I. LANDASAN TEORITIS

A. Pengertian Umum Akta

Akta adalah surat yang diberi tanda tangan, yang memuat peristiwa yang menjadi

dasar suatu hak atau perikatan, yang dibuat sejak semua dengan sengaja untuk

pembuktian. Ia adalah salah satu alat bukti tertulis (surat) sebagaimana diatur dalam

pasal 138, 165, 167 HIR; 164, 285-305 Rbg dan pasal 1867-1894 BW. 

Keharusan ditandatanganinya suatu akta didasarkan pada ketentuan pasal 1869

BW, dengan tujuan untuk mengindividualisir suatu akta sehingga dapat membedakan

dari satu akta dengan yang lainnya. Yang dimaksudkan dengan penandatangan dalam

akta ini adalah membubuhkan nama dari si penanda tangan, sehingga membubuhkan

paraf (singkatan tanda tangan) dianggap belum cukup. Dipersamakan dengan tanda

tangan pada suatu akta dibawah tangan adalah sidik jari (cap jari atau cap jempol)

yang dikuatkan dengan suatu keterangan yang diberi tanggal oleh seorang notaris atau

pejabat lain yang ditujuk oleh undang-undang, yang menyatakan bahwa ia mengenal

orang yang membubuhkan sidik jari atau orang itu diperkenalkan kepadanya, dan

bahwa isi akta itu telah dibacakan dan dijelaskan kepadanya, kemudian sidik jari itu

dibubuhkan pada akta di hadapan pejabat tersebut (Pasal 1874 BW, Staatsblad

Nomor 29, Pasal 1, 286 Rbg). Pengesahan sidik jari ini lebih dikenal dengan

waarmerking.

B. Jenis-jenis Akta

Menurut bentuknya akta dapat dibagi menjadi akta otentik dan akta di bawah

tangan. Akta otentik adalah akta yag dibuat oleh pejabat yang diberi wewenang untuk

1

itu oleh penguasa, menurut ketentuan-ketentuan yang telah ditetapkan, baik dengan

maupun tanpa bantuan dari yang berkepentingan (pasal 165 HIR, 1868 BW, dan 285

Rbg). Sedangkan akta di bawah tangan, yaitu surat yang dibuat dan ditandatangani

oleh pihak-pihak yang bersangkutan dengan maksud untuk dipergunakan sebagai alat

bukti tentang peristiwa atau peristiwa hukum yang tercantum di dalamnya (Pasal 101

ayat b Undang-Undang No. 5 Tahun 1986 Tentang Peradilan Tata Usaha Negara)

Perbedaan mendasar antara akta otentik dan akta di bawah tangan adalah:

1. Bentuk dari akta otentik sesuai sesuai dengan sesuai dengan undang-undang,

maksudnya yaitu bentuk dari akta notaris, akta perkawinan, akta kelahiran dan

sebagainya sudah ditentukan format dan isinya oleh Undang-Undang. Namun

ada juga akta-akta yang bersifat perjanjian antara kedua belah pihak yang

isinya berdasarkan kesepakatan dari kedua belah pihak sesuai dengan azas

kebebasan berkontrak. Sedangkan akta dibawah tangan berbentuk bebas.

2. Akta otentik dibuat di hadapan pejabat umum yang berwenang, sedangkan

akta di bawah tangan tidak diwajibkan.

3. Akta otentik memiliki kekuatan pembuktian yang sempurna, artinya selama

tidak dapat dibuktikan sebaliknya, maka akta otentik tersebut harus dianggap

asli atau benar. Sedangkan akta di bawah tangan juga mempunyai kekuatan

pembuktian selama tidak disangkal oleh pembuatnya.

4. Kalau disangkal mengenai kebenarannya, maka penyangkal harus

membuktikan mengenai ketidakbenaran dari akta otentik tersebut. Sedangkan

2

untuk membuktikan akta di bawah tangan harus terdapat saksi-saksi dan

bukti-bukti lainnya.

Jika melihat perbedaan tersebut di atas, maka akta notaris termasuk dalam jenis

akta otentik karena memenuhi semua unsur-unsurnya.

C. Pengertian Akta Otentik

Di dalam HIR pasal 165 akta otentik disebutkan bahwa :

“ Akta otentik yaitu suatu akta yang dibuat oleh atau dihadapan pejabat yang diberi wewenang untuk itu, merupakan bukti yang lengkap antara para pihak dan para ahli warisnya dan mereka yang mendapat hak daripadanya tentang yang tercantum di dalamnya dan juga tentang yang ada di dalamnya sebagai pemberitahuan belaka; akan tetapi yang terakhir ini hanyalah sepanjang yang diberitahukan itu erat hubungannya dengan pokok dari pada akta”.

