunan, yaitu ada 3 macam :

l. Pemborongan bangunan di mana hubungan hukumnya antarapara pihak itu hanya tunduk pada ketentuan-ketentuaniebagiimana diatur dalam B.W. dengan sedikit-sedikitperaturan yang melengkapinya. Para pihak hanya mengatur ten-tang hal-hal khusus mengenai obyek bangunan, harganya danlamanya pekerjaan.

2. Pemborongan bangunan yang tunduk pada ketentuan-ketentuan dalam B.W. dan peraturan-peraturan umum(Algemene Voorwaarden atau Standardvoorwaarden) yangdiatur sec&ra khusus secara lengkap.

3. Pemborongan bangunan di mana hak-hak dan kewajiban parapihak diatur secara lengkap sepanjang mengenai kepentingan-kepentingan yuridisnya/administrasinya' Sedang segitekhnisrrya hanya secara sumir. Mengenai syarat-syarat umumdari perjanjian pemborongan mengandung juga unsur iual-beli,yaitu rnengenai tanahnya di mana bangunan itu akandidirikan.r)

Di Indonesia berlaku jenis perjanjian pemborongan bangunan'jenis kedua di atas, sedang perjanjian jenis ketiga mulai berkem-bang dalam praktek perbankan. Yaitu perjanjian pembelian rumahdan tanah dengan kredit dari Bank.

3)Mr. van wijngaarden, Aannening vanTjeenk Willink - Zwolle, 1975, hal. 19' 20.

43

Jaminan dalam Perjanjian Pemborongan Bangunan

Bank garansi/jaminan bank yang berwujud tender garansi,adalah bentuk perjanjian penanggungan di mana Bank menjaminpembayaran sejumlah uang yang tertentu untuk memenuhi syaratpenawaran di dalam pelelangan pemborongan pekerjaan.Khususnya untuk pemborongan bangunan yang dilakukan olehpemerintah sebagai pihak yang memborongkan (bouwheer), untukdapat menunjuk/memilih pemborong yang bonafide dan dapatmemenuhi persyaratan-persyaratan pelaksanaan pemborongandengan biaya yang murah dan bertanggung-jawab, maka kepadapara pemborong itu diwajibkan mengadakan penawaran-penawaran yang kemudian diadakan pelelangan. Untqk dapatmengikuti pelelangan pekerjaan demikian kepada pemborongselain diwajibkan mengajukan penawaran-penawaran, jugadisyaratkan adanya jaminan Bank yang berupa tender garansi.Adanya jaminan Bank yang berupa tender garansi ini telah lazimdalam praktek perjanjian pemborongan bangunan dan praktek per-bankan di Indonesia. Di mana persyaratannya telah diatur dalamperaturan khusus berbentuk Keputusan Presiden dan perjanjiannyadituangkan dalam model-model tertentu dari Bank.

Pada tender garansi Bank sebagai penanggung baru bersediauntuk memberikan jaminan penawaran bagi kepentingan pem-borong, jika pemborong telah menyetorkan sejumlah uangtertentu kepada Bank atau meminjam kredit dari Bank yang besar-nya sesuai dengan jumlah persentase yang wajib dibayarkanpelelang memenuhi syarat pelelangan. Jika pada Bank telah ter-dapat deposito atau rekening dari pemborong tersebut maka banktinggal memblokir dari rekening jumlah uang jaminan tender itu.

Jaminan penawaran tersebut segera dikembalikan kepadapemborong apabila yang bersangkutan tidak menjadi pemenangdalam pelelangan. Selanjutnya jaminan penawaran itu akan men-jadi milik Negara apabila pemborong yang telah mengajukanpenawaran mengundurkan diri setelah memasukkan suratpenawarannya.

]ll,r

t

{l,

Bouwwerken en Architecten Overeenkomst,

a44

Jaminan penawaran tersebut akan dikembalikan kepada pem-borong yang menang setelah kontrak ditanda-tangani dan telahmemulai pelaksanaan pekerjaan.

Jadi maksud dari adanya jarninan tender adalah untuk men-jamin agar pemborong terikat pada penawarannya dan kemudianjika menang pelelangan terikat untuk melaksanakan pekerjaanyang telah ditawarnya. Semuanya itu dengan sanksi bagi pem-borong yang telah dikabulkan permintaannya (menang dalampelelangan) namun menolak/tidak melaksanakan pekerjaan, uangjaminan penawarannya akan menjadi milik Negara.

