Bab v Pendekatan & Metodologi

7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi

1/128

Metodologi penyusunan Rencana Tata Bangunan dan

Lingkungan (RTBL) Kawasan Sempadan Irigasi KW0 ! KW0"

#o$ar% diuraikan secara sistematika &erikut '5.1 Kedudukan RTBL Dan Kawasan PerencanaanA. Kedudukan Dokumen RTBL

Dalam pelaksanaan, sesuai kompleksitas permasalahan kawasannya, RTBL

juga dapat berupa:a rencana aksikegiatan komunitas (community*action

plan+,-)%& rencana penataan lingkungan (neig$&our$ood*de.elopment

plan/-)%c panduan rancang kota (ur&an*design guidelines12L)

Seluruh rencana, rancangan, aturan, dan mekanisme dalam penyusunan

Dokumen RTBL harus merujuk pada pranata pembangunan yang lebih tinggi,

baik pada lingkup kawasan, kota, maupun wilayah. edudukan RTBL dalam

pengendalian bangunan gedung dan lingkungan sebagaimana digambarkan

dalam diagram ! pada halaman berikut:

R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !$


2/128

B. STRUKTUR DAN SISTEMATIKA DOKUMEN RTBL

Sesuai dengan ketentuan yang tercantum di dalam )eraturan )emerintah

*omor +' Tahun $$% tentang )eraturan )elaksanaan -ndang&undang *omor

Tahun $$ tentang Bangunan /edung pasal 0 ayat 12, struktur dan

sistematika dokumen RTBL sebagaimana digambarkan dalam diagram pada

halaman berikut:



3/128

5.2 Metode Pendekatan Studi

Pada dasarnya metode pendekatan yang akan dilakukan dalam

penyusunan RTBL ini adalah :

A. Mengatasi permasalahan yang sudah timbul di kawasan perencanaan,

khususnya permasalahan yang berkaitan dengan tata bangunan dan

lingkungan sepanang sempadan irigasi.

B. Menciptakan konsep!konsep desain baru yang memberikan

kecendrungan ke arah perkembangan yang lebih baik dari kondisi ideal

yang sudah ada.

Pendekatan yang akan dilakukan adalah dengan menghasilkan konsep!

konsep desain yang merupakan hasil analisis dari beberapa masukan, yaitu :

"# $aian kebiaksanaan yang disesuaikan dengan rencana tata

ruang yang sudah ada %R&TR$ $arawang dan RTR$#.

'# $ondisi eksisting yang ditekankan pada kecendrungan

perkembangan yang teradi, khususnya pada perkembangan kegiatan

yang mengakibatkan teradinya perubahan lingkungan dan (isik

bangunan.

)# Pendekatan secara konperhensi( integral dengan menggunakan

teknis wawancara, dialog interakti(, da(tar isian dan kaian langsung

terhadap peta dan data*in(ormasi karakter (isik bangunan serta sosial

ekonomi maupun tata nilai masyarakat %kultur budaya# setempat.

+# Analisis standar (isik perencanaan yang berlaku dan disesuaikan

dengan kecendrungan perkembangan yang teradi, kemudian di

implementasikan kedalam bentuk ruang dan tata bangunan sertalingkungan secara arsitektural maupun urban desainnya.

# $onsep pengembangan penataan kawasan kumuh yang

disesuaikan dengan perkembangan dan kondisi serta permasalahannya

sehingga dalam penentuan kriteria desain dapat mencerminkan karakter

bangunan dan lingkungan yang sesuai dengan kultur setempat.

-ecara umum metodologi penyusunan RTBL $awasan -empadan rigasi

/ohar dapat digambarkan dalam bentuk bagan pendekatan seperti padaGambar 5.3.



4/128

5.3 Terminologi

5.3.1 Peruntukan Lahan Mikro

Lahan merupakan unsur utama kota yang paling kritikal, maka alokasi

lahan %atau relokasi lahan untuk peremaaan# harus didasarkan kepada

kebutuhan dari organisasi sosial masyarakat pemakainya sealan dengan

skenario pembangunan yang telah digariskan bagi kawasan yang dimaksud.

0eala peman(aatan lahan kota secara makro semakin mengarah kepada

peruntukkan yang bersi(at campuran, oleh karena itu secara mikro alokasi

peruntukan lahan tidak lagi hanya bersi(at hori1ontal akan tetapi uga sudah

menurus kearah 2ertikal atau multi lapis. Re1oning dilakukan apabila perlu

harus dimungkinkan agar rencana kota lebih tanggap terhadap desakan serta

si(at pembangunan yang semakin kompleks.

5.3.2 Intensitas Pemanfaatan Lahan

3ilai intensitas peman(aatan lahan yang akan diberikan harus

didasarkan kepada setiap enis peruntukan serta kemampuan daya dukung

dari lahan kawasan. $emampuan daya dukung ini dipengaruhi oleh beberapa

(aktor :

a# Tingkat aksesibilitas dari kawasan %transportasi*sirkulasi#.

b# Potensi lokasi kawasan dilihat dari tatanan kota yang lebih luas.

c# 4aya dukung lahan.

d# -umber daya alam yang dimiliki kawasan.

e# nter2ansi teknologi akan dapat sampai pada batas!batas tertentu danmeningkatkan kemampuan lahan terutama untuk transportasi dan daya

dukung lahan.



5/128

Gambar 5.3

K!"#GK" PMIKI!"# P#$%S%#"#

!T&L K"'"S"# SMP"("# I!IG"SI )*+"!


K3+3/R1/2,/ -3RK3MB,/2,/K4T, 5,/2 T3R1S M3/3R1S

-3RK3MB,/2,/ -3/11KK,W,S,/ IRI2,SI

-3RK3MB,/2,/ K32I,T,/M,S5,R,K,T ,/ K32I,T,/

1S,6,/5,

-3/1R1/,/ K1,LIT,SLI/2K1/2,/ ,/

3ST3TIK,

I-3RL1K,/ -3R,T1R,/ 'Tata Bangunan dan Lingkungan

IDENTIFIKASI

KAWASAN SEMPADAN IRIASI

KW!"#KW!$

PENENTUAN KRITERIA DESIN KONSEP PENEMBANAN

RTBL

-3L,KS,/,,/ K,#I,/ ,/ ,/,LISIS

Ke&i7aksanaan pem&angunan

perkotaan Struktur ruang dan pola

keruangan Karakteristik lingkungan 8sik

dan pem&entukan Karakteristik sosial &udaya

9) 1r&an 3n.ironmental esign 2uidelines(12L):) e.elopment +ontrol -lan;) 1r&an 3n.ironmental Building esign

2uidelines


6/128

3ilai intensitas pembangunan yang diberikan mencerminkan daya

tampung di kawasan tersebut yang dinyatakan dengan luas total lantai

bangunan e(ekti( yang boleh dibangun di kawasan tersebut. ni merupakan

ambang batas pembangunan dan tidak boleh dilampaui. 4istribusi intensitas

pembangunan dinyatakan sebagai $oe(esien Lantai Bangunan %$LB#. 3ilai

$LB akan menentukan skala pembangunan kawasan. Penentuan enis

peruntukan lahan %mikro# serta nilai intensitasnya tidak lepas dari analisis

ekonomi urban %(aktor supply dan permintaan# dari kawasan yang akan

dikembangkan.

5.3.3 Sistem Keterkaitan !uang ,linkage s-stem

-istem keterkaitan ruang adalah sistem aringan yang akan

menghubungkan berbagai enis peruntukan lahan, baik secara makro atau

mikro. -istem keterkaitan ruang ini sangat 2ital untuk membuat (ungsi

kawasan bekera secara e(isien. -istem penghubung merupakan alur!alur

sirkulasi, baik bagi berbagai kendaraan bermotor maupun pealan kaki.Pada sistem penghubung inilah semua akti2itas serta interaksi sosial

masyarakat berlangsung. Pemisahan yang elas antara berbagai modus

komponen sirkulasi %pealan kaki, kendaraan bermotor, pengangkutan

barang*penumpang dan sebagainya# perlu diwuudkan secara konsepsional.

4emikian pula (aktor iklim %tropis# yang berpengaruh, terutama untuk

mendorong orang mau beralan kaki merupakan 2ariabel yang penting untuk

dipertimbangkan didalam analisis serta perumusan rancangan dari sistem

keterkaitan ini. Peruntukan lahan mikro adalah hasil perpaduan antara

analisis sistem keterkaitan dan peruntukan lahan umum.

5.3./ !uang Terbuka Kota serta Tata +i0au

Ruang terbuka kota mencakup ' %dua# aspek, yaitu :

a# Aspek (ungsional untuk memberi wadah bagi sistem keterkaitan

ruang, dimana segala bentuk akti2itas masyarakat berlangsung.



7/128

b# Aspek ekologis untuk menaga agar keseimbangan ekosistem

lingkungan binaan dapat bekera secara baik.

Bentuk dan si(at ruang terbuka yang bersi(at (ungsional ditentukan

oleh si(at dari akti2itas manusia yang berlangsung didalamnya. Ruang

terbuka kota tidak hanya dita(sirkan secara (isik dan 2isual, akan tetapi

harus dibentuk berdasarkan konsep sosiologis yang dirumuskan secara

matang. Pengadaan tempat bagi kegiatan sektor non (ormal %seperti

pedagang kaki lima# perlu diatur didalam perumusan konsep ruang terbuka

ini.

5.3.5 Tata &angunan

Tata bangunan dimaksudkan untuk mengelola 2olume pembangunan

serta mendapatkan bentuk ruang kota yang diinginkan sesuai dengan

distribusi enis akti2itas yang berlangsung didalam ruangan tersebut dan

nilai $LB yang terkandung di dalamnya. 5leh karena itu, perletakan

bangunan harus diatur sedemikian rupa agar dapat mende(enisikan ruang

kota secara baik, seperti yang telah dirumuskan secara konseptual padaaspek ruang terbuka diatas ) %tiga# aspek yang dipakai sebagai pegangan

didalam menata bangunan, yaitu :

a# Aspek pengendalian bentuk massa bangunan seperti6 sosok,

ketinggian arak bebas dan sebagainya.

b# Aspek non teknis yang harus diperhatikan sebagai dampak, yaitu :

aspek sosial budaya, ekonomi, psikologi dan sebaginya.

c# Aspek lingkungan: orientasi, aliran udara, sinar matahari, bayangan%semua berkaitan dengan iklim#, warna, tekstur, preser2asi dan

konser2asi.

5.3. Prasarana

Prasarana yang dimaksud akan memberikan dorongan serta ruang

gerak bagi pendekatan perencanaan dan perancangan kota yang ino2ati(

tidak sekedar kreati(. ni semua akan memungkinkan terwuudnya

penyelesaian masalah perkotaan yang appropriate bagi setiap bagian kota



8/128

sesuai dengan potensi yang dimiliki, bukan sekedar penyelesaian yang

bersi(at standar seperti yang berlaku saat ini. -emua ini pada gilirannya

akan mewuudkan lingkungan kota yang kaya dengan 2ariasi, atidiri,

berwawasan lingkungan serta tidak monoton maupun membosankan dan

yang paling penting tanggap (enomena yang berlangsung di masyarakat.