Dan juga tertulis dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, pasal 1868 menyatakan

bahwa:

“Suatu akta otentik adalah suatu akta yang dibuat dalam bentuk yang ditentukan undang-

undang oleh atau dihadapan pejabat umum yang berwenang untuk itu dan tempat akta itu

dibuat”

Akta otentik yang dimaksud adalah akta yang dibuat oleh atau di hadapan pejabat umum

yang mengenai isi surat itu berkuasa untuk membuatnya, dan juga berkuasa di tempat surat

(akta) tersebut dibuat. Seperti misalnya akta notaris, berita acara, akta yang dibuat oleh juru

sita, pegawai pencatat sipil, hakim dan lain sebagainya. Akta tersebut merupakan suatu surat

yang ditandatangani, berisi perbuatan hukum, seperti misalnya suatu persetujuan jual-beli,

gadai, pinjam-meminjam uang, pemberian kuasa, sewa-menyewa, dan lain sebagainya.

Otentik tidaknya suatu akta tidaklah cukup apabila akta itu dibuat oleh dan di hadapan

pejabat saja. Di samping itu caranya membuat akta otentik itu haruslah menurut ketentuan

yang ditetapkan oleh undang-undang. Sutau akta yang dibuat oleh seorang pejabat tanpa ada

3

wewenang dan tanpa ada kemampuan untuk membuatnya atau tidak memenuhi syarat,

tidaklah dapat dianggap sebagai akta otentik, tetapi mempunyai kekuatan sebagai akta di

bawah tangan apabila ditandatangani oleh pihak–pihak yang bersangkutan.

Sebagai keterangan dari seorang pejabat, yaitu apa saja yang dikatakan oleh pejabat itu

adalah sebagai yang dilihatnya dianggap benar terjadi di hadapannya, maka ketentuan

pembuktiannya berlaku bagi setiap orang. Karena akta otentik itu merupakan risalah dari

pejabat, maka hanyalah merupakan bukti dari pada apa yang terjadi di hadapannya saja.

Oleh karena dalam hal akta otentik itu pejabat terikat pada syarat-syarat dan ketentuan

dalam undang-undang, sehingga hal itu cukup merupakan jaminan dapat dipercayakannya

pejabat tersebut, maka isi daripada akta otentik itu cukup dibuktikan oleh akta itu sendiri.

Jadi dianggaplah bahwa akta otentik itu dibuat sesuai dengan kenyataan seperti yang dilihat

oleh pejabat itu, sampai dibuktikan sebaliknya.

Menurut pasal 165 HIR ( Ps. 285 Rbg, 1870 BW) , maka akta otentik merupakan bukti

yang sempurna bagi kedua belah pihak, ahli warisnya dan orang-orang yang mendapat hak

daripadanya, yang berarti bahwa akta otentik itu masih juga dapat dilumpuhkan oleh bukti

lawan. Terhadap pihak ketiga akta otentik itu merupakan alat bukti dengan kekuatan

pembuktian bebas, yaitu bahwa penilainnya diserahkan kepada pertimbangan hakim.

Pasal 101 ayat a Undang-Undang No. 5 Tahun 1986 Tentang Peradilan Tata Usaha

Negara juga menjelaskan tentang akta otentik, bahwa:

“Akta otentik adalah yaitu surat yang dibuat oleh atau di hadapan seorang pejabat umum, yang menurut peraturan perundang-undangan berwenang membuat surat itu dengan maksud untuk dipergunakan sebagai alat bukti tentang peristiwa atau peristiwa hukum yang tercantum di dalamnya;

Dalam UU No. 5/1986 ini lebih menegaskan tentang akta otentik sebagai alat

pembuktian dari suatu peristiwa hukum.

4

Akta otentik menurut Sudikno Mertokusumo ( 1985 : 124) adalah

“Akta yang dibuat oleh pejabat yang diberi wewenang untuk itu oleh penguasa, menurut ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dengan baik, maupun tanpa bantuan dari yang berkeptningan, yang dicatat apa yang dimintakan untuk dimuat didalamnya oleh yang berkepentingan. Akta otentik terutama memuat keterangan seorang pejabat, yang menerangkan apa yang dilakukannya dan dilihat dihadapannya.”