Jaminan pelaksanaan adalah bentuk penanggungan yangdiberikan oleh Bank untuk menanggung pelaksanaan pekerjaanyang |rarus dilakukan oleh pemborong. Dalam pemboronganbangunan, jaminan pelaksanaan hanya diberikan kepada pem-borong yang telah diluluskan dalam pelelangan pekerjaan setelahpemborong menyetorkan sejumlah persentase tertentu dari nilaipemborongan. Dalam hal pemborongan tidak memulai pelaksa-naan pekerjaan pada waktu yang telah ditetapkan, maka jaminanpelaksanaan menjadi milik Negara. Juga dalam hal pemborongmengundurkan diri setelah menanda-tangani kontrak, makajaminan pelaksanaan menjadi milik Negara.

Jaminan penawaran dan jaminan pelaksanaan telah lazimdalam praktek perbankan dan praktek perjanjian pemboronganbangunan di Indonesia, dituangkan dalam model-model tertentudari Bank.

Jaminan Bank yang harus diberikan sebelum pembayaranuang muka (2Wo dari nilai borongan) disebut jaminan uang muka(prepayment bond).

Dalam perjanjian pemborongan bangunan dikenal jugajaminan pembangunan (bouw garansi, di mana dimungkinkanbahwa pihak yang memborongkan bangunan mensyaratkan adanyapemborong peserta yang sanggup bertindak sebagai penanggung,untuk menyelesaikan kewajiban pembangunan tersebut manakalasi pemborong utama tidak dapat memenuhi prestasinya, misalnya

45

karena jatuh pailit atau karena meninggal dunia. Adakalanya sipenanggung pembangunan itu diwajibkan memberikan tanggunganberupa sejumlah uang tertentu, yang lazimnya berupa depositopada Bank atau surat-zurat berharga sejumlah persentase tertentudari harga pemborongan.

Adanya penanggung pembangunan demikian, di mana si pem-borong peserta mengikatkan diri untuk memenuhi/menyelesaikankewajiban si pemborong utama, lazim dituangkan dalam bentukperjanjian penanggungan sebagaimana yang dimaksud dalam p.1820 KUH Perdata. Jadi si penanggung di sini berkewajibanmernenuhi prestasi menyelesaikan pembangunan atau menanggungpembangunan sejumlah uang tertentu untuk menyelesaikan pem-bangunan.

Di samping adanya jaminan bank/bank garansi di Indonesiasetelah sekarang mengenal adanya Surety Bond yang diberikan olehSurety Coy sebagaimana yang diatur berdasarkan peraturanPemerintah No. 34 Tgl. 6 Desember 1978 dan Surar KeputusanMenteri Keuangan No. 271101l/1980. Adapun badan hukum yangdiberi kepercayaan untuk melaksanakannya adalah Perum Asuran-si Kerugian "Jasa Raharja". Menurut ketentuan yang ada jaminanyang dapat diberikan oleh Surety Coy Jasa Raharja dapat berupaSurety Bond khusus Construction Contract Bond yang meliputi :

1. Bid Bond2. Performance Bond3. Advance Payment Bond/prepayment bond4. Maintenance Bond dan5. Payment Bond (Labour and Material Bond)+)Mengenai bank garansi masalah yang harus diperhatikan

dalam pengaturannya ialah mengenai pencairan jaminan bank

4)Pengertian dan peranan Surety Bond selayang pandang. perum A.K. Jasa Raharja,1979.

-rI

\

46

tersebut yang menurut pendapat kami dapat dilaksanakan tanpamenunggu kiputusan hakim yang menyatakan bahwa debitur wan-prestasl,-namun harus ada janji khusus mengenai pelepasan hak un-tuk menuntut lebih dahulu.

Di luar negeri khususnya di negeri Belanda dalam praktekpembangunan (bouw garansi) lazim dilaksanakan oleh pemborongp.r..tu lang bertindak sebagai penanggung untuk menyelesaikanpekerjain pembangunan manakala pemborong utama wanprestasi'

Bouwgaransidemikianpatutmenjadipemikiranmengenaipengaturannya dalam undang-undang di mana pelaksanaannyaAuput dilaksanakan baik oleh pemborong peserta, Surety Coy atautembaga lainnya. Dan pengertian Bouw garansi ini tidak samadengan Performance Bond.