5.3. "dministrasi

Administrasi yang dimaksud disini adalah pemberian bonus, intensi(,

kemungkinan pengalihan hak membangun %trans(er o( de2elopment right#,

hak membangun diatas atau dibawah ruang!ruang kota %air right and under

ground de2elopment#, kemudian dalam (iskal, perpaakan, peri1inan dan

lain!lain. -emua perlu dikai kemungkinan penerapannya secara konseptual

serta dampak yang diakibatkan.

5.3. Pengertian !T&L

". RTBL merupakan pengembangan dari panduan rancang kota %PR$#, urban

en2uron mental design guidelines %&40L#, de2elopment central plan.$arena tidak hanya memuat panduan rencana teknik tata bangunan

%urban en2uron mental building design guidelines#, namun uga mengatur

program dan pengendalian pelaksanaannya %de2elopment guidelines#.

'. RTBL salah satu perangkat kendali penataan bangunan yang memberikan

arahan pengawasan, penertiban dan mekanisme periinan, memberikan

arahan program serta rencana yang dapat diacu oleh setiap pelaku

pembangunan, khususnya masyarakat dan duania usaha yang sekaligusmemperdayakan kemampuan kelembagaan pemerintah daerah.

). RTBL uga merupakan salah satu wuud konkrit proses menuu arsitektur

perkotaan yang mewadahi, yaitu layak huni %li2able#, berati diri

%imageable# dan produkti( %endurung#.

+. RTBL adalah uraian teknis secara terperinci tentang ketentuan!

ketentuan, persyaratan!persyaratan, standar dimensi dan standar

kualitas yang memberikan arahan bagi terselenggaranya serta



9/128

terbangunnya suatu kawasan (isik kota tertentu baik bangunan,

prasarana dan sarana utilitas maupun lingkungannya.

. RTBL merupakan perangkat pengendali bangunan berskala besar

khususnya dalam bidang tata kota.

7. RTBL berperan sebagai perantara atau embatan antara rencana rencana

tata ruang dengan kegiatan pembangunan (isik perkotaan, kawasan

maupun lingkungan.

5./ Taha4an Kegiatan Pen-usunan !T&L Kaasan Sem4adan Irigasi

)ohar

Tahapan kegiatan penyusunan RTBL $awasan -empadan rigasi /ohar

ini terdiri dari beberapa tahap yaitu, tahapan persiapan sur2ey, pelaksanaan

sur2ey, kompilasi dan analisis %(akta dan analisis# dan perumusan RTBL

%dra(t, diskusi dan laporan akhir#. -ecara keseluruhan kegiatan pelaksanaan

penyusunan RTBL $awasan -empadan rigasi /ohar secara umum dan

elasnya dapat dilihat pada Gambar 5./dibawah ini.

5./.1 Taha4 Persia4an Sur6e-

Pada tahap pelaksanaan paling awal untuk penyusunan RTBL ini, pada

dasarnya akan dilakukan sebagai berikut :

". Persiapan dasar dalam tata tertib pelaksanaan yang memenuhi

ketentuan prosedur yaitu melalui pengurusan aspek administrasi proyek

dan penanganan surat!surat penugasan maupun surat periinan yang

sebagaimana ditetapkan dalam ketentuan yang berlaku serta ketentuanbirokrasi yang la1imnya digunakan.

'. Persiapan dan rancangan kera, terutama dalam penyusunan

metodologi pelaksanaan dan studi pendahuluan berdasarkan re(erensi

literatur guna menambah aspek materi yang tertuang dalam RTBL.

). Persiapan teknis berupa penyiapan peta dasar, peta kera, da(tar

pertanyaan dan peratan sur2ey lainnya yang akan digunakan untuk

pelaksanaan sur2ey lapangan.



10/128

+. Rancangan dan rencana adwal pelaksanaan yang sesuai dengan

rangkaian tugas dan pekeraan.

. Penyusunan laporan pendahuluan guna melaporkan rencana kegiatan

dan adwal maupun metodologi yang akan digunakan sebagai bagian

pokok dalam tata kera atau managemen proect.

5./.2 Taha4 Sur6e- dan Penelitian

". Identifikasi Tanah

"# Penggunaan untuk setiap perpetakan tanah.

'# -tatus kepemilikan tanah menyangkut enis pemilikan.

)# $eadaan tanah baik tentang kemiringan, daya dukung, struktur,

kesuburan dan lain!lain dalam kaitannya dengan kondisi (isik dasar.

&. Identifikasi &angunan

"# Penggunaan bangunan, meliputi penggunaan utama atau

penggunaan lainnya.

'# Pemilikan dan status bangunan menyangkut seluruh bentuk

pemilikan terhadap bangunan yang ada.)# $eadaan bangunan yang menyangkut kondisi bangunan, baik

buruk bangunan serta konstruksinya bertingkat atau tidak dan lain!

lain sampai dengan aspek searah suatu bangunan tertentu.



11/128

Gambar 5./

&"G"# !"#GK"I"# KGI"T"# P#$%S%#"#

!T&L K"'"S"# SMP"("# I!IG"SI )*+"!

R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !+

BAAN KEIATAN PERSIAPAN DAN PELAKSANAAN SUR%E& LAPANAN UNTUK PEN&USUNAN LAPORAN DRAFT I

-3L,KS,/,,/ I3/TI>IK,SI ,/ S1R?35 I L,-,/2,/

I3/TI>IK,SIT,/,6

I3/TI>IK,SIB,/21/,/

I3/TI>IK,SI#,RI/2,/ #,L,/

I3/TI>IK,SI1TILIT,S

I3/TI>IK,SI-3/11K

I3/TI>IK,SISTR1KT1R

1. Penggunaan untuk setiapperpetakantanah

2. Statuskepemilikantanahmenyangkut

jenis pemilikan3. Keadaan

tanah, dayadukung, strukturdan kesuburantanah

1. Penggunaan bangunanutama danpenggunaanlainnya

2. Statuskepemilikanbangunan

3. Keadaanbangunan dankondisibangunan yangada

1. Fungsi setiappenggunaan jalan

2. Wewenangpengelolaan

3. Kondisi jalan,lebar jalan,perkerasan dankemampuan

. Sirkulasi dan

1. !aringan listrik

2. !aringan telepon danpola jaringan

3. !aringan air minum danair limbah

. sistempembuangansampah

". #rainase dan sistem

1. !umlah danrata$ratapertambahan

2. %ingkatkepadatan danpenyebaran

3. !umlah danstruktur penduduk

. !umlahusia produkti& dannon produkti&

". Strukturpenduduk

1. Pola umumpembangunan kota

2. 'rientasilingkungan terhadapkota keseluruhan

3. Kedudukanlingkungan danstruktur kota

. Pembagianlingkungan

'

PELAKSANAAN

PERSIAPAN

%()*+P(-)+S++/+ #+

K(#++

I3/TI>IK,SIS3M-,,/


12/128


BAIAN KEIATAN DALAM PEN&USUNAN LAPORAN DRAFT II

PELAKSANAAN ANALISA DAN

>,KT4R >ISIKK,W,S,/

,S-3K B1,T,/M,/1SI,

K1,LIT,SK36I1-,/ M,/1SI,

K4/ISI 3ST3TIK,LI/2K1/2,/

K,W,S,/ IRI2,SI

1. Kondisi dansituasi kawasan0contact plan

2. Fungsikawasan dalamstruktur ruang yanglebih luas

3. #ayatampung ruang

. entuk danpola perpetakanlahan persil

-3/3/T1,/KRIT3RI,3SI2/

'

(

1. Penilaianterhadap aspekkehidupan padaarea perenanaanyang meliputikegiatan sosialekonomi dan kulturmasyarakatsetempat

2. Sebagaidasar untukmengenal iri sosialbudaya masyarakatsetempat

)enakup seluruhaspek kehidupan padaarea perenanaanyang meliputi kegiatansosial ekonomi dankultur masyarakatsetempat

4ang menunjukkantingkat hubunganmanusia dengan alamlingkungannya dalamrangka elemen danbesaran ruangnyaserta konsepsi tataletaknya

#iwujudkan ke dalam entuk 51. #ominas i o rnamen set iap bangunan2. Keseragaman bentuk dan gaya ars itek bangunan3. Konstr uksi dan bahan bangunan. en tuk muka dan or ientas i bangunan 0signage

K4/S3- -3/23MB,/2,/(ST,/,R ,/ 6,SIL K,#I,/)


13/128


RAN)ANAN REN)ANA

R3/+,/, -3R-3T,K,/%B3/T1K ,/

K3TI/22I,/ B,/21/,/S3RT, -3/221/,,/

R1,/2

(

R3/+,/,>,SILIT,S

-3L,5,/,/(1RB,/ S3R?I+3)

R3/+,/,#,RI/2,/1TILIT,S

R3/+,/, #,RI/2,/ #,L,/S3+,R, 234M3TRIS

M3/1/#1KK,/ >1/2SI-3L,5,/,/% K4/STR1KSI

,/ KRIT3RI, T3K/IS

R3/+,/,R1,/2,/T3RB1K,

6I#,1

K3T3/T1,/*K3T3/T1,/M3/IRIK,/B,/21/,/

1. !(6S, !*)+/, (S+-+ #+ *+S +7*+2. K(*%*/+ -*+7 %(-*K+3. F+S66%+S *)*) #+ F+S66%+S P(#*K*7

%*%*%+ P-'7-+)$P-'7-+) K( #++)+SP(K P(+KS+++ P()+7*+ K'%+

DISKUSI/ LOKAKARYA

1. Pihak Swasta2. Pemda8 6nstansi

terkait

RENCANA

UMUM

RENCANA

DETAIL

ADMINISTRASI PENGENDALIAN

PROGRAM DAN RENCANA

ARAHAN PENGENDALIAN

BAIAN KEIATAN DALAM PEN&USUNAN LAPORAN DRAFT

AK*IR

+. Peruntukan ahan )ikro

. Perpetakan lahan tapak

9. Saran

a lingkungan#. +kses

ibilitas lingkungan(. Wu ud

+. #etail:isualpenapaiankualitas minimaltata bangunan

dan lingkungan. -inian

dari renana

1. Kriteria administrasikualitas minimal bangunan

2. -inian danpenegasan dari renana

+. )ateri teknis untukP(-#+

. ersi&at per&ormanebassed


14/128

7. Identifikasi )aringan )alan

"# 8ungsi setiap penggunaan alan, mulai dari alan arteri

hingga alan setapak yang tidak mempunyai keelasan bentuk.

'# 9ewenang pengelolaan alan, baik alan negara dan

pro2insi sampai ke alan desa, alan yang dikelola suatu

lembaga*perorangan atau perusahaan.

)# $ondisi alan terutama yang menyangkut lebar alan,

keadaan perkerasan, kemampuan untuk dilalui kendaraan.

+# Mengenal arus lalulintas, baik dari kendaraan bermotor

maupun tidak bermotor, arus pealan kaki, tempat parkir dan daya

dukung yang ada.

(. Identifikasi %tilitas

"# /aringan listrik yang menyangkut daya tersalur pada

kawasan, gardu %induk dan distribusi# dan titik samping

penerangan alan.

'# /aringan telepon yang mencakup umlah pelanggan pada

kawasan tersebut, pola aringan dan penempatan telepon umum,

aringan air minum dan air limbah.