Ada beberapa alasan sehingga akta otentik merupakan satu-satunya alat bukti

yang mempunyai nilai yang sangat tinggi dari alat bukti lainnya termasuk akta

dibawah tangan yaitu :

1. Akta otentik merupakan alat bukti tertulis sebagaimana yang dmaksud dalam

pasal 1868 BW, 164 RIB dan 283 RDS;

2. Akta otentik sejak semula sengaja dibuat sebagai alat bukti;

3. Akta otentik dibuat oleh dan dihadapan pejabat Negara yang ditunjuki

berdasarkan undang-undang;

4. Berdasarkan pasal 1870 BW atau 165 RIB akta otentik memberikan diantara pada

pihak, ahli warisnya dan orang-orang yang mendapat hak dari mereka suatu bukti

yang sempurna tentang apa yang dimuat didalamnya;

5. Akta otentik selain merupakan alat bukti sempurna, juga sebagai bukti yang

mengikat. Merupakan bukti yang sempurna dalam arti tidak memerlukan sesuatu

penambahan pembuktian. Sedangkan mengikat dalam arti bahwa apa yang ditulis

didalmnya harus dipercaya oleh hakim, yaitu harus diangap sebagai benar,

selama ketidakbenarannya tidak dibuktikan.

5

Apabila kita melihat dari kepastian hukumnya, maka kekuatan pembuktian akta

otentik itu adalah sebagai berikut :

1. Kekuatan pembuktian lahir

Bahwa suatu akta yang lahirnya tampak sebagi akta otentik sert memenuhi

syarat–syarat yang telah ditentukan, maka akta itu berlaku atau dapat diangap

sebagai akta otentik, sampai terbukti sebaliknya. Hal ini berarti bahwa tanda

tangan pejabat dianggap sebagai aslinya, sampai ada pembuktian sebaliknya.

2. Kekuatan pembuktian formil

Dalam arti formil akta otentik membuktikan kebenaran dari pada apa yang

dilihat, didengar dan dilakukan pejabat. Ini adalah pembuktian tentang kebenaran

daripada keterangan pejabat sepanjang mengenai apa yang dilakukan dan

dilihatnya. Dalam hal ini yang pasti adalaha tanggal dan tempat akta otentik itu

dibuat serta keaslian tanda tangannya.k

3. kekuatan pembuktian materiil

Pada umumnya akta pejabat tidak mempunyai kekuatan materiil, karena akta

pejabat tidak lain hanyalah untuk membuktikan kebenaran apa yang dolihat dan

dilakukan oleh pejabat. Akta pejabat yang mempunyai kekuatan pembuktian

materil adalah akta yang dilakukan atau dikeluarkan kantor pencatatan sipil.

Ada 3 (tiga) syarat yang harus dipenuhi untuk dikategorikan sebagai akta otentik

yaitu :

6

1. Akta itu harus dibuat oleh (door) atau di hadapan (ten overstaan) seorang pejabat

umum.

Akta ini disebut juga dengan akta relaas atau akta berita acara yang berisi

uraian dari pejabat umum yang dilihat dan disaksikaan pejabat umum sendiri atas

permintaan para pihak agar tindakan atau perbuatan para pihak yang dilakukan

dituangkan ke dalam bentuk akta otentik. Sedangkan akta yang dibuat di hadapan

pejabat umum dalam praktek disebut akta pihak yang berisi uraian atau

keterangan, pernyataan para pihak yang diberikan atau yang diceritakan

dihadapan pejabat umum. Para pihak berkeinginan agar uraian atau

keterangannya dituangkan ke dalam bentuk akta otentik.

Disini harus ada keinginan atau kehendak dan permintaan para pihak . jika

keinginan dan permintaan para pihak tidak ada pejabat umum tidak akan

membuat akta dimaksud. Untuk memenuhi keinginan dan permintaan para pihak

pejabat umum dapat memberikan saran dengan tetap berpijak pada aturan hukum.

Ketika saran pejabat umum diikuti oleh para pihak dan dituangkan dalam bentuk

akta otentik, hal tersebut tetap merupakan keinginan dan permintaan para pihak,

bukan saran atau pendapat pejabat umum, selain itu, atau isi aktapun merupakan

perbuatan para pihak, bukan perbuatan atau tindakan pejabat umum.