Sesuai dengan ketentuan undang-undang pekerjaan pem-borongan akan diberikan kepada the lowest responsible bidder. Dinegeri-Belanda pemberian bank garansi oleh bank tidak disyaratkanadinya jaminan secara khusus, melainkan diberikan dalam bentukp.*u.riu, kredit dalam rekening yang berjalan (kredietverlening iniopende rekening). Untuk jumlah uang yang telah dibayarkan Bankukun *.*perhitungkan kembali dalam debit dari rekening debituryang sedang berjalan.s)

Dengan Instrumen Hipotik MenggalakkanPembangunan Perumahan

Dalam rangka menggalakkan pembangunan perumahan unsuryang penting iatat, *aiatut fasilitas dana/kredit yang tersedia.kr.iii untuk keperluan pembangunan bagi para developer(construction loan), kredit untuk keperluan pembangunan-perumahan yang diiakukan sendiri oleh para pemilik tanah/calon

I

i

ilII

47

pemilik rumah dengan ikatan kredit bouw hipotik, maupun untukpembelian rumah/rumah dan tanahnya dengan ikatan hipotik.Pemberian Kredit demikian juga harus terjadi menurut proseduryang cepat, luwes, bunga rendah dan menimbulkan kepastianhukum.

Mengingat terbatasnya tanah yang tersedia, terutama di kota-kota besar, maka kiranya patut dikembangkan pemanfaatan tanahkepunyaan bersama untuk dapat didirikan gedung/perumahanyang dapat dimiliki secara terpisah, dijual, disewakan dandihipotikkan. Pemilikan tanah kepunyaan bersama tersebut carapensertifikatannya telah dimungkinkan menurut peraturan perun-dangan Agraria yang berlaku dan perlu ditingkatkan dalampelaksanaannya (PMDN No. 14 tahun 1975, PMDN No. 4 tahun1977\. Sehingga usaha penyediaan fasilitas tanah yang tersedia un-tuk menggalakkan pembangunan perumahan demikian tidak hanyaberwujud pengkaplingan dan pensertipikatan tanah atas namaperorangan, melainkan juga penyediaan dan pensertipikatan tanah-tanah kepunyaan bersama, yang dimungkinkan dapat diberikankepada setiap pemegang hak atas tanah tersebut.

Mengenai masalah penyediaan tanahnya agar dapat dibebaniHipotik, maka tanah yang tersedia harus ditingkatkan statusnyamenjadi hak yang dapat dibebani Hipotik, ialah hak milik, hakguna bangunan dan telah bersertipikat menurut peraturan perun-dangan Agraria yang berlaku.

Selanjutnya mengenai prosedur/meganisme pembebananHipotik, agar menjamin Hipotik itu mempunyai kekuatan yangampuh sebagai lembaga jaminan, maka prosedur hipotik harus ter-jadi sesuai dengan ketentuan perundangan yang berlaku. Yaitumelalui proses perjanjian pemberian kredit (biasanya bersifat tertu-lis tertuang dalam formulir Bank/perjanjian standard), perjanjianpembebanan Hipotik dengan akta PPAT dan pendaftaranHipotik di kantor Pendaftaran Tanah. Semuanya itu harusdipenuhi demi kepastian hukum. Dengan konsekuensi pembayaranbiaya-biaya tertentu untuk biaya meterai Hipotik, biaya pembuatanakta PPAT, biaya pendaftaran Hipotik.S)Stein, Zekerheidsrechten, Kluwer Deventer. 1970' hal' 208

\48

oleh karena Hipotik untuk pembelian perumahan diberikanuntuk jangka panjang, ialah lima sampai 20 tahun, makapemberian kredit dengan ikatan Surat Kuasa memasang Hipotiktidak dibenarkan. Karena ikatan kredit dalam bentuk -clemikiantidak akan menimbulkan jaminan yang kuat, tidak mempunyaikedudukan preferensi tidak mempunyai kekuatan eksekutorial dantidak menimbulkan kepastian hukum.

Kemudian mengenai eksekusi dari Hipotik dalam hal debiturwanprestasi harus dapat dilaksanakan dengan mudah. Krediturselaku pemegang grassi akta Hipotik harus dapat melaksanakanhaknya secara langsung bagi pemenuhan piutangrya, baik denganpenjualan di muka umum dengan prosedur pensiiaan, penjuaran dimuka umum secara langsung tanpa prosedur pensiiaan (parateeksekusi), maupun dengan kemungkinan penjualan di bawahlary-an demi tercapainya harga yang rerringgi-yang disetujui keduabelah pihak.