)# -istem persampahan, sistem saluran pembuangan %drainase#

terutama yang menyangkut saluran tertutup dan saluran terbuka

serta pola aliran air buangan yang teradi.

. Identifikasi Penduduk

Menyangkut data atau in(ormasi rill %nyata# mengenai umlah,

penyebaran, rata!rata pertambahan pada periode tahun ke

belakang dan tingkat kepadatan serta struktur penduduk yang ada

%pendidikan, mata pencaharian dan berdasarkan usia produkti( dan

non produkti(#.

8. Identifikasi Struktur Kota

Mengenai pola umum pembangunan kota, orientasi lingkungan

terhadap kota keseluruhan, kedudukan lingkungan tersebut dalam

R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !0


15/128

struktur kota dan lain!lain yang menampakan tingkat*enang

didalam kawasan kota yang diterapkan kedalam peta keseluruhan

kota, lengkap dengan kawasan kelurahan yang dapat menunukkan

pola administrasi pemerintahannya.

G. Identifikasi Sem4adan Sungai

". Peman(aat lahan di sekitar saluran irigasi

'. $ondisi sempadan sungai

4alam tahap sur2ey pengumpulan data, akan dilakukan

pengumpulan data dengan cara :

sur2ey data sekunder ke instansi!instansi terkait dengan substansi

data yang diperlukan,

sur2ey lapangan atau obser2asi oleh team teknis, guna menggali

lebih dalam in(ormasi dan data sekunder yang diperoleh, dan

memperkayanya dengan kesan, apresiasi, persepsi anggota team

teknis yang dapat dikemukakan secara kualitati( dan bila perlu

kuantitati(,

inter2iew, wawancana, diskusi, dialog, dengan pihak!pihak yang

rele2an mengenai suatu isu atau in(ormasi yang diperlukan.

Bantuan ilustrasi berupa peta, gambar, diagram, (oto dan

sebagainya akan banyak membantu dalam hal ini.

a Sur6e- Po4ulasi

Tahap ini dilakukan dengan sur2ey langsung kelapangan dengan

identi(ikasi (isik dan teknik!teknik pengumpulan data lainnya, serta

melalui penyebaran uestioner dengan mengambil sampel sesuai metode

ui statistik.

&ntuk studi ini, umlah sampel yang diambil proporsional dengan

umlah populasi. 4engan Rumus yang digunakan %9.0 ;ohran, "


16/128

4imana :

p dan > kemungkinan

teradinya suatu peristiwa dan p ? > "

t > tingkat kepercayaan

d > deraat ketelitian

3 > umlah populasi

no > umlah sampel sementara

n > umlah sampel

nilai t ditetapkan sebesar


17/128

2 Sur6e- Infrastruktur

-ur2ey ini dilakukan dengan pengamatan langsung kelapangan dengan

mengunakan (orm isian dan peta dasar Rupa Bumi skala " : '.

dari Bakosurtanal yang telah dimodi(ikasi sesuai kebutuhan

perencanaan dan ditambah interpretasi data!data sekunder yang

telah ada. Baik melalui wawancara terhadap stakeholder setempat

maupun para pihak.

3 Sur6e- Trans4ortasi9Lalu Lintas

-ur2ey ini dilakukan dengan pengamatan langsung kelapangan dengan

mengunakan (orm isian yang telah disesuaikan dengan karakter setempat

melalui tra((ic counting untuk perhitungan LR pada alan alan

utama maupun persimpangan, serta dengan sur2ey asal dan tuuan

peralanan. -ebagai contoh (orm isiannya adalah sebagai berikut :

SURVEY PENGAMATAN LAPANGAN

Pola 7una ahan1. Perumahan

%ipe8!enis PerumahanSkala PerumahanKondisiSkala Fasilitas8Kelengkapan Fasilitas

2. 6ndustri%ipe8!enis 6ndustri#ampak Polusi#ampak terhadap bangkitan lalu lintas, dll#ampak terhadap resapan air

3. Pertanian

$ Kondisi$ Sistem dan pola tanam$ Produksi dan /ambatan

Kode Petaapangan

02



18/128

/ Sur6e- Terhada4 Pelaku konomi

-ur2ey ini dilakukan dengan pengamatan langsung melalui wawancara

terhadap pelaku yang berlokasi di kawasan kumuh sesuai dengan pola

akti2itas dan kegiatannya. Biasanya pola kegiatan ini mengelompok

dan cenderung tidak beraturan, sehingga sur2ey ini dilakukan secara

acak.

/uga pengambilan data yang diperlukan dari instansi ! instansi yang

berkaitan dan mengadakan wawancara dengan pihak atau instansi

yang bersangkutan. 4iharapkan dengan adanya data C data yang

diperlukan bisa memprediksi perekonomian di masa yang akan

datang.

5 Sur6e- !umah Tangga ,Sur6e- Sosial Ke4endudukan

-ur2ey ini dilakukan dengan pengamatan langsung maupun

wawancara terhadap masyarakat, termasuk didalamnya adalah :

SURVEY

L,L1 LI/T,S ,/ ,/2K1T,//ama Sur.eyor 'Waktu -engamatan ' #amsd #amLem&ar ' kedari+uaca '

Waktu#enis Kendaraan#umla$SepedaMotorBecakSedanMini&usBus#umla$ Keterangan'

Mengeta$ui-enanggung #awa&

( )( )

Gambar Lokasi:

Surveyor

Karawang



19/128

-ur2ey 4ata Aktual, yaitu status yang melekat didalam masyarakat

sehingga terlihat adanya kelompok yang bersi(at kolekti( maupun

indi2idual.

-ur2ey -ikap, yaitu melihat preperenti( masyarakat dalam

menanggapi pembangunan di perkotaan, baik skala (isik, sosial,

maupun ekonomi.

-ur2ey Pendapatan masyarakat, yaitu guna mengetahui

kemampuan masyarakat dalam berusaha maupun mencukupi

kebutuhan sehari!hari.

-ur2ey Perilaku, yaitu untuk mengetahui perilaku dan tindakan

yang dilakukan terhadap perubahan kota baik dalam bentuk

kelompok maupun indi2idual, didalam masyarakat.

4engan demikian dapat diantisipasi geolak (riksi yang teradi,

sehingga penanggannanya, dapat dilakukan dengan6 musyawarah,

dialog maupun seminar dan lokakarya.

b (ata Instansional

Pengambilan data ini, sama dengan yang diuraikan diatas yaitu

dengan melakukan pengambilan langsung ke instansi!instansi yang

bersangkutan atau badan lain yang ada sangkutannya dengan rencana

kera pelaporan studi. ntinya hanya pengumpulan data!data sekunder

baik kuantitati( maupun kualitati(, terutama laporan!laporan dan

literatur yang dapat diadikan acuan dan mendukung ke!akuratan

datanya. 4ata!data yang dikumpulkan minimal C " tahun secara time

series. 4apat pula berupa (orm isian data dan (orm wawacara

terstruktur, seperti contoh berikut ini.

S%!:$ I#ST"#SI*#"L

Sur6e-or ;

Tanggal ;

Instansi ; &iro Pusat Statistik ,&PS



20/128

#o.(ata -ang

dibutuhkan%nit (ata

Tahun Ke..Ket1 2 3 / 5 kom4onen "nalisis

Analisis secara sistematis dilakukan dengan meninau aspek!aspek

sebagai berikut :

a. Perkembangan Sosial>Ke4endudukan: gambaran kegiatan sosial!

kependudukan, dengan memahami beberapa aspek, antara lain

tingkat pertumbuhan penduduk, umlah keluarga, kegiatan sosial

penduduk, tradisi!budaya lokal, dan perkembangan yang

ditentukan secara kultural!tradisional.

b. Pros4ek Pertumbuhan konomi: gambaran sektor pendorong

perkembangan ekonomi, kegiatan usaha, prospek in2estasi

pembangunan dan perkembangan penggunaan tanah,

produkti2itas kawasan, dan kemampuan pendanaan pemerintah

daerah.

c. (a-a (ukung 8isik dan Lingkungan: kemampuan (isik,

lingkungan dan lahan potensial bagi pengembangan kawasan

selanutnya. Beberapa aspek yang harus dipahami antara lain :

kondisi tata guna lahan, kondisi bentang alam kawasan, lokasi

geogra(is, sumber daya air, status!nilai tanah, i1in lokasi, dan

kerawanan kawasan terhadap bencana alam.

d. "s4ek Legal Konsolidasi Lahan Peren=anaan: kesiapan

administrasi dari lahan yang direncanakan dari segi legalitas

hukumnya.

e. (a-a (ukung Prasarana dan 8asilitas Lingkungan; seperti enis

in(rastruktur, angkauan pelayanan, umlah penduduk yang

terlayani, dan kapasitas pelayanan.

(. Ka0ian "s4ek Signifikansi +istoris Kaasan: kaitan kedudukan

nilai historis kawasan pada konteks yang lebih besar, misalnya



22/128

sebagai aset pelestarian pada skala kota*regional bahkan pada

skala nasional.

/. Prinsi4>4rinsi4 "nalisis

Salah satu =ara menganalisis adalah dengan metode analisis -95T :

a. Kekuatan9Potensi ,Strength yang dimiliki wilayah perencanaan,

yang selama ini tidak atau belum diolah secara maksimal, atau

pun terabaikan keberadaannya.

b. Kelemahan9Permasalahan ,'eakness# internal yang selama ini

dihadapi dalam kawasan perencanaan.

c. Pros4ek9Kesem4atan ,*44ortunit- pengembangan yang lebih

luas %pada skala perkotaan!perdesaan*regional pada masa yang

akan datang.

d. Kendala9+ambatan ,Threat yang dihadapi wilayah

perencanaan, terutama yang berasal dari (aktor eksternal.

5. +asil "nalisis

asil analisis kawasan dan wilayah perencanaan mencakup indikasi

program bangunan dan lingkungan yang dapat dikembangkan pada

kawasan perencanaan, termasuk pertimbangan dan rekomendasi

tentang indikasi potensi kegiatan pembangunan kawasan*lingkungan

yang memiliki dampak besar dan penting serta yang memerlukan

penyusunan AM4AL sesuai ketentuan peraturan perundang!undangan.

&. "nalisis Pengembangan Pembangunan &erbasis Peran Mas-arakat

1. Pengertian

Pembangunan berbasis peran masyarakat %community!based

de2elopment# adalah pembangunan dengan orientasi yang optimal

pada pendayagunaan masyarakat, baik secara langsung maupun tidak

langsung, masyarakat diberikan kesempatan akti( beraspirasi dan



23/128

berkontribusi untuk merumuskan program!program bangunan dan

lingkungan yang sesuai dengan tingkat kebutuhannya.

Proses penyusunan 4okumen RTBL harus melibatkan peran akti(

masyarakat dalam setiap tahap kegiatan.

2. Manfaat

a. Memupuk pemahaman dan kesadaran masyarakat akan hak,

kewaiban, dan peranannya di dalam proses pembangunan,

sehingga tumbuh rasa memiliki dan tanggung awab yang kuat

terhadap hasil!hasilnya.

b. Meminimalkan kon(lik, sehingga mempercepat proses kegiatan

secara keseluruhan, serta terbangunnya suatu ikatan di

masyarakat.

c. E(isiensi dan e(ekti2itas. $eputusan yang diambil akan bersi(at

e(isien dan e(ekti( ika sesuai dengan kondisi yang ada, baik

kebutuhan, keinginan, maupun sumber daya di masyarakat.

d. Memberdayakan masyarakat setempat, terutama dalam hal

membentuk dan membangun kepercayaan diri, kemampuan

bermasyarakat dan bekera sama.