Pengertian tersebut di atas merupakan salah satu karakter yuridis dari akta

otentik. Dalam arti hal ini tidak berarti bahwa pejabat umum sebagai pelaku dari

akta tersebut, tetapi pejabat umum tetap berada di luar para pihak atau buka pihak

dalam akta tersebut.

7

Dalam tataran hukum yang benar mengenai akta otentik, jika suatu akta

otentik dipermasalahkan oleh para pihak, maka :

a. Para pihak datang kembali ke pajabat umum untuk membuat pembatalan

tersebut dan jika ada yang dibatalkan sudah tidak mengikat lagi para pihak,

para pihak menanggung segala akibat dari pembatalan tersebut;

b. Jika para pihak tidak sepakat bahwa akta yang bersangkutan dibatalkan, salah

satu pihak dapat menggugat pihak lainnya dengan gugatan untuk

mendegradisikan, hakim yang memeriksa gugatan dapat memberikan

penafsiran tersendiri atas akta otentik yang sudah didegradasikan, apakah

tetap mengikat para pihak atau dibatalkan ?. hal ini tergantung pada

pembuktian dan penilaian hakim.

Apabila dalam posisi yang lain, yaitu salah satu pihak merasa dirugikan dari

akta yang dibuat oleh pejabat umum, pihak yang merasa dirugikan dapat

menuntut ganti rugi berupa tuntutan ganti rugi kepada pejabat umum yang

bersangkutan dengan kewajiban penggugat, yaitu dalam gugatan harus dapat

membuktikan bahwa kerugian tersebut akibat langsung dari akta otentik tersebut.

Dalam kedua posisi tersebut, penggugat harus dapat membuktikan apa saja yang

dilanggar oleh pejabat umum, baik dari aspek lahiriah, aspek formal, maupun

aspek materiil atas akta otentik.

2. Akta itu harus dibuat dalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang (wet).

8

Akta yang dibuat oleh atau di hadapan pejabat umum dalam bentuk yang udah

ditentukan dalam undang-undang. Dalam hal ini undang-undang harus diartikan

sebagaimana yang tersebut dalam undang-undang Nomor 10 Tahun 2004 tentang

Pembentukan Perturan Perundang-undangan.

Pasal 1 angka 2 undang-undang tersebut menegaskan bahwa :

“Peraturan perundang-undangan adalah peraturan tertulis yang dibentuk oleh

lembaga Negara atau pejabat yang berwenang dan mengikat secara umum”.

Pasal 1 angka 3 menyatakan bahwa :

“Undang-undang adalah peraturan perundang-undangan yang dibentuk oleh

Dewan Perwakilan rakyat dengan persetujuan bersama presiden”.

Dalam pasal 38 UUJN disebutkan bahwa :

(1) Setiap akta Notaris terdiri atas :

a. Awal akta atau kepala akta;

b. Badan akta; dan

c. Akhir atau penutup akta.

(2) Awal akta atau kepala akta memuat :

a. Judul akta;

b. Nomor akta;

c. Jam, hari, tanggal, bulan dan tahun; dan

d. Nama lengkap dan tempat kedudukan Notaris.

(3) Badan akta memuat :

9

a. Nama lengkap, tempat dan tanggal lahir, kewarganegaraan, pekerjaan,

jabatan, kedudukan, tempat tinggal para penghadap dan/atau orang yang

mereka wakili;

b. Keterangan mengenai kedudukan bertindak penghadap;

c. Isi akta yang merupakan kehendak dan keinginan dari pihak yang

berkepentingan; dan

d. Nama lengkap, tempat tinggal dan tanggal alhir, serta pekerjaan, jabatan,

kedudukan, dan tempat tinggal dari tiap-tiap saksi pengenal.

(4) Akhir atau penutup akta memuat :

a. Uraian tentang pembacaan akta sebagaimana dimaksud dalam pasal 16 ayat

(1) huruf I atau Pasal 16 ayat (7);

b. Uraian tentang penandatanganan dan tempat penandatanganan atau

penerjemahan akta apabila ada;

c. Nama lengkap, tempat dan tanggal lahir, pekerjaan, jabatan, kedudukan,

dan tempat tinggal dari tiap-tiap saksi akta; dan

d. Uraian tentang tidak adanya perubahan yang terjadi dalam pembutaan akta

atau uraian tentang adanya perubahan yang dapat berupa penambahan,

pencoretan atau penggantian.