Pengaturan pembangunan perumahan disusun untuk dapatmenggalakkan tentang masalah kemampuan pembangunannya,baik oleh Perumnas maupun oreh deveroper swaita. Territama ten-tang masalah penyediaan dananya dihimpun oleh Bank dandiberikan dalam bentuk pemberian kredit dingan ikatan Hipotik.Pemberian kredit oreh Bank tersebur bertrijuan untuk dapatmemungkinkan membangun perumahan dengan kredit konstruksi(-construction loan) kredit untuk pemban"gunan .il;h yangdiberikan secara sebagian derni sebagian, sesuii dengan kemajuanmembangunnya (bouwhypotheek), kredit untul pemberianrumahnya yang diangsur dalam jangka panjang. yang dimaksuddengan bouwhypotheek iarah Hipotik yang ki,usus diad-akan untukmembangun perumahan di mana pemberian kreditnya tidakdibay.arkan sekaligus menurut pravon kredit, melainkan dapatdiberikan sebagian demi sebagian sesuai dengan kemajuan/hasilpembangunsn.6) Bouwhypotheek adalah bintuk khusus daricrediethypotheek yang ditujukan untuk pembangunan perumahan.

49

Untuk mendukung kegiatan pembangunan perumahan,Hipotik tidak hanya dapat dibebankan atas tanah beserta rumahyang ada di atasnya yang berupa rumah keluarga secara sendiri-sendiri (tunggal) = a single family home, melainkan juga dapatdibebankan atas tanah milik bersama beserta bagian dari gedungbertingkat yang merupakan pemilikan secara individuil dan ter-Pisah.r)

Untuk usaha pembangunan perumahan diperlukan banyakdana yang tersedia guna pembiayaan pembangunan tersebut. Danayang demikian tidak hanya menjagakan dana dari Pemerintahmelalui anggaran belanja Negara. Oleh karenanya patut dipikirkanbagaimana kemungkinannya untuk dapat menghimpun dana diluar pemerintah yang dapat meningkatkan kemampuan membiayaipembangunan perumahan.

Maka dengan instrumen Hipotik diharapkan dapat diberikanfasilitas kredit untuk pembangunan dan pembelian rumah tersebut,di mana dananya tidak hanya berasal dari pemerintah, melainkandapat menyerap dana yang ada dalam masyarakat de-ngan mener-bitkan saham-saham Hipotik. Di samping itu juga dapat meman-faatkan dana yang berasal dari tabungan di Bank-bank, AsuransiJiwa, dana pensiun, pinjaman luar negeri dan lain-lain.

Kredit perumahan yang diberikan dengan jaminan Hipotikharus diberikan oleh Bank Hipotik, yang khusus melayani Hipotik.Oleh karenanya perlu segera adanya peraturan tentang BankHipotik yang mengatur tentang bentuknya,'syarat-syarat, fungsidan kemungkinan dananya, dari bank yang berstatus sebagai BankHipotik.

7)Bandingkan ketcntusn-ketentuan1972; The Philippine Condominium Acr,of Singapore.

Appartemcntwet, Nederland 20 Decembcr t9jt,1974; Thc Land titles (Strata) Act 1976, Republic

-, .6)Bou*hypotheek banyak.dipakai daram praktek, pembangunan/pemberian rumah diNederland dan hampir tidak ada pembangunan rumah yang tidak dibiayai dengan pinjamanhipotek, bandingkan Beikhnis - l.enrlers LH., Appartementseigendom, Kluwer, Deventer,1974.

i'IiI,

I

{I

\50

Kesimpulan dan Saran-saran

-

Untuk mendukung kegiatan pembangunan phisik yang makindigiatkan dalam pelita II dan III, perlu adanya pJraturanperundangan yang mantap yang bertingkat Undang-undangbeserta peraturan-peraturan pelaksanaannya yang melandasikegiatan-kegiatan pembangunan.

-

Peraturan perundangan dernikian harus didukung dengankerangka penelitian dan perbandingan hukum.

-

Dalam rangka menggiatkan pembangunan perumahan selaindiperlukan tentang penyediaan tanahnya, juga harus didukungdeirgan kebijaksanaan kredit yang dapat mendorong kegiatanpembangunan oleh para developer melalui construction loan,pembangunan perumahan oleh perorangan ataupun badanhukum melalui bouwhypotheek, pembelian rumah dantanahnya melalui ikatan Hipotik.

-

Untuk mendukung kegiatan pembangunan phisik dan pem-bangunan perumahan tersebut di atas, mengenai masalahpenyediaan tanah, cara pembangunan, fasilitas kredit yangtersedia untuk pembangunan tersebut, harus diatur dandiusahakan sedemikian rupa sehingga dapat terlaksana denganprosedur-prosedur yang cepat, luwes, murah dan menjaminkepastian hukum.