3. Prinsi4 %tama

a. &erdasarkan kese4akatan dan hasil ker0asama

$esepakatan yang dicapai adalah hasil dialog dan negosiasi

berbagai pihak yang terlibat atau pun pihak yang terkena dampak

perencanaan.

b. Sesuai dengan as4irasi 4ublik

Perencanaan disesuaikan dengan kebutuhan, keinginan dan kondisi

yang ada di masyarakat.

=. Ke0elasan tanggung 0aab



24/128

i. Adanya sistem monitoring, e2aluasi dan pelaporan yang

transparan dan terbuka bagi publik.

ii. Terbuka kemungkinan untuk mengaukan keberatan dan

gugatan melalui instansi yang berwenang menangani gugatan

kepada pemilik, pengelola, dan*atau pengguna atas

penyelenggaraan bangunan gedung dan lingkungannya.

d. Kesem4atan -ang sama

untuk berkontribusi dalam proses pembangunan. -etiap

anggota masyarakat atau pemangku kepentingan

%stakeholders#, terutama yang akan terkena dampak langsung

dari suatu kegiatan pembangunan, memiliki akses dan

kesempatan yang sama untuk berkiprah.

/. Taha4an Peren=anaan Partisi4atif

a. Persia4an : pengenalan program yang akan dilakukan kepada

masyarakat terkait, pembentukan kelompok, pende(inisian pihak

terkait, penentuan pendekatan pihak terkait, dan penyusunan

strategi pengumpulan in(ormasi.

b. Identifikasi as4irasi dan analisis 4ermasalahan: penyusunan

tuuan, kebutuhan, dan kepentingan semua pihak, pelibatan

seluruh pemangku kepentingan %stakeholders#, penciptaan dan

sosialisasi mekanisme, serta analisis kebutuhan dan sumber daya

pengembangan kawasan.

=. "nalisis 4erilaku lingkungan: terutama mengenai interaksi

kawasan perkotaan yang sudah memiliki struktur kota yang solid

pada kawasan perencanaan.

d. !en=ana 4engembangan: pedoman utama, arahan

pengembangan, kepentingan prioritas, identi(ikasi hambatan,

identi(ikasi sumber daya, dan 2isi pengembangan kawasan.



25/128

e. Strategi 4engembangan dan 4ublikasi: perencanaan tahapan,

monitoring dan e2aluasi, persetuuan legal, strategi kera sama

dengan wakil!wakil komunitas, penyebaran in(ormasi dan

publikasi program.

f. Penera4an ren=ana: publikasi rencana pelaksanaan, adaptasi

perubahan, peninauan dan kai ulang %re2iew# berkala bersama

dengan komunitas dan seluruh masyarakat.

5. &entuk>bentuk Partisi4asi Mas-arakat

a. Tenaga ker0a, yaitu kontribusi masyarakat sebagai pekera di

dalam proses penataan lingkungan*kawasan.

b. Sebagai inisiator 4rogram, yaitu masyarakat mengaukan usulan

awal mengenai kemungkinan penataan bangunan dan lingkungan

setempat.

c. &erbagi bia-a, yaitu masyarakat berbagi tanggung awab

terhadap pembiayaan kegiatan penataan.

d. &erdasarkan kontrak, yaitu masyarakat terikat kontrak untuk

melaksanakan suatu*seluruh program kegiatan penataan.

e. Pengambilan ke4utusan pada seluruh proses, yaitu melibatkan

masyarakat di dalam proses pengambilan keputusan seak awal

proyek, sehingga hasilnya sesuai dengan kebutuhan masyarakat

setempat.

. Proses Partisi4asi Mas-arakat

a. Persia4an: sosialisasi kepada masyarakat, identi(ikasi organisasi

masyarakat setempat, dan penunukan organisasi masyarakat

setempat.

b. Peren=anaan Tahunan: penyusunan 2isi!misi kegiatan, partisipasi

swadaya masyarakat dalam pendanaan suatu kegiatan.

c. Peran=angan: partisipasi dalam memberikan masukan dan

pengambilan keputusan perancangan lingkungan*kawasan.



26/128

d. Pelelangan: partisipasi masyarakat dan swasta dalam

pembangunan (isik.

e. Pelaksanaan: partisipasi masyarakat sebagai tenaga kera dan

partisipasi %bantuan# masyarakat dalam pengadaan bahan

bangunan.

(. Monitoring dan 6aluasi: partisipasi dalam pelaksanaan

monitoring dan e2aluasi kegiatan.

Pelaksanaan pekeraan penyusunan analisis yang dilakukan adalah

sebagian besar pelaksanaan penilaian terhadap aspek buatan manusia,

kualitas kehidupan manusia dan keadaan estetika lingkungan. Penilaian

terhadap seluruh aspek tersebut dapat terinci pengukurannya.

"# Penilaian terhadap situasi kawasan %cintact plan#, terhadap

daerah sekitarnya, meliputi penegasan (ungsi kawasan dalam struktur

yang lebih luas.

'# Penilaian terhadap aspek buatan manusia, meliputi penilaian

terhadap hasil buatan manusia sebagai dasar mengenali ciri sosial

budaya masyarakat setempat.

)# Penilaian terhadap (aktor (isik dasar dengan mengukur daya

tampung ruang serta melihat keterbatasan pada kawasan

perencanaan.

+# Penilaian terhadap kualitas kehidupan manusia menyangkut

seluruh aspek kehidupan pada areal perencanaan yang meliputi

kegiatan sosial, ekonomi %ada kaitannya dengan indikasi kemampuan

(inansial# dan kultur budaya masyarakat setempat.

# Penilaian terhadap keadaan estetika lingkungan yang

menunukkan tingkat hubungan manusia dengan alam lingkungannya

dalam rangkat elemen dan besaran ruangnya serta konsepsi tata

letaknya.



27/128

Metode analisis yang digunakan dalam penyusunan RTBL $awasan

-empadan rigasi /ohar dituukan untuk mengkai data C data potensi dan

permasalahan yang diperoleh dari kegiatan pengumpulan data melalui

sur2ey primer dan sekunder. Metode analisis ini mencakup :

". "nalisis Strategik

Matriks S'*T ,Strengths? 'eaknesses? *44ortunies? Theaths

4alam proses perencanaan tahap analisis tersebut sebenarnya

mencakup analisis untuk merumuskan rencana. 4alam konteks ini analisis

dimaksud adalah analisis yang pertama di atas.

Metode teknis yang paling

sering dipakai untuk

mengidentifikasikan potensi

dan masalah ini adalah

analisis SWOT (Strengths,

Weaknessws, Opportunies,

Theaths). Sesuai dengan apa

yang dilakukan dan

dihasilkan SWOT, metode Ini memerlukan masukan data mentah erupa

matrik antara o!ek dan "ariael. #iasumsikan secara umum ahwa

prosesnya adalah seperti gamar disamping

4ari asumsi tersebut dapat diperkirakan bahwa - ! 5, berkaitan

langsung dengan potensi yang merupakan kesatuan dari unsur ruang,

sedangkan 9 C T, berkaitan dengan permasalahan yang terkait dengan

kesatuan unsur ruang tersebut. -ehingga dapat memberikan masukan

yang saling terkait dan behubungan satu dengan lainnya secara

sistematis. -ebagai gambaran dari analisis -95T tersebut, dapat

diuraikan sebagai berikut:

a# Strengths %$ekuatan#

Merupakan potensi yang sangat unik*potensial, bahkan tidak dapat

ditemukan ditempat lain %internal#, seperti karakter (isik yang


STRENGTHS

1ekuatan2172

WEAKNESSES

1elemahan21&2

OPPORTUNITY

1)eluang2172

THEATHS

16ncaman2

1&2

)8- )86

6- 66


28/128

berkaitan dengan sumber daya alam tertentu, karakter sosial dan

budaya, karakter ekonomi, dsb.

b# Weaknesses%$elemahan#

Permasalahan yang timbul selalu menadi penghambat pertumbuhan

kawasan %internal#, sehingga perkembangannya dirasakan kurang

terencana dan terkontrol. -eperti permasalahan transportasi kota,

tumpang tindihnya pola peman(aatan lahan, kepadatan penduduk

yang melebihi daya dukungnya, dst.

c# Opportunies%Peluang#

Potensi yang dimiliki suatu kawasan, akibat pengaruh dari luar

%eksternal# terutama yang cenderung berorientasi pasar akan

mengimbas secara nyata bagi pertumbuhan kota di masa datang,

sehingga memberikan peluang optimis dalam pengembangannya

maupun dalam menarik minat in2estor. -eperti dalam bidang

perdagangan dan industri.

d# Theaths %ambatan*Ancaman#

Potensi yang dimiliki, dapat pula menadi ancaman bagi daerah yang

kurang atau belum mampu * belum siap menerima tekanan

perkembangan kawasan disekitarnya %eksternal#, sehingga berakibat

kurang menguntungkan dan pada akhirnya keuntungan akan tersedot

oleh daerah!daerah disekitarnya yang sudah siap %modal luar#. -eperti

kebiakan pembangunan dalam era otonomi daerah, dimana daerah!

daerah yang mempunyai sumber daya alam akan

mengalamipengembangan yang signi(ikan, tetapi akan menimbulkan

ancaman atau hambatan apabila suatu daerah tidak hati!hati dalam

mengelolanya.

&. "nalisis (a-a Tarik ,Teori +ansen

Analisis 4aya Tarik ini digunakan untuk mendistribusikan penduduk ke

kawasan yang akan dikembangkan.



29/128

8aktor penentu dalam analisis ini adalah :

a. /umlah penduduk keseluruhan dan proyeksinya.

b. /umlah tenaga kera dari sektor dasar %basic industries#.

c. Luas daerah yang dapat dikembangkan.

d. ndeks aksesbilitas.

Prinsip dasar dari analisis ini adalah mendistribusikan penduduk

berdasarkan (aktor aksesbilitas ke tempat kera.

Rumusan umum yang akan digunakan dalam proses ini adalah sebagai

berikut :

a. Perhitungan Indeks "ksesbilitas ,sudah diuraikan di atas.

b. Perhitungan 4otensi 4engembangan

4 i > A i F i

Dimana :

4 i : Potensi pengembangan di kawasan i.

A i : ndeks aksesbilitas dari kawasan i.

i : Luas kawasan yang mungkin dikembangkan di kawasan i

=. Perhitungan 4otensi 4engembangan keseluruhan

# i

4 r > !!!!!!!!!!!!!

4 i

Dimana :

4 r : Potensi pengembangan keseluruhan relati(

4 i : Potensi pengembangan di kawasan i

4 i : /umlah keseluruhan potensi pengembangan

d. Menentukan 0umlah 4enduduk -ang akan dialokasikan di

masing>masing kaasan -ang 4otensial.

4 i

P i > P tot F !!!!!!!!!!!