3. Pejabat umum oleh atau di hadapan siapa akta itu dibuat harus mempunyai

wewenang untuk membuat akta itu.

Wewenang Notaris dan PPAT meliputi empat hal , yaitu :

a. Notaris harus berwenang sepanjang menyangkut akta yang harus dibuat itu.

10

Wewenang Notaris dan PPAT dalam pembuatan akta otentik sepanjang

tidak dikecualikan kepada pihak atau pejabat lain atau notaris juga berwenang

membuatnya. Di samping dapat dibuat oleh pihak atau pejabat lain, juga

mengandung makna bahwa wewenang notaris dalam membuat akta otentik

mempunyai wewenang yang umum, sedangkan pihak lainnya mempunyai

wewenang terbatas, seperti halnya PPAT yaitu hanya terbatas pada pembuatan

delapan jenis akta saja.

b. Notaris harus berwenang sepanjang mengenai orang untuk kepentingan siapa

akta itu dibuat.

Mengenai orang dan untuk siapa akta itu dibuat harus ada keterkaitan yang

jelas.

c. Pejabat umum harus berwenang sepanjang mengenai tempat di mana akta itu

dibuat.

Baik Notaris maupun PPAT mempunyai tempat kedudukan dan wilayah

kerja masing-masing .

d. Notaris haris berwenang sepanjang mengenai waktu pembuatan akta itu.

Notaris Dan PPAT dalam menjalankan tugas jabatannya harus dalam

keadaan aktif, artinya tidak dalam keadaan cuti, atau diberhentikan sementara

waktu.

Dengan demikian seorang Notaris sudah memenuhi syarat sebagai pejabat umum-

Notaris sebagaimana yang ditentukan oleh pasal 1868 BW, sehingga akta yang

dibuatnya adalah akta otentik dan mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna.

11

Jika demikian, maka bagaimana kedudukan hukum tentang akta yang dibuat oleh

PPAT ?

II. FAKTA EMPIRIS

Untuk melakukan kegiatan yang berkaitan dengan Pendaftaran Tanah baik itu

pemindahan hak atas tanah, pembebanan hak atas tanah dan akta-akta lainnya yang

diatur dalam peraturan Perundang-undangan yang berlaku yaitu Peraturan Pemerintah

Republik Indonesia No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Dalam

melaksanakan Pendaftaran Tanah Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh Pejabat

Pembuat Akta Tanah ( selanjutnya PPAT ). Pengaturan tentang PPAT tersebut

berdasarkan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 37 Tahun 1998. PPAT

adalah Pejabat Umum yang diberikan wewenang untuk membuat akta-akta otentik

mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas

satuan rumah susun.

akta pejabat umum PPAT tidak memenuhi syarat sebagaimana yang tercantum

dalam Pasal 1868 BW, khususnya akta PPAT dibuat tidak berdasarkan undang-

undang, tetapi hanya berupa aturan hukum setingkat Peraturan Pemerintah atau

Peraturan Menteri. Dengan demikian , akta PPAT bukan sebagai akta otentik,

melainkan sebagai perjanjian biasa setingkat dengan akta dibawah tangan. Dari segi

fungsi, akta PPAT hanya mempunyai pembuktian dengan kualifikasi sebagai surat di

bawah tangan yang penilaian pembuktiannya ( jika bermasalah) diserahkan kepada

hakim jika hal tersebut diperiksa atau menjadi objek gugatan di pengadilan negeri.

Alasan lain bahwa akta PPAT bukan akta otentik , karena para PPAT hanya mengisi

12

formulir/blanko akta (to fiil) yang telah disediakan oleh pihak lain, bukan membuat

(to make) akta.

Hal ini harus menjadi perhatian pemerintah Indonesia agar dapat dibuatkan suatu

peraturan yang jelas mengenai Kompetensi Peradilan terhadap Kedudukan PPAT dan

Akta-aktanya. Maka dari itu PPAT harus juga memahami tentang Asas-asas Umum

Pemerintahan yang Balk, meliputi: asas kepastian hukum, asas keseimbangan, asas

bertindak cermat, asas motivasi untuk setiap keputusan badan pemerintahan, asas

tidak boleh mencampuradukan kewenangan, asas kesamaan dalam mengambil

keputusan, asas permainan yang layak, asas keadilan atau kewajaran, asas

menanggapi pengharapan yang wajar, asas meniadakan akibat-akibat suatu keputusan

yang batal, asas perlindungan atas pandangan hidup, asas kebijaksanaan dan asas

penyelenggaraan kepentingan umum. Perbedaan yang mendasar antara PPAT dan

Pejabat Tata Usaha Negara adalah PPAT tidak mendapat fasilitas dari negara seperti

gaji, tunjangan-tunjangan dan pensiun.