-- Dengan instrumen hipotik hendaknya dapat menggalakkanpembangunan perumahan, pertokoan, perindustrian, perkan-toran, real estate dan industrial estate.

-

Untuk rnendukung kegiatan pembangunan perumahan,Hipotik tidak hanya dapat dibebankan atas tanah beserrarumah yang ada di atasnya yang berupa rumah keluarga secarasendiri-sendiri (tunggal) - a single family home, melainkan jugadapat dibebankan atas tanah milik bersama beserta bagian dariged'ng bertingkat yang merupakan pemilikan secara individuildan terpisah.

PENANCGUNGAN DATAM PRAKTEKPERBANKAN DAN PEMBORONGAN*

oleh :Prof. Dr. Sri Soedewi Masjchun Sofwan, SH.

A. Pendahuluan

Yang dimaksud dengan penanggungan ialah suatu perjanjiandi mana seorang pihak ketiga, guna kepentingan si berhutang,mengingatkan diri untuk memenuhi perutangan si berhutangmanakala si berhutang wanprestasi (ps. 1820 KUH Perdata).

Tujuan dan isi dari penanggungan itu ialah memberikanjaminan untuk dipenuhinya perutangan dalam perjanjian pokok'Adanya penanggungan itu dikaitkan dengan perjanjian pokok,pengabdi pada perjanjian pokok. Maka dapat disimpulkan bahwaperjanjian penanggungan itu bersifat accessoir.

Mengenai bentuknya perjanjian penanggungan menurut keten-tuan Undang-undang adalah bersifat bebas tidak terikat oleh ben-tuk tertentu dalam arti dapat secara lesan, tertulis atau dituangkandalam akta. Namun demi kepentingan pembuktian, dalampraktek lazim terjadi bahwa bentuk perjanjian penanggungansenantiasa dibuat dalam bentuk yang tertulis, baik tercantum dalammodel-model tertentu dari bank maupun akta Notaris.

Mengenai sifatnya perjanjian penanggungan selain bersifat ac-cessoir, ditinjau dari sudut cara pemenuhannya adalah bersifat sub-sidiair. Hal demikian disimpulkan dari ketentuan pasal 1820 KUH

"Kertas Kerja Timta 12 Desember 1980

51

)

Pengrajin Bidang Hukum Perdata, BPHN, lakar-

52

Perdata yang menentukan bahwa "penanggung mengikatkan diriuntuk memenuhi perutangan debitur, manakala si debitur sendiritidak memenuhinya".

Dalam praktek perjanjian penanggungan yang bersifat ac-cessoir itu lazim tercantum dalam akta yang terpisah dari perjanjianpokoknya, tercantum dalam formulir,/model tertentu diri Bank.Namun mungkin juga perjanjian penanggungan tercantum menjadisatu dalam perjanjian pokok.

Adakalanya adanya penanggungan ditunjuk secara khususdalam perjanjian pokoknya, yang mensyaratkan adanya seorangpenanggung atau penanggung tertentu.

Di samping itu penanggungan dapat juga timbul karenapenetapan Undang-undang. Karena dalam beberapa hal Undang-undang mewajibkan adanya seorang penanggung untuk memenuhikewajiban-kewajiban tertentu (keadaan tak hadir, hak pakai hasil,pewarisan).

Penanggungan juga dapat timbul karena adanya keputusanhakim atau ketetapan (beschikking) yang memutuskan perluadanya penanggungan yang menanggung dipenuhinya perutangan.

Perjanjian penanggungan ini sering dikacaukan denganasuransi kredit (kredetverzekering). Kedudukan dari penarrggung(borg) adalah berbeda dengan ,,verzekeraar,,, pada perliniianasuransi, karena pada perjanjian pihak yang menanggung mem-punyai kewajiban untuk mengganti kerugian yang dideriti si ter-tanggung, kewajiban mana adalah bersifat berdiri sendiri. Sedangpada perjanjian penanggungan kewajiban penanggung ialah untukmemenuhi prestasi, kewajiban itu adalah bersifat subsidiair, yaitukewajiban untuk memenuhi prestasi dalam hal debitur tidak dapatmemenuhinya, sedang perjanjian bersifat accessoir.

Perjanjian penanggungan juga mirip dengan perjanjian garan_si (ps. 1316 KUH Perdata) yaitu sama-sama aaanyi pitut ketigayang berkewajiban memenuhi prestasi. Hanya perbedaannya ialahbahwa pada perjanjian garansi adanya kewajiban demikian tercan-

53

tum dalam perjanjian pokok yang berdiri sendiri, di mana seorangberjanji un