30/128

4 i

Dimana :

P i : /umlah penduduk yang akan dapat dialokasikan di

kawasan i

P tot : /umlah penduduk keseluruhan

7. "nalisis 8isik (asarPada prinsipnya analisis (isik dasar ini adalah untuk mengetahui

potensi dan permasalahan (isik serta kemampuannya dalam menampung

perkembangan kegiatan kota dari sebelum adanya kegiatan sampai

prakiraan terbangun dan hinterlandnya pada masa yang akan datang,

terutama ke kawasan pinggiran kota %uran fringe area#.

-alah satu metodenya adalah dengan menggunakan :

1. Skala M"&&!I

ubungan antara pola penggunaan tanah terhadap sudut lereng yang

optimum.

2. Sistem +idrologi

Berkaitan dengan semakin meningkatnya kegiatan di perkotaan dan

perdesaan, diperkirakan akan meningkatkan air larian sebagai akibat

hilangnya lahan terbuka. -ehingga akan berdampak pada meluapnya

limpasan air ke badan air semakin besar, apabila kondisi ini tidak

mendukung maka akan menganggu kualitas lingkungan setempat.

Debit Air Larian (Run-Off)

G > ; F F A

Dimana:

G > 4ebit air larian %m)*dt#

; > $oe(isien air larian

> ntensitas huan %mm*am#



31/128

A > Luas daerah pengaliran %a#

Perubahan Debit Air Larian (Run-Off)

Gt > H%Go.;t#*;oI

Dimana:

Go,Gt > 4ebit air larian sebelum dan sesudah ada kegiatan

;o,;t > $oe(isien pengaliran sebelum dan sesudah ada

kegiatan

Genangan

=

D

TQxTQG

km

NG

.

Dimana:

030 > Luas genangan %a#

Gm > 4ebit air masuk di suatu kawasan yang ditinau

%m)*dt#

Gk > 4ebit larian keluar dari suatu kawasan yang ditinau

%m)*dt#

T > 9aktu huan dalam satu hari %am#

i > $emampuan duiker %i# mengalirkan air %m)*dt#

n > /umlah duiker %gorong!gorong# dikawasan yang

ditinau

4 > Tinggi rata!rata*kedalaman ratat!rata genangan %m#

Perubahan Tingkat Erosi

Et > Eo%;t.Pt#*%;o*Po#

Dimana:

Eo,Et > Besarnya erosi tanah sebelum dan sesudah ada

kegiatan %ton*a*th#

;o,;t > 8aktor tanaman sebelum dan sesudah ada kegiatan



32/128

Po,Pt > 8aktor tindakan manusia dalam pengawetan tanah,

sebelum dan sesudah ada kegiatan

Neraca Air

Gs%t#>Gs%o#!%"?'?D?n#

(imana;

Gs%t# > 4ebit*cadangan air setelah ada kegiatan

%m)*dt#

Gs%o# > 4ebit sumber sebelum ada kegiatan %m)*dt#

> 4ebit pemakaian ke!" s*d ke!n

air bersih > lt*or*hari F umlah iwa

irigasi > lt*dt*a F luas daerah irigasi

perikanan > lt*dt*a F luas tambak

industri > lt*dt*a F luas daerah industri

3. "nalisis Kesesuaian dan (a-a (ukung Lahan

Proses penyusunan rencana tata ruang sedikitnya harus

memperhatikan empat a1as, yaitu kesesuaian, kelestarian,

demokratisasi ruang, dan peningkatan sinergi wilayah. 4alam analisis

pola peman(aatan ruang, a1as kesesuaian dan kelestarian harus

mendapat perhatian yang lebih besar.

A1as kelestarian berkaitan dengan pemberian (ungsi lindung pada

setiap kawasan pengembangan. Perlindungan dimaksud adalah untuk

menaga kelestarian sumber daya air dan tanah, (lora dan (auna serta

peninggalan budaya lainnya yang bernilai tinggi.

A1as kesesuaian bertumpu pada kesesuaian ruang terhadap tuntutan

atau prasyarat yang diharuskan untuk penggunaan tertentu.

Pendekatan ini khususnya digunakan pada proses alokasi lahan untuk

kawasan budidaya guna memperoleh man(aat penggunaan

ruang*lahan yang optimal.

$esesuaian (isik berhubungan dengan karakteristik (isik lahan yang

diharapkan sealan dengan tuntutan akti2itas yang akan diletakkan



33/128

pada lahan tersebut. Berdasarkan pertimbangan kebutuhan lahan

yang sangat tinggi untuk berbagai sektor kegiatan, sementara

ketersediaan dan kemampuan sumber daya (isik dasar terbatas, maka

perlu dilakukan analisis yang akurat terhadap potensi (isik ini. &ntuk

mendukung hal ini, studi akan ditekankan pada pendekatan geologi

teknik dengan kriteria dan in(ormasi geologinya. -ebagai bahan

pertimbangan, akan dilihat uga peraturan dan perundang!undangan

yang berkaitan dengan eksploitasi sumber daya dan kelestarian

lingkungan.

Mengidenti(ikasi lokasi!lokasi dalam wilayah perencanaan yang

sangat sesuai untuk tipe penggunaan lahan tertentu.

Analisis ini meliputi Jo"erlaying mapsK dari ukuran!ukuran

kesesuaian lahan seperti kemiringan, daerah rawan bencana,

aringan akses yang berupa alan, dan lainnya.

Analisis ini digunakan untuk menghasilkan Jsuitaility scoreK

untuk setiap tapak dalam wilayah perencanaan tadi. Membandingkan kebutuhan dari penggunaan lahan dengan

kapasitas dari natural system atau man made system supaya

serasi.

Analisis ini meliputi penghitungan terhadap Jcritical threshold$

dari kapasitas, di luar kapasitas tersebut maka sistem

lingkungan akan terganggu bahkan rusak atau hancur.


Gambar 5.5Metode Overlay ( Tumpang Tindih )


34/128

! "koring Penentuan #a$asan %erfungsi Lin&ung

Penentuan skoring peta kawasan lindung, didasarkan pada $eppres

3o.)' Tahun "


35/128

(. "nalisis 8isik &inaan

Analisis (isik binaan ini terutama dituukan untuk mengetahui

intensitas penggunaan ruang kota berdasarkan hasil perhitungan luas

penggunaan tanah, umlah bangunan, luas lantai dan lain!lain.

Rumus matematis dari intensitas penggunaan tanah ini dapat

diabarkan sebagai berikut :

",


36/128

- #ea&atan Pen&u&uk

$p > P*A

Dimana :

$p > $epadatan penduduk %iwa*a#

P > /umlah penduduk awal atau tahun ke! %iwa#A > Luas daerah permukiman %a#

- Tingkat Pen&i&ikan

PixBidikFas

n

i

!$$$92121.!

=

Dimana :4ikMasy > Tingkat pelayanan pendidikan %skala indeks#

8asdik %i# > 8asilitas pendidikan enis %i#

B %i# > Bobot kepentingan relatip (asilitas pendidikan ke %i#

n > /umlah (asilitas pendidikan %unit#

P > /umlah penduduk %iwa#

8. Metode "s4ek konomiAnalisis aspek ekonomi ini, biasanya menggunakan (ormula!(ormula

matematik sebagai model agar diperoleh penyaian data yang

abstraksi, simplikasi dan representati( dari dunia nyata %real word#

yang diamati. -esuai dengan tingkat analisi dan tuuan yang ingin

dihasilkan dalam perhitungan (iskal, maka dapat saikan sebagai

berikut %Bunasor, "


37/128

"nalisis &ia-a dan Manfaat

Bentuk!bentuk analisis ini sangat beragam dari yang palingsederhana seperti penerimaan dengan biaya %R*;!ratio#, sampai

yang cukup kompleks %B*; C ratio, 3P, RR, pay back period dan

domestic resource cost > 4R;#. Tetapi pada intinya analisis ini

untuk mengkai kelayakan dari suatu proyek agar diperoleh harga

yang feasile%profitael.

- Niai %ersih "ekarang (Net Present *aue + NP*)

= = ++=n

t

t

n

t

t

itiBtiNP!$!

2!12!121

Dimana:

3P %i# > 3ilai bersih %keuntungan# saat sekarang pada

interest rate i per tahun

Bt > Total penerimaan %bene(it# dari proyek pada

periode waktu t

;t > Total biaya %cost# yang dikeluarkan untuk proyek

pada periode waktu t

%"?i#!t > Total biaya %cost# yang dikeluarkan proyek pada

periode waktu t

Kriteria ;

-uatu proyek dikatakan layak secara ekonomi apabila 3P %i# N

yang tidak lain identik dengan tingkat keuntungan proyek %dalam

nilai sekarang# N .

- Rasio %ia,a-anfaat (%enefit .ost Ratio + %.R)

=

=

+

+=

n

t

t

n

t

t

it

iBt

iBR

$

!

2!1

2!1

21

=

==n

t

n

t

tP!i

BtP!i

iBR

$

!

21

21

21

Kriteria ;

-uatu proyek dikatakan layak secara ekonomi apabila B;R %i# N ".



38/128

- /nterna Rate of Return (/RR)

RR mengambarkan dalam bentuk indeks tingkat keuntungan,

secara praktis selang nilai yang dipakai adalah %ORRO #.

Biasanya dilakukan dengan trial and error, yaitu nilai interest

rate %i# yang membuat 3P > .

- Tingkat Pengembaian #embai (Pa,back Perio&)

$riteria tingkat pengembalian untuk mengetahitung tingkat

inpas %Break E2en Point# pada proyek tersebut, sehingga

dapat dicapai MARR %Minimum Attracti2e Rate o( Return#.

"nalisis konomi Kaasan

Analisis ini mengambarkan tentang eksport base dari suatu

kawasan mengenai kemampuan daerah dalam konstribusinya

terhadap pembangunan yang lebih luas, maupun lokasionalnya.

-alah satu metodanya adalah:

- eto&a Anaisis L0

LG > H%si*ni#*-i*3i#I

Dimana&

LG > Location Guestion

-i > /umlah seluruh potensi daerah

3i > /umlah seluruh potensi kawasan

si > Potensi seluruh daerah

ni > Potensi seluruh kawasan

& eto&a Anaisis /nut-Outut Leontief

*ut4ut

"llo=ation

In4ut

Stru=ture

Intermediate

(emand 8inal

(emand

Total

*ut4utProdu=ing Se=tor

1 2 3

ntermediate

nput

Producing

-ector

"

'

)

""

"'

)"

"'

''

)'

")

)'

))

8"

8'

8)

"

'

)Primary nput "

'

)



39/128

Total nput "

'

)

"nalisis Kesem4atan Ker0a dan &erusaha

Analisis ini dilakukan untuk mengetahui tingkat kepentingan

kegiatan perdagangan dalam peluang berusaha.

$s$ > %-T$*Pprod#F" @

Dimana:

$s$ > $esempatan kera %@#

-T$ > -erapan Tenaga $era %iwa#

Pprod > /umlah Penduduk Produktip %iwa#

"nalisis Pa0ak Keka-aan Penduduk

Analisis ini dilakukan untuk mengetahui tingkat kemampuan

penduduk dalam daya beli yang sesuai harga pasar setempat.