Sekretaris Daerah Kota (Sekdakot) Bogor H.Deddy S Hamdan, mewakili

Walikota Bogor HR. Iswara Natanegara membuka penyuluhan hukum bagi aparatur

kecamatan dan kelurahan. Kegiatan ini diikuti oleh Camat, Sekcam, dan Lurah se

Kota Bogor. Dalam sambutan tertulisnya, Walikota Bogor mengatakan, penyuluhan

ini merupakan kegiatan pembinaan hukum, yang sangat penting dilakukan untuk

meningkatkan wawasan dan pemahaman serta kesadaran hukum aparatur kecamatan

dan Kelurahan. Diharapkan ada dukungan lebih besar bagi upaya penegak hukum

yang bertujuan mewujudkan ketertiban umum.

13

Di era otonomi daerah sekarang perlu untuk diperhatikan upaya penegak hukum

dalam menjalankan tugas, fungsi dan wewenangnya. Dengan peran penting yang

harus diemban sesuai berbagai ketentuan tentang kewenangan tugas yang berlaku,

salah satu peran penting adalah peran sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan

Pejabat Pembuat Akta Tanah, mengingat akta yang dibuat merupakan dokumen

otentik yang kebenarannya tidak dapat disangkal dan oleh karenanya bisa menjadi

bukti sempurna dibadan peradilan. Oleh karena itu diharapkan setiap PPAT dapat

melaksanakan tugas dan tanggung jawab dengan sebaik-baiknya karena proses

pembuatan akta tanah harus berpegang pada asas patiha, yaitu kewaspadaan,

ketelitian dan hati-hati, sehumgga akta yang dihasilkan benar-benar bisa memberikan

kepastian hukum bagi masyarakat yang menggunakannya.

Setiap perjanjian yang bertujuan untuk memindahkan hak atas tanah,

menggadaikan, atau meminjam uang dengan hak atas tanah sebagai jaminan atau

tanggungan harus dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh dan di hadapan

pejabat umum yang khusus ditunjuk untuk itu oleh Menteri Negara/Kepala Badan

Pertanahan Nasional, dalam hal ini adalah PPAT. Keharusan pemindahan hak atas

tanah dilakukan dengan akta PPAT adalah disebabkan akta PPAT yang dibuat

merupakan dasar kepastian hukum selanjutnya. Tanah yang diperjual belikan dengan

perantaraan PPAT, boleh jadi tanah yang sudah bersertifikat dan tanah yang belum

bersertifikat. Atas tanah yang sudah bersertifikat, peran PPAT adalah dapat langsung

membuatkan akta jual belinya dengan disaksikan oleh 2 (dua) orang saksi, setelah

14

sebelumnya PPAT memeriksa dan dirasa benar mengenai surat-surat atau persyaratan

yang diperlukan. Selanjutnya, baru dapat dibuatkan peralihan hak atas tanah atau

balik nama di Kantor Pertanahan. Sedangkan atas tanah yang belum bersertifikat,

pada saat pembuatan akta jual beli saksinya adalah Lurah setempat dan stafnya,

sebelumnya PPAT memperoleh surat pernyataan tidak sengketa dari pemilik yang

diketahui oleh Lurah dan Camat setempat. Kemudian pembeli dapat melakukan

permohonan hak atas tanah tersebut kepada Kantor Pertanahan atas namanya sendiri.

Dari rangkaian tersebut di atas, maka pemahaman dari sebagian aparatur Negara

kita, secara khusus dalam lingkup pertanahan, lebih melihat bahwa akta PPAT

merupakan akta otentik yang tidak diragukan lagi kebenarannya. Sehingga untuk

menyangkalnya harus dilakukan dengan membuktikan sebaliknya. Maksudnya bahwa

penggugat harus menghadirkan akta otentik lain untuk menyangkal keabsahan dari

akta otentik yang sebelumnya.

III. PANDANGAN PAKAR HUKUM

Pada dasarnya PPAT dan akta PPAT belum memmpunyai kedudukan hukum

yang kuat, oleh karena itu agar kjedudukan hukumnya kuat maka harus diatur dan

dibuatkan Undang-undang Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah. (Habib Adjie,

Meneropng Khazanah Notaris dan PPAT di Indonesia (kumpulan Tulisan tentang

Notaris dan PPAT), 2009 : 267-275, Citra Aditya Bakti, Bandung).