Pkp > A F 3op * A F 8 sp

Dimana:

Pkp > Paak $ekayaan Penduduk

A > Luas $epemilikan Lahan %a#

3op > 3ilai /ual 5bek Paak per a

8 > 8aktor Penilaian Paak %@#

sp > arga -atuan Paak

"nalisis Kemam4uan>La-anan Sarana %mum

4alam rangka memenuhi rencana kota yang baik bagi masyarakat

tentunya diperlukan ketersediaan pelayanan umum yang

memadai, agar secara ekonomis mempunyai nilai ual tinggi.

$P'-& > &P-&*Pt

Dimana:

$P'-& > $emampuan pelayanan prasarana dan sarana umum

%&nit*kapitaF"#



40/128

Pt > /umlah penduduk*penghuni setelah ada kegiatan

&P-& > &nit prasarana dan sarana umum %drainase, P4AM,

Listrik, dll#

G. Metode "s4ek &uda-a

Aspek budaya dalam kaitannya karakteristik masing!masing kota

harus diantisi(asi seak dini, karena secara langsung maupun tidak

langsung menadi potential lantent conflict baik terbuka maupun

terselubung terhadap kepentingan umum. al ini tercipta karena

perbedaan kultur dan sosiobudayanya, perbedaan kebiaksanaan dan

kewenangan serta kecemburuan sosial.

+ubungan Kekerabatan

=

=

n

i

ixBiK"#kkK"$a%at

!

2121

Dimana:

$erabat > ubungan kerabat %skala indeks#

kk > /umlah keluarga di kawasan studi %kk#$el %i# > $erabat yang dapat dikunungi dari generasi ke %i#

B %i# > Bobot relatip generasi ke %i#

n > /umlah generasi yang dapat dikunungi

Kamtibmas

Dimana:

TibMas > $amtibmas %skala indeks#

$asus %i# > $asus keamanan kategori %i#

B %i# > Bobot gangguan keamanan kategori %i#

n > /umlah seluruh kasus

P > /umlah penduduk %iwa#


PiBiKas&sTi%'as

n

i 92121!

= =


41/128

+. Metode "s4ek +ukum dan Kelembagaan

Metode ini pada dasarnya merupakan kaian empiris dari beberapa

sumber dan produk!produk hukum yang telah ada, baik tertulis

maupun yang berlaku umum serta kelembagaan mengenai

pengelolaan pembangunan yang telah ada, sehingga dapat ditinau

ulang keberadaannya sebagai dasar pertimbangan pengambilan

keputusan, terutama untuk proses kemitraan dan pendanaan

pembangunan.

5././ Perumusan !en=ana Tata &angunan dan Lingkungan

". Konse4 (asar Peran=angan Tata &angunan (an Lingkungan

1. Pengertian

$onsep 4asar Perancangan Tata Bangunan dan Lingkungan, yang

merupakan hasil tahapan analisis program bangunan dan

lingkungan, memuat gambaran dasar penataan pada lahan

perencanaan yang selanutnya ditindaklanuti dengan penabaran

gagasan desain secara lebih detail dari masing!masing elemen

desain.

2. Manfaat

a. Mengarahkan penyusunan 2isi dan karakter perancangan.

b. Mengendalikan suatu inter2ensi desain lingkungan sehingga

berdampak baik, terarah dan terukur terhadap suatu kawasan

yang direncanakan.

c. Mengintegrasikan desain elemen!elemen kota yang

berpengaruh pada suatu perencanaan kawasan.



42/128

d. Mengarahkan indikasi program dan desain penataan yang tepat

pada tiap subbagian kawasan yang direncanakan.

3. Kom4onen (asar Peran=angan

a. :isi Pembangunan, yaitu gambaran spesi(ik karakter lingkungan

di masa mendatang yang akan dicapai sebagai hasil akhir

penataan suatu kawasan yang direncanakan, disesuaikan dengan

seluruh kebiakan dan rencana tata ruang yang berlaku pada

daerah tersebut.

b. Konse4 Peran=angan Struktur Tata &angunan dan Lingkungan,

yaitu suatu gagasan perancangan dasar pada skala makro, dari

inter2ensi desain struktur tata bangunan dan lingkungan yang

hendak dicapai pada kawasan perencanaan, terkait dengan

struktur keruangan yang berintegrasi dengan kawasan sekitarnya

secara luas, dan dengan mengintegrasikan seluruh komponen

perancangan kawasan yang ada.

c. Konse4 Kom4onen Peran=angan Kaasan, yaitu suatu gagasan

perancangan dasar yang dapat merumuskan komponenkomponen

perancangan kawasan %peruntukan, intensitas, dll#.

d. &lok>blok Pengembangan Kaasan dan Program

Penanganann-a, yaitu pembagian suatu kawasan perencanaan

menadi blok!blok pengembangan yang lebih kecil sehingga

strategi dan program pengembangannya dapat lebih terarah dan

rinci.

/. Kriteria Pen-usunan Kom4onen (asar Peran=angan

a. Kriteria Peneta4an Isi dari :isi Pembangunan;

i. -pesi(ik mengacu pada konteks setempat6

ii. Memiliki spirit untuk membentuk*memperkuat karakter dan

identitas suatu tempat6



43/128

iii. Memperkuat*memperelas struktur ruang lingkungan*kawasan

dalam konteks makro6

i2. Realistis dan rasional: penetapan 2isi yang memungkinkan dicapai

pada kurun waktu penataan dan secara rasional memungkinkan

untuk dicapai berdasarkan konteks dan potensi yang ada6

2. $inera dan sasaran terukur6

2i. Mempertimbangkan berbagai sumber daya dukung lingkungan6

2ii. Memperhatikan kepentingan masyarakat pengguna*masyarakat

lokal.

b. Kriteria Pen-usunan Konse4 Peran=angan Struktur Tata &angunan

dan Lingkungan;

i. Merupakan perwuudan realistis dari isi Pembangunan.

ii. Merupakan sintesa dari identi(ikasi permasalahan, potensi dan

prospek kawasan perencanaan yang dilakukan pada tahapan

analisis.

iii. Membentuk*memperkuat karakter dan identitas suatu tempat.

i2. Memperhatikan keterkaitan makro dengan struktur ruang kota,

dan keterkaitan mikro dengan lingkungan eksisting sekitarnya.

2. Mengintegrasikan seluruh elemen rancang lingkungan.

c. Kriteria Pen-usunan Konse4 Kom4onen Peran=angan Kaasan

-ecara sistematis, konsep harus mencakup gagasan yang

komprehensi( dan terintegrasi terhadap komponen!komponen

perancangan kawasan, yang meliputi kriteria :

i. -truktur peruntukan lahan6

ii. ntensitas peman(aatan lahan6

iii. Tata bangunan6

i2. -istem sirkulasi dan alur penghubung6

2. -istem ruang terbuka dan tata hiau6

2i. Tata kualitas lingkungan6



44/128

2ii. -istem prasarana dan utilitas lingkungan6

2iii.Pelestarian bangunan dan lingkungan.

d. Kriteria Peneta4an &lok>blok Pengembangan Kaasan dan Program

Penanganan

Penetapan atau pun pembagian blok pengembangan dapat

didasarkan pada:

i. Se=ara fungsional;

%"# $esamaan (ungsi, karakter eksisting atau pun karakter yang

ingin diciptakan6

%'# $esamaan dan potensi pengembangan6

%)# $ebutuhan pemilahan dan organisasi pekeraan serta

strategi pengembangannya.

ii. Se=ara fisik;

%"# Mor(ologi blok6

%'# Pola* pattern blok6

%)# $emudahan implementasi dan prioritas strategi.

iii. (ari sisi lingkungan %daya dukung dan kelestarian ekologi

lingkungan#:

%"# $eseimbangan dengan daya dukung lingkungan, dan

perwuudan sistem ekologis yang berkelanutan6

%'# Peningkatan kualitas kehidupan ruang publik melalui

penyediaan lingkungan yang aman, nyaman, sehat dan

menarik serta berwawasan ekologis.

i2. (ari sisi 4emangku ke4entingan:

Tercapainya keseimbangan berbagai kepentingan yang ada

antarpara pelaku.

&. !en=ana %mum (an Panduan !an=angan

1. Pengertian

Merupakan ketentuan!ketentuan rancangan tata bangunan dan

lingkungan yang bersi(at umum dalam mewuudkan



45/128

lingkungan*kawasan perencanaan yang layak huni, berati diri,

produkti(, dan berkelanutan.

2. Manfaat

a. Memberi arahan lugas dan sistematis bagi implementasi ketentuan

dasar dari perancangan tata bangunan dan lingkungan.

b. Memberi gambaran simulasi bangunan secara keruangan %)!

dimensional# sebagai model penerapan seluruh arahan materi pokok

rencana tata bangunan dan lingkungan.

c. Memudahkan pengembangan desain sesuai dengan 2isi dan arahan

karakter lingkungan yang telah ditetapkan.

d. Memudahkan pengelolaan, pengendalian pelaksanaan dan

pengoperasian kawasan sesuai dengan 2isi dan arahan karakter

lingkungan yang telah ditetapkan.

e. Mencapai inter2ensi desain kawasan yang berdampak baik, terarah

dan terukur pada suatu kawasan yang direncanakan.

( . Mencapai integrasi elemen!elemen desain yang berpengaruh pada

suatu perancangan kawasan.

3. Kom4onen !an=angan

Materi rencana umum mempertimbangkan potensi mengakomodasi

komponen!komponen rancangan suatu kawasan sebagai berikut:

a. Struktur Peruntukan Lahan

i. Pengertian

-truktur Peruntukan Lahan merupakan komponen rancang

kawasan yang berperan penting dalam alokasi penggunaan dan

penguasaan lahan*tata guna lahan yang telah ditetapkan dalam

suatu kawasan perencanaan tertentu berdasarkan ketentuan

dalam rencana tata ruang wilayah.

ii. Manfaat



46/128

%"# Meningkatkan keseimbangan kualitas kehidupan lingkungan

dengan membentuk ruang!ruang kota*lingkungan yang

hidup secara (isik %2ibrant# dan ekonomi %2iable#, layak huni

dan seimbang, serta meningkatkan kualitas hidup pengguna

dan kualitas lingkungan.

%'# Mengoptimalkan alokasi penggunaan dan penguasaan lahan

baik secara makro maupun mikro.

%)# Mengalokasikan (ungsi*kegiatan pendukung bagi enis

peruntukan yang ada.

%+# Menciptakan integrasi akti2itas ruang sosial %socio!spatial

integration# antarpenggunanya.

%# Menciptakan keragaman lingkungan %di2ersity# dan

keseimbangan yang akan mendorong terciptanya kegiatan!

kegiatan yang berbeda namun produkti(.

%7# Mengoptimalkan prediksi*proeksi kepadatan lingkungan

dan interaksi sosial yang direncanakan.

iii. Kom4onen Penataan

%"# Peruntukan Lahan Makro, yaitu rencana alokasi

penggunaan dan peman(aatan lahan pada suatu wilayah

tertentu yang uga disebut dengan tata guna lahan.

Peruntukan ini bersi(at mutlak karena telah diatur pada

ketentuan dalam rencana tata ruang wilayah.