Notaris adalah Pejabat Umum yang berwenang untuk membuat akta otentik dan

kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam UUJN. Pemberian kualifikasi

sebagai pejabat umum tidak hanya kepada Notaris saja, tapi juga diberikan kepada

15

Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), Pejabat Lelang, dengan demikian Notaris

sudah pasti Pejabat Umum, tapi tidak setiap Pejabat Umum pasti Notaris, karena

Pejabat umum bisa juga PPAT atau Pejabat Lelang.

Dalam aturan hukum yang lain, ada juga istilah Pejabat Negara, selain itu ada

juga Badan atau Pejabat Tata usaha Negara , yaitu badan atau Pejabat yang

melaksanakan urursan pemerintahan berdasarkan peraturan perundang-undanagn

yang berlaku. Penjelasan pasaltersebut, yang dimaksud urusan pemerintahan ilaha

kegiatan yang bersifat eksekutif. Dalam kehidupan sehari-hari yang dimaksud dengan

pemerintah adalah keseluruhan kegiatan yang menjadi tugas dan dilaksanakan oleh

para Badan dan Jabatan (Pejabat) Tata Usaha Negara (TUN) yang bukan pembuatan

peraturan dan mengadili.

Sebutan Pejabat Tata Usaha Negara , tidak hanya ditujukan kepada mereka yang

secara struktural memangku suatu jabatan Tata Usaha Negara , tetapi juga dapat

ditujukan kepada siapa saja yang berdasarkan peraturan perundang-undangan

melaksanakan urusan pemerintahan (fungsional), maka yang berbuat demikian dapat

dianggap sebagai Badan atau Pejabat Tata Usaha Negara, sehingga segala keputusan

yang mereka keluarkan yang memenuhi syarat sebagai Keputusan Tata Usaha

Negara, jika merugikan pihak-pihak tertentu, keputusan tersebut dapat dijadikan

objek gugatan ke Pengadilan Tata Usaha Negara.

Untuk hal tertentu, tidak selalu keputusan yang dibuat oleh Pejabat Tata Usaha

Negara memenuhi syarat sebagai Keputusan tata usaha Negara, hal ini berlaku pada

Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Secara fungsional Jabatan PPAT termasuk

16

dalam kategori Pejabat Tata Usaha Negara , yaitu ketika menjalankan urusan

pemerintahan berupa tangkaian merupakan satu kesatuan dari proses pendaftaran

tanah, dengan membuat akta PPAT, tapi akta PPAT tidak termasuk objek gugatan di

Pengadilan Tata Usaha Negara, karena akta PPAT bukanlah beschikking. Oleh

karena elemen obyek tidak dipenuhi, maka seorang PPAT tidak dapat digugat di

Pengadilan Tata Usaha Negara . oleh Philpus M. Hadjon dikemukakan pula bahwa :

Figur hukum akta PPAT bukan Keputusan Tata Usaha Negara (KTUN) , karena

akta PPAT :

1. Tidak memenuhi hakekat KTUN sebagai suatu besluit. Suatu besluit pada

hakekatnya adalah suatu beslissing. Akta PPAT bukanlah suatu beslissing dari

PPAT.

2. Bukan norma hukum sebagaimana halnya KTUN adalah norma penutup dalam

rangkaian norma hukum.

3. Tidak memenuhi unsur KTUN menurut ketentuan pasal 1. 3 UU No.5 1986. Dan

PPAT bukanlah pejabat TUN dalam kaitannya dengan ketentuan Pasal 1.6 UU.

No. 5 Tahun 1986.

Kedudukan PPAT sebagaimana tersebut di atas ditegaskan dalam Putusan

Mahkamah Agung Republik Indonesia :

1. Nomor 62 K/TUN/1998, tanggal 28 Juli 2001, ditegaskan bahwa Pejabat Pembuat

Akta Tanah (PPAT) sebagai Pejabat Tata Usaha Negara , namun dalam hal ini

pejabat tersebut bertindak sebagai Pejabat Umum dalam bidang perdata, dan akta

PPAT bukan Keputusan Pejabat Tata Usaha Negara sebagaimana dimaksud

17

dalam pasal 1 sub 3 undang-undang nomor 5 tahun 1986, sehingga tidak dapat

dijadikan obyek sengketa Tata Usaha Negara.