%'# Peruntukan Lahan Mikro? yaitu peruntukan lahan yang

ditetapkan pada skala keruangan yang lebih rinci %termasuk

secara 2ertikal# berdasarkan prinsip keragaman yang

seimbang dan saling menentukan. al!hal yang diatur

adalah:

%a# Peruntukan lantai dasar? lantai atas? mau4un lantai

besmen6

%b# Peruntukan lahan tertentu, misalnya berkaitan

dengan konteks lahan perkotaan!perdesaan, konteks



47/128

bentang alam*lingkungan konser2asi, atau pun konteks

tematikal pengaturan pada spot ruang bertema

tertentu. 4alam penetapan peruntukan lahan mikro ini

masih terbuka kemungkinan untuk melibatkan

berbagai masukan desain hasil interaksi berbagai pihak

seperti perancang*penata kota, pihak pemilik lahan,

atau pun pihak pemakai*pengguna*masyarakat untuk

melahirkan suatu lingkungan dengan ruang!ruang yang

berkarakter tertentu sesuai dengan konsep struktur

perancangan kawasan. Penetapan ini tidak berarti

memperbaiki alokasi tata guna lahan pada aturan

rencana tata ruang wilayah yang ada, namun berupa

tata guna yang diterapkan dengan skala keruangan

yang lebih rinci, misalnya secara 2ertikal per lantai.

i6. Prinsi4>4rinsi4 Penataan

Prinsip!prinsip penataan -truktur Peruntukan Lahan:

%"# Se=ara 8ungsional meliputi penataan:

%a# Keragaman tata guna -ang seimbang? saling

menun0ang ,=om4atible dan terintegrasi

%i# Penetapan kaitan secara (ungsional antarberbagai

enis peruntukan untuk mendukung prinsip

keragaman yang seimbang dan saling

menguntungkan namun tidak memberikan

dampak penting terhadap (ungsi utama

lingkungan6

%ii# Penetapan besaran komponen tata bangunan

yang dapat mengadaptasi dan mengadopsi

kebutuhan keragaman (ungsi*peruntukan dalam

blok*ka2eling* bangunannya6



48/128

%iii# Penetapan peruntukan mengantisipasi akti2itas

interaksi sosial yang direncanakan, dengan tetap

mengacu pada rencana tata ruang wilayah6

%i2# Penetapan kualitas ruang yang menyediakan

lingkungan yang aman, nyaman, sehat dan

menarik, berwawasan ekologis, serta tanggap

terhadap tuntutan ekonomi dan sosial.

%b# Pola distribusi 0enis 4eruntukan -ang mendorong

ter=i4tan-a interaksi akti6itas

%i# Penyebaran distribusi enis peruntukan lahan

mikro yang diatur secara keruangan untuk

membentuk ruang!ruang kota yang hidup, layak

huni, serta menciptakan kualitas tara( hidup6

%ii# Pembentukan kualitas lingkungan yang optimal,

terutama dengan adanya interaksi antara

akti2itas pealan kaki di muka bangunan dan

akti2itas di lantai dasar bangunan.

%c# Pengaturan 4engelolaan area 4eruntukan

Penetapan distribusi persentase enis peruntukan

lahan mikro yang akan dikelola dan dikendalikan oleh

pemerintah daerah, di antaranya Ruang Terbuka iau,

4aerah Milik /alan %4amia#, dan (asilitas umum.

%d# Pengaturan ke4adatan 4engembangan kaasan

dengan 4ertimbangan

%i# 4aya dukung dan karakter kawasan tersebut6

%ii# ariasi*pencampuran peruntukan.

%'# Se=ara 8isik? meliputi:



49/128

%a# stetika? karakter? dan =itra kaasan

%i# Penetapan pengendalian peruntukan yang

mendukung karakter khas kawasan yang telah

ada atau pun yang ingin dibentuk6

%ii# Penetapan pengaruh ideologi, nilai!nilai social

budaya setempat, misalnya bangunan masid

dengan peruntukan (asilitas umum diorientasikan

pada pusat lingkungan*kawasan.

%b# Skala ruang -ang manusiai dan berorientasi 4ada

4e0alan kaki serta akti6itas -ang diadahi

%i# Penciptaan keseimbangan tata guna lahan yang

berorientasi pada pemakai bangunan dan ramah

pealan kaki6

%ii# Penetapan alokasi untuk (asilitas umum dan

(asilitas sosial yang ditempatkan sebagai pusat

lingkungan yang dapat diangkau pealan kaki6

%iii# Penetapan peruntukan lahan yang tidak saa

melibatkan pertimbangan (isik, tetapi uga social

budaya dan perilaku pemakai*akti2itas

lingkungan yang dikehendaki.

%)# (ari sisi Lingkungan? meliputi:

%a# Keseimbangan kaasan 4eren=anaan dengan sekitar

Penciptaan karakter lingkungan yang tanggap dan

integral dengan karakter peruntukan eksisting

lingkungan sekitar6

%b# Keseimbangan 4eruntukan lahan dengan da-a

dukung lingkungan



50/128

%i# Penetapan peruntukan lahan yang

mempertimbangkan daya dukung lingkungan,

namun tetap dapat memperkuat karakter

kawasan tersebut6

%ii# Pengaturan peruntukan lahan secara ketat dan

detail pada kawasan khusus konser2asi hiau.

%c# Kelestarian ekologis kaasan

Penetapan peruntukan lahan yang tanggap terhadap

topogra(i dan kepentingan kelestarian lingkungan

dengan meminimalkan penyebaran area terbangun dan

perkerasan serta beradaptasi dengan tatanan kontur

yang ada.

b. Intensitas Pemanfaatan Lahan

i. Pengertian Intensitas Pemanfaatan Lahan adalah tingkat

alokasi dan distribusi luas lantai maksimum bangunan terhadap

lahan*tapak peruntukannya.

ii. Manfaat

%"# Mencapai e(isiensi dan e(ekti2itas peman(aatan lahan

secara adil.

%'# Mendapatkan distribusi kepadatan kawasan yang selaras

pada batas daerah yang direncanakan berdasarkan

ketentuan dalam rencana tata ruang wilayah yang terkait.

%)# Mendapatkan distribusi berbagai elemen intensitas lahan

peman(aatan lahan %$oe(isien 4asar Bangunan, $oe(isien

Lantai Bangunan, $oe(isien 4aerah iau, dan $oe(isien

Tapak Besmen# yang dapat mendukung berbagai karakter

khas dari berbagai subarea yang direncanakan.

%+# Merangsang pertumbuhan kota dan berdampak langsung

pada perekonomian kawasan.



51/128

%# Mencapai keseimbangan, kaitan dan keterpaduan dari

berbagai elemen intensitas peman(aatan lahan dalam hal

pencapaian kinera (ungsi, estetis dan sosial, antara

kawasan perencanaan dan lahan di luarnya.


%"# Koefisien (asar &angunan ,K(&? yaitu angka persentase

perbandingan antara luas seluruh lantai dasar bangunan

gedung yang dapat dibangun dan luas lahan*tanah

perpetakan*daerah perencanaan yang dikuasai.

%'# Koefisien Lantai &angunan ,KL&? yaitu angka persentase

perbandingan antara umlah seluruh luas lantai seluruh

bangunan yang dapat dibangun dan luas lahan*tanah


%)# Koefisien (aerah +i0au ,K(+? yaitu angka persentase

perbandingan antara luas seluruh ruang terbuka di luar

bangunan gedung yang diperuntukkan bagi

pertamanan*penghiauan dan luas tanah


%+# Koefisien Ta4ak &esmen ,KT&, yaitu angka persentase

perbandingan antara luas tapak besmen dan luas tanah


# Sistem Insentif>(isinsentif Pengembangan, terdiri atas:

%a# Insentif Luas &angunan, yaitu insenti( yang terkait

dengan $LB dan diberikan apabila bangunan gedung

terbangun memenuhi persyaratan peruntukan lantai

dasar yang dianurkan. Luas lantai bangunan yang

ditempati oleh (ungsi tersebut dipertimbangkan untuk

tidak diperhitungkan dalam $LB.

%b# Insentif Langsung, yaitu insenti( yang memungkinkan

penambahan luas lantai maksimum bagi bangunan

gedung yang menyediakan (asilitas umum berupa



52/128

sumbangan positi( bagi lingkungan permukiman

terpadu6 termasuk di antaranya alur pealan kaki,

ruang terbuka umum, dan (asilitas umum.

%7# Sistem Pengalihan #ilai Koefisien Lantai &angunan

,T(!ATransfer of (e6elo4ment !ight? yaitu hak pemilik

bangunan*pengembang yang dapat dialihkan kepada pihak

atau lahan lain, yang dihitung berdasarkan pengalihan nilai

$LB, yaitu selisih antara $LB aturan dan $LB terbangun.

Maksimum $LB yang dapat dialihkan pada umumnya sebesar

"@ dari nilai $LB yang ditetapkan. Pengalihan nilai $LB

hanya dimungkinkan bila terletak dalam satu ' daerah

perencanaan yang sama dan terpadu, serta yang

bersangkutan telah meman(aatkan minimal 7@ $LB!nya

dari $LB yang sudah ditetapkan pada daerah perencanaan.

Pengalihan ini terdiri atas:

%a# +ak Pembangunan &aah Tanah, hak ini

memungkinkan pembangunan (ungsi!(ungsi di bawah

tanah yang tidak diperhitungkan ke dalam $LB yang

dimiliki bangunan gedung di atasnya, dengan

memenuhi kriteria sesuai Peraturan Menteri P& 3o.

'


53/128


Prinsip!prinsip Penataan ntensitas Peman(aatan Lahan:

%"# Se=ara 8ungsional meliputi:

%a# Ke0elasan distribusi intensitas 4emanfaatan lahan?

yaitu pengarahan sistem pengaturan dan distribusi luas

lantai maksimum yang dapat dibangun di berbagai sub

bagian kawasan sehingga tercipta besaran

ruang*bangunan yang akan menempati lahan sesuai

dengan masing!masing peruntukan lahan yang

ditetapkan.

%b# Skala ruang -ang manusiai dan berorientasi 4ada

4e0alan kaki? yaitu penciptaan keseimbangan

lingkungan yang berorientasi pada pemakai bangunan

berskala ramah pealan kaki, sekaligus menghidupkan

ruang kota dengan berbagai akti2itas pada tingkat

lingkungan pealan kaki.

%c# Ke0elasan skala 4engembangan? yaitu:

%i# Penggambaran skala pengembangan pada

kawasan perencanaan tertentu dengan arahan

(ungsi yang ditetapkan6

%ii# Penciptaan suatu skala pengembangan yang

mengaitkan satu komponen dengan komponen

lain %misalnya antara $LB dan tinggi bangunan#

secara tepat untuk membatasi pengembangan

lahan sesuai dengan daya dukung atau kapasitas

in(rastruktur yang ada.

%d# Pengaturan ke4adatan 4engembangan kaasan

,de6elo4ment densit- -ang mem4erhatikan;



54/128

%i# Pengarahan distribusi kepadatan lahan yang tepat

untuk mencapai nilai tambah yang dikehendaki

sesuai dengan ketentuan daya dukung dan

karakter kawasan tersebut6

%ii# Pembatasan besaran nilai dari komponen

ntensitas Peman(aatan Lahan yang tepat agar

tercapai kenyamanan iklim mikro berskala

lingkungan6

%iii# Penggunaan beberapa satuan unit per hektar

yang berbeda antara perencanaan kawasan

pemukiman %lebih menitikberatkan pada $4B#

dan kawasan komersial %lebih menitikberatkan

pada kombinasi $LB dan $4B#6

%i2# Penyelesaian suatu kawasan padat yang

diarahkan sebagai kawasan pembangunan kompak

dan terpadu %compact and integrated

de2elopment# melalui pengaturan peruntukan

campuran serta enis kepadatan yang beragam.

%'# Se=ara 8isik meliputi penataan: stetika? karakter dan

=itra ,image kaasan melalui;

%a# Penetapan kepadatan kelompok bangunan dalam

kawasan perencanaan melalui pengaturan besaran

berbagai elemen ntensitas Peman(aatan Lahan yang

ada %seperti $4B, $LB, $TB, dan $4# yang mendukung

terciptanya berbagai karakter khas dari berbagai

subarea6

%b# Pembentukan citra lingkungan yang tepat melalui

pembatasan nilai!nilai dari elemen ntensitas

Peman(aatan Lahan %misalnya pembatasan $4B dan



55/128

$LB secara khusus# untuk membentuk lingkungan yang

berati diri.

%)# Se=ara Lingkungan? meliputi:

%a# Keseimbangan kaasan 4eren=anaan dengan ila-ah

sekitar, melalui: Pengaturan keseimbangan, kaitan

dan keterpaduan berbagai elemen ntensitas

Peman(aatan Lahan dalam hal (ungsi, estetis dan

sosial, agar mencapai keselaras serasian antara

kawasan perencanaan dan lahan di luarnya.

%b# Keseimbangan dengan da-a dukung lingkungan

melalui:

%i# Penentuan kepadatan khusus pada

kawasan*kondisi lingkungan tertentu seperti:

daerah bantaran sungai, daerah khusus resapan,

daerah konser2asi hiau, atau pun daerah yang

memiliki kemiringan lahan lebih dari '@.

%ii# Penentuan kepadatan kawasan perencanaan

dengan mempertimbangkan daya dukung

lingkungan, pelestarian ekosistem, namun tetap

dapat memperkuat karakter kawasan. -alah

satunya adalah pada lahan rawan bencana alam,

yang kepadatan bangunannya harus dikendalikan

dengan ketat, bahkan bila perlu hingga %nol#

unit per hektar.

%c# Pelestarian ekologis kaasan melalui;

%i# Penetapan ambang ntensitas Peman(aatan lahan

secara merata %terutama $LB rata!rata# dapat

memakai sistem deposit, yaitu lebih rendah

daripada kapasitas maksimumnya berdasarkan

pertimbangan ekologis, di mana kelebihan



56/128

kapasitas tersebut disimpan sebagai cadangan

perkembangan masa mendatang, atau pun

dialihkan ke bagian lain dalam kawasan

perencanaan yang sama6

%ii# Pembatasan besaran beberapa elemen yang

terkait dengan pembentukan ruang terbuka dan

penghiauan, seperti $4B dan $4 yang tepat,

untuk membatasi luas lahan yang terbangun atau

tertutup perkerasan sebagai upaya melestarikan

ekosistem, sehingga lingkungan yang

bersangkutan masih memiliki sisa tanah

sebanyak!banyaknya, yang diperuntukkan bagi

penghiauan atau ruang terbuka, dan dapat

menyerap*mengalirkan air huan ke dalam tanah6

%iii# Penetapan distribusi daerah hiau yang

menyeluruh, termasuk dan tidak terkecuali,

bangunan!bangunan berlantai sedang atau pun

tinggi dalam hal penyediaan ruang terbuka hiau

pada daerah podium atau daerah atap bangunan

tersebut6

%i2# Penetapan kebutuhan ruang terbuka ini uga

dimungkinkan untuk melayani kebutuhan di luar

lingkungan perencanaan.

%d# Pemberda-aan kaasan melalui:

%i# Peningkatan promosi pembangunan melalui

peningkatan nilai tanah dan distribusi ntensitas

Peman(aatan Lahan yang tepat pada kawasan

perencanaan dalam konteks lingkungan skala

regional6

%ii# Peningkatan hubungan (ungsional antarberbagai

enis peruntukan dalam kawasan perencanaan



57/128

melalui alokasi distribusi ntensitas Peman(aatan

Lahan yang saling terkait, seimbang dan terpadu6

%iii# Peningkatan modi(ikasi desain*pengembangan

sesuai karakter setempat.

%+# (ari Sisi Pemangku Ke4entingan? melalui kepentingan

bersama antarpelaku kota, yaitu:

%a# Penetapan berbagai insenti(! disinsenti( pembangunan

untuk mencapai keseimbangan distribusi ntensitas

Peman(aatan Lahan bagi keuntungan bersama dari

berbagai pihak %pengelola, pemerintah daerah

setempat, pengembang, pemilik lahan dan masyarakat

umum#6

%b# 4iperlukan nilai besaran elemen yang tepat %misalnya

$4B# yang membantu pembentukan ruang terbuka

sebagai tempat interaksi sosial manusia penggunanya6

%c# Penentuan berbagai insenti(!disinsenti( pembangunan,

baik berupa nsenti( Luas Bangunan maupun nsenti(

Langsung yang diarahkan kompensasinya untuk dapat

terkait dengan penyediaan berbagai (asilitas bagi

kepentingan publik, seperti alur pealan kaki, arkade,

ruang terbuka umum, atau pun (asilitas bersama6

%d# Penentuan mekanisme pengendalian atas pemberian

insenti(, khususnya dalam mengantisipasi teradinya

penyalahgunaan penggunaan (asilitas yang disediakan

pada masa pemakaiannya, misalnya arkade yang

diubah peruntukannya kembali menadi area pri2at,

atau (asilitas umum yang dihilangkan oleh

pengembangnya setelah masa pemakaian.



58/128

=. Tata &angunan

i . Pengertian

Tata &angunan adalah produk dari penyelenggaraan bangunan

gedung beserta lingkungannya sebagai wuud peman(aatan

ruang, meliputi berbagai aspek termasuk pembentukan

citra*karakter (isik lingkungan, besaran, dan kon(igurasi dari

elemen!elemen: blok, ka2eling*petak lahan, bangunan, serta

ketinggian dan ele2asi lantai bangunan, yang dapat

menciptakan dan mende(inisikan berbagai kualitas ruang kota

yang akomodati( terhadap keragaman kegiatan yang ada,

terutama yang berlangsung dalam ruang!ruang publik.

Tata Bangunan uga merupakan sistem perencanaan sebagai

bagian dari penyelenggaraan bangunan gedung beserta

lingkungannya, termasuk sarana dan prasarananya pada suatu

lingkungan binaan baik di perkotaan maupun di perdesaan

sesuai dengan peruntukan lokasi yang diatur dengan aturan tata

ruang yang berlaku dalam RTR9 $abupaten*$ota, dan rencana

rincinya.

ii. Manfaat

%"# Mewuudkan kawasan yang selaras dengan mor(ologi

perkembangan area tersebut serta keserasian dan

keterpaduan pengaturan kon(igurasi blok, ka2eling dan

bangunan.

%'# Meningkatkan kualitas ruang kota yang aman, nyaman,

sehat, menarik, dan berwawasan ekologis, serta akomodati(

terhadap keragaman kegiatan.



59/128

%)# Mengoptimalkan keserasian antara ruang luar bangunan dan

lingkungan publik sehingga tercipta ruang!ruang

antarbangunan yang interakti(.

%+# Menciptakan berbagai citra dan karakter khas dari berbagai

subarea yang direncanakan.

%# Mencapai keseimbangan, kaitan dan keterpaduan dari

berbagai elemen tata bangunan dalam hal pencapaian

kinera, (ungsi, estetis dan sosial, antara kawasan

perencanaan dan lahan di luarnya.

%7# Mencapai lingkungan yang tanggap terhadap tuntutan

kondisi ekonomi serta terciptanya integrasi sosial secara

keruangan.


%"# Pengaturan &lok Lingkungan, yaitu perencanaan

pembagian lahan dalam kawasan menadi blok dan alan, di

mana blok terdiri atas petak lahan*ka2eling dengan

kon(igurasi tertentu. Pengaturan ini terdiri atas:

%a# Bentuk dan &kuran Blok6

%b# Pengelompokan dan $on(igurasi Blok6

%c# Ruang terbuka dan tata hiau.

%'# Pengaturan Ka6eling9Petak Lahan, yaitu perencanaan

pembagian lahan dalam blok menadi seumlah

ka2eling*petak lahan dengan ukuran, bentuk,

pengelompokan dan kon(igurasi tertentu. Pengaturan ini

terdiri atas:

%a# Bentuk dan &kuran $a2eling6

%b# Pengelompokan dan $on(igurasi $a2eling6

%c# Ruang terbuka dan tata hiau.



60/128

%)# Pengaturan &angunan, yaitu perencanaan pengaturan

massa bangunan dalam blok*ka2eling. Pengaturan ini terdiri

atas:

%a# Pengelompokan Bangunan6

%b# Letak dan 5rientasi Bangunan 6

%c# -osok Massa Bangunan6

%d# Ekspresi Arsitektur Bangunan.

%+# Pengaturan Ketinggian dan le6asi Lantai &angunan, yaitu

perencanaan pengaturan ketinggian dan ele2asi bangunan

baik pada skala bangunan tunggal maupun kelompok

bangunan pada lingkungan yang lebih makro

%blok*kawasan#. Pengaturan ini terdiri atas:

%a# $etinggian Bangunan 6

%b# $omposisi 0aris Langit Bangunan6

%c# $etinggian Lantai Bangunan.


Prinsip!prinsip pengendalian Tata Bangunan:

%"# Se=ara 8ungsional, meliputi:

%a# *4timalisasi dan efisiensi

%i# Penentuan desain ka2eling*blok yang paling

optimal dan e(isien bagi lingkungan secara

spesi(ik dan khas, terkait dengan pemenuhan

aspek!aspek (ungsional, 2isual, dan kualitas

lingkungan6

%ii# Penentuan dan pembatasan berbagai bentuk dan

ukuran blok, ka2eling dan bangunan yang paling

tepat pada berbagai subkawasan dengan tetap

mengupayakan keseimbangan, kaitan dan paduan

di antaranya.



61/128

%b# Ke0elasan 4endefinisian ruang -ang di=i4takan

%i# Penentuan panduan umum penempatan deretan

bangunan yang membentuk lingkupan* enclosure

dalam mende(inisikan ruang tertentu6

%ii# Pembentukan batasan yang elas antara ruang

publik di muka bangunan dan ruang pri2at di

belakang batas lahan pri2at yang ditempati

bangunan.

%c# Keragaman fungsi dan akti6itas -ang diadahi

%i# Penetapan komponen tata bangunan yang dapat

mengadaptasi dan mengadopsi kebutuhan

keragaman (ungsi*peruntukan dalam blok*

ka2eling*bangunannya6

%ii# Penetapan desain yang dapat mengantisipasi

kaitan kepadatan bangunan*ka2eling*blok

dengan akti2itas interaksi sosia

Bab v Pendekatan & Metodologi

Documents

Transcript of Bab v Pendekatan & Metodologi