2. Nomor 302 K/TUN/1999, tanggal 8 Februari 2000, ditegaskan bahwa Pejabat

Pembuat Akta Tanah (PPAT) adalah Pejabat Tata Usaha Negara, karena

melaksanakan urusan pemerintahan berdasarkan peraturan perundang-undangan

(Pasal 1 ayat (2) Undang-undang Nomor 5 Tahun 1986 jo Pasal 19 PP . No. 10

Tahun 1961), akan tetapi akta jual beli yang dibuat oleh PAT bukan merupakan

Keputusan Tata Usaha Negara karena bersifat bilateral ( kontraktual), tidak berifat

universal yang merupakan sifat Keputusan Tata Usaha Negara.

Menurut Philipus M. Hardjon, Formulir Pendaftaran Tanah bukan akta otentik,

(Surabaya Post, 31 januari 2001 halaman 3 ) karena syarat dari akta otentik itu , yaitu:

1. Di dalam bentuk yang ditentukan oleh Undang-Undang (bentuknya baku),

2. Dibuat oleh dan dihadapan Pejabat Umum.

Sedangkan Irawan Soerodjo ( Kepastian Hukum Hak Atas Tanah Di Indonesia,

Arkola, Surabaya, 2003 : 148 ) bahwa ada 3 (tiga) unsur esensialia agar terpenuhinya

syarat formal suatu akta otentik, yaitu :

1. Di dalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang;

2. Dibuat oleh dan dihadapan Pejabat Umum;

3. Akta yang dibuat oleh atau di hadapan Pejabat Umum yang berwenang untuk itu

dan di tempat dimana akta itu dibuat.

Pasal 1868 BW merupakan sumber untuk otensitas akta Notaris juga merupakan

dasar legalitas eksistensi akta Notaris, dengan syarat–syarat sebagai berikut :

18

a. Akta itu harus dibuat oleh (door) atau di hadapan (tenoverstaan) seorang Pejabat

Umum;

b. Akta itu harus dibuat dalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang;

c. Pejabat umum oleh atau di hadapan siapa akta itu dibuat, harus mempunyai

wewenang untuk membuat akta itu.

IV. PANDANGAN PENULIS

Berdasarkan teori dan landasan yuridis tersebut di atas, maka penulis

berkesimpulan bahwa akta PPAT tidak dapat dikategorikan sebagai akta otentik.

Walaupun dalam kenyataannya Notaris dan PPAT merupakan pejabat Negara, tetapi

dalam hal pembuatan aktanya berbeda.

Notaris telah memenuhi syarat sebagaimana yang tersebut dalam Pasal 1868 BW,

sehingga akta yang dibuat oleh atau di hadapan Notaris sebagai akta otentik yang

mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna, sedangkan akta Pejabat Umum

PPAT tidak memenuhi syarat sebagaimana yang tercantum dalam Pasal 1868

KUHPerdata, khususnya akta PPAT dibuat tidak berdasarkan Undang-undang, tapi

hanya berupa aturan hukum setingkat Peraturan Pemerintah atau Peraturan Menteri.

Dengan demikian akta PPAT bukan sebagai akta otentik, tapi hanya perjanjian

biasa setingkat dengan akta dibawah tangan, dari segi fungsi hanya mempunyai

pembuktian dengan kualifikasi sebagai surat di bawah tangan, yang penilaian

pembuktiannya (jika bermasalah) diserahkan kepada hakim, jika hal tersebut

diperiksa atau menjadi objek gugatan di pengadilan negeri. Alasan lain bahwa akta

19

PPAT bukan akta otentik, karena para PPAT hanya mengisi formulir/blangko akta (to

fill) yang telah disediakan oleh pihak lain, bukan membuat (to make) akta.

Berdasarkan aturan hukum yang terakhir tersebut, telah membuka mata kita

sebagai PPAT, ternyata secara kelembagaan, dalam hal ini PPAT dan akta PPAT

belum mempunyai kedudukan hukum yang kuat, oleh karena itu, jika memang

lembaga PPAT masih tetap dipertahankan sebagai bagian dari sistem hukum nasional,

(artinya kewenangan PPAT tidak akan diambil alih oleh Notaris berdasarkan Pasal 15

ayat 2 huruf f UUJN), maka untuk segera dibuat Undang-undang Jabatan Pejabat

Pembuat Akta Tanah.

20